商業地產發展前景范文

時間:2024-01-09 17:45:51

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篇1

摘要:互聯網絡的日新月異,電子商務的蓬勃興起,房地產企業采用電子商務模式進行網絡營銷是必然趨勢,剖析了電子商務在房地產行業發展的必然性、運用情況、影響、發展前景

關鍵詞:電子商務;房地產;運用

中圖分類號:F49文獻標識碼:A文章編號:16723198(2013)16015001

1房地產電子商務發展勢不可擋

房地產電子商務即電子商務的運作理念和先進技術在房地產業中的運用。

在當今的社會背景下,網絡技術的種種優勢和帶來的諸多便利已經深入到老百姓的日常生活。上網了解實事、網上購物已是現代人生活中不可缺少的一部分,尤其是電子商務所具有的效率便捷、信息透明等優點得到現代人的青睞。因此,網絡手段和行業的深度結合一定是未來商業發展的一個趨勢。

房產能不能進行網上交易?不少人都在顧慮。因為房地產商品是非標準化的產品,并且交易金額巨大,交易流程復雜,現有的技術手段在實景呈現、支付安全等方面不夠完善而使購房者決策困難,但辦法總比困難多,上述問題完全可以通過技術手段的改善和相應規范的制度和操作體系得以解決。事實證明,房產電商勢不可當。

2房地產電子商務的具體運用

2.1EJU國內首個綜合型專業房地產電子商務頻道

2011年的4月23日,易居中國和SOHO中國一起在網上進行了第一次的房產拍賣,被譽為“中國網上房產第一拍”,開啟了房產電商的大門,2011年8月易居中國正式上線。目前,易居中國運用龐大的全國性資源體系,已經在全國十多個主要城市建立了電商網絡平臺。吸納的活躍用戶達到每周30萬人以上,吸引十多萬注冊經紀人在其平臺上加盟開店,所售房源覆蓋海內外兩百多個城市。EJU房產電商頻道分為“競賣區”和“專賣區”:“競賣區”是為零散房產產品提供的網上交易專區。“專賣區”是為特推項目設計搭建的專業電平臺,運用3D視頻、虛擬實景、在線支付等技術真正實現了“看房”、“選房”和“買房”三大功能的網絡化,房產電商這一新生事物在業界取得了廣泛支持,交出了令人滿意的答卷。

EJU的成功,使得房產交易平臺如雨后春筍般不斷涌出。

2.2電子商務在房產巨頭——恒大集團的運用情況

電子商務發展的新形勢下,恒大地產依然站在時代的前沿,通過易居購房網線上線下的緊密結合,使電子商務成為了一種新的模式。全國100多個城市,200多個項目,無論是開盤的還是正在運營的項目全部都參與了恒大聯動網盟,借助易居購房網平臺,將實現在26個城市“網上賣房”。恒大與易居購房網緊密結合使電子商務成為房產銷售新模式。

2.3萬科集團引領房產營銷新潮流

(1)在建材采購這一重要環節上,萬科各地產公司早從2000年12月份起都將通過電子商務網站住宅聯盟()進行。今后萬科各地產公司每年總計約5億元的建材采購項目大部分(至少90%)將在上進行招標,從經過審核的投標會員中選擇最佳的供應商進行合作。網上招投標采購在萬科得到完美的詮釋。

(2)在房產銷售方面萬科更是在網絡市場大展拳腳,在新浪房產電商EJU率先推出“萬科V購”華南在線購房中心,將覆蓋華南地區14個城市10億元房源通過線上購房獨享優惠的方式鼓勵購房者線上達成交易。

萬科的深圳招商果嶺項目號稱“深圳第一房產電商”,2011年9月17日果嶺電商平臺正式啟動。網上賣500套房源的噱頭將項目知名度大大提升,網友可以在網站完成看房、選房、買房過程。

深圳萬科與淘寶合作房產網上團購,僅僅耗時3個小時,53套面積75㎡左右,總價值超過3500萬的房源就被一搶而空。

作為中國目前最大住宅供應商、高市場敏感度和市場捕捉力的萬科,目前正通過全球著名獵頭公司招聘電商總監,將迅速組建一支電商運營團隊。

3電子商務給房地產行業打開了綠色通道

隨著電子商務在許多行業的成功應用,眾多房地產企業對“觸網”投入更多的關注目光。

3.1電子商務給房地產開發商帶來的便利

(1)能及時通過國家管理部門官方網站準確地了解產業政策、人口政策、經濟政策、稅收政策及各類優惠政策,為企業做出正確的戰略決策提供了重要依據。

(2)能通過電子商務平臺幫助項目蓄客,獲取潛在客戶個人信息,以全面了解房地產需求動態,指引線下營銷。

(3)通過網絡的多媒體優勢向客戶全方位的展現項目的風貌,特色。

(4)能通過強大的網絡推廣渠道,在最短時間內形成爆炸式的推廣效果,直接促進房產產品品牌的提升與項目的售賣,提高企業的社會形象力和知名度。

(5)能通過網絡采購平臺大幅度降低建材采購成本提高采購質量和效率,有效的降低了由于信息不對稱而造成的危機。

3.2電子商務給房地產中介商帶來的便利

(1)能實現跨區域房源信息共享,銷售空間更大。

(2)能直接與開發商、投資業主、客戶進行信息溝通,更好地發揮房地產市場媒介的作用,服務更加專業化。

(3)能通過網絡申請辦理房產交易登記備案、辦理房產證書等,成交效率得到大幅提高,交易成本大大降低。

3.3電子商務給購房者帶來的便利

(1)能通過網絡平臺,了解到大量房地產信息,賣房、購房、租房的效率得到大幅提高。

(2)網絡平臺使得房產信息透明化,從而更好地發揮消費者的監督作用,大大減少了一房多賣等欺詐現象。

4房地產電子商務發展前景

發展至今,以萬科、保利、招商、華潤、綠城、金地、富力、碧桂園、SOHO中國等為代表的國內多家房產開發商紛紛進軍房地產電子商務交易。隨著主流開發商的推動,易居購房網、淘寶房產、搜房狂拍團、搜狐焦點房產先后推出,房產電商在全國范圍內得以迅速鋪開,傳統的房產業務“觸網”成為越來越多開發商的創新之路。

不斷創新、用創新性產品和服務滿足客戶,將是未來房地產企業的最佳商業模式,電子商務為房地產行業推波助瀾。

參考文獻

[1]胡桓,吳翔華.中小型房地產經紀機構電子商務平臺架構[J].基建優化,2004,(04).

篇2

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策,但其重點約束調控對象均為住宅地產,相對來講,商業地產則受到影響較小,所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向,希望走商業地產發展路線。但實際上,商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜,經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景,基于商業地產融資這一點來展開話題,探討其融資模式的主要特點和所面臨問題,并最終思考解決問題的應對對策。

[關鍵詞] 商業地產;融資;問題;REITs;應對對策

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194(2017)07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀,我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期,像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規模化傾向,使得商業地產投資規模激增。截止到2016年,全國商業地產投資已經超過10 000億元,比2000年增長了873.21%,發展前景相當樂觀。

1 商業地產融資特征及主要模式

1.1 商業地產的融資特征

商業地產不同于住宅地產,它在運營模式上具有獨特性,這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下,商業地產融資主要包含兩個階段:第一階段主要是商業地產開發,這一階段企業投資規模較大,對資金的需求量也較大,而且商業地產不存在任何資金回收特征,所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功,其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程;第二階段就是商業地產的經營階段,這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益,考慮到前期企業投融資規模較大,所以該階段就非常考驗商業地產企業的運營能力及投資回收能力。

整體來講,房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中,且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制,為后期運營管理創造良好環境,消除一切可能出現的行業負面影響。

1.2 商業地產的主要融資模式

我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作,他們多數都是從住宅地產轉型而來,但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷,沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式,例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例,房地產企業在開發新項目過程中,往往會專門成立一家項目公司,主要針對項目內容展開一系列開發操作,此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金,為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象,以實現有效貸款,并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業地產融資所面臨的現實問題

我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗,但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題,亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看,其融資渠道相對偏少,特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款,來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%,它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來,伴隨電子商務領域的興起,商業地產競爭愈發激烈,其房產空置率也被急速拉高,這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況,房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高,這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產,它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性,也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突,可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況,房地產企業可能會試圖改變運營模式,盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險。可以見得,二者之間的相互抵觸制約,也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式,但在我國現階段的金融市場中,針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多,在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此,近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入,例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券,但是在我國它也只是存在于理論上,在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證,這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟,它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。

綜上所述,就商業地產融資發展這一點,其確實面臨問題多多, 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此, 應該基于問題找到解決對策, 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產投資信托基金,它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證,主要用于吸收社會上的閑散資金,并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中,所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講,REITs是可以有效實施組合投資策略的,它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中,其投入成本低且投資風險低,是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。

在我國,房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式,這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中,將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者,它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求,也使得商業地產發展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策

基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面,在美國商業地產行業中,REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動,它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國,商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主,它按照租金收入的5%來繳納營業稅,租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤,還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅,房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%~9%的通常收益率,因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者,其留存收益偏少,REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得,政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策,激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力,使其不斷擴大規模。總結來看,我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策,這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面,以我國香港為例,他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度,所以他們在立法與監管方面都比較全面,希望時刻保護投資者利益,并繞此來構建了一系列嚴格規定體系,確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行,也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言,香港這一做法也是值得借鑒的,我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規,比如修改當前已有的《公司法》,允許SPC(Statistical Process Control,統計過程控制)技術進駐企業,利用他來配合REITs內部管理模式,并基于它來優化《公司法》改革進程。再者,也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改,處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態,進一步明確相關法律規范,健全監督市場以幫助企業安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結構選擇方面,房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構,循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的,加速信托收益憑證的形成,企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規,其機制相對比較完善,這對減少商業地產立法障礙非常利好,也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說,從微觀模式運作角度來講,我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的,而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系,加速企業的資金流動性。

在管理模式選擇方面,主要可以采用外部管理模式或內部管理模式,它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開,同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。

在內部管理模式方面,REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者,他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費。客觀講,內部管理模式相對靈活,非常益于企業制定商業地產運營策略,像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲,像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式,它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害,具有極高的監督屬性。

對于我國而言,基于REITs的外部管理模式更為妥當,因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度,所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性,外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面,我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度,應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式,長期專注于某一區域的投資,為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小,也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講,應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在,監管層也無需劃出詳盡框架進行約束,應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結

綜上所述,我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇,尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性,廣泛接受多元化融資模式,引入REITs模式,并基于它來解決行業融資問題,為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究,2008(9):5-7.

篇3

調控為商業地產帶來發展契機

在住宅調控日益冷峻的2010年,商業地產領域正呈現全面復蘇的勢頭。盤點全年商業地產,細分市場全面的關注度超越住宅,不外乎兩大支撐因素。一是大環境下的產業結構調整,為商業地產帶來新的發展契機;二是資金和開發企業策略正逐漸向商業地產傾斜,以往開發商更愿意投資住宅而不愿意沉下心來做商業地產,原因在于商業地產從長期來看有豐厚回報,但短期內很難套現。而今,很多開發商發現商業地產受政策調控,市場波動的風險更小,正成為開發企業在當今融資環境下的優質資產。

在樓市調控背景下,不僅購房者開始對住宅市場觀望,即使是開發商對市場的預期也更加謹慎,不敢貿然將所有的資金壓在住宅市場上。事實上,一些開發商已經開始持有一定比例的商業地產。商業地產雖然占用資金較多,回收期較長,現階段利潤不如居住類房地產,但畢竟商業地產本身也可以獲得穩定收益(包括商業地產自身的增值和租金收益);另外,商業地產屬優質抵押物,通過抵押還可獲得融資,進而獲取運營收益。投資商業地產還可以作為開發商資金運作的一種緩沖方式,如果住宅市場發展前景繼續看好,尚可重新選擇――減持手中的商業地產,繼續進入住宅市場;如果住宅市場回歸理性,價格下降,利潤空間小,則可以長期持有商業地產,獲取穩定收益。

“限價令”與二次調控的雙重導向,讓開發商們在住宅市場中的高額利潤頓時縮水,這也讓更多的開發商將視線轉向暫時不受政策影響的商業地產;而先前一直以商業地產為主導的開發企業此時都在努力強化品牌以爭取更多的市場份額。以某市紫薇國際廣場為例,從2010年年初“國十條”實施至“限價令”再到二次調控,商鋪一直處于熱銷狀態。從這一點就能很充分地說明,在調控政策的影響下,住宅市場雖然復雜而又平淡,但商業地產卻是真正迎來了發展契機。

核心價值是投資關鍵

無論走到哪個城市,我們都能發現,在最重要的地段或最顯要的位置,要么是豪華的星級酒店、寫字樓,要么是繁榮的商業街、購物中心等,反正都是商業地產,這些項目既代表著這個城市的形象和窗口,也承載著這座城市的活力和榮耀。對于住宅,地段影響的只是日后升值的潛力,而商業地產的投資,地段更是重中之重。對于商業地產,地段影響的不止是日后升值,對當下的租金、客源都有著重大的影響,甚至于對一個城市的地產起到風向標作用,政府動用行政資源手段十分賣力促其火爆。

對于投資者而言,在成熟的中央商務圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務圈的性質及發展程度,都將直接影響商鋪的經營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”,也就是所謂的“大樹底下好乘涼”。我們在強調地段論的同時,并未推崇其唯一論。一直以來,受各開發商及傳統住宅投資影響,地產投資最重要的考量因素就是地段,尤其許多中小投資者對于地段更是敏感,不好的地段和陌生的商圈,哪怕是價格再低,也不會吸引到他們投資的眼球。

地段論雖然有助于企業長期穩定的發展,但同時也可能因固守地段論而失去許多機會。在城市化高速發展的階段,多中心發展趨勢明顯,市中心地段可開發用地日漸稀少,因此應該對地段論有一個重新的認識。拿商鋪來說,現在越來越多所謂的好地段商鋪成為“投資毒藥”。有不少開發商,無論在哪都敢說自己的項目地段好,如今,“地段”似乎已經被“霧”化,甚至“神”化了。

在全國市級以上城市里,近幾年都推出了這個廣場、那個中心,等等,有的是新城擴建確立商業中心,有的是老城改造重點建設的城市形象,還有的是商企直接投資打造包裝出的旺鋪。其中尤以老城區改造最引人眼球,投資價值及潛力把老城區的人脈等社會商業資源延續下來了,這也是各地目前重點打造的新城市中心和高檔商業中心,這也是前文中“重新認識地段論”的原因所在,要用長遠的眼光看問題,擁有多年的商業地產運營理念、專業的市場探知見解與科學的管理模式,其成功的運營經驗和雄厚的經濟實力也為所經營項目能夠成功運營打下了堅實的基礎。

投資商鋪也需謹慎出手

目前全國各地樓市所處的觀望行情中,在住宅投資受限的背景下,一些人手里面有一些閑錢就跟風的買了商鋪,其實很多人壓根兒就不懂商業。商鋪的投資需要很強的專業知識性,對投資者的要求很高,并不是如同住宅只要有錢就可以進來,商鋪投資涉及到的因素很多,一不小心就有可能被套牢。投資住宅至少還能出租出去,但是投資商鋪,萬一租不出去就會被套牢,砸在了手里。對于開發商來講,商鋪門市房只要能將一樓賣出,建設資金就基本回籠了,而對投資者來說,風險是全額承擔,自我消化的。有位退休人員將手中50多萬元積蓄全部投入商鋪,買下28平方門面,由于地理位置問題,三年沒有形成人氣,結果房子沒有租出手,自己也無法經營,房子暫時沒有多大升值空間,轉手也一時沒人接手。但是,前幾年的房價暴漲,確實讓一些人投資商鋪跟漲賺了點錢,這是一時之利,不是人人適用的投資之策。在金融政策、物價水平尚不平穩階段,作為投資人應三思。

篇4

昆明城市商圈雛形初成

在2002年以前,昆明的商業大部分存在于市中心,如南屏街、小西門等傳統商圈。在今天,隨著城中村的改造、呈貢新區的設立、新機場的運營、輕軌的陸續開通,大昆明建設不斷加快,昆明的商業發展有了更多的可能。昆明中心區、北市區、南市區、西市區、東市區、呈貢區商業都在迅速發展,并以商業綜合體為圓心向輻射,聚合周邊人群,形成區域商圈。昆明正在向多中心發展。

目前昆明商業地產格局已經初步形成:一環中心區除原有的南屏街、小西門商圈外,由匯都國際、七彩俊園、南亞之門領軍的白塔路商圈正在升級,同時東方首座、恒隆廣場等具備國際視野的商業體將陸續問世;北市區形成了以北辰財富中心、欣都龍城、昆明廣場為代表的北京路沿線和以和諧世紀為核心的銀河大道沿線兩大主軸的商業區域;南市區形成以南亞風情第壹城為核心的滇池路商業區,廣福路、日新路沿線的紅星國際、潤城、萬達廣場為代表的金產區商業以及圍繞彩云路沿線形成了世紀城、新亞洲體育城、新螺螄灣為核心的商業區;西市區形成了以假日城市、經典雙城、馬街摩爾城和西山新城為代表的商業區域;東市區也在新機場的搬遷后,價值得到釋放迎來“起飛”,圍繞東北沙河的萬科白沙潤園、七彩云南花之城、銀海地產以及車行天下國際汽車城等項目,空港經濟圈輻射范圍內的御景新城、中信星耀水鄉、長水航城等項目,在提升東市區人居價值的同時,將或多或少的帶動片區商業發展;而呈貢新區也成為了昆明最具潛力的商業發展區域,初步形成了以東盟森林、上海東盟商務大廈、七彩云南第壹城為代表的新興商業體。

未來昆明商業地產有更多的可能

根據《滇中城市群規劃(2009—2030)》的要求,到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄組成的滇中城市群將成為帶動全省發展的核心增長極,同時成為區域性國際樞紐、中國西部新興特色產業基地、競爭力較強的門戶城市群、中國面向西南開放重要橋頭堡的區域中心。在有關昆明的遠景規劃中,昆明主城區將承載800萬人口,成為全國屈指可數的超大型城市。

未來,對于全省唯一的特大型城市昆明來說,這個單核中心城市聚集了大量的消費能力。橋頭堡建設、滇中一體化、泛亞市場,昆明未來的發展前景正吸引著國內外知名企業的關注。而他們的進駐,將給昆明的商業地產發展帶來巨大商機。

總體而言,目前,昆明商業地產的發展狀況仍舊在比較初級的階段。盡管有萬達、紅星美凱龍、云南城投、俊發地產、諾仕達集團、同德集團等品牌房企進行商業地產項目開發,盡管有沃爾瑪、家樂福、王府井、萬達影城、保利院線、希爾頓、溫德姆等目不暇接的商業品牌進入昆明,盡管目前昆明商業開發體量空前,但是仍未改觀初級階段的現狀,因為,很多項目都還在建設中。

篇5

調控本質上不會影響商業地產

2011年,商業營業用房施工面積同比增加26.14%,辦公樓施工面積同比增加31.39%;商業營業用房投資額同比增加31.64%,辦公樓投資額同比增加40.79%。數據表明,2011年,商業地產正在成為地產商的新“寵兒”。DTZ戴德梁行中國區董事張家鵬在接受《中國地產總裁》雜志采訪時表示,實際上商業地產井噴的趨勢早已顯現,去年的大調控其實是在警醒,住宅地產的日子不是一成不變的好過,商業地產反而更穩定。

張家鵬認為,商業地產和住宅地產本身是兩個行當。住宅地產屬于房地產市場,商業地產重商,而非地產。“中國的房地產市場完全是一個政策市場,有調控,住宅市場必然會波動。而商業的用家是零售商,零售商的顧客是人民,只要經濟沒有大的波動,商業地產的需求就不會有問題。”

盡管調控對商業地產的影響不是本質的,但不得不承認,調控后住宅地產受到影響的同時也刺激了商業地產的發展。張家鵬稱,商業和住宅是一個互補的類別,調控后市場表現出來的現象是有商業地產的相對“好過”。

相比住宅地產投資一定程度即可預售的節奏性較強的特點,商業地產對資金的要求相對更加嚴格。“中國的商業地產本身需要大量的資金去投入,住宅可能投資到一定程度即可回收,但商業地產建成甚至開業之后可能還會虧損。二者在資金回收周期方面差距很大。”張家鵬指出,由于商業地產絕大部分是不賣的,要靠租金慢慢回收投資。而最開始簽約的租金不會很高,加上還要推廣等,這便會帶來巨大的資金壓力。

各種因素的助推,商業地產曾一度出現遍地開花的現象。然而,隨著時間的推移,調控深度地持續加上整個大環境下地產行業面臨的資金問題,“受寵”的商業地產是否也面臨著同樣的資金困局?張家鵬認為,要對沖住宅地產這種節奏性的風險,甚至調控性的風險,商業地產是好的選擇。“商業地產不存在資金鏈斷裂問題。這些年通過對行業的沉淀,很多人明白商業地產對資金的要求其實很高,所以要想分割商業地產這塊肥肉之前,他們必定已做好了足夠的功課。至于銀行對商業地產的放貸情況很早就謹慎了,這不會讓一些開發商產生太大的僥幸。”

盡管商業地產對資金的依賴程度很大,加上可控風險的相應措施有待完善。張家鵬還是很看好商業地產的發展前景。他認為,隨著中國城市化進程的加快,“池子”里的水越來越多,空間越來越大,商業輻射的人群自然會隨之擴大。

張家鵬稱,從資產升值的評估價值體系上來看,開發商幾年前賣掉商戶一次性回籠資金未必就比持有賺的多。換到住宅地產上來看,“割韭菜”式地割完一茬等著下一茬,其中拿地等環節的整個過程跟商業不動升值是差不多的。

交合趨勢漸強

近日有消息顯示,萬達院線去年票房收入達到17.85億元或成院線第一股,業內稱萬達院線捆綁了其商業地產共同發展的運營模式,成為其持續高增長的關鍵所在。這一業績在張家鵬看來是可以預見的,“萬達講究的是快,做商業地產也不例外,而快的核心就是要有拿地的勢能。”

他認為,這個勢能就是無論走到哪兒,用聲譽來贏取政府等各方的信任。“目前,換做任何一個其他地產商到一個地方運作這么大的項目,如果沒有特別的支撐,不會做的這么快。”要建立這個勢能,張家鵬指出,重點就是要保證高質量的開業,同時要迅速掌握商戶資源。其次,在影院競爭日益激烈的狀況下,選擇一個優質的位置很重要,而萬達總會優先選擇萬達廣場,這樣萬達廣場數量的多少便造就了萬達院線的數量。

類似萬達這種深入發展商業地產并且努力達成商業線上控制資源越來越多的戰略發展目標的做法,無論國內還是國外都有不少成功案例。“未來會呈現的趨勢是零售商往商業地產走,而商業地產也會往零售商游離,這種無論是出于何種考慮的做法都將促使交合趨勢的加強。”張家鵬表示,這種舉動完全可以理解為行業做深的表現。

“城鎮化+服務”助力商業地產

戴德梁行曾相關資料稱,中國商業地產將進入黃金十年,其中城鎮化與服務將是兩大助推劑。針對這一說法,張家鵬分析,城鎮化是推動商業地產發展的一個很大動因。原因是城市擴容會帶來很多分中心,比如現在看到的望京和亞運村都比較成熟,下一輪將是舊宮、上地等,而這些城市以前都是單核城市,即一個中心,人們擁在一起后慢慢裂變成線狀。

他把商圈的形成形象地比作北京糖葫蘆,并且認為未來要解決效率的問題,必然會繼續擴容甚至出現衛星城,這樣隨著分中心的成熟,會加速商業的發展。而一個分中心的形成取決于三種物業匹配發展,一是住宅,就是提供居住功能。二是寫字樓,提供就業機會進而形成產業,不然就會像通州的白領一樣,白天來,晚上回。第三就是商業。有了就業機會,人們能在一定區域完成生活循環的時候,商業才能順勢發展。三個環節在分中心形成過程中缺一不可。

對于開發商來說,張家鵬拿香港九龍倉為例分析,原本一塊人煙荒蕪很不被人看好的倉儲用地,開發商抓住了節點和時機,現在地價升值的已經無法估計了。在這個快速發展的過程中往往也是機會最多的時候,因此他稱,“商業投資的永遠都是時間,只是買長買短的問題。”

另一方面,隨著物質的豐富和知識水平的提高,人們對服務的需求和細分越來越強,服務細分的結果就是帶來巨大的產業機會。拿服裝來說,不但從年齡、款式,就是場景上現在都有了很大的區分。

他表示,由于不同階段和家庭構成對服務帶來的細分,這樣細分下來的每個方面都會帶動很大的產業發展,最終推動商業地產的發展。但是這個服務不是覆蓋很大面的,而是服務某個區域,這種由于強大的服務功能支撐,就會形成社區,而社區等區域的形成又會支持商業的發展。

同時,在這個消費者換代的時間點上,現在的人一直樂觀的生存狀態,加上知識、信息等的通暢以及網絡時代的加速都加劇了他們的消費欲望。這樣,商業地產便會形成良好的契機和基礎。

內外兼修 做足功課

原來專門從事住宅開發的企業,由于受到調控等多種因素加劇的影響,利潤逐漸減少,因而不少開發商開始轉戰商業地產。張家鵬給出的建議是,一要轉變觀念。很多地產商原來都是做住宅出身,而住宅市場前幾年發展勢頭很好,那個時候除了政府是地產商的甲方外,其他都可認為是乙方。但商業是一個反向市場,相比住宅的賣方市場,商業地產的買方市場要求開發商必須要放低身段,積極轉變自己的心態來應對可能出現的問題。

二是要充分了解零售商的要求。營銷的本質是要了解客戶的需求,商業地產的客戶就是零售商。現在很多開發商按照自己的想象在房子建好后再去招商的做法是不可取的。一些不錯的地段,像王府井都會出現空置,應該看到的是產品本身或者器皿是否能容下這些零售商。

三是要算好帳。商業地產對資金占有的周期較長,有可能開業三年后才能盈利或者更長。因此對項目的精細考察和做好預期很重要。

最后就是找對人。張家鵬稱,商業地產本身發展的時間短,存下來的有經驗的較少。很多原來做百貨的轉成商業地產,這樣就把原來一個類別上升到一個大的綜合類別里,而所謂的管理強度絕不是量的疊加,這些曾經在百貨發展的得心應手的人到了商業地產或許會犯單向經驗的錯誤。另外,他強調商業本身是一個地域性很強的事物,國外的經驗也并不能橫向移植過來,需要通過謹慎檢驗來判斷到底是不是合適。

永遠不要賭那個“點”

本已撲朔迷離的房地產市場在各種預測聲中變得更加隱晦,普通購房者也隨時關注地產動向,做好了隨時準備抄底的準備。針對這一現象,張家鵬表態,買房要看到底是什么目的,如果是剛需,就根據自己各方面的情況買,永遠不要想會不會賭到“點”上。投資的話,投出去的錢永遠是自己可承擔的范圍。

他對當前房地產市場的看法是,從長遠看,地產行業剛剛起步不久,但是它卻有很多存在的理由。對經濟的拉動方面來說,一個國家富裕以后,人工工資會漲,而現在卻一直壓著,勢必會產生一些社會問題。任何一個國家都是從制造業慢慢轉向服務的高端,這樣的發展來看,不可能再回到原來單純通過出口拉動經濟的始點上了。

其次,就是內需方面。他認為不會在幾年之內把大家的消費翻幾番。當下出口萎縮,內需不會很大地拉動經濟,從三駕馬車來看,只有投資了,而投資的方向大多集中在房地產行業。這就是為什么這幾年我國基礎設施異常發展的原因,這起到的也是拉動作用。只是這個拉動不屬于社會性拉動,是在政府系統里的循環并沒有流入到社會中。它跟民營企業的投資或者資金流動帶來的效益是完全不同的,房地產行業是民營的,從這個角度來說,長時間內房地產行業是不可能被限制的。

再者,房地產行業的成熟效應很明顯,它的拉動力極強。去年的大調控,這么短時間內,房地產行業的波動已經帶來了建材等相關聯產業的震蕩。房地產行業對經濟的重要性自然不言而喻,但眼下的“剎車”又再次說明了任何資產帶來的經濟問題都是最難恢復的,這種剛性的動作會給人們信心帶來最大的打擊,因為房產是人類最依賴的物質的存在。

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1.商辦物業概述

物業一詞是在二十世紀八十年代由香港引入沿海和內地,并逐漸傳播開來的,其主要含義是指產業、房地產、地產、資產、財產等,現在已經形成了一個完整的概念。現在的物業是指已經建成并開始投入使用的房屋以及與之配套的各種場地、設施、設備等。物業有大小之分,小到一個單元住宅就可以說是一個物業,大到一座大廈也可以被稱為物業。而對于同一個建筑物,理所當然的可以按照不同所屬分為不同物業,比如說廠房倉庫、酒店、工業園區、別墅、住宅小區、商業大廈、辦公樓宇等等多種[1]。

所謂商辦物業,顧名思義,就是指與住宅區的居住物業相對的,具有商業性質的物業產業,比如說一些寫字樓和商鋪等用于商業的物業產業,就是所謂的商辦物業。近十年來,我國商辦物業的發展前景產生了一些新的改變。2010年4月30日,北京出臺“國十條實施細則”,其中對限購令有一個明確規定,即從5月1日起,北京家庭只能新購一套商品房,購房人在購買房屋時,還需要如實填寫一份《家庭成員情況申請表》,如果虛構信息想要騙購住房,一旦查實,將不予辦理房產證,這是國家首次“限購令”的出臺。在限購令的影響下,我國的樓市普通的住宅出現一種低迷的態勢,在此情況下,商辦物業卻呈現出一種一反常態的逆轉走熱態勢。

商辦物業之所以越來越受到青睞,是因為商辦物業的價值越來越受到重視。根據相關的統計數據顯示,北京一些高檔公寓的租金回報率僅僅為1%或者2%,回報率非常之低,但是商鋪和寫字樓的租金回報率卻可以達到4%或者是5%,其租金回報率遠遠大于租金的回報率,并且這種現象越來越嚴重,商辦物業的價值以前遠遠被低估[2]。

2.商辦物業投資的三大趨勢

2.1進行合理的資產配置

所為進行合理的資產配置,就是改變以傳統的“炒房”的商辦物業發展模式,轉而以合理的資產配置促進商辦物業的健康長遠發展。

不動產投資就是指投資那些價值較高而難以移動的土地、建筑物等。我國的不動產投資主要經歷了三個主要階段,第一個階段就是不動產投資的“全民炒房時代”,這一時期主要是指2005年到2009年之間,在這一時期,幾乎全中國人民都陷入了一種瘋狂的買房階段,當然,全民炒房時代不僅僅是指全民買房的瘋狂,而是他們買了賣,賣了買,從這種買房賣房之間,通過兜售,來賺取高額的利潤差價,從中瘋狂的獲利;但是,在2009年,中國的房地產業所謂全民炒房時代結束,因為隨著經濟的轉型和政府調控措施的持續出臺,全民炒房盈利慘淡,不得不凄慘的結束,隨之而來的就是2010年到2011年的“商業地產的黃金時代”,

這兩年,中國的商業地產進入了黃金發展時期,比如說在2011年的1月份到11月份,住宅的開發投資增長僅為11.9%,但是商業營業用房的開發投資增長卻為27.3%,這就明顯的說明了問題;第三個時期是指不動產的投資證券化成為新的發展趨勢,這里所說的不動產投資證券化,一是指投資信托、資金等證券化產品。投資信托,就是指金通信托投資機構用自有資金以及組織的資金進行投資;而資金證券化就是指,以特定的資產組合或者資金流動為支持,從而發行一種可以交易證券的融資形式。二是指“資產精裝修”的商業類不動產。所謂資產精裝修,就是指在收某一大廈底商后,對其進行整體改造,并統一招租,在運營一段時間后,再進行銷售。比如說,博瑞大廈底商如今已統一定位,包裝為“高和萃”,它將形成一個東三環區域圍繞的、周邊擁有密集寫字樓這樣一種定位的,一個新的商業街區。而這種模式,就被形象的比喻為“資產精裝修”。

在很長一段時期,房地產的銷售發展都存在一定弊端,這種弊端是指銷售人員在銷售房地產時,往往只是對購買的客戶推薦商辦物業,卻沒有推銷與其相關的資產配置,更多的只是注重于對產品本身的一種銷售,卻忽視了銷售人員與購買客戶之間的交流與信任。他們之間的交易僅限于產品,是一種產品驅動式營銷,但是這并不符合商辦物業未來的發展方向,因為未來勢必是主要包括銷售人員與客戶之間彼此信任的因素在里面的,甚至會主要升級為“信任+產品的雙驅動模式”。從客戶角度而言,他們改變了以往將全部投資用來炒房的瘋狂模式,改為分散投資,這就是資產配置的概念,用于更好地獲得更多的利益[3]。

2.2理性投資理財

以前的商辦物業投資比較注重的是安全性的投資,即不太注重盈利和獲益,而只是注重投資的穩定性,這在我國最具代表性的SOHO中國企業可見一斑。SOHO中國前身是北京紅石實業有限責任公司,它成立于1995年,由潘石屹和他的妻子張欣聯手創立,是一家為注重生活品味的人群提供時尚生活方式以及創新生活空間的房地產開發公司。它主要以上海和北京等城市為中心來開發高檔商業地產。作為北京最大的房地產開發商,SOHO中國有一批穩定的客戶群,他們是陜北、山西、鄂爾多斯等資源密集地區的煤炭企業主,他們不追求高額投資回報,只追求資產穩定,這是以前主要的發展趨勢,但是卻并不符合未來發展大勢。

在煤炭市場每況日下的情況之下,理財型資本也越來越被人所重視,這種投資額度相對較小,但回報率甚高,是未來發展的正宗。

2.3將資產從增量轉化為存量

以前的商辦物業注重的是對物業數量的收藏儲存,但是,隨著我國房地產業的逐漸飽和,很難再獲得可利用的土地。比如說,在北京,幾乎不可能在四環以內買到新的土地,這就給商辦物業的發展帶來困境。

如何解決這一問題,上海市政府提出了新的解決措施,就是翻新改造已經存在的寫字樓,將其變成條件更加優越、品質更加有保證的企業,用以吸引更多的質量更高的企業入駐,這樣就可以通過租客的升級開提升地方政府的稅收收入。這在土地開發越來越緊張的環境下是一種應該大力推廣的方式和理念[4]。

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關鍵詞:商業地產全面預算管理

1商業地產全面預算管理的概念與意義

1.1商業地產全面預算管理的概念

預算是一種系統的方法,商業地產全面預算是利用預算對商業地產企業內部各部門單位的財務、實物及人力等資源進行有效的分配、控制、考核、組織和協調企業的生產經營活動,最終保證企業的經營和分配合理化符合企業戰略發展目標要求。

1.2商業地產全面預算管理的意義

企業可以通過預算來預測生產、成本和現金收支,監控企業各目標實施的進展情況,反映企業未來的財務狀況和經營成果,有助于控制支出,預測現金流量;商業地產企業的利潤,進而協調企業的戰略管理和價值增長。

2商業地產全面預算管理的現狀及不足

2.1對全面預算管理的認識不全面

隨著國內市場經濟的持續發展,人們的生活水平和消費能力有了顯著提升,同時也帶動了房地產業的迅猛發展。然而,近年來,政府對商業地產開發企業的宏觀政策不斷收緊,我國房地產企業的整體利潤增長開始減弱,房地產開發企業的生存和發展前景暗淡,情況不容樂觀。但我國一些商業地產企業過于注重眼前利益,缺乏價值管理和系統管理的整體觀念,忽視了全面預算管理的全過程和全面預算管理的重要作用。還有一些商業地產企業工作太隨意沒有端正工作態度,企業內部不夠重視,表面上實施全面預算管理,實質上是用年度計劃充當全面預算管理,缺少規劃性和預測性,形式化嚴重,對全面預算管理認識很片面。

2.2相關人員缺乏認知度

目前,我國大多數商業地產開發企業都意識到全面預算管理的重要性,開始在企業經營中實施全面預算管理。然而,由于相關人員的認識不足,我國商業地產開發企業大多數仍處于傳統的預算管理和編制模式,對全面預算管理缺乏真正有效的認知,多是將該事項歸為一項財務工作,實際工作中沒有權威部門協調統籌預算,只是將預算作為前期的計劃,認為預算只是財務部門的工作職責,其他部門實際并未參與到預算管理編制之中,導致編制內容不完整,效果不佳。另外,財務部門僅憑財務知識也很難獨自完成,容易造成數據不完全、編制馬虎,全面預算管理工作推進受阻,全面預算編制目的無法達成。

2.3企業全面預算管理制度不健全

目前,我國商業地產開發企業的全面預算管理尚不健全,約束性較差,一般情況下,實行全面預算管理的順序是由財務、預算等部門編制的預算首先由管理者審核,然后將具體的預算目標和計劃送交各部門,然后逐個下達,把這個作為部門的工作計劃和目標并貫徹執行。然而預算管理在實踐中并沒有順利實施,在具體的過程中,管理者和職能部門之間沒有明確和完善的溝通,員工沒有辦法把預算落實到實際工作中,預算和企業管理間缺少關聯性和整體的規劃,企業也沒有重視對預算編制的考核,全面預算管理制度沒有得到有效執行,導致很多預算管理基本是形同虛設,容易給商業地產企業產生經營風險。探其本質,一個很顯著的原因是部分企業尚不具備完整的全面預算管理體系,缺乏整體的計劃性,整個體系實際處于十分松散的狀態。

3房地產企業實施全面預算的有效措施

3.1企業經營目標為標準

商業地產開發企業在預算編制中,應在企業的預算編制中掌握好企業未來的發展戰略,根據企業的整體規劃和經營目標,結合自身的經營情況,充分考慮企業內外的經營形勢和國家經濟政策等方面的當前走向,分別圍繞銷售額、利潤和成本等因素設定具體的財務指標,解決企業會面臨的“內憂外患”等問題。同時,企業發展的長期和短期的戰略目標應被作為全面預算管理的指導,緊密結合著戰略規劃,落實工作任務及目標,制定全面預算管理的方案及指標體系。此外,企業在預算編制中,應對預算目標分解明細,逐級下達,嚴格執行預算計劃。企業應單獨預測和評估各部門的數據,在預算執行過程中,預算的實際偏差要及時不斷的調整和糾正,最終實現預算目標的合理性。

3.2相關人員樹立新理念

如果國內的商業房地產開發企業想要實施全面預算,加強預算管理,保證企業整體目標的達成,那么企業的相關人員應該要優先樹立起全面預算管理的新概念。企業里的每個人、企業領導和員工都是參與者,都應該增強對全面預算管理重要性的認識。特別是管理層,商業地產企業必須在每年編制預算前認真對公司員工進行全面預算管理培訓,中高層必須參加。為了在企業內部建立全面預算管理的概念,可以成立一個“全面預算管理小組”,負責人和組長分別是企業管理者和部門經理,全體員工都為小組成員。充分參與,充分發揮群眾的力量,達成各部門及企業的目標,目標確立后要嚴格遵照執行,不能隨意調整。

3.3健全全面預算管理體系

制度是一個企業持續健康向上發展的重要保障,因此,商業地產開發企業應從制度層面對其加以完善,根據預算管理中存在的問題和風險因素,確定全面預算管理的整體目標,將預算管理分權與分責。根據企業的管理模式、發展特點、經濟環境的不同建立特有的全面預算管理制度,特別是預算使用途徑中的費用報銷等部分要明確,徹底提高企業的預算管理能力,保障全面預算管理的順利實施。此外,在系統的實際實施中,必須因時因地的根據企業的發展和變化進行修改與完善。任何制度的建立都要求監督部門發揮其作用,以避免制度制定過程中出現問題,使企業能夠快速發現經營風險,及時止損。企業可以設置權威部門對預算進行統籌協調,如運營保障部,該部門可以作為全面預算管理組織體系的核心,部門要有專業人員對所需的預算數據進行分析匯總,組織協調各部門制訂預算目標,針對各指標的變化影響結合實際情況提出調整預算指標的建議,同時有權監督糾正預算執行過程中存在的問題,使管理層能夠及時發現問題做好預防措施,未雨綢繆。設立獎懲機制,以預算為標準,根據公司發展的實際情況,嚴格獎懲和分配,不斷完善事后評價,對各部門執行結果進行考評,獎罰分明。

3.4合理規劃編制時間

企業的全面預算編制時間要注意準確性和實效性,根據戰略目標,提前做好全面預算編制時間的規劃。企業通常會在下半年對整年的預算進行編制,而當年的預算數據對下一年的預測有很重要的參考作用,所以企業可以將下一年的預算編制同期進行,堅持“合理性、準確性、及時性”的三個原則,對預期目標進行合理規劃。提前下達第二年的預期目標,使企業來年根據目標預算執行時能分析好各項目的執行情況,發現問題并及時糾正。

4結語

綜上所述,隨著國家經濟水平的持續增強,房地產企業在短暫的低迷期后依然會迎來再一次的增長,而在這場改革發展的浪潮之中,眾多商業地產企業若想扎穩腳跟,提高自己的核心競爭力,在競爭中分到更大的“蛋糕”,就一定要重視全面預算管理工作,認真實施好成本項目的集中管理,使全面預算管理符合企業的戰略發展目標,這需要所有企業部門和員工的共同參與,這樣才能制定完善的全面預算管理制度,充分考慮企業內外部風險因素,更好地為企業的經營節約成本,規避經營風險,也才能夠整合企業的資源,最大限度地發揮全面預算管理的作用,形成一套符合企業自身特點的管理方法,既能為社會創造更多價值,又能獲得更多經濟效益,有助于企業健康可持續的發展。

參考文獻

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一、房地產資產證券化提速的背景

近年來,伴隨我國經濟社會發展,房地產業取得了較快發展,存量規模不斷擴大,有大量適宜做資產證券化的優質資產。特別是住房公積金貸款證券化與個人住房抵押貸款證券化是目前監管機構重點推進項,同時又與化解房地產庫存相關,今后會得到較快發展。在這一宏觀政策背景下,房地產資產證券化將進入發展快車道。

從行業發展角度來看,房地產行業由于投資金額大、投資周期長、市場流動性差等特點,一直存在著資金來源的短期性和資金運用的長期性之間的矛盾,此外,商業銀行對房地產的信貸政策收緊,更加劇了房地產企業的融資壓力。作為市場化的融資工具,房地產投資信托基金通過收購物業或合作經營的模式,能夠盤活存量資產、加快資金周轉速度、減輕房企重型資產壓力,促進房地產行業長期、穩定發展。

從房地產企業轉型發展的需要來看,房地產企業通常具有重資產和高杠桿的特點,房地產證券化的實現有助于房地產企業優化資產負債結構,降低融資成本,提高凈資產收益率。房地產企業以資產融資可以有效克服銀行貸款的局限性,開辟新的公開、健康、透明、高效的融資渠道,建立除銀行、股票、債券市場融資外,信托、基金和REITs共同發展的多元化格局,最大化提高房地產發展價值。

從成熟的國外經驗看,在美國,房地產融資渠道更加多樣化,商業貸款僅占美國商業地產融資總額的不到五成,REITs和商業地產抵押貸款市場等融資手段同樣齊頭并重。而在中國,房地產企業融資渠道較為單一,商業貸款占融資渠道的70%左右。資產證券化是金融市場發展到一定階段的必然產物。有利于促進貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場等市場的協調發展,有利于提高金融市場配置資源的效率。這對于建立多層次的房地產資本市場具有重要意義。資產證券化能更好地滿足房地產企業的融資需求,代表了房地產融資創新的方向,是我國經濟發展到較高階段的必然趨勢。

由于我國房地產市場積聚了大量的社會資金,流動性差且容易帶來較大的風險,導致目前較大的“去庫存”壓力。房地產資產證券化有助于提高資金周轉速度。利用證券的流通性,將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系,能大大增強資產的流動性,改善企業現金流。

二、房地產資產證券化發展狀況

據相關數據顯示,截至目前,證監會監管的資產證券化產品(ABS)總發行量約為3124億元,銀監會監管的ABS總發行量約為8376億元。但超萬億的發行總量中,房地產相關的資產證券化產品發行量卻頗為有限。其中,個人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產品發行總量僅為548億元,而銀監會監管的部分以524億元占據絕對優勢。

目前,房地產證券化大致有幾種形式:一是標準REITs,以國內酒店、寫字樓為基準資產,如開元REITs 和春泉REITs,均在香港上市;二是準REITs,與私募REITs非常接近,以中信啟航和中信華夏云商為代表;三是其他形式實現的資產證券化,涉及租金收入、物業管理費、停車場收入、酒店收入、門票收入等多種經營性現金流的資產證券化。

受金融環境尚不健全等因素的影響,我國房地產投資信托的發展相對遲緩,主要是在香港證券市場掛牌的REITs (見表1)。直到今年,鵬華前海萬科REITs的面世,才意味著國內第一只真正意義上的公募房地產投資信托基金的出爐。實際上,在10多年前,國內就有不少專家提出要發展房地產信托投資基金(REITs),實現房地產資產證券化。最初,建設銀行、越秀房產信托基金均有所嘗試,但都屬于最初關注度高但很快又出現發展停滯的情況。2013年,國內首只酒店地產REITs基金開元產業信托才實現在香港上市,這是中國內地首只酒店地產基金上市。在開元酒店地產基金上市之后,業界即對其寄予厚望,認為這將帶動更多的酒店地產、商業地產乃至產業地產基金的房地產證券化。但事實并非如此。在開元酒店地產基金在香港上市之后,內地地產基金的發展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日,央行與銀監會共同《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,提出積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。2015年年初,住房和城鄉建設部的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,更是明確建立多種渠道發展租賃市場,推進房地產投資信托基金(REITs)試點。至此,REITs試點的開展才有了政策依據。

2015年6月8日,由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批。公示信息顯示,鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”,已正式完成注冊,其發行規模為30億元,一半用于購買前海萬科公館的資金收益權,另一半用于購買固定收益類的債券產品。機構投資者對首只公募REITs表現出濃厚的興趣,投資者也可以在二級市場進行交易,交易門檻為10000元。

另外,2015年6月份萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”,這是一款類REITs產品,投資門檻為1000元,期限為7年,預期租金年化收益率為6%,物業增值收益預期年化收益率為6%,以萬達廣場作為基礎資產,募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。由于該產品認購起步價只有1000元,而發行規模數十億元計,這個眾籌產品將大幅度突破私募200個份額的限制。

這兩個案例被業界認為是國內REITs的破冰之旅,也意味著國內商業地產轉型升級邁出了一大步,對整個房地產業的轉型升級都將起到一定程度的促進作用。樂觀的分析人士認為,三年內,REITs產品將實現在A股上市。

在房地產嚴重過剩,以銷售帶動運營的商業模式難以復制的情況下,上述房地產企業所進行的金融創新是有益的嘗試。據了解,萬達等知名房地產開發企業,都在等待著房地產投資信托基金的全面放開,等待著國內市場REITs市場的成熟,以期通過資產證券化將重資產打包上市。

篇9

喬潤令,國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心副主任

城鎮化已經成為下一個階段我們國家經濟發展的重要領域,但我認為城鎮化并不是新問題。我們前十年、前三十年一直都在推進,如果繼續走老路,城鎮化不一定能夠成為我們的最大紅利,還有可能產生風險。如果延續以往的路子,由快速城鎮化所導致的高房價、農民工不公平等問題引發的社會矛盾就會進一步涌現。由于缺乏透明造成的金融風險也會帶來,由于建筑能耗高所造成的環境污染、土地污染、河流水源污染問題也會有風險。由于城市擴張模式占用大量的耕地,我們的糧食也有風險。如果繼續走老路,風險非常大。二戰以來的經驗表明,除了日本、韓國以及中國臺灣等成功進行了城鎮化并實現了現代化之外,在很多的國家和地區,城鎮化雖然很高,農民也大量進城,不僅沒有促進經濟發展,反而陷入了中等收入的陷阱。

所以說,我們的城鎮化一定是新型的。這新型是指不能走老路,一定要轉型升級。根據我的理解,城鎮化應該有4個重點:第一,新型城鎮化一定是一個體制變革的過程,比如戶籍制度、土地制度等改革;第二,新型城鎮化是一個改變過去人口向大城市、特大城市過度積聚的現象,是重點發展中小城市和小城鎮的過程;第三,新型城鎮化是一個轉變城市發展方式的過程,由過去的粗放發展、污染發展向綠色、低碳、智慧的方向發展;第四,也是最重要的,城鎮化一定是一個包容式、分享的過程,農民工、農村富余勞動力進城是城鎮化的重中之重。

在新型城鎮化的背景下,房地產業存在哪些機遇?

接二連三產業綜合體 和二產接著又和三產連著,不僅僅是生產業,還包括小型的科技公司、創意集團、文化產業、旅游公司等,這在中國具有非常廣闊的發展前景。過去中國被稱為“世界工廠”,主要處于產業鏈的中間,就是搞生產。產業鏈前端的高附加值部分,從設計和策劃開始,全部是在國外。現在要搞中國版的產業升級城市,就是將這個產業作全面發展,需要做文化、創意、科技、培訓以及人力資源的提升。這一塊我們需要大力解決,首先需要闖出一種新的商業模式,我把它概括為接二連三,二產接著,連著三產。

健康產業、養老產業、綠色產業 這是未來的新型產業,也是國家重點支持的產業。以健康產業為例,健康地產在中國基本上沒有。誰如果能解決了來自全國各地的人在京滬看病的問題,把商業地產開到某個地方,人們不再集中北京、上海看病,你這個產業不就做成了嗎?麥肯錫咨詢公司有一份研究報告顯示,到2020年,我國醫療市場價值預計高達1萬億美元。我國的醫療市場是全世界增長最為強勁的市場,所以說健康地產、養老地產,發展前景廣闊,需要房地產投入。

篇10

比爾?蓋茨曾說過:21世紀是網絡世紀。未來只有兩種生意,一是互聯網生意,二是不做生意。

當21世紀走過了第10個年頭,2010年被稱為“低碳元年”的時候,我們又驀然發現:21世紀更是綠色世紀,未來也只能有兩種生意,一是綠色生意,二是不做生意。

找到“惠而不貴”的綠金

節能減排與新能源自古就是人類的夢想。早在16世紀,英國王室就曾懸賞征求海水淡化的方法。然而自1954年美國建成第一個海水淡化場至今,淡化海水的成本一直高于自來水價格的不經濟不合算的現實,使得這一夢想難以具有普遍價值。同樣以太陽能為代表的光伏發電在我國取得突飛猛進的發展,但發電成本一直高于傳統常規發電造成了這一新能源產業難以突破“高成本、難推廣”的困局。我國的低碳經濟雖然獲得國家宏觀政策層面的全面支持,發展前景廣闊。但目前仍存在著投入成本高致使投資效益低的問題,“貴而不惠”成為制約節能減排與新能源快速發展的瓶頸。

由此可見只有找到“惠而不貴”的綠金,讓綠色產業實現商業化、平民化,才能實現低碳商業模式的成功。

可喜的是,越來越多的中國企業找到了“既好又惠”的綠色商機,推動了中國低碳經濟的良性發展。

日前,中國本土最大的照明品牌供應商、最大的節能燈制造商雷士照明在香港成功上市,集資凈額13.73億元,低碳節能概念照亮了雷士的國際化之路。雷士照明發行的7.28億股,當中90%為國際配售,10%為公開發售,并有超額配股權15%。募集的資金當中4.9億港元用于國內外的市場擴張,包括并購及其他策略性投資。雷士照明綠中淘金,既體現了國際資本市場對雷士照明發展前景的肯定,也折射出了國內照明市場的巨大潛力。

據統計,照明消耗了中國總發電量的13%,節能燈比普通白熾燈節省80%的能源,使用壽命更是白熾燈的4至6倍。如將現用白熾燈全部替換為節能燈,每年可節電600多億度,接近于三峽電站現在全年的發電量。而如果更換雷士大力推廣的半導體LED型節能燈,則可以節約6個三峽的年發電量,這既堅定了政府推行綠色照明的決心,也反映出雷士“綠色光源”無限的市場前景。

產業創造價值,雷士照明的成功在于找到了“既好又惠”的真正綠金。雷士一直致力于節能型產品的研發與生產,謀求科技創新及產業升級,主動向低碳模式轉型,大力發展節能型照明產品研發生產,同時積極推動行業意識及消費者意識的轉變,每年為全球提供超過4億只節能照明產品,真正實現了以“綠色光源”為主導方向的戰略發展目標。

同時,雷士照明,作為中國商業照明第一品牌,同樣也是城市商業繁榮的分享者。

在中國經濟快速發展的帶動下,中國的城市化進程也在快速推進。而城市化進程必將推動房地產的快速發展,尤其是商業地產的發展。因為隨著經濟的發展,房地產市場的核心將由住宅地產向商業地產轉變。因此,盡管目前中國的住宅地產市場跌宕起伏,但商業地產卻在經濟快速發展的帶動下勢頭兇猛。2010年第一季度,世界商業房地產直接投資交易量達到630億美元。預計年內商業房地產直接投資額的增幅將達到35%-45%。

以商業照明為主的雷士照明自然在城市商業繁榮、尤其是在商業地產的快速發展進程中高歌猛進。如今雷士的產品已覆蓋到了商業、辦公、工業、家居等各個不同的照明領域,擁有2200多家專賣店。在國內的業務保持強勁的增長后,雷士開始了從中國到世界的國際布局。其實,雷士的“綠色生產力”一直以來都是資本方青睞的對象,日本軟銀集團、美林、高盛都曾先后向雷士注資。此次雷士香港上市讓世人再次看到了中國品牌的崛起,看到了低碳經濟時代,中國綠色商業概念成為國際資本追捧的新對象。

一切生意都必然也必須與低碳發生關系

未來最具潛力的商業模式將與綠色經濟密不可分,一切的生意只有與綠色低碳發生了關系,才能更好地生存發展。這絕非危言聳聽。因為繼農業革命、工業革命、信息革命之后,人類文明必然也必須進入綠色經濟的時代。

筆者在參加湖南一家生物質電廠――理昂再生能源電力有限公司澧縣生物質發電廠的并網發電儀式上,就曾感受到新能源時代來臨的強烈信號。這種來源于間接或直接植物光合作用的能源,將整個生物質能產業與農業緊緊關聯到了一起。作為“農業大國”的中國,即便是在城市化進程不斷加快的今天,仍然是全球產出最大的農業國。不得不說,得天獨厚的農業優勢為中國大力開展生物質能產業建設提供了先機。

根據世界能源權威機構分析,世界已探明的主要礦物燃料儲量和開采量不容世人樂觀。石油剩余可采年限僅有41年;天然氣剩余可采年限61.9年;煤炭剩余可采年限230年。傳統能源的迅速減少以及嚴重的污染問題,已經危害到了全球的經濟和環境。

而對于中國來說,低碳經濟既是機會,更是挑戰。GDP的增長關乎國計民生,可持續發展關乎長治久安與子孫后代。二者都無法偏廢。

中國政府已對全世界宣布了控制溫室氣體排放的行動目標,計劃到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%―45%,與此同時,國務院常務會議還決定將碳量減排作為約束性指標,納入國民經濟和社會發展的中長期規劃。這意味著,節能減排將以最高規格的政策形式出現,勢必對中國的社會發展及經濟運行造成全面和深遠的影響。

然而,現實存在的困難遠比預想中更為艱巨,至2020年的十年之內,中國是否有能力通過產業結構的調整實現資源節約型和環境友好型的工業布局?在以GDP增長為核心的宏觀環境下,如何協調經濟發展與碳量控制之間微妙且脆弱的平衡關系?而中國區域經濟存在比較嚴重的不對等狀況也對節能減排的具體開展提出了嚴峻的挑戰。

面臨人口和經濟增長的雙重壓力,中國經濟靠什么?

只能靠低碳經濟,靠節能減排與可再生能源的大力開發和利用。讓一切生意都與低碳綠色發生關系,已不僅是一個企業、一個國家的責任,更是關乎國家未來生存與發展的現實問題。

讓品牌的每個因子都變綠

在綠色、低碳風行的今天,綠色戰略、發展綠色經濟成為企業長久發展的重要措施。耶魯大學管理學院管理和營銷學教授萊維?多爾(Ravi Dhar)博士指出,“綠色營銷是企業化危機為商機的戰略契機”。據世界品牌實驗室統計,2009年《世界品牌500強》中,有317家企業是綠色戰略的倡導者和行動者,綠色營銷的銷售額高至8700億美元。世界品牌實驗室對通用電氣(GE)、聯邦快遞(FedEx)、匯豐銀行(HSBC)等25家綠色管理先鋒的案例研究發現,綠色戰略是企業組織創新和技術創新之源泉。

而雷士照明早已發現在低碳時代,讓品牌的每個因子都變綠,是助推中國品牌崛起一個很討巧的法寶。雷士照明總裁吳長江曾對照明行業做出了三大前瞻性判斷:一是中國照明電器行業不缺少好的產品,缺的是好品牌。二是未來幾年,中國照明電器行業的市場格局將由產品競爭轉為品牌競爭。三是不久的將來,中國照明電器行業的競爭除了品牌競爭外,渠道競爭將逐漸主導消費市場。

以品牌戰略為先導,雷士打造出一片“綠光世界”,向全世界展現出一個全新的發展理念。這也是雷士照明的核心品牌理念,以專業、專注的精神,為世界創造優美、舒適、安全、節能的光環境,為世界各地提供最優的照明應用解決方案,并以一己之力,推動世界照明產業健康、快速地向前發展。由此可見,赴港上市,邁向國際,這絕非雷士照明一家之喜,更是中國照明之喜。

如今,國際間的競爭已是品牌的競爭。