高校房地產管理范文
時間:2024-01-17 17:19:34
導語:如何才能寫好一篇高校房地產管理,這就需要搜集整理更多的資料和文獻,歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文,供你借鑒。
篇1
近年來,伴隨著高校的擴招與合并,高校的房地產管理越來越復雜。而利用信息技術進行管理創新也成為高校提高房地產管理水平的重要手段。
基于此,全國高校紛紛與科研機構、企業合作,研發出了房地產資源信息管理系統。希望通過對校園網絡、人力、財力、物資等相關元素的投入和綜合利用,將原來單一的、分散的、不成體系的信息、技術、硬件設備,與高校房地產資源有機整合,形成人機互動、資源共享、組織嚴密的優質高校房地產信息管理架構。
信息化管理好處多
高校房地產管理的性質與用途和一般的商品房有著明顯的區別,因此對于它的管理也顯得很特別。
目前,許多高校的房地產仍采用圖紙、賬表、登記冊為基礎的手工辦法進行分開管理,這樣不僅使各種圖紙、賬表和登記冊大量堆積,還容易出錯。
顯然,在信息化時代這種手工管理的方法已經過時。如今,各高校陸續采用了房地產信息化管理手段。
所謂房地產信息化管理就是在房地產管理活動的各個環節全面開發和應用信息技術,開發適合本單位的管理軟件,廣泛開展信息資源生產、收集、利用以及增值服務,借助計算機和校園網絡對房地產數據文件進行管理,再將單機的信息管理以網頁的形式,提高高校房地產管理工作效率服務水平,或延伸拓展到校園網絡平臺上,建立高速有效的信息互動平臺,便于多用戶使用管理及信息查詢。
其特點是以網絡為基礎,做到可以通過校園網完成各種數據信息的傳送與交流,從而為管理者和使用者提供在線信息服務。具體表現是:首先,將高校的房地產分類信息登記,其中包括各個校區的教學樓、辦公樓、學生公寓樓、科研樓等資產;其次,統計建筑物的使用情況,包括建筑面積、使用面積 、占地面積、使用單位和個人等;最后,統計調整信息,包括房屋建筑結構和面積的使用變更、接收學院辦公和科研用房變更,實驗室增減,其他房屋的調整等信息等。
雖然整個高校房地產信息化的管理紛繁復雜,但是如果成功,將大大提高院校工作效率。
比如,實現了文字信息與圖形信息的統一管理,以及房地產管理的人機互動、資源共享,就可以準確地進行高校房地產數據的可視化管理和計算機系統統計功能,可以方便、直觀、立體的把握校區空間結構。
如此一來,不但可以迅速及時地為教職工提供有關住房政策、公積金繳存、購房補貼等相關信息,還可以為學校各部門提供詳實的學校房屋建設、使用的基本信息,方便各部門開展工作。而當學校領導了解到房屋使用情況的全面信息后,更有助于重大問題的決策。
管理不易 系統待完善
雖然,高校房地產信息化管理至關重要,但是,目前來看,國內很多高校在房地產信息化管理上還存在著很多問題。
首先,很多高校名義上擁有房產信息管理機構,并有領導和工作人員擔任機構組長和成員。但在實際工作中,大多數高校采用的并不是專人負責房產信息管理工作。機構成員不僅肩負其他工作,對于房產信息化管理軟件的使用也不甚熟練,這就造成了機構工作效率低下、出錯率高、形同虛設。
其次,長期以來學校在房地產管理工作中一直沿用過去的管理模式,即職能處室一家“管”。這種粗獷的管理模式已經不適應學校各項工作的交叉開展,以及房地產信息化管理工作的精細化要求。它的弊端是二級單位各自為政,房屋調整不經過學校管理部門、互不溝通,使管理部門掌握的用房情況不真實,從而造成學校的一些決策依據不準確,使有限的房屋資源不能合理使用。
除此之外,高校房地產信息化管理還存在經費一次性投入、無可持續性;相應工作設備陳舊;缺乏設備更新和后期維護等問題。
其實,高校房地產信息化管理是目前信息化社會大背景下一個較為新穎的管理方式。它需要運用多種手段,將人力、物力、財力調配得當。而要提高高校房地產的綜合管理水平、提高房地產資源利用率,為高校的發展提供幫助和保障,使高校房地產工作能夠更好地適應社會發展趨勢和要求,有很多新的思路與方法。
實踐新思路
針對高校房地產管理存在的問題,應該從大局著眼,本著為高校工作正常運轉的目的,筆者認為主要可以從幾個方面著手考慮并解決。
其一,改進管理模式。為了克服管理上的弊端,房地產管理的職能處室要由專人負責。同時,應該建立學校房地產管理部門與各二級單位的良性互動機制,各二級單位所使用的各類房屋要有專人負責,學校房地產管理部門授予其權限,即對本單位的房屋進行管理,房屋使用情況發生變化要及時更新數據庫,并通知學校房地產管理部門,真實、準確地反映各類房屋的使用現狀。
其二,保證數據的定期更新和采集。任何一個數據集,都只能表示一定的時間段,所以,數據版本的更新、數據的定期拷貝等維護工作就顯得格外重要。目前,由于多數高校房地產信息化管理不夠嚴格、規范,而在房地產信息化管理中,數據資料的新舊程度、詳實與否直接關系到高校房地產管理的各個層面,因此,在數據層面上要有專人負責監督,對于經常變化的數據資料要及時更新,并從多角度、多層次地采集數據,對于數據收集與更新和出現的其他問題及時研究、解決,從而進一步完善高校的房地產信息化管理系統。
其三,搞好房地產信息化管理對于高校的發展有著積極意義。因此領導和相關部門能否重視這一問題是解決房地產信息化管理工作的關鍵。而多數高校房地產信息化管理工作呈現效率低下的狀態,很大程度是由于高校投入經費不足。如能加大經費投入,完善設備保障,對于高校盤活整個房地產工作將起到巨大作用。
最后,也是最重要的,要做好高校房地產的信息化管理工作,一支高素質、有保障的人才隊伍必不可少。在條件允許的情況下,應成立由主管信息或后勤領導牽頭,后勤主任、信息主任任副組長的專門工作小組,最好明確小組成員的責任績效并加以規范管理。同時,實行定期的輪崗和培訓,在一段時期內做工作小結,實施相應的獎勵制度。
總之,在教育行業信息化轉型的大背景下,做好高校房地產信息化管理已經影響到學生與教師工作、學習、生活的方方面面,做好實施與創新對于現代化的高校發展意義重大。
鏈接
抓緊實施高校房地產信息化管理
從宏觀和微觀兩個層次出發,高校房地產信息化管理確實為高校教育資源建設和管理以及發展規模確定提供了決策依據。使得主管部門能夠及時地了解和掌握高校現有的教育資源狀況,實現了我國高等教育的可持續發展和教育資源的合理利用。
首先,為教學和教學管理服務,合理規劃教育資源。現階段,高校擴招的趨勢使得教育資源的合理利用以及如何形成較為合理的教育資源結構等問題凸現出來。根據教育部高等學校建設規模定額指標的要求,高校房地產信息管理系統能夠對現有的教育資源結構進行計算和評價,如建筑總面積、平均面積等,并根據學校的性質給出合理的基礎設施建設規模數據,避免了因擴招而造成的教育資源難以保障教學基本需要等問題的發生。
其二,為院校基礎建設項目提供決策依據,合理規劃資金流向。由于不同性質的院校、不同的招生規模,對高校現有教育資源的占有量和各部分組成比例的要求不同。通過本系統的計算和評估,可以達到教育資源和高效發展規模相匹配,充分發揮現有教育資源的最大效率。
其三,能夠及時統計基礎數據,向管理要效率。高校現有教育資源信息的完備,使得基礎數據能夠及時上報,能夠使主管部門對報批項目及時審批,達到高效管理。高校房地產管理系統可以通過網絡技術實施基礎數據實時提取,并對提取的數據整理存檔,為高校基礎建設項目審批和發展規模提供決策依據。
篇2
一、國內外基建工程項目管理的主要模式
1.DBB模式
即設計-招標-建造(Design-Bid-Build)模式,最傳統的工程項目管理模式。該模式在國際上最為通用,世行、亞行貸款項目及以國際咨詢工程師聯合會(FIDIC)合同條件為依據的項目多采用這種模式。最突出的特點是強調工程項目的實施必須按照設計-招標-建造的順序方式進行,只有一個階段結束后另一個階段才能開始。
2.EPC模式
即設計-采購-建造(Engineering-Procurement-Construction)模式,在我國又稱之為“工程總承包”模式。在EPC模式下,業主只要大致說明一下投資意圖和要求,其余工作均由EPC承包單位來完成;業主不聘請監理工程師來管理工程,而是自己或委派業主代表來管理工程;承包商承擔設計風險、自然力風險、不可預見的困難等大部分風險;一般采用總價合同。EPC合同條件的基本出發點是業主參與工程管理工作很少,因承包商已承擔了工程建設的大部分風險,業主重點進行竣工驗收。
3.CM模式
即建設-管理(Construction-Management)模式,又稱階段發包方式,就是在采用快速路徑法進行施工時,從開始階段就雇用具有施工經驗的CM單位參與到建設工程實施過程中來,以便為設計人員提供施工方面的建議且隨后負責管理施工過程。CM模式,于20世紀60年源于美國,進入80年代以來,在國外廣泛流行,它的最大優點是可以縮短工程從規劃、設計到竣工的周期,節約建設投資,減少投資風險,可以比較早地取得收益。
4.BOT模式
即 建造-運營-移交(Build-Operate-Transfer)模式。BOT模式是上世紀80年代在國外興起的一種將政府基礎設施建設項目依靠私人資本的一種融資、建造的項目管理方式,或者說是基礎設施國有項目民營化。政府開放本國基礎設施建設和運營市場,授權項目公司負責籌資和組織建設,建成后負責運營及償還貸款,協議期滿后,再無償移交給政府。 BOT方式不增加東道主國家外債負擔,又可解決基礎設施不足和建設資金不足的問題。項目發起人必須具備很強的經濟實力(大財團),資格預審及招投標程序復雜。
5.PMC模式
即項目承包 (Project Management Contractor)模式,就是業主聘請專業的項目管理公司,代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。 Partnering 模式即合伙(Partnering)模式,是在充分考慮建設各方利益的基礎上確定建設工程共同目標的一種管理模式
6.DBM模式
即設計-建造模式(Design-Build Method),就是在項目原則確定后,業主只選定唯一的實體負責項目的設計與施工,設計─建造承包商不但對設計階段的成本負責,而且可用競爭性招標的方式選擇分包商或使用本公司的專業人員自行完成工程,包括設計和施工等。
國外還流行TKM模式,即交鑰匙模式(Turn Key Method),是一種特殊的設計─建造方式,即由承包商為業主提供包括項目可行性研究、融資、土地購買、設計、施工直到竣工移交給業主的全套服務。項目實施過程中保持單一的合同責任,在項目初期預先考慮施工因素,減少管理費用,減少由于設計錯誤、疏忽引起的變更以減少對業主的索賠。但業主無法參與建筑師/工程師的選擇,業主代表擔任的是一種監督的角色,因此工程設計方案可能會受施工者的利益影響。業主對此的監控權較小。
二、我國高校基建工作的現狀和特點
高校基本建設工作是作為高等教育的重要組成部分。大學的基建部門既是資金的持有者,又是建設項目的所有者,按著項目法人責任制的原則,不僅要對建設過程負責,而且要對項目建設的成敗和項目運營的好壞負責。我國高校基建部門在工程交易模式的選擇上,總體上顯得比較盲目和保守。大多數大學的基建管理部門項目建設經驗不足或者缺乏有價值的指導,或者大學基建管理部門負責人隨意拍板,也或者咨詢公司或者潛在的承包商多處于各自利益的考慮,而使學校的項目受損。另一方面,我國高校基建綜合評價體系不健全,做完的項目沒有對項目的完整的后評價體系。至于項目交易成功與否,似乎與學校和相關人員聯系不大。前期工作不扎實,校園規劃、設計文件不盡科學,施工過程中拆改頻現,造成了極大損失。懂業務的人員不多,管理不到位,經常出現質量和安全事故。
三、我國高校基建項目交易模式面臨的差距和問題
1.觀念意識陳舊
該問題主要表現為:一方面沒有理解領會國際慣例的項目交易模式,依舊采用較老套的傳統方法,經常導致由于不懂項目管理而造成嚴重合同糾紛和經濟損失的現象;另一方面,項目管理人員過多地依賴和崇拜國外模式,機械照搬套用。
2.現行工程監理制度制約我國實踐國際通行模式
我國《建筑法》明確規定:“國家推行建筑工程監理制度”,監理單位的任務是“對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用等方面,代表建設單位實行監督”。而國際慣例中承包商管理水平很高,不緊管理施工,而且還對整個建設項目進行全面的監管。因此,我國現行的這種監理制度不符合國際慣例,且制約了我國實踐國際通行模式。
3.對工程項目管理模式的理論研究落后
首先,我國對工程項目管理模式的定義不太確切,建筑行業相關企業對項目管理模式的內涵存在誤解。其次,對各種項目管理模式的使用范圍缺乏深入研究,不了解各種項目管理模式的特點,以致在選擇項目管理模式時具有隨意性和盲目性。再次,現行的職業資格要求與行業實際有差距,表現為從知識體系到要求層次均顯得大而全但空泛,雜亂虛假。最后,一些執業制度很多環節存在政策脫離實際,管理組織松散,造成企業項目管理難度增大,總體實施效果差等問題。
4.現行體制改革、法規政策與市場運行不吻合
現有的各種項目管理模式法規不健全,國家和地方有關項目管理的規定和辦法也不完善,以致建筑市場的管理缺乏規范性和有序性。
5.高校基建工程交易模式單一,管理方式落后
通過近三十所高校的調查反饋,我省高校現階段工程交易模式比較單一,全部采用傳統交易模式。在設計完成后再進行施工招投標。
6.基建項目后評價體系欠缺
我國高校基建綜合評價體系不健全,做完的項目沒有對項目的完整的后評價體系。至于項目交易成功與否,似乎與學校和相關人員聯系不大。
7.基建管理隊伍素質的建設
國外先進管理模式應用到高校,還需要一個很長的時間,這不僅是由于項目業主方高校的觀念未能轉變,而且也受到項目管理公司(或稱咨詢工程公司、監理公司)專業水平的限制。因此,近階段還需結合我國的實際,在提高業主方項目管理水平上下功夫,使得一些中小型項目的管理水平能盡快地與國際接軌。
四、國內外房地產項目管理模式的對我國高校實際的啟示
當前我國建設工程項目交易模式正逐步向規范化、多樣化的發展。為了進一步推進和深化我國工程項目交易理論研究和實踐應用,使項目管理生產力理論成果轉化為項目生產力的實踐經驗。為此,今后項目管理模式創新發展應立足以下幾個方面:
1.高校基建項目交易模式創新要立足于設計、采購、施工一體化管理
在我國,由于受到傳統的建筑施工管理體制的限制,在基本建設產業鏈上形成了多行業相互割裂的狀態,造成設計、施工、采購供應三權鼎立、相互割裂,很不協調,其結果是增加管理成本、工期拖延、投資超額,合同糾紛增多。隨著建設工程生產方式的深層次變革,工程總承包市場發育將逐漸成熟。今后高校業主都希望承包商能夠為其提供更全面、更高效、更廣泛的服務。這就要求承包商能夠承擔從項目建議書、可行性研究分析、工程設計、物資采購、施工組織到竣工投產全過程的總承包管理。因此,必須通過建筑服務企業資質轉換,改造和重組勘察、設計、施工企業的組織機構,以適應項目管理模式的創新發展,打造建筑企業的綜合集成服務品牌優勢。當前首先要下氣力解決施工圖位移和設計優化轉向承包商的政策措施,真正形成設計、采購、施工、試運行一體化管理的組織形式和項目管理體系。
2.高校基建項目交易模式創新要立足于科技進步和管理創新,提高高校管理水平和技術能力是關鍵的著力點。
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關鍵詞:工程技術、施工管理;房地產
中圖分類號:TU71文獻標識碼: A
引言
改革開放以來隨著我國經濟的持續快速增長和社會的發展,城市化水平不斷提高,同時新農村建設發展迅速。受益于這些利好因素的影響,房地產工程行業取得了巨大的發展成就,已成為國民經濟的重要支柱產業。施工技術管理是整個房地產工程項目管理中的重要部分,直接關系到房地產工程的質量、工期和成本控制,同時有效的施工技術管理是建筑企業穩定發展的重要基礎和實現良好經濟效益的重要措施。本文簡要論述了房地產工程施工中的施工技術管理,以供探討。
1施工技術管理對房地產工程的意義
施工技術管理的最終目的是為了實現工程項目的經濟效益最大化,施工技術管理對工程成本、工程質量以及工程進度的控制作用,對房地產工程項目來說意義非凡。施工成本的降低、施工進度的加快可以有效地緩解承建方的資金壓力,同時對工程質量的把控可以建立施工單位的企業形象,所以加強施工技術管理工作對房地產工程施工來說是一舉多得的。
2技術管理的具體內容
2.1完善技術管理工作標準制度
施工技術管理工作標準制度的制定,是保證房地產工程項目的施工質量和施工安全的基本要求,在房地產工程領域起到技術法規的作用,在施工過程中要認真貫徹執行。技術管理工作標準制度的主要內容包括以下七方面:(1)施工人員在施工前要對施工圖紙進行熟悉、閱讀和會審;(2)根據工程實際情況編制施工組織設計與施工場地總平面圖;(3)召開技術交底會議,施工圖技術交底制度;(4)施工質量管理制度;(5)隱蔽工程的檢查和驗收制度;(6)工程質量檢驗與評定制度;(7)工程結構檢查、驗收與竣工驗收制度。
2.2現場施工人員綜合素質培訓
施工技術管理的根源在于對人的管理,由于現場施工人員的文化程度、專業素養、工作能力等各不相同,針對不同施工人員的綜合素質應該采取因人而用,首先,加強對施工管理人員管理水平和綜合素質的不斷提高;其次,定期對基層施工人員進行技術技能培訓,樹立敬業愛崗、精細施工的施工精神。施工管理人員應明確自身職責,杜絕現象發生,對于施工環節的質量驗收要承擔責任,直至工程整體驗收合格;最后,施工技術管理工作強調對新技術、新工藝的應用,施工單位需不間斷地對施工人員進行專業技能培訓與新施工技術的掌握運用能力的培訓。只有科學合理的施工技術管理,才能實現施工現場的資源優化配置,同時以先進的管理方法為指導,進而達到提高工作效率、降低工程成本、加快工程進度、提高工程質量的目的。
2.3設計圖紙會審
施工圖紙作為整個工程的施工依據,施工技術人員在進行施工前要熟悉施工圖紙,明確設計師的設計意圖以及工程關鍵部分施工的質量要求,與建設單位委托的監理單位、設計單位,三方一起對圖紙進行會審。對自審、互審中提出的圖紙中存在的問題和有待解決的技術性難題,通過設計部門、建設單位、監理單位等協商,在不改變房地產產品使用功能并保證工程實體質量的前提下,制定出合理可行的解決方法,并寫出會審紀要。在圖紙審查的過程中要結合施工現場實際情況,對設計的合理性提出有突破性的建議,盡可能降低工程施工難度,加快工程進度。
2.4施工圖繪制
房地產工程在施工過程中通常需要使用鋼結構,但是設計部門所提供的圖紙往往是技術階段的設計圖紙,由于鋼結構同種編號的多種構件的長度與構造都不同,一個構件的制作可能需要幾張設計圖紙才能確定其具體長度與內部構造,可能導致構建在制作過程中參數出現誤差、對構件的具體標識無法確定、構件安裝難度增加等問題。所以為了方便后期施工,有必要把設計圖紙轉換成施工圖紙,轉換圖紙可能會增加繪圖的工作量,但是技術管理人員可以通過施工圖紙的繪制對設計圖紙進一步熟悉,還能對施工難點以及技術要點有進一步了解。
2.5機械設備管理
從施工現場的實際情況和整個工程的房地產結構形式及施工工藝出發,綜合考慮各方面因素,經濟合理地選擇現場施工所需的機械設備,及時對進場設備進行檢測養護工作,確保機械設備在施工中處于最佳狀態。
3施工技術管理優化措施
3.1完善施工技術管理組織機構建設
房地產工程施工企業必須高度重視房地產工程項目施工技術管理組織機構的建設,使其高效的運轉。并實行嚴格的技術責任制,將各級技術管理人員的權、職、責進行明確,充分地發揮技術管理人員、技術工人對于技術管理工作的重要作用。房地產工程施工企業應該將國家和上級主管部門頒發的各項規范、規程、標準和規定作為依據,建立技術管理的標準體系。通過加強技術監督和檢查,將技術標準和規范具體化,建立和健全各項管理制度,明確管理目標,具體的內容和嚴格的制度,從而增強技術活動的可操作性和可檢查性,并根據施工的具體特點,在生產實踐中不斷完善和補充。
3.2完善施工現場技術材料管理
在房地產工程施工現場各種施工材料隨意堆放、材料分類混亂、具體材料數量統計不完善等問題普遍存在。施工材料關系到施工秩序和工程質量,施工過程中一旦出現材料使用錯誤,具體施工材料數量不足等現象,可能導致工程停工,對工程質量造成影響致使工期拖延。為了防止這一現象的出現,需要加強對施工現場的材料管理,根據設計方案對進場材料的具體參數進行檢測,在檢驗合格后根據材料的用途、型號以及規格進行合理堆放,對危險性高的物品要采取特殊保護措施,對各種材料的具體數量進行統計,根據施工進憑材料出庫單發放使用,對各種材料進行登記造冊,對發放使用的材料要進行追蹤,杜絕出現材料丟失和浪費現象。
3.3做好成本控制
房地產工程的施工中,部分企業為了加快施工進度,對整個工程的經濟效益缺乏考慮,導致施工成本加大。為了防止這一現象的發生,施工技術管理人員需要把整個工程的施工進度和實際施工進度相結合,對項目控制性階段的施工計劃進行完善,預防并處理好工期索賠,務必保證實際施工進度和計劃施工進度相匹配。要求施工技術管理人員在重視施工進度的同時要充分考慮到市場效應。爭取做到低投入高產出,通過先進技術管理措施,在保證工程質量的同時,確保工程施工進度符合設計要求。具體工作上,我們需要對施工組織方案所需的機械、人力進行實時檢查,及時糾正不切實際的安排和作法,檢查材料及半成品的進場情況,對于出現的問題要早發現早解決,避免造成工期延誤以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全問題一直是項目施工技術管理工作的重中之重,安全管理的根本目的在于保護施工人員的生命安全及健康的同時,保證工程項目施工順利進行。在房地產工程施工中,經常出現重視事后教育輕事施前防御,只有發現問題后才去解決問題的情況發生,沒有科學的管理技術作為指導,采用粗放的管理手段,只重視面子工程不去尋找問題產生的根源,直接導致安全事故頻頻發生。對于安全事故頻發問題,需要管理人員對事故產生的原因進行分析,找出事故發生的規律,消除潛在事故發生必然因素,從根源上防止安全事故問題發生。此外,由于房地產安全生產管理具有系統性、復雜性、連續性的特點,導致施工單位需要投入大量的人力、物力和財力,且安全事故從表面上看具有一定的偶然性,部分施工企業為了節省開支,對施工安全措施安裝不到位,也是導致安全事故頻發的主要原因。安全無小事,為了進一步防止安全事故的發生,施工技術管理人員有必要加大對安全文化基礎建設的重視程度,廣泛開展安全生產的宣傳教育工作,保證全體施工人員能夠真正認識到安全生產的重要性和必要性。加大安全防護措施建設力度,按照施工要求,各項安全防護措施必須安裝到位,由專人進行檢查監督。
3.5科學控制工程質量管理
房地產工程中對工程質量產生影響的因素很多,可以說只要是在施工過程中參與到工程施工的人、材料、機械設備以及施工方案等都可能對工程的質量造成影響。所以工程質量管理也是一個相當復雜的工作。目前在房地產工程存在的質量問題,在工程完工后從表面上看不出質量存在缺陷,但工程內部的混凝土可能已經不具有強度,鋼筋可能已經被銹蝕得完全失去了作用,像這些內存在的質量問題需要通過專業的儀器和工具進行檢測,一旦儀器也檢測不出來可能對后續房地產的使用帶來困擾。為了避免這種情況的發生,在整個工程的建設周期內所采用的技術方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設計等都要符合施工要求,嚴格按照施工標準來執行。施工技術管理人員在房地產工程的施工質量管理過程中要真正做到,從客觀實際出發,要有恪盡職守,尊重科學,遵紀守法,嚴格自律,秉著科學、公正的工作態度,認真做好房地產工程的施工質量管理工作。
3.6施工過程中的技術管理措施
(1)重視施工技術交底工作
對于施工技術交底工作必須以制度的形式予以規定。技術交底應在單位工程和分部分項工程之前進行,使接受交底者了解施工任務的特點、施工工藝、勞動組織、技術組織、安全措施、控制消耗、規范要求、質量標準等內容,以及特殊、復雜工程或新結構、新工藝的特殊要求等。
(2)強化現場管理措施
房地產工程施工階段,技術管理人員需要對施工項目的質量水平承擔應有的責任,包含處理與參與監管牽涉到施工周期的技術相關問題與施工項目成品質量水平高低的每個施工步驟、階段。施工技術管理人員應及時發現并采取有效的處理方式解決好工程施工現場出現的各類施工技術方面的問題,且能在施工現場中準確無誤地根據設計圖紙進行施工。與此同時,還必須對各類測量計算數據進行仔細反復核查,并且參與各個施工環節、各種施工半成品、施工現場材料檢測等方面的質量監控。
(3)工程施工進度控制措施
房地產工程施工技術管理應按照預定的進度目標,全過程執行施工進度計劃。施工過程中應及時檢查實際施工進度與計劃的執行情況,并根據現實情況有效地調整資源和計劃安排。施工技術管理機構應全過程掌握各分部、分項工程的實際施工進度及其施工技術水平、機械設備狀態、材料供應情況等。對設有分包施工的建筑工程項目,應充分協調好各層有工序銜接關系的施工工作面的施工配合,確保工程整體工期目標的實現。
3.7完善評比制度
評比制度一定要完善、有效,不能夠僅僅限于形式上的,要以賞罰分明為原則,這樣才能夠有效的提升施工質量。針對具有很多組成單元的分類項目工程,則需要在工程竣工之后組織進行施工總結會議,對施工作業中曾經出現的技術問題提出最佳的處理方案,同時進行對應的技術評價,為今后同類工程積攢成功經驗。
在開展有效的工程質量掌控下,房地產工程從施工設計到工程完全竣工需要很長的一段時間,為保證工程各個項目能夠按照原有工序順利開展,就一定要對每道工序進行跟蹤調查,檢查具體的施工技術方案,保證房地產施工質量及進展情況。房地產施工質量有效措施通常有以下幾個方面:加強房地產施工管理,一定要將房地產工程施工安全、施工質量科學掌控作為第一重要的工作,杜絕因超趕工程進度、降低施工成本,出現違規施工或偷工減料的問題。房地產施工開始到完全竣工驗收需要分配專業人員對施工質量進行監控,對于施工作業中有可能會出現的問題要提前做好應急方案,保證可以及時的找出切實可行的技術解決方案。
在房地產施工當中,施工工藝自始至終是一項重要的投資,在房地產工程當中,若想提升施工工藝,就需要把握好工程設計工作,挑選最佳的設計方案,進行科學的事前設計掌控,依據不同競爭方的特征來挑選最為合適的工藝流程,充分調動施工工作人員的積極能動性,依據房地產施工過程中材料的選配及設備的采購進行有關市場調查,爭取能夠采用最佳的施工技術方案。
結束語
工程的技術管理的特點,實際上這幾個層面是彼此關聯、互為條件的,首先各階段的技術管理要點有助于工作的放矢,是技術管理工作的基本職能,是面向全過程的技術管理的基礎;組織架構的建立是貫徹全過程技術管理的組織保證,而項目日志的建立則為面向全過程的技術管理提供了堅實的信息平臺,三者缺一不可,共同構成了面向全過程的技術管理的基石,并通過管理與技術結合,為房地產創造良好的綜合效益。
參考文獻
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論文摘要:加入WTO后,我國將孕育出“現代不動產”行業,社會對房地產專業人才的常求,也發生了巨化。我國房地產專業教育硯狀,已不能適應祈形勢下的社會常要。文章分析如何以“硯代不動產”理念規范和發展我國的房地產類專業教育,對辦好我國房地產專業教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出,在房地產領域,外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重,眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況,不但導致我國房地產業出現泡沫,也會導致金融業的高風險,甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應,在我國高等教育中,也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象,共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后,無論是房地產行業,還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看,現代不動產管理是綜合性管理活動,專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因,在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性,以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性,專業內容涉及范圍廣泛。其中,不動產市場規律的特殊性,表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中,有估價、經紀、、法律服務、資產管理,也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面,這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理,內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高,學科設置齊全,內容實用性強,能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中,還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎,經過專業資源整合,可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書,為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌,主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看,不動產類專業作為一門應用管理專業,綜合性強,專業性內容含量高,并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校,也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢,這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上,法商院校興辦的“不動產管理”專業教育,是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明,現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育,重視專業人才培養,規范和引導我國房地產專業教育現代化,可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織,聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門,組織各大高等院校不動產相關專業的學者,成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會,規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育,分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業,這是計劃經濟觀念的產物,必須加以規范和統一協調,才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看,興辦現代不動產專業教育,具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例,房地產專業教育歸屬于工商管理學院,在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資,已有一定的基礎。此外,廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業,若能進行資源整合,做好專業發展規劃,可以發揮出巨大的潛力,在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一,“房地產經營管理”是個大專業,學歷層次以研究生和本科教育為主,還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業,則可發展專科教育。因為房地產是應用學科,綜合性強,涉及面廣,不是專科兩年所能學透的,否則學生畢業后,將難于勝任相關工作。
第二,專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三,加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資,另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科,目前國內房地產類專業方向,具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難,但是,如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授,如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才,這些領域有很多高層次人才,也有興趣從事不動產這一專業,吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理,’(本質是資產管理與服務)等,而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
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[關鍵詞]房地產經營管理;專業管理人才;培養模式;培養目標
隨著房地產業的發展,社會對房地產方面的人才要求越來越高,如何應對社會需求,培養與之相適應的房地產人才成為人們關注的話題。
一、國內大學房地產專業的現狀
目前,國內高校房地產專業培養模式可以分為四類:第一類,注重培養基礎課程,強調系統、完整的知識體系,在設置專業課程方面口徑較窄。比如上海同濟大學,專業基礎課占52.5%,物業管理與土地資源管理是其很重要的專業課。第二類,重視厚基礎,強調完整的課程系統,在設置專業課程方面口徑較寬。比如,哈工大專業課占43.39%,基礎課占45.76%,對畢業生要求具備“工程技術”與“經濟管理”知識,在建設領域能夠全程管理。第三類,基礎課與專業課不夠完整和系統,重視實踐,在設置專業課程方面口徑較窄。比如,天津大學公共基礎課占36%,設置特色課程、國際工程合同管理等課程。第四類,有針對性設置基礎課與專業課,重視實踐,在設置專業課程方面就業口徑較寬。比如,清華大學基礎課與專業課各占43%,在教學方面實行學分制,總學分高達173。[1]
二、建立應用型人才的培養目標
房地產管理專業必須與社會需求緊密聯系在一起,重點培養應用型人才。應用型人才是指將發現的規律運用到實踐,轉化成應用成果,并為社會帶來一定效益的人才。應用型人才對技術應用的要求更高,更具備解決問題的能力。現階段,有關房地產的從業資格證內容中,強調專業知識與實踐技能相結合的較少。[2]在設置課程與培養目標方面,應結合“社會———教學——社會”的模式,進行開放式思維教學。在培養人才的過程中,高校可以汲取一些財經類學校的辦學優勢,建立起以創新、創業為目標的人才培養。適應新形勢下房地產市場需求,加強知識與技能應用能力的全面培養,多層次培養,培養出房地產專業人才兼具全面人才、專業人才以及職業人才的培養目標。[3]
三、房地產管理人才培養模式
根據社會需求,合理地調整房地產專業培養管理人才的側重點,從而使管理人才更好地適應將來工作的實際需求。
1.構建較完善的培養結構。
結合房地產專業的學科知識,將經濟學、管理學與工程技術融入房地產管理人才培養的過程中,不僅培養學生的基礎知識能力,而且重視學生的專業技能,使學生既掌握經濟管理知識,也熟悉一定的工程技術。重視管理類和經濟類課程的實施,使學生養成投資理念并且具備一定的管理素養。在工程管理方面,著重訓練學生的識圖、畫圖以及概預算的技能。以“社會———科學———社會”為出發點,結合“學———考———用”實行實際教學,使人才能夠面向社會、面向學科以及面向發展。[4]
2.完善房地產專業的實踐教學。
借助三個課堂完善房地產專業的實踐教學:第一課堂主要以課程學習為主,在學校里學習理論教學體系,掌握相關的公共基礎知識、學科知識以及專業課知識,側重培養學生的專業知識與能力。第二課堂主要以校內實踐為主,在校內開展相應的實踐活動,鼓勵學生積極參與。第三課堂主要以社會實踐為主,組織學生去實踐基地學習實踐,幫助學生掌握并且運用相關技能。學生在實踐中能夠接觸新技術以及本學科最前沿的知識。逐步具備相關的專業技能,提高學生解決問題的能力,實現實踐和教學的合理結合。
3.實行實踐導師幫扶制。
高校可以聘任實踐基地的負責人、優秀的企業家以及教授在實踐基地、學校指導學生更好的實踐。定期邀請他們回校授課,及時為學生提供本專業前沿的知識,定期組織學生進行實踐交流和探討,幫助學生在學習知識的同時熟悉當前的市場動態。[5]
四、培養房地產管理人才的條件
1.合理安排理論課程與專業課程。
與國外市場相比,國內房地產業起步較快,時間短,行業具有明顯的特色,但是在理論研究方面比較落后。這一現狀要求本專業的理論教師應在教學中緊隨行業發展,剔舊補新,重視實踐應用,及時優化課程結構。結合我國房地產業的實際情況,探索出符合國情的專業理論,不斷更新,完善教學內容,使之適用于實際。在教學方法方面,應結合案例教學,啟發式授課。借助網絡和行業資源優先選擇具備時代特色與行業特色的案例,培養學生的自主學習能力以及篩選行業信息能力。理論課程應注重聯系實踐課程,幫助學生為實踐課程打下基礎。
2.建設優秀的教師隊伍。
在教學過程中,教師起著主導作用,教師本身的知識水平與知識結構在教學活動中發揮著很大的作用。教師自身水平的提高有利于培養高素質的學生。當前房地產專業國內的師資力量有限,大部分教師缺乏足夠的理論知識與實踐經驗。高校應該注重對本專業教師的培訓,努力引進國外高級人才。
3.規范管理實踐課程。
不管是模擬現場或是真實的企業場所,學生在實踐的過程中很難管理,不利于教學的實施,因此需要進行規范管理教學。在教學組織方面進行有效、可控的管理,確保每門課程的開設都是有科學依據。從教研組、學院與課程組三方面進行質量監控,執行實踐教學標準,確保教學質量,定期對教學成果進行檢查,最終形成規范管理教學。
五、結語
以市場需求為出發點,高校應及時調整本專業的培養目標與培養模式,開設合理、實用的專業課程,組建具有較強實踐能力的教師隊伍,與企業加強合作建設實踐基地。在實踐中,鼓勵學生將理論知識運用到實際生活中,注重培養學生的知識能力與專業實踐技能,從而培養出更多優秀的房地產管理人員。
〔參考文獻〕
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關鍵詞:房地產;經營與估價人才;專科教育;現狀;發展對策
文章編號:ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189
從廣義的角度而言,房地產行業是一個龐大的產業鏈結構,所涉及的資產、技術、人員不計其數。它主要囊括了房地產投資開發業和房地產服務業等,其中房地產服務業,又可以細化為房地產中介服務行業和物業管理行業等,此外,房地產中介服務業,也可以具體的劃分為房地產咨詢業、房地產經紀業和房地產價格評估業等多項行業。我國房地產業的開發年限和發展年限,總體較短,要建立成熟穩重的市場,必須要依靠強有力的房地產經營估價人才,才能建立穩固的市場地位,但專業人才的培養與教育,又是另一道擺在眼前的難題。
一、房地產經營與估價人才專科教育的現狀背景
隨著房地產市場的日益發展,房地產經營與估價專業的人才需求量,也持續增多。例如,房地產營銷、房地產策劃、土地買賣、土地租賃、風險抵押,以及房產保險、課稅、拍賣、土地征用和征收補償等多種形式的經濟糾紛,都需要大膽、嚴謹、高端的房地產經營與估價專業人才,才能實施完成。回顧房地產的發展歷史,在21世紀末,我國房地產行業,還處于發展中的初級階段、萌芽階段,所以該行業的就職人員,大多數都來源于不同專業,不同背景的“混合式”員工,如果將這些職業人員按來源分類,可大致分為以下三種:第一,由房管系統直接晉升、轉化而來,這個系統的職工,缺乏深厚的房地產經營管理常識和估價理論知識;第二,由經營管理專業畢業,但缺乏相應的房地產經營手段和尖端的估價能力,所以未能與房地產行業結緣;第三,是建筑專業的技術人員,他們的專業特長是:房地產項目的工程建設和工程管理,但無法真正掌握房地產投資分析、營銷策劃、估價等地產環節,所以也無法勝任職業崗位。縱觀整體局勢,房地產經營與估價專業的尖端人才、綜合型人才,少之又少。房地產行業要建立相應的人才戰略,只有通過科學、正規、對口的教育專業,才能尋找到適合本行業發展的專業化人才。因此,我國高等院校逐步設立,房地產經營與估價專業的基礎課程,一方面是為了完善房地產行業的人才缺失;另一方面是為了跟上社會市場的實際需求。
二、房地產經營與估價人才專科教育的不足
1.房地產經營與估價人才專科教育培養定位不足
房地產的開發與建設是一個深層次的產業鏈接,它主要涉及地產投資、地產營銷、經營管理、工程建設、工程策劃等多個混合項目,同時跨越了生產、流通、消費等三個領域的不同發展。此外,房地產的專業類知識,還涉及經濟、管理、金融、建筑技術、開發、營銷、經紀、估價、法律等多個專業,多門學科。高等院校在教學過程中,如果將房地產經營與估價專業,定位到某一項專業,或某一門學科身上,則無法凸顯房地產行業的復合性特點,所以在專業人才的培養教育方面,不能籠統地、簡單地給任何一個行業,下一個肯定的論斷。現代的高職院校,在教學方面,往往都表現的過于武斷,對房地產經營與估價專業人才培養的定位,也相當粗略,將學生所要從事的地方崗位,直接描述成房地產開發企業、房地產中介等膚淺詞匯。
2.專業教師學術水平與行業實踐能力不足
在教育方面,房地產經營與估價專業的招生年限,過于短暫。由于人才資源的匱乏,使得房估專業,無法形成濃郁的學術氛圍,也無法開展地產形式的“上層建筑”。盡管中國建筑學會,在建筑經濟領域,成立了全國性房地產經營與估價專業委員會,但一年一度的學術交流活動,和房地產業務技能大賽,僅限于幾個學校所開展小范圍的教學活動。現代的房地產經營與估價專業,還存在著諸多問題,甚至缺乏專業的房估教師,能在房地產行業產生巨大影響力的教師,還為數不多。
三、房地產經營與估價人才專業的發展對策
1.研究并出臺房地產經營與估價人才專科教育所依托的職業標準
為了選拔優秀的地產人才,促進房地產行業的正規化發展,房地產行業建立相關的職業資格證書制度。但在實施過程中,缺乏系統的行業職責和崗位標準。隨著時間的推移,房地產行業的發展格局也在不斷更新之中。面對眼前的形勢,中國建筑學會的相關專家,陸續提出了“房地產經營與估價專業人員職業種類與職業標準”的研究政策,從房地產的根源與環節入手,對我國房地產的就職人員和就職類別,以及專業特長與崗位職責等地產內容,進行重新分析、重新梳理。實踐表明,房地產職業標準化,不僅能推動房地產的經營發展,還能完善估價專業的人才培養,建立完善的房地產職業資格證書制度,從而引導房地產職業教育、職業培訓、鑒定考核、技能競賽等活動。
2.人才培養定位應更加精準化
土地開發、經營管理、估價業務都是房地產的相關鏈條,任何一項流程的發展與延伸,都是復雜而艱辛的。不僅如此,房地產行業還是一種跨越式的行業存在,在發展過程中,它還涉及建筑工程、施工項目、經濟管理、土地買賣等其他產業鏈條,系統龐雜。所以,任何一所專業高校都不可能,在有限的教學生涯中,將房地產的各個環節、各個重點、相關知識結構,完整的傳授給學生,只能在教學過程中,根據房地產的職業種類和崗位需求、服務對象等實際內容,對專業學生進行一對一的崗位培訓,一對一的專業指導,使學生逐步掌握地產知識,成為地產人才。此外,除了一對一的專業模式,高等院校還可以采用,精一、會二、障三的教學方法。何為“會二”,顧名思義就是在一個崗位中,學會開發與營銷這兩個崗位的地產技能;障三指的是,在同一個崗位中,能同時掌握開發、管理、估價等三項技能;使地產類專業學生,能在未來的房估變化趨勢中掌握專業技能。隨著城市化的變革,房地產行業從最初的增量市場,逐漸向存量市場進行轉變。傳統的房估教育,往往把重點放在項目開發策劃、營銷策劃等關鍵環節,而在存量市場中,房地產經紀、物業招商、估價等業務,就成為房產中的主角。在未來的市場走向中,房估專業要聯系于實際,將房地產項目、地產開發、市場多元化元素,地產營銷戰略等相關內容,納入培養專業人才的范疇。同時,高校還要綜合考慮,估價人才的職業遷移能力。市場永遠都在馬不停蹄的變化之中,房地產的專業人才,也要順應時代的潮流,展現出復合化的發展姿態,這就意味著,房地產行業對人才的項目能力,提出更高的要求。房地產經營與估價專業是一個具備市場潛能的發展行業,高校只有將地產人才的培養目標,與現代房地產開發經營、房地產中介服務等項目流程相接壤,設置相關專業課程,才能培養出房地產行業真正需要尖端型、多面型人才。
3.政府、企業、學校應深度融合發展房地產經營與估價人才專科教育
高等院校的房估專業為地產行業的發展,培養了諸多的精英人才,并在房地產市場、房地產營銷、房地產估價等地產環節中,發揮著重要的作用。在人才培養的過程中,高校的突出貢獻,逐漸引起了住建部門和政府機構的高度重視,同時也獲得了房地產行業學會、協會的一致好評。各大院校為了順應時代的號召,逐步開啟了校企合作的專業模式,并實現了“政、校、行、企”的合作辦學目標,但合作模式能否正常運行,仍需要政府、學校、行業、企業等多方機構,加大合作力度,拓展合作深度,使政校行企合作模式變得合理化、正規化。在合作過程中,政校行企合作機構,要舉辦相應的房地產業務技能比賽大會,讓政校行企等多方機構,積極參與,并完成房地產業務技能的賽項方案,或是讓高職學生與地產工作人員,進行同臺競賽,借助比賽的名義,從中推進房地產的技能發展。此外,“政、校、行、企”合作機構,還可拓展驗房師、估價師等職業資格證書的培訓與技能鑒定,增加房估專業的發展途徑。
4.加強校內外實訓基地建設,提升學校對該專業的重視程度
為了進一步加強房地產行業與企業之間的密切關系,可通過建立校內外實訓基地等方針策略,從中凸顯綜合實訓和頂崗實習的實踐性與實用性。一份付出一分收獲,只有拼盡全力的付出與努力,才能獲得學校的贊賞與肯定。此外,要積極融入,全國房地產經營與估價專業的論壇之中,要充分拓展自己的地產視野,參加全國性房地產業務技能大賽等相關行業活動,通過各種房產活動與房產形勢,增強高等職院的影響力,提高學校對房估專業的重視程度,使之成為高等院校最受歡迎的行業導師。綜上所述,房地產經營與估價專業是我國的一個熱門專業,也是現代一個極具市場潛能的發展行業。房地產經營與估價的人才培養,維系著房地產行業的長久發展,能對房地產的龐大鏈條產生巨大的促進作用。隨著房地產行業的不斷壯大,對估價專業的人才標準也越來越高,隨著房地產的行業不斷深入、不斷拓展,對房估專業的人才需求量,也越來越多。面對這樣的局勢,高等教育院校,應該樹立全面的育人標準,拓展人才的培養模式,使之成為房地產行業的御用人才、尖端人才、頂端人才。
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房地產專業人才的有效供給在一定程度上制約著房地產業的可持續發展,對房地產專業教學效果的研究有助于揭示現行房地產人才供給與市場需求的匹配程度。文章對武漢部分高校房地產專業教學效果進行問卷調查,分析房地產專業教學中存在的一系列問題及原因,并提出相關對策建議。研究表明:學生對房地產專業知識較感興趣,但課堂教學與需求存在錯位,課堂理論教學與實踐存在一定的差距,課堂學習效果有待提高。
關鍵詞:房地產專業;教學效果;教學改革
中圖分類號:G6420 文獻標志碼:A 文章編號:
10052909(2013)04001303
自1989年設置房地產經營管理專業以來,經一再撤并調整,目前中國僅有30所大學設置房地產經營管理專業[1]。房地產已成為國民經濟的支柱產業,對房地產專業人才的需求是當前社會經濟快速發展的客觀需要。但研究表明,房地產行業專業人才比重嚴重偏低,房地產專業學生就業匹配率較低[2]。房地產專業人才需求與供給的脫節值得深思,現行房地產專業教學效果如何,其人才培養模式是否與市場需求、與用人單位要求相一致仍有待研究。筆者試圖揭示房地產專業教學現狀,剖析造成當前房地產專業教學存在的一系列問題,并提出相應改革舉措,推進房地產專業教學與市場需求相匹配,為房地產專業實驗教學改革的實施提供依據。
一、調查問卷設計
以武漢市部分高校房地產專業學生為調查對象,采用電子郵件形式,設計兩套問卷,對在校學生和已畢業學生展開調查,從房地產專業學生學習興趣、學習狀態、學習效果、學習問題、改革措施五個層面設計調查問卷。調查共收回問卷162份,其中在校學生112份,已畢業學生50份。在校學生僅調查三、四年級學生。其中三年級學生占52%,四年級學生占48%。三年級女生占64%,男生占36%;四年級女生占57%,男生占43%(圖1)。此外,三年級學生已開展房地產專業試驗課程教學。
二、房地產專業教學效果現狀及存在的問題
(一)學生對房地產專業知識較感興趣
調查表明,雖然在專業選擇上有一半學生較為盲目或是被動調整,但絕大多數并不后悔選擇該專業。在學習過程中積極思考,主動參與,課后能查閱相關專業書籍。調查表明,88%的學生認為目前專業課程開設過少,這說明學生對房地產專業知識較感興趣。進一步的調查表明,入學前,在專業知識興趣上,學
生性別差異不明顯,但入學后,女生更傾向于更換專業。四年級學生在入學前對專業更感興趣,入學后更換專業的意愿較低,學習興趣與專業認可度在一定程度上呈正相關。
(二)學生課堂學習被動,課堂教學與需求存在錯位
調查表明,在課程學習目的上,有25%的學生表示主要為修學分,另75%的學生為學習專業知識。總體上專業課程到課率較高(90%以上),但到課的學生中,能認真聽完一堂課的學生僅為25%,69%的學生只能聽半節課,還有6%的學生僅能聽15分鐘左右。有一半的學生上專業課時無法集中注意力,表現為睡覺、聽音樂、看課外書或自學。綜上所述,大部分學生上專業課較為被動,到課率與學習狀態不匹配,部分學生學習目的雖較明確,但對課程內容興趣不大。但對于其課后專業課程書籍的閱讀量調查表明,平均每個學生在一年內能閱讀5~10本專業書籍。說明學生對專業知識存在較大的求知欲,但課堂教學內容無法滿足其學習要求,課堂教學與需求存在錯位。進一步的統計表明,女生的到課率比男生高,且聽課更為認真,女生比男生花更多的時間在專業課上。但在學生狀態上,性別差異不明顯,相反,女生課堂學習相對男生更為被動。
(三)課堂學習效果有待提高,原因呈多元化
對房地產專業課堂教學效果的調查表明,在課程內容的領會上,50%的學生表示一知半解,完全領會的學生僅為2%。課堂學習效果有待提高。對專業課程學習中遇到的主要問題調查表明,69%表示課程理論性過強,缺乏可操作性;另有25%表示課程較枯燥。對以上問題主要成因的調查中,有34%學生認為教學方式與手段有待改進,29%認為教學體系有問題,自身基礎較弱所占的比例為21%,而對專業不感興趣所占的比例僅為9%(圖2)。說明專業課程學習過程中存在問題的原因呈多元化,但主要是客觀原因造成的。進一步的調查表明,雖然三年級學生到課率較四年級高,但四年級學生對專業更感興趣,學習效果較好,故可認為學習效果與到課率并無直接關系,學習興趣在很大程度上影響學習效果。
(四)已畢業學生對課程實驗教學改革的認可度較高
對已畢業學生調查表明,課堂所學專業知識與工作要求存在一定的差距。其在學校學習時遇到的主要問題集中表現為專業課程開設過少,相關課程理論性過強,操作性不強。存在問題的原因主要為:教學方式與手段有待改進以及教學體系有問題。在解決方法上所有學生均非常支持課程實驗教學改革,認為有開設實驗課程的必要性,認為實驗課程的設置對提高理論教學的教學效果以及今后的工作將有很大幫助。由于反饋調查問卷的已畢業學生工作單位基本為房地產企事業單位,工作中對房地產專業知識運用程度很高。故相對于在校學生,已畢業學生對課程教學存在的問題認識更為深刻,對課程實驗教學改革的認可度更高。
三、房地產專業教學存在問題的原因分析
(一)培養目標不明確,教學方式與教學體系有待進一步完善
房地產專業是一門實踐性非常強的專業,相對于國外對實踐教學的重視,純理論教學仍是國內現行房地產專業的主要教學方式,該專業的師資力量普遍較強,但幾乎所有教師均是從學校到學校,缺乏實踐經驗[3]。教學方式單一,鮮有學校開設相應實驗課程。故理論性過強已為該專業國內課程教學的主要問題。所學專業知識與現實操作存在一定差距,從而直接影響學生對專業知識的理解,導致學生學習積極性下降[4]。
在課程體系的設置上,各高校由于培養目標定位的不明確,力求全面發展而缺乏自身特色,致使學生主要的學習時間集中于公共基礎課程學習,而專業課程開設明顯不足,或由于開設時間滯后,在學分制的共同影響下,加之大部分專業課程為選修性質,致使部分后開設的專業課程乏人問津而無法開設。另一方面,課程體系的固定導致所開設課程多年保持不變,與房地產市場人才需求產生錯位,不能引起學生興趣。
(二)師生互動評價考核方式的消極影響
師生互動評價是推動教學改革、提高教學質量的重要舉措。但如運用不當則極易產生負面影響[5]。如部分高校將學生評師作為教師考核的重要指標,從而迫使教師在一定程度上迎合學生,上課輕紀律,考試劃重點。調查表明,在多門考試同時進行時,81%的學生表示僅需一周時間準備,平均一門課程的復習時間僅為一天左右;而另一方面,教師評學則主要表現在考試分數上,學生課堂學習的努力程度與考試分數之間相關性不顯著。師生互動評價體制的缺陷在很大程度上助長了學生被動學習,影響其學習積極性。
(三)缺乏對專業知識的正確引導
調查表明,在選擇房地產專業的原因上,僅一半學生表示感興趣,另一半學生則非常盲目,或出于被迫調整。入校學習兩年后,仍有26%的學生表示后悔選擇該專業,希望能換專業。25%的學生上課是為修學分,絕大部分學生對畢業后的工作去向表示模糊。另一方面,興趣與專業認可度及學習效果呈顯著正相關。大部分學生在入校前對該專業缺乏足夠的認識,入校后對專業認識也十分有限,甚至在即將畢業時,大部分學生仍然對專業認識不充分。從而直接導致部分學生對專業學習缺乏熱情,存在學習消極、被動等現象。
四、政策建議
(一)突出特色,與時俱進,不斷調整課程教學體系
各高校應根據自身學科優勢,明確培養目標,突出特色,設置課程體系。課程設置上應與時展需求和用人單位需求相一致,不斷調整課程體系,增設房地產經紀、房地產營銷策劃、房地產投資分析等房地產行業的實用課程。達到學以致用的目的,輸送社會需要的房地產專業人才。此外,在入校階段,應增加部分房地產專業概論課程,幫助學生盡快了解專業,明確專業架構,明晰學習目的,提高學習興趣。
(二)以實驗課程豐富理論課程教學內容
針對現有教學中理論性過強,實踐性不足的缺陷,可以實驗課程彌補理論教學的不足,以社會實踐實地檢驗理論教學成果,邀請有經驗的房地產專業人才回校開設講座以豐富理論教學內容。基于不同方式所存在的局限性,實驗課程以其成本低、普及面廣而具有較大推廣的可行性。對已開設實驗課程的班級調查表明,在對課堂教學存在問題的解決方案上,已開設實驗課的班級更認可實驗課的方式。故當前應加強教師實踐培訓,將實驗課程與理論課程結合設置,增加課程的實操性,提高學生學習興趣,使學生畢業后能迅速進入工作崗位,滿足社會需求。
(三)師生互動評價體制的重新構建
縱觀師生互動評價體制,原有評價體制往往重結果而輕過程,從而直接導致學生上課學習松散,以一紙試卷定成績。教師教學過程則疏于對學生的監管,進一步助長學生消極學習的不良習慣。故應將師生互動評價體制向重過程輕結果方向轉變,將學生評師與教師評學置于同等位置,加重學生平時上課表現的考核,降低考試成績的權重,使師生互評駛入良性循環的軌道。
(四)加強教師隊伍能力建設
教師隊伍本身的能力建設對合理引導學生的專業興趣具有較大影響。現行房地產專業教師隊伍大多從高校到高校,受學校考核等因素影響,理論性過強,動手能力欠缺。故應從教師本身能力建設出發,以校企合作為契機,加強“雙師型”教師隊伍建設,理論與實踐相結合,豐富實踐教學內容,在培養學生學習興趣的同時,使房地產專業教學與市場需求相一致。
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Investigation and analysis of teaching effects for real estate major
LIU Hongping1, LI Jianfeng2 , PENG Hong1
(1. School of Economics and Management, Huazhong Normal University, Wuhan 430079, P. R. China;
2. School of Business, Hubei University, Wuhan 430062, P. R. China)
Abstract:
篇8
關鍵詞 房地產估價 房地產開發與管理 課程建設
中圖分類號:G424 文獻標識碼:A DOI:10.16400/ki.kjdkx.2015.10.052
On the Construction of Real Estate Appraisal Courses
JIN Wei[1], LIU Shuangshuang[2]
([1] School of Urban and Environmental Sciences, Huaiyin Normal University, Huai'an, Jiangsu 223300;
[2] College of Wentong, Huaiyin Normal University, Huai'an, Jiangsu 223001)
Abstract With the real estate valuation real estate development and management professional development and attention of the university, on the basis of real estate development and management professional features on the proposed real estate appraisal courses building ideas and measures.
Key words real estate appraisal; real estate development and management; course construction
隨著房地產行業發展成熟,房地產開發與管理專業人才的培養也越來越受到各大高校重視,房地產估價作為專業必修課程之一,在房地產開發與管理專業學生學習中占有十分重要的地位。但是,由于房地產估價課程主要應用于房地產投資、開發、交易及抵押貸款、征用/拆遷補償、課稅等方面,所以在教授房地產估價過程中需要運用理論和實踐相結合的教學模式。如何建設好這門系統性和實踐性均較強的應用型課程,需要任課教師與教學專家通過認真思考、討論與總結。
1 房地產估價課程的獨特性
房地產估價既是房地產開發與管理專業的基礎核心課程之一,又是我國房地產行業發展過程中必不可少的專業技能之一,其自身的獨特性體現在以下幾個方面。
1.1 房地產估價課程的理論性
房地產估價作為房地產開發與管理專業學生必修的專業基礎課程之一,具有很強的理論性。房地產估價這門課程在教學大綱中要求學生能夠熟練掌握房地產估價的理論和方法,包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發法及地價評估法等。這些估價方法的學習需要大量的理論作為先導,要求學生必須修完“房地產開發與經營”、“房地產經濟學”、“房地產營銷與策劃”等課程,上述專業課程的學習有助于學生掌握與房地產估價相關的理論知識,為學好房地產估價打下堅實的理論基礎。
1.2 房地產估價課程的實踐性
房地產估價除了具有較深的理論性,還具有較高的實踐性。一方面,房地產估價的實用性很強,這門課程是住建部組織認證的房地產估價師執業資格考試的主要內容,涉及到兩個科目的考試――“房地產估價理論與方法”和“房地產估價案例與分析”。學生如果能夠在校期間將本課程學好,則會有利于未來房地產估價師的考試。另一方面,未來隨著我國房地產稅的全面鋪開,將需要更多的估價專業人員。而且在現實生活中涉及到估價的行為有很多,包括房地產交易、抵押、征收征用、拆遷補償等。所以,房地產估價表現出來的實踐性主要包括:①社會經濟生活與其關聯度高;②與社會上存在利益關聯的部門眾多;③本課程的綜合性高、程序復雜。
綜上所述,房地產估價是一門理論與實踐聯系緊密的課程,在授課過程中需要大量的案例對理論知識進行解釋。
2 房地產估價課程的建設思路
房地產估價課程的學習能夠幫助學生解決在房地產領域工作時遇到的與估價相關的困難,提高學生工作中處理問題的能力。這種能力的培養必須依靠在校期間對房地產估價理論知識的學習,以及對估價實務的認識。因此,開設本課程的學校在制定教學大綱過程中必須進行認真思考,對課程的建設思路必須異于其他基礎學科,拋開“填鴨式”的教學方法;要結合現代教學手段,充分利用多樣化的教學手段,并結合課程教師的經歷進行多樣化的授課模式。
(1)房地產開發與管理專業培養出來的學生大多在應用性崗位上工作,所以學校在辦學的過程中需要與企業合作,實現校企聯合辦學。在校企聯合辦學的過程中遵循企業工作和崗位要求,使學校能夠了解企業對學生的真實需求,為教學培養計劃的制定奠定基礎。這也是房地產估價課程建設思路首先需要考慮的。
(2)由于房地產估價課程的很多知識點是房地產估價師執業考試重要的組成部分,對學生畢業后參加估價師考試具有很大的幫助。所以,需要根據房地產估價師考試內容及職業資格標準,對課程體系和教學內容進行改革。
(3)教學大綱要讓學生成為課堂的主體,使他們參與到教學過程中。教學過程中依托于教學大綱盡量發揮學生的主觀能動性,提高學生學習的積極性。
(4)課堂理論知識學習的過程中要注重聯系實踐,實現理論基礎知識學習、社會實踐能力培養和綜合素質提高三者緊密結合,達到“以教促學、以學促練”,強化學生職業能力培養。
(5)革新考核方式,實行校內和企業聯合考核形式。在校考核方式,以改變卷面考試形式為主,加強平時專業基礎知識理論的考核,不以期末考核作為最終評判標準。企業考核,完全按照正常的工作需要,按照標準的作業流程進行測評。另外,對考核結果進行獎懲,將對考核優秀的學生提供具有誘惑力的工作機會。
(6)重視“互聯網+”對教學的促進作用。在互聯網發達的社會中,課程老師要充分利用“互聯網+”和多媒體工具,提升自身的教學能力、水平,拓展知識儲備量,充實課堂教學內容。
3 房地產估價課程建設途徑
3.1 強化師資隊伍
提高專業核心課程建設的關鍵在于強化師資隊伍建設。房地產估價作為房地產開發與管理專業核心基礎課程,提高其教學質量的首要任務是強化教師隊伍建設。高水平的教師隊伍建設包括合理的年齡結構,即中青年教師與教學經驗豐富的老教師配比合理,使教學工作保持一定活力的同時又不失經驗;合理的職稱結構,教授和副教授的人數不能過少,在保證團隊學術水平的基礎上,提高團隊的創造力;較高的教學水平,豐富的教學經驗和教學技巧是一個成熟教師團隊必不可少的要素;最后,出色的教師隊伍還需要一個能力出眾的教師領銜,能力包括學術能力、教學能力、領導協調能力等。
教師團隊能力的提升首先需要針對現有教學團隊,對現任教師進行培訓、鼓勵教師外出進修,提高現有教師隊伍的學歷層次、學術水平和專業技能,鼓勵教師參加相關執業資格考試,優化師資結構。另外,引進高水平教師人才,充實、提高教師隊伍,建立一支高素質的教師隊伍。最后,在學校條件允許的情況下,邀請高水平專家學者、企業家到校進行專題講座,提高專業層次和學術內涵。
3.2 整合教學資源
房地產估價與房地產開發與管理專業的其他課程交叉多,存在一定的重復性。在房地產開發與管理專業開設的課程中有很多與之存在交叉,例如房地產開發與經營、房地產經濟學、房地產金融、房地產投資分析、財務管理、物業管理等,基本涵蓋房地產開發與管理專業大部分專業課程。因此,課程教師在授課過程中,需要課程教師了解學生專業課學習情況,以及學生對部分課程專業知識的掌握程度,使教師在制定教學任務表的時候能夠對課程內容進行調整,避免本課程與其他課程存在交叉的知識點,將授課重點放在本課程獨有的知識點上。在教學過程中需要教師重點講解本課程獨有的知識點,例如房地產估價的方法――成本法、收益法、假設開發法、地價評估法等知識點所占課堂時間應增加。而對于與其他課程交叉多、重復率高的課程則應該減少課堂講授時間,主要以提問、回憶的方式,從估價的視角幫助學生重新對知識點進行復習或掌握。
在信息大爆炸的時代,教師在授課的過程中除了依托于書本知識點之外,還需要結合國家宏觀/微觀經濟發展現狀、國家制度法規和政府規章制度(調控政策)、區域/城市房地產市場發展現狀、互聯網發展趨勢等因素的影響。上述任何一個因素的變化,都會引起房地產估價課程內容的微調,所以任課老師必須時刻對授課內容進行調整、更新。由于教材編寫內容的滯后性,教師在授課過程中不應該過分依賴教材,而是應該根據房地產行業的特性,有針對性地組織學生開展市場調查,關注國家及地方政府關于房地產行業的政策變化,分析并正確把握房地產市場未來的發展趨勢,指導學生對部分信息進行收集、整理和分析,然后進行分享。最終實現房地產估價講授的內容與時俱進,不脫離教學大綱和教學任務書。
3.3 革新教學手段
現階段的本科教育必須避免中小學時期“填鴨式”教學方法,房地產估價作為一門應用性廣泛的課程在教學的過程中更應該避免這種狀況的出現。房地產估價與大多數課程一樣,課本中包含著大量的概念、理論和科學的計算方法,這些內容在授課過程中無法吸引學生的注意力。另外,由于學生沒有經歷過實踐,缺乏實際工作經歷,難以做到理論聯系實際,使得學生在課堂上學習的積極性降低。所以,為了實現本課程的教學目的,充分調動學生學習的積極性,課程教師在授課過程中應該采用一些特別的教學方法。例如案例教學法、情景教學法、情境教學法、研究性教學法等。為了提高學生對實際工作的認知,老師可以按照課程的進度要求學生進行真實的模擬訓練,類似于沙盤模擬訓練,使學生在貼近真實市場環境下,對項目進行調查分析、估價、拍賣等活動,一方面可以加強學生對實際工作的認識程度,另一方面可以提高學生參與課堂的積極性和學習的主動性。除此之外,教師還要整合網絡資源,將最新的網絡資訊傳遞給學生,縮短知識點更新的時間長度。
與此同時,如果條件允許的情況下,學院或者教師可以要求房地產行業或房地產估價師到學校進行專題講座。通過專題講座一方面解決授課過程中需要站在工作角度解答的問題,向學生傳達真實的工作經驗,彌補部分高校教師房地產估價經驗的不足,增加學生對房地產業、房地產估價師的感性認識,了解房地產公司的組織架構和運作機制。另一方面,通過這種形式能夠增加課程的教學形式,為課程教學手段的革新提供便利。
3.4 提升實踐教學能力
房地產估價是一門對實踐要求很高的課程,這就要求學校或者教師能夠組織學生進入企業實習,到具體的項目實習一段時間。這樣可以更好地解決學生對實際房地產估價沒有經驗,對教學沒有興趣的現象。實現這種實踐教學方式的途徑是與企業共同合作辦學,成立校企合作班。校企合作班既可以解決學生實習的問題,又可以為企業解決勞動力的問題。通過校企合作班,學生可以定期到企業進行實習,部分能力強的學生可以直接參與到企業估價的項目,鍛煉實際工作能力。作為合作企業則可以“近水樓臺先得月”,在學生實習的過程中挑選符合企業用人標準的優秀實習生,為企業發展提供人力支持。可見,“校企合作班”的建設能夠實現學校、學生、企業三方共贏的局面。 (下轉第147頁)(上接第105頁)
3.5 教學實驗基地建設
教學實驗基地建設分為兩個部分,包括校內教學實驗基地建設和校外實驗基地建設。根據房地產專業的特點,需要建設校內教學實驗室,深入開展“產、學、研”相結合的教學方式。另外,還要加強校外教學實驗基地建設與利用。盡量與本地大型房地產開發企業或房地產估價師學會聯合共建,形成長期穩定的教學場地和學生實習平臺。
雖然,房地產估價課程的建設是一個長期而艱巨的工作,不僅需要任課教師的努力,也需要學校和社會組織的支持。但是,相信未來房地產估價課程在廣大師生和社會組織的努力和關心下,其教學形式、建設思路一定會出現百家爭鳴、百花齊放的景象。
參考文獻
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篇9
關鍵詞:勝任力模型;房地產經營管理;培養模式
為適應房地產行業迅猛發展對中、高層人才的需求,目前已有100多所高校開設了房地產專業的高等教育。但由于我國房地產高等教育起步晚,辦學經驗不足,缺乏相應的人才培養機制,學術理論研究滯后等原因,使房地產專業人才的能力和素質要求存在認識上的問題。要讓房地產專業學生的素質結構符合房地產行業的發展要求,有必要對房地產人才培養模式問題進行深入的研究。
一、目前房地產經營管理專業培養目標存在的困惑
1989年我國高等學校開始設置房地產經營管理專業,1998年國家進行學科專業調整,將房地產經營管理專業歸屬在管理科學與工程一級學科下,改稱工程管理專業。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整,部分高校將該專業并入工程管理專業,也有部分院校將其并入工商管理專業。目前根據教育部新的專業設置目錄,房地產經營管理專業作為經教育部批準設置的目錄,重新開始招生。
房地產經營管理是一個綜合性非常強,兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的復雜性專業,不少院校對該專業人才的培養模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學科基礎、師資情況不同,所制定的辦學目標呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術的培養,在培養過程中,加大對工程制圖、結構力學等土木工程技術知識的講授,此類院校多為土木工程辦學實力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經濟管理知識的講授,此類院校多為財經管理類院校。如此一來,房地產經營管理專業培養目標是滿足市場需要為主,還是以自身資源優勢為主,存在著困惑。
二、如何確定房地產經營管理專業的培養目標
要解決培養目標的困惑,必須厘清幾個重要問題:對于房地產專業而言,什么是“從事房地產經營管理工作的基本素質”,什么是“從事房地產經營管理工作的核心能力”,設定培養目標必須從滿足從事房地產經營管理工作基本素質和核心能力入手。
如何確定一個行業的工作基本素質和核心能力呢?勝任力模型經過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優異表現所必需的行為和個人特質,已經得到普遍的認同。
勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業勝任力。通常,職業勝任力被定義為工作績優者所具備的知識、技能、能力和特質等,勝任力是指在特定工作環境中員工的價值觀、動機、個性、技能和知識等關鍵特征。把職業勝任力定義為“個體的潛在特征,可能是動機、特質、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個體所運用的知識體”。他認為,這些潛在特征可能是無意識的,個體不能清晰地描述它們。因而,發現勝任力的方法是讓個體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關注,而是只關注那些與績優(被定義為結果/產出)具有因果聯系的潛在特性。
房地產專業的職業特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養“學科單一傾向”的模式與現實房地產行業用人需求的“錯位”現實,必須轉變和更新觀念,即,培養的人才應以適合房地產企業需要為目標,從直接適應房地產產業的需求進行勝任型教育。
三、勝任型房地產經營管理專業教學模式
1.教學模式發展思路
勝任力有多種定義,但是人們普遍認為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關知識、技能、態度和性格特點的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標準進行測量,其中,除性格特點外,大都可以通過培訓與發展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個優秀員工所需的知識、技能、態度和性格特點的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結為四個層級。如下圖所示。
圖形最上端的為“績效行為”,是個體在具體職位上的工作績效表現。“績效行為”下面的三個層級共同決定了個體在工作中的績效行為。下面的三個層級是遞進關系,層級越低的因素在決定個體行為表現上起著更穩定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個特征向量。首先,具有行業特色。它反映的是某類行業內對人員的整體素質要求,包括知識和技能的范圍,對所服務客戶的認識程度等。其次,具有企業特色。它反映的是單個企業對特定人員的要求,并且細化到行為方式的程度,即使是處于同一行業的兩個企業,由于企業文化、經營目標、經營策略的差異,縱然企業在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個企業的能力素質的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業經營相聯系,因而具有階段性。在企業的特定時期內,某項勝任能力甚至是某一組能力是至關重要的,而在另一個階段,由于企業的經營目標或經營策略發生變化,能力模型素質就會定期隨之更新和改變。
根據上述模型特征,勝任型房地產經營管理專業教學模式發展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經濟管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設置上并不偏重某一類課程,其人才體現為具有一定的經濟管理知識和土木工程知識,具備較強的實際動手能力和組織協調能力。以模塊化構建課程體系層次,具體可以構建職業技能、職能績效行為、心智培養三大模塊。
2.勝任型教育模式的構建
(1)房地產行業技能模塊
此模塊以準職業崗位為基礎,以房地產開發過程為主線,具體內容包括:①房地產開發前期準備內容學習。在該流程中,對房地產開發有一個輪廓性的了解,同時,應儲備房地產開發前期所要求的知識技能,例如,如何進行房地產開發可行性分析,房地產項目報建等知識。②房地產開發過程學習,是承上啟下的關鍵環節。在該流程中,知識儲備和實踐能力培養具有同等重要的地位,即,工學都不可偏廢。核心課程為建筑基礎知識、工程建設監理、房地產策劃等。③房地產銷售過程,主要進行房地產售賣和物業管理方面的課程和實踐。比如,學習房地產營銷、物業管理、房地產經紀等核心課程。
(2)房地產行業職能績效行為
此模塊包括一般工商管理教學內容,即,一般企業都涉及到的生產系統、市場營銷系統、質量管理系統、人力資源系統、計劃財務系統、工程總務系統等,主要可以分為對生產過程的管理和各職能部門管理流程的管理。“勝任型”教學體系的這種劃分不是過去的分部門運作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實際上,在每一個服務環節、業務部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執行所有的管理職能。
(3)房地產經營管理人員的心智培養
此模塊也稱為軟課程,主要是培養學生基本的人文素質與溝通能力,培養一個房地產經營管理人員應有的心智模式。此類課程包括中國傳統文化精要、公務寫作、演講與口才、管理溝通、領導力開發、職業規劃、組織行為、商業倫理和法律等課程。
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篇10
關鍵詞:房地產投資分析;課程;實踐教學
中圖分類號:G642.0 文獻標志碼:A 文章編號:1674-9324(2015)04-0152-03
“房地產投資分析”是一門實踐性很強的理論課程,在寬基礎、深理論的思想指導下,受課時、非理想化的項目背景和市場條件等因素的影響,課程的實踐教學效果在一定程度上難以達到教學要求,導致理論與實踐脫節,甚至在教學過程中出現“學生很茫然、教師很無奈”的現象。如何實現“房地產投資分析”課程的培養目標,是課程理論教學與實踐教學改革的需要,也是培養人才執業能力和創新能力的需要。如何發揮好高校優勢資源和有利條件,加強實踐教學,推進高校在創新人才培養中發揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。
一、“房地產投資分析”的課程目標
“房地產投資分析”課程的教學目標不同于房地產投資的目標,也不同于房地產投資分析的目標。房地產投資的目標是通過房地產投資實現投資人預期的收益。房地產投資分析的目標是根據房地產項目的區位條件、市場環境、財務狀況等因素,做出房地產項目投資決策的過程。“房地產投資分析”課程的教學目標是使學生掌握房地產投資分析的基本理論,能夠從不同角度分析投資的可行性,具有一定的投資分析實踐能力。課程的理論教學目標與實踐教學目標都是圍繞課程目標服務的。教學過程中,只有理清課程實踐教學目標、理論教學目標及它們與總目標的關系,才能明確教學的方向,協調教學理論目標與實踐教學目標的關系。
房地產項目投資分析內容及過程涉及面廣,僅僅依靠理論分析難以客觀評價和理解項目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風險大小、項目的規模、復雜程度、收益等孤立、抽象的指標融入實際項目,賦予其實際意義,再運用投資分析的理論,對認清項目的全貌、增強項目的形象感、實現決策目標,能夠起到事半功倍的效果。
二、實踐教學是實現教學目標的重要手段
課程的教學目標是圍繞投資的需要而展開的。房地產投資分析是要積極地實施投資,或通過投資分析積極地優化投資方案,獲取預期的投資效益。在同一個項目中,如果采用不同的策劃方案,會得到不同的收益結果。如果沒有投資分析,或投資分析失誤,房地產開發就無法獲取更高的收益,甚至有可能一敗涂地。因此,房地產投資分析離不開科學的策劃方案,房地產投資的方案決策必須依靠精細化的投資分析。實踐教學的魅力在于,要表達一個觀點、說明一個問題,不需要說多少大道理,利用一個簡單的案例,就可以闡明課程的相關理論及其重要程度。
某房地產(別墅)項目,用地面積300畝,當時的地價40萬/畝(應該是相當低了),銷售價格1.3萬元/平方米,兩年完成銷售。該項目形式很理想,理應收益豐厚,但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現這樣的局面?是管理人員的職業操守出了問題?還是成本管理失控?各種猜疑紛至沓來。
通過成本分析,問題的癥結便顯現出來。根據某別墅項目基本成本費用表(見表1),每m2建筑面積的成本如下:
[(600+675)×(1+10%)/0.2+3300]/(1-3%-13%)=12277元/m2
別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價格對比,顯然,基本無利潤可言。建筑面積是房地產產品的核心指標。由于該產品的策劃主要重視了產品的觀賞性,而忽略了產品的商品屬性,造成了容積率過低,使綜合成本直線上升。如果調整產品結構和定位,同樣300畝的項目就可以實現投資的目標。上述別墅案例,如果以容積率0.2建設施工,投資將會失敗。由此可見,投資分析是投資的前提,也是方案策劃的前提。它可以使產品數據化、形象化,為方案的制訂指明具體的方向,為方案的決策提供明確的指標。將類似案例引入課堂教學,可以使學生深刻理解“先分析、后設計”在房地產開發程序中的意義。
三、實踐教學是進行啟發式教學的催化劑
實踐教學是提高學習興趣、進行啟發式教學的催化劑。枯燥的理論和數據只有落實到實際的投資項目,才能真實看清事物之間的邏輯關系和本質聯系,才能使基礎理論具備應有的生命力。理論教學應圍繞培養能力展開,并配合技能訓練來進行。把實踐環節引入教學過程,不僅可以把課程理論與實際項目相結合,而且可以提高教學的活力和學習的積極性,使填鴨式說教轉變為啟發式教學。
(一)數據分析案例
以數據分析為例,項目數據之間的邏輯關系是相當強的,它們之間的數據要求一旦不能滿足,項目投資目標將大打折扣,甚至全盤皆輸。例如,計劃投資一個3000平方米的餐飲項目,試分析它的幾個數據關系。假定該餐飲項目規劃的規模和接待能力折合為60個標準包間,每個標準包間50平方米,每間平均10人,可同時容納600人就餐。在這個基本數據的基礎上,再來分析它的衍生數據。要保證這3000平方米的商業項目的正常運營,按餐飲的平均行業利潤10%計算,即每天800人次就餐才能實現盈利目標。這樣就有了消費者人流量的基本數據。
滿足人流量規模必需考慮一些必備的配套數據。比如,可能有多少車輛來?需要多少停車位?店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設施,以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求?在這些配套要求中,對有案可循的數據可以直接套用,判斷是否符合經營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同,存在變數的或沒有基本數據的,則需要完成大量精細的調研、測算等實踐工作。一個成功的項目,它的每個環節、每道工序都必須是成功的;一個失敗的項目,可能只因一個數據的偏差而出現問題。上例中,如果停車位數量不能滿足配套要求,帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經營目標不能實現。
(二)實踐案例的拓展
一個案例所能表達的觀點、說明的問題是有限的。實踐教學需要以研究深入淺出的案例為基礎,舉一反三,在更大范圍內,更加深入地發揮實踐教學的效能,盡可能用一個案例串聯多方面的問題,通過一系列實踐綜合訓練,加強課程的統一性和整體感。實踐教學不是以判斷出一個結論為終點,而是要以此為起點,擴大實踐教學的成果,在紛繁復雜的項目投資分析中,研究各種因素內在聯系,準確判斷投資目標的可行性。對成功的案例,應總結其成功經驗,找出不足之處,不斷改進;對失敗的案例,要從失敗中走出來,通過投資分析,找出問題的癥結,進行方案的優化,進而衍生出多種方案,形成多種方案的比較,走上一條精心分析、科學決策、理性投資道路,實現投資的預期效益。
四、實踐教學形式與選題
以培養實用型高級技術人才為目標的教學定位,一旦脫離了項目實踐,教學效果就無從談起。實踐教學是整個教學過程中重要的一環,更是培養實用人才的必要環節。如何發揮實踐教學的作用,展現實踐教學的意義,其形式和選題尤為重要。
(一)實踐教學的形式
實踐教學的教學形式是以實際項目為背景組織教學活動,主要有兩類基本形式:一是觀摩性實踐教學,主要利用課堂教學來完成,即通過實際項目案例,說明相關的觀點,解決相關的問題。觀摩性實踐教學應進一步利用案例背景,進行課堂提問、課堂討論、教學互動等多種形式活躍課堂氣氛,引領學習思路,提高教學效果。二是實戰性實踐教學,主要以課外練習為主,即以工程案例為背景,布置相關課題,由同學在實踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實戰型實踐教學應加強答疑、輔導,在課堂上適當進行點評、分析和總結。
(二)實踐教學的選題與學時分配原則
實踐教學的選題,如果簡單地全盤照搬案例,會使教學內容松垮散漫,既耗時耗力,又不能切中主題、實現目標。課堂實踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設計。應當圍繞教學單元的目標,把精心挑選的案例進行提煉,使之服務于教學目標,即做到指出問題“一針見血”,解決問題“立竿見影”。應當注意的是,實踐教學環節也是培養學生嚴謹的治學態度、良好工作作風的重要渠道。
合理分配實踐教學與理論教學的學時是教學效果的重要保證。在理論課時相對偏緊的情況下,實踐教學必定占用理論教學的課時。如何處理好它們之間的關系,把握理論與實踐的教學時間呢?有“得”必有“失”,要“取”還得“舍”。實踐教學占用的學時,可以在遵循教學大綱的前提下,合理調整教學內容的輕重,把一些原本計劃在課堂上灌輸的概念和理論,通過課外練習(作業)、課外消化的形式讓學生自學完成,填補理論教學的空白。廣義上講,實踐教學可以貫穿教學的始終。合理的分配和使用實踐教學課時,積極采用啟發式教育、主動式學習的教學方法,在培養學生獨立思考能力和獨立工作能力等方面,往往會收到更好的教學效果。
應當指出,實踐教學只是教學的一個重要環節和基本手段,并不是教學過程的全部,基本概念與基本理論的掌握才是學業成敗的根本。理論教學與實踐教學是相輔相成的。用實例來串聯教學內容、說明理論問題,把課程的基礎理論應用于實踐環節,使枯燥的理論形象化、具體化,提高學生的學習興趣、激發其學習動力,既能提高解決實際問題的能力,又可以進一步提高理論教學的效果。人才培養質量是高校教育的生命線。厘清實踐教學目標在課程目標中的作用,處理好理論教學與實踐教學的關系,這是“房地產投資分析”課程實踐教學改革的方向,也是實現課程培養目標的需要。
參考文獻:
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