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篇1

關鍵詞：國有農場；使用權；補償安置；政策

中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）21-0017-02

引言

2009年，南京農業大學浦口校區國有實驗農場拆遷了80戶職工宿舍，參照征收農民集體土地的標準，對房屋進行了補償，對人員進行了安置，當時對于補償政策和補償標準并未有異議。2016年3月，校區進行第二次搬遷補償，由于要把整個校區全部搬遷，涉及國有農場試驗田農用地和建設用地總面積約6 200畝。此時，對于國有農場的拆遷補償政策到底是適用國有還是集體，出現了爭議。因此，本文對于國有農場土地使用權收回中補償政策以及出現的問題進行了一些探討。

一、國有農場土地性質劃分存在的問題

目前，土地按照所有權性質，分為國有土地和集體土地；按照利用現狀分為農用地、建設用地和未利用地。那么顯然，國有農場的土地性質屬于國有，現狀里可能是包含了農用地和建設用地。土地征收報批程序下，只有涉及到集體土地才需要進行征收報批，但是，對于國有農用地有這樣的規定：“因國家經濟建設或地方公益性建設需要收回國有農場農用地的，需依法辦理農用地轉用審批手續。”

同時，依據土地管理法及相關政策精神，收回國有農場農用地應按照征收集體農用地的相關補償原則進行補償，即將收回國有農場農用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費。

所以，從土地的性質上，雖然決定了國有農場是國有土地，但是進行了農轉用報批程序，并且征收補償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質又按照土地現狀的雙重劃分標準，使得國有農用地的征地拆遷補償比較混亂。

二、國有農場使用權收回補償安置政策執行中的法律障礙

（一）土地補償政策的法律障礙

對于國有農場農用地土地收回的補償，《南京市征地補償安置辦法》規定：“經批準占用國有農場、林場、果牧場等農用地，導致原單位受到損失的，應參照征收集體土地標準，由征地主體單位支付征地區片價補償費、青苗和附著物綜合補償費。”

那么實際操作中，國有建設用地補償應該按照哪個文件來實施？在2009年，南京農業大學國有實驗農場拆遷中，依據的是《國土資源部、農業部關于加強國有農場土地使用管理的意見（國土資發[2008]202號）》：“需要收回國有農場建設用地的，參照征收農民集體建設用地的補償標準進行補償，保障農場職工的長遠生計。”

國土部門和農業部門對于國有農用地和國有建設用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補償是征地補償的一個原則，那么，看起來國有農用地參照集體土地補償有一定的道理。但是，國有建設用地的補償跟《國有土地上房屋征收與補償條例》是否是相違背的？《國有土地上房屋征收與補償條例》明確，國有土地上的房屋征收與補償活動，是適用本條例的。因此，國有農場土地使用權收回適用集體還是國有政策，這是土地補償方面的法律障礙。

（二）房屋拆遷補償政策的法律障礙

在集體土地和國有土地不同性質上蓋的房屋，造成了補償安置的高低不一。對于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農村宅基地的面積，在宅基地范圍內建設房屋。非農業人口的認定、房屋產權面積的認定以及安置房的性質和面積等，同國有土地上標準不一致。就南京而言，集體土地的房屋補償安置標準比國有的要低。

以南京為例，集體土地上的房屋補償，是在“拆一補一”的原則下進行，即拆遷1平方米的農民房屋補償1平方米的安置房，使得農民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價通常跟安置房價格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價格基本是安置房的建安價格，相對比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎勵費、安置過渡費等現金補償。如果被拆遷人去市場上購買商品房，通常商品房價格較高，與安置房價格相比差價較大，所以不會選擇貨幣補償，選擇保障房的居多。

國有房屋拆遷的補償，主要是根據國有房屋權證面積計算，相比集體土地房屋更加簡單透明。所以，評估的價格也是參考周邊的國有商品房，基本上能夠達到周圍商品房的補償價格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。

因此，不同土地性質的房屋，導致了不同的補償安置政策。國有農場的房屋拆遷，涉及的宿舍、實驗用房或者管理用房，都面臨一個選擇集體政策還是國有政策更劃算的問題。由于補償切實關系到國有農場每一個職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補償上的法律障礙。

（三）人員安置政策的法律障礙

《南京市征地補償安置辦法》規定：“經批準占用國有農場、林場、果牧場等農用地……其人員不列入被征地農業人員社會保障范圍。”但是，在國土資發[2008]202號文件中明確規定：“依法收回國有農場土地使用權，應給予經濟補償。經濟補償參照征收農民集體土地的補償標準計算，并安排相應的社會保障費用。”

國有農場的編制一般都是國有企業工人性質，不是農業戶口，但又是從事農業生產，屬于“事業單位，農業管理，人員復雜”。到底社會保障費用有還是無，國有農場的人員性質如何界定，最終導致了安置方面的法律障礙。

三、國有農場土地使用權收回的政策建議

國有農場所在土地性質上屬于國有土地，使用權是歸農場使用。但是依據現狀，屬于農業生產用地，如果參考部里的文件，對于國有農場的征地補償，應當按照農村集體土地性質補償。對于人員身份，農場人員也有工人，也有未招工農民身份，由于城鄉的二元結構，導致農村戶口和城鎮戶口有差別，由此帶來補償安置的差異。因此，對于國有農場的土地使用權收回中的補償安置政策有幾點想法：

第一，理順政策，做好銜接。由于國有土地和集體土地性質不同而導致的補償標準和安置條件，對于基層執行政策的工作人員來說，也是非常需要解決的問題。這不但關系到國有農場全體職工的利益，更是對于依法治國和依法行政的嚴格要求。因此，地方政府和國土部門，應當對于國有農場政策的適用深入研究，以使用權和現狀為基礎，以不損害農場權益為前提，做好政策的銜接。

第二，保障農場權益，做好長期規劃。對于國有農場轉用后，沒有其他勞動技能，需要繼續從事農業生產的安置人員，征收單位應當預留部分土地，作為生產安置留地，用于解決就業人員生活、生產用地，或作為發展農產品加工基地等。

第三，專款專用，補助救助。對于安置費用，應當予以列支，專款專用。對于未滿16周歲的應當發放一定數額補助，對于滿60歲以上的給予一定的醫療費用補助。其他人員尚未進入社保的，可以自愿選擇，進入社會保障。失地后自謀職業并與農場解除勞動關系的，給一定的安置補助費，也可以由國有農場重新安排就業崗位。

第四，尊重歷史，差別化管理。各個地方的農場有其歷史原因，通常涉及到農場轉型發展和體制改革。在各地方政府的調查和完善基礎上，切實加強國有農場的權屬管理和職工安置。根據地方國有農場的發展，尊重歷史，切實地制定出補償安置政策。

篇2

（一）耕地減少問題

鄉鎮工業園區的建設占用大面積的農村集體組織所有的土地，致使原本的耕地性質發生變化，成為工業用地，引起耕地面積減少。耕地減少這一問題是對于大范圍的群體而言的，對于因被占地而失地的農民而言，是失業、是喪失基本的衣食住行的生活保障。這也是建設鄉鎮工業園區前應考慮并解決的問題。

（二）原土地權利人參與土地增值利益的分享問題

鄉鎮工業園區征收農村集體土地過程中，補償范圍主要涉及土地、房屋、青苗、地上附著物、人員安置等，并未對土地權利人參與土地增值利益的分享問題作出約定。這種被征地人不參與土地增值利益分配的補償模式，對于被征地農民是不合理的。

（三）原農村居民的安置問題

現行法規對被征地農民安置的規定比較籠統，對征地安置的目標、原則未作出明確的可操作性的規定，致使各地在征地安置中采取的多種途徑，在操作和管理方面缺乏依據。實踐中存在貨幣安置、留地安置、就業安置、社保安置等，其中主要采取貨幣安置方式。具體為：一是貨幣安置方面，除對土地、青苗、地上附著物、房屋的補償款，對于未成年的農村居民一次性給予安置款；二是社保安置方面，對于女滿55周歲，男滿60周歲的農村居民，給予社保安置，未達前述年齡要求的，待達到年齡要求時享有社會安置保障。

（四）鄉鎮政府職能與職責異化

鄉鎮政府對土地的管理權力主要體現在：規劃權、用途管制權、土地流轉簽證權三個方面，關乎土地的利用、用途、使用權歸屬等。并且，這三種權力的行使都需要符合法律的規定和土地權利人的利益，經過法定的程序。但是，很多鄉鎮政府在行使這三種權力的過程中，未能符合法律的規定或者土地權利人的利益。

（五）相關法律、政策、制度的欠缺

第一，土地征收程序制度缺失導致程序的不規范。現行法規對于土地征收只有一些原則性的規定，而操作性規范的缺失使得征收主體在實施征收過程中違法征收土地，致使多征少用、浪費閑置等現象。第二，土地征收中被征收人權利保護的缺失。土地征收中被征收人在征收程序中應該享有知情權、參與權、處分權、補償權、行政救濟權與民事救濟權。而這些應有權利保護的不足有很多說法，其中一個重要原因便是征收權的商業化。這種征收權商業化的后果便是程序權利不周全、實體權利不充實、救濟權利不完備和缺乏保障力。第三，對于耕地減少這一問題，有力措施、政策的提出和上行下效的貫徹實施，是緩解這一嚴重社會現象的關鍵。關鍵就在于措施的欠缺以及實施的不盡合理。第四，土地權利人補償、利益分配、安置等政策的缺失。我國現有的法律法規中，對于土地征收的補償、利益分配、安置中存在很多缺失。法律、政策的缺乏是工業園區建設所導致問題的重要原因。

二、建設鄉鎮工業園區引發問題之對策

（一）鄉鎮政府職權與職責的回歸

鄉鎮政府職權、職責能否正確的行使和履行是土地征收是否合法合理的關鍵。鄉鎮政府職權、職責的回歸，需要做到：一是考察被征地的價值。通過對被征地價值的考察，使征收方與被征收方雙方的利益都能夠得到公平、合理的實現。二是對征收主體的資格進行審查。征收方是被征土地的下一個使用權利人，應該對其進行資格審查，確定其是否滿足使用并實現被征地土地效益最大化；同時，也能確定其是否具備違反義務時承擔責任的能力。三是對被征地將來增值利益的評估。以進一步確定征地是否可行，同時也為被征收人參與被征地增值利益分配做大致預期。四是政府行權時應規范行權方式。職能、職責的異化在很大程度上也是因為行權方式錯誤導致的。

（二）法律、政策、制度的構建與完善

第一，土地征收程序構建。土地征收程序的不完善是導致土地征收問題出現的重要原因，故土地征收程序的構建顯得尤為重要。首先，出臺《土地征收法》，實現征地內容法制化。《土地征收法》中，對土地征用的主體、客體、條件、方式、范圍、步驟、責任等都要有明確、具體的規定。其次，完善征地審查機制，保證被征地的合理有效使用。再次，被征地實行市場定價，保障被征地權利人的合法利益。實行市場定價制度。再其次，完善征地補償程序。防止征收中，征收補償款被拖欠和截留，保障被征地人補償權。最后，規范征地行為，建立完善的征地監管程序。保障被征收人的合法權益不被征收主體非法侵害，促進征收主體實施征收過程的合法。

第二，被征收人權利保護制度的完善。在充分保護被征收人的知情權方面應做到：一是直接通知被征收人。需要告知義務人直接告知被征收人的信息有三種：第一種是征收申請人擬征收土地的信息；第二種是征收審批機關就土地征收事項作出的決定；第三種是補償方面的信息。而在我國，相關的土地征收信息采取公告或告示方式，效果顯然較弱。二是明確公告的地點和需要被告知的權利人范圍。使被征收人盡早確定自己是否為權利人且利于被征收人獲得征收土地方面的信息。三是增加告知的內容。一方面，規定被征收人可以查閱征收申請人向征收審批機關提交的申請材料以及被征收人可以查閱征收審批機關的審批材料和決定；另一方面，規定征收申請人向每個被征收人提供具體的補償數額和安置辦法及其確定依據。這兩方面的內容在目前我國的征收法律法規中并未涉及。四是強化告知義務人違反告知義務的法律后果。保護被征收人參與權方面可以通過：一是允許被征收人參與決定土地能否被征收和征地的面積；二是允許征收申請人與被征收申請人協商確定征收補償數額和安置辦法；三是明確可以參與決定的權利主體的范圍。對處分權的保護可以通過恰當地規定征收申請人范圍的方式來予以解決。當前，世界范圍內征收申請人范圍呈現不斷擴大的趨勢，而我國目前的實際的征申請人范圍不受限制，為了平衡征收人與被征收人之間的權益，適當縮小征收申請人的范圍是必要的。行政救濟權保障方面可以通過：一是清除運用行政救濟權的實體法障礙與程序法障礙；二是縮小行政救濟權的客體。土地征收的法律法規中作出明確的規定，使被征收權利人的權利可以通過司法程序得到強有力的保護。民事救濟權方面，被征收人對征收補償爭議應該享有民事救濟權。使被征收人最終獲得的補償在數額及給付時限上都有保障。

第三，防止耕地減少措施。主要有：一是對環境污染的有效控制。化肥、化學物質等對耕地的侵蝕，使得耕地喪失耕種性能，故防止環境污染對耕地減少是有效用的。二是禁止對耕地的非法、不合理的征收、征用。就鄉鎮工業園區征用農村集體土地的情形而言，在征收土地前，應該做好各方面的預算、計劃，防止多征少用、癥而不用的現象，浪費土地，減少耕地面積。三是合理開發可耕地。一方面節約合理用地，另一方面也應合理地開發可耕地。

第四，被征收人補償、增值利益分配、安置保障的政策。首先，被征收人的補償方面，不僅要重視直接損失補償，也要重視間接損失補償。我國目前法律法規對征地補償方面僅包含三方面：土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。這種直接損失賠償方式遠不能實現被征地人的利益，有必要增加間接損失的補償。具體包含：一是農民失業、轉業損失等費用。農民大多數文化水平低，其他技能較為欠缺，失去土地將導致絕大多數農民喪失生活經濟來源，因此，為被征地農民提供失業、轉業費用以助其獲得知識、技能，以解決長遠生計。二是補償方式應以貨幣補償為主，輔之以其他補償方式。首先，鄉鎮工業園區的建設不僅可以發展工業，對被征地農民而言，也可以提供工作崗位來獲得生活經濟來源。故征地方在對被征地人的補償中增加對應的工業就業中所需的知識、技能的培訓機構，提供培訓服務，這種補償方式對于失地農民也是有益的。其次，失地農民參與土地增值利益分配對策，需要法律、政策明確規定。原土地的價值不斷提升，現行法律并沒有規定原土地的所有人能夠參與土地的增值利益分配，使被征地人參與土地增值利益的分配沒有法律依據的支撐。況且，被征收人參與土地增值利益分配勢必對其他享有土地增值利益主體產生利益分割態勢，若沒有法律明確規定，這些利益相關主體將難以協調。最后，農村居民安置方面，一是居民住房的保障。工業園區的入駐對農村居民住宅也同時予以征收，而當前住房保障主要是采取貨幣補償以及為居民修建居民房方式。二是生活保障。滿足條件居民轉為社會保障，未成年人一次性給付保障費用。但未成年人的保障費用是極少的。筆者認為，在未成年人的保障上，除貨幣的給付，還應當在受教育方面予以保障，只有從教育保障中獲得知識，才是對未成年人保障的長遠之策。當前，與鄉鎮工業園區建設相關的征地補償方面的法規并不完善，這是導致問題存在的重要原因。

三、結語

篇3

建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

 

因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關政策補助標準

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。

篇4

關鍵詞：土地征用；征地補償；補償監管

中圖分類號：F301 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）08-0001-02

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，城市化發展在我國也進入階段。在城市化的過程中征地是必然的，出現失地農民也是必然的現象。出現失地農民并不可怕，這是世界上任何一個國家經濟發展過程中必然會出現的現象，關鍵是我們持什么樣的經濟發展理念，是以犧牲農民利益來換取經濟的飛速發展，還是賦予農民以國民待遇，在城市化進程中妥善處理農民問題。

一、土地征用政策及補償狀況分析

（一）土地征用政策的簡要分析

土地征用是國家為了公共目的而強制取得其他民事主體土地并給予補償的一種行為，在我國，主要是指國家為了公共利益的需要將集體土地轉為國有土地并給予補償的行政行為。我國的土地征用制度產生于計劃經濟時期，市場經濟時期仍基本保持了原有做法，難以確保失地農民的生活水平不下降。尤其是土地征用補償標準偏低，引發了許多社會問題。本文試圖通過對我國土地征用補償標準進行系統而深入的研究，尋求一條適合我國經濟發展要求的土地征用補償標準，以保障社會經濟的持續、健康、穩定發展。

2004年8月我國頒布的《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”第六款規定：“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。”

在我國，征地補償是以被征土地的農業產值作為補償依據，土地的年均產值作為計算標準，采用“產值倍數法”進行測算的。這種補償測算方法存在著一定的不合理性，缺乏科學性。“產值倍數法”用數學公式可以表示為：X＝A×B。其中，X為土地征用補償費；A為該被征地塊前3年平均年產值（元）；B為補償倍數（6≤B≤10）。Y＝A×B′×C/（C總/D）。其中，Y為安置補助費；A為該被征地塊前3年平均年產值（元）；B′為補償倍數（4≤B′≤6）；C為該被征地塊的面積（公頃）；C總為被征地單位的總面積（公頃）；D為被征地單位的農業人口數。其中的年均產值和補償倍數都是人為制定的，沒有科學依據。

（二）土地征用補償的現狀分析

補償標準偏低，被征地的農民難以維持生計，成為普遍的問題。有些地方在確認平均產值時，往往以一種農作物的價格來確定補償標準，補償不足以同代價相抵，嚴重不公平、公正，使得被征地農民的利益受到更大的損害。更有甚者，這一標準也適用于對非公共目的的土地非農用途的補償。如果被征用的土地用于商業，則通過招標、拍賣、掛牌的市場方式運作。超過申請費用和征地補償費用之和的收入，歸地方政府財政所有。這種操作方式，使地方政府有可能故意壓低對農民的征地補償費用，同時又把土地使用權以市場高價出讓，為地方財政謀取利益。政府成為征地政策目標群體中的獲益者，而被征地農民作為征地政策目標群體中的代價群體，其代價得不到合理的補償，其原因不言自明。

根據我國現行的土地制度，農村土地所有權歸農村集體占有，使用權歸承包土地的農民。雖然國家對征地補償費用的分配有規定，但是在實施過程中往往事與愿違。由于鄉鎮政府和村集體組織的負責人對給予被征地農民的征地補償費有很大的分配權，而且補償分配過程中又缺少透明度，國家給予的征地補償費多數被鄉鎮政府和以農村集體組織的名義拿走，農民個人獲得的補償只是很少一部分。更有甚者，某些鄉鎮和村集體的負責人利用負責分配補償費之機，采取種種手段把一部分國家給予征地農民的補償費據為己有。農民最終拿到手里的補償費已是被層層截留后的劫后余額，所剩無幾。

政府對待被征用耕地的農民，多數采用貨幣補償的安置方法，也就是一次性買斷。這是一種不顧及被征地農民失去耕地以后生計問題的安置方法。其他國家在處理土地征用給予補償的標準和方式雖然并不一致，有的是按照市場價格補償，有的是按照裁定價格補償，有的則是按照法定價格補償，但是，不論哪一種補償辦法，其中的根本性原則是必須確保被征地者不至于因為土地被征用而降低原有的生活水準。而我國不是按照土地的實際價格對失地農民進行補償的，征地補償費因此明顯偏低，不僅損害了失地農民的利益，也不利于保護耕地，使得農民在失去耕地之后，生活水準下降，被迫進入城市務工，從而使得農民工的數額增加，工作機遇變少。

二、土地征用補償過程存在的問題

（一） 征地補償過程不透明

對于征收土地的程序，新《土地管理法》對此沒有嚴格規定。《土地管理法實施條例》對征地程序的規定含糊不清，導致地方政府征地執行過程中的隨意性較大，透明度不高。在土地征收過程中，有些地方政府不按審批程序，擅自占用、買賣、出租等非法轉讓土地和越權審批，先征后批，少征多占，以合法征地掩蓋非法占地等違法現象。我國土地管理部門沒有相關部門裁決征收中的爭議及矯正征收雙方行為。縣、鄉、鎮政府部門是所有者主體的代表，同時又是征收土地的使用者和管理者，土地管理部門在重大決策上需聽從政府，政府集多種職能于一身而無監督，致使政府部門產生大量違法侵占土地的不法行為。

（二） 征地補償方式簡單化

補償的標準過低是指受損主體得到的補償低于其受到損害的利益，這是目前補償的一個主要問題。它具體有兩種表現形式，一是補償缺位，即公共政策沒有對受到損害的利益予以補償；一是補償低于損失，即公共政策給予利益受損人的補償低于其受損的利益。近年來爆發的各種矛盾大都是由于利益受損人不滿補償標準太低引起的，如河北定州群毆事件、湖南嘉禾強制拆遷案、重慶釘子戶事件等。

補償方式，也就是承擔補償責任的各種形式和方法。采用何種補償方式，直接關系到能否對受害人合法權益提供適當的補償，使用正確的補償方式，對于彌補受害人的損失具有重要意義。目前，我國補償的最主要的方式就是貨幣補償，即公共政策損害了個人的財產權等其他權利，給予利益受損人一定的金錢補償。而其他的補償方式，如實物補償、安置就業、社會保障、政策優惠、實際權利補償等都運用不足，從而造成利益受損人對補償方式不滿，因為雖然貨幣補償有方便、快捷的優點，但是有些損害是不能直接用金錢來代替的。

（三） 征地補償費用不及時

在我國目前的補償中，征地農民在征地以后相當長一段時間內都得不到補償，嚴重影響了征地農民的生活，也給公共權威當局的形象造成了極大的損害。一般來講，征地農民相對于征地政策的制定和執行主體來說是處于一種弱勢地位，而且土地對農民的生活具有重要的意義。如果受到損害的利益得不到及時補償，一方面會給征地農民生活造成極大的不便；另一方面，會給以后的補償帶來麻煩，比如說補償標金額的計算問題，因為隨著時間的推移，一般情況下，財產都會升值。公共政策的制定執行主體和受益主體一般都不會按照現在的標準補償，但是如果按照原來的標準補償，勢必會引起被拆遷人的不滿；此外，由于補償的滯后導致的財產的利息、利潤等在補償過程中被忽視，這樣也會導致實際補償低于應有的補償。

三、完善土地征用補償政策的措施

（一） 明確征地補償具體項目

法律規定土地補償費是因國家征用土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償。安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。地上物的補償費，包括地上、地下的各種建筑物、構筑物如房屋、水井、道路、地上地下管線、水渠的拆遷和恢復費用，被征用土地上林木的補償或砍伐費等。青苗補償費是指農作物正處于生長階段而未能收獲的，因征用土地需要及時讓出土地而致使農作物不能收獲而使農民造成損失的，應當給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。由此可知，土地補償、青苗補償、地上附著物補償都可以被視為是一種對所有者和使用者的所有權和使用權的補償。征地補償安置費用可以分為三部分:即土地所有權補償、土地使用權補償、地上附著物和青苗的補償。

（二） 明確征地補償留存比例

全國可以統一將土地補償費留存比例規定在10%―30%的比例范圍內，再由地方政府根據各地具體情況制定相應的規章，并最終由村民大會在法律規定的比例范圍集體討論、自由裁量。對于村辦企業效益好的地方，如果村農民集體的公積金已經達到相當高數額，就可以按比例的下限留存；而對于公積金數額較少的，則應當按比例的上限留存。由此，既可以保證村農民集體用于公益事業的必要經費，同時亦可有效地防止任意留存而損害被征地農民的個人利益。

（三） 加強失地農民社會保障

建立被征地農民基本生活保障制度，關鍵是要落實保障資金。應本著“群眾能接受，政府能承受”的原則，采取“三個一點”的辦法，即“政府出一點、集體補一點、個人繳一點”予以籌集。其中，政府出資部分不低于保障資金總額的30%，從土地出讓金收入中列支；集體承擔部分不低于保障資金總額的40%，從土地補償費中列支；個人承擔部分從征地安置補助費中抵交。同時，按照以上“三個一點”籌集的被征地農民基本生活保障資金總額的5%，在土地出讓金中提取被征地農民基本生活保障風險準備金，以應對未來的支付風險。上述四部分資金，由國土資源部門在征地費用撥付過程中負責統一辦理，及時足額轉入財政部門開設的社保基金專戶中，并抄送勞動和社會保障部門，以確保被征地農民基本生活保障費在規定的時間內全額到位。

參考文獻：

[1] 陸益龍．農村土地征用問題:現狀及成因分析[J]．學習與實踐，2009，（1）．

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第一條為了切實加快棚戶區改造工作，進一步完善城市功能，改善人居環境，促進全縣經濟社會健康協調發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》和《商洛市棚戶區改造管理暫行辦法》等相關法律法規和中省市關于棚戶區改造的相關政策規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于丹鳳縣行政區域內的所有棚戶區改造項目。

第三條本辦法所稱棚戶區是指因歷史原因形成的房屋密度大、建筑質量差、使用年限久、安全隱患多、市政設施不完善、環境條件臟亂差的集中成片居住區域（包括國有土地上棚戶區和集體土地上棚戶區）。

本辦法所稱棚戶區改造，是指為了公共利益的需要，根據全縣經濟社會發展計劃、縣城總體規劃、全縣土地利用總體規劃、四大重點區域規劃、商於古道文化景區規劃和專項規劃，對棚戶區進行綜合改造的行為。

第四條縣委、縣政府成立棚戶區改造工作領導小組（以下簡稱領導小組），負責指導、審定全縣棚戶區改造有關政策規定、年度計劃、實施方案和改造項目規劃，協調解決棚戶區改造工作中的重大問題。

縣棚戶區改造工作辦公室（以下簡稱縣棚改辦）負責研究、擬定棚戶區改造的相關政策文件，會同有關部門編制棚戶區改造規劃及年度實施計劃，負責改造項目方案審核、計劃下達、貸款申報和進度督查，協調領導小組各成員單位工作，牽頭棚戶區改造項目考核獎懲的組織實施工作。

第五條縣政府負責全縣的棚戶區改造工作。縣棚改辦負責全縣范圍內棚戶區改造工作的組織實施和監督管理，各鎮人民政府具體負責本轄區內棚戶區改造項目的實施工作。

縣級有關部門和各鎮應當按照各自職責，協同做好棚戶區改造工作。供水、供熱、供電、供氣、通訊等經營企業，應當配合、支持棚戶區改造工作。

第六條棚戶區改造按照“科學規劃、有序推進，政府主導、市場運作，多元安置、改善民生，突出重點、因地制宜，依法征收、營造和諧”的原則進行。

第七條棚戶區改造項目應當符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、四大重點區域規劃、商於古道文化景區規劃和專項規劃，納入全縣國民經濟和社會發展年度計劃。

第二章規劃管理

第八條縣棚改辦應會同縣級有關部門，根據縣城總體規劃、土地利用規劃、四大重點區域規劃和商於古道文化景區規劃，編制棚戶區改造總體規劃，經縣政府批準后組織實施。經批準的棚戶區改造專項規劃，任何單位、個人不得擅自改變。

第九條棚戶區改造項目涉及的城市基礎設施建設項目，且項目用地基本具備建設條件的，應當與棚戶區改造同步進行。

棚戶區改造安置項目配套設施應與安置項目同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。

第十條棚戶區改造項目實施主體應當編制修建性詳細規劃，報縣住建局審查批準。

主要地段、文物景點周邊等重要地段的改造規劃，應在廣泛征求公眾意見后報縣政府批準。涉及文物保護的應按程序報批。

第十一條對確需調整規劃指標的棚戶區改造項目，參照《商洛市建設用地容積率管理辦法》執行。

第十二條棚戶區改造項目，應充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，科學設定戶型面積。

第三章項目管理

第十三條棚戶區改造項目實行計劃管理。縣棚改辦根據棚戶區改造專項規劃，統籌安排全縣棚戶區改造年度實施計劃。

對存在社會公共安全隱患或重點項目建設需要，確需改造的棚戶區項目，可以優先納入改造計劃。

國有企業實施或參與棚戶區改造的，應按有關規定報縣級國有資產監管部門和企業主管部門同意。

第十四條棚戶區改造項目的申報確定程序為：

（一）項目建設單位向縣棚改辦提交書面改造申請和改造實施方案。實施方案內容應包括項目概況、改造模式、投資主體、規劃及土地利用方案、房屋征收與補償安置方案、建設方案與實施計劃、項目可行性分析報告、社會穩定風險評估報告及成本測算等附件。

（二）縣棚改辦審查全縣棚改項目申報材料。

（三）縣棚改辦匯總全縣棚改項目并報縣棚戶區改造工作領導小組審定，審定后由縣棚改辦向市棚改辦申報，爭取列入計劃。

（四）縣棚改辦依據市棚改辦給我縣下達的實施計劃，向各項目建設單位下達實施計劃。

第十五條項目建設單位持項目實施計劃批文及其他有關資料，向縣發改、國土、住建、環保等部門申請辦理項目立項、用地、規劃、施工許可、環評報告等相關手續。

第十六條棚戶區改造項目應建立健全用地情況調查、房屋確權測量、征收安置補償等檔案，實行臺賬式管理，并將各戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。將征收房屋的圖文影像資料同時建檔，一戶一檔。

第十七條已列入計劃的棚戶區改造項目，不得擅自變更調整。確需調整的，須按程序報批。

第四章土地利用

第十八條棚戶區改造安置住房用地納入全縣保障性安居工程建設優先安排，優化審批流程，提高審批效率。涉及新增建設用地的，應在土地利用年度計劃中優先安排、單列指標。縣國土局應在每年第三季度末匯總下一年度棚戶區改造用地規模并編制計劃，提前申報用地指標。

第十九條棚戶區改造安置住房中涉及的經濟適用住房、保障性租賃住房和市政公用設施通過劃撥方式供地。其他用地以公開出讓方式供地。

第五章征收補償

第二十條征收棚戶區改造范圍內的房屋，按照《丹鳳縣棚戶區改造項目房屋征收補償安置標準》執行。

第二十一條棚戶區改造項目房屋征收補償安置標準應組織有關部門進行論證，征求社會公眾意見，按程序公示期滿（不少于30日），并得到改造區域多數群眾同意后，由縣政府作出房屋征收決定。

第二十二條多數被征收人對征收補償標準有異議的，縣政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第二十三條作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。房屋征收決定應當及時公告，載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

第二十四條房屋征收范圍確定后，房屋征收部門將擬征收項目的名稱、范圍、房地產價格評估機構選定方式等相關事項在征收范圍內予以公告，并告知被征收人有協商選定房地產價格評估機構的權利，被征收人應在5日內協商選定房地產價格評估機構。被征收房屋所在地的鎮政府、街道辦事處、社區居委會、村委會可組織被征收人協商選定房地產價格評估機構。

被征收人在5日內協商選定評估機構不成的，按照《陜西省國有土地上房屋征收房地產評估機構選定辦法》規定執行。

第二十五條房屋征收實施單位委托的房地產價格評估機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時通過錄音、錄像等方式取得相關資料，逐戶出具評估報告，并將評估結果予以公布。

第二十六條被征收人對評估報告無異議的，房屋征收實施單位應在規定期限內與被征收人簽訂補償安置協議。征收補償協議簽訂后，一方當事人不履行協議約定的，另一方當事人可以依法提訟。

被征收人對評估報告有異議，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。在規定期限內達不成征收補償協議或者被征收人房屋產權不明確的，由縣政府依法作出補償決定，并在棚戶區改造范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條被征收人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，在補償決定規定期限內又不搬遷的，由縣政府依法申請人民法院強制執行。

第二十八條棚戶區改造房屋補償安置實行“產權調換與貨幣補償相結合”的方式，被征收人可以自主選擇。鼓勵被征收人選擇貨幣補償，由被征收人采取購買現房的方式進行安置。

第二十九條被征收人選擇產權調換的，按照先簽約、先搬遷、先選房的原則進行實物安置，同期簽約、同期搬遷的以抽簽、搖號等隨機方式確定安置房選房順序。

第三十條棚戶區改造項目實行征收、招商、建設相分離的辦法。各鎮人民政府是本轄區棚戶區改造項目房屋征收的實施主體，招商、建設主體由縣政府根據項目建設實際情況具體確定。

第六章建設管理

第三十一條棚戶區改造房屋拆除工作由房屋征收實施單位委托具有相應資質的單位組織實施，各鎮人民政府配合。

第三十二條房屋拆除后的建筑垃圾清理應嚴格按照縣城管局審批的時間、路線組織清運，不得隨意拉運傾倒，影響市容環境，妨礙交通秩序。

第三十三條棚戶區改造項目安置房、商品房以及基礎設施、公共服務設施應嚴格按照法定程序進行建設，實行項目法人制、招投標制、合同管理制和工程監理制，執行國家工程建設的強制性標準和施工技術規范。

第三十四條安置房小區應保證供電、供水、排水、通訊等基礎設施配套齊全，并做好小區內道路硬化、綠化、亮化，確保功能完善，環境整潔。

第三十五條棚戶區改造項目竣工后，應按有關規定進行綜合驗收。項目建設單位應向回遷安置戶出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房開發部分，應執行預售許可證制度。

第三十六條安置房小區公共服務物業用房應按《陜西省物業管理條例》相關標準設置，并與安置住房同步規劃設計、同步施工建設、同步交付使用。

第三十七條安置住房設計方案經審定后原則上不得調整。確需變更設計的，應當經設計單位同意并出具正式變更文件，由項目實施單位報縣棚改辦審核公示無異議后實施。變更內容較大的，應提請領導小組批準。

第七章資金籌措管理

第三十八條縣住建（棚改）、發改、財政、國土、環保等部門應積極支持配合棚戶區改造項目申報工作，爭取中、省專項補助資金支持。

第三十九條縣財政應加大棚戶區改造工作的資金投入力度，每年從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加費、城市基礎設施配套費和土地出讓收入中安排一定資金用于棚戶區改造支出。

棚戶區改造項目中收取的土地出讓收入，優先用于棚戶區改造項目中的房屋征收貨幣補償、安置房建設以及基礎設施配套建設。

第四十條縣棚改辦和棚戶區改造貸款用款人應加強與各金融機構的合作，爭取更多信貸資金支持棚戶區改造。

第四十一條縣有關部門應積極落實民間資本參與棚戶區改造的各項支持政策，支持有實力、信譽好的房地產開發企業參與棚戶區改造。

第四十二條縣財政應將貸款合同約定的還本付息數額列入年度財政支出預算，確保按期還本付息。

第四十三條縣財政按照“專項管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效”的原則，加強對棚戶區改造補助資金的管理，確保資金安全、規范、有效使用。

棚戶區改造補助資金專項用于補助政府主導的棚戶區改造項目，包括拆遷、安置、建設以及相關基礎配套設施建設等開支，不得用于其它住房開發和經營性設施建設支出。

第八章優惠政策

第四十四條棚戶區改造項目免征城市基礎設施配套費等各項行政事業性收費和政府性基金。

第四十五條縣稅務部門要落實好國務院棚戶區改造安置住房稅收優惠政策。

（一）對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發項目中配套建設安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

（二）企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（三）對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

（四）個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

（五）個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關規定免征個人所得稅。

第四十六條電力、通訊、網絡、有線電視及供水、供氣等企業要按照相關政策對入網、管網增容等經營性收費給予50%的減免。

第九章督查考核

第四十七條縣政府將棚戶區改造工作納入對各鎮和縣級相關部門年度目標責任考核，實行月檢查排名、季點評通報、年度考核獎懲。

第四十八條對未按進度要求完成年度工作任務或連續兩次排名末位的責任單位，除年度目標責任考核不能評定為優秀等次，縣政府將按照有關程序對相關部門主要負責人進行約談問責。

第四十九條縣審計局應當加強對棚戶區改造資金的審計監督。縣監察部門要加大對棚戶區改造工作中出現的失職、瀆職等行為的行政問責力度。

第十章法律責任

第五十條棚戶區改造應當依法征收、文明搬遷。實施單位在改造過程中應當遵守相關法律法規的規定。對弄虛作假，發生侵占、私分國有、集體資產等違法行為的，將依法追究其法律責任。

第五十一條棚戶區改造實施單位應當嚴格按照經批準的棚戶區改造項目實施方案進行改造，未按照方案進行改造，或者違反本辦法規定擅自改變方案的，縣政府將依法進行處理。

第五十二條在實施棚戶區改造過程中，違反土地、建設、規劃等法律、法規規定的，依法對相關責任人予以處理。

第五十三條棚戶區改造管理工作人員應當認真履行職責，對、、的，依法依規給予黨政紀處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇6

一是由于城市公共利益建設與人民群眾的生活、工作、子女上學、老人看病等有著密切聯系，因此，公共利益征收補償政策是否科學、合理、及時至關重要。

二是由于一些地區領導急于樹立“業績”，不顧建設實力和能力，在資金不能足額到位的情況下，急于開工建設，造成群眾的安置房遲遲無法完工。由于群眾長期在外過渡，回遷遙遙無期，為此引起群眾強烈不滿。

三是隨著城市建設的不斷擴容，城市規劃區內國有土地與集體土地交叉混存現象較為普遍，“城中村”違規建房現象較為普遍，職能部門監管不力。在公共利益建設征收時，違章建筑處理難度較大。這也是公共利益建設與個體利益發生沖突出現問題最多的地方。

四是在一些地區領導干部害怕群眾上訪，害怕承擔責任，遇到群眾上訪，不能夠正確引導，而是采取“息事寧人”的態度，隨意承諾，造成補償標準有高有低，在群眾中引起不良反響，從一個側面誤導了部分群眾認為“會鬧的孩子有奶吃”。

五是由于城市規劃建設的需要，一些老城區在不斷擴大，很多居民需要搬遷到較遠的城郊結合部，給群眾的生活、工作、孩子上學、老人看病、交通出行等都帶來一系列困難，引起群眾不滿，難以接受異地安置這個現實，造成集體上訪。

六是在一些建設項目中不同程度存在著“先緊后松、先勒后放”現象。這樣一來，人們在“早搬家的吃虧、晚搬家占便宜”的思想支配下，主動搬家的積極性越來越低。有的在同一個項目中，晚搬遷的比先搬遷的在補償上能夠多拿一倍多的補償款。這種老實人吃虧的現象既不公平，也為社會埋下了不穩定的隱患，客觀上造成公共利益建設進展緩慢。

七是極少數群眾抱著能撈多少就撈多少，不撈也沒有機會再撈的不正確思想，不達目標，決不搬遷。

八是部分居民擅自將住宅房屋改為經營用房。這一部分在公共利益建設時矛盾比較突出，也是制約城市公共利益建設順利進行的主要“瓶頸”問題。

九是由于大量“城中村”的出現，往往在同一征收范圍出現不同的補償政策和標準。集體土地和國有土地上的征收補償標準差距較大，老百姓攀比心理較重，更無法理解同一地區出現的不同政策和補償標準。

二、解決公共利益建設與人民群眾個體利益沖突的措施

破解當前公共利益建設中出現的尷尬局面，不僅要根據經濟社會發展水平、城市總體規劃合理確定城市建設規模，而且要妥善處理好市場化補償安置與政府監管創新、依法征收、有情操作、安置房合理規劃建設等多重關系，進而形成征收與建設在尊重民意的基礎上良性循環。只有堅實的基礎，才可進一步加快公共利益基礎設施建設和棚戶區改造，改善城市環境，提升城市功能，實現經濟社會的協調發展，讓更多的民眾能夠分享到城市化發展的成果。

1.統一管理機構，統一補償政策

由于城市化進程的不斷加快，城市規劃區內國有土地與集體土地交叉混存現象較為普遍，城市中的“城中村”在不斷增加。由于集體土地房屋征收政策與國有土地房屋征收政策不同，這就造成了同一區位的房屋補償標準不一致，從而造成了被征收人相互攀比，給公共利益建設征收工作帶來了難度。因此，要解決當前公共利益建設征收難題，就必須做到兩個“統一”。一是要將國有土地和集體土地房屋征收實行統一管理，避免多頭管理，以實現科學化、集約化、規范化管理體制；二是要將國有土地和集體土地房屋征收政策進行統一，以實現同一區位征收補償標準相一致。只有做到這兩個“統一”，才能有效推進公共利益建設征收工作的順利進行。

2.堅持依法征收，規范征收行為

首先，公共利益征收要把握征收的力度，要充分考慮被征收人的承受程度。要多聽取被征收人的意見，讓更多的被征收人參與到征收活動中來，程序要公開、透明。其次，努力完善最低保障措施，讓每一個被征收人都能夠居者有其屋，能夠買得起房。通過逐步提高征收補償最低保障總價來解決“低保戶”買房難、住房難的問題，使其根本利益在征收過程中不受損害。在公共利益建設征收工作中，建立和完善住房保障體系。解決好被征收人的補償安置是關鍵，做到先補償安置后征收。要解決好這個問題，要從六個方面入手：一是繼續加快建設經濟適用房，解決中低收入被征收人購房難問題。二是加快啟動廉租房機制，解決最困難被征收人的安置問題，讓最困難的群眾可以租房居住，從根本上保障“居者有其屋”。三是加快建設“定銷房”，解決土地收儲、市政重點工程建設中大量被征收人的安置問題。四是征收人要提供可靠的安置房源，增大實物安置量，妥善解決住房面積較小的被征收人的安置問題。對于商業開發建設項目中含有住宅的，要強制性要求提供符合國家設計標準的小戶型的產權調換房屋。五是征收人要嚴格執行國家、省、市征收政策法規的同時，采取得力措施，堅決糾正補償問題上的“先緊后松、先勒后放”的不正常現象，努力營造“早搬家多受益，晚搬家吃大虧”的氛圍和環境，促進公共利益建設工作順暢進行。六是要加強對評估機構的管理。隨著評估市場的不斷成熟，逐步建立健全評估機構市場準入和淘汰制度，建立信用檔案制度，對征收評估機構實行有進有出的動態管理機制，同時，還要繼續堅持評估結果公示制度，堅決杜絕壓價評估行為的發生，真正做到公開、公平、公正，切實保護被征收人的合法權益不被侵害。

3.堅持嚴格執法，保障良性循環

在公共利益建設需要與人民群眾個體利益發生沖突時，政府有關部門要堅持正面宣傳教育，堅持正確的輿論導向，堅持維護群眾的根本利益，堅持合理的補償安置標準。在公共利益建設征收工作中，要嚴格按照征收程序實施征收，做到公開、公平、公正。同時，要加大政策法規的宣傳力度，讓人民群眾充分參與到征收活動中來，讓每一個參與征收活動的人都十分清楚征收政策、程序、標準。對極少數無視法律、法規，無理取鬧者，要堅持原則，不能亂開口子，不能偏離依法建設公共利益的正確軌道，不能讓少數人以鬧取勝的目的得逞。要積極配合司法部門依法嚴厲打擊鬧事者，從而確保公共利益建設征收工作依法、規范進行。政府相關職能部門要嚴格依法行政，嚴格履行監管職責，確保公共利益建設征收工作能夠進入一個良性循環的狀態。

4.完善管理機制，建設過硬隊伍

篇7

一、總體目標

根據*市城市總體規劃，通過盤活土地存量資產，優化配置土地資源，吸引增量，擴大總量，實現土地資產的保值增值，從而達到環境提質、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效的城市建設目標。

二、工作原則

堅持政府主導、市場運作、社會參與、應收盡收的原則，實行統一計劃、分級實施、統一收儲、統一出讓。

堅持超前謀劃、創新模式、優化程序、完善措施，加大收儲力度，對土地儲備涉及的企事業單位搬遷全部實行貨幣補償方式，對居民搬遷鼓勵實行貨幣補償方式。

堅持土地儲備與城市建設、市區企業搬遷、舊城改造相結合，以企事業單位搬遷、城中村改造、舊城改造、連片收儲及大片區土地規劃儲備為重點，確保年度儲備任務的完成。

三、健全機構

市土地行政主管部門負責市區國有土地儲備計劃編制、方案審核、項目實施監督等工作。市土地儲備機構隸屬于市土地行政主管部門，負責市區國有土地儲備的具體工作。

市國土資源局要進一步加強土地儲備力量，成立土地收儲領導小組。組長由市國土資源局主要負責同志擔任，成員由相關處室和單位主要負責同志組成。領導小組的主要職責是組織和協調土地征收、土地儲備工作，定期召開專題會議，及時解決土地征收、土地儲備中存在的問題，大力推進土地征收、土地儲備工作的順利實施。

10月30日前市內各區（含高新技術產業開發區管委會）人民政府和四組團縣（市）要成立區、縣（市）土地儲備委員會，并且在轄區國土分局成立區、縣（市）級土地儲備中心，充實土地儲備力量。

四、組織實施

（一）制定全市統一的儲備計劃

市土地行政主管部門會同轄區人民政府、市發改、財政、規劃等部門，根據經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃、土地儲備紅線和土地市場供需狀況編制下年度土地儲備計劃，報市政府批準后實施。

已列入年度土地儲備計劃的土地，由市國土資源局書面通知規劃、建設、房管等相關部門，在儲備計劃實施的時間內不得辦理相關新建、改建、擴建、改變土地和房屋用途等審批和登記手續。

（二）市、區兩級實施

1市土地儲備中心負責全市的土地儲備，各區土地儲備中心受市土地儲備中心業務指導管理，按職能分工具體負責土地的收購、拆遷和土地征收的前期工作。市財政部門按照工作任務核撥人員和工作業務經費，區級財政部門負責區儲備中心的財務監督。以區人民政府為主實施危險住房改造、舊城改造、征地等土地儲備工作的，出讓土地收入扣除土地成本和國家規定用途資金后，按《*市市區國有土地儲備辦法》規定的比例撥付區人民政府。

2市國土資源局指導市土地儲備機構按照土地儲備計劃制定土地儲備實施方案。市、區兩級土地儲備機構按照方案具體落實。

重點污染企業及列入市政府年度搬遷計劃的企事業單位的土地儲備工作由市土地儲備機構組織實施。

轄區范圍內的舊城改造一級開發、城中村改造和區屬企事業單位的土地收儲以及土地征收的拆遷安置補償工作，由各區土地儲備中心負責具體實施。

（三）儲備土地的規劃和供應

市、區土地儲備機構收儲的土地，市土地行政主管部門依照城市規劃和年度土地供應計劃統一供地。

五、有關政策

（一）企事業單位搬遷收儲政策

對列入重點污染企業搬遷計劃的，繼續執行《*市加快主城區工業企業搬遷改造和產業升級實施意見（試行）》規定。為加快二環內企事業單位搬遷和土地收儲速度，本著既要保護國有資產不受損害，又能實現搬遷企業搬得快、搬得好、搬得活的目標，對企事業單位進行土地收儲實施以下政策。

1二環以內所有的企事業單位收回（購）國有土地使用權，收購補償金由土地補償金與地上附著物評估價值構成，實行一攬子補償，不再對被收儲企業實行出讓收益返還。土地補償標準依據市政府公布的市區土地基準地價，按照所在區域居住用地基準地價（劃撥土地使用權按照基準地價的60%）予以補償，若被收儲企業原土地用途的基準地價高于居住用地基準地價的，按原用途基準地價給予補償。收回（購）面積按企業實際土地使用權面積計算；地上附著物的補償金額按照重置價格結合成新評估后經財政評審確定價格予以補償。

2采取土地收益分成方式收回（購）土地的，收回（購）原土地使用權人土地使用權時，暫不支付土地及地上附著物補償費，按市場機制供地后，政府與原土地使用權人對出讓土地總價款按照4∶6實行比例分成。

（二）城中村改造收儲政策

對城中村范圍內改造后形成的凈地進行收儲，以財政評審認定的拆遷安置補償費用進行補償。儲備土地公開出讓后，出讓土地收益扣除土地儲備成本和國家規定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業及市政基礎設施建設；剩余的10%用于轄區政府組織城中村改造工作。

（三）舊城改造收儲政策

1在我市未實施土地一級開發前，已拆平的舊城改造項目，項目前期被拆遷房屋貨幣補償費用和回遷房建設成本由評估公司進行評估；拆遷前期費用由市拆遷辦審核。以上三項費用最終由財政評審中心審定后確定。回遷安置面積由市拆遷辦認定；土地使用權由市國土管理部門代政府實施公告收回。

土地公開出讓時，回遷安置房作為公開出讓條件，由土地競得人按拆遷人與原產權人簽訂的協議要求建設回遷安置房。

2舊城改造收儲實行土地一級開發的，由轄區政府按照年度土地儲備計劃，商市發改、規劃、國土、建設、房管等管理部門確定改造項目及范圍，按土地一級開發程序報批獲準后，由轄區土地儲備中心按照尊重民意、兩輪征詢、穩步推進的原則，依照規劃部門出具的拆遷紅線及批準的總平面圖具體實施。具體征詢程序和方式由市拆遷辦制定。

第一輪征詢由轄區土地儲備中心根據規劃拆遷紅線向已確定進行一級開發區域范圍的被遷居民征詢意見。同意改造的居民戶數超過總戶數90%的，由市政府作出房屋及不動產征收決定。市拆遷辦辦理房屋拆遷許可證。

第二輪征詢由轄區土地儲備中心根據規劃部門批準的項目總平面圖制定安置補償方案，報市拆遷辦審核通過后，由轄區土地儲備中心與被拆遷居民簽訂附生效條件的拆遷補償安置協議。在90天內簽訂協議的居民戶數超過總戶數80%的，協議生效，進入拆遷實施階段。如果未達到80%，則該項目停止實施。

涉及土地儲備的被拆遷居民選擇產權調換安置方式的，由拆遷人提供不同區位的房源異地安置，采用“兩先一后”（即：被拆遷居民先根據自己的具體情況挑選安置房源的區位，選擇具體的戶型、面積、層次和樓號；然后再與拆遷人簽訂補償安置協議）的方式供被拆遷居民選擇。

（四）大片區土地儲備政策

大片區土地征收由市政府主導，由轄區政府及四組團縣（市）按照城市規劃和土地儲備計劃具體組織落實。國土、規劃、發改、財政、勞動等相關部門按照各自職責做好工作。市財政局、市金融辦負責協調各融資平臺籌措落實土地征收和安置補償資金。

1按照“城鄉統籌、政府主導、先征后轉”的模式，以并村節地、整理增地、流轉活地的目標。以“村改居”為契機，按照集體土地征收程序，對擬征范圍內的土地制定征收辦法。以轄區政府為主組織實施征地、拆遷和安置補償工作。通過征收使集體土地變為國有土地，只進行土地所有權轉變，不改變原有用途。待農用地轉用指標逐步落實后，再完成農用地轉用的程序。同時解決好被征地農民的安置補償問題，保證被征地農民生活水平不降低、長遠生計有保障。

2多途徑解決農用地轉用指標。一是積極向國土資源部、省國土資源廳爭取指標。發改、國土部門要積極跑辦國土資源部和省發改委、省國土資源廳，爭取省政府的支持，力爭將大片區土地征收儲備列入省重點項目，增加年度用地指標，專項用于大片區土地征收。同時市政府在每年的正常分配指標中安排一定比例，專項用于土地的征收儲備。二是通過“村改居”和新民居建設與土地收儲結合解決指標問題。結合新民居、“村改居”建設，將騰出的建設用地進行置換，置換的用地指標主要投入劃定的預征收儲大片區內，解決用地指標不足問題。三是要加快各縣（市）建設用地復墾力度。從各縣（市）已經省國土資源廳驗收的置換指標中調配出30%，主要用于土地征收儲備。

3依據土地利用總體規劃和城市規劃，選定濱河新區項目做為大片區征收的起步試點。編制項目區實施規劃，統籌確定城鎮建設用地增加和農村建設用地撤并的規模和范圍，合理安排新區的城鎮村建設用地比例。

六、保障措施

（一）建立政府主導、部門分工協作的工作機制。市政府主導土地收儲和征地工作的計劃和資金，市政府有關部門及縣（市）、區政府要分工協作，共同落實，及時做好相關手續的辦理、審核和監管工作。轄區政府要進一步強化土地儲備的大局意識，積極謀劃，強力推進，并做好社會穩定和被征地、拆遷群眾的思想工作。同時，建立考核機制，將土地收儲和征地拆遷工作任務分解到各縣（市）、區政府和有關部門，列入年度工作目標。

（二）加強組織領導。成立*市土地儲備委員會協調推進辦公室。辦公室設在市國土局，組成人員由市土地儲備委員會成員單位抽調，主要負責協調解決土地儲備工作中的問題，將年度儲備任務分解，明確目標、時限和責任，并落實到各相關部門和單位，確保目標落到實處。同時，加強土地儲備工作力量，從市國土資源局和市相關職能部門抽調業務人員到市土地儲備中心集中辦公，充實市土地儲備中心力量。

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一、征收范圍：白堡居委會（詳見規劃用地紅線圖）。

二、征收人:雙莊鎮人民政府。

三、被征收人:規劃用地紅線內的房屋產權人。

四、計戶規則:以房產證或宅基證為依據，一證一戶。

五、征收補償簽約及搬遷期限：每期自分戶資料公示之日起55日（含）以內。

六、征收補償與安置辦法

住宅房屋可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償。非住宅房屋實行貨幣補償，不提權調換。“住改非”房屋要求進行產權調換的，按照住宅進行產權調換。（“住改非”房屋即取得工商營業執照并已持續依法經營、持續依法納稅壹年以上的住宅房屋）

（一）貨幣補償辦法

1、房屋補償。參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則（試行）》（宿政辦發76號）規定，對征收范圍內的房屋進行評估，并依據評估結果進行補償。

2、裝飾裝修及附屬設施補償。參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收評估技術細則（試行）》評估確定。

3、搬遷補助費。住宅房屋和商業用房按10元/平方米支付；生產用房按20元/平方米支付，有重型機械設備或精密儀器需要搬遷的，搬遷補助費上浮20%；辦公用房按6元/平方米支付，教學、醫療用房參照執行；倉儲用房按12元/平方米支付。搬遷補助費不足1000元的按照1000元計算。搬遷補助的面積按照被征收房屋合法建筑面積計算。

4、停產或停業補償。征收非住宅房屋（合法面積）造成停產、停業損失的，根據實際生產、經營狀況，給予不超過貨幣補償評估總金額（包括房屋補償、剩余土地補償、裝飾裝修及附屬設施補償）5%的停產或停業補償。

5、臨時安置補助費。一次性支付6個月的臨時安置補助費，補助標準為8元/平方米·月，月臨時安置補助費不足500元的按500元補齊。臨時安置補助面積按被征收房屋合法建筑面積計算。

（二）產權調換辦法

1、住宅房屋產權調換

（1）調換房源：新城名居小區。

（2）調換面積：按被征收房屋合法建筑面積原則上實行“征一換一”，并互找差價。

（3）安置房價格：實行低于同類型房屋市場價的政府定價。新城名居小區安置房均價不高于本次被征收住宅中磚混結構二等8成新住房（相當于具有兩層圈梁的普通樓房及平房）平均補償單價（含下列第七款（一）（二）項的頭等獎勵金額，不含搬遷補助費、臨時安置補助費、裝飾裝修及附屬設施補償）。安置房均價為2580元/平方米。

（4）被征收房屋補償價格：①房屋補償、裝飾裝修及附屬設施補償、搬遷補助費同貨幣補償一樣；②臨時安置補助費過渡期限為18個月，補助標準為8元/平方米·月，月臨時安置補助費不足500元的按500元補齊，如超過18個月，參照《宿遷市市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》有關條款執行。臨時安置補助面積按被征收房屋合法建筑面積計算。

產權調換房屋面積小于被征收房屋合法面積的，超過部分按貨幣補償標準執行，給予6個月臨時安置補助費，其余部分按產權調換的相關規定計算臨時安置補助費。

（5）結算：被征收人選定的安置房價格總額與其被征收房屋補償總額實行差額結算。產權調換房面積超出被征收房屋合法建筑面積10平方米以內的按安置房價格結算，超出10平方米之外的部分按照市場價結算。

（6）選房：按照搬清交鑰匙時間先后順序領取選房號，擇日集中選房。

2、營業用房實行貨幣補償，不提供營業用房產權調換。

七、獎勵政策

（一）提前簽約獎勵

被征收人在分戶資料公示后1至15天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額（包括房屋補償、剩余土地補償、裝飾裝修及附屬設施補償）7%的簽約獎勵；在分戶資料公示后第16天（含）至30天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額4%的簽約獎勵；在分戶資料公示后第31天（含）至40天（含）簽訂協議的，給予不超過補償總額2%的簽約獎勵；分戶資料公示后第41天（含）以后簽訂協議的，沒有簽約獎勵。

（二）提前搬遷獎勵

1、被征收人簽訂協議并在前款規定的當期簽約獎勵時限到期后7天（含）以內完成房屋搬遷交鑰匙的，給予180元/平方米的搬遷獎勵，搬遷獎勵金額不足10000元的按照10000元計算。

2、被征收人簽訂協議并在當期簽約獎勵時限到期后第8天（含）至15天（含）完成房屋搬遷交鑰匙的，給予100元/平方米的搬遷獎勵，超過第16天（含）的沒有獎勵。

3、提前搬遷獎勵的面積按被征收房屋的合法建筑面積計算。

（三）特別獎勵政策

為鼓勵被征收人提前簽約，在分戶資料公示的第15日舉行集中簽約儀式，對參加集中簽約及在此之前簽約的被征收人產權調換安置房優惠100元/平方米。

八、救濟保障

被征收人家庭經濟困難且只有這一處住宅房屋，且獲得的貨幣補償總額（不含搬遷補助費、臨時安置補助費和獎勵）低于征收補償最低標準（10萬元/戶）的，按最低標準給予補償。享受最低補償標準的必須符合以下兩種情況之一：

1、有“兩證”，即土地證、房產證；

2、有土地證和合法建筑面積。

九、其他事項

（一）合法面積的認定依據為房屋所有權登記證書或年航拍圖上標明的未登記合法產權房屋，以及取得區級以上規劃部門審批手續的房屋。

（二）房屋用途以房屋所有權登記證書標明的為準。所有權證書與房屋登記檔案記載不一致的，以房屋登記檔案為準；所有權證書未標明用途或標明的用途與建設工程規劃許可證記錄的用途不一致的，以建設工程規劃許可為準；已改變用途的，以規劃行政主管部門批準文件為準。

（三）對選擇貨幣補償的被征收人，不提權調換房源給予安置。

（四）房屋征收范圍確定后，在征收范圍內實施以下行為不予補償：

1、新建、改建、擴建或裝修房屋；

2、改變房屋和土地性質用途；

3、房屋析產、典當、贈予、買賣、租賃或抵押；

4、戶口遷入或分戶；

5、房產公證；

6、新辦工商營業執照、稅務登記證；

7、企業轉制、出售、租賃、承包、兼并；

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按照《土地管理法》和《省土地征收管理辦法》規定，市、縣人民政府負責本行政區域內的土地征收工作。根據我市實際，市政府委托區、區政府和高新區管委會、旅游經濟開發區管委會、風景名勝區管委會作為土地征收具體實施主體，對所轄范圍內的土地征收、補償安置、被征地農民社會保障等負全責。因征地引發的、訴訟、行政復議等由土地征收具體實施主體負責處理，并承擔相應責任。

各級國土資源部門具體負責土地征收的組織工作，會同有關單位做好土地征收勘測調查、補償安置協議簽訂、建設用地報批等工作任務。土地征收具體實施主體國土資源部門應當根據年度建設用地計劃，擬訂年度土地征收相關費用支出計劃（土地征收相關費用包括征收補償安置費、地上附屬物和青苗補償費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、被征地農民社會保障資金政府補貼部分等相關費用），報同級財政部門審核，納入年度土地出讓收支預算，確保土地征收相關費用及時足額到位。各級人力資源社會保障部門負責落實被征地農民的社會保障工作。城鄉規劃部門負責在預征收土地公告前，確定所征收土地的用途。農業部門、有關鄉鎮政府（街道辦事處）負責具體監督土地補償費用的分配使用以及土地征收有關工作。

二、規范土地征收程序

（一）擬征收土地公告。土地征收前，由縣（市）人民政府擬征收土地公告。區、區和高新區、旅游經濟開發區、風景名勝區范圍內擬征收土地公告由市政府。

（二）土地征收勘測調查。勘測調查由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門，土地所在鄉鎮政府（街道辦事處）、被征地村，被征收土地聯產承包戶或土地使用權人，勘測定界承擔單位參加。屬于單獨選址項目用地的還應有項目單位人員參加。

（三）擬訂土地征收補償安置方案。勘測調查后，由土地征收具體實施主體的國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門、土地所在鄉鎮政府（街道辦事處）、被征地集體經濟組織共同擬定土地征收補償安置方案，報請縣（市、區）政府、管委會同意后公示。土地征收補償安置方案經公示、聽證或放棄聽證后，由國土資源部門、財政部門、人力資源和社會保障部門與村集體經濟組織簽訂土地征收補償安置協議。

（四）擬定建設用地方案與組織報批。城市（鎮）批次建設用地和單獨選址項目建設用地方案，由土地征收具體實施主體國土資源部門擬定編制，并負責組織報件，撰寫建設用地審查踏勘意見，按規定程序和權限呈報審批。在建設用地呈報材料中，要有土地征收具體實施主體財政部門出具的社保補貼資金到位證明。人力資源社會保障部門、國土資源部門要將被征地農民社會保障資金政府應出資數額，報送同級財政部門審核，由同級財政部門將被征地農民社會保障資金政府出資部分（即社保補貼資金）一次性撥付被征地農民參保的社會保障資金專戶。各縣（市、區）一般每年上報3-5個批次，每個批次不低于15公頃。

（五）征收土地的公告和移交土地。建設用地按照法定權限批準后，由市、縣人民政府征收土地公告，向被征收土地村（居）委和村（居）民及時兌付征地補償款，接收村（居）委交付的土地。被征收土地的農村集體經濟組織、農民和其他權利人未在規定期限內移交土地的，由市、縣人民政府責令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請人民法院強制執行。

三、嚴格土地征收紀律

（一）依法補償。對擬征收土地公告后搶栽、搶種、搶建的一律不予補償，對阻撓征地工作、漫天要價的要嚴肅查處，構成犯罪的移交司法機關處理。

（二）加強監督。征地補償安置費要確保專款專用。防止補償費用不落實、虛假證明、以物代補等虛假征地補償行為的發生。

（三）妥善處理遺留問題。對歷史遺留的補償拖欠行為要抓緊進行一次專項清理，發現問題及時整改。專項清理情況于12月底前分別報市國土資源局、財政局、監察局。

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關鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農戶；伊寧市

中圖分類號：F29 文獻標志碼： A 文章編號：1673-291X（2011）07-0161-02

伴隨著經濟全球化與城鄉一體化進程的推進，各地城市建設速度加快，城市建設用地需求也在進一步擴張，大批農民宅基地被占用，由此引發的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農戶安置補償的實際情況，筆者采用發放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農戶問題進行了深入調查。

一、數據來源與方法

1.研究區概況。伊寧市位于東經80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總人口45.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區建成區面積37平方公里。

2.數據來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉、漢濱鄉及巴顏岱鎮作為調查點，有意識的選取農戶進行問卷調查。共發放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。

3.內容與方法。問卷涉及兩塊內容，第一部分是農戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關于征地拆遷安置情況的調查，包括農戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內容。在調查的過程中，主要采取發放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。

2.征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產權調換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況如下：（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內除房屋以外的其他建筑物、構筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償的，按照伊寧市政府頒布的當年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產權調換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統一建設的農牧民安居房或保障性住房進行房屋產權調換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內，以安居房或保障性住房進行調換，具體調換方式如下：1）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調換。2）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調換。對原房屋超出調換比例建筑面積部分按照當年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農戶的調查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學歷的占31%，小學及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結構比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

2.被征地拆遷農戶意愿分析。調查問卷顯示，40.5%的農戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現在補償標準、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標準過低的占23.5%。

3.對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規的主觀認識。關于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統計中，沒有農戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農戶了解一點，23.8%的農戶完全不了解。關于“您是否看過伊寧市相關的征地拆遷安置補償文件規定”調查時，有92.7%的農戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調查時，1.2%的農戶表示滿意，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意，2.4%的農戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調查時，有2.3%的農戶感覺很滿意，15.6%的農戶感覺較滿意，43.1%的農戶表示一般，21.7%的農戶表示不太滿意，17.3%的農戶表示很不滿意。

4.拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關心的問題”調查時，房屋拆遷的賠償的占30.8%，房屋確權占24.5%，就業問題占22.1%，醫療和養老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調查農戶拆遷意愿時，有3/5的農戶不愿意拆（搬）遷，補償標準低、方案不合理、安置地點以及就業問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調查時，1/4的農戶完全不了解，9/10的農戶沒有看到過相關的安置補償文件規定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調查時，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關心的問題”的統計，發現房屋的拆遷賠償、安置房的確權、就業問題是農戶比較關心的問題。通過訪談調查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數農戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現象很少。

農戶拆遷意愿調查時，3/5農戶認為“拆遷補償標準偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據現行的規定，農村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴格按照《新疆維吾爾自治區實施土地管理法辦法》的規定，參考新計價字[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號《自治區重點建設項目征地拆遷補償標準》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現對房屋底下的土地權益、以及農民后續生活的安置補償，所以一定程度上農戶認為“拆遷安置補償標準偏低”。

五、結論與思考

伊寧市被征拆農戶的安置補償主要采取貨幣補償和產權調換這兩種方式。多數被拆遷人選擇產權調換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產權調整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標準偏低，被征地拆遷農戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規。建議國家盡快出臺《農村房屋拆遷管理條例》，政府應按照科學補償原則，給予被征拆人合理補償，規范因征地所引發的農村房屋拆遷相關問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續，要超前謀劃，科學調度，確保依法用地。房屋評估、測量等業務工作是基礎性工作，要依法依規，按方案操作，精心細致，科學嚴謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農戶發放征地拆遷安置補償相關文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農民重新就業培訓的機制。完善失地農民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業創業優惠機制、養老醫療保險機制和資金籌措管理機制等。

參考文獻：

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