導語：如何才能寫好一篇城市房產管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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城市房地產管理辦法完整版全文第一章　總　則

第一條　為了加強對城市房地產管理，維護房地產市場的秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業發展，制定本法。

第二條　在中華人民共和國城市規劃區國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋建筑及構筑物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃拔國有土地使用權除外。

第四條　國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民住宅條件。

第五條　房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法益受法律保護任何單位和個人得侵犯。

第六條　國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章　房地產開發用地

第一節　土地使用權出讓

第七條　土地使用權出讓，是指國家將有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定的年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第八條　城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓。

第九條　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃。

第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地開發的，須根據省級以上人民政府下的控制指標擬訂度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或省級人民政府批準。

第十一條　土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途年限的其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房地產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市，縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第十二條　土地使用權出讓，可采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可采取雙方協議方式。

采取雙方協議方式出讓使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。

第十三條　土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十四條　土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓土地;未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權解除合同，有土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可請求違約賠償。

第十七條　土地使用者必須改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

第十八條　土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預表，用城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用辦法有國務院決定。

第十九條　國家土地使用者依法取得土地使用權，在出讓合同約定使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發地的實際情況給予相應的補償。

第二十條　土地使用權因土地來失而終止。

第二十一條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅地的，應當予以批準。經批準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依法規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用者由國家無償收回。

第二節　土地使用權劃撥

第二十二條　土地使用權劃撥，是批縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅地音交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的期制。

第二十三條　下例建設用的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：

(一)國家機關用地和軍事用發;

(二)城市基礎設施用地的公益事業用地;

(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

(四)法律、行政法規規定的其他用地。

第三章　房地產開發

第二十四條　房地產開發必須嚴格執行城市規劃按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金的百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十六條　房地產開發項目設計、施工、必須符合國家有關的標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十七條　依法取得土地使用權，可以依照本法和有關法律、行下政法規和規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十八條　國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第二十九條　房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的注冊資金;

(四)有足夠的專業技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十條　房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章　房地產交易

第一節　一般規定

第三十一條　房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十二條　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十三條　國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評沽應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十四條　國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十五條　房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節　房地產轉讓

第三十六條　房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為第三十七條　下列房地產，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的;

(二)司法機關和行執機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十八條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已支付部份土地使用權出讓金，并取得土地使用證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定的，報有批準權的人民政府審批。報有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條　房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十一條　房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十二條　出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地的使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同相應調整土地使用權出讓金。

第四十四條　商品房預售，應當符合下列條件。

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條　商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節　房地產抵押

第四十六條　房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十七條　依法取得的房屋所有權連同該屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十八條　房地產抵押，應當憑土地使用權證書，房屋所有權證書辦理。

第四十九條　房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十條　設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優先受償。

第五十一條　房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節　房屋租賃

第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十四條　住宅用地的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條　以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第五節　中介服務機構

第五十六條　房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十七條　房地產中介服務機構應具備下列條件：

(一)有自已的名稱和組織機構;

(二)有固定的服務場所;

(三)有必要的財產和經費;

(四)有足夠數量的專業人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后方可開業。

第五十八條　國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章　房地產權屬登記管理

第五十九條　國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上人民政府房產管理部門核實頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變使用更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十一條　房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十二條　經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍的土地使用權的確認和變更。分別載入房地產權證書。

第六章　法律責任

第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十四條　違反本法第二十九條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可經并處罰款。

第六十八條　違反本法第五十七條規定的，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款;情節嚴重的，由上級機構或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十條　房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

房地產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任;不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

篇2

第一條  為加強城市房屋產權產籍管理，保護房屋產權人的合法權益，根據國家有關法律、法規和政策，結合本省實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本省城市規劃區內國有土地及獨立工礦區范圍內房屋的產權產籍管理。

本辦法所稱城市房屋產權，是指城市房屋的所有權。

本辦法所稱城市房屋產籍，是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙及賬冊表卡等反映產權現狀和歷史情況的資料。

第三條  城市房屋的產權與該房屋所占用范圍內的土地使用權遵循權利主體一致的原則，除法律、法規另有規定外，不得分離。

房屋所占用范圍內的土地，包括房屋占地面積和與房屋相關的土地面積。

第四條  省人民政府建設行政主管部門負責全省城市房屋產權、產籍管理工作。

市（地）、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋產權、產籍管理工作。

房地產管理部門應設立房地產產權產籍監理機構、測繪隊伍和房地產檔案室，對房屋產權產籍進行規范化管理。

第五條  房地產行政主管部門應當依照國家和地方有關房地產管理的法規和政策，做好城市房屋的產權登記管理和產籍資料的管理工作。

第二章  房屋產權登記

第六條  房屋產權登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

房屋產權登記包括總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記和其他登記。

第七條  凡屬房屋產權登記范圍內的房屋權利人（自然人、法人和其他組織）須在限期內到房屋所在地房地產管理部門辦理產權登記，經審查核實后，領取產權證書，憑證依法行使對其房產的占有、使用、收益、處分權利并受國家法律保護。

第八條  申請房屋產權登記，申請人必須填寫申請書，出示個人身份或法人資格證書，并提交合法、齊全、有效的房屋產權原始證件。

自然人申請房屋產權登記，必須使用其身份證件上的姓名；法人、其他組織申請房屋產權登記，必須使用其法定全稱，由其法定代表人申請；共有的房屋，由共有人共同申請；設定房地產抵押權、典權等他項權利的，由權利人和他項權利人共同申請；房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。

第九條  權利人不能親自辦理房屋產權登記，可委托人代辦。委托登記，人應出具委托人簽署的書面委托書及委托人和人的有效證件。登記機關認為必要時，委托書須經公證機關公證。

第十條  共有的房屋，《房屋所有權證》由共有人推舉的執證人收執，其它共有人執《房屋共有權證》。

第十一條  設定房地產抵押權、典權等他項權利的，權利人應自事實發生之日起三十日內到房地產管理部門申請他項權利登記。《房屋他項權證》由他項權利人收執。

第十二條  設定的他項權利期滿后，權利人應在期滿之日起三十日內申請辦理他項權利注銷登記。申請辦理注銷登記，權利人應提交原房屋權屬證書、他項權利證書，相關的合同、協議、證明等文件。

第十三條  設定的他項權利期滿后，若需繼續設定他項權利，權利人應按本辦法第十一條要求重新申請。

第十四條  軍隊、宗教和涉外房屋按國家有關規定執行。

第十五條  經申請批準，下列房屋準予暫緩登記：

（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規定需要補辦手續的；

（三）法律、法規規定可以準予暫緩登記的。

第十六條  下列房屋的登記申請不予受理：

（一）房屋權屬不清的；

（二）違章建筑；

（三）臨時建筑；

（四）其他依法不予核準登記的。

第十七條  房屋產權發生轉移、變更、滅失的，產權人應持有關證件在三十日內辦理產權登記。

新建的房屋，應在工程竣工驗收合格之日起三個月內申請產權登記。

第十八條  房屋產權證書文本由國務院建設主管部門統一印制，由市、縣（市）房地產行政主管部門頒發。

第十九條  省、市、縣房地產行政主管部門要對管轄范圍內的公私房屋定期驗證，并按規定辦理驗證手續。

第二十條  申請房屋產權登記，應交納登記費、勘察丈測費、權證工本費。具體收費標準按國家和省有關規定執行。

第三章  房屋產權管理

第二十一條  房屋產權管理是指房地產行政主管部門依法對各類房屋的產權進行審查、監督和管理。

第二十二條  產權人在領取房屋（包括開發經營企業出售的房屋）所有權證后，才能進行產權轉移。

房屋產權轉移時，該房屋占用的土地使用權隨之轉移。

第二十三條  共同共有的房屋，一般不予分割，法律、法規另有規定的除外；按份共有的房屋，除確實難以分割的以外，允許按照份額分割；土地使用權不能分割的，應維持土地的共同使用權。

第二十四條  房屋設定抵押等他項權利時，應包括房屋占用的土地使用權。

第二十五條  房屋有下列情況之一的，禁止產權轉移或設定他項權利，依法繼承或人民法院判決的除外：

（一）在城市改造規劃實施范圍內的；

（二）在國家建設征用土地范圍內；

（三）其它依法禁止轉移、變更的。

除前款第（三）項外，禁止期限不得超過一年。

第二十六條  直管公房使用的國有土地，由房地產行政主管部門統一申報土地使用權，保持權利主體一致。

第二十七條  合并、分立、撤銷的單位，其房屋產權歸屬已按政策規定作過處理的，按當時的處理結果確認產權；產權歸屬不明的，由其上一級主管部門出具證明，經審查無產權糾紛的，方可確認產權。

第二十八條  單位與個人共同投資建設或購買的房屋，投資多的一方為主權人，收執《房屋所有權證》，其它投資方執《房屋共有權證》。各方均應履行協議、章程規定的權利和義務。

第二十九條  商品房實行預售許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應到當地房地產行政主管部門辦理商品房預售登記，領取商品房預售許可證。

第三十條  房屋產權證書遺失、損壞的，應及時登報聲明作廢并向房屋所在地房屋權屬登記機關申請補發。由登記機關作出補發公告，經六個月無異議的，予以補發。

第三十一條  任何單位和個人均不得虛報、瞞報房屋產權情況，不得涂改、偽造產權證件，不得侵犯他人房屋產權，不得利用房屋和使用的國有土地危害國家利益、公共利益，損害他人利益。

第四章  房屋產籍管理

第三十二條  房屋的產籍管理是指通過經常性的測繪和房屋所有權、土地使用權的登記，不斷修正產籍資料，保證產籍資料的完整、準確、與實際情況相符，有效地為產權管理服務，為城市規劃和建設提供準確數據而對房屋產籍資料進行綜合管理。

第三十三條  房屋產籍由房地產行政主管部門統一管理。

第三十四條  房地產管理部門應建立健全房產檔案、產權轉移、變更申報、檔案資料調閱及房產測繪等管理制度。

第三十五條  房屋的測量，應符合房屋管理和測量規范的要求，準確反映房屋的自然狀況，并繪制符合規范的圖表，為審查確認產權提供可靠依據。

第三十六條  房屋的產籍，應依照房地丘（地）號編制，按房地產測量規范進行。

搞好地籍圖的測繪、補測和修測工作。

房屋地籍圖應體現房屋占地和與房屋相關的土地面積。

第三十七條  房屋產權檔案，應以產權人為宗立卷。宗內文件的排列，可以按照產權的變化時間為序。

第三十八條  房屋產籍，應根據房屋產權的轉移、變更等及時加以調整和補充。

第三十九條  房屋產籍管理應充分應用現代的管理科學，并廣泛采用先進的技術手段。

第四十條  提供利用檔案資料，按照國家有關規定，實行有償服務。

第五章  附則

第四十一條  違反本辦法規定，按國家有關法律、法規進行處罰。

第四十二條  涉外房屋的產權產籍管理，除法律、法規另有規定的外，適用本辦法。

城市規劃區以外國有土地范圍內房屋的產權產籍管理，參照本辦法執行。

篇3

第一條為了規范城市房地產轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市國有土地范圍內的房地產轉讓，適用本辦法。本市城鎮職工根據城鎮住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。

第三條房地產轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規定的從其規定。

第四條房地產轉讓包括下列方式：

(一)買賣；

(二)贈與；

(三)交換；

(四)以房地產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產權屬發生變更的；

(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產權屬發生變更的；

(六)以房地產清償債務的；

(七)法律、法規和規章規定的其他方式。

第五條市房地產行政主管部門主管本市房地產轉讓管理工作。區、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產轉讓管理工作。有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地產轉讓實施監督和管理。

第六條房地產轉讓應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

第七條本市逐步建立房地產交易信息披露制度。市房地產行政主管部門應當會同有關部門定期公布本市房地產交易指導信息。

第二章一般規定

第八條轉讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權同時轉讓。

第九條在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產權屬證書后，方可轉讓。

第十條出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，按照國家和本市有關規定執行。

第十一條下列房地產，不得轉讓：

(一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的；

(二)依法收回土地使用權的；

(三)登記為共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；

(四)權屬有爭議的；

(五)未經依法登記取得房地產權屬證書的；

(六)法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

第十二條按照房屋建筑設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉讓。

第十三條房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉讓按照國家和本市的規定執行。

第十四條共有房地產買賣，在同等條件下，共有人享有優先購買權。

出賣已出租的房地產的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第十五條轉讓已出租的房地產的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。但房地產出租前已依法抵押，為實現該抵押權轉讓房地產的，受讓人不承擔繼續履行原租賃合同的義務。

第十六條已購公有住房轉讓時，可以不征得原售房單位同意。

已購公有住房轉讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業管理等費用。

第十七條房地產轉讓時，除本辦法第四條第(四)項、第(五)項規定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地產轉讓合同應當包括下列內容：

(一)轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；

(二)房地產的坐落位置、四至范圍和面積；

(三)房地產用途；

(四)房地產權屬證書編號；

(五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；

(六)房地產交付的條件和日期；

(七)違約責任；

(八)爭議解決方式；

(九)轉讓人和受讓人約定的其他內容。

第十八條房地產行政主管部門應當應用網絡信息技術，建立和完善房地產管理信息系統；推行房地產轉讓合同網上簽約和網上登記備案。

第十九條房地產轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地產的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。

第二十條房地產轉讓價格由轉讓人和受讓人協商議定，但實行政府指導價的除外。

第二十一條新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套(單元)計價。

第二十二條為保障將來實現物權，房地產轉讓當事人簽訂買賣房屋的協議，可以按照約定向市或者區、縣房地產行政主管部門申請預告登記。

第二十三條房地產轉讓時，房地產轉讓人和受讓人應當依法納稅。

第二十四條房地產轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效后90日內，向市或者區、縣房地產行政主管部門申請辦理房地產權屬轉移登記，并提交下列文件：

(一)房地產權屬證書；

(二)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書；

(三)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；

(四)法律、法規和規章規定的其他文件。

境外法人、組織辦理房地產轉讓登記時提交的文件，應當按規定經公證、認證，并提交經公證的中文譯本。

第二十五條市或者區、縣房地產行政主管部門應當審核轉讓當事人的房地產權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。

對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地產權屬轉移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。

第二十六條房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。

房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。

第二十七條房地產轉讓當事人可以委托律師和房地產經紀機構房地產轉讓或者提供中介服務。

受托人應當忠實、勤勉地履行職責。因受托人過錯給房地產轉讓當事人造成損失的，房地產轉讓當事人可以要求受托人承擔賠償責任。

第二十八條房地產行政主管部門應當歸集房地產開發企業和房地產經紀機構在從事房地產經營活動中的有關信用信息，并按照規定公布。

第三章商品房預售

第二十九條房地產開發企業取得預售許可后，方可預售商品房。

預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得建設用地批準書；

(二)取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；

(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產行政主管部門公布的預售最長期限。

第三十條房地產開發企業申請商品房預售許可的，應當向市房地產行政主管部門提交下列文件：

(一)本辦法第二十九條第二款規定的事項證明文件；

(二)工商營業執照和企業資質等級證書；

(三)工程施工合同和施工進度說明；

(四)包括經備案的測繪成果、房地產開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業服務等內容的商品房預售方案；

(五)已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明。房地產開發企業申請辦理經濟適用住房預售許可的，還應當提交經濟適用住房銷售價格的批準文件。

第三十一條市房地產行政主管部門應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。

對符合本辦法第二十九條規定的，市房地產行政主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定并說明理由。

市房地產行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。

第三十二條商品房預售許可證應當載明下列內容：

(一)房地產開發企業名稱；

(二)預售許可證編號；

(三)預售商品房的建設工程規劃許可證編號；

(四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；

(五)土地的用途和使用期限；

(六)發證機關和發證日期。

第三十三條房地產開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。

第三十四條房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可商品房預售廣告、參加房地產交易展示活動。

房地產開發企業商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產開發企業的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。

第三十五條房地產開發企業在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：

(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；

(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；

(三)不分攤的共用部位。共用建筑面積的分攤情況經公示并與第一個預購人簽訂預售合同后，房地產開發企業不得更改。房地產開發企業與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經公示的共用建筑面積分攤的內容。其他商品房預售時，房地產開發企業應當明示共用建筑面積分攤情況。

第三十六條預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內容：

(一)房地產開發企業和預購人名稱或者姓名、住所；

(二)商品房預售許可證編號；

(三)商品房的坐落位置、結構、層高、建筑層數、陽臺封閉情況；

(四)商品房的用途；

(五)土地使用權取得方式和期限；

(六)預售的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積；

(七)預售的面積和實測面積誤差的處理方式；

(八)商品房附屬設備和裝修標準；

(九)交付條件和日期；

(十)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；

(十一)共用部位、共用設備設施所在位置、用途、交付使用時間；

(十二)申請辦理商品房權屬轉移登記手續的約定；

(十三)違約責任；

(十四)爭議解決方式；

(十五)當事人約定的其他內容。

第三十七條房地產開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地產開發企業應當向預購人返還所收費用。

第三十八條房地產開發企業在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。

第三十九條房地產開發企業預售已抵押的商品房，應當征得抵押權人同意，并將抵押情況以及解除抵押的條件、時間書面告知預購人。房地產開發企業不得將已預售的商品房進行抵押。

第四十條房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣房地產行政主管部門申請辦理預售合同登記備案手續。

第四十一條商品房預售合同登記備案后，房地產開發企業與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協議，并依照本辦法第四十條規定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售合同登記備案手續。

第四十二條房地產行政主管部門應當加強預售項目建設和銷售期間的監管，對房地產開發企業的下列違法行為，應當依法處理并督促其履行義務：

(一)違規交易；

(二)拖欠工程款；

(三)延期交房；

(四)未同步建設配套公共服務設施；

(五)建設工程出現質量問題；

(六)其他不依法履行合同的行為。

第四十三條房地產開發企業應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。

房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

第四十四條預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：

(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；

(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。

轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。

第四十五條房地產開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。

第四十六條商品房竣工后，房地產開發企業應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：

(一)商品房預售面積測繪技術報告書。

(二)商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與依照本辦法第三十五條規定公示的內容一致；根據本辦法第四十三條第二款規定變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發生變更的，還應當提供相應的批準規劃變更的文件。

受委托的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規范進行實測，并出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數據表。測繪單位對測繪成果質量承擔責任。

房地產開發企業應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。

第四十七條預售商品房按照套內建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建筑面積與實測的套內建筑面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，根據實測面積結算房價款。

(二)面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還預購人。

本辦法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

(一)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據實測面積結算房價款。

(二)建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第(二)項的規定執行。

(三)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)、套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的，購房人有權退房。預購人退房的，房地產開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。

第四十九條預售商品房按照套(單元)計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五十條房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：

(一)取得建筑工程竣工驗收備案表；

(二)取得商品房面積實測技術報告書；

(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

第五十一條已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第三十條的規定申請預售許可。原房地產開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。

預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地產開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。

第四章法律責任

第五十二條違反本辦法第十條第一款和第二十九條、第三十條規定擅自轉讓房地產開發項目或者擅自預售商品房的，由市或者區、縣房地產行政主管部門按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

房地產受讓人知道或者應當知道轉讓人沒有取得房地產權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果。

第五十三條違反本辦法第三十三條第二款規定，偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由市房地產行政主管部門依法收繳偽造、涂改的預售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節嚴重構成犯罪的，移送司法機關依法處理。

篇4

關鍵字：房地產 會計信息 失真

一、影響房地產行業會計信息失真的成因

會計信息失真就是指會計信息對它的使用者而言失去了真實客觀性，它可以分為主觀會計信息失真和客觀會計信息失真。客觀會計信息失真是指由物價指數變動、幣值變動，會計原則之間不協調導致主觀方法介入等客觀因素導致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關人員由于利益驅使而人為制造的會計信息失真。導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、對房地產行業會計信息失真的治理辦法分析

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。轉貼于

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

篇5

根據會議的安排，我就全市房產管理工作發個言。主要講兩點：

一、近年來房產管理工作情況

近年來，全市房產管理系統緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進城鎮化進程中，加強行業管理，保持了房產行業良好的發展勢頭。

（一）加大住房建設力度，提高居民居住水平。

撤地設市后，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮化進程的決策，使信陽城鎮化建設進入了快速發展期，信陽房地產業也由此步入了春天，迎來了新的機遇，全市房地產市場保持了快速健康的發展勢頭，住宅需求穩中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經濟發展新的增長點，起到了擴大內需、拉動消費與投資的雙重作用。全市房產管理部門緊緊圍繞房產管理職能，堅持以市場為導向，從城鎮居民住房需求出發，以舊城改造為突破口，采取多種途徑，大力發展住宅建設，切實改善居民居住條件，實現了我市住宅與房地產業發展的新跨躍。主要表現在以下幾個方面：

二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應量的同時，積極推進住房制度改革，取消房改房、經濟適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產權過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實物分配，逐步實現了住房商品化、社會化。

經過幾年的發展，我市城市人均住房建筑面積已達到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。

（二）加強房地產開發管理，促進房地產業持續快速健康發展。

（三）強化物業管理，全面提高物業管理服務水平。

為加強物業管理法制建設，建立健全各項規章制度，房管部門在調研的基礎上提請市政府了《信陽市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《信陽市物業管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業管理招標投標管理辦法》、《信陽市物業管理企業資質管理辦法》等規章制度，制定了《小區業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理委托合同》、《住戶手冊》、《小區文明公約》、《物業管理企業崗位責任制》、《小區物業管理人員守則》、《小區治安保衛管理規定》等示范文本，從而保證了物業管理健康有序的發展。加大住宅小區共用部位、共用設施設備維修基金的歸集和監管力度，截止目前，全市（市區）累計歸集維修基金達800余萬元。

（四）規范拆遷管理行為，確保舊城改造順利實施。

為進一步規范拆遷管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，我局提請市政府了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》、《關于加強對拆除隊管理的若干規定》等規范性文件。今年，我局成立了信陽市房地產價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了

《信陽市城市房屋拆遷貨幣補償基準價及房屋附屬設施補償標準》，已報政府待批。各級拆遷行政主管部門按照“統一規劃、統一拆遷、統一補償標準、統一建設”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續，嚴格按照《條例》和《辦法》要求，對手續完備的發放《房屋拆遷許可證》并在報紙上進行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發放拆遷許可證131份，批準拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。通過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環境有了很大改善。

（五）完善服務硬件設施，規范產權產籍管理。

為了方便群眾辦證，在中心城區、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務大廳，內設房地產轉讓、抵押、商品房預售、商品房合同登記、測繪、收費、發證等十幾個服務窗口，同時還開發使用了房地產市場管理計算機網絡系統軟件，實現了辦證一條龍服務。今年，我局緊密結合實際，采取得力措施，圓滿完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產檔案館建設，累計投資110余萬元，配備了現代化檔案管理設備，進行了《信陽市房屋產籍檔案管理系統》的開發研制工作，建立了規范的檔案管理和查詢系統，實行了辦公網絡自動化操作，完成全市房產檔案的立卷歸檔工作，歸集房產檔案10萬余卷。

總體上看，我市房地產業發展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產業在發展的過程中，還存在房地產開發管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業管理不規范等方面的問題。

房產管理方面。房管機構不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設立了房管局，其余七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔起各縣的房產行政管理、開發企業管理、住宅建設和住房制度改革等重要職能；存在開發項目多家管理的現象，房地產開發在有些地方處于無序狀態;在房地產開發上，個別縣無資質開發，不辦理商品房預售許可證，違規預銷售商品房;住宅小區綜合驗收制度沒有建立和有效實施。

物業管理方面。存在物業管理無資質企業管理、開發商不進行招投標委托管理；有些住宅小區的物業管理未按規定實行抄表到戶，其水費電費仍由物業公司代收，水損、電損由物業承擔，造成了業主與物管企業之間糾紛不斷；公共部位設施維修基金大部分縣尚未收取等。

拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業單位，僅靠收3%的管理費，難以維持正常的工資和工作運轉；大部分縣沒有設立專職的拆遷管理機構，絕大部分是成立領導小組，臨時抽幾個人進行拆遷，對拆遷安置補償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細，造成拆遷補償不盡合理，拆遷安置補償矛盾日趨漸多。

二、當前需要做好的幾項工作

房地產業關聯度高，帶動力強，促進我市房地產市場持續快速健康發展，對于我市全面建設小康社會，加快推進城鎮建設步伐，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需求和促進消費、擴大內需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認真做好以下幾個方面的工作。

（一）加強市場監管，規范房地產市場秩序。

從總體上看，全市房產行業的發展態勢是健康平穩的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應結構相對合理，不存在炒買炒賣現象。目前，全市（含八縣二區）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當。因此，面對信陽的房地產發展，我們還要宏觀把握、理性認識；既要大力調整和改善住房供應結構，又要繼續支持城鎮居民改善住房條件，有效遏制投機炒作。當前，全國各地都在認真貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》文件精神，尤其是東部沿海地區和部分經濟發達的中心城市，都把穩定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩，但也要及早采取措施。對此，我們要認真做好以下5個方面的具體工作。

一是提高認識，加強領導。各縣區要把貫徹國務院關于做好穩定住房價格工作作為當前加強宏觀調控的一項突出任務，不折不扣地抓好落實。二是調控規劃，改善供應結構。房管部門要根據當地城市規劃、土地利用總體規劃、房地產市場供求等情況，會同有關部門編制好本行政區域的房地產開發規劃，并制定出房地產開發年度計劃；要建立房地產開發項目庫，為房地產開發企業選擇開發項目提供服務。三是明確標準，引導住房建設和消費。享受優惠政策的普通住房，原則上應為住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下。四是加強市場監管，規范市場秩序。要加強房地產開發企業和中介機構的市場準入管理，嚴格執行項目手冊制度、項目資本金制度、預售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗收制度。未取得房地產開發資質的企業或個人，一律不準參加房地產開發項目用地的招投標；項目資本金達不到要求的房地產開發項目，不得批準和辦理開工手續；房地產開發企業未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質的費用；開發企業預（銷）售商品房必須實行實名制，簽訂商品房銷售合同后，3日內到房地產主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，金融部門不予辦理“轉按揭”手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

（二）進一步規范物業管理，提高服務水平和服務質量。

隨著我市城鎮住房制度改革的全面推進和城市現代化進程的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權發生了重大變化，人們對物業管理的需求越來越大。尤其是2004年市政府出臺《信陽市物業管理辦法》之后，居民的法律意識普遍增強，推動了物業管理的發展。如何使我市物業管理更加健康、快速、有序的發展，是今后我市物業管理的重點工作。

一是積極開拓物業管理市場。逐步推進各部門、各單位自管房屋的管理與其業主的分離，加快機關、企事業單位的后勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨立法人資格的物業管理企業，進一步推進社會化、市場化、專業化的物業管理方式，積極創造條件推進老城區非小區住宅的物業管理工作，將新建住宅小區、大廈納入專業化、社會化的物業管理，努力擴大物業管理的覆蓋面。二是廣泛進行宣傳，完善配套規章制度。通過宣傳《物業管理條例》和《信陽市物業管理辦法》，進一步提高業主、物業管理企業的法律意識，使物業管理企業及員工能認真執行法律制度，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信于業主。全面推行業主大會制度，嚴格物業選聘招投標制度，建立健全物業管理從業人員資格管理制度，實行開發企業與物業管理 “建管分離”，規模較大的住宅小區要積極取得當地公安機關的支持，積極設立“警務區”。三是加快住宅小區水電管網改造步伐。各物管住宅小區要按規定實行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費到戶。今后，新建住宅小區的房地產開發企業要按抄表到戶的設施要求進行建設，否則，不予驗收，不辦理房產有關手續。未實行抄表到戶的舊有住宅小區，要逐步進行改造，仍由物業公司代收水費電費問題要盡快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴格按照《信陽市住宅公用部位設施設備維修基金管理辦法》規定，加大收繳力度，實行專款專用，嚴格監管。五是提高物業服務質量和從業人員素質。完善物業管理服務標準，建立“質價相符”、“以質論價”的收費機制，以合同約定的方式規范物業管理服務。同時結合物管行業的自身特點，在小區內開展有償服務、親情服務，針對業主的需要，提供家政、代辦、清潔、機電維修等專業化服務，走多種經營之路，增進企業與業主的感情，增強企業發展的后勁，為廣大業主提供一個寬松、舒適、優美的居住環境。

（三）加強城鎮房屋拆遷管理，保護拆遷當事人合法權益。

在我市大力推進城市化和房地產業發展的進程中，拆遷工作有其獨特的地位和貢獻，所發揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區的城市建設特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，并采取切實可行的措施加以解決。一是要充分認識拆遷安置工作的重要性。各縣區房屋拆遷主管部門一定要全面認識做好拆遷工作對于促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫感和責任感；認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，通過細致的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據城市發展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規模。確定拆遷規模一定要和當地的財力以及老百姓的承受能力相適應，以科學的態度為指導，實事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴格執行國家有關拆遷法規規定，明確拆遷主體條件，規范拆遷行為。對拆遷補償資金不到位、拆遷補償安置方案不落實和條件不成熟的項目，一律不能實施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴格依法行政，嚴格拆遷行政許可制度，加強拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷項目必須申請《拆遷許可證》后才能實施拆遷；已辦有拆遷許可證的項目，不得擅自擴大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷項目許可證發放、拆遷評估、拆遷補償等環節的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發揮房地產價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護拆遷當事人的合法權益。

（四）嚴格落實住宅與房地產開發項目竣工驗收制度。

為了進一步規范房地產開發經營行為，加強對全市住宅與房地產開發項目竣工驗收和交接管理，提高商品住宅小區的綜合效益。近期，我局結合房地產開發工作實際，出臺了《信陽市房地產開發（住宅）項目竣工驗收管理暫行辦法》，對房地產開發住宅項目、包括經濟適用房和集資建本資料權屬文秘資源網嚴禁復制剽竊房的竣工驗收，從驗收程序、提供要件和違規責任等方面都進行了明確規定。該辦法對保護消費者和房地產開發經營者的合法權益，具有重要的現實意義，希望各縣區要認真參照執行。今后，對房地產開發的住宅項目，未進行竣工驗收和取得竣工驗收合格證的，開發企業不得通知業主入住，房產管理部門不得為其辦理房屋所有權初始登記手續、他項權抵押登記手續和房屋所有權證。

（五）扎實開展全市房產綜合執法檢查，積極營造良好市場環境。

篇6

20*年*月*日，第546號令廢止了《城市房地產稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括*資企業和組織以及華僑、*同胞，以下統稱外資企業及外籍個人），依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。為了貫徹落實國務院第546號令，做好外資企業及外籍個人房產稅的征管工作，現將有關事項通知如下：

一、加強組織領導，確保政策落實

廢止《城市房地產稅暫行條例》，對外資企業及外籍個人統一征收房產稅，是國務院為深化改革開放和完善體制機制所做出的重要決策，有利于簡化稅制，進一步適應社會主義市場經濟發展的要求；有利于統一稅政，公平稅負，創造和諧的稅收環境；有利于規范稅收征管和納稅服務，強化依法治稅。各地要充分認識對外資企業及外籍個人統一征收房產稅的重要意義，采取有效措施保證國務院第546號令的貫徹實施。要加強對外資企業及外籍個人征收房產稅工作的組織領導，結合本地區的實際情況研究制定貫徹落實的具體工作方案；要主動向當地政府進行匯報，爭取地方領導和相關部門的支持，形成各部門的共識與合力；要密切關注各方面的反映，有針對性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業了解情況、掌握動態，及時研究和解決征管中遇到的矛盾和問題，重大問題要及時向稅務總局報告。

二、加強政策宣傳，完善納稅服務

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網絡、報紙等途徑，將取消城市房地產稅、統一征收房產稅的意義和政策調整的具體內容向社會進行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業及外籍個人了解政策變化的情況和需要向稅務機關進行納稅申報的內容和期限等。要進一步優化納稅服務，加強納稅輔導。基層征收機關要通過發放宣傳材料、設立政策解答窗口、開展納稅輔導等方式，使外資企業及外籍個人盡快熟悉房產稅的稅收政策，掌握房產稅的計算方法、申報方式和繳納程序，幫助外資企業及外籍個人及時準確地進行納稅申報；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認真處理納稅人提出的問題和建議，建立解決問題的工作機制。

三、摸清稅源狀況，強化征收管理

各地要以對外資企業及外籍個人統一征收房產稅為契機，進一步加強房產稅的征收管理工作。要完善房產稅的稅源管理，通過各種方式獲取納稅人、特別是外資企業及外籍個人的房產稅稅源信息，及時更新稅源數據庫；要開展專門的稅源調查，全面掌握房產稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對性地提出加強管理的工作措施；要完善房產稅的征管辦法和工作流程，創新征管手段，切實提高管理質量和效率；要健全和細化房產稅的減免稅管理辦法，嚴格減免稅的審批。

篇7

一、房產檔案工作的特點

（一）法律性

房產檔案是指房地產管理機構在管理活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是房地產行政管理法定職責的體現，是證明權利人與房屋之間權利的原始憑證，具有法律憑證價值。近年來，隨著我國房地產行業的蓬勃發展，伴隨而來的房產交易、抵押、評估、保全、查封等活動日益增多，房地產糾紛呈上升趨勢，房產檔案的利用率迅速增長。房產檔案是人民法院確認房屋權利歸屬、處理房地產糾紛的重要依據，為權利人的產權保護提供了可靠的法律保障，促進了社會的和諧穩定。

（二）社會性

隨著住房消費市場的全面啟動和城市二、三級市場的全面放開，擁有房屋所有權的權利人越來越多，權利人在行使占有、使用、收益、處分等權利時，房產檔案的利用就成為確認交易行為是否合法的必不可少的環節。由此房產交易雙方才會有安全感，房地產市場的運行才能安全有序。

同時，隨著城市化進程的加速，城市規劃、舊城改造、拆遷安置等如果采用傳統的調查測算方法，投入大、周期長且可靠性差。而利用數字化房產檔案信息和館藏實物檔案可以較全面便捷地匯總、統計房屋權屬狀況，既節省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。

（三）價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要地位，隨著房產價值的上升，人們對房地產給予了前所未有的關注。房產檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，直接關系到權利人的經濟利益，房產檔案管理人員必須真實地記錄相關信息，客觀反映房產經濟的運行過程。因此，房產檔案屬于財產檔案，含金量高，具有價值性。

（四）網絡性

在當前信息化時代下，借助計算機網絡技術就可以將產權管理、圖表管理、檔案管理等結合在一起，極大地改變了過去人工收集、整理、歸檔、利用等傳統的檔案工作方式，有效地提高了檔案管理的效率，促進了檔案信息的充分利用。

二、房產檔案管理的當前形勢

（一）法制觀念淡薄，沒有完全依法管理檔案

房產檔案管理如果沒有健全的法制做后盾，檔案管理制度得不到落實和實施，就不能形成科學的管理方法，檔案的安全性和完整性、真實性等就不能得到有效保障，容易出現工作偏差或失誤，出現檔案丟失或者缺損等情況。

（二）房產檔案信息化建設進程緩慢

信息化、數字化、網絡化是當前房產檔案的管理趨勢，構建信息數據庫和檔案數字化管理系統，已經成為現代化房產檔案管理過程中不可或缺的部分，傳統手工的檔案管理方式已經不能有效地保障檔案管理水平。但目前房產檔案信息化建設進程緩慢，多地普遍存在著現代化管理模式和傳統手工管理模式并存的形式，沒有建成完整的信息數據庫，增加了檔案信息的安全隱患。

（三）檔案工作人員素質較低

房產檔案管理需要一支既有一定檔案專業知識又有一定測繪、法律等相關知識的管理隊伍，而當前的檔案管理工作中，工作人員大都沒有進行過專業化的培訓，非專業人員的管理導致了檔案管理方式的不科學。部分地區由于檔案管理人員待遇較低，有的人員不能安于工作，不認真鉆研業務，甚至存在想轉行或調動的想法，從而嚴重影響了檔案資料的管理、利用和發掘，影響了檔案的質量，降低了檔案的利用效果。

三、加強房產檔案規范化管理的措施

（一）加強制度建設，制定科學、統一、切實可行的檔案管理制度

科學有效的管理制度是房產檔案管理工作順利開展的先決條件，是加強檔案管理水平的有效途徑。從目前檔案管理部門工作狀態和運行方式來看，檔案工作效率低下，很大程度上是因為缺乏有效的制度監督，從事管理工作的人員積極性低，缺乏工作熱情和創造性。因此，房產檔案管理部門應當首抓制度建設，建立有效的競爭機制，提升工作人員的危機意識和競爭意識，將工作績效同獎懲制度結合，激發工作人員的熱情和創造力，從而提升房產檔案管理水平。

連云港市房屋產權管理中心檔案室成立于1989年，在20多年的檔案管理工作中，檔案室嚴格按照《檔案法》的規定，結合實際情況制定了《檔案立卷歸檔制度》《檔案庫房保管制度》《檔案查詢利用制度》以及《檔案管理人員職責》《建檔人員職責》《接待人員責職》等崗位責任制。2008年《房屋登記辦法》實施后，針對檔案管理中出現的新規定、新要求，又制訂了《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》《連云港市房屋權屬登記信息查詢暫行規定》等技術規范。同時在工作中根據業務需要，對新出現的帶有普遍性的問題及時制定業務標準，確保各項工作的規范性和嚴密性，于2009年順利通過檔案工作目標管理江蘇省五星級認定。

（二）切實做好房產檔案的收集工作

收集工作是房產檔案規范化管理的首要環節，也是整個工作流程中最為基礎的工作，只有確保房產檔案資料的完整性和真實性，才能為后續工作的開展奠定堅實的基礎。檔案收集要做到登記材料內容完整、準確，能全面、真實地反映房地產的本來面貌，反映物權的歸屬、沿革、變動等情況。收集的各類登記材料要系列化，能完整地反映房地產權利狀況，使之成為有應用價值和長久保存價值的檔案。

為了提高房產檔案收集工作水平，應該嚴格按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的要求，建立完善的管理制度，明確各個崗位的職責以及工作流程，對收集檔案的范圍、分類等做出細致的劃分。要加強與各個業務部門的聯系，做好檔案資料的移交工作，確保檔案資料收集工作的順利開展。

連云港市房屋產權管理中心檔案室在收集檔案的過程中，嚴格按照《連云港市城市房屋權屬檔案管理實施細則》的要求，從受理、審核、登簿、發證等各個環節按歸檔范圍和歸檔要求收集、制作登記資料，力求文件材料的形式、規格、技術指標等達到高度一致，保證凡屬歸檔范圍內的各種形式的文件材料都要收集齊全。同時，對每卷檔案在整理前先檢查驗收，缺件、錯件檔案以及內容不完整、字跡不清晰等文件予以退回，杜絕不符合標準的檔案入庫。

（三）認真做好房產檔案的整理工作

房產檔案資料收集之后，應按照《房屋登記辦法》《城市房地產權屬檔案管理辦法》等相關法規的規定，將應當歸檔的登記材料按內容和形式進行排列編號，編制目錄、封面并移交進行集中統一保管，形成系統的資料庫。

在檔案整理過程中，要嚴格按照檔案資料管理的規則操作，對登記材料要按照“一宗一卷”即“每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”的規定立卷，卷內材料要按《房地產登記技術規程》的規定進行排序、編寫頁碼、編寫卷內目錄和備考表等。紙質檔案裝訂時應將材料上的金屬物全部剔除干凈，對破損或者幅面過小的材料應采用A4白襯紙托裱，幅面大于A4的材料，應按A4大小折疊整齊，并預留出裝訂邊際。卷內文件材料裝訂應整齊美觀，不得壓字、掉頁，不得妨礙翻閱。

（四）加強房產檔案的動態管理

房產檔案的動態性是房產檔案最顯著的特點。房產檔案形成后，房地產的權利和房地情況并不是固定不變的。為了保證房產檔案信息的準確性和及時性，需要采用動態管理方式，根據產權人的變化、房屋現狀的變更來補充新材料，更改房產檔案中的簿、檔、圖等，以確保房產檔案信息的真實性和系統性，使房產檔案成為“活”檔案。

（五）加強房產檔案的信息化建設

1.提升檔案信息化的認識

科學技術高速發展的今天，傳統的管理方法和手段已經無法適應房產檔案管理工作的需求，需要依靠計算機軟件進行檔案管理，依靠網絡、計算機、掃描儀等現代化設備進行檔案的檢索與存儲。因此，房產檔案管理工作人員要充分認識到檔案信息化建設的重要性，認識到檔案管理信息化是房產檔案管理的有效途徑。

2.打造房產檔案信息系統

打造房產檔案管理的信息化，首先要完善房產檔案管理信息系統，把房產交易系統與房產檔案信息系統進行對接，交易信息同步于檔案系統中，同時利用掃描儀等設備把相關圖像信息導入交易信息系統中，運用技術軟件進行整合和調閱，形成準確、完善的房產檔案數據庫。

連云港市房屋產權管理中心非常重視檔案管理信息化建設，按照住建部“房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準及考核辦法”的要求，建立了一個集錄入、掃描各種類別和密級的房產檔案系統，使紙質檔案圖像化，實現了電子化的集中存儲、索引、管理、查詢等。在充分考慮房產交易業務的前提下，結合檔案電子化的發展趨勢，在產權產籍管理系統中專設檔案管理模塊，檔案工作的各環節都運用計算機進行管理，達到收集、整理、掃描、編目、備份、統計、查閱等全由信息系統操作，極大地提高了工作質量和效率。

3.建立檔案數據分析系統

通過信息化，建立一整套房產檔案數據分析系統，管理人員能夠從不同角度對數據進行分析、整理，對房地產市場的發展做出合理預測，便于相關職能部門科學決策，及時調控，減小風險，有效地維護房地產市場的健康發展。

（六）提高檔案管理人員綜合素質水平

首先，要對管理人員進行有針對性的培訓，加強檔案學知識、法律知識和房地產相關業務知識的學習，掌握行業動態、新規，提高專業素養和知識水平。

其次，要注重復合型人才的培養。檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網絡技術又精通檔案業務的復合型人才，無論是系統軟件的選購、研發還是信息化的具體實施、維護，都需要人才的支撐。檔案部門除引進計算機專業技術人員外，還要加強在職檔案管理人員的計算機知識培訓，做到能夠熟練操作計算機和檔案管理軟件，掌握房產信息資料的錄入、分類、檢索等程序，提高檔案的存儲和處理能力。

最后，房產檔案管理是一項細致繁瑣的工作，需要檔案管理人員具有強烈的責任心和使命感，認真對待工作，確保房產檔案信息化建設的順利開展。

參考文獻：

1.齊劍茹.加強房產交易中心檔案管理工作的措施.東方企業文化.2015.23

2.王歡.對做好房地產交易管理中心檔案工作的思考.東方企業文化.2015.24

篇8

    一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義

    (一)商品房預售合同備案登記的效力

    自1995年《城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產管理法》第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務院頒布的《城市房地產開發管理條例》、1994年建設部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預售管理辦法》中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規定了預售方進行合同備案登記的義務、時間及辦理登記備案手續的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

    僅從商品房預售合同登記相關規定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質和效力,學界對此也有爭議。

篇9

第二條  本辦法適用于市南、市北、臺東、四方、滄口五區，各縣級市、嶗山區、黃島區的城區和青島經濟技術開發區。

第三條  市房產管理局是本市房屋修繕工程質量監督管理的行政主管部門。

市房屋修繕工程質量監督機構具體負責市南、市北、臺東、四方、滄口五區內的房屋修繕工程質量監督管理工作；各縣級市、黃島區、嶗山區、青島經濟技術開發區的房產管理部門，具體負責本轄區內的房屋修繕工程質量監督管理工作（以下統稱質監機構）。

第四條  質監機構的主要職責：

（一）貫徹執行有關房屋修繕工程質量監督管理的法規、規章和政策；

（二）對房屋修繕工程質量實施監督管理；

（三）負責對房屋修繕單位質量檢查人員的培訓、考核，監督和幫助房屋修繕單位建立健全質量保證體系；

（四）參與房屋修繕工程中采用和推廣新材料、新工藝的試驗和鑒定；

（五）審查認定房屋修繕工程質量等級；

（六）負責房屋修繕工程重大質量事故的處理。

第五條  質監機構應配備熟悉專業技術標準、具有一定的實踐經驗、責任心強、辦事公正的工程技術人員為專職質量監督員（以下簡稱質監人員）。

第六條  實施房屋修繕工程質量監督的范圍為大修、中修五十平方米以上的房屋修繕工程。

房屋修繕工程質量監督必須嚴格按照國家、省、市有關規定和技術標準、規范進行。

第七條  凡屬質量監督范圍內的房屋修繕工程，建設單位無質量監督能力的，須在開工前十五日內到質監機構辦理質量監督手續，提交全套施工圖紙、預算或概算書、施工合同副本等。

建設單位辦理質量監督手續，須向質監機構繳納工程造價千分之四點八的質量監督費。質量監督費列入工程成本。

第八條  質監機構收取質量監督費應專立帳戶。質量監督費主要用于質監機構的日常支出和與質量監督工程有關的開支，不得挪作它用。

第九條  質監機構對辦理質量監督的房屋修繕工程，應審查房屋修繕單位的資質和開工條件，并在建設單位辦理質量監督手續后七日內確定專職質監人員，負責該工程的質量監督工作。

從事房屋修繕施工的單位，必須是經建設行政主管部門批準并持有《企業資質等級證書》或《企業資質審查證書》的施工企業，或經資質審查合格并取得《房屋修繕資質等級證書》或《資質審查證書》的企事業單位。各區、縣級市按規定權限審批的房屋修繕單位，須報市房產管理局備案。

第十條  質監機構須按國家、省、市有關規范及規程和驗評標準，對房屋修繕工程質量全面進行監督，同時，重點做好隱蔽工程及關鍵部位的施工質量的監督。質監人員應不定期地進行現場抽查，做好記錄，檢查有關資料。

房屋修繕工程竣工后，由房屋修繕單位會同建設單位進行初驗，并整理有關資料及初驗質量等級。填報竣工工程驗收申報表報質監機構；質監機構應在接到驗收申請之日起七日內正式驗收。凡未經質監機構驗收或經驗收不合格的工程不得交付使用，建設單位不得辦理工程竣工結算。

第十一條  質監機構對經驗收屬優良、合格的房屋修繕工程，應發給房屋修繕工程竣工驗收證明書；對經驗收屬不合格工程或分部、分項不合格工程的，應通知房屋修繕單位返工；對其中雖不符合驗收標準，但無結構隱患，基本滿足使用功能的工程，可按“不符合標準”工程進行驗收，責令房屋修繕單位按不合格分部、分項工程直接費的20－30％，做為經濟賠償，退還建設單位。

第十二條  房屋修繕工程所用的原材料、建筑構配件必須具備合格證。無合格證或不合格的原材料、建筑構配件一律不得使用。

第十三條  房屋修繕工程發生重大質量事故，房屋修繕單位必須在二十四小時內報告質監機構。質監機構應在接到報告后，二十四小時內派員赴現場調查處理。

第十四條  質監人員有權持證進入房屋修繕工程施工現場進行質量監督檢查；建設單位和房屋修繕單位必須如實提供情況和必要的資料。

質監人員應依法保守被檢查單位的技術、業務秘密。

第十五條  對嚴格遵守房屋修繕工程質量的有關規范及其他規定，工程質量優良品率較高的房屋修繕單位，由市房產管理局給予表彰和獎勵。

第十六條  對忽視工程質量管理或有其他違反本辦法有關規定行為的，由房產行政主管部門或其委托的質監機構按下列規定予以處罰：

（一）不按規定辦理質量監督手續的，除責令其補辦有關手續外，對建設單位和修繕單位分別處以二百元至一千元的罰款；

（二）違反有關質量標準或操作規程的，責令其整改，可并處以五百元以下的罰款；

（三）偷工減料、偽造或涂改技術資料的，處以200元至1000元的罰款。

對施工質量低劣的房屋修繕單位，由房產管理部門責令改正，并視情節輕重，予以警告或處以30000元以下的罰款。

對違反本辦法規定的單位的主要負責人和主要責任人，可并處五十元至二百元的罰款。

第十七條  質監機構作出的行政處理決定，應制作行政處理決定書，并送達當事人。

罰款上繳財政。

第十八條  當事人對質監機構的行政處理決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議或提起行政訴訟。

第十九條  質監機構工作人員應嚴格遵守有關法律、法規和政策規定，堅持原則，秉公辦事。對玩忽職守、弄虛作假、徇私舞弊、索賄受賄的，由有關部門給予行政處分和經濟處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條  本辦法具體執行中的問題，由市房產管理局負責解釋。

第二十一條  本辦法自之日起施行。

青島市人民政府關于修改部分政府規章行政處罰等條款的決定

（1998年8月24日  青政發〔1998〕137號）

全文

根據《中華人民共和國行政處罰法》和有關法律、法規的規定，現決定對《青島市城市房屋修繕工程質量監督管理辦法》的行政處罰等有關內容作如下修改：

1、第十六條第一款修改為：“對忽視工程質量管理或有其他違反本辦法有關規定行為的，由房產行政主管部門或其委托的質監機構按下列規定予以處罰：

……“

2、第十六條第一款（三）項修改為：“偷工減料、偽造或涂改技術資料的，處以200元至1000元的罰款。”

篇10

【關鍵詞】城市郊鄉房屋產權登記法律探索

一、城市郊鄉集體土地上房屋發證問題的由來和法律現狀

隨著城市化進程的不斷加快，城區面積的日益拓展，一些城市郊鄉村組整體納入城市規劃。正如某著名境外學者所講的那樣，“整個中國就象是一個大工地”，城市建設用地的規模擴展大幅度地介入了城市郊區農村集體所有制的土地，這就形成了目前這種局面：城市土地存在兩種所有制類型，一種是國有制土地，另一種是“在城市中生活，身份是農民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規模的進一步擴張，后者有加速擴大的趨勢。這樣，與這些“城市農民”生活緊密相關，甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進行產權保護，是否應該進行產權保護，就成為城市房地產行政管理機關面臨的一個無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規定：城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。第十條規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。

我國《城市房地產管理法》第二條規定：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”明確指出了該法調整的范圍即城市國有土地上的房地產法律關系。

建設部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》，第二條規定：本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。第四十條規定：在城市規劃區外的國有土地范圍內的房屋權屬登記，參照本辦法執行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產市場的持續快速發展，建設部于2001年8月15日對《城市房屋權屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規定：本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。第三十九條規定：本辦法第二條規定范圍外的房屋權屬登記，參照本辦法執行。這就給城市郊鄉集體土地上的房屋權屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現有的關于土地權屬問題的基本法律規定，

二、城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記的法律特點：

和城市國有土地上房屋相比，城市集體土地上房屋有以下特點：(一)建筑密度大。在城市建設房屋有規定的間距要求，建設單位為了保持經濟上的合理性，就會把房屋建得比較高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面設計。在農村建設房屋沒有規定的間距要求，建造人為了保持經濟上的合理性，就會房挨房、門對門，盡量先把地皮占滿，因而也就沒有了造型，沒有了配套，沒有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容積率卻并不是很大。(二)建設標準低。城市房屋建設要遵守國家既定的建筑設計和施工標準，參與各方分工很細，出現質量問題要按規定追究責任。農村房屋建設一般并不按照國家規定的施工標準進行，許多房屋甚至連設計圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結合自己的施工經驗組織建設，出現質量問題時責任很難分清，甚至連責任主體都很難找到。更有甚者，所有人一旦發現房屋容易出租，不經過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設狀態必然使房屋的建設標準很低，上水、下水、通風、采光、電力荷載、采暖等都成問題，消防、社區配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態。

我國房屋建設管理的現實狀況是，城市截然不同于農村，在城市建設房屋有非常復雜的程序，要蓋幾十個甚至上百個章，但是在農村非常簡單，取得宅基地以后，幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農村的土地總的來說比較便宜，而且人皆有愛美之心，村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格，與鄰里間保持某種程度的協調。這是遠郊農民的一種普遍心態，但是對于“城市農民”和近郊農民來說，講究美麗和協調是要損失鈔票的，他就不愿意了，他就會隨心所欲地以擴大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農村房屋建設的現狀來分析，他并不違法，至多只是違反了村里的鄉規民約，其他的村民也都會這么看，也都會這么干。但是按照城市房屋建設的要求來分析，這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設房屋連一個章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農民”都認為在自家的宅基地上建房子，愛怎么建就怎么建，而且所有的“城市農民”都可以從這種“共識”中獲益，加之“冰凍三尺，非一日之寒”，這種“共識”已經存在了這么久，現在城市建筑管理和規劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說，如果把這些房屋按所有制關系定性為農村房屋，大體可以說它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把這些房屋界定為城市房屋，則可以肯定它是違章建筑，是非法的。難就難在人們缺乏將它確定為任何一種的強有力的依據和勇氣。

總之，農村的建房管理狀態比較松散、寬泛，這是和農村的土地價值狀況相適應的。城市土地價值比較昂貴，它是和城市比較嚴格的規劃管理和建筑管理狀況相適應的。“城市農民”在城市建設房屋，卻運用農村比較松散、寬泛的建房管理規定來蓄意放大自己的自，并形成了一個大一統的既得利益群體。

三、城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記亟待立法

在城市國有土地上實施房屋發證沒有任何法律困難，正象前文描述的那樣，1980年以前，對城市國有土地上的房屋發證和對城市房屋發證是同一個概念。為什么要偏偏對城市房屋發證而不對農村房屋發證的原因，正是因為城市房屋價值量大，產權穩定性不比農村。從這個意義上說，房屋發證機關就是要對那些價值量大的房屋發放房產證。這樣，隨著城市規模的擴展，原先處于郊區集體土地上的房屋已經被包含在城市范圍內時，經濟和社會發展規律必然促使人們研究和探討城市集體土地上房屋的產權證發放問題。理由很簡單，人們最終是要對價值量大、產權穩定性不高的房屋產權進行登記保護，而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環境和社會環境下尋找實現城市集體所有制土地上房屋登記發證的各種理由。

(一)保護產權人利益的需要。農民的法律意識逐漸增強，他們省吃儉用建設房屋很不容易，房屋既是他們不可缺少的生活資料，也是他們擁有的價值量最大的私有財產，希望通過法律加強和保護自己的合法權益，以便代代相傳，不受侵犯。

(二)城市房屋統一管理的需要。城市房屋都應該統一發證，只有這樣做才是公平，才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就應該發證。

(三)已經具備了一定的政策基礎。具體有兩點：一是國務院頒發的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二十八條規定，“縣級以上人民政府建設行政主管部門，應加強對村莊、集鎮房屋的產權、產籍管理，依法保護房屋所有人對房屋的所有權，具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”其中的產權產籍管理自然包括房屋發證的內容，因而這一條可以做為登記機關開展城市集體土地上房屋登記發證的政策依據。另外：建設部修訂的《城市房屋權屬登記管理辦法》第二條規定：“本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。”附則里有一條規定，“本辦法第二條規定以外的房屋權屬登記，參照本辦法執行。”這就給城市集體土地上房屋發證問題留下了一個口子，即可以參照城市國有土地上的房屋發證來執行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設規模，緩解拆遷改造的難度。目前拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”，認為通過房屋發證就可確認哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時就可以不補償或降低補償標準，從而降低拆遷成本。

四、實踐中已經出現的操作模式

這幾年各地也都試點性的開展了城市郊鄉集體土地上房屋的發證工作，在一些地方還取得了一定成果。總結其操作模式，有以下三種類型：

(一)在縣域范圍內開展，主要是在縣城開展。凡是在這個范圍內開展這項工作的，都有一定的歷史淵源，相關部門之間已經形成了一些相互監督制約的關系，就是這種監督制約關系的書面憑證資料形成了房屋產權登記的要件。但是深究起來，其中不乏當地“土政策”的痕跡，經不起國家政策方面的認真推敲，基本沒有推廣價值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內開展工作。這種做法往往具有試點性、探索性的特點。普遍方法是找一些經濟基礎較好的，有一定代表性的地區做試驗，與當地區級政府合作，爭取他們的理解和支持。操作風險比較小。從實踐來看，暴露出的問題也不少，核心是要件難確定或沒有要件，審核標準難以把握，突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規定范圍內開展工作。這個階段一般是作為對試點階段表示認可的情況下才可能出現的，說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個可操作性的標準。至此，也就完成了由試驗階段走向全面展開階段的一個完整的法定程序，按說這時開展這項工作應該不會再有什么問題。但是我們了解到，在有些城市，即使到了這個階段也仍然被迫停了下來，充分說明目前情況下開展這項工作難度很大。

五、存在的法律問題

總結城市集體土地上房屋發證工作的各種困難，可概括為以下幾個方面：

(一)申請要件難確定。土地證是一個必收要件，但是目前在城市集體土地上建設房屋跟在遠郊農村集體土地上建設房屋一樣，處于失管漏管狀態，無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的規定，登記機關對所發產權證的合法性還要承擔法庭舉證的責任。

(二)審批標準難確定。由于房屋利用價值頗高，受利益趨使，城市集體土地上的房屋建設密度很高，建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作，按照分門別類的常用工作方法，試點城市在具體操作中都規定了內部掌握政策界限。但是這個界線，只能是粗線條的，而且是不可能保密的，這就使得各產權人會根據自己的現實狀況，盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達到政策上限的地步，造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面，影響了社會安定，脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽，許多集體土地上的房屋事實上已經以較低的價格進入市場，買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體，進行城市集體土地上房屋產權登記發證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產權確認問題，按政策確認其為非法買賣，則將其逼上困難的境地；確認其合法又沒有政策支持，即使要補辦相關手續也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標準難掌握。《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但是由于農民家庭分戶有一定的靈活活性，這一政策便有了很大的規避空間，很難在實踐中得到貫徹落實。

(五)登記收費難。收費困難，工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關城市郊鄉集體土地上房屋權屬登記的法律法規，為發放集體土地上的房屋產權證提供法律依據。

(二)在農村轉戶(農轉非)地區及時辦理轉戶以后國有土地上房屋產權證。

(三)緊緊跟隨城市內部存在集體土地的地區拆遷改造和城中村改造的步伐，及時處理好已改造地區的房產證發證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發證問題的治本之策，第二、第三條建議的著眼點在于及時縮小城市集體土地的范圍和數量。

參考文獻：

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》，1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》，1999年1月1日施行