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篇1

[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。

2我國商業地產發展現狀

2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展

隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。

根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然

從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大小（見表2）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。

2.3電商對商業地產的沖擊

商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。

3商業地產未來發展趨勢

3.1發展社區商業

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業

隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。

3.3轉變商業地產盈利模式

商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。

從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣

可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。

3.4注重商業地產的運營

商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值?，F代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業地產市場容量及合理規模研究[J].科學發展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業地產發展中存在的問題及對策[J].中國房地產，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業地產經營模式探析及對策研究[J].現代商貿工業，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業地產發展現狀和前景分析[J].經濟研究導刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業地產的市場定位分析[J].經濟研究，2008（8）：46-47.

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[關鍵詞] “互聯網+”；商業地產；發展狀況；策略

[中圖分類號] F270.7 [文獻標識碼] B

一、引言

“互聯網+”的出現對于商業地產這一行業而言，是其堅固運營基礎、提升運營效率的前提。要想提升商業地產在現代社會中的競爭力，我們必須從“互聯網+商業地產”的發展現狀入手，分析其發展趨勢，準確掌握在當前“互聯網+”技術條件及發展狀態下該行業的動向，有效整合“互聯網+”和商業地產的發展，實現二者的優勢互補，推行多元化融資，充分發揮“互聯網+”的大數據模式，減輕商業地產的去庫存壓力，提升客戶體驗。

二、“互聯網+”背景下商業地產的發展現狀及趨勢分析

（一）“互聯網+”背景下商業地產的發展現狀

隨著“互聯網+”時代的到來，商業地產的可選擇性及發展方向增多，如今的商業地產企業紛紛把發展目標調整為通過“互聯網+”來實現本企業的加速發展。如今，我國商業地產的規模在全球范圍內遙遙領先，無論是在建及建成的項目數量，還是建筑面積方面，我國都遠遠超過了其他國家[1]。在“互聯網+”時代，國家以及商業地產方面都提升了對升級轉型的重視程度，爭取以理念的創新及運營方式的轉變等形式為商業地產行業搭建富有時代氣息的新型商業地產平臺，推動商業地產與時展的有機結合，為商業地產不斷進步、持久發展打下堅實的基礎。

（二）“互聯網+”背景下商業地產的發展趨勢

當今“互聯網+”時代，在商業地產的發展中已經涉及到多個角度，例如科技、互聯網、創新等等。曾經有專家指出，在未來，商業地產和互聯網平臺整合以后，商業地產行業的高效發展及智能化的運營目標將會變為現實。商業地產行業內部的實體商業紛紛以互聯網平臺為依托，成立線上運營，為客戶提供了極大的便利性，不僅能夠在其正常運營的時間段內獲取相關信息，而且在非營業時間也能夠利用互聯網平臺來了解關于商業地產的有用信息[2]。同時，“互聯網+”時代，商業地產以及客戶的交互體驗將會大大增強，采取微定位技術，形成與客戶交互的場景。此外，對于商業地產商家而言，也可以使用新技術向客戶推送商業信息，全面刺激其消費。

三、“互聯網+”對于商業地產的發展意義

（一）有利于推行輕資產式發展模式，促進多元化融資

商業地產企業在“互聯網+”發展模式下，利用資金重組，推行以基金為核心的輕資產模式，包括產業信托基金、開發基金等多種方式的融資產品，方便商業地產企業的運營與發展，不僅有利于解決商業地產企業資金的來源問題，而且也極大降低了融資成本，減少了商業地產企業在運營過程中所需要支付的營銷費用以及管理費用。例如，由萬達集團所推行的P2P理財產品――“穩賺1號”，在資金的募集環節，便是在商業地產的實體項目的基礎上，利用互聯網這一平臺與大眾投資者在互聯網中實現互利共贏，不僅在短時間內使自身的受眾面及知名度大幅提升，而且還使得萬達集團在互聯網金融中獲取了充足的資金，同時還為萬達和理財投資人提供直接對接房企優質資源創造了機會，這是其中最為重要的潛在價值。此外，還打通了商業和金融，引發了一系列相關的金融服務，例如消費信貸、商戶保理等等，而且逐漸向著產業鏈上游延伸。

（二）能夠發揮“互聯網+”與商業地產企業的優勢，達到互利共贏局面

通過商業地產企業與互聯網企業、互聯網電商以及互聯網金融等行業的強強聯合，優勢互補，能夠形成一個更加多元化平臺[3]。首先，對于互聯網企業而言，能夠繼續發揮自身的優勢，不僅能夠做產品前端渠道的延伸，而且也能夠為后端提供數據及技術支持。例如，我們所熟悉的百度，之所以能夠涉足商業地產行業，便是利用了其自身直達號的互聯網平臺。由其推出的百度房產平臺無論是在流量，還是在品牌、數據等方面都是具備非常強大的優勢，可以說，百度彌補了地a行業直接向互聯網流量平臺轉化的缺失。而作為金融機構而言，在甄別風險、定價等方面發揮出自身的優勢，從而吸引更多投資者參與。其次，由于商業地產企業具備多年來積累的業主資源以及發展經驗等多種先天優勢，在項目的風險評估等方面更加出色，使得商業地產投資渠道更加安全，也為各中小型地產企業提供了依靠。商業地產開發商和互聯網機構的合作，能夠大幅縮減二者在各方面的支出，例如，萬達集團的商業地產實體項目與快錢平臺的聯合，雙方取長補短、發揮各自的優勢，打造出投融資、強強聯合的共贏模式，達到了雙方共贏的局面。商業地產在互聯網的運用中，去庫存化成為現實，通過對產業鏈下游的物業服務、社區商業以及智能家居等行業的整合，發展形成社區運營平臺，逐漸形成一體化社區服務商業模式。無論是對開發商還是對購房者而言，由于都有專門的托管公司對現有房屋進行管理，真正壓縮了傳統的繁瑣程序，降低了一些潛在風險，使得不動產增值的有效性大幅提升，對于開發商在房屋銷售以及去庫存方面都大有裨益。

四、“互聯網+”背景下商業地產的發展策略

（一）以大數據來打造定制服務及精準營銷

對于我國目前的庫存飽和狀態，大數據有很大的緩解能力，有利于幫助我們掌握我國的群體消費趨勢及習慣，而且通過大數據所帶來的優質效應，能夠對客戶形成有效的消費指導?！盎ヂ摼W+”大數據在多個方面都發揮出強大的作用例如決策制定、效果預測等等，利用大數據的種種優勢，推動營銷模式的創新，緩解去庫存化所帶來的壓力，增大資產周轉率，線上營銷成本更低，而且也更加精密化，開創全新的營銷手段[4]。把客戶信息由線上向線下轉移，完成對客戶信息的累積，對相關的大數據進行分析，以線上和線下相結合的方式，提升線下營銷服務的精準性。

（二）利用支付平臺體系實現各類應用場景

由百度公司以“直達號”所營造出來的“百度房產平臺”是一個很有代表性的示例，使得眾多傳統的商業地產企業向“互聯網+”升級轉型有了可以參考的范例?！鞍俣确慨a平臺”所提供的服務主要有新房以及二手房的租賃和買賣。在產品及數據方面，百度做到了無縫對接，推進了商業模式向輕資產方向的轉化，與其他自建電商平臺或者其他互聯網轉型方式的成本相比，樓盤接入直達號的開發商營銷成本微乎其微，有利于節約在人力、物力方面的投資，同時也能夠有效推動流量的轉化效率以及行業交易效率的提升。

（三）創新互聯網營銷模式，打造精準營銷

我們知道，互聯網營銷中，用戶體驗的黏性占據了很大的比例，因此，我們在商業地產發展中，應該注重互聯網營銷模式的創新，增加體驗感以及消費者黏度，從消費者的行為軌跡、消費偏好出發，提高營銷匹配的精確度。待商業地產融入“互聯網+”市場后，所謂的精準營銷、在線平臺搭建、大數據分析等，都可以發揮出相應的作用，幫助商業地產企業獲取潛在的客戶信息，從而對這些數據進行整理，以便于企業做出下一步規劃，調整商業布局，真正實現精準營銷。對于開發商而言，能夠實現線上宣傳、線下交易的營銷新模式，向客戶提供最新的、最細致的樓盤資訊，也能夠向客戶提供定期免費線下實地參觀業務；對于消費者而言，由于這種營銷模式提高了商業地產企業的透明度，消費者能夠在互聯網上搜索與其相關的信息，有利于消費者提前做好規劃。在這一步驟完成之后，為了確保更多的用戶參與到本項目中，商業地產企業可以利用地圖功能規劃處最佳交通路線，把用戶成功由線上向線下轉移，充分釋放巨大的住房需求，也在一定程度上環節地產企業的去庫存壓力。商業地產開發商通過與互聯網因素的融合，極大降低了營銷成本及其他各項支出，同時也以地產業務為中心，推動體驗式消費向著智能化的方向發展。此外，消費者也能夠享受到線上提供請求，享受線下實體服務的模式。

（四）更新“互聯網+”時代商業地產運營理念

商業地產要想實現創新，就首先要在理念上進行創新，這是商業地產運營創新的根本。在這一過程中，必須充分\用“互聯網+”時代的發展趨勢，改革與更新商業地產運營理念，在“互聯網+”的文化和系統中融入商業地產運營這一概念，推動商業地產運營中具體工作的整合與重組，對商業地產運營中內外兩種文化做出優化，全面創新“互聯網+”時代的商業地產運營新模式、新理念[5]。

五、結語

隨著“互聯網+”時代的到來，大數據、云計算等相關技術得以應用到各行各業，使巨大的融資市場增加了更強大的創新力。通過“互聯網+”方式的融資及商業地產市場推廣，促進了商業地產產業鏈的轉變。對于客戶而言，“互聯網+”向其展現出的優勢主要是能夠幫助其參與到購房的整個過程中，而且能夠更早享受服務；對開發商而言，其開發成本大幅降低，而且減小了開發及運營風險，也有利于其獲得運作資金。與互聯網企業進行跨行業合作與融合，以金融產品提升開發商及客戶粘性，使得未來商業地產市場形成了全新的競爭局勢。

[參 考 文 獻]

[1]林瀾.“互聯網+”時代下的產業轉型升級――以商業地產業為例[J].中國商論，2016（8）：90-91

[2]顧湘，張建偉.基于互聯網金融視角的商業地產融資模式研究[J].建筑經濟，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互聯網+”環境下商業地產的O2O模式――以海印股份為例[J].內蒙古科技與經濟，2015（10）：41-42

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關鍵詞：商業地產；發展趨勢；開發關鍵；運營管理；

1、商業地產開發關鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業地產與住宅地產的區別中我們可以看出商業地產項目開發的難度和復雜性，這也就決定了一個商業地產項目的開發建設就必須先進行通盤的考慮，對每個環節進行詳盡有效地部署，特別是當項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發建議，還是項目后期的運營計劃都應該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業的市場調研基礎

商業地產項目的實施必須嚴格從商業發展的角度出發，通過詳盡有效、有市場針對性的調研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業的商業定位和業態組合方案。

1.3注重商業規劃，先規劃后建設

一切的地產項目都是無法復制的，特別是商業地產項目更是如此。每一個成功的商業項目都是對其項目的商業進行了合理科學的規劃，如果在項目建設的前期先進行商業的規劃，在充分的考慮市場反應和承受能力之后，制定出確實可行的規劃，那么項目的建設才不會變得盲目、無根基。

1.4商業地產，招商先行

商業地產項目的招商是其實現收益的一種有效的形式，一個商業地產項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業地產的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創中國的訂單式商業地產開發模式，無不體現其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業地產項目能夠持久穩定的發展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業才可能在商業地產行業占得先機，拔得頭籌。通過對商業地產項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業地產開發企業是否已經真正進入商業地產行業。作為萬達地產的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領中國商業地產市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業運營管理能力已經是發揮到了極致。

2、中國商業地產的發展趨勢

商業地產從改變中國的商業開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業氛圍變得更加商業化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業地產的市場規模將會進一步增長，發展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續很長的一段時間，這也為商業地產的發展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業將會迎來新的發展契機。

2.2以大型公司為主導

良好的市場環境為商業地產開發企業提供了難得的發展機會，但是由大公司逐步主導商業地產主流業態的情況已經是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業地產是各有千秋，各方混戰的格局的話，那么今后的商業地產將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業地產開發企業將會難以維持生存，而大型的開發企業，將會憑借自己在資金、人才、技術、運營管理等方面的優勢，不斷擴大自己的而經營范圍，而且更容易形成自己的品牌優勢和成本優勢。

2.3開發企業持有物業比例加重

商業地產項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業的比例，注重物業的品質和效益，將會成為商業地產項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業地產商看到了商業地產項目的發展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發企業一方支撐的開發運營模式已經是無法滿足現今的市場的發展，成功的商業地產項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業地產項目的持續穩定盈利奠定堅實的基礎。

2.5經營模式的多元化

“大、多、全”的經營模式已經不再是商業發展的制勝法寶了，專業化、主體化、特色化、精品化的經營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業地產不斷發展下所形成的必然結果，這也是商業地產對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業態組合，形成商業地產項目的組合拳，將是未來商業地產項目發展的新趨勢。

2.6交通現代化將會改變商業地產的布局

現代商業的發展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業地產項目應該重點考慮的因素。大型的商業項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現代便捷交通的支撐。總而言之，當社會發展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現代化已經深深的改變著商業地產的布局了。

參考文獻：

[1]呂波.商業地產贏家的探秘[M].機械工業出版社，2008

[2]馮暉.商業地產發展趨向何方？[J].城市開發，2006

[3]沙勇.深度調控下的地產業路在何方？[J].寧波經濟，2010

[4]郭芳，鄒錫蘭. 商業地產，春天來了？[J].中國經濟周刊，2010

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關鍵詞：商業地產金融；創新途徑；研究分析

隨著經濟的發展與社會的進步，我國商業地產金融經濟逐漸步入一個更高的發展階層。城市化建設逐漸成熟基礎上，商業地產金融已經成為當下非常重要的經濟發展類型。商業地產金融經濟在不斷發展與優化的基礎上，逐漸出現嚴重的泡沫現象，不僅影響到社會經濟的正常發展，同時對于城市建設以及和諧穩定等更是產生很大的影響，在這樣基礎上怎樣更好的保證商業地產金融健康可持續發展成為核心問題，利用商業地產金融經濟帶動我國經濟發展是金融經濟發展的關鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實現對商業地產金融創新途徑的研究，保證我國經濟的穩定發展。

一、商業地產金融發展現狀

商業地產金融行業一直高質數發展狀態，在各種數據上因為經濟膨脹與波動，導致很多數據不斷變化，這樣的狀態已經嚴重偏離了正常發展的軌道，嚴重影響到社會的整體金融經濟變化。商業地產金融行業發展逐漸出現非常嚴重的躁動現象，不管是在價格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現為以下內容：

1.商業地產金融波動幅度過大

商業地產金融波動的主要原因包含社會經濟的進步以及人居消費水平的上升等，但是現實中很多商業地產金融已經嚴重超出正常波動范圍，例如商業地產金融中的房商業地產行業，據相關調查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業地產金融價格相比較前一年上漲23.4%，很多商業地產金融類型已經刷新了記錄。從這種角度上分析，商業地產金融行業若是持續按照現在的發展趨勢，在未來十年中，商業地產金融行業面臨著嚴重的供應過剩危險。我國很多一線城市的基本房產價格，超出國際上15倍之多，這樣的現象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業地產金融發展逐漸受到嚴重的威脅，需要結合實際的發展情況不斷的深入探索解決之道。

2.市場供應與需求不平衡

商業地產金融因為波動嚴重導致市場供應與需求不平衡，我國商業地產金融現在面臨著嚴重的無效房產堆積有效房產不足等現象，產生這種現象的主要原因在于價格與利潤之間的沖突，大部分商業地產金融商過于重視利潤的變化，致力于商業地產金融的建筑，對于正常的金融經濟發展興趣不高，這樣的現象導致商業地產金融中出現商業地產金融供過于求的現象，但是其他金融商業地產行業卻不夠完善與成熟。并且在很多商業地產金融規格設計上不夠科學合理，更是導致價格波動更大。

3.商業地產金融商業地產金融投資建設過度

商業地產金融行業在商業地產金融經濟發展中屬于領頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業地產金融行業是利潤空間最大的行業之一，導致商業地產金融行業出現嚴重投資過剩現象，商業地產金融行業在國家的支持下，發展迅速，但是在快速發展基礎上逐漸出現建筑過度問題，商業地產金融開發商在進行商業地產金融開發期間對于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現很多建筑浪費現象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發展下去對我國環境會造成嚴重的害。

二、商業地產金融創新途徑的必要性

商業地產金融一直是我國重要的經濟代表，其中商業地產金融行業可持續發展更是在滿足人們對于住房的基本需求，同時還保證了城市建設與土地的合理利用，充分實現資金的使用以及人才的利用，實現可持續發展環境建設的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅實的基礎與充分發展的空間，商業地產金融創新途徑研究在此基礎上成為非常迫切的問題。城市化建設與科學技術發展腳步的加快，我國對于商業地產金融發展要求正在逐漸增加，商業地產金融健康發展能夠很好的改善現在社會中的建筑信息不對稱現象，商業地產金融發展中會涉及到很多的信息，特別是其中的房商業地產融建筑、居住、商業等信息之間存在嚴重的不對稱問題，在這樣的要求下需要不斷實現商業地產金融創新途徑可持續發展才能更好的實現經濟的問題，才能保證商業地產金融信息的平衡。

再者，商業地產金融行業發展中，因為需求的不同導致外部性方面不確定。商業地產金融發展中外部特點主要指的是經濟中不能自己控制的部分，具體體現在土地占用過于嚴重，導致國家耕地急劇減少，糧食產量降低，價格上漲嚴重，在商業地產金融中商業地產金融建設造成嚴重的環境污染與噪音污染，過于重視金融經濟的變化導致國家金融發展出現波動。與此同時商業地產金融的上下浮動過大，很多金融商戶過于重視利潤，不能很好的保證商業地產金融行業的健康發展，在很多方面都需要加大商業地產金融創新途徑的力度，積極實現商業地產金融的平穩發展。商業地產金融在發展中的各種福利增加，滿足社會發展需求的基礎上，國家在商業地產金融創新途徑方面提供更多的福利，堅持做到以人為本的理念，逐漸加大對于低收入者的關照，擴大商業地產金融創新途徑的公共服務力度與手段，實現人們的平等權利，因此需要保證商業地產金融創新以及健康可持續發展的步伐，這樣才能為社會經濟發展以及商業地產金融建設提供更有效的應用環境。

三、商業地產金融創新途徑優化措施

1.加強商業地產金融創新信息管理系統

商業地產金融創新途徑需要在市場經濟的支持下才能實現更好的發展與完善，因此需要不斷完善商業地產金融市場信息的管理，加強市場信息管理系統的建設。很多商業地產金融市場信息基本屬于商業地產金融行業的單方面信息，百姓基本得不到任何相關信息，這樣就為很多不法分子提供機會，在商業地產金融開盤之前大力炒作房產價格，將商業地產金融價格抬到最高，從中獲取暴力。促進商業地產金融行業健康可持續發展方式需要更好的完善商業地產金融市場信息管理系統，根據政府的指示，擴大商業地產金融市場信息的開放度，將商業地產金融中的土地交易以及房源信息等進行公布，強化群眾權利。完善商業地產金融營銷結構，商業地產金融行業屬于銷售類型，其中銷售結構的調整與優化也是商業地產金融行業健康可持續發展中最關注的問題，是宏觀調控基礎下國家對于商業地產金融控制的重要因素。在不斷強化商業地產金融市場信息關系系統的同時也需要不斷完善商業地產金融行業的銷售結構。第一，需要根據商業地產金融行業的建設需要嚴格約束商業地產金融各種商業房與經濟房的建設設計以及規?？刂疲瑢⑵渲写嬖阡N售漏洞等進行完善，逐漸引導銷售方向向社會經濟建設中靠攏。其次，在相關管理與監督制度上進行改善，更好的實現在廉價租住的發展，堅持做到以財務運行為基礎，更好的完善與處理住房與收入之間的關系。最后是實現商品用房與經濟適用房之間的價格分裂關系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅持公平公正銷售的基礎上放松關于高檔住建設的審批條件，整體上提升住房建筑質量。

2.加強商業地產金融中消費者權益的保障

商業地產金融行業在發展中會接處到很多的消費者，在此基礎上就需要根據國家對于消費者權益保障的規定不斷加強消費者權益的保障手段與方式。很多商業地產金融行業因此各方面的缺失導致侵犯消費者權益，消費者是促進商業地產金融行業健康發展的基礎，同時也是主導力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費者之間的權益成為非常關鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關部門能夠真正做到責任到人，為人民服務，切實保障消費者的權益，加大政府對于商業地產金融行業的干預，盡力改善當下商業地產金融中存在的消費者問題。健全商業地產金融規章制度管理，國家對于商業地產金融行業的發展非常重視，保證商業地產金融行業健康可持續發展不僅需要對其中的商業地產金融行業進行不斷的創新與努力，同時還需要政府部門以及各種管理部門針對商業地產金融行業發展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴格約束商業地產行業的建設發展，完善商業地產金融行業在發展中存在的各種問題，大力推動與實現商業地產金融行業的真正發展。

3.實現商業地產金融的證券化保障

在上文中提出，商業地產金融主要的經濟形式是房商業地產行業的發展，房商業地產是我國非常重要的社會發展建設方向，同時也是推動城鎮化建設以及保障人民正常生活的重要手段，在進行商業地產金融行業發展中，需要根據商業地產金融發展的需要逐漸實現證券化轉型。根據商業地產開發商的開發計劃，將開發中的各個單元區域進行分割，分割成小型建筑區域單位，在根據建筑區域上的統籌規劃，將各種區域委托或是出售到各個小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據房商業地產市場發展的需要，利用基金的方式進行投資，將各種零散資金進行聚集形成強大的資金盜浚開展專項房商業地產行業項目。但是因為這種商業地產金融行業在發展過程中，需要由專業的投資單位進行投資籌劃，將各種商業地產資金等轉成證券方式進行流通，這樣不僅方便商業地產金融在資金流通上的發展，同時對于商業地產金融的統籌規劃做出鋪墊，提高商業地產金融行業的抗風險能力，將商業地產金融行業想社會化、大眾化、公正化等方向發展。對于這種房商業地產發展方式或是商業地產金融行業的發展方式來講，主要是形成一種證券資金轉換的形式以及股權投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進行證券資金變化過程中需要制定標準化的規定進行約束，根據標準化的價值形式為商業地產金融行業的發展奠定基礎，提供更加堅實證券發展載體，可以在多樣化市場發展中，實現商業地產金融的資金轉讓或是區域劃分等，保證商業地產金融發展穩定的基礎上，更好的提升商業地產金融的發展。再者是根據商業地產金融證券化與資產證券化之間的區別主要是資產證券化能夠更加獨立，并且能夠更好的將單個的商業地產項目作為投資的主體，不需要關注其他問題，只需要重視投資項目的實際開發與盈利等即可。但是股權投資在要求上比較多，需要根據商業地產金融中的獨立法人作為代表，需要對項目投資與建設負全責，同時還需要根據商業地產金融中的發展方向做出正確的決定，建立完善的商業地產金融投資機制作為引導，積極吸收相關的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進行劃分，根據資金的統一與高度集中，更好的保證商業地產等項目建設的順利進行。根據商業地產項目的需要，將資金使用到恰當的位置中，提高商業地產金融行業在市場發展中的競爭性，能夠準確預測市場的發展方向以及市場發展中的各種波動，保證商業地產金融區域發展的穩定，提升商業地產金融的整體競爭力，推動商業地產金融的發展與進步。

四、結束語

綜上所述，金融商業地產行業的發展與我國經濟發展之間具有非常緊密的聯系，商業地產金融的進步能夠很好的帶動我國經濟的進步，同時在經濟發展的影響下，怎樣更好的提升商業地產金融的發展與進步，提升商業地產金融發展中的抗風險能力，是商業地產金融發展的重要目標，同時也是穩定經濟進步的重要保障。

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篇5

我國的房地產行業發端于城鎮住房制度改革與城鎮國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產行業迅速發展的20年。數據顯示，2001年我國房地產業固定投資占GDP的比重就超過了國際上認定為支柱產業5%的標準，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產行業對整個GDP的直接或間接貢獻率已達15%，成為國民經濟名副其實的支柱行業。

然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產行業黃金時代的終結及行業拐點的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業本身的影響，更深層次是導致了大眾心理預期的轉變。未來我國房地產行業到底何去何從？房地產行業的未來走勢如何？是否還存在著發展機會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。

一、行業走勢分析

首先，從理論上分析，任何行業的發展都有其自身的客觀規律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節更替的客觀規律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發展都呈現出“上升一調整一再上升一直至衰退”的螺旋式發展軌跡。我國的房地產行業也不例外，經過改革開放以來數十年的“春生”階段的急速擴張及粗放式發展，接下就是調整和轉型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業的產值不會再像以前那樣繼續高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業內的調整、整合、轉型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產行業繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。

其次，從客觀情況上分析，作為國家經濟支柱的房地產業，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經濟形勢，這一點從國家近期對房地產業調控政策思路的微妙轉變中已經得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機制、市場手段來自然消化行業泡沫”已成為政府調控房地產行業的基本指導思想。

再次，二胎政策的實施及改善型需求的釋放會給我國房地產業帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實是中國幾千年來“農耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經驗”不能簡單的、形而上學地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產行業。

最后，在移動互聯網時代，傳統的房地產項目，特別是商業地產項目，必將與文化、旅游、電子商務等行業進行更加深層次的融合，從而迸發出更多的適應移動互聯網時代的新型地產項目，推動房地產行業進一步轉型發展。

綜上所述，盡管中國房地產行業“野蠻生長”的“黃金年代”已經過去了，但是并不意味著房地產行業就有沒有發展機會了，理性的分析讓我們看到房地產行業其實是“危中有機”的。

二、投資機會分析

首先是并購類機會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項目，特別是中小房地產商的項目會處于資金鏈斷裂乃至破產的境地，這為房地產行業內提供了難得的并購類機會。介入之后或自行開發運作，或轉讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。

其次是轉型機會，只要能深刻把握房地產業發展趨勢和規律，憑借已有豐富管理經驗及業內資源，完全有可能以全新的思維和經營理念打造出新型的商業地產項目，從而帶來項目估值的大幅提升。

總之，只要規避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項目，聚焦一二線城市中心城區的優質項目；規避傳統的商業地產項目，聚焦新型商業地產項目，我國房地產行業的機會不少。三、大力發展互聯網商業地產

筆者認為，未來房地產行業的發展機會在于商業地產，而商業地產的機會在于新型的互聯網商業地產。何謂互聯網商業地產？目前業內并沒有統一的意見。前段時間，地產大佬王石的一段狠話，在網絡上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來。最終淘汰你的還是你的同行。”筆者試圖從以下幾個層面對互聯網商業地產的特征進行描述：

互聯網商業地產不同于傳統的商業地產，其實質是是對傳統地產商業模式的創新。傳統商業地產的模式無非是兩類，一類是先設計、開發，再出售套現；另一類是先自持物業，擇機出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯網商業地產則試圖打破這一傳統模式，更多從用戶體驗、平臺、規模和流量上做文章。

互聯網商業地產項目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗。傳統的商業地產模式從選址、獲取土地、前期市場調研、定位、規劃設計、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運營管理，以及根本的利益分配和投資回報退出機制都已經非常成熟，其商業模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規劃設計、品牌引入、銷售場景設計、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費者經過、引發購物沖動。然而這種設計思路及結果都無法給顧客帶來更好的消費體驗。

篇6

2009年初，馬來西亞百盛集團公告稱，以11.287億元價格收購北京雙全大廈，開設大型商場。幾乎與此同時，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價約1億元的價格獲得上海長壽商業廣場的黑石集團，最近又新成立商業管理公司。在房地產整體行業下行趨勢下，我們如何看待外資對待中國商業地產的這份“熱情”?商業地產是否已成為大型企業的避風港?投資商業地產最佳時機是否已到?是否成為企業“御寒”的有效策略?

本期嘉賓：

毛大慶(毛大慶博客，毛大慶新聞，毛大慶說吧)新加坡凱德置地中國控股集團環渤海區域總經理

趙海　中國房地產業協會商業地產專業委員會常務委員

徐偉成　第一太平戴維斯項目策劃部總經理

王永　北京漢博投資顧問有限公司執行董事

主持人：

本刊記者　姚妍艷

觀點集萃：

毛大慶：我無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。

趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。

徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。

王永：外資要達到收購的高峰期，前提一定是金融危機過去之后，待他們調整回來，至少近一年內外資的機會并不大。但往后外資收購機會會逐漸加大，在政策的引導下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業地產金融化服務的大潮里來，憑借豐富經驗加以出手，這時候外資收購可能會出現一個高峰期。

外資“熱炒”中國商業地產?

主持人：對于近段時間來陸續出現的外資收購案例，您認為為何外資會在此時快速流入中國商業地產?吸引他們的主要因素在哪些方面?

毛大慶：自從2008年下半年美國金融問題全面爆發之后，國際資本看好中國作為新興市場，同時總體經濟走勢穩定，投資杠桿率低、門檻低、金融融資渠道單調匱乏等特征，普遍把中國市場作為“避風港”看待。有統計顯示，2008年中國引進風投的數額是過去七年的總和，就是很好的信號。另外，中國的商業地產開發由于受到融資渠道匱乏所累，持有型物業開發步履維艱已經是多年的現象，同時由于管理觀念落后、缺乏專業人才、消費習慣等問題，中國的商業地產價值(尤其是一線國際化都市)和國際其他同類城市相比，遠遠沒有得到釋放。

因此，在目前國際經濟背景下，國際房地產類資金流入中國，以他們評估認為合理甚至是較低的價格收購地段和設計相對優質的商業物業，從投資潛力、保值增值和資金避險等角度都是合理的。當然去年的大力度宏觀調控和全球流動性吃緊，也進一步使國內商業地產開發商的境遇變得艱難，他們急于尋找機會將物業脫手收回現金以解決資金緊張狀況的心態強烈，這也迎合了國際資本的投資欲望。

徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，那些專業的房地產開發投資集團及基金、相關金融機構等，對房地產市場變化的嗅覺比一般住宅市場或普通的消費者更敏感，他們甚至可能已經在2007年底就聞到了金融風暴的味道。所以我們看到的這些去年底至今年初出手的收購案例，只不過是表象，其實人家一早已經在等待這個時機并做好了進一步的部署。

那些房地產市場里有實力、有專業眼光的開發商永遠都是贏家，而吸引他們投資的最關鍵點是時機剛好；其次，這些投資者猶如狙擊手一樣，會把握價格優勢，對那些價格較低的商業地產項目及對部分資金不足的開發商出擊；當然對于外國投資機構而言，中國的某部分資產對于長期持有來說還是十分看好的，而且中國的GDP增長和國民消費仍然不低，自然也就成為了目前世界經濟低潮中相對的“避風港”。

趙海：目前的這些外資收購現象，并不代表著國外投資者大舉進入中國的商業地產，這只是個案的一些動態，類似以前的凱德收購等案例。只是這些個案的陸續發生表明國際投資集團還從未間斷過在中國尋找機會。但畢竟現在處于全球金融危機之下，國際資本本身如何判斷當前局勢，以及外資進入中國是否形成潮流還很難有個定論。

王永：盡管目前中國房地產市場不太景氣，但未來看好，對于國外投資者來說，具有很大的吸引力。另外，由于在市場低迷時，商業地產的表現的確相對住宅要好，且相對收益穩定，此時其風險相對住宅較小，加上如今整體土地價格下降，進入資產估價的低潮期，所以商業地產突顯出了它一定的吸引力。之所以此時出現多個外資購買的案例，還有一個重要的原因是很多開發商資金開始緊張，為了回流資金只有變賣一些物業，其中商業地產是較好變現的一方面，而且此時甩賣的價格會比以往更低。這些都為外資進入創造了一個很好的時機。

當然，金融危機爆發之后，一些外資本身也出現很大的問題。特別是進入中國商業地產的這些主流的外資多半還是以美國的投行為主，這些投行和基金在美國的危機的大環境下，根本難以募集上來資金，因此要說到“熱炒”，其實并不太準確。

“抄底”時機未到

主持人：目前商業地產項目的甩賣趨勢似乎仍在繼續，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠近期相繼拋售位于長寧區的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業別墅及會所；郭鶴年旗下的嘉里建設和香格里拉此前聯合曾宣布要“放棄購買唐山市地塊之權利”(現已再投)。在房地產整體行業下行趨勢下，您認為商業地產“抄底”的時機是否出現?

徐偉成：與買入相輔相成的，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，即有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。所以此時剛好發生的幾個類似案例，我們并不認為都是因為金融風暴而行動，就算是也不足為奇，因為像香港、馬來西亞等地的開發商本身就是非常成熟及保守的，當他們看到2009年至2001年的中國房地產市場里，中高端住宅及部分酒店等商業物業業績增長可能會有下滑的趨勢，加上其在當地的資產本身出現一些虧本的現象，這時絕對需要抽掉一些產業以套現，把資金回到集團總部再重整旗鼓。他們懂得適時地收緊調整，證明他們在積極地防守。

但如果要使用“抄底”一詞并不嚴謹，對于波浪型曲折波動并維持很長時間的市場環境，我們是不能判斷它有絕對底部的，只是相對而言出現的每個低潮時期。而我們也可以看到，每當此時，那些具備國際化管理運營水平、相對豐厚的資金實力及一流專業團隊的企業早已伺機而動，準備出手狙擊那些資金不足爛尾且在優質黃金地段的商業綜合體，尤其是購物中心。所以最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。

王永：商業地產真正“抄底”的時機還未到來，理論上而言，只有在住宅開發商越慘時，“抄底”越好，而目前的市場環境可能至年底都還會持續低迷，只能說機會已經顯露，卻沒有多少人能真正有能力“抄底”，因為大環境形勢較劣使不少本來有能力的開發商面臨資金難題。香港商人在這方面略占優勢，他們在謹慎之余，又有經歷過多次房地產市場危機的經驗，具備較強風險意識，并沒有將大量資金沉浸在高價的住宅地產上，所以此時對他們而言會是一個扮演“抄底”角色的機會。

趙海：事實上中國的商業地產總體形勢并不太有利，很多開發商甚至都缺少資金做商業。過去人們投入商業地產，首先大部分是響應政府的要求，必須在開發住宅時保證一部分的商業；其次國內一些地產商看到國外大地產商持有物業的銷售比例后，也學著把自己的房地產開發成持有地產項目，但經過這一輪的收縮期后，他們開始談虎色變，開始思考自己有沒有能力再繼續做下去，更多的開發商甚至在考慮是否需要把這些物業加以變現。

毛大慶：“抄底”是一個我不明白的心態。我也無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。

商業地產非“避風港”

主持人：以目前的市場行情來看，您是如何看待中國未來商業地產發展的走勢?當下的商業地產是否能成為企業在金融危機下的避風港?原因何在?

毛大慶：2008年住宅市場上開發商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，預計2009年住宅市場將以盤整為主，而相比之下，商業地產的走勢依舊穩定，同時商鋪租金也會在2009年里較為平穩，它依靠豐厚的收益成為房地產企業的“寵兒”。與此同時，加上對政府在住宅市場的9000億元保障房計劃心存畏懼，越來越多的地產商將未來戰略調整的天平偏向了商業地產。商業地產此時似乎成為可以暫時規避風險和政策的避難場所，但實際操作一定要視企業自身情況而定。商業地產模式和住宅地產模式對資金需求是完全不同的。商業地產回報非常漫長，周轉很慢，住宅地產可以依靠開發和銷售滾動發展，而商業地產基本上是行不通的，商業地產需要資金集約化的大批量注入，這對一家地產公司的資金要求非常高。商業地產并非適合所有的地產商，尤其是在大環境惡化的情況下，需要更具實力以及運營經驗的企業。

王永：未來中國的商業地產發展形勢看好，但國家必須調整策略，把刺激消費、擴大內需作為中國未來中長期的經濟政策。經歷過本輪經濟危機后，中國的經濟增長由主要依靠出口貿易、投資而轉向刺激內部消費，消費的提高需要更好的商業物業，這將直接帶動商業地產的發展壯大。近期出臺的房地產金融化政策對商業地產而言是很大利好，這將解決中國商業地產開發商在開發過程中面臨的最困難的資金融通問題。未來刺激消費會在需求端拉動商業地產的發展，而把資金融通的渠道打開后，現金的供應端同樣也會推動商業地產的發展。但它能否成為企業的“避風港”，還很難。

不少企業之所以在經濟危機下難過，就是因為缺少現金流，而真正的商業地產恰恰是變現能力最差、資金回籠最慢的。商業地產這一大成本、長時間投入，且回報緩慢的形式在金融危機之下，不僅對企業沒有幫助，反而可能會“幫倒忙”。目前在危機中預見現金流有困難的企業一定會在這幾年停止自己在商業地產上的投資，甚至將商業地產項目甩賣。只有在金融危機平復后，在住宅方面中取得足夠現金時，他們可能會意識到在商業地產方面收益上的平穩，而將一部分資金轉移到商業地產的投資上，以保證風暴來臨時，穩定的租金收入。所以真正的刺激并不是本輪金融危機下的避風港，而是度過金融危機之后會促進他們在資源配置上加大商業地產的比例，以此降低整個企業的風險。

徐偉成：現在的市場環境下，未來商業地產的發展機會會留給一些有實力、有準備的開發商；其發展將以資本模式為主，REITS等房地產基金會陸續組成；商業地產也更多以購物中心為主并慢慢普及到全國，二三線城市目前占主導的百貨業態也會慢慢走向新潮時尚，以帶有主力店的、年輕而國際化的體驗式購物中心、mall為主。

有人說商業地產會成為企業在金融危機下的“避風港”，但僅僅表征如此。那些真正能把商業地產當作“避風港”的開發商本身一定都是強者，即智者加勇者。鑒于“避風港”相對“被動”，因此我們慎用“避風港”一詞，而更多認為這是投資家的實驗的樂園。

趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。因為商業地產本身是一個涵蓋策劃、定位、招商、運營等的復雜過程，開發商自身是否具備強大的實力和能力，有沒有一個優秀的團隊都是首要的條件；其次要看清當前商業地產市場的行情，很多人沖著其穩定而高額的回報率而上，但其實目前在做的一些酒店、寫字樓及購物中心等商業也存在著不少虧損。我們判斷商業地產的發展，最終還是要放到整個市場的大環境下動態地看待，如果市場處于快速上升的時期，則房地產的一些繁榮景象可能是短暫的。在某種意義上甚至可以將房地產類比于作股票，投行、金融機構等把虛擬經濟炒熱后，一旦縮水那些價值將迅速貶低。

毛大慶：受大勢影響，商業地產盡管遭受的沖擊還未完全顯現，但2009年的市場競爭必定空前激烈，目前，無效商業面積供應已經呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業地產未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，單純依靠炒作概念的商業地產項目出現較大的招商壓力。有人預計2009年行業的競爭將是全方位的，從選址到設計，從招商到營運，從資本到品牌，這可能成為中國商業地產拐點的信號，因為行業門檻的提高將讓目前粗放式開發和經營商業地產進入細分市場的運營時代。

外資收購高峰即將到來

主持人：以各位在商業地產界多年的經驗來看，認為外資收購我國商業地產高峰期將在什么時間段?

趙海：目前外資在中國房地產市場上所占的比重還很小，而且真正想要進入還很難，受到多方面的限制，即使放開限外令也如此。外資在進入中國的過程中會遇到重重問題，譬如資金如何進入，可以有哪些途徑?如何在中國獲得土地?中國的外匯外幣管制制度會不會有所改變?政策法規上的缺乏有否改觀?需要多長時間才能組建起一個完善的團隊?適應中國國情不同并獲得發展需要多長時間?這個過程中會有多少損失?對外資而言，中國的房地產市場的確有很大的發展前景，但發展中多重困難不得不讓他們好好掂量。因此這些外資貿然大規模地進入中國還很難說。

毛大慶：對于外資收購我國商業地產的高峰期，我預計的時間要相對晚一些，估計將在2010年到2011年中出現。

篇7

關鍵詞：房地產企業 運營模式 轉型 持有物業模式 輕資產運營模式 社區商業模式

引言

在我國，房地產業以一日千里的發展趨勢，成為了國民經濟的命脈。我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，然而，與此同時，房地產企業經營環境也面臨著全面的變遷與更新，房地產企業運營模式也將從成長期走向成熟期。本文將對國內房地產企業運營模式的轉型展開具體探討與論述。

1 我國房地產業的運營模式分析

1.1房地產業主流運營模式

就現階段而言，國內房地產行業的業務模式主要有物業滾動開發與物業持有兩種模式。其中，業務滾動開發模式已經成為現階段國內房地產行業的主流運營模式。相比之下，物業持有模式的發展較為緩慢。我國房地產行業的開發商大多選擇業務滾動開發模式，而很少有主動選擇物業持有模式。

盡管政府對城市規劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細的規定：房地產開發商開發住宅項目時，應當配建一定體量的公共建筑項目，然而，開發商通常會將這類公建物業也進行銷售，或者將其產權與房地產項目進行整體銷售或分割銷售，除非在房地產銷售情況不理想的時候，才會考慮物業持有的策略選擇。由于物業持有模式下的投資額非常巨大，而且成長性十分有限，因此，房地產開發商不會主動涉及物業持有模式。

1.2國內房地產行業發展的生命周期

我國房地產業已歷經十多年的飛速發展，國內房地產企業經營環境也面臨著全面的更新與變化，住宅項目物業滾動開發模式的發展將從成長期走向成熟期。根據產業生命周期理論，一個產業進入成熟期，其外在的明顯特征表現為市場需求增長放緩，供應大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價競爭愈演愈烈、營銷成本居高不下，最終導致企業利潤率下降。一些綜合競爭力較弱的中小房地產企業不得不相繼退出，整個房地產行業的集中度越來越高。

2 新形勢下國內房地產業運營模式的轉型

我國房地產行業滾動開發模式正走向產業成熟期，單一的物業滾動開發模式已經無法滿足市場環境的變遷和革新。目前國內房地產企業正面臨著需求增長速度不明顯，市場競爭愈演愈烈，政府對房地產行業的調控越來越頻繁，房地產企業應當站在更高的視角，把握全局，了解國內房地產行業的發展現狀與經營模式，針對企業自身的現實特點，選擇和調整適合的經營模式，制定和修正科學的發展戰略。

2.1運營模式轉型方向

持有型物業模式與輕資產運營模式正逐漸代替原來的物業滾動開發模式，而成為我國房地產企業轉型的主要發展方向。

2.1.1持有物業模式

第三產業的發展是推動房地產行業需求增長的核心驅動力，反過來，商業地產又對第三產業的發展起到載體的重要作用。因此，第三產業與商業地產的發展是相輔相成的。

第三產業一日千里的發展與成熟，給持有型物業帶來了更多的機遇和無限的前景。物業持有模式是房地產企業運營模式轉變的明確方向，可以通過不斷增加持有型物業在房地產開發項目中的比重，將原來的住宅滾動開發模式轉變為物業持有模式。因為商業地產與住宅滾動開發的業務模式不同，開發商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經驗，因而，房地產企業在城市化率為50%―60%的時候，就需要為企業運營模式的轉型做好充分的準備，這樣才能趕上在城市化進程結束之前，在住宅區需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項目開發能力截然不同的企業能力，在商業地產領域占有穩定的一席之地。

2.1.2輕資產運營模式

房地產開發企業除了走持有型物業經營模式之外，還正從重資產模式向輕資產模式的發展方向進行轉變，收益方式也從以獲取資產升值為主向獲取增值服務收益為主的方向發展。筆者認為，就房地產行業的總體發展趨勢而言，該行業發展的最終演化結果就是專業化、精細化。房地產企業也將朝著一個專業化、精細化的方向發展。目前的房地產行業中，土地資源與持有物業的資產增值空間都十分有限，房地產開發商應當將收益方式轉向其他相關領域，例如開發代工管理、品牌溢價、物業管理、商業運營及衍生收益和地產基金等。地產金融也正走向多元化的發展道路，房地產企業可以從地產金融服務中獲取相應的費用收益，從業績提成中獲取相應的收益。目前，國內很多開發商已經對這些增值服務領域有所嘗試，將輕資產模式作為高度專業化的房地產行業的業務模式。

要實現業務滾動開發模式、物業持有模式與輕資產模式這三種運營模式的相互轉變，需要跨越相對漫長的歷史時期，然而，這是行業演化和進步的普遍規律，因此，房地產開發企業應當主動做出調整，采取積極的應對措施。

根據房地產各類運營模式的生命周期可知，我國房地產企業的滾動開發模式很有可能是在未來10年內由成長期循序漸進地步入商業地產需求相對成熟的階段。第三產業的迅猛發展，將帶來物業持有模式發展下的房地產行業的黃金期。隨著房地產業的不斷專業化，商業地產的業務模式將逐漸剝離資產持有的智能，進而向專業開發服務于資產管理結構的方向發展，完全實現輕資產運營。要實現輕資產運營模式，還應當要具有高度發達和成熟的金融市場，房地產項目開發商要有相當全面的專業知識，積累充足豐富的行業經驗，產業體系也應當高度精細化和專業化，具備這樣的條件之后，房地產行業的輕資產運營模式咋城市化進程接近尾聲的時候，大致可以實現。三種運營模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運營模式生命周期分析

2.2運營模式轉型路徑

從長期來看，業務滾動開發模式將因其優勢的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產運營模式又相對超前，近期很難得到普及和應用。隨著持有型業務模式適宜低擴張環境、經營穩定的優越性日益突出，單一的業務滾動開發模式無法滿足行業演進與市場的發展需求，逐漸向“開發+持有”雙重模式轉變，或者直接向純粹的業務持有型模式轉變，這也是房地產開發商最為自然和現實的選擇。一些以住宅開發項目為主的大型發地產企業，已經成立了商業地產運營中心，為了拓寬領域，不少一線房地產企業正進軍商業地產領域，很多企業都致力于提高持有物業的比重，這一比例在未來十年會增至20%―30%。

由于持有物業具有穩定性，且具有長期收益，在未來的幾年里，逐漸將住宅開發所形成的現金流，轉投一部分到持有物業中。房地產業的主流趨勢將會是采用租售并舉，以售養租的內部現金流的平衡來實現模式轉型。然而，與此同時，我們也應該意識到，國內房地產持有型物業模式具有投資額度大、回報周期長、成長性有限等局限性，因此，必須應當盡快找出切實可行的策略，來促進房地產模式的轉型。

2.2.1大型商業物業的增持難度大

中國房地產企業的經營模式由業務滾動開發模式向租售并舉的經營模式或者單純的持有型物業模式發展，將經歷一個漫長的歷史時期。

盡管持有型物業模式的現金流具有較高的穩定性，能夠提高房地產開發商的開發風險。然而，從當前的收益情況來看，持有型物業模式與住宅業務滾動開發模式相比，仍然具有明顯的劣勢。就國內商業地產的發展現狀而言，一線城市的優質物業投資回報率通常是在6%―10%區間內，僅靠租金回報收益遠低于，甚至根本無法獲得與住宅滾動開發業務相近的資產收益率。即使將公允價值變動因素考慮在內，資產收益率仍然遠不能達到滾動開發的收益水平。

持有型物業的投資規模太過巨大，商業地產規?；顿Y的門檻越來越高。目前為止，很多以住宅開發為主的房地產開發商，仍然無法滿足規?；顿Y持有物業的資金要求。與此同時，因為持有物業投資回收周期較長，現金回收速度慢，就算一線商業地產企業不再擴大規模，全力以赴地發展投資物業，等到5年之后，該企業投資物業也僅占總儲備的20%―30%，根本無法發揮平滑周期風險的作用。大多數房地產商由于達不到持有物業規?；顿Y的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應當貿然大幅度增加持有物業，否則會讓企業面臨更大的不可控風險，因此，需要循序漸進地發展，持有型物業發展模式的轉型，仍然需要10年以上的時間才有可能徹底完成。

2.2.2社區商業是突破方向

由于大型持有型物業的收益率過低、投資額度過高、回收周期長，以住宅開發為主的房地產商大多選擇“開發+持有”相結合，這種社區型商業模式也促進了房地產開發企業向租售并舉模式轉變。社區型商業能夠很好地滿足社區居民的日常生活出行、購物、消費、娛樂等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴大，通勤成本的不斷上升，住宅區周邊的社區商業已然成為了人們生活中較最為便捷的消費場所。城市住宅郊區化的發展趨勢與人們生活水平的不斷提高，帶動了越來越多中高檔社區商業的發展，在住宅區周邊逐漸形成了可供持有的高價值物業，其發展空間完全不亞于城市中心區項目。

將社區商業為房地產企業的長期持有資產，實現社區商業的良性循環發展，促進房地產開發項目的品質提升，提高房地產開發商的品牌影響力，另一方面能夠為企業帶來具有增值空間的持有物業，帶來穩定的現金流，是由物業滾動發展模式向持有型物業發展模式轉型的可靠途徑。

3 結語

目前，由于居住房地產需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動開發為主的房地產開發商，以確保財務安全為前提，以合理的價格、合理的投資額度、合理的投資規模、合理的時點來實現對商業物業的開發和持有，循序漸進地從滾動開發模式向租售并舉的模式自然過渡。因為持有型物業投資規模較大，優質土地資源稀缺，很難在短期內實現物業持有模式的轉型，可能要經歷很長的歷史時期。社區是一種最接近住宅滾動開發模式的物業類型，也是支持目前房地產企業從原來的單一的住宅開發向租售并舉模式轉變的重要跳板，具備了成熟的金融市場之后，優良的社區商業能夠有助于實現房地產企業的輕資產運營。

參考文獻：

[1]王世渝.金融主導――重構中國房地產經營模式.城市開發，2004-05-20

[2]張永偉.傳統房地產經營模式的終結.廠長經理日報，2002-03-04

篇8

關鍵詞：商業地產；經營模式；對策

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業地產的定義

商業地產全稱是“商業房地產”。關于商業地產的定義，中國商業地產聯盟指出商業地產的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業地產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業服務業經營場所等。俠義的商業地產概念是指用于商業服務業經營用途的物業形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等。

崔勝和認為：“商業地產同時具有商業和地產的雙重屬性”。而呂書斌認為:“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業和金融三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業?！睉撜f，地產和商業是兩個基礎屬性，分別表示了硬件基礎和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業地產所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標的。

近幾年來，商業地產成為房地產行業投資的熱點，但是商業地產是一個高利潤、高風險的行業，一方面是商業地產本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業地產的巨大風險開始顯現，一大批商業地產項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業地產在我國還是一個新生事物，行業開發運營的理論還未形成，項目運作不規范，許多開發商只看重短期利益，缺乏商業地產開發成熟的經營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業地產開發經營模式，促進我國商業地產健康、穩定的發展。

2 我國商業地產主要經營模式的特點

隨著開發商對商業地產經營模式的重視，目前推向市場的許多商業地產項目也有很多模式，國內常見的模式基本有三種經營模式：純銷售模式、租售結合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項目建成后，開發商通過直接全部出售給投資者及經營者，來回籠資金，開發商一般不涉及到后期的經營與開發管理。這種模式，一般對開發商的能力素質要求比較低，準入門檻也低，這樣開發商的資金財務壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔后期開發運營的風險。這對資金不是很雄厚的開發商來說是個很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經營者，產權出售，使一個完整的商業設施的所有權及經營權被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發。第二，投資者各自為政，自身調節能力不足，經營混亂，后期經營出現困境，最后導致投資者及經營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發商持續發展。

因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發商自身經營模式的因素影響，此類模式在現階段仍是我國中小開發商的重要選擇。這類模式一般開發一些專業性較強的商業街或者專業批發市場。

2.2 租售結合模式

租售結合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開發商在開發商業地產之前，與知名商業企業結成戰略聯盟，房地產商在受讓土地后，規劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應的一家或若干家商業企業確定合作關系，在開發過程中，讓這些企業參與相關的規劃工作，最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。

在國內，萬達集團首創“訂單模式”一直為業內所稱道，萬達集團與眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利與義務。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優勢；第一，強強聯合，通過各種品牌組合，整合開發商家與商家的資源，產生經營優勢，降低了市場研判失誤的風險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產企業資源效用最大化。第二，開發前已經確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規劃的原因出現改造現象。第三，發更具有科學性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢。

首先，商圈所在區域經濟發展的變化，業態的變化及設施的改變都會導致原先地產商與商業企業的規劃出現調整，相應的原設計的業態組合將會出現變化。

再者，聯盟伙伴之間的不可預測性的變化，由于其經營狀況的不可預測性，在其合作過程中，聯盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導致關系改變。

第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發商之間的矛盾，例如租金，規劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產開發商為了促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內，由買家把經營權交出由房地產商行使，開發商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經營模式在上世紀六七十年代出現于美國，后流行于日本、香港等國家和地區。該模式在上述一些國家和地區的成功經驗表明，如果房地產市場發育比較成熟、開發商的社會信譽度高，也會實現開發商與業主雙贏的局面。

這種模式的優勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內獲得穩定的投資回報，而且風險非常小。另外，由于這種商鋪已被產權分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經營者自負盈虧，無論經營者是誰，都要負擔租金回報的責任。因此經營者必須細心經營，才能夠發展下去，或者更大的利潤。

這種模式也有其風險：一是承租經營風險。商場如戰場，如果承租經營商在承租期未滿之前，因經營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發展商如期支付租金，發展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發展商的信譽風險。發展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續進行另外項目的開發，如若因投資失敗或者經營不善，導致發展商出現嚴重危機，將直接危及發展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理。只租不售經營模式就是指商業地產開發商在項目建成之后，通過出租經營，增加商業的物業附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業地產發展到較為成熟階段的必然產物，在歐美國家采用較多，是國際商業地產的主流經營模式。

這種模式主要優點在于:首先，其產權關系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內外大型商業公司的進駐，帶來其先進的商業地產經驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩定的租金收入也為開發商提供了足夠的資金回流，增強其融資能力；第三，專業的管理團隊能夠熟練制定商業的總體規劃、資源的整合利用，進行統一的招商管理，大大提高了商業地產成功的可能性。

而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業地產的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進行開發的。通過短期的銀行貸款資金進行長期的商業地產開發，將會帶來巨大的財務風險。第二，開發商要具有專業的商業運營管理經驗和專業的商業人才隊伍。這種模式從前期的規劃到后期的經營管理，這都需要專業的經營運營公司來運營。

3 我國商業地產運營過程中的問題

3.1 商業地產前期開發定位模糊，運營模式不足。

一個成功的商業地產項目，首先要在定位有個明確的目標。而廣大開發商還是單純的按照住宅項目進行開發，導致在商業運營模式選擇上不能符合所開發的項目。

商業地產包含的產品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業業態和產品型式的差異，決定了開發理念和開發模式的差異。

3.2 商業地產融資渠道不足

我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發周期一般在3-5年，而完整的商業地產項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發商的融資能力是個嚴峻的考驗。

3.3 商業地產運營的專業人才和團隊不足

商業地產的高額回報率，吸引開發商從住宅開發商或其他行業轉變而來，沒有專業的商業地產知識和專業人才團隊，對于項目的開發一般是根據以往住宅開發的經驗和國外、國內典型成功運作項目的經驗來運作。商業房地產的復雜性事實上要求了其開發、建設、經營、管理應當是由各類專業性的組織共同協作來完成。專業人才和團隊的缺失致使在商業地產開發的過程中出現了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發生。

4 我國商業地產未來發展的對策

4.1 開發商加快提高其商業地產開發運營的能力

商業地產不同于一般的住宅房地產，住宅地產主要是消費品，而商業地產主要是投資品。商業地產的類型非常多，這就要求開發商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發住宅房地產的思路進行運營。所以開發商應該拓寬思路，學習國外的商業地產先進理念，加快提高商業地產開發運營能力，確保商業地產項目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業地產投資資金需求大，開發周期長，成為了開發商發展障礙的重要因素。目前，許多國內開發商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導致商業地產開發過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關的法律法規。

4.3 專業人才的培養和專業團隊的建立

一個具有復合專業經驗及資源的開發、經營、管理團隊，是保證商業地產開發成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業地產領域，雖然我國發展商業地產已經有許多年，但是，成功的商業地產項目的數量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業的人才隊伍和管理團隊。為此，應該大力發揮行業協會和高等教育的作用，培訓相關人才，借鑒國外經驗，同時建立我國相關人才的培訓機制，源源不斷的為本行業提供人才，才能保證商業地產的可持續發展，促進我國商業地產健康、穩定的發展。

參考文獻

［1］呂波．商業地產贏家的探秘［M］.北京：機械工業出版社，2008.

［2］王偉毅，李乾文．創業視角下的商業模式研究［J］.外國經濟與管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商業地產改變中國［M］.哈爾濱：黑龍江美術出版社，2007.

篇9

高棟：城市綜合體的建設，決不僅是一個節點的建設，而是―個從政府到開發商到消費者都需要專業產業鏈建設的過程，是一項長期的系統工程，其前期規劃、資源整合、功能定位、建設施工、后期運營的復雜度不是住宅所能相比的。

二、三線城市的城市規模中等，商業模式略顯簡單，相比一線城市，消費者在消費能力、意愿和層次上均略顯欠缺。一些具備較強的獲取土地能力和建設開發能力的開發商在商業地產領域里商業概念、資金實力、資源整合、運營能力相對缺乏，高層次的大型綜合商業開發難度較大。

出于逐利性的考慮，不少發展商抱著開發住宅地產的思想去拿了開發商業地產的地塊，又以開發住宅地產的理念去開發商業地產；或者被逼無奈而不得不拿住宅去賭商業，再來向商業地塊要回報，歸根到底是短期利益為主導，

“變現的短期價值”心態明顯，缺乏長期經營“資產增值”的理念。因此，這就需要開發商具備長期作戰的思想準備，畢竟城市綜合體的價值在建設開發周期中具有明顯的“長期價值溢出效應”。

盡管與一線城市相比，二、三線城市在經濟總量、城市發展水平、內在和外來消費客群等方面存在著“先天性缺陷”，但是，這種“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成為“后發優勢”，這種“后發優勢”的實現需要基于：濟南城市綜合體的發展應當做到現實性和前瞻性的結合，創新性與主題性的并存，功能的多元化，并強化資源整合，引入知名開發商，以加快城市綜合體的發展。

因地制宜、推陳出新

二、三線城市綜合體的建設，要以滿足城市需求為出發點。因此因地制宜就尤為重要：

現實性和前瞻性

二、三線城市城市綜合體的定位與功能一定要和城市經濟、產業、商務商業等發展層次相吻合，并適當進行前瞻性、超前性定位。

創新性與主題性

凡是城市綜合體都需要―個鮮明的主題，與歷史文化、自然景觀、區位屬性相匹配，營造亮點，突出創新性、前瞻性、創意性、獨特性，這些將直接提升城市綜合體的軟陛競爭力，拉升項目商業價值。鵬欣的“水游城”系列產品就屬于此類成功案例。

功能多元化　二、三線城市的城市綜合體建設大多仍處于初級階段，功能上與成熟的城市綜合體存在較大差異，有待城市綜合體功能多元化的發展。―個成熟的綜合體集商業、辦公、居住、酒店、文化、交通等多種功能為一體，而目前濟南的城市綜合體在功能上只能實現其中的一部分，其城市綜合體功能較為單一、產品附加值低、成熟度低。

強化資源整合　城市綜合體項目在其開發、經營和管理的運作過程中，需要企業具備雄厚的房地產資金實力和強大的資源整合能力，而資源整合能力更為重要，這也是城市綜合體高度集約性的城市功能體現。例如將與外部商戶資源、經營者資源、軌道交通、公共交通資源、濟南城市的文化歷史資源、公共市民廣場資源、會展資源、航站樓資源、城市綠化景觀資源等的有效結合，在相互依存、相互補益的基礎上輻射出去，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的城市功能體。

引入知名開發商

毋庸置疑，知名開發商具有豐富操作城市綜合體的商業經驗、資源的整合能力和資本運作能力強，其城市綜合體的發展往往具備極強的前瞻性、標桿性，能夠迅速提升二、三線城市商業商務發展的層次和城市品位。

萬達模式難復制打通金融通道是關鍵

高棟：面對商業地產蘊含的可持續的巨大利益，眾多開發商怦然心動，星級樓宇、城市綜合體等商用物業不斷產生，同時也面臨著巨大的風臉。

如果說做住宅是利潤多或少的問題，那么做商業地產則是生和死的問題。商業地產本身也是一個跨界的行業，不單純是建房子那么簡單，它需要對金融、零售商、消費者、招商運營、物業管理等領域都有所涉及，需要整合各方面資源，因此對開發商會提出較高的要求。

同內商業地產的領頭者，無疑是萬達。它首創的“訂單商業地產”模式，通過與品牌商家的“擁綁式”戰略合作，提高了萬達商業項目的號召力，提升了商業價值，也減少了投資開發風險。2011年6月，綠地與沃爾瑪、上影集團、國美電器等同內外知名商企建立戰略全作關系，試圖走上一條復制“萬達模式”的商業地產之路。

其他開發商很難模仿萬達的這種模式取得成功，首先萬達抓住了轉型進軍商業地產的最好時機，其次萬達商業很快形成了標準化開發模式，也容易其快速復制。萬達在模式、資源等方面具有追趕者暫時無法超越的“先發優勢”。

盡管面臨著重重困境，中國商業地產的發展勢頭依然很猛，具有金融行業屬性的商業地產，金融渠道、投融資平臺創新，則成為解決發展困境的唯一出口。

對于持有型商業而言，需要大鼉的資金投入，而目前國內并沒有成熟的“退出”機制。簡單地說，就是金融渠道沒有打通，這對甲方而言，勢必造成比較大的資金沉淀。

打通金融通道，將商業地產證券化、資本化，似乎已成為商業地產發展的一大趨勢，引入第三方的房地產信托、房地產投資基金，將商業地產的資金來源通過證券化的市場吸收，目前商業地產發展成熟的國家，例如新加坡，就廣泛采用這種模式。

高棟：中國商業地產快速發展的背后，存在幾大問題：首先商業地產發是一個融合各方利益角逐的過程，我們稱之為“六方會談”。商業地產之所以復雜是因為其客戶群多元而非單一，其利益關系既糾結又沖突。在商業地產開發中會涉及到投資商、開發商、政府、運營商、零售商、消費者六方利益。如果說住宅開發是二元化的過程，那么商業地產開發就是六元化的過程。

其次，在商業地產開發過程中經常隱現的“五大難題”，開發商、建蒯幣、零售商、專業服務機構、消費者均會遇到林林總總的問題需要協調解決。商業地產是個很復雜的產業鏈，定位、設計、招商、運營是一個整體，四者不能脫節。目前商業地產很多暴露的問題就是線路的脫節，例如商業定位與設計脫節、招商運營與設計脫節、商業地產開發各節點時間脫節。

商業地產開發需要專業的服務機構，但是“脫節”的背后凸顯的是相關服務機構的缺失，這也將最終導致商業地產出現經營問題。

在商業地產服務領域里面，經常遇到的第一個問題是行業本身還不夠成熟。三益不完全是一家設計公司，旗下有三個板塊，建筑設計、商業板塊，還有商業地產研究院做數據庫處理、案例研究、出版專業書籍雜志。設計院板塊從去年到今年接了1500萬方的項目，其中不到20％的項目是由相對來說非常成熟或者專業開發商在運作。例如江蘇正在建設的華潤萬象城；華潤置地對商業具有非常強的把控力。但還有80％的客戶對商業地產項目運營并不具有清晰的解讀能力。所以，會更多地依賴商業地產服務公司，希望服務公司提供更專業的意見。

但是商業地產服務公司不一定能夠提

供這么好的服務，因為商業地產的―個顯著特點就是產業鏈特別長，涵蓋定位、設計、招商、運營各個環節。目前商業地產服務領域的一個主要問題就是：商業地產專業分工、產業鏈良性生存受到普遍漠視，鏈條上的各合作方對公共規則不是共筑，而是蠶食。由此導致產業整體運行效率低下、不確定的人為因素不斷增加商業地產經營風險和試錯成本。

比如說顧問公司，在商業地產領域顧問非常重要，這個行業有很多非常優秀的顧問公司，但為什么現在很多顧問公司被客戶邊緣化呢?因為他們做的和客戶要求的不匹配，如果你不匹配怎么來探討你的顧問是否準確，是否真實呢?

第二，我們講建筑設計，到今天為止商業建筑設計始終沒有從公建設計里面脫離出來。但是商業地產在建筑設計時與其他公建設計在設計邏輯、理論和方法上是完全不一樣的。為什么很多建筑師在商業設計時候感覺話語權很弱?因為建筑設計有時候對商業項目本身來講，作用非常重要。但是這個話語權又不一定是排第―位的。業主會談功能組合、業態配置和互動；但是設計中商業動線、出入口設置、平面花費，這些話題其實很重要，所以設計在整個體系中存在很大的缺失。

再講招商，很多設計公司也好、建筑師也好，感覺招商是很遙遠的話題，和設計本身沒有什么關系。但是本質上，設計和招商也是緊密相連的。我們服務過的國內商業地產大佬們，他們的正常招商邏輯是這么做的：

第一階段：在概念階段，基本上大型主力店已經明確，例如影城、百貨、冰場、超市等，在報批的前期主力店已經基本確認。第二階段：在擴初階段，500平方米以上的次主力店在確認和接洽中，主力店開始簽約。第三階段：在施工圖完成之前，所有餐飲業態租戶落實意向書，開始簽署租賃合同。

在這個過程中，招商和設計必須無縫完成技術交接，所以招商這個話題在建筑設計定位中是必須緊密結合的。

篇10

中國商業聯合會去年底的《2006年～2007年中國商業十大熱點展望》報告中已經指出，主題化的商業地產成為一種潮流，不少開發商開始向發展特色主題商業轉型。特別是在“體驗式消費模式”受到開發商普遍關注后，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動等于一體，多業態科學組合而成的體驗式消費主題購物中心一時間在市場中紛紛涌現。

但不可回避的事實是，主題化商業地產也在潮流的“跟風”中面臨同質化日益明顯的境遇。面對銷售、招商競爭壓力，一些開發商開始將主題商業地產概念繼續細分和深化，進行越來越窄眾的主題細分。如在北京，今年在市場上亮相的一些商業項目，帶來了更加強烈的細分感，同時還十分具有個性特征。比較顯著的一例，是亞奧北商街在已經將不同商業部分規劃了特色主題的情況下，又拿出1.6萬多平方米的面積打造了一個以辣味美食為主題的“辣街”，北京新建社區商業地產項目中惟一個特定指向辣味美食的主題商業。

有評論說，這些主題化細分更深的商業地產項目，顯著的特點是將本來就已經細分過的市場又變“窄”了，而這樣定位的好處就在于，可以使目標市場更清晰和明確。

在這個前提下，開發商非常清楚自己最終想做的是什么樣的東西。這也是與其他主題商業地產項目的顯著不同，沒有“窄眾”細分的主題商業地產很可能在招商過程中偏離原來的計劃，使主題具有不穩定性。而“窄眾”細分則不會出現這種庸況，因為在招商伊始，開發商就知道除了細分出來的這部分“窄眾”，其他都不合適進駐項目，是要拒絕的。

同時，這個趨勢也與商業地產出現的“定制化”一致。

商業地產傳統運營模式，是建好房、店鋪賣完之后再去考慮商業定位、招商運營。規劃在前、招商在后的傳統做法讓開發商多付出了不少成本。某一樓盤想引進一國際商家，但商家考察后發現，樓盤在建筑設計方面有許多不合理的地方，必須再投入巨大成本進行調整與改造。

于是，商業地產運營模式開始出現整合趨勢，越來越多的開發商在建筑設計階段就已完成招商，并開始為主力商家度身訂造。

住宅產品在入伙時是一個完整的產品，而商業地產在入伙時只是一個半成品，甚至只是所有問題的開始，因為商業地產需要依賴于經營才能夠體現其價值。換言之，在規劃、建設、銷售之前就必須考慮到經營問題，否則將很難保證商業地產的成功運營。

生活方式的挑戰

生活方式向體驗消費轉變，這是收入的增長、消費結構的變化所決定的發展方向。除了購物之外，餐飲和娛樂――可稱之為即時的體驗性消費，在陜速增長。這一消費趨勢在挑戰傳統的購物中心。新開發的購物中心中，休閑、娛樂、餐飲的比例在快速上升，購物的比例在下降，甚至購物成為休閑娛樂主導的購物，處于徹底從屬的地位。功能定位重于業態定位，因為業態定位更偏重于購物主導的項目，在休閑娛樂、餐飲日益重要的時候，功能開始變得重要，因為它開始可以多種選擇和組合。

根據美國的一個統計數據，休閑娛樂主導的零售的單位面積銷售額是單純購物主導的單位面積銷售額的兩倍。無疑，餐飲、娛樂休閑會大大增加顧客的停留時間、單次平均消費額，以及增加顧客的重游率，這些好處通過合理的動線設計，大大提高零售的業績。

因此，對客戶生活方式的關注在上升，成為發展的一個方向。很多商店不是在賣某一類商品，而是在服務某一類顧客。這點變化同樣表現在國內百貨樓層布局的改變上，從商品按類分層轉變為按顧客對象的更靈活多變的樓層布局。因此，休閑娛樂、餐飲變得重要的時代，體驗式消費照樣可以在傳統的零售店中完成，同時，休閑娛樂、餐飲中也開始加入零售的元素。生活方式的變化，可能使一些業態變得越來越疊合在一起。

人才與經驗的問題

商業地產在快速發展的過程中，面臨兩大嚴重缺乏。

一是人才的缺乏。一個行業成熟的標志，往往是以這個行業人才的成熟作為標志的。因為擁有了最優秀的人才，這個行業才能出現欣欣向榮的格局。然而造就一群人才，又需要相應的時間和工作的磨礪。商業地產真正進入專業化開發的時間并不長，還沒有形成造就人才的可靠基礎。

二是經驗的缺乏。在起步的階段，人們總是擅長于學習和模仿，于是成功項目的先進經驗和成功模式也很容易成為人們學習和模仿的對象。從世界上商業地產最發達的美國、日本，到商業地產建設與城市化建設同步推進的韓國、新加坡……不同國家的國情和經濟狀況相去甚遠，必須從學習和模仿的階段向具有實質意義自我創新發展?，F在，動不動就要打造“城市的商業名片”、“商業地標”、“代表性的購物中心、步行街區……”、“改變城市商業進程”，多是自不量力的定位，夸大其詞的宣傳，照搬照抄的規劃與設計，忽悠了廣大老百姓，也折射國內商業地產開發經驗的匱乏以及心態的不成熟。

在這個背景下，不可避免地出現―些亟待解決的問題。

譬如上海，近年來大力提倡發展先進服務業和“總部經濟”，世界五百強公司已經有300多家在中國設立了總部或區域總部，其中有45％選擇落戶上海。而且，因為上海2010年要承辦世博會，甲級寫字樓的需求在近幾年里將十分旺盛，但目前上海的甲級寫字樓面積在300萬平方米左右，其他商業地產如零售商業中心的面積約是甲級寫字樓的十倍，結構并不合理。商業地產的區域分布也不均勻。上海社科院商業經濟研究中心主任朱連慶說，在上海的某些中心區域，很小的地段內集中了十幾家高檔購物中心，各家購物中心面目相似，同質化傾向嚴重。但是在新興的城市副中心、商務區，則商業地產需求量很大。

事實上，商業地產的需求很大，但目前供給過于盲目。國外開發商會把商業地產當作金融產品來規劃，并且和后期經營相聯系，很注重招商定位。

商業地產以往的盈利模式是以售賣為主。根據這種模式，商業地產市場中彼此都是投資者，大家關心的是怎樣把物業轉讓給下一家，獲得差價。但事實上，商業地產不僅是投資工具，還是生產資料。作為投資工具，商業地產只能帶來短期利益；而作為生產資料，它可以帶來長期、持續的收益。因而，商業房地產的盈利模式、管理模式應該大轉變。

有人這樣形容當下的商業地產：天堂到地獄，也許只有一步之遙。找準了市場，你就進天堂，而一步之外，你偏離了市場，那就是地獄。我們不要只盲目地看到成功者的得意，更應該回頭看看那些失敗者的尸體。

城市化幌子下的商業地產

商業地產的成功嚴重依賴于商業業態的合理規劃、經營方式以及管理的得當，這又依賴于另外的專業：商業策劃與商業管理。目前國內稱得上專業的商業運作公司寥寥無幾，多為外來菩薩，往往由于缺乏對中國城市和地域文化以及消費文化、經濟環境的了解而水土不服。

在發達國家，商業地產的投資和發展是由分別的公司進行。投資建設常常有專業的投資機構，或是地產商，或是投資公司，也有是大型的商業管理機構，但無一例外的是，商業的經營和規劃都是交給專業機構來運作，并且它們在投資的

決策階段就積極參與，從地段考察、消費論證、業態規劃，無不謹慎務實，科學嚴謹。

目前，國內的現狀是房地產市場在業態領域上沒有細分專業和市場，商業地產常常不是獨立的業態，而是伴隨新城區開發、老城區改造過程中住宅社區或綜合體開發捆綁出現，這使在住宅需求旺盛的市場背景下開發商難以自主選擇，于是囫圇吞棗，在消化了住宅的同時，卻消化不了商業。

而更多是的在城市化的幌子下，政府官員對于顯性政績的偏好和對地產財政的嚴重依賴，促使城市處在超速發展和過度開發之中，城市不僅成為商人的名利場，更成為政府及官員的名利場。

在這場政府導演、開發商唱戲的城市開發競賽過程，一方面刺激了住宅市場的非理性需求，諸如投資需求、生活方式需求、有錢人對優質房產占有或炫耀性收藏的偏好需求等等，這就造成買的多，住的少，這使許多新區建筑密度雖大，但人口密度很小，人流不足，商業消費支持跟不上?！霸斐沁\動”下催生的商業街或購物中心，門可羅雀，商家要么招不上來，要么退場，要么遲遲開不了業，或茍延殘喘，艱難度日。另一方面，以推動城市國際化名義或重塑城市形象為出發點的老城區的商業改造和拓展，不僅使原來滿足舊城區普通市民消費需求的商業生態被破壞，同時使消費零售業成本提高，競爭加劇，生意難做。

伴隨新城運動引發的商業地產供應過度，也使中外零售業界更趨謹慎。

從羅得島走出的“企鵝”

動物歷來是服飾廠商的寵兒，這只憨態可掬的企鵝是二十世紀四十年代美國Munliwr品牌家族的成員之一。它的創始人Tonny.Munliwr從酷愛的高爾夫運動中找到靈感，穿出了整個羅得島州第―件能稱得上“時尚”的高爾夫運動休閑服。批量生產之前，這些設計新穎獨特的服裝先是穿在了Tonny.Munliwr越來越多的同事和球場朋友身上，正因為大家的接受和認可，它們才有了自己的名――Sport Past Master(企鵝)。

Sport Past Master(企鵝)的服裝，總能找到自身風格與異區市場的準確切入點，將地區差異帶來的市場隔閡降到最低。于是這只向往清新、運動，熱愛生活的企鵝帶著斑斕的色彩走出了羅得島，走遍了美國，將它的明快自然帶到了意大利、日本、韓國……也帶到了中國。

出場會員：

趙明哲友誼商廈會員38歲銀行業務發展部主任

我是一個對逛街興趣不大的人，習慣在自己喜歡的固定品牌店買衣服，最近幾件秋冬款的新衣都是企鵝的品牌。幾個月前，企鵝的形象店出現在友誼商廈武清店的時候，就讓我有一種賞心悅目的感覺，白色的貨柜、櫥窗設計得精簡時尚，空間和光線相互配合下讓每件衣服都像考究的陳列品。我先后購買的4件企鵝服裝，從衣料到實用性上我都很滿意，作為高檔運動休閑品牌，合理的價格在奢侈品盛行的當下更是難能可貴。

品牌聚焦：

1940's-1950's運動休閑服裝市場日趨成熟，Tonny.Munliwr開始將服裝正式放置于店鋪終端銷售，以Sport Past Master注冊了商標，同時將品牌正式命名為“企鵝”。

1950's～1960's Tonny.Munliwr在羅得島洲開設5家店鋪，并逐年提高產量。

1960's-1970's Tonny.Munliwr依托現有的品牌基礎，繼續推出運動休閑系列之外的服裝系列，1968年，以長孫的名字注冊了一個新的延伸品牌Smass?Sport Past Master，并將其定位于高端男士商務正裝。

1970's-1980's Sport Past Master完善銷售網絡，將產品推廣到世界各地。

1980's-2000's sport Past Master(香港)時裝發展有限公司成立；Munliwr家族的相繼推出女裝休閑系列和童裝。

2006年sport Past Master(香港)時裝發展有限公司正式進入中國市場。

品牌直擊

服裝

喬治白(GIUSEPPE)生日：1889年　故鄉：意大利性格：喬治白作為較早誕生于意大利的服飾品牌，將歐洲的時尚風情與燦爛的意大利文化藝術集于一身，是品味、地位與時尚的象征。融入傳統文化內涵的不凡設計，使得每件喬治白產品更顯雍容與高貴。意大利佛羅倫薩的世界一流喬治白服飾設計院，采用歐洲、日本等地的頂級面料，將傳統材質與藝術表現相結合。

喬頓(JODOLL)生日：1996年 故鄉：意大利性格：Joe家族早在100年以前就因為世家貴族量制高檔禮服和強調人衣一體的設計理念而聞名米蘭。1996年，joe家族作品被引入中國，在秉承意大利經典版型之基礎上著重強調腰、肩、胸、領、袖的線條感和與東方人體的一體融合，整體凸顯經典高貴的著裝氣質。

柒牌(SEVEN BRAND)生日：1979年 故鄉：福建性格：柒牌男裝詮釋高雅、舒適和運動，為那些對時尚趨向不懈追求的男士提供精致、高雅、舒適的服裝，滿足多種生活場合的需求并體現出男人的自信、力量、包容、內斂。

九牧王(JoEiONE)生日：1989年 故鄉：福建性格：九牧王男裝以款式優雅、品種豐富、用料考究、做工精細、品質超群而著稱。其中九牧王西褲素有“中國西褲第一品牌的美譽”，是世界公認的“西褲專家”。

珠寶

瑰寶(GUIBAO DIAMOND)生日：20世紀80年代初 故鄉：深圳性格：二十世紀八十年代初，國內對珠寶特別是鉆石還沒有一定了解，瑰寶創辦伊始做了大量的宣傳推廣活動，在提高大眾的生活品質及滿足審美需求上發揮一定作用。歷經二十余年的發展，瑰寶順利完成了經營理念、管理體制、產品質量等方面的調整與組合，成功地實現了產品品牌化、經營誠信化、目標國際化，成為珠寶業的―枝獨秀。