導語：如何才能寫好一篇商業地產項目的業態規劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：商業地產；規劃設計

Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.

Key words: commercial real estate; Planning and design

中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、大型商業地產項目規劃設計要點

1.先策劃后設計，策劃引導設計

中國商業設計協會曾對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。可以說，購物中心類商業地產操作的核心是只有先通過策劃、規劃和設計，才能達到項目升值的目的。在整個合作過程中，開發商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者，而商業規劃設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項目規劃、設計始終，以專業的態度和技術進行操作是為了盡可能地避免不必要的風險，對項目的后期經營回報奠定了堅實的基礎。

2.注重各獨立空間的個性

對于商業中心的規劃設計，不應只是一個概念問題。每個人對空間都會產生不同的感受，每個廣場、每個商鋪都應該有自己的個性，如做餐飲酒吧和國貿品牌店就完全應該采用不同的設計手法；商業的外觀設計也不應僅僅取決于建筑材料的應用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營造濃厚的商業氛圍。因此，要使消費者對購物環境產生一種良好感覺，就需要建筑師們的就精心設計。

3.人性化的設計尺度

商業中心的設計特別強調平易近人，如此才能吸引人流。其實在項目的運行過程中，合適的尺度更能讓人覺得舒服、親切。如歐洲的商業小鎮的商鋪設計就充滿了人情味，讓購物者感覺回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業環境之中。

4.因地制宜，入鄉隨俗

因各個地方文化存在差異，購物中心的規劃設計也必須因地制宜，入鄉隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區都規劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及；而北京的高檔樓盤大都規定禁止餐飲業進入等。

5.強調內部空間的貫通性

目前，中國一些商業建筑外觀豪華氣派，但內部空間設計卻迂回曲折，整個購物環境并不理想，讓人感覺像是一個迷宮。因此，對于購物中心的設計，應強調內部空間的貫通性，從而起到引導公共購物的作用，如整個空間可通過天窗和中庭的變化，營造內部空間的靈動感和貫通性。

6.強調交通組織的合理性

交通組織的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。

商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線。又分水平動線及垂直動線。

7.注重室外廣場的利用

現在的購物中心趨向于多種購物消費形式的融合。室外廣場是購物中心購物空間的延伸，其不僅是購物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經常在購物中心的室外廣場上搭建展臺。進行多種多樣的促銷活動。這種由現代商業演化而來的促銷形式，業已成為了一種習慣性的商業模式。

二、大型商業地產項目規劃設計解析

商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括以下幾個環節:

商業方案設計 商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：（1）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。 大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。（2)商業規劃 商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。 在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

2.建設方案規劃設計 建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。 3.商業空間裝飾方案設計 商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

商業外環境設計 商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括： (1)外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。 (2)外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。5.二次商業裝飾設計 二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：(1）服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。（2)導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

6.商業管理模式設計 完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。 商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：

(1)組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。（2）制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。

(3)流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

三、如何做好大型商業地產項目的規劃設計

1.項目操作方式應高度專業化

雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。

與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。

2.重視專業顧問公司

認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。

3.選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議

大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。

大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。

4.平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰

在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

5.豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式

隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。

商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。

結語

總之, 專業化的開發公司, 專業化的規劃建筑設計, 注重前期

招商, 配置專業化的招商顧問公司, 是一個大型商業地產項目成功的關鍵。

參考文獻:

[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002

篇2

商業地產是以商業功能、商業需求為導向，對房地產物業的需求和功能進行科學規劃，以使之適應商業經營需要的房地產開發。與住宅地產相比，商業地產在項目開發與經營管理上有其自身特點。

一、項目拓展階段

很多地產公司有住宅地產開發經驗，向商業地產業務延伸，項目拓展對各城市政府資源依賴比較大，因此大部分商業地產項目拓展是依托住宅地產完成的，城市公司管理層常常把商業項目當作住宅的附屬物看待，特別是做綜合體項目的時候，他們更多的是關注住宅。這種項目拓展方式容易造成商業地產的產品線太長，不同檔次、不同類型的商場可能都會有，這對于人才不足、商業地產業務開展之初的開發商來說，會增加很大的管理難度，存在較高的管理風險。

開發商應該對自身的商業地產管理能力作出評估，清楚現有商業管理團隊的策劃、設計、招商及運營能力，明確與自身能力對應的商業項目區位及規模，是在一線城市核心商圈建購物中心，還是在三四線城市建批發市場，基于這些分析和判斷再開展土地拓展工作。

在做項目投資決策時，商業地產和住宅地產關注重點是不同的。住宅項目開發強調快速周轉與銷售收入，通常關注的指標是節點完成率、銷售收入、利潤率、現金流，總體說來是以財務層面的指標為主。項目目標通常反映在項目運營目標書中，標桿企業的住宅項目運營目標書中的指標就是以財務指標為主，重點是利潤率。商業項目與住宅不同，不是建完了就賣掉，商業項目通常是不賣的。商業項目在開發建設完成后進入經營階段，通常是由開發商自己進行經營管理或委托專業的商業管理公司統一經營管理，經營業績的好壞不僅對開發商的公司品牌，而且對城市的經濟、社會將產生重要影響，商業項目最看重商業場所的銷售業績，關鍵的衡量指標是坪效，即每平方米上的銷售收入。只有商鋪的業績提高了，才能收到更多的租金，因此商業項目更關注客戶層面，只有客戶業績提升了，才能收到更多的租金，才能實現商業項目的財務目標。

一味地追求商業項目的短期利潤有時候會起到相反的作用，比如將部分商鋪出售，短期內能增加項目利潤，但對長期經營會造成巨大困難，商鋪小業主可以將鋪位出租給任何租戶，很難實現商場內商業業態的統一規劃和管理（除非返租），賣場沒有特色，不同的商業種類搭配錯亂，無法留住人氣。

二、定位策劃階段

定位策劃階段重要的工作是項目定位、業態組合規劃及商業體量策劃。

項目定位需要明確是做哪種類型和檔次的場所。根據項目所在的地段，做城市商圈分析，明確是做成開放式街區、大型購物中心或是批發市場。地段是商業地產的關鍵因素之一，不同地段所在的商圈不同、商圈內的商業競爭格局不同、輻射范圍不同，地段在很大程度上決定了項目的檔次及規模，如杭州龍湖天街靠近大學城及產業園，項目定位于“年輕活力、品質生活”的區域購物中心，青島萬象城位于城市核心商業區域，定位于高端城市購物中心。

商業地產的客戶有兩類，租戶和消費者，后者決定前者。每個商業場所都有它的輻射半徑，半徑越大，輻射到的消費者越多，具有某類特點的消費者稱為客群，客群可以分為附近居民、附近寫字樓辦公人員（商場靠近商務區）、地鐵客流（商場靠近地鐵線）、片區居民、城市特色人群、周邊城市特色人群等。深圳萬象城有很強的輻射能力，能吸引來自北方省份的客戶，很多大額的交易就是東北或山西的客戶完成的。商業地產策劃要分析客群的消費意識、消費習慣、消費能力，識別消費需求，通過引進不同的商業類型來滿足消費者需求。業態組合規劃就是計劃在商場內要引進哪些商業類型，各占什么比例（面積占比）。杭州龍湖天街項目的業態組合規劃有健身房，這符合它年輕活力的項目定位，萬象城就沒有，地王購物中心緊靠萬象城，規模和檔次定位低于萬象城，里面就有健身房。業態組合規劃應該與商業項目定位、客群定位相匹配。商業專家在經過國外、國內一些成功的購物中心進行研究之后得出一個商業業態的黃金分割定律：即商業、娛樂、餐飲的面積比是52:30:18，亞洲體驗之都———廣州正佳廣場就是按這個比率規劃的，商業占 52%，餐飲和娛樂（包括冰場、沖浪、康體等）占48%。

如果要引進健身房，那么健身房放在哪個樓層最合適呢？這個問題在業態組合規劃還沒有明確，需要進一步做業態平面方案，即打算引進的商家類型如何在各個樓層平面上分布。一般而言，商場一樓的客流量最大，越往樓上，客流量越少，客流量跟租金密切相關。傳統商業不同樓層的租金有一個“逐層減半”的規律，即二樓的平均租金只有一樓平均租金的一半左右，三樓的平均租金只有二樓的一半……。業態平面方案就是要通過合理策劃，將客流往樓上吸引，打破“逐層減半”的規律，力求客流在各層平均分布，以提高租金收益。餐飲業能聚集人氣，一般會將其安排在較高的樓層，所以我們經常能在購物中心的頂樓找到吃飯的地方，COCO Park是這樣，益田假日廣場也是如此。我們在商場很少看到餐館旁邊有賣服裝的，這也是業態平面方案的工作范疇，哪些商鋪不能在同一樓層、哪些不能相鄰、哪些相鄰有助于留住人氣這些都是業態平面方案要解決的問題。

商業地產定位策劃階段重要的一項工作是確定商業面積。住宅地產通常會根據容積率指標把面積做多，商業地產體量控制的主要責任是在開發商，政府對商業地產的容積率沒有住宅那么敏感。商業面積由商業項目檔次定位和其輻射的客群決定，客群的消費能力起決定作用。三四線城市消費能力不如一二線城市，不適合做太大的購物中心，場所太大只會讓商場內部人氣渙散，破壞商業氣氛，會帶來運營上的困難。華南MALL城位于東莞市萬江區，建筑面積89.2萬平方米，出租面積66萬平方米，擁有超過1500個鋪位，號稱世界最大的購物中心。由于其在東莞市郊區，交通便利性較差，自從2005年開業以來，這個購物中心一直都十分缺乏消費人群，特別是來自附近的居民，它有著超過99%的商鋪空置率。2006年，華南MALL城改旗易幟，整體被北大方正收購。2007年更名為“新華南MALL·生活城”，至今經營狀況未有大的起色。

“旺場”對商業地產來說非常關鍵，旺場有兩層含義，一是指人氣旺，營造的商業氛圍吸引人，人們愿意來，來了愿意呆；二是指成交量大，商家銷售業績好，人來了還得愿意買東西，商業項目體量太大不利于“旺場”。

三、規劃設計階段

規劃設計對商業地產的成敗具有決定性影響，設計的先天不足會對商業地產招商及后期運營帶來很大困難。北京中弘地產的第一個項目是2006年開發的商業項目六佰本，建筑面積10萬平方米，位于北京望京廣順北大街，由于規劃設計上存在嚴重缺陷（包括柱距、電梯、電力、后勤卸貨區設計不合理），導致主力店無法進駐，無法形成商業氛圍，商場開業后一直門庭冷落，雖然后期經過多起大大小小的工程改造，但仍然無法改變慘淡經營的局面。

如果客戶能夠接觸到的點都是客戶敏感點，那么對商業地產而言，公共部位的所有所見之處全都是客戶敏感點。客戶敏感點越多，規劃設計的難度越大。商業地產設計難度大還表現在商業地產設計沒有固定的、現成的標準參照，也不能照抄照搬西方國家的做法，比如購物中心內街的寬度，在美國以9至15米為宜，在英國以7.5至10.5米為宜，在亞洲以6至10米為宜。商業地產設計應該根據不同區域的經濟狀況和消費者需求進行相應的設計，唯一的指導是充分尊重人的感受，滿足人的需要。

商業地產規劃設計重點需要關注動線規劃、空間設計及細部設計。

動線規劃的目的就是要制定科學的街道布局，合理分散和引導人流，挖掘商場的整體租賃價值，減少商場內部的經營死角，獲得最大的可使用面積。動線規劃需要模擬采用不同交通工具、不同需求的人來到購物中心的行走路線，通過動靜區、中庭、景點和配套功能的協調分布，使一個面積較大的商業場所擁有舒適而理想的環境，使顧客在消費時有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長的時間的停留中擁有舒適的心情，不容易導致疲勞和壓抑。動線規劃重點要解決平面交通和豎向交通的問題，需要綜合考慮停車場設計、出入口設計、廣場設計、中庭設計和業態租戶規劃。

現代購物中心平面交通設計追求簡單，購物中心街道布局以“一”字型、“O”型較為常見，如萬達廣場、益田假日廣場、深圳萬象城都是“一”字型（通常不是筆直的一條街，會帶些彎曲的弧度），廣州天河城是“O”型。

電梯是商場內部的主要豎向交通工具，電梯包括自動扶梯、觀光電梯和人貨電梯，其中自動扶梯客流輸送能力最強，是觀光電梯和人貨電梯的客流輸送能力的30倍。電梯數量和位置應該根據實際情況進行設計，一般說來，重要的出入口和中庭位置都應該設置自動扶梯，電梯位置設計不合理或電梯數量不足，顧客不愿意上樓，就會降低二樓以上樓層的商業價值。電梯的數量也不是越多越好，電梯運行需要較高的電費、維修費用，過多的電梯設計將為商場經營管理帶來高額成本。一個建筑面積數十萬平方米的購物中心，電梯的數量往往高達上百臺，廣州正佳廣場經營面積22萬平方米，電梯共111臺，其中90臺自動扶梯、7臺觀光電梯、14臺人貨電梯。

一般的購物中心的自動扶梯往往是一樓至二樓、二樓至三樓的層層推進的設計，這樣的設計有利于形成一個比較穩定的樓層價值結構，二層的商業價值高于三層，樓層越高價值越低。而消費者的購物心態是越往上走就越累，一層一層的電梯轉換會讓人感到不勝其煩。現代購物中心電梯設計理念突破了這一局限，很多購物中心設計了跨樓層的自動扶梯，以改善顧客的購物感受，塑造購物中心全新的樓層價值結構，如西安萬達廣場解放路店的自動扶梯從一樓直通五樓，香港朗豪坊的通天梯是一個從四樓直達十二樓的自動扶梯（八樓設有緩沖區）。

建筑空間設計需要以消費者的感受作為基本出發點，重點要確定建筑的長度、寬度、高度。購物中心單層步行距離不應過長，購物中心如果像首都機場候機樓的長度，恐怕沒人愿意去逛了，業內經驗是700米以內是比較適宜的。寬度主要是考慮內街和通道的寬度，過寬的內街給人感覺空曠，當路過通道使用，不利于商業氛圍的形成，過窄的內街和通道給人感覺擁擠、壓抑，留不住人。在高度方面，現代購物中心很注重高度的變化，讓顧客行進過程中在心理上形成跌宕起伏的感受，持續不斷地感受驚喜。商場內街道高度一般有三個層次：正常街道高度（商鋪高度一般與正常高度相同）、挑高街道高度和通透街道高度。正常街道的凈高一般是3至4米，挑高街道的高度通常是兩層或三層樓的高度，可達10米以上，通透街道的高度是指從地面至建筑物頂部的高度。中庭是現代購物中心特有的建筑形態，一般采用通透街道的高度，形成一個視覺的舒展空間，一方面通過展示作用提高各樓層的商業價值，另一方面引導消費者在商場內消費和購物。

商鋪空間劃分類似于住宅的戶型設計，需要在每層樓商業價值最大化的前提下確定每個商鋪的開間和進深。大型商鋪對開間和進深比例不是很敏感，中小型商鋪往往要求進深不超過開間的2倍。開間越大，顧客的視線空間就越大，顧客進店購買商品的幾率就越大。

篇3

關鍵詞：商業地產 商業 協調發展

隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。

商業地產的產生與發展

商業地產的產生與發展是城市化的必然結果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。

商業地產與城市發展互相促進、互為制約

商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。

隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。

商業地產的和諧發展模式

與商業發展速度相適應

商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標―GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。

注重發展的可持續性

首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100―2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000―4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如Shopping Mall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。

其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2―3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。

在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

保證生態的平衡性

商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。

我國商業地產發展的現狀及原因分析

脫離了商業發展的速度

近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標――近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。

究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。

違背了商業地產發展的客觀規律

國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商，許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業地產中的爛尾樓。

現階段我國很多開發商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉嫁了投資風險。但分割銷售后又因缺乏統一管理，出現經營困境。

忽視了可持續發展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業營業用房空置面積增長21%。空置商業營業用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業設施過于集中，同質化明顯，競爭加劇。網點過分集中，導致商業企業間的超度競爭，企業整體效益下降，特別是小規模商業企業倒閉增多，影響了經濟運行的質量。潛伏著金融風險。據金融部門統計，個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發商承諾的投資回報，從目前商業地產的經營狀況看，這部分貸款的風險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業地產領域造成發展的悲觀預期，不利于商業地產的可持續發展。

發展和諧的商業地產策略

開發商調整定位

開發商在整個項目的發展過程中，是主要經營者。這就要求開發商要盡快放棄慣有的思維模式，實現從地產開發商到商業地產經營者角色的轉變，從戰略角度對組織機構作相應的調整，確立以商業經營、客戶服務為重點的機構形式，改變過去先建設后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發商在其開發初期一定要明確項目建成后由誰來經營（Who）、經營什么（What）以及怎么經營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統一管理、穩定經營。同時，要加強投資論證，從城市規劃、經濟發展、商業環境、消費習慣、人口結構、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業地產特有的規律，確保投資規模的科學化和專業化。

尋求最佳經營模式

不同的商業業態對商業地產的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業功能結合起來，體現商業業態和商業形態的特征，商業地產才能具有強大的生命力。在項目開發初期，尤其是大型商業項目的開發，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業態來確定比例關系和業態組合，設計最佳的業態結構。另外，從國外商業地產的發展看，只租不售和訂單式地產是商業地產經營的主流模式，應不斷探索適合我國國情的科學發展模式。

建筑規劃以商業經營、消費習慣為本

商業地產應以商業經營為主，充分體現經營概念和特色，實現聚集人流的功能。由于項目所在的城市發展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規劃設計部門應在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當地消費者的消費習慣和消費心理，使建筑風格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調體驗式消費為主，表現為商業街區形式的“第四代商業模式”已引起了業內的關注，成為“新商業運動”的主導模式。

強化開發商的商業經營能力

由于國內商業地產仍然處于發展的初級階段，產權、經營權、管理權的分離不可避免的造成各主力店與產權商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發商要具有創新頭腦，樹立以“投資者、經營者、消費者”為導向的服務意識，在充分了解商業結構中各種業態的基礎上統籌兼顧，協調管理。同時，專業的商業管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養商業地產領域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業態的商業專家，又要包括不同專業的設計專家，在專業協同下，使項目各個環節有效的串聯、銜接與配合，這樣才能發揮出各種資源應有的價值。現階段迫切需要行業協會發揮組織協調作用，建立商業地產行業分析師、職業經理人等行業標準，加快行業人才的培養。

篇4

關鍵詞：商業地產；業態；規劃設計；開發模式；發展趨勢

Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.

Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend

[中圖分類號] F407.9 [文獻標識碼] A[文章編號]

1 商業地產的定義

商業地產（BusinessReal Estate）, 顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、大中型超級市場、小型便利店、專業產品賣場、品牌專賣店、倉儲型超市以及包含以上多種業態的商業步行街或城市綜合體。

商業地產，其發展過程不短也不長，有近百年的歷史。建筑從單一功能購物發展到現在的大型多功能的綜合性建筑，以頗具特色和風格的建筑設計、空間布局、環境營造、主題設置、運作理念等手法改變了傳統的商業模式，在多功能的空間中，把購物場變成了娛樂場，把消費者變成了娛樂者，讓原本一次單一乏味的購買行為變成一場休閑、游覽、娛樂的“體驗式消費”活動。[1]

2 現階段商業地產開發現狀及存在的問題

我國商業地產開發總體上可以用“起步晚，發展快”來概括，在中國短短十余年的商業地產發展史中，商業地產的建造規模和體量已取得長足的進步并引起國際建筑業的廣泛關注。我國的商業地產開發起步于2000年前后，之后進入一個快速發展時期，2005年進入第一輪的高峰期，至今仍保持著較高的發展勢頭。但不可否認的是，由于欠缺對商業地產項目的商業職能、交通職能、景觀職能、社會文化職能等高層面的認識，限于傳統地產開發觀念束縛、前期策劃和定位策略缺失、招商困局、資金及高級專業人才缺乏，尤其是專業商業地產建筑師嚴重不足，導致商業地產項目開發成功與否面臨諸多挑戰。在設計商業地產建筑時，建筑師和同業人士往往僅服從于業主的主觀意愿，未考慮（或考慮不周）建筑規模是否適宜，業態是否合理，建筑風格是否匹配，定位是否準確等諸多問題，從而導致了各地已開發完成的商業地產存在著招商乏力、人氣難以聚集、經營不善、空置率高等問題不斷涌現。

2.1 傳統地產觀念束縛

目前我國部分商業地產開發商認為商業地產跟住宅一樣, 抱著“賣完就走”的思路。還有的開發商采取“先開發后招商”的方式，沒有明確的目標,不僅不好招商,而且也增大了后期經營困難及投資業主的投資風險。

2.2 商業定位不準

商業定位是商業地產的核心,定位的準確與否關系到項目的成敗,一個商業項目定位內容包括業態定位、功能定位、商業服務對象定位、

盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位等多方面。每個環節相互關聯,一著不慎,可能會滿盤皆輸。目前我國商業地產定位仿效之風盛行,某個項目成功后,很多開發商紛紛復制該模式,根本不考慮因地制宜和與自身合理的結合點,從而導致失敗的結果。

2.3 招商困局

商業地產對招商資源的競爭將是未來商業地產發展的瓶頸。造成商業地產招商困局的既有內部原因,也有外部原因。內部原因主要是由企業的戰略性管理所決定的,外部原因則是由宏觀社會、經濟環境所決定。目前造成商業地產招商困局的外部環境主要有：宏觀經濟的不確定性因素影響商業地產的招商,國際商業連鎖投機行為給中國商業制造了“空前繁榮”,商業地產的過快發展加劇了商業資源的競爭等。

2.4 資金及高級專業人才缺乏

商業地產是資金密集型行業, 具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金緩慢等特點,而目前國內又沒有一個很好的融資渠道和

變現渠道,這導致商業地產面臨一個資金缺乏的局面。同時,商業地產

是一個集開發、經營、管理等多功能于一體的綜合體,但目前商業地

產從業人員一般是來自地產領域或是零售領域,對商業和地產都精通

的復合型人才十分稀少。

篇5

一、行業綜述

（一）關于住宅地產。住是人們的基本需求，具有持續性，是馬斯諾需求層次理論中的低級階段。改革開放以來，我國經濟持續高速發展，人民生活水平顯著提高，其中人均住房面積從1984年的4m2增加到2006年的25m2。目前，我國已掌握了多種住宅開發技術，并積累了豐富的實踐經驗。為滿足不同收入人群的需要，我國現主要的住宅開發類型有別墅、高檔公寓、普通商品房、經濟適用房、廉租房等。根據十七大精神，為實現“住有所居”，政府將會加大低端住宅的開發比例。住宅具有開發周期短，銷售后基本實現資金的快速回籠；首付少，便于投資者買賣，適合大眾群體；開發所需資金的來源一般是以銀行貸款和自有資金為主，有穩妥的收益空間，風險相對較小，便于操作等特點。我國現在城市化水平在30%左右，如果按每年1%的速度增長，2010年預測達到40%左右。預計今后幾十年將是我國住宅項目高速發展時期。

從我國房地產市場前景來看，投資住宅機遇和挑戰并存。機遇在于隨著城市化進程進入加速階段，大量農村居民涌入城市以及城市居民改善居住條件的需求導致城市住房緊張，為住宅地產的持續發展提供動力，而且其增值空間比商業地產空間大得多。挑戰則是隨著可開發土地存量的減少，開發商為獲得穩定收益，會趨向開發可持有性物業類型，即投資空間比住宅地產大的多的商業地產。而且在住宅的配套產業缺乏的情況下，無法使住宅附加值進一步提升。

（二）關于商業地產。商業地產的概念可以理解為在開發商業房地產過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務。業態類型包括商場、娛樂場所、休閑性場所、各類消費性場所等。近五年來，我國商業地產投資以年均約29%的速度增長，開工面積以28%的速度擴大。特別是2006年以來，我國城市化進程的加快和大規模住宅小區的投入使用，為商業地產的開發提供了廣闊的空間。

開發商介入商業地產是日后發展的一個方向，支撐點主要有：1、有較高的回報率，回報方式多種多樣，可以收租，也可以自營或者與商戶聯營；2、投資方式多種多樣，可以購買、托管、包租和聯營等；3、土地資源的稀缺性將促使開發商的角色從銷售轉向經營，住宅開發的外延也需配比商業。

但開發商業地產也有其明顯的短板：1、目前的商業地產開發大多都是只看銷售不管經營，導致大量的商業后期無法持續生存，而且一個城市所需商業體量有限。2、商業項目購買后（自用還可以）出租或出售很困難，操作方面專業要求高，并且物業管理費等服務費用較高，保值、增值效果有待提升。3、商業地產對開發商的實力和理念有很高的要求，我國的房地產開發企業大多是以開發住宅起家，近幾年才向商業地產轉移，缺乏開發商業地產的經驗，因此社區商業將會成為重點開發類型。

二、地產類型比較

作為地產開發商，必須掌握商業地產和住宅地產的開發理念和經營理念以及在功能、地段、目標客戶等方面的區別。

在功能方面，住宅的功能要求較為單一，主要是滿足人們的居住功能。而商業地產則承載著購物、餐飲、娛樂、休閑、商務等功能。在地段方面，住宅選擇地段的彈性空間較大，不論城市中心，還是城市郊區，抑或荒郊野嶺，均可開發住宅。而商業對“易達性”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。并且商業一旦離開城區，就需要對商業的經營內容、業態進行檢討。在目標客戶方面，住宅地產涉及客戶層面較窄，一般分為投資型客戶和自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用。商業地產涉及經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業地產還涉及到未來的消費者定位問題，故其客戶群復雜性要勝之于住宅。在操作過程方面，從開發商角度，開發商將住宅賣出后住宅的使用價值就開始在消費者手中體現。而商業地產在銷售以后，還要進行招商、開業和經營管理。在物業要求方面，住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。而且不同的商業業態，對物業的要求也不同。在銷售模式方面，住宅的銷售模式通常為直接銷售。而商業一般分為直接銷售、帶租約、返租式銷售、整體銷售四種模式，不但每種銷售模式可以繼續細分，而且每種銷售方式均有其銷售的適應對象。在投資回報形式方面，對于開發商而言，商業地產的投資回報形式有銷售獲利、后期經營收益和物業升值三種。而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。在專業性要求方面，商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點是不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外，還要遵循商業規范。商業地產的運作對于商業專業性的要求極高，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。

三、商住決策分析

對房地產開發企業來說，無論開發何種地產類型，都需嚴格按照房地產開發流程進行。在此，大致把其分為獲取土地階段、規劃階段、實施階段。開發商需要以系統性、綜合性的觀念在各個階段做出正確的決策。

在獲取土地階段應做出是否獲得該地塊的決定。根據企業自身的財務狀況、在建項目的資金流對擬建項目的影響、地塊附近的業態、自身競爭能力等結合地塊的規模初步確定可承受的最高出讓價格以及獲得該地塊后可能給企業帶來的收益、風險等。如果預期收益大于風險，則獲取土地，否則就放棄該地塊。

獲得土地之后需要對土地進行規劃。根據建設行政主管部門的規定，在開發地塊上，開發商必須按規定實施開發，即開發商的決策因素分不可改變的和可改變的兩大類。不可改變的因素有用地面積（開發商為了擴大規模而對相鄰地塊進行整體購買的除外）、指標、用途等，可改變的因素有開發物業水平、商住比、業態組合、開發成本、開發收益、開發周期等。

如果是住宅用地，則應在前期確定項目的定位、主打戶型、面積、價位、周邊配套、開盤時間、目標客戶、銷售策略等因素；同時，根據規劃可以安排10%左右的商業作為住宅的配套服務，這部分商業的類型和模式直接影響住戶的購房決策。如果是商業用地，則應在開發前期確定資金來源、商業模式、經營業態、經營者、管理者、銷售模式等因素。由于商業地產經營風險大，商業地產的開發需要開發商、經營商和設計院統一協作，由專業的商業運營或管理公司指導設計院的設計工作，這樣才會免除后期商家的使用困難，實現商業地產的可持續盈利。總之，在規劃階段要對影響項目成功開發的各種因素進行嚴密的分析。

在實施開發階段，應考慮項目施工技術、經濟可行性、物業比例、開發周期、銷售形式、收益、風險等一系列問題，確保項目的開發能給企業帶來最大的收益。

對于最優選擇，本文運用運籌學的最優化理論來輔助企業決策。若用V表示企業進行開發獲得的總收益，用xi表示影響項目總收益的各種因素，則各因素在函數f的作用下，地產開發獲得的經濟收益可表示為：

V=f（x1，x2，……xn）

隨著土地的緊缺，實力強勁的開發商熱衷對大宗地塊實施整體購買、整體開發，以實現規模效應。此時，開發商在既得地塊上開發何種地產模式，需要根據城市區位、物業配套、經濟水平等，用全面的、整體的概念，站在企業戰略管理的高度來考慮。開發大宗地塊時，開發商可在規劃范圍內適當調整物業類型的體量比例，如經過詳細分析研究得出15%商業和85%住宅時可實現盈虧平衡，則開發商可以通過提高商業體量比例、調整銷售價格、改變營銷技巧等手段，實現目標最優。

此時，V不僅僅表示項目開發所獲得的經濟收益f1，還有整體開發帶來的社會效益f2、文化效益f3、自身影響力和品牌的提升帶來的間接商業效益f4等。

V=f（x1，x2……xn）+f2+……+fm

篇6

投資商業地產不是撞大運，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會失敗。商業地產不同于住宅，而是具有獨特的屬性，也正是這種獨特的屬性，使得商業地產投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對于投資者來說，投資商業地產，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。

專業人士表示，無論是希望商業地產物業本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開經營這個主題。由此可見，商業地產的投資，歸根結底都是對物業經營的考察。

用功不一結果迥異

有這樣兩位投資者，同樣是投資商業地產，得到的結果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。

我們先了解一下兩位投資者的投資經歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯洋社區以13000元/平方米的價格購置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯洋社區的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區整體品質不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區。為滿足這部分人群的需求，社區內商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區內購買了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價約14000元，平方米。在過去5年時間里，他的這套商鋪大多數時間空關，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。

為什么會出現這樣的情形呢?從兩人的考察過程不難看出端倪。景先生之所以看中聯洋社區，他認真調查了社區規劃的定位，并對社區早期人住人群也進行了走訪，做了大量的考察工作。通過調查，景先生意識到聯洋社區必將發展成為浦東陸家嘴附近一個知名的高檔社區，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯洋社區定位于中高端人群的居住社區，隨著高收入人群的導入，社區內商業業態也向著精品店演變，這會使得物業本身的價值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區雖然也是一個大型居住社區，但社區主要以吸納普通工薪階層為主，因此購買力相對較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區內最為偏僻的地方，因此至今毫無起色，一點都不會讓人感到意外。

由此可見，投資商鋪要獲得成功，并非是簡單的購買物業，然后收取租金，并等待物業升值。同理，投資寫字樓、產權式酒店等商用物業，也涉及到同樣的問題。

緊扣“商”宇玩投資

商業地產的特性與商業緊密相關，為降低風險，專家表示應該緊扣“商業”這個主題進行投資。我們梳理其中幾個主要步驟，如市場前景的考察、經營管理等，供讀者參考。

市場調查要細致

商業地產未來的表現如何?能夠吸引到更多的經營者關注?消費者能夠接受?……諸多問題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過細致的市場調查來獲得。

專家表示，市場調查的內容根據項目的具體內容不盡相同，但基礎的市場調查無外乎以下幾個方面的內容，如市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等)，經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況)，市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。個人投資者雖然無法像專業機構那樣把上述所有項目全部調查清楚，但不可否認的是調查的內容越多，越有利于自己認清項目未來的發展潛力。

“管家”須精挑細選

好的經營團隊，能夠讓商業地產發揮最大的市場效應，這是決定商業項目升值空間大小的決定性因素。

“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說明管理水平的高低將怎樣影響商業地產的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場，與合作了5年之久的富安百貨“說拜拜”，當時許多人對此不解，因為與富安百貨合作，可獲得長久穩定的租金收益，與這個“財神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場換上具有區域特色的各類精品專賣，一舉改善了自身的業態分布，吸引到了來自長三角不同人群的需求。當然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。

劉力表示，港匯廣場的成功，跟背后管理團隊有著密不可分的關系。專家表示，好的“管家”能夠順應市場的發展，不斷主動調整優化經營業態，使商業物業走上良性的發展軌道。

權限宜集中忌分散

上海北部某大型商業項目，因為產權分散，導致后期管理極為困難，而給投資者帶來的則是傷害。由此可見，為了保證后期管理順利進行，適當的集中管理十分有必要。因此投資者在選擇物業時，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應該三思而后行。

專家認為，對于部分分割出售的小產權商鋪，一定要了解后期管理時，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當心。

項目扎堆更有潛力

獨鋪難成市。商業項目扎堆，可能會促使市場加快成熟，從而有利于投資。

通常可將購物中心、酒店及寫字樓設計為商業金三角，合三為一，實現商業資源互通互用。比如，現在通常采用的做法是樓裙做購物中心，其他部分可做寫字樓或酒店。“扎堆式”經營模式可以強化資源的集中利用，通過聚集有效人群，可較快培育市場，引發聯動效應，在三種商業的互相帶動下，整個商業地產項目將會良性循環，逐漸強大。如廣州三大城市購物中心不約而同與寫字樓聯姻；北京新天地也開始利用起寫字樓及酒店的商務效應。

政策風險需關注

由此可見，投資商業地產，雖然從目前來看，國家調控的主要對象是住宅市場，但商業地產同樣也存在相應的來自政策方面的風險。因為物業稅一旦從商業地產開始征收，這項與保有環節有關的稅收，勢必會壓縮租金收益。而一旦商鋪變為冷鋪甚至“死鋪”，將放大投資虧損。其實根據相關稅法，圍繞商業地產的各種稅收也是頗多，比如無論是在持有還是租賃階段，都存在房產稅等稅種。而如果商業地產出現炒作跡象，國家將會從嚴征收包括房產稅等稅收，從而加大交易成本，也會極大影響到投資收益。近期北京出現的有關征收商業地產房產稅的傳聞已印證了這一點。

持有物業要耐心

從以前的經驗來看，除了極個別優質商鋪外，大多數商業地產很少出現像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業，否則無法獲取更為豐厚的回報。

篇7

關鍵詞：商業地產；概念；價值；機遇；挑戰；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

隨著房地產調控的深入，中國大型住宅開發商紛紛開始介入商業地產，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業地產帶來了跳躍式發展的機遇。由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業地產很快成為各路資本競逐、機遇與挑戰并存的新熱土，進入還是觀望？這考驗著開發商們的智慧和膽識。

一、商業地產的概念

商業地產是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統一的定義。狹義的商業地產是指用于批發、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營業態的不動產；廣義的商業地產還包括寫字樓、連鎖商務酒店、營利性的養老院、教育、展示等具有商務運行屬性的不動產。從形態上區分，商業地產包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業市場、商業街（區）以及其它泛商業地產。

二、商業地產的價值

商業地產具有營運價值和物業價值雙重價值。出售型的商業地產能較快地實現物業價值，保證企業現金流的暢通；而持有型的商業地產則能享受營運價值和物業價值雙重價值，但要求開發商要有很強的資金實力和商業營運能力。

三、當前環境下商業地產的機遇

1.調控政策的擠壓效應。由于調控政策的持續加力，商品住宅的投資性需求受到嚴重擠壓，大量資金和人才被迫向商業地產轉移。從2011年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調控政策正在對商品住宅市場產生擠壓。

2.我國城市化空間仍然非常巨大，商業業態升級的需求也非常迫切。根據中國社科院的報告，中國城市化率已達50%，而西方發達國家城市化率一般在70%-80%，由于我國人口基數非常大，未來農村人口向城市人口轉移的總數量還非常龐大。發達國家一般千人擁有商業網點12-14個，擁有營業面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業提升的空間還非常巨大。

3.我國國民經濟經過30年的高速發展，目前我國居民存款余額接近40萬億元，消費潛力巨大。在政策的引導下消費將逐步成為拉動國民經濟的主力之一，從而帶動商業地產的繁榮和發展。

4.隨著調控的深入，開發商資金鏈日趨緊張，將有一批實力較弱的開發商轉讓其資金量占用大的商業地產項目，這給資金充裕、專業能力較強的大型專業開發商提供了大量低價并購的機會，商業地產將向專業化、規模化發展。

四、當前環境下商業地產面臨的挑戰

1.最大挑戰來自于資金壓力。商業地產資金投入大、回報周期長，是一個進入門檻很高的產業。全世界房地產開發商只有2%左右專門做商業地產，在中國的比例更少，而且國內開發商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺把沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

2.專業的門檻。商業地產的產業鏈極其復雜，定位、規劃設計、招商、營運、管理等各個環節的專業要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業地產發展的時間還很短，人才缺口非常大，營運管理系統水平低，還沒有形成適合中國商業環境的商業管理系統，特別是具有自主知識產權的管理軟件，管理能力與發達國家相比差距還非常大。

3.競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統成熟商業區的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統商業街（區），這些傳統商業街（區）占據了先入的優勢，也就是房地產界常說的“地段”優勢；第二方面來自于同行，特別是房地產“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進入國內商業地產，著手在中國購地自建商業項目，如樂購（TESCO）等，隨著對中國房地產市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運的利益，還能坐享物業升值帶來的收益。

4.市場的壓力。一線城市商業地產已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業商業地產商已進入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

5.互聯網突飛猛進的發展沖擊傳統商業業態。隨著帶寬的增加，傳統城市綜合體中的商業行為都可以通過互聯網實現，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影。基于云技術的智能手機的發展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”。可以想象，隨著熟練應用互聯網人口規模的不斷擴大，基于互聯網的商業業態將爆炸式發展，從而嚴重沖擊傳統商業業態。

五、對策

1.加強合作，分散風險。培養穩定而優質的客戶資源保證商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張，例如萬達。另一種途徑是與跨國零售企業合作開發，緩解資金壓力，分享管理經驗。

2.拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進行商業地產操作是不現實的和危險的，還可利用發行企業債券、PE私募股權投資基金、REITs投資信托基金、CMBS、分拆上市、借殼上市等多元化的融資渠道。

3.順應政府發展規劃，準確定位，以定位指導項目的規劃設計。定位應重點抓營運模式的定位、規模的定位、形象的定位、客戶群的定位。營運模式選擇銷售型或持有型取決于開發商的資金實力（融資渠道）和機會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業地產商通常都是自己持有物業、只租不售，通過長期高效運營，使物業持續增值。

4.制定合理的價格。銷售型商業房產的價格透支一般不要超過5年（即按預計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業房產租金則需要根據不同經營階段采用不同的價格策略。

篇8

關鍵詞：商業地產；轉型；誤區；解決思路

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）05-0093-02

近年來，房地產行業結構升級及國家宏觀調控常態化實施，催生了商業地產投資和發展的繁榮。但是，商業地產大發展也造就了一系列的問題，比如重復開發、定位雷同、資源浪費及伴生而來的空置率居高、回報率趨低等。其根本原因在于，傳統房企往往容易忽視商住地產之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業地產運營，對戰略轉型商業地產困難預估不足，從而導致從項目開發至管理運營過程中的一系列問題，隨著近年商業地產項目開發數量驟然大增，這種問題愈發顯著。本文將著重分析傳統房企在商業地產轉型中的誤區，并在此基礎上探討相關路徑。

1商業地產轉型的主要誤區

我國商業地產開發運營商普遍脫胎于住宅開發企業，在商業地產規劃設計、開發建設及運營管理等方面往往容易陷入住宅開發的固有思路，這是房企向商業地產轉型過程中主要誤區的體現和原因。大體而言，主要體現在以下幾個方面：

（1）追求短期銷售收益。

商業地產價值體系遠較住宅復雜，除銷售收益以外，其價值更體現在資本收益、租賃收益和商業收益等方面，注重“長期持有”。但由于國內房企普遍缺乏自有現金流平臺，難以承受商業項目“長期持有”帶來的巨額資金沉淀，在商業項目定位上往往以快速變現為導向，這種導向也同時體現在項目規劃建設過程中。這種目光短淺、追求短期利益的銷售導向行為與商業地產長期發展思路是格格不入的，也與商業地產價值體系相違背。其后果在于，開發企業僅能享受銷售收益，而無法分享商業地產核心收益—資本收益和租賃收益；而對投資者和經營者而言，由于銷售造成的產權分割和銷售導向型規劃開發造成項目功能缺位，項目資產價值和經營價值必大受影響。因此，追求短期銷售收益的商業定位無異于扼殺了項目本身應有的價值，造成了資源浪費。

（2）商業規劃和設計缺失。

住宅使用功能為一般性居住，商業地產則為多樣化商業需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務辦公等，使用要求相對復雜，其健康持續發展必須依托項目整體有序的功能設施、業態布局、商品配置等科學規劃，這就要求商業項目要在規劃設計方面全盤考慮商業需求，在工程設計方面融入商業運營理念，這往往是傳統住宅設計單位所無法單獨勝任的。但由于開發企業經驗不足和理念偏差，往往容易忽略項目的整體商業布局，其結果是規劃設計無法融入現代商業要素，各商業模塊之間缺乏銜接，影響項目的整體性和布局合理性，從而影響商業項目的生存發展能力。

（3）重視招商而忽視后續運營。

商業地產價值體系包括開發價值、資本價值、租賃價值和商業價值，其中資本價值和租賃價值的提升都有賴于商業價值的實現，因此，商業地產最核心價值體現為商業價值，商業運營也成了商業地產價值實現的核心步驟。因此，選擇適應商業項目持續發展的目標業態和品牌就顯得尤為重要。但在眾多開發企業眼里，招商工作成為商業運營的重中之重，為達到招商目的，忽視后期運營的長遠目標，盲目引進不符合項目主題和市場要求的商戶，破壞項目整體業態布局和商品結構，以為招商完成就萬事大吉，這實際上是套用房地產銷售模式的短線思維。其后果是影響了項目整體形象提升和經營規模優勢，這種急功近利的招商行為系目前商業地產領域的普遍現象之一。

（4）無序供應。

商業地產尤其是大型商業項目有其立身之本，其發展程度必須依托于一定區域內潛力客戶規模和經濟發展水平，其供應規模應是有序有度的。不是任何區域都適宜發展大型商業項目，這就要求開發企業慎重選擇開發區域，根據市場容量和需求來確定商業規模和檔次。但近年隨著商業地產的崛起，我國商業地產領域出現了無視市場需求和盲目大規模投入的現象，30萬方以上規模的大型“綜合體”和超高層寫字樓大量拔地而起。據稱部分二線城市在建“綜合體”數量就超百個，部分中小型城市也在醞釀大力發展大型“綜合體”和超高層“地標建筑”。其結果必然導致大量空置，商業項目回報率大幅下降，這種現象已在我國商業地產領域體現。

2商業地產轉型的相關路徑

商業地產與住宅的差異主要在于，一是長期而穩定的資金需求量大；二是適應的商業運營模式；三是強大的專業人才隊伍。彌合了上述差異，就基本具備商業地產轉型的條件。因此，商業地產轉型應著重構建以下路徑：

2.1構建現金流平臺

商業地產項目投資額大且回收期長，近年隨著商業地產投資進入，商業用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，因此，打造強大的現金流平臺至關重要。從國際國內領先的商業地產企業經驗來看，現金流平臺主要有以下形態：一是“以售養租”，通過出售非核心的銷售型資產獲取現金，支撐經營性的核心物業長期持有運營，實現公司內部或單個項目內的資金總體平衡。這是一種“重資產下的內部資金平衡”，在這種模式下，銷售型資產的銷售收入扮演了經營性核心資產的現金流平臺角色。這種模式由行業龍頭萬達地產引領，由于境內長期融資平臺缺乏，這種模式也為眾多發展商業地產企業所效仿。二是“產融結合”，實現產業經營與資本運作的無縫對接。其基本運作方式為：通過對商業項目一段時間的建設開發和培育，條件成熟后注入REITs，實現資金的快速回籠。這種模式既可解決商業地產資金的長期積淀問題，又可同時分享開發收益、物業升值和租賃收益，但由于境內資本市場尚無REITs上市，因此該模式尚未形成主流，境內僅有凱德置地等境外企業運用該模式。三是“自有資金支持”，這需要企業或其公司具備及其強大的資金實力，比如華潤置地的“總部孵化”模式。

2.2打造商業模式和運營能力

一是根據自身業務特點和資源儲備，構建適合的商業模式。比如萬達地產依據龐大的商業資源儲備，獨家打造了“訂單模式”；華僑城利用其旅游行業運作經驗，確立了“旅游+地產”商業模式。二是打造商業地產核心運營的四大專業能力。包括：專業的投資能力，提升企業投資符合自身定位和發展方向的商業用地能力；專業的策劃能力，主要是打造商業項目及各業態的專業組合能力；專業的經營能力，主要是日常運營能力；專業的品牌打造能力，提升企業品牌和商業項目品牌的市場號召力。

篇9

【關鍵詞】 商業地產 概念 價值 機遇 挑戰 對策

隨著房地產調控的深入，中國大型住宅開發商紛紛開始介入商業地產，其中包括長期以來堅持只做住宅的萬科。調控政策對住宅市場的擠壓顯而易見，這就給商業地產帶來了跳躍式發展的機遇。同時，由于這是非正常的快速膨脹，一線城市的市場快速趨于飽和，二、三線甚至四線城市的商業地產很快成為各路資本競逐、機遇與挑戰并存的新熱土，進入還是觀望？這考驗著開發商們的智慧和膽識。

1. 商業地產的概念

商業地產是一個頗具中國特色的概念，理論上并沒有統一的定義。狹義的商業地產是指用于批發、零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務類經營業態的不動產；廣義的商業地產還包括寫字樓、連鎖商務酒店、營利性的養老院、教育、展示等具有商務運行屬性的不動產。從形態上區分，商業地產包括城市綜合體、大型購物中心、大型專業市場、商業街（區）以及其它泛商業地產。

2. 商業地產的價值

商業地產具有營運價值和物業價值雙重價值。出售型的商業地產能較快地實現物業價值，保證企業現金流的暢通；而持有型的商業地產則能享受營運價值和物業價值雙重價值，但要求開發商要有很強的資金實力和商業營運能力。

3. 當前環境下商業地產的機遇

3.1調控政策的擠壓效應。由于房地產市場調控政策的持續加力，商品住宅的投資性需求收到嚴重擠壓，大量資金和人才被迫向商業地產轉移。從去年9月份開始，北京、上海等一線城市的住宅交易量與商鋪的交易量比例發生明顯變化，商鋪的交易量開始高于住宅交易量，說明調控政策正在對商品住宅市場產生擠壓。

3.2我國城市化空間仍然非常巨大，商業業態升級的需求也非常迫切。根據中國社科院的報告，中國城市化率已達50%，而西方發達國家城市化率一般在70%-80%，相比之下我國還有很大的空間，同時由于我國人口基數非常大，未來農村人口向城市人口轉移的總數量還非常龐大。發達國家一般千人擁有商業網點12-14個，擁有營業面積不少于8000平方米，人均1.2平方米，而我國還未超過0.5平方米，商業提升的空間還非常巨大。

3.3我國國民經濟經過30年的高速發展，居民儲蓄額持續增加，根據央行數據，截止到2011年底，金融機構居民存款余額達到35.2萬億元，消費潛力巨大。隨著國家拉動消費政策的落實，居民的消費潛力將被釋放，消費將在政策的引導下逐步成為拉動國民經濟的主力之一，從而帶動商業地產的繁榮和發展。

3.4隨著調控的深入，開發商資金鏈日趨緊張，將有一批實力較弱的開發商轉讓其資金量占用大的商業地產項目，這給資金充裕、專業能力較強的大型專業開發商提供了大量低價并購的機會，商業地產將向專業化、規模化發展。

4. 當前環境下開發商進入商業地產面臨的挑戰

4.1開發商進入商業地產面臨的最大挑戰來自于資金壓力。商業地產資金投入大、回報周期長，是一個進入門檻很高的產業。全世界房地產開發商只有2%左右專門做商業地產，在中國的比例更少，而且國內開發商融資渠道比較單一，如果沒有好的融資平臺吧沉淀的資金置換出來或加以放大，必然存在非常大的資金壓力。

4.2專業的門檻。商業地產的產業鏈極其復雜，定位、規劃設計、招商、營運、管理等各個環節的專業要求都非常高，對人才的要求高、需求大。我國商業地產發展的時間還很短，人才缺口非常大，營運管理系統水平低，還沒有形成適合中國商業環境的商業管理系統，特別是具有自主知識產權的管理軟件，管理能力與發達國家相比差距還非常大。

4.3競爭白熱化。競爭主要來自于三個方面，一方面是來自于傳統成熟商業區的競爭，中國的城市幾乎都有較成熟的傳統商業街（區），這些傳統商業街（區）占據了先入的優勢，也就是房地產界常說的“地段”優勢；第二方面來自于同行，特別是房地產“大鱷”的競爭，他們有著明顯的資金、人才和品牌優勢；第三方面的競爭來自于大型跨國零售商進入國內商業地產，著手在中國購地自建商業項目，如特易購（TESCO）等，隨著對中國房地產市場的了解和熟悉，這些跨國公司將會更多地考慮自建項目，畢竟在中國地價快速飆漲的情況下，自建項目不僅能獲得營運的利益，還能坐享物業升值帶來的收益。

4.4市場的壓力。一線城市商業地產已基本飽和，二線城市正趨于飽和，大型專業商業地產商已進入布局三線甚至四線城市。三、四線城市的市場容量、消費能力與一、二線城市不可同日而語，將面臨更大的市場壓力。

4.5互聯網突飛猛進的發展沖擊傳統商業業態。隨著帶寬的增加，傳統城市綜合體中的商業行為都可以通過互聯網實現，購物、訂餐自不必說，你甚至可以在家中拍婚紗、看院線電影。基于云技術的智能手機的發展，更是使得人們能隨時隨地“逛商場”。可以想象，隨著熟練應用互聯網人口規模的不斷擴大，基于互聯網的商業業態將爆炸式發展，從而嚴重沖擊傳統商業業態。

5. 對策

5.1加強合作，取長補短，分散風險。培養穩定而優質的客戶資源保證商業項目在立項之初就提前完成了招商，有利于業務的復制和擴張，這些主力客戶往往都有自己獨特的需求和發展戰略，像家樂福、沃爾瑪等大型零售企業，對商場規劃都有嚴格要求，需要為其合作定制，在這方面萬達做得比較成功。另一種合作途徑是與有意自建的跨國零售企業合作開發，可以緩解資金壓力，分享管理經驗。

5.2拓展融資渠道。完全依賴銀行和信貸來進行商業地產操作是不現實的和危險的，還可通過發行企業債券、PE私募股權投資基金、REITs投資信托基金（一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金）、CMBS（商業不動產抵押貸款支持證券）、分拆上市、借殼上市等多種手段來解決商業地產融資難題，商業地產應該有一個多元化的融資渠道。

5.3把握政府發展規劃，準確定位，以定位指導項目的規劃設計。政府的規劃（包括城市規劃和社會發展規劃）對項目的成敗至關重要，應順應其目標和方向做出決策。定位包括營運模式的定位、規模的定位、形象的定位、客戶群的定位等幾個方面。營運模式分為銷售型和持有型兩種，營運模式的選擇取決于開發商的資金實力（融資渠道）和機會成本（資金是否有更好的投資方向），從國際成熟經驗來看，由于有健全的金融體系支持，商業地產運營商在完成商業地產的開發后通常都是自己持有物業、只租不售。國外商業地產的收益主要來自于物業銷售和租金的收益，商業地產運營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業，使物業持續增值。

5.4制定合理的價格。銷售型商業房產的價格透支一般不要超過5年（即按預計5年后的銷售價格銷售），以免擠壓投資人的回報率，降低投資意愿。持有型的商業房產租金則需要根據不同經營階段采用不同的價格策略。

5.5擴展盈利點和盈利模式。現代商業已經不僅僅是一個購物場所，而是一個社交平臺，在這個平臺上人們需要的不光是購物、用餐等物質層面的需求，還需要更全面的體驗，這就給經營者創造的新的商業機會。

篇10

關鍵詞：新型城鎮化 城市運營 商業地產 項目投資決策 SD

新型城鎮化是我國經濟發展新階段中實現現代化的重大戰略選擇，也是我國經濟發展的重要引擎，通過新型城鎮化的逐步推進我國的經濟發展模式有望由投資拉動轉為消費拉動。目前國人的消費潛力不容小覷，因此催發了相對獨立于住宅的商業地產的快速發展[1]。

一、商業地產是城市運營的重要內容

（一）商業地產運營商是新型的城市運營商

所謂城市運營，是對城市的籌劃營謀，是指以系統化的思維方式，運用市場經濟的手段，對城市進行整體策劃和管理[2]。商業地產投資主體作為城市運營商是一個城市運營過程中的新生產物。商業地產運營商在充分理解政府宏觀意圖的前提下，充分運用市場化機制和手段，通過開發成片大面積的土地，來帶動城市和區域經濟的發展，既以自身經濟利益為導向，又注意兼顧長遠的社會效益[3]。

（二）商業地產是落實新型城鎮化的有效切入口

許多城市都面臨著舊城改造、土地置換等實際問題，落實城鎮化需要有切入口，建造城市綜合體，這種大體量的商業地產項目通過以點帶面，點狀輻射產生聚集效應。商業的輻射能力決定了城市的輻射力。在運營大型商業地產項目的時候，應主動運用城市運營的思路，大范圍整合城市的資源，將商業地產和城市經營提升到新的水平。

二、城市運營視角下商業地產項目投資決策模型

（一）SD在城市運營中應用的可行性

SD （System Dynamics，簡稱SD）是一門基于系統論，吸取反饋理論與信息論等，并借助計算機模擬技術的交叉學科。SD被譽為“政策實驗室”。

城市運營具有跨學科、跨領域、跨層次的鮮明特點，是開放的復雜巨系統。錢學森教授等指出，解決開放的復雜巨系統的方法是建立綜合研討廳體系，采用“從定性到定量綜合集成方法”，人機（計算機）結合的方法處理城市運營模型[4]。因此，運用SD來研究商業地產項目開發運營與城市經濟、社會發展的相互聯系與影響是合適的。

（二）SD模型建立

城市運營的關鍵在于促進區域經濟發展。從城市的長遠發展來看，城市競爭力最終歸結為城市產業資本競爭力。產城融合的過程中產業發展要求形成與之相配套的城市功能；城市的發展既需要有完善的城市功能與發展環境作為支撐，又要構建與之相適應的現代產業體系和產業集群。基于以上分析，本利用Vensim軟件建立城市運營視角下商業地產項目投資決策模型，見圖1。

（三）模型仿真分析

商業地產是城市生產業及生產業的重要載體，優秀商業物業的增加能夠增強城市的流通力，有利于增強城市的吸引力。在以人為本的新型城鎮化國家戰略的背景下，其投資與運營面臨著新時期的機遇與挑戰。

三、新型城鎮化為商業地產提供新的發展空間

（一）以人為本牽動地產業回歸民生屬性

隨著城鎮化的推進，住房、商業等的消費需求將被大大提高。新型城鎮化最大的亮點是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮化。今后一個時期，房地產業的發展要符合新型城鎮化的需要，房地產的開發更要符合城鎮化中老百姓的需要，房地產的開發要與城鎮化的速度相適應[5]，使其回歸“民生地產”的產業定位。

（二）城鎮化帶動消費市場擴大

目前我國服務業增加值占國內生產總值比重僅為46%，與發達國家74%的平均水平相距甚遠，與中等收入國家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業地產提供了很大發展空間。

（三）產業轉型推動商業地產優化升級

新型城鎮化要求適應制造業轉型升級要求，引導生產業在中心城市、制造業密集區域集聚；此外，新型城鎮化還要求提升生活業水平，推進功能混合和產城融合，推動一線城市形成以服務經濟為主的產業結構。這就要求對傳統商業地產進行改造升級，通過對舊城的改造和商業業態的更新，優化商業網點布局。這些都為城市商業地產的發展和繁榮提供了良好機遇，大型傳統房企均加強項目布局，競爭日趨白熱化。

四、城市運營中商業地產面臨產能過剩

（一）開發過量加劇資源浪費

在一些商業地產項目開發量過于飽和的城市中，商業地產從人均一平米的飽和狀態向人均一個鋪的地步發展。幾十萬平米的商業地產項目，幾億的過度投資是對社會資源、土地資源、國民財富的浪費。

（二）開發過量稀釋城市消費力

城市消化力不足的原因可以歸結于以下三點：一是客群狹窄，物業投資門檻較高且需要有相關投資經驗；二是大品牌零售商對外擴張有局限性，如當地資源難以支撐，招租較為困難。三是整個城市消費人口，人均可支配收入的增長，是較為緩慢的過程，消費人群增長速度趕不上商業開發的腳步。

（三）開發項目偏離城市消費結構

商業地產項目可分為：目的性消費、商務區消費和居住區消費三大聚集方式。第一種實現難度較大，第二種主要集中一線城市核心區域、數量有限，第三種擁有穩定的消費需求群體，極具生命力，但在實際開發中關注度較低。此外，網購已顛覆了傳統的商業零售和國民消費模式，低端購物類業態占比過大的商業地產項目，實體店沖擊明顯。

五、商業地產項目投資建議

（一）確定項目合理規模體量

購物中心項目國際上公認10萬平米以為最佳規模，按照中國的國情和快速發展的態勢，上限可適度提高至15萬平米左右。規模與效益連在一起，不是越大越好，規模一大，比較效益就下降了，即項目邊際效益是遞減的。

（二）確定項目合理業態配比

目前全球商業地產項目發展的趨勢之一是更多的向化、休閑、健身的業態方向發展。在“一站式”購物中心中能夠有效增加人們的滯留時間，所以國外運營商傾向于將項目近一半的面積業態設定為休閑娛樂化健身。

（三）確定合理的項目盈利模式

單純的房地產思維與運營商業一樣是零售思維，商業地產項目分割銷售之后，再進行商業規劃、整合，經營的整體性和有效性難以保證。這種化整為零的模式與商業地產在城市運營中的應該發揮的積極作用背道而馳。

六、結束語

本以新型城鎮化為出發點，在城市運營的視角下運用SD仿真模型對商業地產項目投資決策進行分析，可以得出以下結論：新型城鎮化和商業地產的發展是相互促進的，新型城鎮化需要商業地產的參與，但不等于房地產業化。對于商業地產項目運營商而言，隨著新型城鎮化的逐步落實，如何注重區域經濟發展條件、人口需求結構，以及當地資源條件與商業地產項目開發模式和產品的契合，都需要認真研究，努力創新。

參考獻：

[1]黃國雄.論城市商業綜合體的產生與發展[J].商業時代，2013（28）：25―26

[2]楊磊，周學榮.城市運營與體育場館建設規劃研究[J].體育化導刊，2008（3）：78―80

[3]趙力焓，石娟.基于城市運營商的城市運營模式研究[J].決策咨詢通訊，2010（5）：87―91

[4]楊寶民，江禾.商業房地產開發與管理實務[M].北京：清華大學出版社，2006：494―495