導語：如何才能寫好一篇商業地產行業現狀及發展，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】商業地產 開發模式 現狀 問題 創新

我國房地產行業經過三十余年的現代化發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產開發至今為止依然保持著較快的發展勢頭。但是，從事物發展的兩面性上來說，任何事物的發展都存在著利、弊兩個方面，商業地產開發也不例外。近年來，商業地產開發存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業的健康發展，比如說，招商乏力、經營不善、質量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業地產開發模式的創新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。

一、商業地產開發現狀及存在的主要問題分析

（一）商業地產開發的現狀分析

總的來說，我國商業地產開發能夠用“起步晚，發展快”這一句話來概括。國內商業地產的開發大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發展時期，2005、2006這兩年我國商業地產開發進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規模開發的商業地產弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業地產開發開始進入相對理性的發展時期。縱觀我國商業地產開發的發展歷程，我們發現之前國內商業地產開發主要采用了分割出售、租售結合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統商地產開發模式存在的問題

首先，分割出售模式致使業主產權多元化，很難實施統一的經營與管理，這種模式最主要的弊病已經為業內人士所熟識，并且現在基本上已經沒有開發單位再采取這樣的開發模式了。

其次，租售結合模式曾經也是商業地產開發中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設的萬達商業廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經營較好的眾多大型商業廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發模式，雖然是由開發商掌握了產權以及經營權，但最明顯的弊端在于這種模式對開發商的商業經營能力都有著很高的要求，一旦后期經營不善，就會成為開發商的一大包袱。此外，這種經營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發商操作。

二、商業地產開發模式的創新

（一）傳統模式不再適應經濟發展需求的具體原因分析

在商業地產開發熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當地經濟發展，主動降低了商業地產開發的要求與相關條件，更多開發商基于地產開發巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業地產的開發。然而商業地產開發本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風險比較高并且對于專業人才要求較高的經營項目，如果開發商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發與后期經營的相互結合，顯然是不科學、不理性的；這也是當前眾多商場出現招商乏力、經營困難的主要原因之一，當商業地產開發進入了相對理性的發展階段，這些模式自然將不再適合商業地產開發的需求了。

（二）只租不售模式在現代商業地產開發上的優勢

商業地產開發采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規劃、經營管理及資源整合。從商業地產的國際開發慣例上來說，很多實力較強的開發商都是采取“只租不售”的開發模式，并在后期的經營上對產品進行統一招商、實施統一管理，主要是以持續有效的經營管理來提升整體項目的商業價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發模式。

（三）只租不售模式應用到現代商業地產開發上的創新與發展

只租不售的商業地產開發模式對于開發商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業內人士所關心的。以前地方政府在商業地產開發時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經驗的投資者主要是分析商業地產所在地的居民消費水平和消費習慣等來決策是否實施項目的開發。在商業地產開發理性發展階段，地方政府的發展要求與商業地產開發的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點扶持商業地產的開發，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業地產融資確實尤為艱難。但是，從國內資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發達國家和地區在商業地產開發上的成功經驗，大力發展地產投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業銀行的金融風險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業地產投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經濟實現快速、平穩的發展。

三、結語

總的來說，商業地產開發模式的創新發展尚且算是一個較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機構、開發商、當地居民等等，所以說這是一個綜合性比較強的項目，在房地產開發越來越理性的發展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業地產項目開發實現較高的經營利益，還需要我們諸多業內人士及專業研究、學習人員的共同努力。

參考文獻：

[1]蔡鴻巖.商業地產或是開發商轉型機遇[J].城市開發，2010，（08）.

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關鍵詞：BIM；商業地產；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術，其從三維角度建立模型、信息數據等，為現代商業地產運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發掘。設計、建造、運營管理等團隊對BIM技術的合理運用，可為商業地產增加更多收益，達到商業目的。

1傳統運營管理的弊端

傳統商業地產運營方式對于現今快速發展的商業經濟社會來說相對滯后。傳統商業運營管理僅實施人工管理，始終不能細化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設計時，會將大量不同專業的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統平面圖紙的結合，無法迅速計算出各類圖紙結合后的設計缺陷，如管線碰撞沖突；且設計復雜的建筑物構想無法在平面圖紙中表現出來，制約設計師的創造思維，如復雜空間的定位與優化調整。而是這些細節的疏忽，導致在建設過程中發生特殊建筑造型無法精準計算、工期無法控制、成本無法控制、設計缺陷無法避免等各類經濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統的商業地產運營管理模式存在一定缺陷。一般商業地產管理是開發商、持有資產方或聘請的專業商業運營管理公司對商業項目進行的全面且有效的經營管理，其主要組成部分包括商業地產的招商、推廣、調整租戶及業態、物業管理等，通過良好資產管理運營，為資產持有方帶來租金收入及資產溢價。但在傳統非BIM開發模式里，設計及建設方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數據，有可能在設施設備管理、設計劃分不同區域業態及面積、改造及彌補設計缺陷、應對突發事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現若干不確定風險，無法順利實現資產保值增值。若開發商后期不持有該資產，無法享有資產增值帶來的利益，前期開發時則失去運用BIM的動力。所以傳統的商業地產急切地需有現代建筑開發技術來引導，并對商業地產進行有效的監管與運營。

2基于BIM的商業地產運營管理應用

2.1案例應用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經LEED綠色建筑體系認證的超高層項目，上海中心大廈體現了BIM模型技術的核心應用理念及成果。其有別于傳統建筑的特點、難點在于眾多建筑材料及設施設備的建設使用，眾多因素復雜地互相聯系在一起。作為一個全球矚目的建筑，通過人力想象、大腦運作，顯然費時費力，因此該項目運用了應用了特有的BIM模型技術，將所有物理專業、資源分配、設備管理、成本計劃等事項均轉化成直觀、可操作的直觀數據，可避免重復工作、提高工程質量、降低工程成本、減少資源浪費。在該項目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關鍵。20327塊玻璃幕墻沒有一塊是相同的，設計階段可通過BIM計算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現出立體模型，給設計建造留有優化、創新的余地。此外，BIM技術作為后期運營管理階段的輔助工具，可按照空間、環境等計算數據來協助分類每層建筑的局域劃分，便于運營管理；在照明、消防、設施設備管理、應急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運營、租賃、物業管理等各工作環節，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經濟的浪費，有效實現運營期的高效管理。該項目從項目規劃設計到其進入運營管理，期間都充分運用了BIM技術，充分體現了BIM技術對現代商業地產運營的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術將商業地產從開發到運營這一全生命周期過程中的所有事項計算出合理的應對方案提供給管理者作為依據，這有助于協調管理者在管理運營商業地產時解決困難，但實施還是要靠管理者的進一步分析與思考。BIM可根據商業資產持有者或管理者的要求，模擬多種適應商業地產發展的實施，幫助其選擇最優經營管理方式，盡可能延長建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產持有者帶來更多收益，促進商業地產管理的可持續健康發展。

2.2BIM價值體現與效果

BIM技術對于現代商業地產運營管理有著重要的價值體現。商業地產的建設和商業運營管理都至關重要。BIM技術將龐大體系簡化成立體的三維模型，通過計算得出直觀化的數據結論呈獻給管理者，讓管理者切實有效地管理操作，實現了商業地產的有效透視。

2.3未來展望

在現代科技飛速發展的經濟社會中，BIM作為一種建設輔助技術，在行業中越來越廣泛的被使用。它改變了行業工作方式，細化和優化了建筑全生命周期各階段的每一個細節，避免了工作缺陷與差錯，降低了不必要的項目成本，能夠協調和分享信息給更多的項目相關者。在將來，BIM技術會得到更大的改革創新與發展，或甚至可能被其他更有效的模型技術所取代。當前的BIM技術主要還是以3D技術作為支撐，構建立體模型，計算建筑數據，從而對項目進行引導。將來的BIM模型技術會廣泛地使用4D、5D或nD的構建技術，其演變模型也將更為真實化，精確化。結合現代化科技的發展，BIM技術將會走入尋常人家，走入不同領域，以建筑的構建模型，運用到教育、企業管理、文化等領域，推動社會發展。

3結束語

BIM技術能給商業地產管理者提供直觀的立體數據，起到一定的作用。商業地產的運營管理者不能完全依賴BIM技術來提高商業地產管理水平，主導者還是開發者、運營者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業帶來了較多益處，因此運用與推廣BIM技術，將為商業地產運營管理帶來更大發展機遇。

作者:單雅娟

參考文獻：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術的應用[J].工程技術研究,2017,(2):66-67.

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關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展

一、 引言

近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。

新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業態的發展路徑

1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產―傳統商業地產―復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。

在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。

2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產――商業地產――新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。

（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。

3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。

三、 我國新型地產發展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。

從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。

3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。

從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。

從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。

四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰

盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。

首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。

參考文獻：

[1] 孫紅.我國商業地產經濟現狀及發展趨勢[J].商場現代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青馬，胡正.中國高儲蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國家資金流量表的分析[J].經濟體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養老地產現狀調研報告[J].住宅產業， 2013，（12）：22-29.

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商業地產開發運營現狀及資金障礙分析

住宅地產和商業地產在開發運營上存在著本質差異，住宅開發的核心是獲得廉價土地和健康的現金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業管理公司，不存在后續經營發展問題。而商業地產的本質是商業，地產只是實現商業價值的載體，一個商業項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內很多地產商均以開發住宅地產的思路和手法對商業地產實施運營開發，在項目未建成之前就將集中型商業散售。散售后，小業主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業態之間的促進發展，極易造成鄰里業態的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業街由于缺乏統一管理運營導致個體經營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業地產來說，持有并運營零售型商業部分更便于統籌協調、合理定位、商業安排；反之，商業地產的核心競爭力就無法完全體現，而長期持有商業資產及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業地產商必須面對的嚴酷現實。

（一）資金流動性不強

目前國內商業地產的主要運作模式是以重資產為主的香港模式和以售養租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業地產企業通過獲取一、二線城市傳統商業核心區域的土地或舊商業，通過移植現代、時尚的香港商業物業理念，實現與周邊商業的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業為主，商業部分完全自持，由開發商打造的香港專業商業管理團隊進行零售物業的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業進入成熟運營期后實現了高于同行或周邊區域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現低成本的土地，快速收回成本實現盈利。該模式雖從長期看可為企業帶來經營和資產增值雙重收益，但對開發商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業培育再投資。萬達模式運營的商業地產企業基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的產業鏈整合優勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業的投資和運營的虧損，不可售持有型物業在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業產生的現金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業或酒店，等待時機將持有型資產上市實現證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產進入證券化平臺的要求，萬達商業項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現了較穩定的現金流運營。以售養租模式雖然在一定程度上解決了商業地產運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業的培育，使物業價值提升不快，背離了商業運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產持有模式還是以售養租模式都無法從根本上解決商業地產運營中資金流動性不強的問題。

（二）融資渠道不暢

鑒于商業地產的經營屬性，不但在開發階段需要大量的資金投入，在竣工開業后仍然需要在1~3年的培育期繼續投資，通過進入品牌的調整、商業性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產三項指標穩定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發建設的商業物業由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內商業地產商往往通過銀行、信托公司、保險機構、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產品，補貼商業運營的虧損，但目前也出現了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產調控政策收緊了貸款規模。依據國家對住宅地產市場投機行為調控整頓的要求，自2009年開始各家商業銀行收緊了對整個地產行業的貸款規模。如調高首付款支付比例、上調房屋貸款利率、實際利率執行基準利率上浮等。2012年在穩健貨幣政策的指導下，各商業性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產企業的傾斜扶持，商業性房地產開發商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產產品監管而主動壓縮業務。2011年5月各商業銀行的總行根據銀監會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產信托的發行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監會下發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（銀監發【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并嚴格要求2011年底進入“結算期”。由于房地產融資類信托產品對凈資本金要求數額明顯高于其他工業、服務業信托產品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產信托業務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業管理團隊而很少涉足商業地產。2010年9月保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》（保監發【2010】80號），保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，可以采用債權、股權或者物權方式投資不動產，但僅限于商業不動產、辦公不動產、保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，但并不是所有的保險企業都有參與的資格。根據《辦法》規定，投資不動產的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數幾家大型公司。《辦法》對投資比例也有謹慎的規定，即投資不動產的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業的商業運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業地產抱謹慎態度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經建成的、核心區域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結匯障礙進入困難。現行法律法規明確限制外資以債權投資房地產，以股權方式投資房地產企業需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內開發商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯合審批方能實施。外資股權若要實現股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權投資和退出兩個環節就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉1~2年”，變成了與國內“熱錢”成本相當的資金，喪失了經濟優勢。如果再綜合政治意識形態對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經明顯高于國內的資金。在商業地產的發展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業地產開發運營鏈條中各個環節的融資價值，釋放參與建設企業和政府的吸金性，實現各種權益的經濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產變現流動，將是新時期商業地產發展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據全價值鏈理論與國內外商業地產經營的成功模式，提出全價值鏈商業地產模式并進行分段解析。

商業地產全價值鏈股權投資模式及其創新點

價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優勢戰略、差異化戰略、縫隙市場戰略等才能在激烈的商業競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰略方針，同時要考慮連接產品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區分出內部后勤、生產或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎上，針對我國商業地產面臨的背景情況與自身特點，對商業地產運營中的土地供應方（政府）、生產或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業運營團隊）等鏈條環節的價值進行深度挖掘，并對這些環節融入更為廣闊的價值體系中的關系進行系統梳理，試圖運用金融手段實現商業地產運營的全價值鏈體現。股權投資是指企業或個人購買的其他企業（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經濟利益，這種經濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權投資形式主要有三種：一是商業資產信托，二是私募股權基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據目前國內研究的主要股權投資形式中投資人權利義務、投資人關系、資金特點及發展現狀，結合商業地產價值鏈上政府、開發商、建設總包方、商業運營團隊與潛在商業購買人的價值取向，將股權投資的幾種形式與債權投資形式結合起來，設計了商業地產全價值鏈股權投資模式。主要由四種不同的股權投資方案組成，一是政府為主導的私募產業基金；二是以建設總包方為主導的建設開發集合計劃（權益與現金集合信托計劃，以收益權為劣后級、社會資金為優先級的集合信托計劃）；三是由商業資產潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業地產運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統商業銀行融資模式構成了系統的、多元性的并具有延展性的商業地產產業融資模式（詳見圖2）。

商業地產全價值鏈股權投資模式的創新之處有以下幾點：創新之一：公私搭募。按照不同商業階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業進入成熟期后，每年實現了持續穩定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業性公眾投資人的可選投資產品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創新之二：資金個性配置。針對項目的不同業態（如零售商業、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業態運作的機構投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創新之三：私募平臺，政府調控。政府投資的國有“沉沒資產”———核心區的國有商業用地或資產進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業建設和運營團隊負責中期的建設和后續運營，政府以土地或資產供應為手段，以區域或行業的視角對商業性基礎建設投資和運營進行調控，達到合理刺激居民消費，擴大內需的目的。創新之四：以利貼息。在項目的開發期，以項目工程款收益權為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業融資難的客觀問題。創新之五：商業物業定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產持有人，為其定制商業物業，并將未來資產持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發商申請銀行開發貸款并約定進入運營期后，開發貸款轉為經營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發期的資金壓力。創新之六：物業租金提前分紅。未來商業租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監控目標物業的建設質量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業的租金分紅。

全價值鏈商業地產運營鏈條分析

房地產開發工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業內統稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業運營團隊的主要任務除對項目進行市場調研、客群分析、未來租金分析外，還應依據項目的控規要求對各個業態的比例進行調整———原則是未來使用功能優先，內部布局和功能優化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業態的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現投資方利益最大化。現在規劃的城市未來綜合商業體的主要業態以零售商業、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業主、某個業態整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優化、整合各方訴求，為項目創造最有可能的開發運營環境。

（一）通過商業產業開發私募基金實現政府公信力的商業價值

政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩定、解決就業、創造持續稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統籌管理與整體經營，我們應該充分發掘政府公信力價值。全國性的開發商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業產業開發私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內的原輕工業、供銷社、物資局的商業資產、土地，形成具有投資價值的商業資產包，地方政府出地、專業商業開發運營商出錢并負責運營。當地政府的投資公司和開發商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當地大型企業、社保和養老基金、社會資金作為基金的優先級LP⑤，共同發起商業產業基金，專注于商業資產包的開發、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業性吸收社會資金，由開發運營商掌握項目的管理權，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監督項目的開發和運營，預防經營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業物業在開業之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎設施費用的減免、政府同意商業內部的功能布局優于外立面的形象工程、協調消防和人防部門接受在法規內的創新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產生良性的影響。

（二）通過以利貼息的信托計劃實現建設總包方的融資價值

由于建設總包方一般是輕資產運營企業，在已有的債權融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業地產全價值鏈股權投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權益委托發行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權形式投資來減輕開發商的資金壓力。因開發商獲得總包方的信托融資，原本給開發商讓利優惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉移支付給信托計劃，開發商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關聯單位出于自用、改善資產結構或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業，可以將其在基金的投資與目標物業鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權益證券化并投資于項目的開發過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發商的6~8個百分點作為部分利息貼現給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環節體現，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業的退出渠道。

（三）通過不同金融產品資金鏈實現商業資產購買客戶的投資價值

商業地產全價值鏈股權投資模式還可以使商業資產的購買客戶包括整體購買客戶與小業主通過參與資金鏈中不同金融產品的投資，實現他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產業基金，以優先級LP身份參與總包方發起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資。基金作為項目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業享有優先購買權、優先租賃權，一旦觸發行權條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業的潛在購買者和租賃人與物業資產的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優勢地位的，如果基金或商業管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業化的知識和經驗籌劃未來的運營，并統一協調業主和租戶在租期、租金漲幅、業主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業租金的增加、商業物業價值的增加奠定了良好的基礎，實現了業主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業購買客戶、小業主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業主的經濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產投資的“租金”收益。

（四）通過類REITs平臺實現商業產業基金原始股東的財富價值

將產生穩定租金收入的成熟商業資產進入類REITs平臺，通過資產證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業資產的租金進行放大，實現了投資商業產業基金原始股東財富價值的增加；資產進入平臺后通過專業團隊的運營，以定期派發紅利的形式為公眾提供穩定的收益。

結論

綜上所述，成功開發運營商業地產的核心是“優秀的商業策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業物業全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質是對地產行業“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產即“物”這個載體實現“人”與“財”被挖掘價值的經濟體現，筆者將這種基于深度挖掘地產開發要素的模式定義為“全價值鏈商業地產模式”。

其核心是以股權投資模式、按商業物業不同開發運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發鏈條中的附加價值，確保持有型商業物業運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業地產模式的核心是以輕資產運營方式將運營與重資產剝離，以費用收費模式替代資產收益。具體操作方式是運用私募股權投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業地產項目開發、收購和持有經營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發型物業，并對商業物業進行先行收購和管理，充當預上市資產的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產管理公司即房地產基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產類型與投資人相匹配的原則，實行物業細分，即按照不同標準進行物業分類，并為每種細分的資產匹配相應的PE或REITs。在商業物業可行性研究分析的初期，開發商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業地產模式的精髓是對產業鏈參與單位的資源整合，建立動態的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內大型的、持有型商業資產一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現實的主要原因是購買人對物業未來價值的測算差異、缺乏專業的商業運營團隊來支持購買決心、短期內無法了解現有租戶對物業持續租賃的忠誠度等。

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關鍵詞：中小房地產企業；財務管理；解決措施

財務管理是企業進行財務活動所要達到的根本目的，它決定著企業財務管理的基本方向。財務管理目標是一切財務活動的出發點和歸宿，是評價企業理財活動是否合理的基本標準。

中小房地產企業是房地產行業中的重要組成部分，對我國房地產的貨幣化和城鎮化推進起到了舉足輕重的作用，但其規模較小，人員不穩定，融資成本高，融資難，拿地難，競爭力差，且受政策的影響大，使得中小房地產相對處于弱勢，只有提高中小房企自身的財務管理水平，向管理要效益，企業才能有生命力。因此，財務管理對中小房地產企業的生存發展是非常重要的。

一、中小房地產企業財務管理中存在的問題：

1.中小房地產企業戰略性管理問題

面對人民幣多年升值，以及目前國內GDP的下滑趨勢，國內房價居高不下，特別是一線城市：北京、上海、廣州、深圳。近期，在上海遠郊競標土地樓板價在1.2― 1.3萬元/平方米。“土地”就是房地產企業的原材料，原材料緊缺且價高，中小房地產企業如若參與競標拿地，兩年后出售裝修房，成本費用不低于2萬元/平方米，兩年后的房地產是否毅然堅挺不得而知。

假設中國的房價趨勢像日本1995年后持續低迷的狀況，房價到頂后，十幾年一致往下走，大量的房屋積壓，無法出售，仍以上述地塊為例：20億的土地價加上建安費、裝修費等費用合計在一起，企業在該項目的總投入將在30億左右。資金投入后房產又無法變現，而目前中小房企的融資成本又高，一般在百分之十五左右，中小房企的現金流必將遇到困難，那么企業就面臨生存的窘境。

2.中小房地產企業運作模式問題

房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資金的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業投入的資金數量很大，房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二年至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，銷售狀況不佳時，將積壓大量資金、使現金流短缺，資 金周轉出現困難，導致企業資金鏈斷裂。

3.中小房地產企業經營的短期性帶來的問題

（1）房地產企業一般性的項目2至5年，大型項目10年左右，一個項目完成后，新項目又接不上，人員的安排、設備的管理均是中小房地產企業比較難以處理的問題。

（2）中小房地產企業一個項目完成后，大批的工作人員面臨失業的窘境，其中也有大批技術和業務骨干。企業面臨兩難的境地，辭掉對企業是損失，繼續留用又無事可做。另一方面，辭退技術和管理人員后，如果又有新的項目開張，又很難找到合適的人員替代。這些看視人力資源部門的事情，但是處理不妥，將大幅提高企業的人工成本，導致開發成本上升。

（3）一個項目結束后，大量的機器設備閑置在工地，甚至丟棄在工地外的荒地上，沒有即時處理，無人管理，有的甚至被盜，造成原輔材料和固定資產的損失。

4.合同管理問題

中小房地產企業項目競標價普遍較低，但項目竣工驗收時，幾乎所有供應商都會因為各種原因要求甲方追加造價。有些材料公司、勞務公司在工程做到一定程度后，在建筑公司沒有選擇空間的情況下，隨意要求追加材料價格和工人的勞務費，迫使建筑公司就范，最后導致實際結算價格遠高于合同，甚至有的超過竟標價的30%以上，使合同形同虛設，企業無法控制成本。

5.財務人員的素質問題

企業做到一定規模后，各類人脈關系復雜，為了照顧各方關系，中小型房企用一些不懂財務、不懂稅法和資金運作的情況普遍存在，很容易給企業帶來損失，有章不依，財務管理隨意性很大，沒有嚴格的財務管理制度，或無章可循。

上述五大問題的長期存在和累積，隨著時間的推移和外部形勢變化，導致公司資金鏈越來越吃緊，在財務的確認、計量和報告之中表現出來，表面看是財務問題，實質正如上文所述，基本上都在財務部門的決策權限和范圍之外。

二、加強中小房地產企業財務管理措施

1.規避中小房地產企業的戰略風險

針對當前情況，作為企業的財務管理者，必須要提高警惕，把目前的形勢分析清楚，不能有半點馬虎，掉以輕心，對企業面臨的巨大風險，認真向管理層匯報，講清厲害關系，盡量規避風險，把損失降到最低。

還是以上海遠郊地塊為例，上海房地產住宅開發風險大，是否可以在三線、四線城市，適當投資，一般小城市的投資規模小，資金投入小。國家正在推“城鎮化”，大批農民工進城，一線城市難以置業，置業主要以四線城市為主，三線為輔。在三、四線城市開發住宅，這樣即可解決員工的就業，也可以大幅度降低企業的風險，經營風險大幅度降低的同時，財務風險也隨之降低。

中小房地產企業可以小范圍的向其他行業伸展，如：農牧業、生物制藥、物聯網等，來規避可能發生的產品積壓、資金鎖死、避免財務風險，保持中小房地產企業的轉型、升級。

2.優化中小房地產企業的運作模式

（1）中小房地產企業踏準市場節奏，學會反經濟波動周期儲備土地資源和加大項目開發力度。加強合伙開發、品牌輸出合作、節能環保科技推廣以及行業交流。

（2）中小房地產企業適度拿地，以拿商業地產為主，減少普通住宅用地，盡量規避風險。合作開發商業地產，技術先進新的利潤增長點。

（3）房地產開發需要資金量大，周期長，在漫長的開發過程中，有許多不確定的因素，對房地產企業的生長發展起著命運攸關的作用。所以說，房地產開發的風險，特別是目前狀況下。這就對房地產企業的財務管理提出了更高的要求，必須提高投資決策能力，提高風險防范意識，把風險防范于未然。

（4）針對自有商業地產，位置佳的出租，位置欠佳的出售。出租主要客戶是有一定知名度的品牌，打造具有優良品質的商業街。另一種商業地產，可以作為寫字樓出租，賺取租金。另外，有些樓盤可以做酒店式公寓，以出售、出租或自營的方式運營。

3.針對中小房地產企業的經營的短期性的問題解決措施

（1）企業優秀的技術骨干和管理人員應盡量想辦法留下，對企業是一筆財富，給予一定的基本工資即生活費，靈活上班，也可在外兼職上班，但公司需要時立馬回歸，即可節約人力資源成本，又留住優秀人才。

（2）對于閑置設備，用短期出租的方式，賺取租金，不能出租的，保養后，盤點清楚，建立賬冊，儲存在倉庫，實行專人管理，不能任意丟棄在工地，讓它自生自滅。建筑用固定資產價值高，如：塔吊、升降機等。

4.嚴格控制合同的執行

合同簽訂時必須經過嚴格的審查，沒有資質的企業不能與之簽訂合同，必須要嚴格把關。合同一經訂立，不得隨意更改，也不得隨意追加，特殊情況的確需追加的，必須經過更嚴厲的審查，實行專人把關，備案。對于不能嚴格執行合同的材料供應商、勞務公司等合同單位要實行退？機制，將不遵守合同者及時清除。

5.提高財務人員的素質

針對財務人員素質問題，首先對選拔財務人員，要根據內控要求配備會計人員。從事會計工作的人員，必須取得會計從業資格證，會計機構負責人應當具有會計師以上專業職務資格。不能任人唯親，給企業造成損失。

我國房地產開發經營管理是一個比較新的領域，自從我國實行貨幣化房產后，房地產在我國得到了蓬勃的發展，房地產企業如雨后春筍般出現，但我國的房地產企業的經營管理和財務管理均是從零開始，到逐步完善，特別是我國的中小房地產企業，從征地、動遷、工程施工、商品房的銷售最終到物業管理，一整套流程的經營管理、財務管理制度都在完善中。這也對房地產行業的財務人員提出了挑戰，要逐漸提升業務水平，不斷適應新的發展，與時俱進，才能不被時代所淘汰。

參考文獻：

[1]李 紅：房地產開發企業的全過程財務管理探討[J].中國總會計師，2010，（1）.

[2]張 莉：關于房地產企業財務管理問題探討[J].時代經貿.2012，（3）.

篇6

【關鍵詞】 河南省；房地產業；可持續發展；問題；對策

一、房地產業可持續發展的基本涵義

“可持續發展是既滿足當代人的需求又不危及后代人滿足其需求的發展”，這是WELD于1987年發表的《我們共同的未來》的報告中提出的可持續發展的定義。可持續發展是以自然資源為基礎，與環境承載能力相協調，同社會進步相適應，以提高生活質量為目標的社會發展理念。可持續發展對房地產業來說，在僅考慮土地資源的情況下，其可持續發展的核心可認為是“土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。要實現土地資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配，關鍵在于形成最完善的土地資源利用原則，依此能夠實現土地資源的可持續利用，也就從根本上保證了房地產業的可持續發展。因此，房地產業可持續發展是一個涉及經濟、社會、文化、技術及自然環境等的綜合性概念。

房地產可持續發展涵義是在生態環境可以支持的前提下，所體現的生態思想和滿足房地產行業經濟方面和社會的要求。所謂房地產業健康可持續發展就是在保護生態環境、穩定國民經濟和保證社會和諧發展的基礎上，尋求的并不是幾個地方或短期內的發展，而是整個房地產業遙遠未來的持續發展。也就是要采取各種手段保護環境，使之適于人類的生存發展和自然生態平衡的實現。一要防止污染的發生和過度積累，二要對已受到污染的環境進行整治，使之恢復原貌，顯然，環境保護有利于房地產業的可持續發展。在生態環境可以支持的前提下，滿足人類眼前和將來對房地產的需求，這是房地產業可持續發展的涵義中所體現的生態思想。另外，房地產業不但要保證本行業的穩定發展，而且還要保證其與整個國民經濟波動、產業結構優化、我國工業化、城市化、信息化和現代化進程的有機統一。最后，要保證房地產行業的發展與社會的和諧發展相統一，通過房地產行業的發展帶動整個社會生活水平的提高和社會的全面進步，最終使房地產成為和諧社會的物質保障。

二、河南省房地產市場存在的問題

從2011年總體看來，河南房地產業市場運行情況較為平穩，但是從房地產健康可持續發展的三大控制指標上講，存在一些由于非理性投資過熱、資金、融資難、土地政策等因素制約房地產業健康可持續發展的問題。

1、商品房結構性矛盾依然突出

2011年，全省商品房開發結構得到較大調整，但結構性矛盾依然突出。一是經濟適用房和90平方米及以下商品住宅所占比重仍顯偏低。2011年住宅投資占房地產投資的比重由上年的79.7%下降到77.2%。在宏觀調控盯牢住宅價格的時候，商業地產成為開發商和消費者雙方規避調控政策的投資“洼地”，商業地產快速發展。2011年辦公樓、商業營業用房投資分別增長100.5%、23.6%，二者所占比重合計為13.4%，同比提高1.6個百分點。因此，密切關注全省辦公樓、商業用房開發，適時出臺政策予以引導，對于防止非理性投資過熱，促進全省房地產市場健康有序發展具有積極意義。

2、企業資金來源趨緊，融資難度加大

2011年，全省房地產開發企業資金來源3251億元，比上年同期增長17.7%，房地產開發企業資金來源增速仍低于完成投資增速6.2個百分點。資金來源增速自2010年11月首次低于完成投資增速1.2個百分點后，企業資金來源增速已連續13個月低于完成投資增速。2011年，房地產開發企業完成投資占資金來源的比重達到80.6%，高于全國平均水平1.9個百分點，說明河南房地產開發企業資金保障形勢非常嚴峻。同時，國內貸款占資金來源的比重為8.3%，低于全國平均水平3.7個百分點，說明當前河南金融對全省房地產開發投資增長的支撐尚有一定空間，需要進一步加強。

3、區域發展不平衡，大城市開發項目進展緩慢

2011年，全省房地產開發投資2620.01億元，增長23.9%，增速最高的開封市達到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長19.2%，低于全省同期增速4.7個百分點。全年完成投資超過100億的省轄市有8個，分別是鄭州市、洛陽市、安陽市、新鄉市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產投資的76.4%，其余10個省轄市完成投資617.5億元，僅占全省房地產投資的23.5%。房地產開發區域發展極不平衡。占全省開發總量40%以上的鄭州、洛陽兩市項目開發進度恢復仍然較為緩慢。

三、促進河南省房地產開發市場健康發展的對策建議

“十一五”期間，重點正確樹立可持續發展新理念，完善土地制度、加強產業結構調整和升級、調控市場經濟秩序，加強國家對房地產市場的中長期戰略性管理，強化市場監管力度，運用綜合性措施促進河南房地產業穩定健康可持續發展。

1、確立可持續發展的理念

在政府、企業界及學術界樹立可持續發展的理念，通過學術研究、言論引導等方式建立一個良好的學術氛圍，使理論聯系實際的研究成果成為指導房地產乃至城市健康、協調、可持續發展的思想基礎。因為作為一個城市化滯后的國家，我國的城市發展呼喚系統性經濟學的理性思考。這對于一個土地資源稀缺、人口眾多的國家來說是明智而又十分必要的。

2、完善土地管理體制

“土地是財富之母”。土地資產作為城市最大的、價值最高的存量資產和最基本的生產要素，幾乎被所有城市列為城市發展過程中的首選目標和重點突破口，各地又幾乎同時把房地產作為各自的新的經濟增長點和支柱產業。政府要強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，并且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制。土地的出讓按照公平、公正、公開原則進行招投標和拍賣，從源頭上嚴防土地的炒作和國有資產的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實力的開發商。加強對土地二級市場的監管，提高土地利用效率，合理規劃舊城區改造，盡量減少耕地占用，合理改造“城中村”。

3、加快產業結構的升級和調整

當前出現的房地產投資過熱，說明經濟結構不甚合理。中國當前GDP增長對房地產、交通基礎建設依賴過高。房地產出現過熱，整個宏觀經濟將產生十分重大的影響。況且人們的消費、投資短期內過度向房地產傾斜，也會造成經濟學意義上所說的“擠出效應”，即表現為其他消費的緊縮，這也許是我國最近幾年除房價以外其他商品價格下跌、股市低迷、國民經濟仍未擺脫通貨緊縮的一個重要原因。

4、加大房地產市場監管力度

首先要嚴格房地產市場準入、清出制度，運用法律、經濟和必要的行政手段將資信不良、工程質量低劣、違規建設交易及不承擔法律責任的企業清出房地產行業；另外，要完善房地產市場信息系統和信息制度，做好房地產市場情況分析和監測，定時向群眾公布當期的土地供應量、房地產供銷狀況等信息，引導居民合理投資消費；要加強房地產開發建設、交易、物業管理等全過程監管，嚴肅查處虛構買賣合同、囤積房源、虛假廣告、提供不實房價和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購以及炒買炒賣、囤積土地，違反規劃及控制性要求的行為；調整房屋供應結構，要合理確定普通商品房、高檔住宅以及經濟適用房的劃分標準；最后，要增強建筑節能意識，加大宣傳和對違規行為行政處罰力度，加大節能方面的科技創新投入。

四、結語

綜上所述，河南省房地產業要實現健康可持續發展，就需要保證房地產的投資穩步增長，房價上升速度過快的現象得到改善。發展過程中根據出現的不同影響房地產業健康可持續發展的因素，在政策上給予相應的支持和引導，經濟上要有一定的限制措施，比如加大房產購置稅，制度上加以健全。這樣才能有效控制房地產發展所出現的問題，推動河南省房地產業健康可持續發展。

【參考文獻】

[1] 河南省統計局.河南統計年鑒（2011）[K].北京：中國統計出版社，2012.

[2] 張燕生.我國房地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].中國市場，2010（9）.

[3] 張敬.重慶市房地產業可持續發展研究[D].重慶：重慶師范大學碩士學位論文.2006.

【作者簡介】

栗 蕾（1979.3-）女，河南南陽人，博士，鄭州航空工業管理學院講師，研究方向：土木工程.

篇7

關鍵詞：公交站場；站場管理；規范化

公交要優先，站場要先行。公交站場是城市公共交通的基礎性設施之一，加強公交站場管理力度，推行站場規范化管理是公共交通可持續發展的基礎與保障，也是扮靚城市交通窗口的重要手段之一。

重慶直轄以來，隨著城市化進程的加快，公交相應成為重慶交通行業的重要窗口之一。作為公共交通的重要組成部分，公交站場的運營與管理被逐漸提上議事日程。近年來，隨著重慶經濟的發展，人口流動量逐年增長，公交站場成為人口密度相對集中的場所之一，其作用也越來越得到社會的重視。但是，與全國其他同等城市相比，重慶公交站場管理的水平卻相對滯后，嚴重影響了公共交通整體服務水平，城市形象與可持續發展也受到了影響。

1、現狀及影響

（1）公交站場發展現狀

目前，重慶市主城區公交站場主要分為樞紐站、一般站、首末站和保養（停車）場四類。主城區范圍內現狀建成公交站場共30座，現有公交站場數量上內環以內占到77%，規模上占到85%。重慶城市公共交通站場集團編寫的《公交站場管理服務標準》，為站場服務管理工作制訂規范；集團將龍頭寺站場作為管理試點，全力打造站場運營服務管理典范；集團會同站臺公司，進行重慶市公交站臺的清理規范工作，逐步實現對全市公交站臺設施的統一建設、統一管理，方便市民出行。

（2）存在的問題

一是站場建設進度跟不上城市發展的需要。據統計，目前重慶市主城區現有公交線路430條，公交車約7000輛，公交站場30處，占地面積35.6萬，其中進站發車約50條線，停車只有約1600輛，占現有公交車數的23%。按相關規范標準計算，目前7000輛公交車需站場160萬，缺口達125萬。由于站場資源嚴重不足，大量公交車白天占道始發，夜間露宿街頭，不僅影響了市容市貌和居民生活，也加劇了交通的負擔，加重了交通阻塞，同時給道路交通和車輛自身帶來不小的安全和消防隱患，增加了公交企業的管理、看護成本。

二是站場管理服務水平及規范化水平較低。與國內站場管理先進水平城市相比較，與打造“一流站場、平安港灣”的目標相衡量，站場管理模式還需進一步改進，效率還需進一步提高，施工安全管理體系還需要進一步健全。

三是站場管理體制不暢、專業化程度不高。目前，重慶市各公交站場由多家單位分別管理，具體表現為重慶市公交站場管理涉及單位(部門)多、產權狀況不一，其管理水平良莠不齊，服務標準不一致，部分站場運營秩序較差。 另外，各站場規范化管理程度不同，尚未形成統一的站場管理模式以規范站場運營。由于缺乏專業站場管理人員，站場專業化管理水平難以提高，造成部分站場設施設備不齊全，安全隱患較多，站場稽查力度較弱等問題，弱化了車站對車輛的管理功能。同時，部分站場隸屬于車輛運營企業，使得站場對進站車輛無法一視同仁，容易形成不公平競爭，阻礙了客運市場和客運秩序的規范，導致站場服務質量和乘客滿意度較低。同時，作為城市市政基礎設施和窗口場所，站場體現著城市形象，其運營不規范導致運營秩序混亂，安全隱患多，影響了重慶城市面貌。

2、愿景及目標

為全面提升城市公共交通服務水平，緩解公交停車難、用地緊張等問題，需建立科學、創新的站場管理模式和成熟的管理體制機制，圍繞創新站場管理模式、提升站場管理水平，推進站場運營管理可持續發展，打造文明靚麗的交通窗口。

3、戰略及實施

（1）將站運分離落到實處

“站運分離”的實質是打破了舊的投資和管理體制，實現了道路運輸的專業化分工，這體現了道路運輸體制改革和發展的方向，使道路運輸經營體制這個上層建筑更適應道路運輸市場經濟基礎。同時，“站運分離”可以實現站運之間的合理分工、規范經營，有利于站運雙方集中優勢加強并改進各自的核心業務。 “站運分離”后，站場對所有運輸經營者都一視同仁，有利于營造公平競爭環境，促進優勝劣汰，有利于保護經營者和消費者的合法權益，有利于形成良好的運輸市場秩序，從而促進統一開放、統一管理的道路運輸市場的建立。

（2）實行“四統一”的捆綁式經營

當前的公交站場環境較公交雙改之前大有提升，但專業性仍顯不足，現場監管力度較弱，而站場專業化管理核心就在于規范和統一，即實行“四統一”的捆綁式經營：各站場的營運車輛實行統一服務標準、同一線路的運營車輛統一排班、統一停靠、統一按投放營運車輛數分配營業收入。營運車輛必須進站，按照物價局的相關規定收取車輛進站服務費。站場全力抓好對乘客上車前的服務，對營運車輛的安全、衛生予以檢查和保障，凡是達不到安全、衛生標準的車輛一律不允許發車。車站采用大循環滾動發班的模式，達到各營運車輛間的公平、公正。

（3）制訂站場管理服務標準

站場不僅僅是停放、疏通車輛的場所，更是廣大市民出行的集中地點。站場要通過規范化的站場運營管理隊伍做到依法管理，強化監管，提高效率，優質服務，降低運營成本，提高效率。這需要突破現有管理理念，制訂規范、專業的站場管理標準，對站場等級進行劃分，并根據不同的等級配備相應的設施設備及服務內容。在標準的內容上，對工作人員行為、安全工作、衛生管理、辦事流程加以嚴格細化，試行成熟后對全市站場進行推廣。反之，這個標準還可以作為區域建設站場規模大小的依據，達到因地制宜的目的。

（4）優化站場管理隊伍

有了成熟的站場管理標準，還需要一批專業的人才隊伍來貫徹和執行。要提高站務人員的綜合素質，除了外出學習培訓外，筆者認為還可通過以下方式得以實現:

第一，明確分工，對站場實行精細化管理。標準化運營的站場涉及安全、衛生、運營、調度等社會分工的各個方面。分工的細化可以提升專項業務的工作質量，更有助于工作人員之間的團結協作，崗位之間各司其職，既提高了效率，也提升了整體業務技能水平。

第二，科學管理，提高智能設施設備比重。現代化的運輸要實現人和物有序的空間流動，就必須對客運實行有效的組織和管理，實現運輸管理智能化。如通過使用車站LED顯示系統，及時顯示車次及運營時間信息，方便乘客選擇合適的公交線路，引導乘客流向，可實時插播安全宣傳資料、緊急播放信息，做好宣傳工作；通過設置自助服務設施，比如設立智能信息亭，實現IC卡辦卡、充值、掛失等業務，還可為乘客提供酒店查詢、票務預訂等業務。

第三，組織扁平化管理，縮短管理鏈條。在現代企業中，管理者可能是間接指揮與控制下屬，信息化、計算機化等使企業管理控制幅度加大成為可能；因此在站場的組織設計上，我們力求體現流程化的一體化管理思想，加大管理幅度，減少管理層次，構造扁平化的組織機構，以便能夠適應面向客戶的一體化業務流程。筆者認為，站場的組織結構可以包含三個中心：客戶服務中心，計劃調度中心，操作中心。操作中心下設各種作業組（勞務組、安全組、衛生組等），這些作業組掌握和管理不同的作業資源，完成具體的不同業務操作，由調度中心直接調度，這種統一的、扁平化組織管理方式縮短了指揮鏈，充分支持作業資源的有計劃共享，大大地提高了資源使用效率。

4、結語

根據國內外公交站場管理的研究與應用成果，結合重慶實際，研究了重慶市公交站場規范化管理的戰略目標和實施措施，希望對“推行站場規范化管理，扮靚城市交通窗口”的站場管理發展目標起到一定作用。從根本上改變站場管理的現狀，全面提升主城區站場管理的整體水平，為我市打造靚麗的交通窗口形象做出新貢獻！

3.統一組織招商，合理引入品牌。鐵路客站商業管理部門要根據客站商業整體定位考慮經營業態，要統籌考慮需要什么樣的合作伙伴、如何進行價格定位、給予對方什么利益、如何才能實現價值最大化、租約期限租金價格如何確定和調整等等一系列問題。對于鐵路商業管理部門而言，如何能夠招到有品位、有形象，遵守合同，誠信經營的商戶，是其中最為重要的工作環節之一。要充分進行市場調研、客戶發掘、品牌培養等各項商業管理工作上來。由于缺乏工作經驗和渠道等原因，統一招商的工作也可以委托給專業的商業管理公司來代為進行，最大限度地調動起專業公司的工作積極性，充分結合他們自有的優勢和強項，做到雙贏。在招商過程中要認真研究確定品牌商業經營者和普通商業經營者的比例，招商階段有選擇性地挑選經營素質好、管理規范化的商戶，引進連鎖品牌客戶，而品牌客戶的成功運營就在于其優良的服務水平、公眾認可的產品價格和環保的安全措施。通過品牌客戶帶動市場人氣，提升整體經營形象。由于競爭因素，品牌客戶也不是越多越好，要保持適當比例。

4.統一經營管理，提升整體水平。開業前統一招商工作完成后，客站商業管理部門要高度重視后續經營管理工作，要切實提高經營管理水平。在這里需要特別強調客站商業的統一服務意識，統一服務主要包括：統一商戶管理、統一服務監督、統一物業管理和統一信息服務等。鐵路客站的商業統一管理的目的在于保證和維護鐵路客站的整體功能的實現，在于保證承租合約的合理合法性及有效執行力，避免屢禁不止的承租場地租金拖欠問題。因此，客站商業經營管理部門不僅要從安全管理、食品衛生管理、作業標準等方面加強基礎建設，更重要的是要考慮如何培育市場，如何促進客站商業市場的可持續經營發展問題。除此之外，日常運營中所產生的諸如旅客投訴、服務質量、物價控制、消防安全、人員著裝等等具體的細節問題，也需要重視。要加強租賃商家的管理，通過公開檢查和暗訪等形式，切實抓好物價、衛生、環境、服務等方面的管理，切實避免投訴事件。要加強與經營客戶的溝通協調，幫助經營客戶切實解決問題，形成良性的經營機制。

5.創新合作模式，全力實現共贏。近幾年來從全路鐵路客站招商實踐情況來看，新型的與鐵路的商業開發合作模式主要表現有全面租賃和部分承包兩種。這兩種合作模式在實踐中都取得了一定的成效，但由于鐵路客站商業開發是一個新的課題，參與商業開發者往往經驗不足，且鐵路商業管理部門在引入合作企業時，價格因素均是招標過程中的一個重要評判點，因此經常存在商業中標單位可能是出價最高者，擬參與鐵路客站商業開發的企業必須先有足夠高的報價來確保自己能中標。這種情況發生后有兩個因素具有不確定性：一是為了自身利益，中標者可能會希望對商業布局整體策劃方案進行調整，二是中標后的能否持續經營尚需要時間來印證。基于此原因，建議在今后客站商業開發中積極探索公司制形式，即鐵路商業管理部門和商業參與企業合作組建公司，該公司負責客站商業的定位、策劃、包裝、營銷、招租和經營的一條龍全面工作。新公司可以定額租賃或經營收益比例分紅方式向鐵路商業管理部門取得商業面積經營權，并開展經營，產生利潤按股份比例進行分紅；公司還可以采取托管的方式交由商業參與企業負責經營，鐵路商業管理部門根據約定收取應得的利益。該種合作模式的最大益處在于它的經營持續性、公開性和透明性，也有利于鐵路方引入先進的商業經營管理經驗。

參考文獻:

[1]《商業房地產投融資指南》 陳建明著 機械工業出版社 2003年

[2]《商業地產策劃與投資運營》 董金社著 商務印書館 2005年

[3]《找旺鋪―商業地產定位與實操》 呂波著 機械工業出版社 2007年

篇8

Abstract:Our country Real estate Enterprise is striding in the brand competitive stage gradually. Regarding the majority middle and small scale real estate enterprises, under the macroscopic policy which and the intense market competition condition reforms unceasingly, how to carry on the enterprise brand construction well, is not only the enterprise does makes road of greatly the strong basis, is the enterprise long-term development key is. The article has analyzed the real estate enterprise brand construction present situation and the existence question, and has provided the referential opinion to Small and medium-sized enterprise's brand construction.

關鍵詞：中小型房地產企業 品牌建設 參考性意見

key word:Middle and small scale real estate enterprise Brand construction Referential opinion

作者簡介：朱丹彤（1990-），女，內蒙古包頭市人，就讀于南京農業大學工學院工程管理專業，本科生，研究方向：建筑企業管理

一、我國房地產企業品牌價值建設現狀分析

1.1 大型企業的品牌價值不斷攀升

2010年4月“新國十條”出臺后，中國房地產市場進入深度調整期。品牌作為房地產企業的信譽保證書，將成為企業抓住市場機遇、提高市場份額的有力武器，不僅可以推動實力強的企業更快發展，而且還有助于提升顧客對企業的忠誠度、聚集社會資源、擴大市場優勢。加強品牌建設已成為企業贏得市場先機、提升競爭優勢的制勝法寶。

2010年9月18日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”在京了《中國房地產品牌價值2010研究報告》。報告顯示，保利地產品牌價值達136.89億元，較09年增長51%，與中海、萬科共同獲得“2010年中國房地產行業領導公司品牌”，三家公司的品牌價值達到了448.5億元。

研究組表示，今年(2010)品牌企業呈現品牌價值持續增長，品牌份額不斷擴大和品牌擴張布局加速，二三線城市漸漸成為主要戰場等特點。中海地產、萬科、保利地產在價值創造、規模效益、成長速度方面引領中國房地產業發展，居行業領導地位。其中，保利地產以51%的增長速度吸引了更多目光，同時也值得更多中小型房地產企業研究和學習。

1.2中小型房地產企業品牌建設存在誤區

與幾個主要房地產企業品牌價值不斷攀升的良好勢頭相比，占房地產市場主體的中小型房地產企業的品牌意識和品牌建設顯得較為薄弱。其主要表現在：

1.2.1 品牌意識淡薄

房地產市場近幾年處于一種高速發展的狀態，即使房價一路飆升，商品房的交易量仍然穩步增長。所以很多中小型房地產商在不注重品牌建設的情況下，仍然有較大市場。因此，很多房地產商更多的關注眼前利益，不愿意將更多的人力物力投入到不能立竿見影的房地產品牌建設中。最終，形成了品牌意識淡薄的經營理念。

1.2.2對品牌理解存在誤區

房地產品牌不是簡單的商標、口號、廣告，更不能等同于建設幾項明星樓盤、高檔樓盤。說到底，房地產品牌是社會公眾通過對房地產組織以及其產品和服務的品質和價值認知而產生的內心感受，它是房地產公司的一種無形資產，是由眾多因素長時間作用的結果。

二、中小型房地產企業品牌建設的必然性

2.1 品牌建設是企業擴大知名度的基礎

房地產是價值昂貴的商品，人們購買房子都是傾其所有，大多數消費者做出的購買決定往往都會影響到其今后很長一段時間甚至是一生的生活狀況。所以，也就產生了消費者對于房地產商品的高關心度和參與度。在競爭激烈的當今房地產市場中，沒有特色的房子難以吸引顧客的眼球，高銷售額和廣知名度更是無從談起。所以，中小型房地產企業要想在不斷變革的宏觀政策和競爭激烈的房地產市場中獲得滿意的市場份額，就要加強企業品牌建設，不斷與消費者達成互動的溝通，將自己的企業文化、核心價值觀念和房產的核心優勢充分展現在顧客面前。這樣，不僅可以提升企業的知名度和影響力，更為企業的下一步發展奠定堅實的基礎。

2.2 品牌建設是加強顧客忠誠度的良機

房地產銷售中較少出現重復購買現象，使得房地產領域的品牌忠誠度作用減弱。由于房地產商品的個別性，較難出現一般商品那樣，重復生產同一品牌的同質或者同類商品，這就使得房地產商品較難被消費者重復購買。面對這種情況，如何利用現有的資源增強消費者的忠誠度，應該是每一個房地產企業都值得深思的問題。筆者認為，主要在于企業怎樣對顧客開展一種持續的優質的服務，將企業的核心價值觀、項目的核心理念展現在服務工作的每一處，讓顧客無時無刻不感覺到企業品牌的力量、文化的底蘊。這時，企業的品牌便漸漸由抽象變具體化，品牌的力量也慢慢得到展現。

三、對中小型房地產企業品牌建設的幾點建議

在此，筆者以江蘇省知名企業――南京澳林商貿集團為例，提供幾點關于中小型房地產企業品牌建設的意見。南京澳林集團是在市場經濟大潮和南京市“跨江發展”戰略推動下，迅速崛起的民營企業。集團經歷了6年的發展，從房地產項目起步，至今已經形成“一業為主、多業態經營”的集團公司格局，除業主房地產外，經營范圍已經拓展至商業貿易、裝飾裝修、物業管理、品牌潔具等多個領域，集團發展迅速，形成了一定程度的規模優勢、品牌優勢和潛力優勢。

3.1 將房地產項目做好。

3.1.1項目質量過關。

房屋質量是企業生存的根本，也是顧客最看重的因素。房屋的結構是否合理、強度是否達標都是顧客的基本衡量標準，只有好的品質才能創造好的產品品牌，才能給顧客帶來深刻的印象。南京澳林集團將“做有責任的城市運營商”作為自己企業文化內涵的一部分，當然就要在基本功上多下功夫。

3.1.2物業服務到家。

隨著中國房地產業逐漸實現以品牌和產品為核心的產業化，物業服務成為房地產企業提升產品附加價值、實現差異化競爭的重要因素。高品質物業服務為業主提供舒適的居住環境和良好的居住氛圍，將直接提升業主對房地產開發企業的美譽度與忠誠度水平；業主對其滿意的物業服務進行“口碑傳播”，將有效提升房地產企業的品牌認知度水平。2010年中國房地產品牌調查結果顯示，萬科物業、中海物業、金地物業等物業服務企業對品牌開發企業的品牌提升起到重要作用。

3.2 將房地產項目做深。

3.2.1將項目深層意境由抽象變具體。

對于企業來說，房地產項目體現的居住理念和深層意境是吸引消費者的手段。而對于消費者來說，卻是一種精神層面的享受。如何突出每個項目品牌的特色，讓每一個消費者都能切身體會，重點就在于要讓這些抽象的理念、意境變得具體化。比如說，澳林集團的“非常6+1”項目主打小戶型的概念，那么就要從房屋的平面尺寸、結構設計和價位上面充分展現“小戶型”，讓消費者覺得雖然是“小戶型”，但是卻可以承載他們的“大未來”，這樣才能讓其覺得物有所值。那么，他們也將毫不猶豫地進行自己人生中的這筆不小投資。也只有將每一個項目的品牌完善建立，才能逐步實現企業品牌建設。

3.2.2關注消費者深層次的情感需求。

房地產企業在進行品牌塑造的時候，尤其是在品牌定位的時候，不要把普通的消費者想得過于專業和理性，把自身的品牌價值賦予更多理性的東西。房地產企業拼命想讓消費者知道自己的品牌如何專業、如何富有責任感，但是消費者卻主要關注建筑施工質量、物業管理、社區環境等等。這樣的品牌定位就很難打動消費者，讓消費者產生共鳴。房地產企業在做品牌定位的時候，一定要多關注消費者樸實的情感需求。比如說，想要消費者憶起溫馨的傳統四合院，是“山水云房”的構思。企業可以通過很多形式的活動來達成這一目標，讓消費者在情感層面上時時刻刻有種溫馨的感覺。比如：在社區中不斷更新硬件設施：古老的樹木、假山流水等等，充分營造意境。這樣，才能不斷地將產品品牌的核心滲透給消費者，不斷滿足消費者的情感需求，提升消費者對產品的滿意度，從而讓更多的消費者信任和依賴企業品牌。

3.3 將房地產項目做廣

將房地產品牌做廣，會使得企業走向另一個更高的境界，同時也需要更多的智慧和力量來統籌品牌的建設。

3.3.1采取品牌延伸策略

對于房地產企業的品牌延伸，根據資料顯示，一般有以下幾個表現形式：（1）由住宅地產向商業地產、復合地產的延伸，如萬達商業廣場、中體奧園、澳林購物廣場等；（2）項目品牌的跨區域復制，如萬科地產將其在深圳享有較高市場美譽度的萬科城市花園復制到了其他11個城市，而保利地產也將其在廣州市場上取得成功的保利花園推向全國其他5個城市；（3）從最終產品向房地產產品的整個價值鏈的延伸，如富力地產成功地實現了品牌向產品設計、建筑工程及監理、物業管理、會所及酒店管理、住宅信息化等相關環節的延伸，在節約房地產開發成本的同時，營造了良好的品牌聯動效果，大大加強了品牌對消費者的整體影響力。

3.3.2整合企業資源

關于外部資源整合，房地產企業可以通過資本運作、項目拓展及與相關企業結成戰略合作伙伴，以品牌為紐帶將整個房地產價值實現的不同環節整合在一起，從而解決成本，提升產品品質和強化產品的差異性，實現強強聯合。

關于內部流程整合，在品牌理念的指導下，以顧客為中心設計內部業務流程、產品生產流程和客戶服務流程，這是目前房地產企業對內進行品牌管理的主要著眼點。例如萬科地產、保利地產和富力集團等房地產企業根據客戶服務流程成立售后服務大廳，實現簽約、交款、辦理按揭等業務環節集中辦公，為業主提供一站式服務，大大方便了客戶，也提高了企業的工作效率。

四、結語

近兩年來，隨著國外房地產開發企業的大量涌入，房地產業的競爭日益激烈，而接連出臺的各項宏觀調控政策又使房地產企業在經營管理層面面臨嚴峻的挑戰。在這種市場環境下，房地產企業急需采用有效的經營戰略來應付挑戰，保持和增強自身的競爭優勢。而隨著品牌效用的日益顯現，房地產企業日益關注品牌經營管理，加大品牌經營的力度。我們看到，優勢的品牌有利于增強房地產商的抗風險能力；優勢品牌有利于建立客戶信任，影響客戶購買決策；優勢品牌有利于提高產品的附加值，提高企業利潤率；優勢品牌有利于房地產企業實施擴張戰略。對于品牌建設不是很完善的中小型房地產企業來說，品牌建設和品牌戰略顯得更加重要。總之，可以說，品牌戰略決定了房地產企業的前途與命運。

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[5]中國房地產TOP研究組.2008中國房地產品牌價值TOP10研究報告[R]

篇9

［關鍵詞］供求理論 房地產 態勢

一、引言

隨著中國經濟體制改革，特別是房地產業管理體制的改革，我國的房地產市場已取得了前所未有的發展。目前，我國的房地產價格一直飆升，房價成為各個城市街頭巷尾經常議論的話題。房價的高低直接關系到老百姓生活質量，甚至關系到社會穩定。由供求理論可知，商品的需求量與價格成反比。但對于房地產市場而言，隨著價格的飛漲，需求量也不斷擴大，這種現象不得不引起我們的思考。

二、我國房地產供求現狀分析

1.房地產價格水平分析

按照國際標準，衡量房價合理性的指標是房價收入比。房價收入比是指一個國家或城市的年平均上市房價與居民家庭年平均收入之比，目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”應該為3～6倍，世界銀行專家的說法為4～6倍。

目前已經公開的信息顯示，我國的房價收入比超過7.8倍，許多大城市房價收入比持續在10倍以上。該指標顯示，當前我國房地產價格明顯偏高并不斷升溫。資料顯示，2005年1～4月，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，同比提高約5.7個百分點。2006年9月，70個大中城市商品房銷售價格同比上漲5.5%。房地產銷售價格震蕩起伏較大，房價的總體趨勢還在不斷攀升。

2.房地產供給分析

2005年全國房地產開發投資總額為15759億元，同比增長19.8%，占同期全社會固定資產投資比重為17.8%，其中全國住宅投資總額為10768億元，同比增長21.9%,占房地產開發投資比重為68.3%。2006年前三季度，房地產開發投資額12902億元，同比增長24.3%，商品住宅完成投資9076億元，同比增長29.5%。縱觀我國房地產投資數據，供給一直處于增長態勢。

3.房地產需求分析

首先，按照我國“全面建設小康社會”宏偉目標的要求，到2020年GDP要比2000年翻兩番，城市化水平要大幅度提高，家庭財產要普遍增加，人民生活更加富足，房地產業所必須擔當的角色不可或缺；而且目前中國經濟總體增長趨勢舉世矚目，對拉動經濟增長有舉足輕重作用的房地產業不可能突然裹足不前。

其次，我國近幾年房地產行業發展非常迅速，快速增長。但這種發展是在幾十年增長緩慢的背景下出現的，起點非常低，壓抑了幾十年的需求在這么短的時間內釋放出來，客觀上必然刺激、拉動房地產行業的強勁增長。所以市場需求保持著持續強勁勢頭，尤其是高品質、高性價比的住宅產品，高性能的商業地產，從發展趨勢上看都有很強的內在需求。

三、房地產現狀及發展態勢分析

根據數據資料顯示，2005年我國商品房空置率是26%，大大超過國際公認的10%的警戒線，處于空置危險區間。下表為我國2000年～2006年商品房空置面積。

數據顯示我國房地產市場供過于求，按照供求理論：當供過于求時，價格下降；當供不應求時，價格上漲。故我國房地產價格應呈現下降趨勢，但事實正好相反，房地產價格仍保持高溫。

1.我國房地產市場有效需求與有效供給現狀

在房地產市場上，有效需求即為消費者愿意并有能力購買的房地產數量，有效供給則為開發商提供的真正能滿足消費者需求的房地產的數量。

供給方面：全國經濟適用住房投資出現負增長。2003年，經濟適用房在供應中的比重為6.1%，2004年為4.1%,2005年1～4月經濟適用房投資進一步下降到2.6%，2005年經濟適用房完成投資同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重僅為3.59%。部分城市2004年銷售的商品住宅中，戶型為120平方米的都在40%以上，最高的超過60%。以上數據表明，普通房、經濟適用房在房地產市場中比例不足，而高檔房地產則嚴重過剩。

需求方面：中國雖有13億人口，但有效需求不足，大部分中低收入者買不起房。這至少表明四個問題，一是絕大部分存款掌握在極少數富人手里；二是房價上漲過快，遠遠大于居民收入增加；三是房地產市場結構不合理，中檔商品房、經濟適用房偏少；四是政府用以滿足低收入人群的社會住房供給不足。在這種情況下，少數人手中的巨大存款，仍然會形成社會需求，繼續拉動房價上漲。但這部分需求僅占少數，相對于大部分中低收入者來說，他們的購買力畢竟有限，有效需求只集中在中檔商品房、經濟適用房。

以上分析表明，有效需求與有效供給不能達到均衡狀態。由于國家金融政策，銀行貸款提供了房地產開發的大部分資金，銀行直接承擔了投資風險，開發商并不急于獲取資金，融資途徑未受到明顯的約束，所以他們不愿降低房地產價格，使價格一直高于均衡點。開發商為了賺取高額利潤，一并抬高普通房、經濟適用房價格，制造了不少泡沫，導致高昂的價格。

2.房地產市場發展趨勢分析

房地產業的穩定運行對整體經濟的穩定運行具有重要意義。2000年以來，固定資產投資額直線上升，占GDP的比重從2000年的36.8%上升至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此擴大的產能需要消化，房地產業產品主要是住宅等生活消費品，市場需求大，可以拉動上游產業。其次，有預測認為2006年世界經濟增長將放緩，外貿對經濟發展的拉動作用將弱化，擴大內需保持較快經濟增長的權重上升，內需是大國經濟增長的基本動力，由此可知今后房地產市場發展潛力仍很強大。故房地產供給數量仍會增加。

商品住宅價格將穩中有降。近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求理論，商品住宅價格應下降以刺激需求。商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。隨著我國福利住房制度改革，商品房市場需求主體逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下設的可能。

加入WTO商業用房將會走俏。目前，外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國設辦事處而非公司，除了大集團公司外，一般只租不買。入世后，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。而房地產業由于其本身的不流動性，將導致“入世”后的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。

四、促進我國房地產市場健康發展的對策

1.調整商品房供應結構

由于經濟適用房供不應求，而高檔住宅供過于求，商品供給結構嚴重失衡。故應調整住宅供應結構，通過增加中低價商品房、經濟適用房的供給，抑制高檔住宅的建設，使房地產市場恢復均衡，真正解決居民的需求。

2.合理確定商品房價格，降低置業門檻

商品房的定價要合理，要讓多數市民有供樓的能力，不能超出市民還款能力太多，讓多數老百姓買得起商品房。房地產企業要加強管理、控制成本、提高技術、加快施工進度，同時也要結合市場變化，合理確定房地產的價格，樹立品牌，提高信譽，走可持續發展的道路。

3.加強宏觀調控，確保房地產市場規范、有序發展

房地產市場雖然能依據供求關系、價格走勢、信息反饋等進行自我調節，但這種調節難免會出現消極、被動、滯后和帶有局部性的缺陷。所以，政府必須從全局的角度進行宏觀調控，主要從四個方面入手：一是總量控制，使總供給與總需求大體平衡；二是優化結構，使產品適銷對路，兼顧社會多層次的住房需求，實現有效供給；三是規范行為，研究制定完善的法律法規體系，依法對市場行為進行規范和管理，保障市場的公平公正；四是調節收益，通過合理的收益分配調節引導市場行為，擴大有效需求。

五、結論

本文在分析我國房地產市場的發展現狀的基礎上，探討了房地產市場實際價格與基于供求理論的理論價格相悖之原因，并提出了促進我國房地產市場發展的對策。相信未來幾年中國房地產業必將逐步規范，供求關系將更趨優化，供應結構更趨合理，價格漲幅漸趨理性，房地產市場將保持持續平穩發展的勢頭。

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篇10

題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例

1、選題依據(背景與意義、國內外研究現狀與發展趨勢)

(1)背景

隨著改革開放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區商業在快速發展的同時，不斷涌現出1些新的商業形態如：購物中心、量販店、便民店、倉儲式商店、專賣店等，它們的產生和發展為鄭州的經濟活躍騰飛做出了巨大的貢獻。

近年來國內外出現全新0售業態--shopping mall已經顯出它無與倫比的優勢。鄭州經濟環境優良，政策環境開放，人文環境充足，地理環境優越，居民消費水平較高，市民消費者的消費理念正朝著國際大都市的方向邁進。

眾所周知，從大商集團4.21億元拍得金博大店3年經營權，到神速簽約鄭州國貿店、閃電進駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國際1線化妝品牌的引進，到大眾時尚百貨向精品時尚百貨的轉型超越;從創新聯盟營銷到銷售業績的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關注的焦點。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點，大商集團河南店網拓展暨大商新瑪特鄭州國貿總店招商大會在鄭州裕達國貿盛大召開，與會者有大商高層、行業專家學者數10人、國內外知名供應商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會的成功召開是大商集團對河南店網布局的首次高調亮相，標志著大商在河南店網布局的正式啟動。

本論文將從大環境來分析鄭州發展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環境、經濟政策環境、人文環境、競爭區位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。

(2)意義與國內外研究現狀

投建shopping mall不僅是1個城市經濟環境，人文環境，社會環境的改善，更是1個城市高速發展水平的標桿。MALL作為1種現代商業形態，代表著先進的商業生產力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會出現兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無比空曠。

美國在上個世紀80年代完成了對商業體系的現代化改造，這1切，是在市場的力量推動下完成的。美國能在經濟上取得今日的成就，其商業體系的現代化程度和他的融資體系、富有創造力的社會生產體系1樣，成為美國經濟值得驕傲的標志之1。以至于今日當人們在議論起商業地產的時候，都會情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說的“購物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國開端。這1商業形式固然是在美國經濟高速發展的背景下產生的，但目前卻已成為全球現代商業的樣板，它在1個國家的普及程度成為衡量1個國家現代化水平的標尺之1。

從早期歐美購物中心的發展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國等國購物中心的發展，我們看到了眾多的經驗和教訓。世界上沒有1個購物中心會主觀地走向失敗，世界上任何1個購物中心自始至終都夢想走向成功。但是數2019年來的發展歷程卻說明：有1些項目獲得了成功，而有1些項目卻走向了失敗。成功是主動的，而失敗卻是被動的。

從歐美和日本等地的購物中心發展經驗中，我們又可總結出1個普遍的規律，那就是1個國家和地區的購物中心從起步走向成熟，基本上都要經歷3個階段，這3個階段分別是：

第1階段：購物中心剛剛開始起步，這個階段由于購物中心在市場上并未飽和，加上市場的需求推動，使絕大多數購物中心1旦建成，都能在初期獲得1個較好的效應。這個階段是購物中心發展的黃金時期，很多商業地產開發商本身并未對購物中心有充分的認識并做好足夠的準備，就在利益的推動下進入購物中心的建設和運營，這個階段對購物中心運營最重要的

因素是地段的因素;第2階段：購物中心從起步階段進入相對穩定的階段，這個階段購物中心的建設開始趨于飽和，并成為市場消費的主要場所。購物中心與購物中心之間的競爭開始出現，在這個階段，由于購物中心運營都開始步入成熟，購物中心之間主要的競爭是人力資源和技術層面的競爭，在這個階段，現代商業人才和商業運營技能是決定購物中心生存的決定因素。在競爭的推動下，1部分購物中心承受不住壓力，開始衰落;第3階段：購物中心的發展和運營進入成熟階段，成熟的購物中心供應鏈和連鎖的購物中心開發商開始形成，競爭進入白熱化。在這個階段，現代商業人才充裕，商業運營技術已相對成熟，購物中心與購物中心的競爭主要體現為核心競爭力的競爭。主題化經營和差異化戰略成為購物中心吸引客流的主要亮點，具有鮮明主題和高度戰略規劃思想的購物中心開始構筑中心優勢，并成為購物中心競爭角逐中的優勝者。大量目光短淺、規劃落后和過于追逐短期利益的購物中心被淘汰，購物中心開始形成強者為王的格局。中國購物中心的發展，也不可避免地要經歷這3個階段。

(3)發展趨勢

購物中心的興起是伴隨著各國的經濟發展過程出現的，并且在1定程度上進1步促進了各國經濟的發展。由于世界各國經濟發展水平不同，購物中心在全球的發展呈現出了不均衡的態勢，絕大多數的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發達國家和地區，其中僅美國所擁有的購物中心總數就多達45000個。形成這種局面的主要原因在于當地居民的消費需求隨著收入水平的提高出現了新的變化和調整，而購物中心則迎合了這種需求。進入到20世紀90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發展的階段，購物中心的數量增加、規模擴大，形式日趨多樣、服務更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數量、銷售業績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領域發揮著榜樣的作用。從購物中心的發展對各國經濟整體發展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發展購物中心更是具有相當大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，2019年則已超過了1萬億美元，這個銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國購物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有1名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的1點是，美國的購物中心產業1993年就已進入了成熟發展時期，因而大型購物中心數量逐年遞減，即便如此，購物中心所產生的銷售額，仍然呈現出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其他國家和地區興起并且進入蓬勃發展階段，被0售業人士稱為“流通革命”，主要原因在于購物中心從根本上改變了0售業的被動和從屬地位，實現了與相關產業的有機融合乃至對生產的引導，對消費的促進。

2、研究目標與主要內容(含論文提綱)

(1)研究目標

本論文將從大環境來分析鄭州發展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環境、經濟政策環境、人文環境、競爭區位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。

(2)研究內容

主要研究從shopping mall的產生和發展以及shopping mall在中國的個案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時，大商新瑪特作為1家外來企業，如何在競爭激烈的鄭州市場投建shopping mall取得了巨大成功。

論文提綱：

1、 購物中心的產生及發展趨勢

(1)購物中心的產生

(2)購物中心的定義

(3)購物中心的特點

(4)購物中心的現狀

(5)購物中心的分類

2、 中國SHOPPING MALL的個案分析

(1)賽特購物中心淡出武漢

(2)廣州天河城廣場購物中心

(3)成功發展SHOPPING MALL應具備的條件

3、鄭州發展SHOPPING MALL的環境總析

(1)經濟環境

(2)地理環境

(3)政策環境

(4)市場狀況

4、投建大商SHOPPING MALL的實證分析

(1)區位環境分析

(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析

(3)經濟政策環境分析

(4)人文環境分析

(5)鄭州市居民消費需求分析

5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風險研究

3、擬采取的研究方法、研究手段及技術路線、實驗方案等

(1)研究方法

1。實證與案例分析法

這是西方經濟學界比較公認的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實證分析方法的特點是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說明該事物在各種條件下會發生什么樣的變化，產生什么樣的結果。

2。歸納法

從案例出發，必須運用歸納的方法。歸納法的運用，就是從1個或多個企業的發展道路中發現各自不同的競爭力和核心競爭力，在此基礎上，對核心能力有1個較普遍的認識。

3。比較分析法

由于不同的學者有不同的關于核心競爭力的觀點，而且不同企業的發展道路與競爭力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應用比較分析法進行研究。所謂比較分析法，是將兩個或多個同類或相近的事物，按同1法則進行對比分析，尋找它們的相同點與差異點，并根據同1法則進行對比分析的結果來推測未能知的事物或具有同樣或近似的性質和特征。本論文中有關核心競爭力理論的淵源和發展以及核心競爭力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運用。

(2)研究手段與技術路線

學校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設有電子閱覽室，可全文檢索中國期刊網，能方便查閱到國內外重要期刊上發表的最新成果，還通過對1些成功的案例進行分析。此外，還有指導老師的悉心指導。

在研究內容中，對shopping mall的綜述，主要是通過利用各種途徑包括網絡、期刊、報紙、雜志等資源來搜集大量的相關資料。在研究世界各國shopping mall的發展和趨勢同時，密切關注國外發展shopping mall的趨勢，尤其是發達國家的發展趨勢。此外，隨著國內經濟的發展，中國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現了新的變化和調整。消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經歷的愉悅。這種趨勢促成了對大型Mall購物中心的需求不斷增強。

本課題主要是通過層層遞進的方式，道出shopping mall的其中緣由，進而得出在某個區域投資發展shopping mall的可行性。

4、中外文參考文獻目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號、出版年月或出版期號)

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5、研究的整體方案與工作進度安排(內容、步驟、時間)

(1)研究的整體方案

對本論題的研究，主要分4大步驟著手進行。

第1，論述SHOPPING MALL的產生、定義、特點、分類、現狀及未來發展趨勢

第2，研究主要對中國SHOPPING MALL個案進行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結合國內外的具體事例總結出成功發展SHOPPING MALL的應該具備條件然后，著重對雙匯集團的企業核心競爭力進行研究

第3，針對鄭州的大環境進行論述分析，得出鄭州已基本具備發展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件

第4，在所研究的基礎上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進行實證分析。運用區位理論、商圈理論等進行分析;

第5，就預測購物中心的未來發展趨勢，并對大商新瑪特SHOPPING MALL未來存在的風險進行分析。

(2)工作進度安排

論文步驟

完成時間

備注

確定選題，完成選題審批表

2019年12月20日

學生與導師溝通確定題目、完成審批表

下達任務書

2019年12月31日

指導教師指導學生完成任務書

開題報告定稿

2019年1月15日

指導教師指導學生完成開題報告

文獻綜述定稿

2019年3月10日

指導教師指導學生完成文獻綜述

外文翻譯定稿

2019年3月10日

指導教師寫指導學生完成外文翻譯

交論文完整初稿

2019年4月27日

指導教師要求學生保留修改稿件

畢業論文中期檢查

2019年4月28日—30日

系里檢查學生論文進展和教師指導情況

論文第2、3...稿