導語：如何才能寫好一篇商品規劃分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：桂花;品種;物候期;調查

中圖分類號 S68 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2015）13-103-02

桂花是我國傳統名花，在中國有著長達2 500a的栽培歷史，其正式的園林應用歷史也在2 000a以上[1]。桂花自古就倍受推崇，中國古代廣植桂花，歸根溯源是因其具有豐富的文化意義[2～6]。而且桂花在歷史上美好寓意很多，如古代鄉試、會試人們把考生考中喻為“折桂”，并與神話傳說掛上鉤，美稱“月中折桂”、“蟾宮折桂”;登科及第者則美稱曰“桂客”、“桂枝郎”，科舉考場則美稱曰“桂苑”等[7]。桂花為合肥市市花，合肥植物園自2003年以來每年都舉辦一次桂花展，深受合肥市民的喜愛。

目前國內有關桂花的研究和報道，如品種分類研究、桂花景觀應用和評價、生理生化指標、繁殖技術等一直沒有間斷過。合肥植物園桂花的引種和栽培也有了很長時間，很多大株桂花樹栽種于20世紀50年代，園區最老的長達50～60a樹齡。合肥植物園近幾年對園內的桂花品種的鑒定、選育以及栽培應用等方面都進行了深入的研究，但對不同品種觀賞期主要性狀缺少相應的調查記錄。為此，本次研究主要通過觀察記錄不同品種觀賞期的桂花，系統分析評價其觀賞習性，從而有助于進一步評價不同品種在合肥地區的觀賞應用價值、優良品種選育以及為后期引種栽培的品種選擇提供參考。

1 栽培地概況

合肥地處中緯度地帶，位于江淮之間，屬于北亞熱帶濕潤季風氣候。氣候溫和，四季分明，雨量適中。年平均氣溫15.7℃，7月份平均氣溫28.5℃，1月份氣溫-2℃，年降雨量981.4mm，集中在6～8月，無霜期230d。土壤pH值6.5～7.3。

2 材料和方法

本次觀察記錄的是2014年7月至2015年6月的不同桂花品種的觀賞期及結果期的主要性狀，觀察記錄每7d一次。合肥植物園近幾年對園內所有桂花的品種進行了鑒定，目前已掛牌的品種有21個，4個品群的品種都有，本次調查統計的為四季桂品質群5個，金桂品種群4個，銀桂品種群7個，丹桂品種群5個，具體見表1。

表1 合肥植物園桂花品種觀賞期的及結果期主要生物學性狀

[品種群＼&品種名稱＼&觀賞期＼&花徑（mm）＼&花色＼&香味＼&是否結果＼&結果期＼&果實成熟期＼&四季桂

品種群＼&大葉四季桂＼&春、秋＼&5～7＼&黃白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&四季桂＼&春、秋＼&10～15＼&淺黃＼&淡香＼&否＼&＼&＼&日香桂＼&春、秋、冬＼&5～8＼&淡黃白＼&濃香＼&否＼&＼&＼&小葉佛頂珠＼&春、秋、冬＼&5～8＼&銀白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&天香臺閣＼&春、秋＼&10～22＼&深黃＼&濃香＼&否＼&＼&＼&銀桂

品種群＼&闊葉早銀桂＼&秋季2次盛花期，9月上旬始花期＼&5～8＼&淺黃＼&濃香＼&結果＼&10月上旬＼&5月初＼&早黃＼&秋季2次盛花期，始花期9月上旬＼&6～10＼&金黃＼&濃香＼&否＼&＼&＼&波葉銀桂＼&秋季2次盛花期，花期較早，始花期8月中旬＼&6～9＼&銀白＼&淡香＼&否＼&＼&＼&早籽銀桂＼&秋季2次盛花期，花期較早，每次持續10d左右＼&6～9＼&淺黃＼&濃香＼&結果＼&10月上旬＼&4月底＼&卷葉黃＼&秋季一次盛花期，花期較晚，9月上旬始花期＼&5～8＼&淺黃＼&淡香＼&否＼&＼&＼&廬州黃＼&9月中旬開放，一次盛花期＼&5～8＼&黃＼&濃香＼&結果＼&10月中旬＼&4月底＼&柳葉銀＼&秋季一次盛花期， 9月上旬盛花期＼&5～8＼&淺黃＼&濃香＼&否＼&＼&＼&金桂

品種群＼&垂枝黃＼&秋季一次盛花期＼&5～7＼&金黃＼&濃香＼&否＼&＼&＼&波葉金桂＼&秋季盛花期2～3次，花期較遲，9月下旬始花期＼&6～10＼&金黃＼&濃香＼&否＼&＼&＼&潢川金桂＼&秋季2次盛花期，始花期9月下旬＼&5～7＼&金黃＼&濃香＼&結果＼&10月下旬＼&5月下旬＼&小葉籽金桂＼&秋季2次盛花期，花期較遲，于9月中旬始花期＼&5～8＼&淺黃＼&淡香＼&結果＼&10月下旬＼&5月下旬＼&]

（下轉128頁）

（上接103頁）

[品種群＼&品種名稱＼&觀賞期＼&花徑（mm）＼&花色＼&香味＼&是否結果＼&結果期＼&果實成熟期＼&

丹桂

品種群＼&墨葉丹桂＼&秋季盛花期2次，于9月中旬為始花期＼&5～8＼&橙紅＼&無香＼&否＼&＼&＼&大花丹桂＼&秋季一次盛花期，始花期月9月下旬＼&8～12＼&橙紅＼&無香＼&否＼&＼&＼&橙紅丹桂＼&秋季一次盛花期，始花期于9月下旬＼&8～10＼&橙紅＼&無香＼&否＼&＼&＼&硬葉丹桂＼&秋季一次盛花期，于9月下旬盛花期＼&7～9＼&橙黃＼&無香＼&否＼&＼&＼&晚霞＼&秋季2次盛花期，花期較遲，始花期于10月初＼&8～10＼&橙紅＼&無香＼&否＼&＼&＼&]

由表1可以看出，合肥植物園的桂花品種較為豐富，除了四季桂品種，桂花的花期從8月中旬一直能持續到10月中下旬。銀桂品種群中的波葉銀桂的花期最早，始花期為8月中旬;丹桂品種群中的花期都相對較遲，一般始花期為9月中下旬;“晚霞”的始花期為10月初，基本都無香味，也不結實;金桂品種群中的大多品種花期較遲，除了“小葉籽金桂”為淡香外都具有濃香。

3 結語

桂花作為合肥市的市花之一，通過長期的栽培觀察，其在合肥地區能很好的適宜當地的生長環境，而且因其獨特的花香和優良的生物習性深受當地市民喜愛。在合肥地區栽植應用較為廣泛，不管是景區，公園造景，還是行道樹的應用、庭院種植等多有應用。經統計，合肥植物園的桂花種植區有40多個品種，而具有國際登錄權威的向其柏已登錄的品種有166個，因此合肥植物園的桂花品種相對還是較少，但不乏一些優良品種，如“廬州黃”就是原產合肥的優良品種，但在合肥植物園目前僅有5株。因此，亟待擴大繁殖，跟上園林應用的需求，體現合肥特色，同時，為豐富合肥地區的桂花品種，需要進一步引種栽培，滿足市民的觀賞需求，充分發揮其市花領銜的優勢。

本次記錄的是合肥植物園2014年8月至2015年6月份近1a的物候期，詳盡記錄了統計品種的觀賞期及結果期的性狀，一定程度上了解了不同桂花品種在合肥地區的觀賞期情況，從而為其在景觀應用選擇中提供參考。但由于只有1a的記錄數據，缺少對比和重復;同時，這幾年我園相關研究者一直在進行著桂花品種的鑒定工作，以上統計品種均為已掛牌品種，還有相當一部分品種正在鑒定中，未進行統計，因此在以后的研究中將繼續加以完善。

參考文獻

[1]史佑海.四川桂花品種資源調查及桂花的園林應用研究[D].南京：南京林業大學，2004.

[2]劉偉龍.中國桂花文化研究[D].南京：南京林業大學，2004.

[3]向其柏，向民，吳顯坤.桂花的中國情[C].中國花文化國際學術研討會論文集，2007.

[4]臧德奎，李成忠.桂文化初探[J].南京林業大學學報（自然科學版），2004（S1）：97-100.

[5]余樹勛.園林美與園林藝術[M].北京：科學出版社，1987.

篇2

經濟與科技的高速發展，使得人們的社會生活需求發生了巨大的轉變，傳統的消費模式以及商業形態已無法適應這種變化趨勢。為了實現商業綜合體的實用性與價值創造可持續發展的本質目的，我們必須了解商業綜合體的空間特征以及相應的建筑設計原則。本文將就這兩方面的問題展開論述。

【關鍵詞】

商業綜合體；空間特征；設計分析

1商業綜合體的空間特征概述

在對商業綜合體建筑模式進行詳細規劃設計之前，我們需要結合典型的大型商業綜合體成功案例，歸納總結出其間的相似點，大致了解商業綜合體的空間特征。內容概述如下：

（1）在許多大城市中商業綜合體基本立足于中心繁華區域，這就意味著商業綜合體的設計任務需要機密貼合人們的日常需求，包含了工作區，生活區，娛樂區等模塊劃分。大多數商業綜合體也集中體現了這一空間特征。在滿足人們的基礎生活需求外，還需要滿足建筑一體化，造型大氣美觀，層次感與空間感的建筑美學特征。

（2）商業綜合體空間規劃一般都會與所屬城市的重要公共服務設施緊密結合，如大城市商業綜合體一般都毗鄰城市道路主干道，地鐵，公交等，這不僅為城市居民創造了更加便利的條件，還極大地擴充了商業綜合體的空間范圍，增加了室內模塊的建設空間，使得市區建設一體化，呈現出一種簡約美。

（3）商業綜合體空間結構劃分時，室內外交通樞紐占據很大的建筑空間。在其內部分為上中下三層結構劃分，上中層包含電梯，扶梯，樓梯，安全逃生通道等，下層包含地下停車場。其外部空間劃分為了實現城市道路的便捷性與通暢會增設一些交通體系建設，如天橋，地下通道等。

（4）商業綜合體的總體設計一般會緊密結合當地的人文建筑特設，但考慮到建筑用地等其他安全問題，其總的建筑形象一般都是筆直且四周棱角分明的。

（5）商業綜合體為了滿足人們廣泛的生活需求，其功能劃分一般極具層次感，如餐飲一類，休閑娛樂一類，辦公場所等，其空間劃分與其功能成效成正比。

2商業綜合體建筑設計分析

當我們對商業綜合體的空間特征進行大致劃分概述后，其建筑設計就與此密不可分了。正是這細微的建筑設計成就了無數令人嘆服的沖入云端的空間感知力。這不是一個簡單的問題，需要一定的空間感知度。在進行建筑總體設計規劃時，處處都需要考慮人們的空間感知度。空間感知程度越高，人們的建筑辨識能力就越強，地理位置的轉換效率就越高。所以商業綜合體建筑設計任務一般都是以人們的空間感知度的難易程度為出發點，結合一些人類心理學知識，設計出既能滿足商場營銷需求又能惠及大眾的通行空間路線。通過一些舊有的商業綜合體建筑設計模式，我們可以看出其建筑特色集中體現在商業營銷規劃上，體現了商業高邏輯化，這時反而達不到理想的建筑設計要求。因為嚴重缺乏人文情懷，即空間感知度，超出人們日常地域轉換的辨識度，此時的商業綜合體既滿足不了商家的營銷需求也滿足不了大眾的消費心態。因此，商業綜合體的建筑設計任務需要時刻考慮到人們的空間感知度的心理因素。基于空間感知度的商業綜合體建筑設計任務可以通過實踐演練模擬人們的日常空間感知度行為來進行規劃設計。

2.1基于空間感知度的基礎建筑結構設計

（1）個人對于陌生場地的路線熟知過程主要依賴于地標，在商業綜合體的基礎建筑設計規劃中占據十分重要的版塊，在未來的實踐過程中發揮著巨大的作用。

（2）在商業綜合體建筑設計中路徑劃分也是一項基礎的應用，也是商業綜合體建筑通道規劃的重要內容。從起點到目的終點有多條路徑，這并不表示所有相通的路徑都是可行的，需要結合人們的空間感知度來進行定位取舍，規劃出合理的滿足實際需求的路線。

（3）商業綜合體應用布局也是一項基礎性的設計任務，某個具體應用建筑的設計內容應該緊密結合人們的日常知識。如對于KTV以及咖啡廳這些常見建筑應用，人們的認知度就較高。

2.2基于空間感知度的綜合建筑結構設計

為了保證商業綜合體的綜合應用價值，需要做好其中心模塊的規劃設計任務。商業模塊的區域劃分就是其核心設計任務，需要以客戶的空間感知度為基礎，擬合客戶的消費心理，設計出既能實現商家最大限度利益鏈延續目的，又能滿足消費者購物需求的商業空間。這種空間結構一般表現為兩種模式，一種是封閉式的，另一種是露天式的。封閉式的空間規劃一般都是針對商業綜合體的結構美化任務，有時一些小型的食品店也會設計成相應的建筑結構。封閉式的空間建造意味著客戶是無法進入這些空間中的，無法形成相應的貿易往來，這與商場規劃的原始目的好像產生了矛盾，但在實際的區域規劃中，封閉空間的設計建造發揮著無法衡量的感官效益以及相應的經濟鏈。封閉空間的畫板展示，圖形設計，獨創性的log展示，不僅可以提升整個商場的藝術氛圍，也創造了一種建筑人文美，使得原本單調冷硬的建筑棱角變得充滿人文親和力。內容的設計可以是明星潮流代言，城市特色風景，商品折扣信息等，這些都是潛在的高效實惠的商業經濟行為。封閉式的空間規劃，不僅融洽了商場的商業氣息，滿足時代潮流發展變化的要求，形成一種自發的經濟效益。露天式的空間設計根據開放空間的范圍大小劃分為兩種模式，一種是半開放空間狀態，另一種是全開放空間狀態。半開放空間的應用設計具有空間使用權限，一般受限的客戶，此時客戶需要根據商家展示的商鋪商品標簽以及外在特征進行商品選購任務，完成商品交易。對于一些飲品店，我們就可以有此體會。一般客戶說出飲品類型后，商家會自發進行相應的商品提供與金錢交易。如果說半開放空間限制了客戶的購物需求，那么全開放空間就可以最大限度的滿足客戶的購物欲。這一類型的應用空間，客戶可以直接與商品零距離接觸，甚至可以直接試用，進一步提升客戶的消費體驗度。空間設計一般會劃分為兩種類型，一種是大廳，再者是小隔間。大廳的設計需要考慮人流量，空間容量等因素，實現空間流動的有效性。例如服飾店，客戶一般可以根據自己的喜好進行選擇，在衣物間進行試穿，通過衣物品質檢測，形體展示，價格洽談等完成了一次美好的購物歷程。

3結語

在本文的論述中涵蓋商業綜合體的空間特征與建筑設計分析兩部分的內容，建筑設計師需要主控設計方向，無論是基礎建筑設計方面還是綜合建筑設計方面，都要緊緊抓住人們的空間感知度，順應著大眾的空間流動行為才可以規劃出符合建筑要求與時代要求的商業綜合體建筑。這種空間感知度也不是一成不變的，人們的社會行為始終處于一種動態延伸發展的狀態，建筑設計需要在時代的潮流里不斷鍛造，才能獲得成功。相信在我們的共同努力下，商業綜合體可以得到更好適應性發展。

作者：魏海龍 單位：青海青尚建筑設計有限公司

參考文獻

[1]王立華.商業建筑入口外部空間設計分析[J].山西建筑，2012，（32）：38-39.

[2]孫靜.建筑綜合體的空間特征及其設計要點探究[J].科技視界，2012，（26）：368-369.

篇3

第一步，確定全年銷售目標，拆分到季節

就服裝行業來講，全年貨品的規劃可以拆分到季：線下的服裝企業每年會召開春夏、秋冬服裝訂貨會；線上的店鋪更是把春、夏、秋、冬四季分開來做。韓都衣舍的做法如下。

1. 將全年營收目標分配給各個店鋪，店鋪按照往年的季度銷售權重，將全年營收要求拆解到四季，一般要考慮兩年歷史數據，季節周期長度計算4-5個月（圖1），季與季之間會有重合月份。

圖1全年季節規劃時間

2. 根據下面的參考維度，將營收需求分別拆分到每個類目。計算規劃類目比例主要參考的維度有：A.行業類目占比，B.店鋪去年同期類目占比，C.優勢類目占比。按照下面公式計算：

規劃類目占比 = 行業類目占比 * 權重a+店鋪同期類目占比 * 權重b（權重a< 權重b)

行業類目占比指的就是生意參謀-行業大盤數據了（圖2），再根據優勢類目微調備貨比例。比如T恤是韓都衣舍夏季備貨的優勢類目，那么可以稍微提高其備貨比例。

圖2市場行情子類目銷售占比

3. 按照調整后的類目款數規劃（圖3），逐步推算到規劃款數（注：下圖數據為模擬數據），然后就可以按此比例控制產品部開發產品。

圖3夏季類目規劃表（模擬數據，非真實數據）

第二步，按照子行業趨勢變化，確定開季時間，分析子行業類目交易變化趨勢

我們來看這樣一個市場行情里大盤的搜索趨勢圖，以T恤類目為例（圖4）。

圖4 T恤類目的搜索趨勢

按生意參謀中數據可以看出，市場需求變化一目了然。以夏季商品舉例，正常主力銷售季在4-8月，韓都衣舍一般會在市場需求到來之前實施上新計劃。另外還要考慮主力客群在地域上的分布差異和溫度高低變化，圖5就是在某段時間上韓都衣舍店鋪下單買家的地域分布情況，可以看到江浙地區和廣東地區占比較大，在上新節奏上就要緊跟這幾個地區的溫度變化及時調整上新款的薄厚長短。此外官方活動節奏（圖6）對于需求趨勢也會有一定程度影響，平臺會針對產品的生命周期開展促銷活動做上新引導，商家可以借此機會大力推新，合理調整到貨節奏。

圖5店鋪訪客地域占比

圖6官方活動節點安排

第三步，按商品自身屬性，拆解制定上新規劃

首先，根據商品屬性（厚薄實透、短宜中長）結合地域主力銷售地區（圖5）的溫度變化，確定推新款的先后排序。南方地區一般入夏較早，我們會通過直通車等推廣工具定向將夏款新品優先推給南方客戶。

其次，結合行業搜索趨勢，按時間分波段對款數做出計劃，按照上新規劃提前安排到貨規劃（圖7）。

圖7 T恤季前上新節奏安排

每個上新波段的時長，以七天到十天為宜，為什么要定十天呢，劃分太細過于繁雜、工作量大，太粗又發揮不了規劃的作用。圖8就一個上新規劃表（下面數據為模擬數據）

圖8夏裝上新規劃表（模擬數據，非真實數據）

最后，上新要在滿足營銷活動需求的基礎上，盡可能拉長周期。在整個大盤流量增長放緩的情況下，新品是維系老客的最好甜點，延長上新周期，盡可能使每個新款都能得到最大力度的推廣，接下來的每日運營就會游刃有余。

除上面的貨品規劃及上新節奏的控制等方面外，韓都衣舍還將數據運用在了許多方面，比如商品選品、商品庫存控制、價格管理、客戶關系管理等多個方面，相信在阿里巴巴數據部門的支持下，將數據運用到運營中的每一處，發現數據化運營的真正魅力。

附錄1韓都衣舍商家體驗報告貨品分析

篇4

[關鍵詞] 住宅；層數；多層；工程造價；方案決策

Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of utmost planning out the area of the house for sale, in order to meet the demand of profit maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance to the practical district planning decision thought.

[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A 文章編號：

住宅層數在開發方案設計中需要考慮很多的因素，首先我們來對建筑規范中對建筑物的層數的劃分標準，如表1所示：

表1民用住宅層數劃分標準

一、低層住宅的特點與工程造價分析

低層住宅在民用住宅層數劃分標準是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉結合部。它既有普通住宅，又有高級別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開放性強，有利于鄰里之間的交往。其缺點是居住密度低，土地利用不經濟。因此其容積率較低，綜合開發面積較少。

因此，開發商在利益最大化的驅動下，一般較少開發低層住宅，不過在城市的邊緣地帶，開發商如果定位為高檔別墅住宅的話，其開發住宅一般多為低層住宅。但其售價相對于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區和一些城市改造中對環境品質要求較高的區段。住宅商品化的初期，我國曾出現過建設別墅區的熱潮，由于其過低的容積率，在一定程度上造成了對有限土地資源的浪費。

二、多層住宅特點與工程造價分析

在民用建筑中，多層住宅具有建筑結構簡單，占地面積少，可減少工程量，使用費用低，開發建設的綜合費用相對低于其他形式的住宅降低單位造價，經濟效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點是生活空間開放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對較高，又不設電梯，給上下樓帶來不便。將來發展趨勢是多層住宅也設電梯。

根據經驗，6層以內的住宅層數越多，造價越低，這是因為多層建筑在一定范圍內層數增加，則房間內部和外部的設施費、供水供氣管道、電力照明等費用隨層數增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。

下表是多層建筑的單方造價和層數的關系表，根據表2我們可以很容易的得出結論：多層住宅具有降低單位建安造價和經濟效果較好的特點。因此開發商在開發方案的設計和評價中，應多考慮多層住宅的開發面積。

表2 多層與低層住宅層數與造價的關系表

目前我國多層住宅由于公攤面積少、后期物業管理費用低，深受很多購房者的喜愛。消費者也普遍認為多層住宅的供應量會逐年減少，這種預期也使多層住宅成為相對珍稀的住宅產品，所以目前賣得相當俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分攤的土地成本要高，其占用的總成本并不會低于同地段的高層，所以多層住宅貴過小高層住宅將成為中心城區樓市的一種趨勢。而在城市地段，因為土地成本較低，兩者之間的價格差異則不會拉得太大。

三、高層住宅特點與工程造價分析

高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現的建筑形態。據國外的一些資料測算，建筑層數由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節約了用地，也就大大降低了室外工程造價和改造用地的費用，從總的消耗來看，高層不一定比多層(或低層)費用高。據資料顯示，就市政設施費用來說，高層就比低層節約。但作為高層建筑其相對于低、多層住宅的主要缺點體現在:單位造價高，平面使用系數低，施工周期長，能耗多，出房率低，分攤面積大，人口密度大，防火設施不完善，目前國內消防車最高達十四層，環境效益和社會效益較差。

從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設中就應該盡量考慮節約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題，從而保持社會穩定，促進我國經濟快速發展。住宅層數是影響小區建筑面積密度的重要因素，住宅層數越高，則密度越大，容積率越大，對開發商來說賺取的利潤越高。

1、由表1可知，7～9層屬于中高層類，此類住宅不設電梯使用不便，設了電梯又不能充分發揮電梯的效率，根據《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）的建議，小區內不宜采用這種層數的住宅。因此，筆者認為開發商應盡量少開發此類住宅，應放棄此類設計。

2、在民用建筑中，多層建筑提高層數雖然可以降低工程造價，而高層建筑在我們規劃設計中又不得不開發，因為考慮到小區容積率和節約城市用地和開發商利潤的問題，高層建筑在小區開發中的設計就顯得很有必要了。從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區等人口高密度區和商業區，應該盡量考慮節約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題。

房地產開發希望通過破壞環境和城市規劃的限制來取得高額利潤，因為他們認為興建高層建筑建筑面積增大，利潤就會越多。無可否認，增加層數可以節約土地，住宅層數是影響小區建筑面積密度的重要因素，住宅層數越高，則密度越大，容積率越大，但帶來的環境卻是環境的破壞和市政規劃容積率的限制。

事實上，隨著層數的增加，住宅之間的日照間距也相應增加，而且高層住宅一次性投資高，建設周期長，一般情況下高層比多層平均每戶建筑投資要高70%～80%，對于投資商收回投資的風險加大，因為其建設周期長40%～50%，節約土地的效果也逐步下降。

表3 層數與投資利潤的關系

我們通過統計資料表3，可以分析得到結論：層數應在一個合理的范圍內，例如在20層時，投資利潤時相對于其他層數是最大的，所以開發商應結合市場需求、項目實際來決定建筑層數，不能一味增加建筑層數。此外高層住宅要設置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會相應的提高，導致總造價也會相應上升。

結語 商品住宅小區的開發和決策過程，是一個隨時間推移，在市場因素不斷發生變化的條件下，進行投資、開發的過程。其投資具有周期長、金額大、變現能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點，這些決定了其投資決策風險是客觀存在的。只有客觀深入地對商品住宅小區開發項目進行分析研究和科學決策，合理調節小區各功能與成本的關系，才能成功地避開風險，獲得成功。

參考文獻

《城市居住區規劃設計規范》 （GB50180-93）

施衛兵，房地產最佳開發方法[J]，住宅科技，1994

篇5

關鍵詞：零售企業；倉儲；倉儲管理

中圖分類號：F253　文獻標識碼：A

文章編號：1002－3100(2012)01－0068－04

倉儲在零售企業的生存和發展過程中扮演著重要角色。伴隨我國經濟的快速發展和市場經濟體制的不斷完善，企業之間的競爭愈來愈激烈，零售業要使自己能夠適應市場環境，保持并擴大自己的市場占有率擴，使自己在激烈的市場競爭中留有一席之地，就有必要認識到零售企業的生存和發展離不開現代化的倉儲管理。A零售企業是一家以精品百貨、電器和超市有機結合的大型綜合商場，銷售民生所需的日常食品及日常用品。城北店經營面積達40000平方米，經營品種近6萬種，免費停車場達10000平方米，是A零售企業的主要收入來源。

1　A零售企業城北店倉儲管理現狀分析

1.1　倉庫規劃及布局

A零售企業城北店非超市區倉庫劃分為家電倉庫和百貨區倉庫。家電區使用的倉庫即為家電倉，主要用于存儲賣場內家電專柜儲存貨品。家電倉設在建筑物三樓，倉內空氣干燥，采光與通風均較好，地面干燥無積水。在家電倉出口處便是貨運電梯，此處設有電梯方便了貨品的上下樓即倉庫與二樓賣場之間的搬運活動。

百貨區設有ABC三種類型的倉庫，合計倉庫總數46間，單間倉庫的面積可一次性容納l 000件左右的貨品。A類倉庫主要提供給休閑運動，床上用品等區域的專柜。其中B類倉庫為中轉倉，中轉倉主要是為實力強，品牌形象良好，且庫存量較大的供應商提供臨時倉庫，倉庫內貨架南供應商自行制作。還有部分供給給臨時特賣活動的專柜和A零售企業城北店自營品牌的倉儲使用。C類倉庫主要提供給鞋區使用。百貨區庫內不提供貨架等所需設備，設備由供應商自備。由于供應商實力不同，因此倉庫內部的貨架及基礎設施、貨品擺設方式也有明顯不同。

為了節約倉庫占地面積，家電倉和百貨區各類倉庫分別設在賣場建筑物內的一樓至三樓，部分男裝、女裝、內衣等區域專柜不提供庫房，而是在賣場各專柜臨近試衣間處另設空間存貨。

1.2　倉儲業務管理現狀

1.2.1　貨品的盤點流程。A零售企業城北店貨品盤點時間通常在營業時間結束(晚10點半)以后進行。每個月進行一次小規模盤點，每3個月進行一次大規模的盤點，具體時間定在每月的月底。

整個貨品盤點分為初盤、抽盤和復盤。在每次盤點時，首先由倉庫內部人員進行初盤，初盤過后制作并初步填寫商品盤點明細表以供后續工作使用。抽盤和復盤采取跨區域跨層級抽調百貨區及其他后勤部門各層管理人員參與進行。抽盤用的商品盤點表為公司統一印制，各品類負責人根據實際貨品數量填寫。各個環節中一般由兩名工作人員組成一組進行，盤點后完成表格的填寫，盤點工作即結束。

1.2.2　貨品放行流程。貨品放行時間為每周三、周四的兩個半天進行，賣場各專柜全部按照此時段內完成進出貨活動，其余時間不可放行。

貨品放行即進入或離開賣場倉庫，需要按照相應的程序進行。

進入賣場倉庫時由專門的收貨部收貨負責人管理并且協同質量檢驗人員對貨品進行質量檢查和數量清點。

貨品離開賣場倉庫需要專柜促銷人員，到防損部門(賣場保安部)以工作證換取放行條，填寫完放行條后，由區域負責人檢查是否符合放行條件，符合條件方可簽字放行。貨品放行結束后，專柜負責人取回工作證件，流程結束。

1.2.3　安全檢查。A零售企業城北店的倉儲安全檢查主要涉及3個方面：

(1)出入貨時，貨品的數量正誤和貨品質量是否有損壞或其他缺陷。

(2)賣場內部分專柜的臨時倉儲間。在賣場開始正式營業或營業結束后，防損部都要對賣場內各個專柜進行貨品隔離、人員清場，無論是工作人員或顧客在非營業時間不得在場內滯留。各專柜儲物間的門應保持在半開狀態，防止個別情況下出現疏漏，使得不法人員藏匿其中，給各供應商及賣場造成不必要的經濟損失。

(3)消防安全檢查問題，尤其是各個倉庫的消防安全檢查問題。商場會按國家有關規定接受消防部門的例行檢查，商場防損部門每周也會進行例行的消防安全檢查。檢查包括倉庫的安全通道是否暢通以及必備的消防設施是否可以正常使用，是否存在消防設施各零部件缺損等。對于出現的安全隱患及問題，防損部在例行檢查后會反饋給各區域的相關負責人，要求對不合格處限期限整改，并于事后進行復查。

2　A零售企業城北店倉儲管理存在的問題

2.1　倉庫內部規劃存在的問題

倉庫內部規劃不合理體現較為明顯的是家電倉庫。家電倉內的小件貨品通常放在貨架上，但由于貨架高度、間隔、貨位擺放及現代化倉儲作業基礎設備的缺乏，對貨品的擺放安全、貨位查找、貨品搬運、清點、維護造成不便。

2.2　貨品養護過程中存在的問題

貨品養護是指存儲過程中對商品所進行的保養和維護工作。是根據商品儲存期間的質量變化規律，采取各種措施防止或減弱商品的質量變化，達到保養商品質量，減低商品損耗，防止商品損失，以利于商品使用價值的實現，滿足市場的需要所進行的活動。

A零售企業城北店百貨區的在庫貨品的質量變化形式主要是機械變化和生物學變化兩種。機械變化是指商品在外力的作用下，發生形態上的變化。它會造成貨品數量損失或質量降低，甚至失去使用價值。這種情況多數是發生在家電倉的貨品搬運、盤點過程中。搬運或盤點過程中貨品從貨架跌落或堆垛不牢固出現倒塌。使得商品破碎、變形、脫散、劃傷等。

生物學變化是指商品在外界有害生物作用下受到的破壞現象，如蟲蛀、鼠咬、霉變等。由于倉庫經常有紙質包裝物等物品，衛生打掃相較而言不及時，人員進出倉庫頻繁且庫門長時間敞開，造成百貨區部分倉庫中的貨品等物品被老鼠咬壞。

2.3　貨品數量管理中存在的問題

2.3.1　貨品盤點過程中存在的問題。A零售企業城北店的盤點采用的是賬面盤點和現貨盤點相結合的方式，將賬面盤點與現貨盤點的結果進行對比，得出數量上的差異。在現貨盤點中，初盤工作是該由管理該類商品的理貨員來實施盤點。抽盤及復盤由百貨區及其余后勤部門人員參與工作。參與工作的百貨區及后勤部門人員的日常主要工作是負責賣場的日常運營管理及后勤如財務、人事等工作，對于商品的品類區分及貨品的現存數量，貨品的收發、進出庫情況并不了解。在事前沒有接受過與盤點工作相關的培訓，以至于在抽盤工作中出現盤點速度慢，賬面數目與現貨不符，出錯率高等情況。使抽盤工作退化為一種形式、一種表面化的可有可無的過場。

在抽盤工作結束后，抽盤人在盤點表上簽字以確認盤點結果。但這之后的盤點表并不是直接由倉儲主管統一保管，而是各個品類保管員個人保存，導致造成盤點數目被私自更改等一系列問題。

由此，A零售企業城北店在盤點中具體存在的問題有如下幾點：

(1)盤點前期準備工作不足。對參與盤點工作的相關非倉管人員沒有培訓，使得參與抽盤及復盤

的人員對工作具體流程等細節過于生疏。在出現數量不符等細節問題時不知如何處理。

(2)抽盤及復盤工作由其他部門人員參與，其目的主要是防止內部人員私自更改盤點結果，保證商品數量及質量，保證工作的透明度。但是，由于參與的雙方工作人員的交接等細節不到化，復盤及抽盤人員對原有庫存量不了解，容易使復盤及抽盤工作形同虛設，沒有實際作用。

(3)盤點后續工作，如數據的更改、確認不到位，個別管理人員責任心不強，給盤點造成出錯率高，重復作業等問題。

(4)商品盤點明細表在事后沒有及時回收，存在數據安全隱患。

(5)抽盤工作后，抽盤人員與復盤人員的交接不到位。

2.3.2庫存貨品的防盜工作落實力度不夠。A零售企業城北店倉庫防盜任務主要由賣場防損部門負責。防盜的重要時間段是夜間。在夜間各倉庫值班人員除了倉庫保管員之外，還有防損部人員協同值班監督。盡管在人員方面有防損部主要負責，但僅有防損部的管理遠遠不夠。具體原因如下：

A零售企業城北店員工由兩部分構成。一部分是A零售企業內部員工，指的是各基層管理者。另一部分是賣場內各專柜派駐的促銷人員，各專柜人員即是促銷人員。各專柜人員受供應商和A零售企業城北店的雙重管理。

因賣場經營面積的限制，鞋區、小家電區的各專柜將各自不能容納的多余貨品暫時存放在賣場提供的倉庫內，待到有需要時再取出。這種情況之下，倉庫的日常進出人員除了倉庫保管員以外，還有各專柜的促銷人員。人員流動性加強，對在庫品的安全產生影響。因此加強各專柜人員的防盜意識和進出倉庫的人員數量控制十分必要。

2.3.3　貨品的放行時間安排僵化。A零售企業城北店經營規模的不斷調整與擴大，有更多的供應商進入百貨區賣場銷售。供應商及品牌的增多直接為倉儲管理帶來壓力。

以百貨區的服裝、鞋及化妝品區域為例，該三大區域的商品銷售季節性很強。在季節更替的之前和之后的一段時間內，是各專柜補貨、退貨頻率最高的時期。賣場對貨品進出時間的要求極強，不能影響到正常的商品銷售工作。賣場將貨品的放行時間固定安排在每周的兩個上午進行。要求各專柜集中在這個時間段內放行。這種安排可以照顧到大多數專柜的放行要求，但不利于特殊情況的處理。管理不僅要對例行事物的管理，同時也要對非例行事物、非程序化事物的管理。賣場現行的放行制度不能有效地處理非貨品放行時發生的放行需求。往往是在這種特殊情況發生時，管理人員多數是以非放行時間或其他借口為由拒絕放行。導致：(1)專柜庫存品積壓，新品無處放置；

(2)貨品勉強放置，等到下次放行時，要么顧得了銷售而放棄出貨，要么顧得上出貨而放棄銷售，經常是兩者不可得兼。

3　A零售企業城北店倉儲管理對策

3.1　對倉庫內部貨品區域進行合理規劃

倉庫規劃是指對倉庫布局、庫址選擇、倉庫總平面布置、倉庫主要建筑物結構類型、倉庫存儲空間的布局利用以及倉儲設施的合理配置等的規劃。A零售企業城北店倉儲管理應按照倉儲作業的功能特點以及國家質量體系認證的要求，對倉庫內部貨品區域劃分為待檢區、待處理區、不合格品隔離區和合格品儲存區。通過劃分各個區域后，方便倉儲業務處理和倉庫內貨物的安全，從而提高A零售企業城北店倉儲管理的效益。

3.2　定期維護管理，實施5S管理

定期維護管理要做的包括：一方面對劃定后的貨位界線標識定期維護，另一方面對標識標牌定期維護或更新。確保實現實時貨位查詢和貨位動態分配、管理。

5S即整理、整頓、清掃、清潔、素養。需要對全員進行5S培訓，達成統一認識，并形成一種習慣：各類指示明示化；所有物品及設備的擺放明示化、整潔；主動清除各類不需要的東西和行為動作；主動招呼：形成明潔、有序、高效、歡快的工作環境。

3.3　改善并做好盤點工作

做好如下盤點的前提工作是十分必要的。因此要對倉儲貨位及標識管理提出幾點建議：

3.3.1　統一劃定貨位。對所有貨品貨位進行統一規劃，重新劃分，界定劃分依據及間隔，杜絕倉管員隨意編排貨位的情況發生。對于貨物的出入庫進行嚴格的貨位管理，在可能的情況下逐步推廣應用條碼管理技術。

3.3.2　統一標識格式。對物品資料簽統一制作格式和所需填寫的項目內容，逐步探索將條碼引入物資標識，通過掃描商品的條形碼，實現實時查詢其存儲的貨位，同時基于庫存貨位信息分配貨位或動態定義貨位。基于出入庫商品的批量動態地分配人力、物力資源，充分利用資源，提高系統的運行效率，減少資源的浪費。實現庫存實物管理與物資信息管理系統融合，推進實現庫存自動化盤點和精細化管理。

3.3.3　明確標識管理，商品管理條碼化。對標識內容的填寫、維護、更換劃分責任，做到貨位規范化、管理條碼化。條碼是商品的唯一標識，現代商業管理(包括倉庫管理系統)的基礎是商品的條碼化。結合目前的物資管理信息系統，通過開發系統庫存綜合盤點功能，就可以分倉庫、分區、分貨位進行隨機抽查，也可以針對特定類抽查，定期對整個倉庫系統進行全面的盤點。

篇6

    內部報告的內涵及體系

    目前會計準則和會計上通常所稱的財務報告是外部報告。相對于外部報告,內部報告是由企業內部編制,在企業內部傳遞,為企業董事會、管理者和相關人員所使用,滿足企業決策與控制需要,實現企業戰略目標的信息報告。內部報告包括內部報表及相關資料。內部報表是根據企業內部決策與控制需要所編報的成本費用表、資產使用狀況表等,其種類、數量、格式等都可根據公司管理的需要而設計。應當明確的是,對外報告的報表與內部報表的界限劃分受主觀影響較大。如果企業自愿披露一些會計準則強制披露以外的報表,那么,對外報告可能包含上述內部報表。同樣,企業內部決策與控制所需要的信息也必然包括資產負債表、利潤表等所謂外部報告信息,從這個角度看,內部報告也可包括財務報告。

    與財務報告的設計不同,內部報告體系的設計不是由企業外部的會計準則委員會或相應的機構來完成的,而是由企業管理者根據自身決策與控制需求所設計的。內部報告體系建立的理論基礎應是內部利益相關者的相關決策信息需求。在市場經濟體制和現代企業制度下,企業的經營決策可分為資本經營決策、資產經營決策、商品經營決策和生產經營決策四個層次,以此為理論依據,形成了資本經營報告、資產經營報告、商品經營報告和生產經營報告四大內部報告系統。

    1、資本經營內部報告系統。資本經營是指企業以資本為基礎,通過優化配置來提高資本經營效益的經營活動,其活動領域包括資本流動、收購、重組、參股和控股等能實現資本增值的領域,從而使企業以一定的資本投入,取得盡可能多的資本收益。反映資本經營核心目標的指標是凈資產收益率。所以,要實現資本經營目標,一方面要提高總資產報酬率(即搞好資產經營);另一方面要搞好資本運作,降低資金成本,特別是降低負債成本,優化資本結構,用好稅收政策。因此,資本經營報告系統應包括:資產經營報告、資金成本報告、資本結構報告、所得稅報告、EVA(經濟增加值)報告等。

    2、資產經營內部報告系統。資產經營是指企業以資產為基礎,通過合理配置與使用資產,以取得盡可能多的收益。反映資產經營核心目標的指標是總資產報酬率,企業要搞好資產經營,一方面要提高銷售利潤率或商品的盈利能力(即搞好商品經營);另一方面要搞好資產配置與重組,提高資產使用效率,加速全部資產周轉。因此,資產經營報告系統主要包括:商品經營報告、資產結構報告、資產利用程度報告、對外投資報告、資產損失及不良資產報告、資產利用效果報告、資產重組報告等。

    3、商品經營內部報告系統。商品經營是指企業以市場為導向,以一定的人力、物力消耗,生產與銷售盡可能多的商品,取得盡可能多的利潤。反映商品經營核心目標的指標是經營利潤率,企業要搞好商品經營,既要提高營業利潤率,也要擴大銷售規模與水平。其中,增加產量、降低生產成本(即產品經營)是基礎,同時注重產銷平衡、提高商品銷售價格、降低采購價格及相關費用。因此,商品經營報告系統主要包括:產品經營報告、營業收入報告、商品銷售價格報告、市場占有率報告、采購價格報告、管理費用報告、營業費用報告、財務費用報告、營業外收支報告等。

    4、生產經營內部報告系統。產品經營是指企業在統一戰略計劃指導下,以一定的人力、物力消耗,按時、保質、保量生產出一定的產品。反映生產經營核心目標的指標是產值(或收入)成本率。要降低產值成本率,一方面要增加生產,提高產品的質量與價格;另一方面要降低生產成本,包括材料成本、人工成本和制造費用。因此,生產經營報告系統主要包括:商品產品成本報告、單位成本報告、材料成本報告、人工成本報內部報告的價值與應用領域

    明確內部報告的內涵和體系,為我們理解內部報告的價值和應用領域奠定了基礎。內部報告作為提供企業經營管理完全信息的報告系統,對企業預測、決策、規劃、控制、反映、評價都有重要的理論與應用價值,特別是在內部控制、管理會計、財務報告和財務分析領域的應用具有廣泛前景。

    (一)內部報告在內部控制中的應用

    內部報告在內部控制中具有十分重要的地位與作用。企業內部控制從目標角度可分為實現經營活動有效性控制、會計信息相關可靠性控制和遵循相關法規的控制。在這三種控制中,經營活動有效性控制屬于內部管理控制,會計信息相關可靠性控制屬于內部會計控制,遵循相關法規的控制屬于法規控制。企業無論進行何種內部控制,都必須具備控制標準信息和控制報告信息,只有將實際報告與控制標準相比較,才能發現偏差,進而采取措施糾正偏差。

    第一,從內部控制目標看,企業決策與控制所需要的相關和可靠的會計信息,本身就包括對外報告信息和內部報告信息;另外,要實現企業戰略目標、經營目標和作業目標,關鍵在于內部經營管理決策,而內部報告信息的相關與可靠程度將決定這些內部決策與控制目標的實現。

    第二,從內部控制要素看,內部控制離不開內部報告。企業內部控制的要素,無論是控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督控制等五要素,還是內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通、監督控制等八要素,或是控制環境、控制變量、控制標準、信息報告、執行評估、糾正偏差、業績評價、激勵機制、信息溝通、監督控制等十要素,其中的報告信息都是必要和關鍵的要素。

    第三,從內部控制系統程序看,確定控制目標、制定控制標準、編制控制報告、評價控制業績、進行管理激勵是重要的程序和步驟。其中編制控制報告是進行內部控制的中心任務,控制報告實際上是根據控制目標和標準,對實際執行情況進行比較分析形成的報告。而內部報告又是控制報告的有機組成部分。因此,沒有內部報告,就沒有內部控制報告,也就沒有內部控制。

    (二)內部報告在管理會計中的應用

    目前人們主要將管理會計定位于滿足內部管理的會計信息系統,對管理會計內容的劃分有兩種:一是分為完全成本會計、差異會計和管理控制會計;二是分為預測與決策會計、規劃與控制會計和責任會計。雖然從表面上看其定位和劃分都符合會計的本質與內涵,但實質上都是強調如何利用會計信息進行預測、決策、規劃與控制,而不是研究為進行預測、決策、規劃與控制而如何提供會計信息。因此,現在的管理會計學實質上不是會計,也不是會計信息系統的組成部分。筆者認為,作為會計學重要分支的管理會計應是能為組織內部管理者提供決策有用會計信息的系統,它應是基于管理的會計。因此,管理會計改革與完善的方向應是將管理會計置于會計學大框架下進行研究,將圍繞管理會計本質和目標而進行的管理會計的確認、計量、記錄和報告作為基本內容和方法。提供管理會計報告應是管理會計目標與方法所決定的,正如財務會計要提供財務會計報告一樣。

    內部報告體系的建立,一方面是對管理會計理論和方法的創新與完善,解決了管理會計作為會計信息系統應當報告經濟活動及其成果、為決策與控制提供有用信息這一會計本質和目標問題;另一方面是對管理會計實務的規范與完善,解決了管理會計實踐中與財務管理之間的職責不清、任務不明等問題。

    基于管理會計的內部報告(或稱管理會計報告)主要包括企業內部使用的、用于內部決策與控制、評價及溝通的各種會計報表及說明。目前我國企業內部雖然也編制成本報表等,但編制這些報表的主要目的是為最終完成財務會計報告服務,并沒有形成完善的管理會計報告系統。因此,對我國企業而言,管理會計報告不是改進問題,而是創新問題。

    告、制造費用報告、各產品產值成本率報告、技術經濟指標對成本影響報告、廢品情況報告等。管理會計報告的創新離不開管理會計目標,特別是管理會計的相關性。從企業內部經營管理需求看會計相關性,就是要為管理者提供內部決策、控制、評價、溝通所需要的各種信息,特別是會計信息,這為管理會計報告體系及其內容創新指明了方向。筆者從資本經營、資產經營、商品經營和產品經營角度設置內部報告,可以說是對管理會計報告創新與發展的有益嘗試。

    (三)內部報告在財務報告中的應用

    財務報告的可靠性取決于內部報告的可靠性與相關性,只有全面、系統地理解與掌握企業的報告系統,即處理好財務報告與內部報告的關系,才能為決策與控制提供完整的依據。然而,目前無論是企業外部利益相關者,還是企業內部經營管理者,往往都重視和使用財務報告而輕視內部報告。其實,內部報告不僅可以為企業內部經營管理中的決策與控制提供信息,而且對企業外部利益相關者而言,全面、系統、相關、可靠的內部報告對完善財務報告系統同樣至關重要。

    第一,內部報告是財務報告的基礎與補充。財務報告反映的是企業財務狀況和經營成果綜合情況的報告,而形成財務報告的基礎是內部報告中更詳細、更系統的分類信息。所有財務報告信息的基礎往往都來自于內部報告,同時內部報告也是對財務報告信息的補充。

    第二,內部報告的可靠性決定了財務報告的可靠性。內部報告的可靠性對財務報告的可靠性至關重要。通過內部報告體系的建立和對可靠性的重視,一方面為企業自身經營決策與控制提供了有用的信息,另一方面提高了財務報告的可靠性,從而為外部利益相關者進行決策提供了更可靠的信息。

    (四)內部報告在財務分析中的應用

篇7

關鍵詞：沈陽地區 商品住宅 改革

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

1 沈陽地區商品住宅的發展背景

沈陽地區房地產市場發展十分迅速，在90年代末已形成初步的市場格局，特別是商品住宅已有20多年的歷史，開發商對住宅產品的認知程度和研究深度日益深厚。隨著房地產“買房市場”的進一步形成，消費者對住宅產品綜合素質需求也越來越高。在這種情況下，發展商認識到單靠地產概念已很難打動消費者。于是不少發展商把精力投向產品的“原創”上。考慮以專業操作和過程精品的思想來指導開發，以優質的產品和嚴格的成本控制來滿足消費需求，實現企業利潤。這種新型的“開發――營銷”模式，被總結為“產品價值論”，在當時市場背景發展商把策劃當成系統工程，重視項目開發的各個環節、各個方面，尤其是強化前期的市場研究和規劃設計。力求以優質產品來贏得市場，繼而減少房地產市場的“建筑垃圾”。

2 沈陽地區房地產的兩次革命

在商品住宅發展的二十余年內，地產業的兩次革命對商品住宅的類型及定位銷售造成了深遠的影響。

2.1第一次革命：1990――2000

本階段主要是對于住宅類型的探索。地產商首先進行關于用地性質的革命――解決了土地使用權可以買賣出租的產權問題。并初步建立了房地產的法律法規體質，此時商品房市場初步形成，房地產產品第一次以商品的面孔出現，可以在市場上買賣流通，市民對商品房市場有了初步的了解。

2.2第：2000――今天

21世紀后，沈陽房地產進入了真正的市場化階段。之前雖已有商品化市場的雛形，但整體市場不完善，傳統的計劃經濟體制下的分房制度仍然部分存在，屬于商品化程度較強的住宅主要是高檔商品房。這次地產的變革，不僅表現在市場體制的變革、發展商開發觀念的變革等等。也主要表現在如下幾個方面：

（1）房地產全面納入商品化運作的軌道：雖然之前已有市場化雛形，但商品房仍不是主流市場。90年代后，沈陽逐漸從計劃經濟過渡到商品經濟體制，同時房地產業全面進入市場化的轉變，商品房逐漸成為主流市場，個人購房比例明顯上升；（2）實現了住宅產品的飛躍：從材質簡單，做工粗糙，僅滿足人們居住的基本要求，沒有多少風格可言，產品的同質化現象嚴重到后期的引進先進的網絡技術和生態環境概念，強化環境與科技的結合；(3)發展商經營觀念發上了重大變化：房地產開發商一段時間市場的磨練，對房地產產品的商品化屬性有了更為清晰的認識；(4)造就了一批高素質的專業團隊：沈陽地區的房地產發展不僅使開發商的水平得到了提高，與房地產開發的相關專業隊伍也在市場競爭中得到了鍛煉；(5)培育了一批成熟的消費者：人們對各種類型和檔次的樓盤有了鑒賞水平，對于景觀和環境給物業帶來的附加值認識也增強了，消費者也為房地產的開發提出了更高的要求。

3商品房住宅類型的更新

隨著時間的推移，消費者對生活層次的要求不斷提升，商品房的住宅類型也隨著市場日新月異的需求不斷進行著自我更新。

3.1 三代劃分商品住宅

沈陽地區商品房住宅從形式、檔次上有多種分類方法，筆者簡略的從時間上總體將其劃分為三代產品：

（1）粗放型開發的第一代商品住宅

第一代住宅產品無論從開發商、建筑師還是消費者來講，對住宅產品的認知度還都停留在較低層次，對居家概念的認識還比較粗淺，因而產品還比較粗糙。除了喜歡采用注重朝向，采光和通風的實用性布局外，消費者還很關心每個單位的實用率，多數住宅單位面積也都較小，也少見兩個衛生間的配置。窗戶多數是普通玻璃或鋁合金窗，設計較為簡單。1995年以前，沈陽人居水平低、住房從無到有、許多居民對于居者有其屋就已經很滿意了。因此，當時的消費者對住宅關心的問題是住多大的面積，面積大可以多住幾口人，生活也就更為方便。但由于整體收入水平不高，對于大面積豪宅需求較低，多數消費者只能買一些中小型單位，面積大小是衡量當時消費水準的重要因素。1995年后，人們生活水平提高，城市居民已不滿足過去那種狹窄的居住空間，富裕起來的人們開始雇請保姆，家庭也開始添置大屏幕電視以及鋼琴等，這樣對住房的數量和客廳的大小都有了不同程度的要求；

（2） 精細型的第二代產品

第二代住宅已較第一代產品有了質的飛躍，產品的規劃設計、建筑的外觀風格、建筑用料、發展商的經營理念及消費者的鑒賞水平都有很大的提高。建筑開始配備較為高級的貼磚、裝飾品等，甚至于堆砌。這也是市民審美提高，思想改變的的表現，迎合于此，一些休閑、娛樂設施也開始出現在各種小區里；

（3） 生態與科技結合的第三代產品

第三代住宅產品崛起后，對于這一代產品針對于第二代而言沒有劇烈的變化，但是有一些明顯的革新。主要是在規劃方面更為靈活，具備了更有價值的配套設施――不僅僅表現在景觀上，也體現在這個小區的智能化管理上。而在戶型上，大量外來人口的引入，更多新的居住方式的存在造就了開發商針對于各個特點產生新形式的戶型。

3.2 沈陽地區住宅更新原因

沈陽地區住宅三代產品的分類方式只是個人的一種看法。住宅產品為什么要演變，筆者認為主要的原因有如下幾個：消費需求是影響住宅形式的主要因素；不同文化背景的消費對象更培育了一些特定類型的住宅項目――外來年輕人偏愛的小戶型等等；政府的房地產政策也曾影響住宅形式及市場競爭的計劃并激發了住宅形式的變化。

4 商品房住宅的發展前景

未來國內住宅將向何處發展，國內許多專家學者都提出了自己的觀點。《住宅與房地產》的楊有志先生提出的二十一世紀住宅發展將主要呈現“綠色化，規模化，郊區化，智能化，全能化，階層分離和多元化”的七大趨勢，建設部住宅產業化辦公室制定的《商品住宅性能評定方法和指標體系》還制定了3A住宅定性、定量的指標要求，對住宅小區的使用性能、安全性能、耐久性能、環境性能四大體系都制定了評審指標。進一步規范住宅產品的質量體系。未來的住宅發展將越來越向適應消費者多元需求的發展方向邁進。從住宅產品的社會化發展的宏觀趨勢和住宅產品本身特征來看，下一代住宅將呈現趨向居住綠地化、社區規模化、生活舒適化、家庭科技化、設計多元化等幾個發展方向。

住宅產業化已成為房地產市場的主旋律之一，那些不斷涌現的高品質住宅產品則為住宅產業化做出了生動的詮釋。不管怎么說，在過去的二十多年時間里，在沈陽尤其確實發生了一場“住的革命”，這場“革命”還在繼續進行，并有力推動著中國的住宅產業化進程。

參考文獻

[1] 馬荻．需求導向的北京商品住宅發展―房改以來單元住宅平面演進[D]．北京：清華大學，2008

[2] 王煦．西安市商品住宅套型發展狀況分析及需求研究[D]．西安：西安建筑科技大學，2008

[3] 李斌．預期對中國商品住宅市場的影響研究[D]．太原：山西財經大學，2013

篇8

    工商管理的產生是國家出于對市場經濟秩序的構建與其健康發展的目的,主要是通過對市場經濟經營行為的監督管理以及相關執法。通過將強制懲戒與行政教育相結合的方法,達到規范市場經濟的目的,為市場經濟的發展營造良好的環境。

    二、工商管理的職能

    (1)對市場經濟的監管力度。工商管理部門是由政府依法組織,針對市場經濟的自由性,對企業和盈利機構進行監督管理的工作執法部門。工商管理在政府工作中的首要職能就是市場監管,即對社會中的工商企業、外資企業等盈利性機構進行依法監督管理,維護市場的經營秩序,對于企業的違規違紀行為進行依法懲處,調節市場經濟各部分的和諧共處。(2)對市場經濟發展的服務。工商管理的對象是經濟環境中的經濟活動,服務于社會主義的市場經濟建設,通過提高服務性維護和促進商品經濟的良性發展。工商管理可以通過對市場經濟的調節,維護市場經濟的有序運行,服務廣大消費者。

    三、線性規劃在工商管理中的應用

    首先,線性規劃可以用于生產計劃確定后的優化,主要內容包括:(1)合理利用材料問題:在保證生產正常進行的條件下,以最少的材料達到最大的使用效果。(2)配料問題:在原料供應的數量限制下,如何搭配才能獲得最大收益。(3)投資問題:從投資項目中選取最佳組合,使有限的投資得到最大的回報。(4)產品生產計劃:合理利用人力、物力、財力等,使獲利最大。(5)勞動力安排:用最少的勞動力滿足工作的需要。(6)運輸問題:對產品的調運方案進行細致制定,減少運費。其次,線性規劃支持企業未來的決策。管理者必須分析未來的經濟發展趨勢,分析未來的消費趨勢,并預測同行的產銷動向,根據分析結果,確定自身企業的產品價格和促銷策略,然后將這些數據進行線性規劃,得出企業發展的最佳路線。工商企業的生產計劃管理問題分析完全符合線性規劃建模的條件,因此可以運用線性規劃來分析生產計劃方案的優化問題。但是,應用線性規劃的方法對企業的生產計劃問題進行分析,首先必須滿足幾點要求:(1)明確目標函數。生產計劃的經濟分析是一種定量分析方法,以企業利潤作為評價目標值,其最終目的是制定可以使企業利潤最大化的生產計劃決策,因此,企業利潤最大化是生產決策分析的目標函數。(2)明確約束條件。企業的生產能力,原材料,設備使用,市場需求狀況等諸多限制因素與生產計劃分析是密切相關的,這些限制因素就被稱為生產分析中目標函數的約束條件。約束條件對于企業生產計劃分析的影響很大,不同約束條件下,決策分析的結論也會有很大區別。比如,就企業在市場活動中所處的狀態可以分為三種:第一,能力不足狀態,企業的生產能力無法滿足市場需求;第二,能力過剩狀態,即企業生產能力超過市場需求,產品出現剩余;第三,中間狀態,即所謂的收支平衡。企業自身的狀態是不確定的,在三種狀態之間不斷變換。(3)明確產品的單間利潤。單間利潤不僅要考慮到產品的單間收入,還要考慮生產所消耗的各項成本和費用。綜上所述,生產計劃決策分析的基本方法是以利潤最大化為目標,明確未知變量,確定約束條件,然后建立線性規劃模型,最終實現效益最大化的生產計劃。

篇9

物流中心的交易起始于客戶的咨詢、業務部門的報表，而后由訂單的接收，業務部門查詢出貨日的存貨狀況、裝卸貨能力、流通加工負荷、包裝能、配送負荷等來答復客戶，而當訂單無法依客戶之要求交貨時，業務部加以協調。由于物流中心一般均非隨貨收取貨款，而是于一段時間后，予以結帳，因此在訂單資料處理的同時，業務人員尚依據公司對該客戶的授信狀況查核是否已超出其授信額度。此外在特定時段，業務人員尚統計該時段的訂貨數量，并予以調貨、分配出貨程序及數量。退貨資料的處理亦該在此階段予以處理。另外業務部門尚制定報表計算方式，做報表歷史資料管理，訂定客戶訂購最小批量、訂貨方式或訂購結帳截止日。

2．采購作業:

自交易訂單接受之后由于供應貨品的要求，物流中心要由供貨廠商或制造廠商訂購商品，采購作業的內容包含由商品數量求統計、對供貨廠商查詢交易條件，而后依據我們所制訂的數量及供貨廠商所提供較經濟的訂購批量，提出采購單。而于采購單發出之后則進行入庫進貨的跟蹤運作。

3．進貨入庫作業:

當采購單開出之后，于采購人員進貨入庫跟蹤催促的同時，入庫進貨管理員即可依據采購單上預定入庫日期，做入庫作業排程、入庫站臺排程，而后于商品入庫當日，當貨品進入時做入庫資料查核、入庫品檢，查核入庫貨品是否與采購單內容一致，當品項或數量不符時即做適當的修正或處理，并將入庫資料登錄建檔。入庫管理員可依一定方式指定卸貨及棧板堆疊。對于由客戶處退回的商品，退貨品的入庫亦經過退貨品檢、分類處理而后登錄入庫。

一般商品入庫堆疊于棧板之后有兩種作業方式，一為商品入庫上架，儲放于儲架上，等候出庫，需求時再予出貨。商品入庫上架由電腦或管理人員依照倉庫區域規劃管理原則或商品生命周期等因素來指定儲放位置，或于商品入庫之后登錄其儲放位置，以便于日后的存貨管理或出貨查詢。另一種方式即為直接出庫，此時管理人員依照出貨要求，將貨品送往指定的出貨碼頭或暫時存放地點。在入庫搬運的過程中由管理人員選用搬運工具、調派工作人員、并做工具、人員的工作時程安排。

4．庫存管理作業:

庫存管理作業包含倉庫區的管理及庫存數控制。倉庫區的管理包括貨品于倉庫區域內擺放方式、區域大小、區域的分布等規劃；貨品進出倉庫的控制遵循：先進先出或后進先出；進出貨方式的制定包括：貨品所用的搬運工具、搬運方式；倉儲區儲位的調整及變動。庫存數量的控制則依照一般貨品出庫數量、入庫所時間等來制定采購數量及采購時點，并做采購時點預警系統。訂定庫存盤點方法，于一定期間印制盤點清冊，并依據盤點清冊內容清查庫存數、修正庫存帳冊并制作盤虧報表。倉庫區的管理更包含容器的使用與容器的保管維修。

5．補貨及揀貨作業:

由客戶訂單資料的統計，我們即可知道貨品真正的需求量，而于出庫日，當庫存數足以供應出貨需求量時，我們即可依據需求數印制出庫揀貨單及各項揀貨指示，做揀貨區域的規劃布置、工具的選用、及人員調派。出貨揀取不只包含揀取作業，更應注意揀貨架上商品的補充，使揀貨作業得以流暢而不致于缺貨，這中間包含了補貨水準及補貨時點的訂定、補貨作業排程、補貨作業人員調派。

6．流通加工作業:

商品由物流中心送出之前可于物流中心做流通加工處理，在物流中心的各項作業中以流通加工最易提高貨品的附加值，其中流通加工作業包含商品的分類、過磅、拆箱重包裝、貼標簽及商品的組合包裝。而欲達成完善的流通加工，必執行包裝材料及容器的管理、組合包裝規則的訂定、流通加工包裝工具的選用、流通加工作業的排程、作業人員的調派。

7．出貨作業處理:

完成貨品的揀取及流通加工作業之后，即可執行商品的出貨作業，出貨作業主要內容包含依據客戶訂單資料印制出貨單據，訂定出貨排程，印制出貨批次報表、出貨商品上所要的地址標簽、及出貨檢核表。由排程人員決定出貨方式、選用集貨工具、調派集貨作業人員，并決定所運送車輛的大小與數量。由倉庫管理人員或出貨管理人員決定出貨區域的規劃布置及出貨商品的擺放方式。

8．配送作業:

配送商品的實體作業包含將貨品裝車并實時配送，而達成這些作業則須事先規劃配送區域的劃分或配送路線的安排，由配送路逕選用的先后次序來決定商品裝車的順序，并于商品的配送途中做商品的追蹤及控制、配送途中意外狀況的處理。

9．會計作業:

商品出庫后銷售部門可依據出貨資料制作應收帳單，并將帳單轉入會計部門作為收款憑據。而于商品購入入庫后，則由收貨部門制作入庫商品統計表以作為供貨廠商請款稽核之用。并由會計部門制作各項財務報表以供營運政策制定及營運管理之參考。

篇10

關鍵詞：物流園區類型；處理能力；功能設施面積；單位貨物所需面積

中圖分類號：F250 文獻標識碼：A

0 引言

隨著經濟的迅速增長，現代物流業已成為我國經濟發展的重要支撐。物流園區作為社會物流系統的重要組成部分，是近年來我國現代物流業發展中出現的新型業態，對提高物流的組織化水平和集約化程度具有重要意義。由于缺少系統的理論作指導，我國物流園區的規劃和建設帶有較大的盲目性。據統計，全國60%的物流園區未能發揮良好的作用。部分物流園區對自身處理能力的估計出現較大偏差，可能造成場地和設施的閑置，或對周邊的交通環境帶來較大壓力。

目前國內外學者主要是為了預測物流園區規模，而對物流園區物流量進行預測，而對于一定規模的物流園區所能處理的最大物流量的專項研究幾乎沒有。目前對物流量的預測有宏觀和微觀兩種思路。宏觀思路是根據物流量的各種影響因素，包括GDP、進出口總額等，結合適當的數學模型，預測出物流總量，然后根據用地規模與物流量之間的關系，以及第三方物流的發展水平，得出物流園區總物流量。李玉民、李旭宏等[1]用貨運量代替物流量來確定物流園區總規模，從實物量的角度給出物流園區用地總規模的經驗公式。耿勇、鞠頌東[2]從貨運量和支柱產業產量兩個方面構建物流園區用地規模確定經驗方程。

程世東、劉小明[3]在《時空消耗法求解物流園區規模》一文中采取了微觀思路，分析了貨物的種類數、平均周轉時間、周轉量、每平方米倉庫所能夠存儲貨物的體積等因素與占地面積的關系，基于物流園區提供的時空資源與貨物需要的時空資源保持平衡的原理，確定物流園區規模。這種園區面積與貨物量之間的關系比宏觀思路更為具體，預測物流園區處理能力準確度更高，對本文有較大啟發作用。

本文將社會物流園區按功能分成四大類型，即貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型。在已知物流園區總規模和所屬類型的前提下，根據各功能設施用地合理比例和各功能設施處理單位貨物所需要的平均面積，確定各類物流園區不同規模單位時間所處理的物流量。并且對其中參數給出參考值，根據我國物流園區的案例數據分析各類物流園區中各主要功能設施（倉儲、加工、集散、聯運、綜合服務、行政等）用地的合理比例；應用國內外已有的研究成果及我國物流園區案例數據，統計分析各物流功能設施處理單位貨物所需要的平均面積。并且用上海西北物流園區的案例計算驗證計算的方便性和準確性。

本研究不僅能為以后確定物流園區規模提供參考，還可了解現有物流園區的處理能力，方便物流設施的充分利用和園區周邊交通環境的規劃，在理論研究和實踐指導兩個方面都具有重要意義。

1 物流園區分類與功能設施

不同類型的物流園區，其功能設施和貨物情況都不盡相同。本文根據中華人民共和國國家標準（GBT21334—2008）《物流園區分類與基本要求》對物流園區類型的劃分，將物流園區劃分為4大類型：即貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型。

（1）貨運服務型

功能描述：①依托空運或海運或陸運樞紐而規劃，至少有兩種不同的運輸方式銜接；②提供大批量貨物轉運的配套設施，實現不同運輸方式的有效銜接；③主要服務于國際性或區域性物流運輸及運輸方式的轉換。

（2）生產服務型

功能描述：①依托經濟開發區、高新技術園區等制造產業園區而規劃；②提供生產制造型企業一體化物流服務；③主要服務于生產制造業物料供應與產品銷售。

（3）商貿服務型

功能描述：①依托各類大型商品貿易現貨市場、專業市場而規劃，為商貿市場服務；②提供商品的集散、運輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務；③主要服務于商貿流通業商品集散。

（4）綜合服務型

功能描述：①依托產業園區、城市配送、商貿市場等多元對象而規劃；②位于城市交通運輸主要節點，提供綜合物流功能服務；③主要服務于物料供應、商品集散。

據物流與采購聯合會的《調查報告》[4]，全國475家物流園區中，各類園區的比例如圖1：綜合服務型占75%，貨運服務型占18%，生產服務型占3%，商貿服務型占2%，其他2%。由于目前國內物流園區主要以綜合服務型和生產服務型為主，達到93%，生產服務型、商貿服務型和其他類型所占比例不足5%，因此本文的研究主要針對綜合服務型和生產服務型。

物流園區功能設施的分類尚沒有統一的標準，本文將物流園區的功能設施分成以下6種：

（1）倉儲區：主要用于貨物的暫時存放，提供倉儲服務，包括堆場、專業貨倉、立體倉庫、保稅倉庫等。

（2）加工區：主要提供加工服務，包括從事產品的組裝生產和為貨物的流通提供再加工。