導語：如何才能寫好一篇土地使用方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

土地使用權出讓采用方式有招標、拍賣、協議三種方式。

【法律依據】

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十三條，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

（來源：文章屋網 ）

篇2

出讓方：中華人民共和國_____省(自治區、直轄市)______市(縣)土地管理局(以下簡稱甲方)，法定地址_______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務______。

受讓方：_________(以下簡稱乙方);法定地址______;郵政編碼______;法定代表人：姓名_____;職務________。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租;抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租;抵押)______房產(或_____部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租;抵押)。雙方本著自愿、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條　_______房產使用土地位于________總用地面積為_______。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證，(或批準文件)，具有合法的土地使用權。

第三條　乙方出售(出租;抵押)______整棟房產;甲方出讓土地的面積為________房產總用地面積，即_____平方米。

〔或：第三條　乙方出售(出租;抵押)_____房產樓層____層，建筑面積____平方米，為_____房產總建筑面積的______%;甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%;即_____平方米。〕

本合同項下出讓的土地使用權與_____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的，不可分割的，相鄰各方必須相互合作，并根據需要為對方提供便利的條件。

第四條　土地使用權出讓的年限為___年，自_________起算。

第五條　_____房產使用范圍內的土地，按原批準文件為_______用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須征得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，并辦理變更登記手續。

第六條　乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值費(稅)。

第七條　本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米____元人民幣，總額為______元人民幣。

本合同經雙方簽字后____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額_____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。

合同簽字后__日內(或乙方出售房產后___日內)乙方應付清給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。

(或：乙方出租____房產，每年應以租金的_____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止。或雙方抵押____房產后____日內，以抵押所獲收益抵交完給付定金后土地使用權出讓金余款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，并可請求違約賠償。)第八條　乙方在支付全部土地使用權出讓金后____日內，辦理土地使用權登記變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權。

第九條　乙方同意從____年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月___日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。

第十條　除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行帳號，銀行名稱：_____銀行____分行，帳戶號____。

甲方銀行帳號如有變更，應在變更后_____日內以書面形式通知乙方，由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十一條　乙方依本合同取得的土地使用權，可依國家有關規定進行轉讓、出租、抵押。

房產所有人出售(出租;抵押)_____部分房產時，亦就同時轉讓(出租;抵押)整棟房產使用土地中與出售(出租;抵押)房產占____房產總建筑面積比例相同的土地使用權。

第十二條　土地使用權轉讓(出租;抵押)時，應當簽訂轉讓合同(租賃合同;抵押合同)或在房產買賣合同中設立土地使用權轉讓(出租;抵押)章節，但不得違背國家法律法規的本合同規定。并依照規定辦理轉讓(出租;抵押)登記。

第十三條　土地出讓年限屆滿，土地使用者可以申請續期，重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權、地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償收回，土地使用者應交還土地使用證并依照規定辦理注銷登記。

第十四條　如果一方未能履行合同項下的義務，應被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知后，應在____日內糾正該違約。如____日內沒有糾正，違約方應向另一方賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。

第十五條　如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第十六條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十七條　因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決。協商不成，可以提請仲裁機購仲裁或向有管轄權的人民法院起訴。

第十八條　本合同于____年___月___日在中國____省(自治區、直轄市)(縣)簽訂。

第十九條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：中華人民共和國____省　乙方：_____(章)

(自治區、直轄市)____

市(縣)土地管理局(章)

篇3

    （一）地上權制度的安排

    地上權制度是存在于私人之間的一種安排，地上權的設定一般是有一定期限的，甚至一些國家的立法為地上權設定了最長期限，一般為30至100年。這主要是因為土地是社會中最珍貴的不可再生的資源，為保障土地所有權人特別是其繼承人的利益，對地上權存續期間作了限制。這也就意味著現代地上權均存在一個終結問題。

    在地上權期滿或消滅時，房屋的歸屬的一般原則是土地所有權人取得房屋的所有權。例如，《意大利民法典》第953條規定：“如果地上權是附確定期限設立的，則在期限屆滿時，地上權消滅，土地所有人成為地上建筑物的所有人。”同樣，在德國，“地上權因期限屆滿而消滅時，地上建筑物因地上權歸于土地所有權人也同時歸于土地所有權人。”為調和地上權人（建筑物所有權人）與土地所有權人的利益沖突，現代地上權法律制度，均允許地上權人獲得補償或強加給土地所有權人取得該建筑物時，對地上權人承擔賠償責任的法律義務。 這種獲得補償的權利，是地上權人對房屋擁有所有權的一個重要體現。

    （二）我國關于土地使用權期限的現行規定

    目前，我國立法中并沒有關于農村私房和城市私房所占土地使用權存在年限的規定。實際上，這兩種房屋所有權人對宅基地的使用權具有永久性。在農村和城市，宅基地均可通過房屋繼承途徑而由繼承人繼承，房屋毀損或滅失后可以修復或重建（只是要經過必要的批準手續），因此，房屋毀損或滅失，只要所有權人或其繼承人愿意恢復其建筑物，那么對土地的使用權便可以長久地延續下去。

    而通過出讓方式取得的國有土地使用權用于建設，其使用權均存在年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條根據土地的用途對各類用途的土地使用權最高年限作了規定：（1）居住用地70年；（2）工業用地50年；（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（4）商業、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

    《城市房地產管理法》第21條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

    土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。“

    顯然，《城市房地產管理法》只明確了土地使用權到期不申請續期或未批準，土地使用權無償收回原則。而4年前的國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條還規定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”

篇4

《深圳市地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（深地稅發[2005]609號）第1條規定：房地產開發企業繳納土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽定時間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產銷售合同的，在納稅人取得房地產銷售首期款收入時，就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入為6129萬元。

二、開發商品房轉自用不再視同銷售

國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以后，不應當視同銷售。不難看出，開發產品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

三、選擇多元化方式處置開發產品

多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。

對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。

將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業兼并轉讓房地產的征免稅規定”的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。

四、三項預提費用可以稅前扣除

《辦法》第32條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、地下停車場作為公共配套設施處理

當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。

有些地方稅務機關認定，地下車庫應計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷售收入形成配比。

《辦法》第32條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

六、選擇有利的增值額核算方式

一個開發項目既建有普通住宅，又建有商業用房，從房地產開發成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建筑商所承攬的建筑工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同的結果。計算方法一：住宅和商業用房分別計算土地增值稅；計算方法二：住宅和商業用房合并計算土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）中規定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定（即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。

該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。現實工作中沒有一個開發企業的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切地講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神；而方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。

《土地增值稅暫行條例實施細則》（下稱《實施細則》）第8條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規要高于稅收規章和規范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規定分攤成本費用計算相應的土地增值稅。

《國家稅務總局關于加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規定：“土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產主管部門審批的開發項目。土地增值稅原則上按納稅人開發的不同類型房地產分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然后在不同類型房地產之間分攤相關成本費用，分別清算應繳納稅款。

七、充分運用加計扣除政策

《實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

土地增值稅扣除項目中開發間接費用的歸集是企業籌劃時值得關注的一個點。開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。《實施細則》規定開發間接費用屬于開發土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除；同時還規定這部分費用房地產企業可以享受20%的加計扣除。這些內容由于界線不是很明確，會計賬務處理時容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用。《實施細則》規定管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的5%以內計算扣除（或財務費用、銷售費用、管理費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的10%以內計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，管理費用和銷售費用的開發間接費用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，會多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發間接費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業對開發間接費用歸集時要謹慎,用足、用好稅收政策。

八、巧用特殊扣除項目規定

《實施細則》規定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5%（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按“合計數”的10%扣除全部費用。

是否提供金融機構證明，關鍵在于所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。

九、選擇有利的地價成本分配方法

根據《辦法》第30條,企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

例：某某商都開發用地面積136500平方米(一期88600平方米,二期47900平方米),地價費用12549萬元,一期攤銷地價金額9914萬元,二期地價費用分配計算方法可作以下選擇：

A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本(余數攤銷)

(12549萬元-9914萬元)/47900平方米=550. 10元/平方米

B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)

12549萬元/136500平方米×47900平方米=919. 34元/平方米

C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異

篇5

[關鍵詞]房產稅；土地使用權價值；稅收政策；固定資產

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據、向產權所有人征收的一種財產稅，它的征稅對象不包括個人所有非營業用的房產。

一、房產稅部門規章對房產原值的相關規定

財稅地[1986]008號文件第十五條規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。財稅[2008]152號文件規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。’'對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。在做出上述規定后，該文件同時宣布《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字[1986]第008號)第十五條廢止，并于2009年1月1日起執行。注意這里的一句“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”，也就是國家有關會計制度怎么規定，稅法就按什么樣的計稅依據來計征稅款。現在的問題是，行業會計制度、企業會計制度及新頒布的企業會計準在房屋類固定資產計價的規定上各有不同，上述會計制度自頒布以來被不同規模不同行業的企業使用，致使各企業在房產稅稅負上計稅依據適用不同的標準，稅負不均的現象就產生了。

二、相關會計制度對土地使用權價值會計核算的規定

2001年以前，企業執行行業會計制度，各行業會計制度對土地使用權價值是否計入“固定資產”科目未規定。

自2001年1月1日開始，企業執行企業會計制度。《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。《財政部關于印發(企業會計制度實施范圍有關問題規定)的通知》(財會[2001]11號)規定，《企業會計制度》一自2001年1月1日起，“暫在股份有限公司范圍內實施”。隨后；《關于執行《企業會計制度》和相關會計準則有關問題解答(二)》(財會(2003)10)中規定除小企業和金融企業以外，自2003年1月1日起，新設立的企業應當按照《企業會計制度》的規定，進行會計核算并編制財務報告。至此，我國的新會計制度已經明確規定了“無形資產―-土地使用權”攤銷的具體方法，即土地開發使用以后，“無形資產――土地使用權”必須結轉，結轉后構成在建工程成本即最終構成“固定資產――房屋”的原值，或者構成商品房的“開發成本”。可以看出，這時的會計制度規定房產原值應包括土地使用權的價值。，

到了2007年，新的會計準則頒布實施。新的會計準則《企業會計準則第6號―無形資產》中規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業(房地產開發)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。從上面可以看出，上述似乎規定又回到了2001年企業會計制度頒布實施前的路子上來，即土地使用權價值確認為無形資產，房產原值可不包括土地使用權價值。新的會計準則要求在上市公司范圍內實行，也鼓勵其他企業參照執行。

三、執行不同的會計制度影響從價計征房產稅的計稅依據

從上面的表述可以看出，2001年以前，企業只要不違反行業會計制度的規定，土地價值是否計入房產原值計征房產稅，取決于企業是否將土地使用權價值計入“固定資產”科目核算。自2001年開始，企業執行企業會計制度，將土地價值與房屋建造成本最終轉入固定資產核算，土地價值計入房產原值計征房產稅。2007年開始，執會新會計準則的企業，企業自行開發建造廠房，土地價值與房屋價值應分開核算，賬冊記載的房產原值不包含土地價值，房產稅的計稅依據不含土地使用權價值；企業外購土地及建筑物，應劃分土地價值和房屋價值，房屋原值不包含土地價值，房產稅的計稅依據不含土地價值，如難以合理劃分，房屋原值包含土地價值，房產稅計稅依據含土地價值。

不難看出，納稅人計稅房產原值的確定，取決于納稅人會計核算所選取的具體會計制度的規定。企業會計制度還在被部分企業沿用，如果執行企業會計制度，則稅收負擔要重于執行新會計準則的企業。倒是沿用以前的行業會計制度，如果固定資產核算中不包括土地使用權價值，其房產稅負則沒有什么變化；如果固定資產核算中包括土地使用權價值且又沒有按新會計準則做調整，則其稅收負擔也較高。企業執行不同的會計制度，或者執行同一種會計制度，企業的會計核算不同，都會導致房產稅的計稅依據不同，這樣會造成即使相同建造成本的房屋，房產稅的稅負不勻，從而違背了實質課稅及稅負公平的原則。

四、解決的辦法

篇6

你局五月三日市房字（1992）第53號《關于申報土地使用權涉及國有房地產問題的請示》收悉，經研究現答復如下：

一、國務院關于建設部職能分工的“三定”方案和國發（1989）31號文件都明確規定建設部是房地產業的行政主管部門，凡與我部主管業務有關的文，必須與我部協商一致，會簽方屬有效。某部門所發《確定土地權屬問題的若干意見》，涉及我部房地產權屬管理業務，既未與我部協商征求意見，而且文件內容與有關法規相抵觸，這樣的文件應不予執行。

二、為保證房地產各項工作正常進行，必須重申房地產管理一貫遵循的如下原則：

1.堅持房屋所有權與土地使用權主體一致的原則。解放以來，我國對待房屋所有權、土地使用權的一貫原則是：不經取得土地使用權，不得進行地上建筑，地上建筑所有權轉移時，連同所使用的房基地一并轉移；合法取得的房屋所有權和土地使用權，受國家法律保護。我國司法、規劃和房地產管理機關都是按照這一原則處理房地產權屬問題的。國家基本法律中關于公民、法人合法權益的規定和法律保護，部門規章無權否定和變更。

2.房地產管理部門直管公房的所有權和房基地使用權，屬于地方人民政府，并由房地產管理部門代表政府進行管理和經營。因此，房地產管理部門是直管公房所有權和相應的房基地使用權的合法產權代表人。任何單位和個人不得以任何理由將房地產管理部門的這些合法權益無償轉移給使用單位。把合法土地使用人的土地使用權確認給承租人，不僅侵犯了土地使用權人的合法權益，而且造成大批有房屋所有權的沒有房基地使用權，與有房基地使用權的沒有房屋所有權的產權主體不一致的情況，人為地制造了各種房地產糾紛。例如，在房地產交易、土地使用權的有償轉讓，以及承租人的變更都會因得不到其中一方權證人的同意而終止，城市房地產流通將被窒息；房屋產權人為得到房基地使用權的資格，會以各種方式逼攆承租人退租，出租人怕失去土地使用權將不再愿意出租房屋，這是我國現行房地產政策法規中所不允許的。

篇7

為加強外商投資企業用地管理，保護外商投資企業的用地權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市征收外商投資企業土地使用費規定》以及國家和本市其他有關規定，凡在本市行政區域內興辦的外商投資企業（中外合資、合作及外商獨資企業，下同），均須依法申請用地登記（以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開展外商投資企業用地登記工作。這項工作主要包括受理登記、確定權屬、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發房地產權屬證件等內容。現就有關事項通知如下：

一、登記范圍和條件：

（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業外，凡在本市行政區域內成立的中外合資、合作及外商獨資企業，已取得工商營業執照的均須辦理用地登記，未取得工商營業執照的，須在領取工商營業執照之日起30日內，申請辦理用地登記。具體包括：

1.在直接劃撥的國有土地、集體所有或中方合營者原有的土地上成立的外商投資企業；

2.利用承租的房屋或場地作為法定地址或生產經營場所的外商投資企業。

（二）用地登記須提交的證件：

1.企業的法定代表人或其人身份證明材料；

2.房地產權屬證件（復印件）或權屬來源證明文件（復印件）：

（1）土地使用證，房屋所有權證；

（2）或政府對土地征用的批復、規劃部門核發的建設用地規劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發的建設用地批準書、鄉鎮企業用地批準文件；

（3）或上級主管部門的資產調撥通知及批復；

外商投資企業承租的場地或房屋，須提交租賃合同。

3.其他主管部門的批準文件：

計劃部門的立項批復、項目可行性研究報告及其批復；

經貿部門頒發的外商投資企業批準證書及經貿部門或有批準權的主管機關批準的公司章程、合同、董事會組成文件；

工商管理部門頒發的營業執照。

4.已簽訂用地合同的外商投資企業須提供合同文本。

二、市、區、縣房地產管理局、土地管理局管理權限分工：

1.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用國有土地的，由市房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。

2.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用集體土地的，由市土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。

3.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。

4.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。

5.在本市無上級主管部門的企業及其它經濟組織與外商興辦的中外合資、合作企業，依使用土地的性質，分別到區、縣房地產管理局或區、縣土地管理局辦理用地登記手續。

6.市級以上單位與區、縣級及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業，其登記及用地手續按認繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質，由市或用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理。

7.外商投資企業有兩處以上的辦公或生產用地在不同區、縣的，須分別到辦公、生產用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理登記。

三、工作內容及時間安排：

開展外商投資企業用地登記等管理工作，計劃從1995年元月10日開始至1996年10月31日結束，大體分四個階段進行：

第一階段：準備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

該階段，市局要完成的工作為：

1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規定”等一系列文件；

2、有關表格的制定和印發；

3、舉辦外商投資企業用地登記工作會和培訓班；

4、分別在北京日報和北京晚報上刊登《公告》。

各區、縣房地局、土地局要在市局培訓的基礎上，制定出本區、縣開展登記的工作計劃，并作好有關準備工作。

第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）

該階段的主要工作是受理外商投資企業的用地登記申請，在此基礎上，分類整理出外商投資企業的用地情況，匯總上報市房地產管理局或市土地管理局。

第三階段：確定權屬、測繪面積、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和區、縣房地產管理局、土地管理局按照管理權限的分工，對管理范圍內的外商投資企業用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部門、產權（或地籍）部門根據外商投資企業提交的權屬來源證明文件，確定權屬。

2.測繪部門對外商投資企業用地及房屋進行測繪，為以上部門提供宗地的面積及有關圖件。

3.地政（或用地）部門核定企業的土地使用費，報主管局長批準。

4.市和區、縣房地產管理局、土地管理局與外商投資企業簽訂土地使用合同。

5.核發土地使用證、房屋所有權證。

第四階段：總結驗收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和區、縣房地產管理局、土地管理局組織力量對外商投資企業用地登記工作進行驗收。

四、加強領導、充實人員、互相配合，共同搞好外商投資企業用地登記工作。

1.外商投資企業用地登記，是一項政策性很強的涉外工作，各級領導要高度重視，地政（或用地）、產權（或地籍）、測繪、交易等有關部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實隊伍，確保此項工作順利進行。

2.各區、縣房地產管理局、土地管理局，要主動與本區、縣財政、外經委、工商等部門加強聯系。土地使用費核定后，要及時通知財政部門征收，確保國有土地收益及時入庫。

3.外商投資企業用地登記的表格、使用的合同文本等有關材料由市房地產管理局、市土地管理局統一印制。

篇8

【關鍵詞】城鎮化 房地產開發 土地使用

【中圖分類號】F301.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）18-0201-01

隨著我國經濟的發展，對土地的需求不斷增加，土地作為一種稀缺性資源，其經濟價值得到不斷提升，城市土地價格的上升，達到了集約利用土地的目的，但在農村土地利用方面還存在著很多問題，只有將土地利用與產業調整結合起來，才能提高土地的利用率，實現土地的經濟價值。

一 農村土地產權與土地利用

產權制度是經濟制度的核心，只有將產權的歸屬進行明確，才能保證經濟的有效運行，資源也才能得到合理的配置。對于農村土地的產權歸屬，我國有法律明確規定是歸集體所有，農民只享有使用權。但很多專家認為，法律對農民與土地之間的關系界定不明確，土地產權中有很多項權能沒有明確的產權歸屬。在土地使用過程中的使用強度不足與不明晰等問題導致了使用權主體行為空間的狹小，這樣就侵犯了農民的權利，也就影響了農民對土地投入的熱情。土地征地補償費用偏低也是一個很嚴重的問題，征地費用的分配不合理，農民只能得到征地費用的一小部分。在土地使用權的出讓、轉讓過程中，也會侵害農民的權利，農民只能選擇不出讓以及轉讓土地使用權，這樣就造成了土地市場的發展緩慢。由于對未來收益具有不確定性，為了規避風險，農民不愿過多對土地進行投資，甚至有的農民放棄耕種土地，選擇進城務工，這樣就嚴重浪費了土地資源。

二 農村房地產開發中的土地使用

隨著經濟的發展，農民的經濟實力也不斷增強，對住宅提出了更高的要求，但農村住宅在外觀設計、結構構造以及材料使用方面的要求還是與城市住宅標準有一定差距的。由于農村土地的使用權是由政府掌控的，沒有引入土地市場價格機制，農村房地產還存在著很多的問題。在空間上，農村住宅大多為獨院式以及平房住宅，院落之間的距離不一樣，出現了很多難以利用的邊角空地；在時間上，農民沒有對建房進行長期的規劃，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局設計有很大的隨意性。布局的分散，沒有統一的規劃，出現了耕地面積被住宅基地面積侵蝕的現象，人均耕地面積較大、容積率較低、生活設施較差，造成了土地資源的浪費。

對于農村房地產開發中的土地利用問題，必須要有嚴格的管理制度進行管理，比如，制定土地有償出讓制度，通過市場來調節土地價格。對土地的審批制度進行嚴格規范，制訂出合理的土地利用規劃，控制住宅區用地面積，通過市場運作模式來使農村土地的利用率得到有效提高。

三 提高農村房地產開發過程中的土地利用率的對策

1.改革舊的土地制度，杜絕浪費

隨著農村土地價格的不斷增長，在房屋買賣、租賃、出租等經營活動中土地的價值凸顯。因此，在農村要實施土地有償有限使用制度，推行土地交易的招標、拍賣制度。在對土地的利用進行合理規劃后，統一進行征用、開發、管理以及出讓，杜絕土地的浪費。嚴格按照國家的有關法律法規辦理建設用地手續，用法律來規范農村土地的使用。

2.規范土地審批和管理制度

只有嚴格規范了土地的審批，才能杜絕違規建設等現象的發生，同時還要規范土地的管理工作，使農村房地產規劃的科學性得到有效提高。農村房地產規劃要與土地利用規劃相銜接，農村房地產開發要做到合理用地、節約用地，應該進行集中建設，充分利用建設用地，房地產開發應盡量不占用耕地和林地。對于不符合規劃的項目不得批給土地，沒有經過規劃設計的土地不能開發，嚴格規范亂占地、亂開發的項目。合理安排住宅、鄉鎮公共設施以及公益事業的布局，使農村各項事業能夠協調發展。

3.完善農村房地產市場

政府應該結合農村房地產發展的實際，制定有關法律來限制投機炒賣房地產的行為，可以將房地產商品的交易進行登記，明確產權。政府還要采取各種措施來規范房地產市場，設置房地產行政管理機構，嚴格執行有關房地產的法律法規，還要加強對房地產企業的管理，制定出合理的發展戰略，通過多種手段來引導和促進房地產市場更好地發展。

四 結束語

農村房地產開發在我國是一項新興的項目，在近幾年中發展迅速，但在發展過程中還存在著很多的問題，政府要加強對農村房地產開發的管理，明確產權制度，制定嚴格的農村房地產開發使用土地的管理制度，最大限度地提高農村土地的利用率，不斷調整土地使用結構，促進產業結構的優化，最終帶動農村經濟的增長。

參考文獻

篇9

    房地產商標專用權與地名使用權的沖突包括兩個方面：一是合法正當的地名使用與合法正當的注冊商標使用的沖突，亦即地名使用權與商標專用權的直接沖突；二是濫用地名使用權（包括商業性使用、商標性使用、不當使用等情形）與商標專用權的間接沖突。

    當地名使用權與商標專用權直接沖突時，應當根據權利的性質、權利產生的時序確定何種權利優先保護。房地產服務商標專用權是根據商標法取得的，該法第四條第三款規定“本法有關商品商標的規定，適用于服務商標”。服務商標的保護目的及保護起訖點與商品商標是一致的，二者均是作為一種區別性標志而存在，其保護的起訖點均從申請之日起即受到保護。地名使用權則是根據國務院《地名管理條例》以及各省、自治區、直轄市《地名管理辦法》，經地名管理機構批準取得，無論是法律依據還是取得程序方面，商標專用權效力更強。嚴格來說，地名使用權的實質并非是權利，而是政府的一種審批和認可，這種行政審批和認可并非民事免責的條件或依據。行政審批只表明官方的認可，不能排除使用行為因違反其他法律或侵權而應承擔的責任。也并非只要經過行政審批，所有使用地名的行為就具有正當性，就不構成侵權。由于樓盤的不動產屬性，使得樓盤的名稱具有了商品房的特有名稱與地名的雙重性質。在這里，地名是基于房屋的建造而產生的，因此，地名的行政審批不能成為排除商標權的依據，更不能成為民事免責的理由。當商標專用權與地名使用權發生沖突，應當優先保護效力更強的商標專用權。另外，如果商標申請早于地名申請，則更應受到優先保護。實踐中，為保護商標專用權，應當嚴格區分地名在公法和私法領域范圍內的使用。當地名的使用發生公法范疇與私法范疇的混同時，應當將超越公法范疇使用的部分分離出來并認定其侵權。

    當地名使用權與商標專用權間接沖突時，應當充分考慮服務商標的特殊性及地名使用是否合理。房地產服務商標畢竟不同于商品商標，其保護范圍和保護方式都有自身的特殊性。商標合理使用是指在考慮到商標權人及第三方的合法利益的情況下，將他人的注冊商標在自己的商品或服務上善意地作敘述性使用。商標的合理使用應當滿足以下三個要件：（1）對他人商標的使用不是商標意義上的使用，即并非用于識別商品來源；（2）行為人對他人商標的使用有正當的理由，不違反誠實信用原則；（3）當事人并非出于不正當競爭目的，而是善意的使用。目前我國對于服務商標的使用，主要規范是國家商標局在1999年出臺的《關于保護服務商標若干問題的意見》，其中對于服務商標的使用方式采取了列舉和概括結合的方式，強調在下列情形下的使用，視為服務商標的使用：?1、服務場所；2、服務招牌；3、服務工具；4、帶有服務商標的名片、明信片、贈品等服務用品；5、帶有服務商標的賬冊、發票、合同等商業交易文書；6、廣告及其他宣傳用品；7、為提供服務所使用的其他物品。另外，該意見還特別強調：他人正常使用服務行業慣用的標志，以及以正常方式使用商號（字號）、姓名、地名、服務場所名稱，表示服務特點，對服務事項進行說明等，不構成侵犯服務商標專用權的行為，但具有明顯不正當競爭意圖的除外。例如《商標法實施條例》第四十九條規定：“注冊商標中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號，或者直接表示商品的質量、主要原料、功能、用途、重量、數量及其他特點，或者含有地名，注冊商標專用權人無權禁止他人正當使用。”該條中的地名是指行政區劃意義上的地名。該條規定的目的是：先于商標存在的行政區劃地名屬于公共領域的詞匯，具有公共性的特點，為了防止這種在先的公共性被商標注冊人絕對地壟斷使用，法律在保護此類商標時應當考慮到該區劃內其他經營者對該地名的合理使用。住宅小區的“地名”從其根本意義上講，更確切的性質應為住宅小區“名稱”，是用于居住的商品房群落，不涉及到眾多的經營者對該名稱的使用，對于從事房地產開發的經營者來講，該地名不具有公共性，更不是行政區域意義上的地名。因此，將商標申請為住宅小區地名并進行使用的行為，違反《商標法實施條例》的規定。

    筆者認為，房地產銷售是一種無形的服務行為，這些行為不能和服務本身區分開來。如果服務商標無法體現對房地產銷售等的保護，則申請注冊房地產商標就成了毫無意義的事情。因此，充分考慮房地產服務商標保護范圍及方式的特殊性和地名的正當使用，應是司法實踐中處理案件的重要原則。

 張忠野

篇10

關鍵詞：低碳；土地利用；城市規劃；低碳城市

Abstract：

he advantage of Low carbon cities, compared with the traditional urbanis toreduce carbon emissions.So the evaluation standard of carbon emissions shoud be part of thecity planning.This articleis from the necessity of carbon emissions assessment to calculate the city carbon emissions and discusses the targets land use patternto the city's lower carbon emissionsbased on calculation of carbon emissions ,at the beginning of theurban planning accurately.

Key words：low carbon；Land Use；City planning；Low Carbon City

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1. 排放量評估應是城市規劃的基礎

低碳城市的終極目標就是減少碳排放。評估城市土地利用模式對溫室氣體排放的具體影響，對城市的碳排放量進行有效合理的計算，研究城市在產業、建筑、交通、土地利用、等方面的碳排放水平，制定相應的減排策略，是發展低碳經濟、是制定低碳城市發展目標的基礎。

1.1 碳排放量評估應作為低碳城市規劃設計的第一步

精確計算城市碳排放的水平應作為城市規劃的起點加入到城市規劃設計過程當中。只有正確的把握城市碳排放的情況，才能明確城市的低碳化發展方向，才能制定相應有效的減排措施。這種碳排放量的評估實質上是對城市規劃方案的碳排放情境的預測分析。正式這種預測分析的提前完成是今后制定一系列減排政策的依據。

1.2 碳排放量評估有利于城市低碳減排目標的制定

近年來隨著低碳城市理論的發展，碳排放量情境評估分析已經逐漸被世界各國所接受和應用。IEA的《全球能源展望》、能源與環境政策研究中心的《中國能源報告（2008）：碳排放研究》、國家發改委能源研究所的《中國2050年低碳發展情境研究》，分別基于投入產出、IPAC模型等方法，對我國中長期的碳排放水平進行情境分析。《全球能源展望》基準情境下二氧化碳排放量從2005年的50億噸增

長到2030年的110億噸；《中國能源報告》的結論則認為2005年和2030年的碳排放量為25.19億噸和31.47億噸（折算成二氧化碳排放量分別為92億噸和115億噸），與IEA參考情境下的碳排放量相近；《中國2050年低碳發展情境研究》得出中國碳排放總量于2040年達到最高值。

2 土地利用的碳排放量計算及相互關系

2.1 城市土地利用二氧化碳排放量計算

在建設低碳化城市的過程中最基本的碳排放量指的是在城市和生產消費過程中向大氣排放的二氧化碳的量，該量的基本公式為：

城市二氧化碳排放量＝二氧化碳排放總量－二氧化碳吸收總量

其中，二氧化碳排放總量＝能源消費帶來的二氧化碳排放量＋工業產品生產的二氧化碳排放量＋垃圾排放二氧化碳總量＋農業二氧化碳排放總量＋其他。

二氧化碳吸收總量主要是指“林地吸收二氧化碳總量”

2.2 城市土地利用與碳排放量的相互關系

土地利用是指農田、森林、草地、濕地、建設用地之間的相互變化。通常來說，城市土地利用的碳排放量，一般計算林地、草地的碳吸收量及農業的碳排放量與碳吸收量，其他如建設用地的碳排放量在能源排放總計算。對于城市來說農業用地有限，因此不是計算的重點。

森林每生長一立方米木材大約可以吸收1.83噸二氧化碳、釋放1.62噸氧氣，而破壞和認為減少森林面積就會大大降低森林碳匯功能，從而導致碳排放量的增加，而森林被轉變為農業用地后的十年，土壤的有機碳平均下降30.3％。

3 減少碳排放的土地利用規劃策略

3.1 土地混合利用

土地混合利用實質上是指該地塊在功能上的多樣化布局和使用，不同功能的混合可以有效是縮短交通距離，降低城市的運行壓力。土地混合使用應在控規編制階段所確定的土地使用性質。應具有控規的法定效力。作為規劃結果的土地混合使用，應在同一個地塊有超過兩類以上使用性質的建筑。因此在引導混合用地配置上提出一下幾點。

3.2 通過土地利用變化直接減少碳排放

可通過一下幾種土地的直接利用來降低碳排放

（1）減少地面硬質鋪地。地面土壤中的生態系統和通氣透水可有效的吸收城市中的二氧化碳。大面積的硬質鋪地隔絕了土壤與空氣的接觸從而降低了這種土壤的自然功能。

（2）推廣綠色建筑。綠色建筑可在使用周期內最大程度上節約能源的消耗是未來建筑的發展趨勢。

（3）基礎建設低碳化。城鄉基礎建設過程中，應改變小汽車為主導的交通模式，以運輸量大，能源消耗低，方便快捷的交通系統為主導，如軌道交通和公共交通，以非機動車為輔助的交通模式來有效的降低碳排放。

3.3 增加碳匯直接減少碳排放

國內外研究早已證實成長中的樹能從大氣中吸收并固定二氧化碳，而砍伐樹木后退化的土壤會向大氣排放二氧化碳及其他溫室氣體。利用不同數據、衛星遙感數據、觀測資料對1981－2000年間中國大陸植被分析結論包括：在此期間中國年均砍伐樹木的總碳匯為0.096～0.106PgC/a（1P＝10 15 ），其中森林年均碳匯最高為（0.075 PgC/a），其次為灌木叢（0.014～0.024 PgC/a），最低為草地（0.007 PgC/a）。而全球森林植被的碳儲存量為每公頃71.5噸；因此增加森林面積，增加碳匯是最直接有效的減少碳排放的策略。

4 結語

低碳城市是未來城市的發展趨勢而碳排放評估對城市的發展將起到長期結構性作用，我國正處于大規模城市建設和新一輪的空間結構調整期，應盡快確立碳評價標準體系和評估系統，并由此形成可持續發展的城市規劃體系。

參考文獻

［1］張坤明， 等． 低碳經濟論［M］． 中國環境科學出版社， 2008: 27．

［2］丁宇． 西方現代城市規劃中理性規劃的發展脈絡［J］． 規劃師， 2005， 21( 1) : 104－ 107．

［3］曹康， 王暉． 從工具理性到交往理性 現代城市規劃思想內核與理論的變遷［J］． 城市規劃， 2009， 33( 9) : 44 － 51．

［4］張文輝， 張 琳． 現代性轉向 西方現代城市規劃思想轉變的哲學背景［J］． 城市規劃， 2008， 22( 2) : 66 － 70．