導語：如何才能寫好一篇工業用地價值，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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新會計準則中最大變化之一是公允價值概念的引入。由于投資性房地產在具體的計算方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權或房產又有意愿通過收取租金以獲得長期收益的經營房地產、園區的上市公司，一旦在將來轉讓現持有的房產必將獲得可觀利潤。并且在房地產市場繼續上漲的大環境下，投資性房地產的公允價值將提升，而上市公司的財務報表即將體現該利潤，必然會引起房地產股票的新一輪上漲。但就目前已公布的房地產上市公司的年報情況來看，很多房地產企業并未采用公允價值計量模式。

第一，公允價值計量對房地產行業的實際影響。一是地產公司估值與利潤影響的有限性。用公允價值核算存在一個顯而易見的缺點，即公允價值增值的收益并無相應的現金流，并不改變投資性房地產的價值。假設公允價值評估合理，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，將以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。二是稅收問題可能導致降低公司價值。如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，會增加公司的所得稅，導致投資性房地產現金流下降，從而降低公司價值。若沒有稅收配套政策出臺，預計多數上市公司將選擇原有成本模式。三是運用公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績，將更多地受該市場價格變化的影響，從而增加了公司業績的不穩定性；另一方面也有可能掩蓋管理層的經營不利或優秀管理能力。四是公允價值難尋成為房地產企業執行準則的阻礙。確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提，但新準則中并沒有提到這兩點。一些市場行為沒有一個參照交易體系，而符合新準則要求的交易體系很難在短時間內形成；且由于地段、樓層、質量、朝向等各異，為求公允價值而花費昂貴成本是大多房地產企業不愿承擔的。

第二，我國現行環境下應用公允價值應關注的問題：(1)公允價值的選擇問題。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用為目的的房地產則不適用。從我國的現狀來看，不成熟的市場相對缺乏的未來現金流量以及折現率的信息使得判斷常常具有很大的不確定性。而一種計量方式若要有用，決不能以犧牲可靠性為代價。(2)土地使用權的用途問題。未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明。從準則實施的角度看，如果不對該內容加以規范和控制，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。(3)盈余管理問題。公允價值的變動計入當期損益改變了通常的收益觀，即不再采用單邊調整減少資產價值的成本。企業可能會利用會計計量屬性的選擇權來“創造”賬面利潤，公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。鑒于會計造假的違規機會成本遠低于其預期收益，證券市場監管機構可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。(4)企業選擇計價模式到底是滿足外部條件還是滿足自身需求的問題。新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀地反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，提高信息的相關性。但在實施的過程中，企業往往是基于自身需要來考慮計價模式的選擇問題。(5)可操作性問題。公允價值的運用較歷史成本在技術和人才的方面提出了更高要求，并增大了企業的管理成本。現值技術的應用需要有專業技術高超、誠信的會計人員才能完成。從我國現狀看，評估人員與會計人員的業務素質不容樂觀，專業的評估師隊伍不夠強大，目前國內的大多數從業人員對公允價值運用尚難以適應。

第三，公允價值運用于房地產行業的前景。一是公允價值計量將與歷史成本計量共存。公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，它與歷史成本計量兩者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。二是實行公允價值計量后，現金流將成為反映房地產企業經營管理能力的一項重要指標，從而受到更多的關注。公允價值變動計入當年損益意味著公司的利潤將會出現較大波動，所以利潤指標的評價意義可能會降低。因此，為切實反映企業資產的營運效率、回報率以及持續經營能力，現金流量信息將處于與資產負債、利潤信息同等重要的地位。三是使用公允價值計量會造成房地產企業的信息成本增加。對于采用公允價值進行會計計量的企業，會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業的信息成本。所以在推動使用公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實施。四是建立實施公允價值的良好環境。由于公允價值的表現形式有多種，除準則的界定和指引外，有時更多地依賴于會計人員的職業判斷能力。因此，為了保證公允價值計量在會計實務中順利實施，必須全面提高會計人員的素質，通過加強會計人員的職業后續教育以普及公允價值計量觀念和計量的專門技能。企業歷史實現的收益往往是預測未來收益的重要依據，通過過去的現金流可以預測未來的現金流，同時建立容量大、時效性強的行業數據信息，以便職業人員在資產定價時選取適當的參數。

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眾所周知，工業用地管理失控一直是多年來困擾土地管理部門的老大難問題。

為官一任，造福一方。追求社會經濟可持續發展，追求實實在在的政績，本是各級為官者理所當然的事。然而，在政績觀、發展觀問題上，很多地方都陷入了嚴重的邏輯誤區：要有政績，就得有發展；要發展，就得招商引資；要招商引資，就只有優惠供地．

于是，“以地招商”、“以地生財”和“零地價招商”成了不少地方政府官員的“口頭禪” 。各地政府競相大搞特搞各類開發區(包括經濟技術開發區、高新技術開發區、工業園區、文化科技園、信息科技園等各種名稱)和地產招商項目，而且開發區還分省級、地市級、縣級，甚至鄉鎮一級。各地政府為搞開發區建設和招商引資還互相交流經驗。

蘇州的土地開發成本為每畝20萬元，但為了引進外資，卻將地價壓至每畝15萬元。惡性競爭的驅使下，周邊的吳江、寧波、杭州地區只好將地價壓到每畝5萬元的超低水平。由于地處相鄰，號稱寸土寸金的上海也加入了這種殺價競爭。在上海郊區，每畝土地的價格壓至5至6萬元。

而在相對偏遠的我國中、西部地區，這種為了招商引資而競相壓低地價甚至以零地價出讓土地的無序局面更加慘烈。比如，重慶某區在制定招商優惠政策時，竟然做出荒唐規定：對投資500萬元以上的項目可贈送10畝土地。在河南，面對開封的激烈競爭，鄭州為了爭取一個工業城項目，只向該項目投資方收取每畝1美元的象征性地價。

各地區之間利用土地價格差互挖墻角的現象也屢見不鮮。在重慶，一個區正在準備迎接一家大型摩托車企業前來投資，但是附近一個區卻以“3000畝地，每畝地1萬元”的超低價把這家企業截走。萬州從重慶市主城區引來一家藥業公司，地價是10萬元一畝，但是墊江則以4萬元一畝的地價，又把這家企業引走了，并帶走了4000萬元投資。

如此，我國近年來就出現了GDP不斷增長但工業用地價格卻不斷下滑的怪現象。如蘇州昆山，每畝工業用地的價格從2001年的9．5萬元降到2002年的8萬元，再降到2003年的6萬元。

土地價格不降便會失去招商引資的競爭力，這種吸收FDI中的區域競爭邏輯成為扭曲我國工業用地市場格局的直接推力。最關鍵的問題是，以地生財、競相壓價的惡性區域競爭并不能給一個地區帶來經濟的可持續發展。低地價招商的結果常常是：高質量的投資招不來，心猿意馬的企業卻一大批，因為那些真正要投資做實業的企業，更看中的是良好的經營環境和完善的產業生態鏈，而地價只是其考慮的一個相對次要因素，眾多電子企業涌向高地價的東莞就是一個例子。

可見，政府及其官員要擴大招商引資的最根本問題，應該是將主要精力放在營造誠信、廉潔、高效的服務環境上，要不斷簡化辦事程序，提高行政效率。優越的地理位置，良好的投資經營環境，公開、公平、公正的市場競爭氛圍，完善的基礎設施，豐富的自然資源等等都是招商引資的優勢所在；而招商引資，為地方謀發展，根本是為造福一方百姓。

長期以來，我國工業用地主要以協議方式供應為主，但目前全國僅有三分之一的省制定并公布了協議出讓土地的最低價標準，三分之一的省正在研究制定過程中，另有三分之一的省根本沒有制定標準。因此，《全國工業用地出讓最低價標準》的出臺，在制度上為叫停“零地價”招商提供了可能。

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關鍵詞:土地價格;城市化;上海

一、引言

土地是人類生產與生活的空間場所,土地價格是土地經濟價值的反映。土地的經濟價值是由土地的使用價值及土地的生產能力、土地的稀缺程度等多種元素構成的。隨著城市人口的增長和經濟的發展,人們對于土地的需求越來越強烈,土地價格在土地資源配置中發揮著越來越重要的作用。那么,城市的發展、城市化的進程如何影響土地價格?本文旨在從定性和定量兩個方面分析城市化與土地價格的互動機制,研究兩者的相關性。上海作為長三角經濟圈的中心城市和中國國際化大都市,研究其城市化進程與土地價格關系,對其他城市發展和土地規劃有一定的借鑒意義。

二、上海市城市化進程與土地價格關系的定性分析

城市化是一個國家或地區實現人口集聚、財富集聚、技術集聚和服務集聚的過程,它通過影響土地的需求來影響城市的土地價格。城市化對土地價格的影響主要表現在以下幾種路徑:

(一)人口聚集促進土地價格上升

上海市城市化進程的發展,使得大量農村人口變為城市人口,非農人口比重從1990年的67.4%上升到2008年的87.5%。此外,上海市城市化引起的經濟結構的巨大變化,使第二、三產業得到充分發展,產業結構從1990年的4.4∶64.7∶30.9到2008年的0.8∶45.5∶53.7,這也進一步加速了物質和人力資本的集聚。隨著上海市城市化發展水平的提高,其吸引人才的能力越來越強,大量人口的居住、就業,增加了對土地的需求,使得土地資源變得更加的稀缺,土地價格隨即直線上漲。

(二)城市基礎設施完善促進土地價格上升

城市化進程越高的城市,其基礎設施建設水平越高,基礎設施體系也越完善。上海市在城市化的進程中不斷加大基礎建設投資,從2000年投資額為449.90億元增長到2008年1733.18億元。城市基礎設施日的趨完善,交通、通信、醫療衛生等各方面便利的服務,極大地促進了生產要素、人口、企業向城市集聚,增強了中心區塊的凝聚力和承載力,促使其土地價格相對較高。

(三)城市發展與擴張促進土地價格上升

近年來,我國城市化的速度非常快,尤其是土地的城市化,更是遠遠快于人口的城市化。城市的新建和發展,郊區城市化、逆城市化、再城市化的出現,都是土地城市化快速進程的明顯體現。上海就是個很好的例證,1950-1970年代,建成區面積年均擴展5.02km2;而1988-1993年,年均增長達21.89km2;1993-1998年,年均擴展高達37.79km2。空間的快速拓展,土地的占用量會不斷增加,而土地供給的數量在短期內具有供給剛性,因此土地價格的上升成為必然。

(四)制度環境和市場環境水平的提高促進土地價格上升

城市化程度較高的地區,往往適合各層次發展的制度環境和市場環境水平也相對較好。對于上海來說,其總部經濟發展情況非常好,作為長三角地區經濟中心的城市,它已經成為跨國公司和外埠大型企業集團的投資中心、管理中心、研發中心、采購中心、銷售中心、結算中心、物流中心等等。這些都是與上海的良好的制度環境與市場環境分不開的。因此,制度環境和市場環境水平的提高無疑促進了企業的發展。企業加強與市場的聯系,會不斷延長產業鏈,為產業化經營創造條件,進而帶動企業的集聚。企業的聚集、競爭同樣會使土地資源更加稀缺,促進土地價格上升。

三、上海市城市化進程與土地價格關系的定量分析

以上是對城市化進程與土地價格之間的關系進行了定性分析,本文將進一步以上海為例進行定量分析,并以此為支撐,更好地反映兩者之間的關系。

本文對于城市化水平的測度采用主要指標法,用非農業人口占總人口的比重來表示,這一做法由于指標的可獲得性、時間序列性被世界各國政府和學術機構廣泛采用。對于土地價格的測度,考慮到數據的穩定性、口徑一致性,本文以土地價格指數來代替絕對價格。在此基礎上,通過spss11.5軟件對城市化率和土地交易價格指數、居民住宅用地指數、工業用地指數分別做相關分析,驗證上海市城市化率與土地價格之間是否具有相關性。

從相關分析運行后所得結果可以看出,城市化率和土地交易價格的相關系數為0.985,大于0.8,因此兩個變量之間是高度正相關的。又由于做的是雙側檢驗,所以兩個變量是正相關的關系。從表1可以看到,兩個變量無顯著性相關的概率小于等于0.000,這種概率是非常小的。因此可以得出結論,城市化率和土地交易價格是呈高度正相關關系的,城市化水平的提高與土地交易價格提高是相互促進關系。同理,城市化程度與居民住宅用地價格也有高度相關關系。但是,城市化率與工業用地價格指數相關分析顯示,相關系數為0.469,在0.3-0.5之間,可以認為二者之間低度相關。

四、上海市城市化進程與工業用地價格低度相關的思考

以上的相關分析顯示:城市化進程與工業用地價格低度相關。

(一)上海市的功能定位

上海正處于從工商業中心城市向經濟中心城市轉變過程中,以服務型經濟為主。成為經濟中心的上海將是金融、貿易和航運中心的結合。城市的功能定位是一個城市發展的戰略決策,其影響效果比其他因素更難以用定量來衡量,城市性質將直接影響到城市基準地價總體水平的發展趨勢。上海的這種功能定位,預示著政府投資強度會增強,城市空間環境及各項設施會越來越好,土地質量等級也將不斷提高,其土地價格必然不斷上漲。

上海功能定位中對于產業政策的信息,影響著不同用地類型地價的變化趨勢。服務型經濟的定位,促使商務、住宅用地在上海市的比重增加,工業用地比重的減少。因此,上海市土地價格總體水平與商務及住宅用地的比重呈正相關,而受工業用地價格的影響不大。

(二)上海市發展的階段性規律

城市發展的階段性特征在全球范圍表現得非常明顯:以加工制造業為主,形成制造業的規模集聚,是傳統城市發展的典型特征;而以服務業為主、形成服務業的規模化集聚,則是現代城市最醒目的標志。現代城市發展同樣需要資源要素的集聚,但是所集聚的資源要素體現出時代的特征,即核心地位的優勢資源要素――人力資本、科學技術、信息資訊、管理模式。

將上海與國際化大都市城市產業結構比較,我們發現,紐約、東京、香港的第三產業的比重都非常高,超過了80%以上,第二產業的比重在不斷下降。作為國際化大都市的上海,必須順應經濟發展的潮流,發展服務型經濟,不斷降低其它產業尤其是工業產業的比重。同時,工業用地一般遠離城市中心區域。種種現象表明,目前上海市發展的階段性規律,必將形成城市化進程與工業用地價格低度相關的現象。

參考文獻:

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關鍵詞：現代服務業；制造業；產業融合；灰色關聯

中圖分類號：F124　文獻標識碼：A　文章編號：1004―1605(2008)12―0063―05

改革開放以來，江蘇經濟建設成就世人矚目，特別是制造業高速發展，總體實力不斷壯大。然而，隨著我國經濟發展水平的逐步提高，原有的勞動力和土地等競爭優勢逐步喪失，制造業的可持續發展受到了嚴重挑戰。適時進行產業結構調整，加快發展服務業特別是現代服務業，通過服務業的發展，提高制造業的生產效率和國際競爭力實現經濟可持續健康發展，是江蘇新時期經濟發展面臨的一項重大課題。

一、江蘇制造業可持續發展的成本約束

按照現代制度經濟學的理論，制造業的生產包括制造成本和交易成本兩部分。隨著生產迂回和專業化的加深，制造成本大大降低，制造效率提高。江蘇制造業發展速度驚人，2006年規模以上制造業完成總產值10309億元，工業總量居全國第二。但江蘇制造業的發展嚴重依賴于土地優惠、稅收優惠、低廉的勞動力成本和對資源的高強度消耗。近年來隨著宏觀經濟環境的日益趨緊和生產服務業發展的相對滯后，工業用地成本、勞動成本上升較快，商務成本居高不下，這些因素已經導致江蘇企業的產品價格和利潤一同下跌的局面尤其是蘇南出現了產業競爭力下降的跡象，非常不利于制造業的可持續發展。江蘇迫切需要尋求新的增長空間和發展資源，創造新的發展動力和競爭優勢。

1　工業用地成本不斷加大

隨著江蘇經濟和社會的高速發展，工業化、城市化進程逐步加快，在經濟快速發展的過程中，依靠投資拉動經濟增長的格局還沒有徹底改變，大部分地區的招商引資是以土地作為優惠條件的，有些地方是零地價甚至負地價來吸引投資者。蘇南地區土地供應緊張，但工業用地的地價不斷降低，許多地塊以低于成本價出讓。根據2005年江蘇省城市地價動態監測報告，江蘇省省轄市的工業地價低于全國主要城市地價水平，兩者相差66元/m2；與長江三角洲主要城市相比，工業地價相差更大，兩者相差竟達309元/m2。江蘇省省轄市的綜合、商業和住宅用地的地價水平都高于全國主要城市，唯獨工業地價低于全國主要城市。

2006年江蘇省城市地價動態監測報告顯示，2000年～2006年期間商業用地地價的每年的增長率大致在5％～10％，期間商業用地地價上漲49％；住宅用地地價的每年的增長率大致在5％～12％，期間住宅用地地價上漲60.99％；而工業用地地價的每年的增長率大致在1％～2％，期間工業用地地價僅上漲8.80％，也反映出工業地價明顯偏低且增長緩慢，這與江蘇的經濟發展和經濟水平極不相稱。工業用地獲得的低成本性，存在很多弊端：城鄉建設用地規模迅速擴張、工業用地比重明顯過大，近年來工業年度用地總量占年度總用地量一直保持在58％的比例；低水平的重復投資建設，使工業用地被長期圈占、撂荒閑置；以工業用地的名義申請用地，暗地里搞房地產開發等違法用地屢見不鮮。而江蘇人地矛盾已經非常突出，至2005年年底江蘇預留2010年規劃發展空間也已基本用完。現時我省人均耕地已不足0.97畝，接近聯合國糧農組織確定的0.8畝人類生存發展的警戒線。隨著國家加快完善土地管理制度，提高征地補償標準，確保被征地農民原有生活水平不降低，以及規定工業用地出讓價格不能低于當地基準地價等措施的實行，土地成本將趨于上升。2007年江蘇按照國土資源部《全國工業用地出讓最低價標準》這一藍本，并結合2002年的全省協議出讓土地最低價標準，制定了《全省工業用地出讓最低價標準》。依據標準，各地工業用地的價格與原來相比，均有較大幅度提高。就全省而言，用地價格將平均提高30％，其中蘇北地區將提高50％左右。工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓。其出讓底價和成交價格，均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。

2　勞動力成本繼續上升

近年來江蘇經濟保持較快發展，出口持續增長，企業內銷比例同時提高，勞動密集型企業產能擴張迅猛，用工需求大幅增加。同時勞動力供需總量和結構變化，以及完善社會保障制度和公共服務，使勞動力成本在逐漸上升。中國作為一個人口大國和勞動力資源最豐富的國家，不僅現有就業總人數超過7億人，而且農村還有1.6億剩余勞動力，勞動力供給相對過剩，使得過去一個時期勞動力特別是“農民工”工資偏低且增長緩慢。中國勞動力平均工資水平約為美國、日本等發達國家的1/20到1/30。但近兩年來，勞動力成本上升的壓力明顯加大。2003年前，75％以上的四川農民工主要流向廣東、福建沿海及江蘇、浙江等地，而2004年以后，向西、向北流動增多，同時有明顯回流省內的趨勢。就業機會與就業地域的分散必然導致局部的勞動力短缺。隨著對農村發展扶持力度的加大，農業增收，從農村到經濟發達地區的務工人員也有所減少。而農民工工資清欠工作等一系列保護勞動者合法權益的政策措施逐步落實，醫療保險、養老保險和公積金提取等社會保障制度的逐步完善，也導致中國勞動力成本上升。沿海地區出現的“民工荒”及其對提高工資的訴求，從一個側面反映了這種壓力。而且隨著產業結構升級對勞動力素質要求提高，勞動力供需將出現結構性短缺，推動勞動力成本上升。

另外從工資水平來看，江蘇職工最低工資標準在不斷上調，由2000年的210元、250元、290元和320元上調至2006年的520元、620元和750元，2008年最低工資標準更是提高至590元、700元和850元，是2000年標準的2～3倍。而從實際工資增長來看，2000年至2008年上半年，江蘇制造業在崗職工平均工資增長了180.4％。

3　資源和環境的瓶頸制約

江蘇省目前面臨的資源環境壓力主要表現在三個方面：一是經濟社會發展對資源的依賴性加大。我省總體上已進入工業化、城市化加速推進期，重化工業快速發展，2006年全省規模以上工業增加值中，重工業比例高達2／3強。交通用能、生活用能也呈現剛性增長。二是資源的人均占有水平低，支撐力不足。江蘇資源匱乏、人口密度全國最高、人均資源全國最少、單位面積的污染負荷全國最重，人均耕地不足1畝，能源自給率低，一次能源自給率一直在20％―25％之間，而且呈現逐年下降的趨勢80％以上的能源要從外省輸入。例如占全省能源消費

70％的煤炭資源現已探明的儲量僅占全國的0.58％。原煤自給率在25％左右，原油自給率僅為10％左右，全省原油對進口的依存度為46％，遠高于全國35％的對外依存度。對石油進口的依賴程度，也使得國際油價漲跌幅度對我省國民經濟的影響越來越大。由此可見，能源問題在江蘇經濟發展中仍然是一個較大的威脅。三是能源、資源的過度消耗帶來嚴重的環境問題。在江蘇，高能耗、高污染產業還占相當比重，發達國家上百年逐步出現、分階段解決的環境問題，在我省20多年的快速發展中已集中產生。水污染問題較為突出，如2007年3月下旬開始，太湖爆發了藍藻事件，雖然進行了治理，但全湖富營養化程度平均仍為中度富營養狀態，根據《江蘇省“十一五”水污染物總量削減目標責任書(2006―2010年)》確定的水質目標要求，太湖流域53個水質目標考核斷面中有21個斷面達標，達標率僅39.6％。全省大部分地區二氧化硫和二氧化氮濃度年均值雖然達到國家環境空氣質量二級標準，但形勢依然比較嚴峻，可吸入顆粒物(PM10)仍是影響城市環境空氣質量的首要污染物，13個省轄城市中仍有4市均有不同程度的超標。

如果繼續沿襲傳統的發展模式，以資源的大量消耗實現工業化和現代化，資源將難以為繼，環境不堪重負。但江蘇省制造業企業規模普遍偏小，高昂的治污設備和治污費用會增加企業的成本。雖然“三廢”的排放達標是可持續發展的要求，但這同時也對江蘇制造業企業的快速發展造成一定的障礙。

4　交易成本居高不下

制造業生產的迂回化和專業化增加了交易環節，增加了交易成本。在現代經濟中，交易成本在企業總成本中占有越來越大的比重。江蘇省制造業的交易成本較高，這在很大程度上影響了企業的效率。原因之一就是現代服務體系不夠發達，表現為金融保險業的落后、第三方物流的不發達、法律服務水平不高等。這就使企業不得不在內部提供大多數生產。而在企業內部，職工不具備充分的專業化知識，其數量也不能根據需要的變動進行調整，因此這些生產就具有高交易成本和低質量的特點，從而降低了企業績效，進而影響了整個制造業效率的提高。當前某些產品產業鏈過短的原因之一就是生產不發達，使得很多服務都內化在同一企業中。另外，我省制造業產品附加值過低是因為技術創新能力不高，而要提高技術創新能力，則必須提高智力型生產的水平。

因此，城市要素成本的提高，將迫使政府和企業加快發展現代服務業和先進制造業，特別是技術、知識密集性產業，進而降低企業特別是制造業的交易成本，從而提高整體經濟的競爭力。

二、江蘇制造業與服務業的灰色關聯度分析

縱觀世界產業發展的歷史，制造業和服務業的關系走過了從分工到互補，再到融合的歷程。在工業社會的初期，制造業與服務業的產業關聯度低，服務業的主體是消費服務業，因此，二者主要是分工關系；伴隨著工業社會進一步發展，社會分工的專業化程度不斷提高，企業既按照比較優勢的原則生產，也為了得到規模經濟帶來的效益，將原來由自己完成的業務外包給其他廠商，至此，生產業獲得空前發展，專業化部門問的互補性大大提高。工業化后期，以現代服務業為代表的服務業將加速向制造業生產前期研發、設計，中期管理、融資和后期物流、銷售、售后服務、信息反饋等全過程滲透，服務業與制造業融合發展成為全球產業經濟發展的主流和趨勢。江蘇2007年人均GDP已達4430美元，根據錢納里的工業化階段的劃分標準，已經進入的工業化中后期，那么江蘇制造業和現代服務業的關聯程度怎樣，是否已經進入融合發展的階段，本文采用灰色關聯分析方法，發現江蘇制造業與現代服務業的關聯程度不大，并分析問題的癥結，從而為加強產業融合提出對策建議。

1　灰色關聯理論

灰色關聯分析以部分信息已知、部分信息未知的“小樣本、貧信息”不確定性系統為研究對象，通過對已知信息的開發生成提取有價值信息形成對系統運行規律的確切描述。其基本思想是根據數列曲線幾何形狀的近似程度來判斷其聯系程度，曲線形狀越接近數列之間的關聯度越大反之關聯度越小。灰色關聯分析的基本步驟如下：

(6)依據灰色關聯度大小，進行灰色關聯分析。

2　江蘇制造業與服務業的灰色關聯分析

本文選取規模以上制造業和服務業(第三產業)各自的增加值作為進行灰色關聯分析的基礎指標。為了反映服務業中不同產業對制造業的影響，把服務業劃分為傳統服務業和現代服務業兩大類。其中現代服務業包括金融保險業、信息傳輸、計算機服務與軟件業、房地產業、租賃和商務服務業、科學研究、技術服務和地質勘查業。其他類型的服務業均歸入傳統服務業。

表2所示結果表明，江蘇的制造業與服務業之間存在著較大的關聯度(0.691)，這表明一方面服務業的發展需要相應的制造業的支持，另一方面服務業的發展又會推動著制造業技術與效率不斷提升，任何一方得不到發展或發展滯后都將使另一方受到制約。江蘇在發展制造業的同時應發展服務業，服務業的滯后發展將制約制造業的升級。同時表2還表明，江蘇的制造業與傳統服務業的關聯度大于與現代服務業的關聯度，表明江蘇制造業發展的傳統服務投入多于現代服務業，原因在于以下幾個方面：

一是江蘇制造業的主要特征是接受FDI的外資加工貿易，這些處于產業鏈低端的生產／加工／裝配環節，所具有的基本特征是對資源的高強度消耗和高密集化使用。外資制造業與本地服務業的產業關聯薄弱：外資制造業中加工型、出口型、生產型企業居多，而且大多屬于跨國公司全球生產組織體系中的封閉環節，產品線和產業鏈延伸不足，對本地金融機構的信貸服務依賴程度低，對本地研發或技術服務需求少，產品設計、關鍵技術、零部件依賴于進口，產品直接出口多，而且多進入跨國公司營銷體系。

二是江蘇缺乏引導制造業與服務業融合發展的政策。江蘇制造業和現代服務業雖已形成較為完整的產業政策體系，但現有產業政策基本上是引導自我增強型的產業內循環發展，缺乏引導制造業與服務業融合發展的政策，沒有明確的產業融合發展的戰略規劃和在資金、技術、稅收等方面的配套措施。受行業管理體制的制約，不同行業的企業可能分屬不同部門管轄，使產業的融合發展變得難以協調。現代服務業的一些行業(如郵政、電信、金融、鐵路運輸等)，由于政府管制所造成的市場進入壁壘和壟斷，也導致服務創新和競爭環境不理想，服務業與制造業融合發展的成本較高。

三是服務業與制造業融合發展所需的復合型人才短缺。與制造業高度融合發展的服務業是典型的現代服務業，是知識密集型、智力密集型行業，能否健康發展關鍵取決于人才的競爭。但是，從專業知識結構上看，當前跨行業、跨領域、跨學科的復合型

人才尤為短缺。雖然江蘇在人才儲備方面具有明顯優勢，但涉及產業發展，尤其是產業融合發展所需的復合型人才，如既懂汽車制造又懂金融、既精通軟件開發技術又熟悉企業生產流程等方面的人才短缺。

江蘇已經進入工業化中后期發展階段，要實現經濟的可持續發展、轉換經濟增長方式、提高區域增長效率，就要提高制造業的技術水準和附加值，而這又取決于現代服務業的發展狀況。只有大規模、高質量的現代服務業才能為先進制造業的發展提供所需要的資金、技術、信息和人才等高效資源，支撐江蘇制造業的領先優勢。

三、加快江蘇制造業和現代服務業的產業融合

目前國際服務業正經歷新一輪的產業轉移，江蘇應抓住機遇，積極爭取成為國際現代服務業轉移的承載地。而實現江蘇服務業特別是現代服務業的跨越發展，必須跳出服務業的范疇，在更高的層面上協調制造業與服務業的發展關系，實施制造業與服務業融合發展戰略，推動先進制造業與現代服務業融合、協調和可持續發展。江蘇已于2005年江蘇省人民政府關于加快發展現代服務業的《實施綱要》和《若干政策》，為加快發展現代服務業，加快轉變經濟增長方式，推進產業結構的戰略性優化調整，提升現代服務業規模、層次、能級和競爭力，以占領未來經濟發展的制高點開通了政策上的綠色通道。在此基礎上，應進一步優化產業發展環境，促進制造業與現代服務業的融合發展。

1　創造寬松的政策和制度環境

為了順應產業融合這一趨勢，政府應制定相應的措施來促進產業融合及產業的健康發展。通過放松政府對被規制企業的進出壁壘、增強可競爭性的辦法，為產業融合創造寬松的政策和制度環境。在相關政策和資金、技術、稅收等方面，對制造企業開展現代制造服務活動和現代制造服務企業給予一定的支持和扶助。加強行政區劃和經濟區域間的經濟交流與合作，有序推進現代制造服務業的企業化、產業化和社會化。進一步拓寬投融資渠道，對于有利于制造業升級、符合條件的企業可以通過稅收優惠、放寬審貸條件、項目融資、設立現代制造服務業產業投資基金的方式，充分調動民間資本和引進外資，積極安排符合條件的企業進入資本市場融資，支持有條件的制造服務行業設立產業投資基金、積極探索金融資本與產業資本相互融合的新途徑。

2　推動國內國外市場有效融合

產業融合使得產業之間的邊界模糊化，兩個或多個產業之間形成了共同的技術和市場基礎。探索承接國際服務業轉移的新型模式，就是要重點承接與江蘇制造業相融合的生產業。引進國外服務業時，要注意本地是否有相應的制造業配套需求，要根據本地制造業發展的重點和趨勢，進行服務業引進的布局。利用江蘇的開放優勢和較完善的城市服務功能，進一步發揮已初步形成的軟件和信息服務業的集聚效應，有針對性地引進國內外以技術研發和采購、營銷中心等離岸服務為主的大型制造服務商，并爭取其在江蘇設立地區總部或區域服務中心，變單純的制造業集聚為集成制造與服務功能的產業鏈集聚。江蘇省作為重要的制造業基地，大量國際知名制造企業在江蘇落戶發展，這些企業出于競爭戰略的選擇，必然通過將為生產服務的環節外包，進一步提升核心競爭力，這對江蘇省來說，將產生更多的軟件、物流、業務流程乃至知識外包業務發展。

3　加快信息技術基礎設施建設

先進制造業與現代服務業的融合，是建立在信息化平臺上的；而且，隨著信息技術應用的深度和廣度的不斷延伸，融合的范圍會越來越大。推進制造業與服務業的產業融合，就是要通過產業問關聯的生產技術、信息技術和網絡技術實現制造業與服務業在產品、服務和市場的橫向耦合，信息技術在提業融合的技術平臺的同時，也將有助于解決產業融合中的制度障礙。因此，加強信息技術基礎設施的建設，是融合的物質基礎和載體。江蘇應加快以信息化帶動生產業現代化的步伐，大力推進金融、商務、技術交易、物流等現代生產業的信息化建設，促進行政管理、財稅、貿易、工商管理等社會公共服務領域的信息化。大力提高計算機和網絡在現代生產各個行業、各個領域的普及應用水平，廣泛應用數字化、網絡化技術。

篇5

關鍵詞：工業用地；畝產論英雄；實施路徑

如何將有限的土地資源進行節約集約利用，平衡耕地保護和經濟社會發展是一個重大課題。在快速城市化和工業化推進中，各地都出現工業用地供給緊張、成本高企的情況，但另一方面工業用地閑置浪費、有效產出低也客觀存在。解決這個問題，有效的辦法就是建立“畝產論英雄”實施機制，以單位面積綜合產出來衡量工業用地績效，通過土地準入制度、產業規劃、項目會審制度、政策引導、科技投入、項目跟蹤、淘汰落后產能等方法措施，不斷提高單位土地的產出效益，種出工業高產地，以達到土地資源最有配置目標。

一、創建“畝產論英雄”導向機制

1、樹立“畝產論英雄”的理念。發展經濟最有效的方式，就是通過投資帶動。產業推動。大規模推進城市化和產業化進程，促使各地產生大量城市新區和工業園區，投入規模和數量大幅度提升，但投資質量和效益很難同步提升。所以，在發展經濟尤其是工業經濟時，要樹立“畝產論英雄”的理念，把工業用地綜合產出放在評價工業項目、工業用地的第一位，來統籌工業項目招商和入駐，改變以往粗放發展的經濟增長方式。要對工業企業的評價要從做大做強跳出來，變成大和強同步要求，甚至把做強放在更加突出的位置，只有做強才能促使做大。社會輿論也要加大畝產英雄典型企業的宣傳力度，形成全社會“談論畝產、重視畝產、崇尚畝產”的良好氛圍，并借助媒體定期公布“畝產英雄榜”引導企業轉變經營意識，合理利用土地資源，走新型集約化發展道路。

2、建立“畝產論英雄”的項目會審機制。政府在對工業項目入駐是要主動把握綜合產出。一是工業項目招商上，提高招商項目用地門檻，從“招商”向“選商”轉變，重點引進科技含量高、投資規模大、經濟效益好、污染程度低的優質產業項目，將有限的土地資源向優勢項目傾斜，對綜合產出低、污染嚴重的項目實行一票否決。二是工業項目前期審核上，要看投資強度，投資強度一定意義上決定了工業項目的科技水平和經濟價值，實踐證明投資強度與后續工業項目產出水平保持正相關關系，目前高效的工業項目投資強度基本達到200萬/畝（不包括土地出讓費）；看建筑容積率，要限制較低建筑容積率的項目，防止產生“花園式”廠區，大量浪費寶貴土地資源，特別是要禁止建筑容積率0.6以下的工業投資項目，鼓勵企業造多層標準廠房以及重型設備上高層，實現向空間要土地。三是項目建設進度上，要在建設資金、開工期限、竣工周期等方面設立嚴格準入條件，嚴格審核項目業主自由資金擁有率避免出現爛尾項目，并且盡可能杜絕多期滾動開發防止摘牌土地過長時間閑置。

二、創建“畝產論英雄”激勵約束機制

1、建立“畝產論英雄”產業政策體系。要以“畝產論英雄”理念統領各項經濟激勵政策，按照畝產貢獻來核定企業獎勵幅度，畝產貢獻指標包括畝產產值、畝產稅收、畝產勞動率等方面，并可以延伸到畝產能耗、畝產減排等方面，這樣可以發揮財政資金最大的激勵作用。在政策覆蓋上，把畝產貢獻的理念覆蓋到財政政策、土地政策、科技政策、招商政策、人才政策等方面，形成全方面的政策體系。比如按照畝產貢獻，分檔次規定企業年度財政返還比例，對產出效益低的用地，取消所有政策獎勵。

2、建立低效工業用地改造政策體系。對現有的低效用地，要加大對技術改造補貼，可在面上政策的基礎上再提高若干個百分點，引導企業進行技術改造和生產線升級，提高產品的技術含量。不改變土地用途且符合城鎮規劃的前提下，鼓勵企業通過壓縮超標綠地面積和輔助設施用地來擴大生產性用房，通過對廠房加層改造、利用地下空間等途徑提高工業用地容積率，可不再增收土地價款，免收市政基礎設施配套費。鼓勵工業企業在符合規劃的前提下，實施“退二進三”工作，把工業廠房用于工業設計、創業設計等相關現代服務業。發揮土地使用稅調節作用，嚴格規范土地使用稅的征收機制，對畝均稅收貢獻值較高的企業，實行分級獎勵制度。

3、建立低效工業用地退出的政策。對大宗閑置地塊，在自身盤活存在困難的情況下，通過規劃功能的調整，以市場化、公平、公開且更具操作性為原則，采用稅收、地價補差等方式，平衡改造中涉及的利益分配問題，實現地塊功能轉換。抓住城市開發及產業結構調整的機遇，對因能耗大、污染重、效益差、經營困難而關閉的工業企業，其土地由各地土地儲備中心收儲或轉投產業導向目錄鼓勵類項目的。例如：以地換地方式進行盤活，在對土地價格進行市場評估后，將優勢地塊的商業用地按照一定比例與其置換，以實現對大宗閑置用地的徹底盤活；大力吸引因城市化進程需要搬遷的優質企業及項目入駐，并為引入企業提供相關稅費減免等優惠政策及優質服務；可引進大專院校、科研院所以及信譽良好的中介機構等合作平臺，積極打造產業升級轉型的大中型平臺。

三、創建“畝產論英雄”服務機制

在保持市場經濟公平競爭環境的前提下，政府要著重圍繞畝產貢獻高的企業做好綜合服務工作。

1、加強“畝產論英雄”督促考核體系。一是政府部門內部考核體系上，工業經濟工作考核方面，要加大工業用地單位產出的考核權重，引導各地各部門做好這項工作。二是政府對企業考核上，主要是加強用地合同管理，強化履約保證金制度，進一步提高建設期內的投資強度、容積率、開竣工時間等履約保證金比例，著重增加產出履約保證金的比重，另一方面要強化建設項目竣工驗收制度，建立落實項目后評估制度，如未達到協議書規定的建設進度或畝均效益有關指標，視情予以扣除保證金，增強政府對項目投資的調控力度，抑制工業地產投機行為。

2、建立“畝產論英雄”畝產標準。由于不同行業具有不同產出效率，傳統行業相對高新技術行業普遍存在產出差距，在科學衡量的基礎上，建立分行業標準的產出標準，以有利于行業之間進行比較分析，同時區域也可以按照這個標準，充分發展高畝產貢獻的產業和企業。畝產標準要充分考慮出口型企業的退稅政策，出口退稅政策是國家鼓勵出口的戰略安排，對于出口退稅這部分稅款要計入企業的畝產稅收貢獻，以更全面、更客觀反應企業的貢獻。對于總部型工業企業的稅收，要納入畝產貢獻，以更好的促進企業跨地區發展，在本土發展總部經濟。

3、加強“畝產論英雄”綜合服務。對畝產貢獻高的企業實行“綠色通道”制度，在項目審批領域多采用并聯審批、模式審批、重點項目會商會審制度等，加快前期進程；在稅收返還上，要做好前期政策知識服務，按合同約定及時進行申報返還，加快政策兌現。籌建土地資源和工業項目信息服務平臺，實現雙向儲備和供需對接，定期收集匯總有效資源信息，通過信息平臺對外公布；分類儲備有意愿的產業項目，實行項目儲備制度。項目儲備可以是新項目，也可以是效益良好的本地企業的擴張項目，解決資源與項目的錯位矛盾。

篇6

【關鍵詞】土地估價方法 實踐 意見

一、 運用市場比較法需注意的意見

市場比較法是根據經濟學的替代原理，以土地的市場交易價格為導向，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

運用此方法的關鍵是找到近期與估價對象在同區域類似地產的成交案例和對影響因素的進行準確全面的分析，否則，就不能很好的進行估價，比如在同一區域類似的兩個商住開發地塊，若在開發規劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個類似地塊的價格會相差蠻大。

市場比較法一般用于商業用地、住宅用地，因為這兩者的土地市場比較成熟、發達，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業用地時，則視情況而定，如果工業用地位于開發園區、工業園區等成片的、工業類型相對統一的區域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業用地，則不適宜選用此方法。而且工業用地的有償獲得常常由于當地政府的招商引資優惠政策，因此不同案例的土地使用價格也會因為使用對象的不同、土地獲取時間不同而差異較大，這也是工業用地估價需要注意的問題。

二、 運用收益還原法需注意的意見

收益還原法是利用經濟學的預期收益原理，在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統一折算為評估時日收益總和的方法。

此方法適用于評估有收益的土地使用權或具有潛在收益的土地使用權，運用此方法時有二個難點，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。

確定純收益亦有二個難點，方法中提到的純收益是未來幾十年的預期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點之一。我們平實所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產生的總收益，要從總純收益中準確的分割出由土地產生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點之二。

目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風險調整值法；②純收益與價格比率法；③內插法。三種方法看似簡單，但在實際運用中，如果確定一個合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因為在作業評估時，僅還原利率取值不同，估價結果就會不同，有時會相差幾倍甚至幾十倍。

三、 運用成本逼近法需注意的意見

成本逼近法是運用了經濟學的生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理，以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。

運用此方法的關鍵就在于準確的確定土地開發費用和土地增值率，但在實際中土地的價格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產生的收益，有時開發費用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠等因素影響，土地價格并不高。相反，土地開發費用少，但因土地區位好、區域發展前景好等因素的影響，土地價格也許會很高。

因此，由于此方法的局限性，在實踐中，僅在土地市場不發育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用。比較適用于土地資產清查、土地資產處置、土地資產抵押等方面的評估。

四、 運用剩余法需注意的意見

剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

此方法主要適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價，也可以運用于以下情形：①待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；③現有房地產中地價的單獨評估。它適宜有交易地區、且地產有開發或再開發價值的宗地評估。

運用此方法的難點是在房地產總價中剝離房產的價格，通常的做法是以房屋建安開發成本或房屋重置價×房屋成新度計算房屋的價值。個人覺得，這樣計算房屋的價格沒有體現房屋所帶來的未來收益，與運用收益法遇到的尷尬如出一轍。

五、 運用基準地價系數修正法需注意的意見

基準地價系數修正法也是運用了經濟學的替代原理，以利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

現在，大多數城鎮都已普遍推行基準地價系數修正法進行土地估價。基準地價是一個特定時點的價格，是一個區域某個用途的土地平均價格，具有很強的時效性。在實踐中本人感覺到，有的現行的基準地價體系不能較好地反映現有的地價水平。因為隨著社會經濟的發展，特別是一個區域有重點規劃出臺或重大工程實施后，影響土地級別高低、價格高低的因素也隨之發生變化，而制定出臺新的基準地價體系又需要一個相當長的過程。

六、在土地估價工作中幾點體會

1.在實踐中，因為估價目的的不同，估價對象的不同，所要考慮的影響因素不同，對估價結果的要求也不同，但在估價作業中，都應該遵循以下估價原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報酬遞增、遞減原則；⑦估價時點原則；⑧多方法相比較原則。

2.土地估價是一個理論與實踐結合相當緊密的工作，不僅要求估價師有全面的理論知識，還要求估價師有豐富的估價實踐經驗。而且土地估價是個區域性的工作，比如上海的資深估價師因對天津土地市場不熟悉，他在短時間內就不會很好的從事天津的土地估價業務，因此一個優秀的估價師應該對當地的市場行情十分熟悉，同時還要不斷獲取房地產市場信息、積累土地估價經驗。

3.土地估價是一份科學嚴謹的工作，又是一種中介服務工作，估價師必須具有較高的職業道德水平，才能客觀、公正、獨立的從事估價工作。在實際工作中，由于估價作業方是被委托方，合同的乙方，時常處于被動地位；又因為從土地估價的方法體系、原則來看，具體的執業過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機構為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到操縱評估結果的目的。希望我們的行業能夠健康穩定的發展，大家應該抵制并杜絕此類現象。

4.因房地產轉讓、抵押等出具的《土地估價報告》經常會被應用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，出具的《土地估價報告》除了滿足《土地估價規程》的規范格式外，還應考慮不同部門對的《土地估價報告》的格式要求和特點。

5.中國的土地估價事業經過近二十年的發展，已經有了很大的進步，擁有了一大批估價隊伍，頒布了一系列的法律法規和技術規范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經濟的不斷發展，土地估價的理論和實踐要求也同樣在與時俱進，因此，土地估價師應該不斷的加強理論學習、實踐探索，才能滿足社會經濟發展的需要、行業發展的要求。

參考文獻：

1.中華人民共和國國家標準，《城鎮土地估價規程》，2002年4月第一版，中國標準出版社，GB/T18508-2001；

2.廣東省土地估價師協會 估價師資訊網，《全國土地估價師資格考試法律法規新編》，ISBN7-80728-418-8/D.112；

3.胡存智，《土地估價理論與方法》，地質出版社

作者簡介：

篇7

關鍵詞：建設用地；批后管理；對策建議

為把有限的土地資源合理地用到項目建設上，防止批而未用產生閑置土地，杜絕“屯地”或炒地皮現象，需要加強建設用地管理。而在當前建設用地管理過程中，存在“重土地審批輕批后監管”的局面。為了合理利用土地資源，集約利用土地，管好國有土地資產，規范土地市場秩序，正確處理“保護與保障”、“服務與規范”的關系，促進我國經濟社會持續、健康發展，本文就建設用地批后管理進行研究，以期為建設用地管理提供參考價值。

一、建設用地批后管理概述

（一）建設用地批后管理內容

建設用地的批后管理主要集中在五方面，主要是指已批準的建設用地是否按用地批文和出讓合同約定的用途用地；是否在約定的開工時間內開工建設；是否按約定的容積率、建筑密度及允許的配套用地指標規劃設計建設；是否按規定的投資強度建設；是否在轉讓土地使用權時達到約定的投資比例。

（二）建設用地批后管理范圍

五種批后建設用地可列入閑置土地，在建設用地批后管理過程中，需要加強監測和管理：土地使用權出讓合同或建設用地批文有約定或規定開工建設期限的，自期滿之日起滿一年未動工開發建設的；土地使用權出讓合同或建設用地批文未約定或規定開工建設期限的，自土地使用權合同生效或建設用地批文頒發之日起滿一年未動工開發建設的；在規定的建設期限內雖然已動工開發建設，但開發建設面積不足應動工開發建設總面積三分之一的；在規定的建設期限內雖已動工開發建設，但已投資額占總投資額不足25%且未經批準連續中止開發建設滿1年的；未按合同規定、約定的投資強度、規劃要求、規定用途使用土地的。

二、建設用地批后管理過程中存在的問題

（一）轉而未供土地的清理工作、后續工作量大

一是許多用地單位工作主動性不夠。一些不急于動工建設的用地單位負責人認為已享受了供地審批有關規費優惠政策，可以放緩后續工作腳步，對初步設計、環境評估等工作抓得不緊。二是供地后續工作需要一定時間。雖然項目用地紅線圖已出具，但規劃總平面圖審查、擴初設計和環境評估等環節時間需要2-3個月時間。三是受客觀因素限制。一些涉及安置留地的村級組織缺乏資金或難以向村民籌集資金，未能交納土地出讓金、城市基礎設施配套費等規費，從而無法辦理建設用地規劃許可證和供地審批手續。個別村沒有形成統一的意見，難以確定以招租形式或者招拍掛方式出讓安置留地。

（二）供而未用、閑置土地處置難度大

一是政策處理不到位。由于村安置留地未完成農轉用報批以及被征地村村民、阻撓施工等原因，一些企業難以動工建設。二是受規劃調整或控制影響，一些單位至今未能動工建設。三是單位自身原因所致，如開發區內極個別企業，因企業資金問題或不急于投入生產而不準備興建廠房。這些因政策處理不到位和客觀因素限制的供而未用、閑置土地處置難度較大，需要政府有關職能部門以及用地單位的共同努力，針對每個項目的不同情況，逐個研究解決。

（三）工業用地監督管理不到位

一是部分企業低效利用土地，前幾年以協議方式取得較多土地的個別企業，實行分期建設，雖然不屬于閑置土地，但沒有充分利用已供的建設用地，未能及時建成廠房，投入使用。少數企業在鄉鎮政府以及有關部門單位的督促下，已建成廠房，但出現廠房空置的情況。二是工業用地出讓價格較高，企業投入成本大，受國內外經濟形勢的影響，一些企業難以承受已成交的地價，要求分期并延遲地價款交納時間。企業取得土地后，需要投入廠房基建經費，購置設備，大部分企業難以承受偏高的工業地價。三是工業用地批后監督管理不到位。未能及時掌握企業開工、竣工情況，沒有實施工業用地專項驗收制度。

（四）批后監管不力

一是職責落實不到位。批后監管工作一直由行政科室負責，由于行政科室人員太少，日常工作繁重，無力承擔大量的野外巡查工作。二是沒有做到事前控制。由于不能及時發現問題的苗頭、將違法行為消滅在萌芽階段，往往是在違法事實形成后再去處理，工作難度大。三是缺乏系統的監管制度和手段，沒有建立長效機制。

三、建設用地批后管理工作建議

（一）嚴格摸排核查轉而未供土地、閑置土地、低效利用土地

應對轉而未供土地、閑置土地、低效利用土地進行嚴格摸排核查，針對不同情況采取相應措施，促進節約集約用地。

1.加快轉而未供土地的消化利用工作。應對區域內轉而未供土地情況進行詳細清查，對查出的轉而未供土地分門別類加以匯總統計、認真分析，并提出相應整改措施，加快土地供應速度。成立由分管市長為組長的供地工作領導小組，對供地進展情況定期通報，及時掌握供地進程，加強督促協調。每個供地報批項目都應落實具體經辦人員，實行“包前期準備工作、包跟蹤服務、包項目報批”的三包制度。

2.加大閑置土地和低效利用土地的清理處置力度。對閑置土地的業主單位，明確“五不”政策，即不辦土地使用權證、不辦土地轉讓、不辦土地出租、不辦土地抵押、不得參加下一輪土地公開出讓。對企業閑置土地采取限期開發、無償收回、等價置換、調整項目、納入政府儲備等方式和途徑予以盤活。對低效利用土地項目，加強督促整改，未按時竣工的項目限期開發建設，未達到約定投資強度和利用強度的限期追加投資，對違約的用地單位嚴格按合同條款追究違約責任。同時，發揮土地稅收手段的宏觀調節作用，注重土地增值收益的合理分配，促進部分企業已取得的存量土地和閑置土地入市，增加建設用地的供應總量。

3.對廢棄礦地、廢棄鹽田等各種資源加以綜合利用。將廢棄礦區的治理利用列入工作計劃，并出資負責廢棄礦的平整建設，提高廢棄礦地的利用效率；對廢棄鹽田加以開發利用，按存量建設用地對待，辦理供地手續，使昔日利用效率低下的廢棄鹽田變成投資辦廠的沃土。

4.健全土地市場動態監測制度。成立土地市場動態監測與監管工作領導小組。加強出讓土地的全程跟蹤服務管理，明確具體負責國有建設用地出讓合同執行和劃撥土地監管的工作人員，按時匯總供地率情況、對未供項目用地情況進行說明。對已批準的建設用地建立供地臺賬，按年度對建設用地情況進行定期跟蹤檢查，重點檢查用地單位是否按照合同約定的要求使用土地，對土地供應和開發利用情況定期進行評價分析。完善土地使用權出讓合同內容，明確違約責任，對土地出讓合同、劃撥決定書的執行實施全程監管。完善建設項目竣工驗收制度，將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況作為建設項目竣工驗收的一項重要內容。

（二）差別化管理，加強批后管理

對于已供的項目用地和供而未用、閑置土地，應分別采取相應的措施，引導或督促加強利用，以達到節約集約用地的目的。

1.抓緊做好已供的項目用地的后續工作。一是加強督促。各有關街道辦事處、鄉鎮政府以及國土資源、開發區、新管委會等部門、單位督促用地單位或村組織抓緊做好項目規劃、環評審批等工作，交納有關規費，用地單位催促設計、環評編制單位做好項目初步設計和環境評估工作，及早提供給有關職能部門審查，盡早提供所缺的供地資料。二是加強部門服務。有關職能部門想用地單位之所想，及時審查用地單位提供的資料，特別是初步設計涉及規劃建設、水利、國土、環保、消防、人防、電信、廣電等部門，應及時組織會審或會簽。三是指導村級組織解決安置留地有關問題。有關街道辦事處、鄉鎮政府對涉及安置留地的村，應做好自建住宅村民名單落實工作，對已以協議方式供地，但村級組織要求改為招拍掛方式出讓的，指導村組織通過村民代表會議盡快明確，并與國土、財稅等部門溝通協調。對已交納的有關規費作為土地收購成本，補償給村經濟合作社，再對工業用地實行招拍掛出讓，土地出讓收入在扣除土地收購成本、土地收益基金、土地出讓業務費、城市基礎設施配套費后專項支付給村級組織。

2.加大供而未用和閑置土地處置力度。對供而未用、閑置土地的處置應區別對待，分別采取相應的措施。一是做好征地政策處理工作。有關鄉鎮政府和開發區管委會等，要做好有關被征地村征地政策宣傳工作，完成安置留地的農轉用報批后，督促有關供而未用的企業及早動工建設。二是催促項目動工建設。項目所在地的街道辦事處、鄉鎮政府以及國土資源部門以書面形式告知用地單位動工建設，對有關單位按新的規劃設計條件要求進行建設、調整項目建設規模、對個別確實不需要建設的，予以經濟補償，收回土地使用權，實行公開出讓或劃撥供地，及早開發利用由客觀原因造成的閑置土地。三是建立閑置土地監管制度。國土資源部門應進一步健全建設用地批后信息系統管理，各基層國土所（分局）掌握規定的項目開工時間，并納入日常的土地執法巡查管理，及時發現閑置土地。四是依法處理閑置土地。對個別確實屬于自身原因造成的閑置土地，按照《閑置土地處置辦法》做出處理。

3.加強工業用地管理。針對工業用地批后管理存在的問題，應采取六個方面措施：一是優化產業結構，加強工業項目管理。在工業用地招標拍賣掛牌出讓時，設立前置條件，不準屬于國家限制或禁止用地的工業行業企業參與競標。對多年來未取得土地、產值、稅收等考核指標居前的企業，采取不設立保留底價和設立前置條件的做法，讓企業參與土地掛牌出讓；使企業以合理的價格取得土地，有效地控制企業生產成本；引導企業安排低消耗、高附加值、高成長性的項目。二是加強工業企業控制指標管理。對投資強度、建筑密度、綠地率、企業內部非生產性用地所占比例等指標，在土地出讓前事先告知，并在土地出讓合同中約定，通過企業用地驗收進行把關。三是完善工業項目土地出讓合同管理。根據新版的國有建設用地使用權出讓合同規定，對工業項目開工時間、竣工時間以及建筑物性質、面積、建筑密度、綠地率等要求，明確列入合同條款。對延期開工、竣工或者造成閑置土地的，按約定交納違約金，對閑置土地的，閑置滿一年不滿兩年的，依法收取土地閑置費，土地閑置滿兩年且未開工建設的，政府收回國有土地使用權。四是加強工業用地動態監督管理。將工業項目納入建設用地監測系統進行管理，將工業項目有關指標輸入系統。各基層國土所（分局）及時掌握企業開工、竣工情況，及時發現供而未用、閑置土地情況，督促企業開工建設。五是完善工業用地驗收制度。對已建成的工業項目，應及時主動申請建設用地驗收，國土資源部門對照土地出讓合同約定的條款，逐項檢查；對投資強度、建筑密度、生產性用房所占比例達不到規定的，不予發放土地使用權證書。六是加快老工業點改造步伐。對規劃功能仍為工業用地的老工業點，鼓勵企業拆建、擴建廠房，擴大生產性用房，提高建筑密度和投資強度，增加建筑面積的，不收取土地出讓金，并在城市基礎設施配套費等方面予以優惠。

（三）強化用地批后管理，督促節約集約用地

通過加強建設用地批后管理、建設項目檢查驗收管理、出讓合同跟蹤管理，防止虛資圈地行為三項措施，強化用地批后管理，督促節約集約用地。

對已按批次批準農用地轉用、征用的建設用地的供應情況，實行年度跟蹤檢查制度。對供地率達不到要求的鎮街，暫停辦理農用地轉用、土地征用審批手續；對在規定時間內未建成規定建筑面積和達不到規定容積率的，通過暫緩土地使用權登記證書等措施促使其按規定開發建設，取消各項優惠政策，且不再給項目單位安排今后發展用地；對違反土地使用權出讓合同約定，逾期不開發建設，甚至長期閑置的土地，通過收取閑置費、協議收回、無償收回、公開出讓等方式予以處置，使好項目有地可用，老項目集約用地，促進新、老項目節約、集約用地。

（四）強化配套措施，促進用地批后管理

1.切實解決征地補償糾紛。近年來，因征地補償問題，影響了一批項目的開工建設。對于這類問題，由市政府協調相關部門、鄉鎮和工業區管理機構，逐一梳理問題，依法落實征地各項補償費用，妥善安置被征地農民，調解與被征地農民的矛盾，力求解決糾紛，保證已批準項目按時落地建設。

2.妥善理順歷史遺留問題。對歷史遺留的、閑置多年尚未動工建設的項目用地，本著“尊重歷史，面對現實”的原則，由項目所在工業區、工業項目區管理機構和項目所在鄉鎮政府主動與項目法人取得聯系，通過協商，采取協議有償收回土地、限期開發建設、推薦合作開發等辦法，促進項目落地建設。

參考文獻：

1.王克源,張永棟,程德寶.跟蹤監管 聯合驗收 聯動執法――鹽城市強化建沒用地批后管理的經驗[J].國土資源通訊,2009(19).

2.鄭志成.金華市加強建設用地批后管理[J].浙江國土資源,2009(6).

篇8

[關鍵詞] 城市地價 動態監測 灰色預測

一、引言

為及時準確地了解、掌握全國各城市的地價水平和地價變化動態，中央政府在全國各城市設立若干監測點，采集相應的地價資料，實現對各城市地價的動態監測。全面、系統、準確地掌握土地價格的變化情況，分析發展趨勢，不僅是國家控制土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同時也能引導產業健康發展。影響地價的因素多而復雜，其中城市社會因素、居民消費觀念、地產投機程度、房地產購買者和出售者心態等諸多主觀性和隨機性因素，它們也對地價產生著重要影響，因而，在分析2000年～2007年地價動態監測數據基礎上，可采用灰色預測法對未來的地價狀態做出定量預測。

二、研究數據與方法

我國城市地價動態監測工作始于2000年國土資源大調查，隨著工作的深入開展，到目前為止全國已設置7800多個監測點，60多個重點城市定期向國土資源部報告地價更新情況，已基本建立以監測點價格、平均地價水平、城市地價指數及相關經濟數據為主要監測內容的城市地價動態監測體系。本文按照國土資源部關于全國地價監測范圍的要求，以省級行政區域為基礎，根據城市地價總體水平等具體情況，將全國劃分為東南、中南、西南、華北、東北、西北六個監測區域，采用2000年～2007年六大區域中60個大中城市動態監測取得的綜合、商業、居住、工業平均地價作為對2008年～2012年的地價預測的基礎數據。

針對地價監測數據時間單序列性、隨機波動性的特點，以我國學者鄧聚龍教授提出的灰色理論為指導、微分擬合法為核心，采用適用面最廣的GM（1，1）單序列一階線性動態模型預測2008年～2012年地價水平。為檢驗模型預測結果的可行性，首先測算2000年～2007年全國城市平均綜合地價，再采用關聯度檢驗和后驗差檢驗結合實際地價檢驗預測數據的準確性。

三、城市地價動態變化趨勢分析

預測顯示，2008年～2012年全國主要城市平均地價呈平穩上漲趨勢，土地平均價格由2007年的1569元/m2上升為2012年的2416元/m2。居住用地價格增長幅度最大，增長幅度為1903元/m2，累計增長率為81.56%；商業用地價格增長幅度為1681元/m2，累計增長率為54.27%；工業用地價格變化較為平穩，價格增長幅度僅為31元/m2，累計增長率為6.04%。

全國六個主要監測區2008~2012年綜合地價、商業地價、居住地價增長幅度均以東南區最高，分別為3887元/m2、4832元/m2、4932元/m2，累計增長率分別為99.6%、85.07%、106.15%；以西北區最低，增長幅度分別為174元/m2、305元/m2、282元/m2，累計增長率分別為19.23%、22.85%、28.9%。工業地價以華北區的增長幅度最高，為442元/m2，累計增長率為55.78%，最低為東南區，增長幅度為8元/m2，累計增長率為1.33%（見圖）。

四、未來城市地價增長原因分析

1.宏觀調控和制度變革

首先是宏觀調控因素。自從2004年中央實施宏觀調控以來，緊縮地根和緊縮銀根兩大根本調控手段均導致地價上漲。緊縮地根，尤其是在中央極力要求加強耕地保護的情況下，意味著減少土地出讓數量；緊縮銀根意味著必須要提高地價，通過漲價來抑制土地需求。其次是制度變革因素，隨著2006年《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的出臺，使我國土地“閘門”進一步收緊。一系列土地管理制度變革有利于糾正以往被過度低估的地價成本，使得地價從過去的招商引資功能向宏觀調控、市場定價、轉變經濟增長方式等功能轉變，如規范土地出讓收支管理、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度、強化對土地管理行為的監督檢查等都將促進地價不同程度的上漲。

2.經濟因素

(1)社會經濟發展狀況。社會經濟發展水平不斷提高、社會購買力不斷增強、公共投資和購房比例不斷增加，是地價在未來幾年內穩定上漲的主要動力。衡量經濟發展狀況的重要指標是國內生產總值以及社會總投資，國內生產總值，以及社會總投資的增加，意味著財政、金融景氣和經濟繁榮，促使土地的需求量不斷擴大，進而帶動土地價格上漲。

(2)流動性泛濫和人民幣升值。流動性泛濫意味著國內資金非常充裕，人民幣升值意味著人民幣資產對外資具有很強的投資吸引力，從而導致流入的外資將越來越多，而地價繼續上漲則將進一步增加人民幣升值趨勢下房地產資產對外資的吸引力，使得外資繼續看好國內優勢開發商的發展前景和房地產股票投資收益前景。外資以及由外資帶動的內資看好國內房地產，一方面將有利于房地產行業的景氣延伸，另一方面將直接或間接促進國內地價上漲。

3.人口因素

(1)城市人口數量增加。隨著我國城市規模不斷擴大，城市住宅面積相應增加，從而拉動房地產業的發展，加大了土地的需求量，在一定程度上導致土地價格上漲，尤其是居住用地。目前，以上海、南京等大城市為代表的中南區城市化水平最高，以北京、天津為代表的華北區城市化水平次之，西北部地區城市化水平最低，這導致了全國城市地價尤其是居住用地價格呈東南高、西北低的趨勢。

(2)購買心理。隨著城市化進程不斷加快及城市居民購買力提高和物資資源的極大豐富，人們越來越追求居住區生態環境、設施功能、小區文化氛圍及周圍人文、自然景觀的完美，安居概念逐漸變成以“美居”為核心，以生態環境及社區融洽相協調的“居住”。為滿足消費者這種心理需要，開發商投入大量資金使其物化為土地價值，相應居住區的土地價值處于高度發展中，使地價上漲成為可能。

4.區域因素

以上海、南京、杭州、廣州、深圳等城市為代表的東南沿海地區和以北京、天津為中心的華北地區，相對于我國其他地區城市繁華程度較高、交通便利、人口密集、基礎設施和公用設施條件好，導致商業用地價格和居住用地價格在全國內處于較高地位，這些發達地區由于具有較高的土地利用集聚效應和競爭日趨激烈的房地產市場，使得地區內城市的商業用地和居住用地價格在2008年～2012年期間增長幅度將會較大，而以西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等城市為代表的西北地區受區域、環境等因素的影響，地價增長幅度會相對較低，從而呈現出我國城市地價增長率以東高西低、南高北低緩步增長的趨勢。

五、結論

未來城市地價在時間序列上保持上升勢頭，且變化趨勢平穩，呈現與當地經濟發展水平相適應的特征；空間分布上由于區域經濟發展的不平衡性，表現為東南高、西北低，東、南方向的地價增長速度大于西、北方向。東南、中南區域由于需求強勁、競爭激烈，地價在競爭中將不斷上漲，而位于西北區域基本保持現有地價水平。商業、居住用地將隨著市場需求的不斷增大呈現顯著上升趨勢，且主要集中在基礎設施完備、環境優越的東南、中南地區，工業用地在經歷了幾年的走低趨勢后將略有上升，主要集中在華北等地形成的新的工業區。國家的宏觀調控和土地管理制度變革、社會經濟的發展、城市化加快等因素都促進了城市地價的上漲。與其他地價預測模型相比，灰色預測模型在信息不完全、少量數據建模預測上有很大的優勢，應用灰色系統理論建立地價預測數學模型，應用結果與實際情況吻合較好。

參考文獻：

[1]葛京鳳:地產價格評估原理與方法[M].北京：中國環境出版社，2002，7：205～206

[2]國土資源部土地利用管理司 中國土地勘測規劃院：城市地價動態監測理論與實踐總論[M]. 北京：地質出版社，2006，10

篇9

第一條為加快推進市區“退二進三”工作，推動產業結構優化升級，提升城市形象，根據省人民政府《關于推進低效利用建設用地二次開發的若干意見》等有關文件精神，結合本市實際，制定本規定。

第二條本規定所稱“退二進三”，是指將位于規劃實施范圍內的作為第二產業的工業企業，通過采取貨幣補償、異地置換建設用地、租賃標準廠房、改變或不改變用地性質等方式退出，騰出空間用于發展第三產業或城市公共設施建設的活動。

第三條市區“退二進三”的實施范圍為東至世紀大道、西至文華路、北至環城北路、南至中華路及崇福大道，以及根據城市規劃和發展需要進行改造的其他區域。實施重點為區域內環境影響較大、不符合城市規劃和土地利用總體規劃的工業企業。

第四條市區“退二進三”工作由梧桐街道、經濟開發區、公投集團等單位根據各自的管轄區域分別組織實施。

第二章退出方式

第五條列入“退二進三”企業，可選擇下列方式退出：

（一）貨幣補償安置；

（二）異地置換建設用地或租賃標準廠房安置；

（三）不改變用地性質，利用存量土地和廠房發展服務業；

（四）改變用地性質，利用存量土地和廠房發展服務業。

第六條選擇異地置換建設用地安置且具備下列條件的企業，經市“退二進三”工作領導小組同意后，可搬遷到指定的開發區或工業區：

（一）搬遷后實施的項目符合國家、省、市產業導向目錄及產業布局規劃；

（二）項目投資強度、容積率、建筑密度、注冊資金等相關指標和要求達到市人民政府《關于推進全市工業園區集聚集約發展的實施意見》和《市工業投資項目準入評估管理辦法》規定的標準；

（三）企業在本市行政區域內現狀不存在因自身原因造成的閑置、空閑建設土地。

第七條鼓勵符合異地置換建設用地安置條件的企業在本市以租賃標準廠房等方式發展生產。

第八條企業在不改變用地性質的前提下，可以利用現有存量土地和廠房興辦信息服務、研發設計、文化創意等服務業，但應按《市臨時改變房屋用途管理暫行規定》（市政府令第89號）的規定辦理相關手續。

第九條在符合城市總體規劃和控制性詳細規劃，并在不影響周邊地塊開發的前提下，企業也可以改變用地性質，利用現有存量土地和廠房興辦服務業，但改變用地性質后其房地產僅限于企業自用或出租，不得分割轉讓和分割辦理房地產權證。經市政府批準后，可采取協議方式處置，但應按市場評估地價補繳地價款。

第十條按本規定第八條、第九條方式實施“退二進三”的，應由土地使用權人提出申請，并制定“退二進三”實施方案，報市“退二進三”工作領導小組項目審定組審定。

第十一條對因城市基礎設施和公共設施建設需要調整使用土地的，或實施新的城市規劃后用地性質調整為經營性房地產開發或部分調整為經營性房地產開發的，由市政府依法收回、收購土地使用權后，納入政府土地儲備。

第三章補償與安置

第十二條對實施“退二進三”企業的補償應當委托有資質的評估機構進行評估后確定，評估機構由企業從本市相關主管部門備案的名單中選定，評估所需費用由實施單位承擔。

第十三條對選擇貨幣補償方式實施“退二進三”的企業，其補償包括土地使用權、房屋及其附屬物和機器設備的價值補償，以及停產停業損失補償等項目。

對選擇異地置換建設用地或租賃標準廠房方式實施“退二進三”的企業，其補償包括土地使用權、房屋及其附屬物價值補償，以及機器設備搬遷費和停產停業損失補償等項目。

對選擇改變或不改變用地性質、利用現有存量土地和廠房發展服務業方式實施“退二進三”的企業，不作任何補償。

第十四條評估機構出具的評估報告應報市“退二進三”工作領導小組項目審定組審定，實施單位應依據審定后的補償金額與企業簽訂補償協議。

第十五條選擇本規定第五條第（一）、（二）項方式實施“退二進三”的企業，按下列規定予以補償：

（一）土地使用權價值補償：以國有出讓方式取得土地的，在市政府公布的同期工業用地出讓基準價的基礎上，經評估后確定；以國有劃撥土地取得土地使用權的，在市政府公布的同期工業用地劃撥基準價的基礎上，經評估后確定；以集體建設用地批準撥用方式取得土地使用權的，參照國有劃撥土地取得土地使用權的情形補償。

（二）房屋及附屬物價值補償：按照重置成本價格由評估機構評估確定。

（三）機器設備價值補償：按照提取固定資產折舊后的殘值由評估機構評估確定。

（四）機器設備搬遷補償：按照機器設備拆除、運輸、安裝等所需支出的費用由評估機構評估確定。

（五）停產停業損失補償：根據企業前3年的經濟效益等因素由評估機構評估確定。

（六）排污權和節約用能補償：排污權的處置和補償根據《市初始排污權有償使用暫行辦法》等相關政策規定執行。

第十六條選擇貨幣補償安置的企業，停產停業補償期限為12個月；選擇異地置換建設用地安置或租賃標準廠房的企業，停產停業補償期限為6個月；重大項目經市“退二進三”工作領導小組同意，可適當延長。

第十七條對實施“退二進三”的企業，按下列規定給予獎勵：

（一）選擇貨幣補償安置的企業，對其退出的土地給予每畝5萬元的節約用地獎勵，對其被拆遷的房屋及附屬物在價值補償的基礎上，給予10%的獎勵，在簽訂補償協議后6個月內實施搬遷騰空，經驗收合格并辦妥移交手續，按企業全部資產評估總價值的10%給予按期搬遷獎勵；

（二）選擇異地置換建設用地和租賃標準廠房安置的企業，在取得土地使用權后1年內或簽訂標準廠房租賃協議后3個月內實施搬遷騰空，經驗收合格并辦妥移交手續的，按企業全部資產評估總價值的5%給予按期搬遷獎勵；

（三）選擇租賃標準廠房安置的企業，廠房租金3年內按市場價的20%給予補助，期滿后按市場同期價格執行。同時，按照搬遷前一年繳納的稅收（營業稅、增值稅、所得稅）地方留存部分為基準，3年內其新增稅收地方留存部分給予全額獎勵；

（四）對企業因關停騰退出的用能空間，按上年度用能量折合標煤量給予每噸20元的獎勵，最高不超過10萬元。

第十八條對異地置換建設用地進入指定開發區或工業區自行建設的企業，在市政府公布的同期工業用地出讓基準價的基礎上，經評估后實行協議出讓，用地規模不超過原企業用地面積，對節約的建設用地給予每畝5萬元的獎勵。

企業項目建設期限、規費繳納、新增地方財政獎勵等按照市政府推進工業園區集聚集約發展的相關政策執行；對符合鼓勵發展的戰略性新興產業及其他先進制造業，其新投入的設備按市政府實施“退低進高”的相關政策給予獎勵。

第十九條對實施“退二進三”后企業騰出的土地，由市土地儲備中心統一收儲。實施單位在“退二進三”過程中有資金困難的，可向市土地儲備中心申請收儲成本款，但應按同期銀行貸款利率支付利息。

第二十條企業實施“退二進三”后，房屋及附屬物、機器設備等經過補償的，其財產權歸實施單位；未經補償的，由企業自行處理。

第二十一條對實施“退二進三”區域采取下列管控措施：

（一）不再新增工業用地、不再新注冊成立有環境影響、不符合城市規劃和土地利用總體規劃的工業企業；

（二）列入“退二進三”的企業，其工業用地不得分割轉讓，不得改建、擴建廠房，不得實施項目技改，已批未建項目一律停止實施。

第四章附則

第二十二條本規定第三條所列區域外的其他區域實施“退二進三”工作可參照本規定執行。

有關鎮、街道應明確實施“退二進三”的區域，并結合實際制定實施細則，報市“退二進三”工作領導小組同意后組織實施。

實施“退低進高”的企業和列入國有土地上房屋征收及涉及舊城區改建需要拆遷的企業，不適用本規定。

第二十三條“退二進三”工作中的重大、特殊情況處理，可由市“退二進三”工作領導小組按“一事一議”的原則集體討論決定。

第二十四條列入“退二進三”的企業應切實做好職工的勞動關系處置和債權債務處理，保障企業職工和債權人的合法權利。對發生重大影響社會穩定的，依法追究相關人員的責任，并取消企業享受優惠政策的資格。

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關鍵詞 土地價格評估原則 土地價格評估方法 土地價格評估方法的適用范圍

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

Exploration on Land Price Assessment Method

CAO Shuilin

(Wuhan Institute of Railway Technology, Wuhan, Hubei 430205)

Abstract The land in modern society is an important economic resources, land development is the important national economy, land income national revenue is an important component of the land transactions frequent, scientific and reasonable land price valuation method is to land fair trade important tools, so discuss the land price evaluation method is practical significance.

Key words principle of land price assessment; land price assessment method; the application scope of land price assessment method

土地是現代社會重要的經濟資源，因為土地的稀缺性、有限性，隨著經濟的發展，土地的市場價格不斷快速上漲，然而我國的土地市場現狀是一級市場為政府壟斷，二級市場受政府限制，造成土地價格既不完全是市場價格，又不是傳統意義上的計劃價格，給土地在交易過程中的價格造成諸多混亂。結合我國土地市場價格的現狀，本文嘗試對土地在交易過程中的價格評估方法進行探討。

1 土地價格評估應遵循以下原則

我國土地所有權是實行國家和農村集體所有制，但農村集體所有制土地在現階段還不允許上市流通，只有國有土地的使用權才能才能上市交易。因此，土地價格是指國有土地使用權的價格，是由土地的效用，稀缺特性及有效需求相互制約而形成。為了客觀、公正、科學、合理地估價，估價過程中，應遵循替代、供需關系、動態、和諧、有效、收益增減和多種方法比較等主要原則。

1.1 替代原則

在市場經濟社會中，使用價值相同的商品，對于使用者或消費者來說是可以相互替代的。使用者或消費者對商品的選擇因素各種各樣，但理智的使用者或消費者總會考慮的因素有：價格、性能、效用、使用壽命、時尚潮流。土地在經濟社會中也是一種商品，而且是一種不可再生、稀缺、受政府控制的商品，使用者或消費者會考慮土地的價格、規劃、形狀和未來發展前景等因素，在規劃相同、形狀和未來發展前景相似的條件下，使用者或消費者會選擇價格低的土地。所以土地是可以替代的，在土地評估過程中，對待估土地的評估價格應參考規劃相同、形狀和未來發展前景相似的土地的價格。

1.2 供需關系原則

市場經濟規律就是供應和需求規律。當供應大于需求時，商品的價格下降；當需求大于供應時，商品的價格上漲，當供求不穩時，商品的價格相對穩定。土地市場也是如此，當土地供應量較大時，土地價格會下降，當土地供應政策緊縮時，價格會上漲。在國家的經濟政策的不斷變化過程中，土地政策也在不斷變化，土地的供求關系總是處在波動之中，供求關系影響土地價格。

1.3 動態原則

隨著社會經濟的發展，各種商品的價格總在不斷地變化，變化的因素有商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度。土地是重要的經濟資源，土地價格除同樣受到商品結構性調整、通貨膨脹、國際市場的變化、經濟發展的速度的影響外，還受到國家政策的影響比其他商品的程度更大。所以在土地評估過程中，要充分探索土地價格變化的規律，要用未來的眼光對土地的評估價格進行修正。

1.4 和諧原則

舉國上下都在建設和諧社會，和諧是當今社會發展的主題，和諧包括人和自然的和諧。土地是人類賴以生存的地方，人類在利用土地、開發土地的同時要保護土地。不能只求經濟發展，過度開發土地、甚至污染土地，要保持足夠的綠地面積，要和諧友好地利用開發土地。在土地價格評估過程中，也要充分考慮土地的利用與周圍環境的和諧友好關系。

1.5 有效使用原則

土地的使用價值多種多樣，可以作為公益綠地使用、可以作為工業用地、可以作為商業用地、可以作為文化用地，可以作為農業用地等等。不同的用途其價格是不一樣，有效使用土地，不能以土地的價格高低為依據，而是要考慮整體利益，充分有效地使用土地。反而，如何有效使用土地，對土地的價格有很大影響。在土地評估過程中，要充分考慮土地的使用效果。

1.6 收益增減原則

土地估價時要考慮在技術等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

1.7 多種方法比較的原則

在土地評估實踐中，較常使用的土地評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法等方法。每種評估方法都有自己的優點和不足，用不同的評估方法對相同宗地的估價結果會有差異，而且可能差異很大。所以在土地評估過程中，要根據所評宗地的特點，選擇適當的不同的評估方法分別進行評估，還要對不同的評估結果和差異進行分析，剔除不合理的因素，減小誤差，確定出合理的價格。

2 土地價格評估方法的探討

在我國土地價格評估實踐中，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修正法。估價方法的選擇應充分考慮待估土地的性質、土地規劃、供求關系、未來收益等因素，選擇適當的估價方法。

2.1 市場比較法

市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。但在市場上很難找到兩塊在地理位置、規劃、面積、用途、形狀、地質等因素一致或相似的宗地，因此市場比較法要充分考慮這些因素并進行科學合理修正，特別是規劃、用途的潛在的變化，會對土地價格造成較大影響。

2.2 收益還原法

收益還原法是根據土地近期的使用收益，充分考慮未來經濟情況的變化，預測土地在未來有效期內各年的收益，然后折算為現值的一種估價方法。

計算公式：

P－評估值

Ri－未來第i年的預期凈收益

r－折現率

這種方法對商品房開發用地價格可以做出比較準確的評估，但對工業用地不太適合，因為對工業收入中屬于土地的收入很難做出準確的預測。

2.3 成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。計算公式為：

土地價格 = 土地取得費及相關稅費 + 土地開發費 + 投資利息 + 投資利潤 + 土地增值收益。

其中：土地取得費及相關稅費包括：（1）土地取得費。土地取得費是指征用待估宗地所在區域同類土地所支付的平均費用，分別為土地補償費、安置補助費、青苗及地上物補償費。（2）相關稅費包括征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、水利建設基金、不可預見費。這種土地評估方法只能適合于國家征收農村集體所有制的集體土地時使用，但土地取得費用是計劃價格，在一定程度上損害了農村農民利益。

2.4 基準地價系數修正法

是以基準地價評估成果為依據，根據替代原則，將影響待估宗地地價的因素條件與基準地價因素修正系數說明表中的指標條件進行對照比較，確定待估宗地地價各個因素的修正系數，據此對基準地價進行修正，從而得到待估宗地地價的一種方法。其計算公式如下：

式中：Pi－待估宗地地價

A－待估宗地對應的基準地價

∑K－待估宗地所在地價區位影響因素總修正系數

∏S－待估宗地地價個別因素修正系數的乘積

這種評估方法的不足是政府公布的基準地價總是滯后的，跟不上土地市場的變化，使用這種方法做出的評估結果很難讓公眾信服。

3 土地評估方法的適用范圍

綜合上述的四種土地價格評估方法中，每種評估方法的適用范圍和對象是不同的，要根據不同的評估對象選用合適的評估方法才能做出合理的評估結果。

3.1 市場比較法的適用范圍

市場比較法適用于有充分市場交易案例，且參考案例在土地規劃、用途相同的情況下，才能選用。因為土地規劃和用途不同的宗地價格相差懸殊，只有土地規劃和用途相同的宗地價格都有可比性。即使地理位置相近，但土地規劃和用途不同的宗地價格都有很大的不同，一般來說，商業用地價格大于工業用地。

3.2 收益還原法的適用范圍

收益還原法適用于能夠對土地的未來收益作出科學合理預測的宗地。未來的事情有著許多不可預知的情況，要對未來收益作出準確預測應堅持必要的條件，一是收益應在未來不超過五年內可以實現，時間太長，未知情況不可控，導致評估結果不可靠；二是影響未來收益的法律法規、行業政策、稅收政策、金融政策不會發生太大變化，如果法律法規發生較大變化，則對土地收益生產較大影響。符合這兩個條件的土地則是商品房開發用地，開發時間不長，法律政策也可以有效預見。

3.3 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法只適用于國家對農村集體所有土地的征用，帶有明顯的政府強制色彩，不利于保護農村農民的利益，且容易引起社會，不利于和諧社會的建設，應取消此種評估方法。

3.4 基準地價系數修正法

如果政府能及時更新基準地價，基準地價系數修正法應該是很科學的土地價格評估方法，且適用范圍廣泛。只是我國的基準地價更新太慢，基本上三四年才更新一次，導致科學的基準地價系數修正法經常沒有科學的基準地價可以參考，是一件很遺憾的事情。

總之，利用市場比較法和收益還原法對土地價格做出的評估結果要相對合理，而成本逼近法和基準地價系數修正法做出的評估結果往往與實際情況相差較大。在土地評估過程中還要充分考慮市場實際的土地交易信息，對評估結果做出充分的比較修正。

參考文獻