導語：如何才能寫好一篇土地征收的法律規定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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自改革開放以來，伴隨著城鎮化發展，各級政府對農村土地的大量征收，產生了一系列的社會問題。本文對我國現行的土地征收法律進行了分析，歸納出我國法律對農村土地征收的強制性、目的性、合法性和補償性，發現農村土地征收現存的弊端，并提出一定的完善建議。

關鍵詞:

土地征收;法律特征;補償方式;合法程序;監督體制

改革開放以來，我國社會主義城鎮化建設的步伐逐步加快，各級政府在城市化的發展進程中，為建設城鎮、工廠以及工業園區等建筑，需要征收大量土地，而土地是農民最基本的、賴以生存的生活來源，在市場經濟飛速發展的今天，農村土地征收所產生的一系列社會問題，都可能引發大量的糾紛。

一、我國土地征收的法律特征

我國農村土地征收法律制度是推進社會主義城鎮化發展的重要保障，在現有的法律法規中，在《憲法》中規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”;在《土地管理法》中明確規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”;在《物權法》中規定“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”從以上法律法規中，可以看出我國對土地征收，是以補償為前提，以實現公共利益為基礎，將農村集體土地強制征收成為國家所有，具有強制性、目的性、合法性和補償性四點法律特征。

(一)土地征收的強制性

從上文提到的法律規定中可以看出，對農村土地征收的實施方是國家，國家是有權并依照法律法規，可以對農村土地實施強行征收，被征地的一方必須完全服從。因此，國家對農村土地的征收是帶有強制性特征的，但強制征收土地必須在法律規定的“為了公共利益的需要”基礎之上，這就是土地征收的第二個特征———目的性。

(二)土地征收的目的性

判斷國家及各級政府在征收農村土地時是否符合法律法規的要求，其標準和依據就是判斷所謂“公共利益的需求”，這是對土地進行征收的前提和基礎。由于城市化的不斷擴張，以及市場經濟的飛速發展，城鎮化建設、工業區建設等用地的不足，都導致了對農村土地的征收逐漸擴張。因此，只有明確是為公共謀求利益的目的，對農村土地實行征收，才能具有正當性和合理性。

(三)土地征收的合法性

在各國立法中，對土地的征收都必須嚴格依照法律程序進行。我國踐行的是依法治國、依法執政、依法行政，按照正規的法律程序對農村土地進行征收，才能防止濫用權力的現象發生，才能保障土地征收的過程能夠順利進行，同時也能保證被征地農民的合法權益，維護社會穩定和公正性。

(四)土地征收的補償性

上文所列出的如《憲法》等法律法規，都明確規定了，如果對土地實行了征收，那么就必須對被征收者給予一定的補償。即使征地行為是為了集體的公共利益，但少數人勢必會因此而受到利益損害。所以必須對被征地者進行補償，踐行民法公平、正義的原則。農村土地征收制度是我國對公共事業發展的重要保證，其意義之重大，在對土地征收進行中，保證對權力的合法行使、對土地和資源的合理分配及利用、以及平衡不同利益主體之間的關系，都起到了關鍵的、不容忽視的作用。

二、我國農村土地征收中的弊端及完善建議

(一)關于農村土地征收的程序方面

在對農村土地征收中，涉及到國家、集體和農民三方，由于目的、利益等諸多原因，三方之間不可避免的會產生各方面矛盾和糾紛，最為凸顯的矛盾就是關于征收補償費的問題。目前，我國在對農村土地征收中，還有很多程序缺失的現象存在，農民的權益受到侵害，無法得到保障。首先，被征地的農民個人，對土地征收的決策并沒有參與權。國家和各級政府對農村土地的征用是在“公共利益”發展的前提下進行的，那么公眾對其“公共利益”的合理性就應有權參與。在國外，在征地前政府公告，派專職專員進行一系列審查，召開聽證，被征地者可以參加其中的所有過程并表達自己的要求。所以，筆者認為應該本著“協商優先”的原則，讓被征地者真正參與到意見征求和土地征收的過程中。其次在發生土地糾紛和矛盾時，要保證被征地者有可以申訴和尋求司法救濟的部門。如果被征地者對整個過程的合法性和補償等問題有異議，應有專門的機構來受理此類申訴，這樣才可以化解農民的矛盾，保護農民的權益。處理好各方面的矛盾，是土地征收順利進行的保障。

(二)關于農村土地征地的補償方面

我國的《土地管理法》中規定，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及土地附著物和青苗補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”，以及“支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。不難看出，這種補償標準較為落后，已經無法滿足和適應現今市場經濟大環境下的發展和需要。改革開發以來，整個中國的經濟已經發生了翻天覆地的改變，農村社會的經濟形勢也發生了劇烈的變化，依據上文中的補償標準，農民所能獲得到的征地補償范圍極為狹窄，得到的經濟補償和土地征用后所產生的經濟效應相差極其懸殊。另外《土地管理法》中提到的“保持原有生活水平”，并沒有為農民身份的人民群眾進行可持續發展的考慮。在中國農村，大多數農民從業能力非常有限，在失地的情況下，近乎等同于失業，無法從事其他行業來維持生計。隨著時間的推移和市場經濟的日益繁榮，農民想要一直保持“原有生活水平”近乎于不可能。因此，應提高對被征地者的補償，才能真正對農民的利益提供有效的保障。具體來看，除去法律已經規定的補償外，增加社會保障費用、再教育和培訓費用以及土地增值費用，才能讓農民切實的享受到土地增值后的價值。

(三)關于農村土地征收的監督體制

目前我國還缺乏對土地征收的進行系統監督、管理的政府執法部門，對權力依法進行監督是限制權力濫用的重要保證。在對農村土地征收前，要嚴格控制對土地的審批權，實行責任制，并切實落實到個人;為征地補償費專門設置專用賬戶，并納入到銀行體系，使農民集體可以發揮監督作用;政府應設置土地執法監督和咨詢的機構，讓農民可以充分咨詢和表達訴求，同時也可以加強對土地征收的執法和監察力度。

三、結論

綜上所述，在城市化進程加快的現代社會，針對我國現行的關于農村土地征收的法律法規特征，其實際存在的弊端，從法治建設角度和社會實踐角度，都應該盡快建構和完善相關的法律程序、補償標準和監督體制，保障農民群體的合法權益。

［參考文獻］

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［3］周銀燕．我國農村土地征收法律制度研究［J］．廣東省社會主義學院學報，2010，2(39):75－79．

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關鍵詞：農地征收;完善立法;改革制度;保障權益；失地補償

加速城市化是我國“十二五”規劃的重大戰略抉擇。隨著我國城市化進程的推進，農村集體土地被大量征用征收，大量的農業用地變成非農業用地，大批農民成為失地農民。并且由于我國二元經濟社會結構的現狀以及法律法規不完善等原因，導致農民失去土地的同時，也失去了附著于土地之上的一系列權益。失地農民的生存狀況每況愈下，不容樂觀，其生存和發展問題已經演變為一個令人關注的社會問題。作為宏觀調控和征用征收土地主體的政府，應該履行怎樣的責任來解決城市化進程中產生的各種失地農民問題，切實維護失地農民的利益，是本文研究的重點。

一、農民失地成因分析

第一，缺乏和法治觀念,公權擴張,私權得不到應有的尊重和保護。

的基本要求是明確界定公權和私權的范圍,將公權的行使嚴格限定在法定范圍之內,防止其任意擴張侵犯私域。由于我國缺乏法治傳統和意識,權力行使較少受到限制,私權得不到應有的尊重和保護,土地征收中任意侵犯集體和農民權益的現象十分普遍。

第二，法律規定不完備以及不同法律規定間的矛盾，導致征地權運用的不規范甚至征地權的濫用。

我國土地征用權的法律規定主要來自《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》。我國現行法律關于土地征用權的規定相互矛盾,從而導致土地征用權的濫用。征地權被濫用,征地范圍擴大,使得一些盈利性質的用地也須征為國有,開發商的高回報率以及遠遠高于征地補償的土地出讓價格讓農民感到不公平,黑市交易事實上成為農民的理性選擇。

第三，征收制度的缺失，現行征地制度沒有充分尊重農民的財產權。

現行土地征用制度,在承認農民擁有集體土地所有權的同時,在征地時又剝奪了農民對集體土地擁有的所有權及其使用權、收益權和處分權,使農民的土地集體所有權虛置,土地所有權益得不到充分保障。

第四，政府在政策執行過程中濫用權力。

由于我國土地制度存在不健全的方面，政府官員在畸形政績觀的驅使下，利用土地使用制度的不完善和其所掌握的征地的主動權，把土地當作第二財政，以地生財，賺取快錢，從而出現了“低征高賣”現象。

第五，農地征收補償原則不合理，現行土地征用補償標準低。

我國《憲法》和《土地管理法》對土地征收的補償原則未作明確規定，國家有關部門的文件中一般規定為合理(適當)補償,實踐中也一般采取合理補償標準。在補償標準中,適當或合理標準是最低的補償標準。

二，應對失地農民問題的對策

第一，加強對失地農民問題的認識，更新立法理念，貫徹私權保護原則。

對于我們這個公權過于發達、私權屢遭漠視的國度而言,當今之要義則是喚醒人民的權利意識,拓展人們的自由空間,激發人們的創造性。法治是我們總結歷史教訓后作出的理性選擇,而法治的精髓便在于依法限制公權、保護私權。正是基于此,2004年3月14日通過的中華人民共和國憲法修正案莊嚴向世人宣告:“公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產和繼承權。”憲法的精神應當成為制定其他一切法律的指導思想,土地立法自然不能例外。

第二，以保障農民權益為核心，改革征地制度，嚴格限制征收權的濫用。

由集體土地變為國有土地的過程,不應是一個簡單的行政過程,而應是一個平等的財產權利交易過程。必須完善有關法律,確保農村集體土地所有權的完整性與國有土地產權的平等性。政府只有為“公共目的”才運用強制性的征地權。為了防止濫用公共目的征地,對政府強制性取得土地要有嚴格限制,對征地目的和范圍都要有嚴格的界定。

第三,落實和保護農民的土地財產權利。

由于有些法律法規之間出現相互矛盾現象，某些規定本身既違反了憲法,又進一步公然侵犯了集體所有的土地的完全權利,所以必須做到違憲必糾,還農村集體(全體村民)對集體土地所有權的主體地位。

第四，健全土地征收法律程序,增強征收的公開性、公正性。

健全而正當的法律程序是防止國家征收權濫用的保障。健全我國土地征收的法律程序,應建立批前協商、聽證制度,增強征收程序的民主性、公開性；設立事前補償程序,防止補償款的拖欠和截留；完善事后公告、復議、訴訟制度。土地征收方案批準后,政府部門應及時在征地地點公告,集體經濟組織和農民如果對征收補償和安置方案不服,可以提起復議,復議后仍不能夠得到解決的,可以提訟,尋求司法救濟。

第五，完善征地補償制度，提高征地補償標準，盡量彌補農民損失。

對于征用農村土地的補償,必須考慮失地農民的養老、醫療保險和社會保障費用等多方面的因素。征用農村土地的補償費用，應該和土地的市場價格差不多。只有這樣,才能使失地農民的生活水平不致下降,才能使失地農民有資金用于新的創業,才能使失地農民沒有被剝奪感,心理不致失衡。確定了補償費用后,還必須保證補償費按時、足額發放到農民手中,任何單位不得截留。

第六，為失地農民可持續生計權利提供法律保障。

失地農民作為弱勢群體,在其合法權益遭受侵犯時,由于缺乏足夠的能力支付尋求政府行政或司法救濟所需要的成本(如時間、金錢、知識等),客觀地要求為失地農民提供多種方式的法律援助,從而在法律層面上保障失地農民可持續生計。重點是要盡快建立農村土地產權的法律制度,包括農村土地的所有權主體和處分權的法律確認。

三、結語

我國的城市化已進入高速發展的時期，在農地征用方面面臨著許多的問題。由于我國現行的土地征用制度及某些有關法律在征地權行使和征用范圍方面和在征地補償方面都存在缺陷,造成了征地權的濫用、征用范圍的擴大以及征地補償的不足，不可避免地導致了土地黑市的形成以及土地利用效率的損失;與此同時,征地過程中，農民的利益往往得不到維護，大量失地農民的生活得不到保障引發了許多社會問題。有鑒于此,我國現行農地征用制度亟待完善與進步。（作者單位：四川大學）

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參考文獻：

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關鍵詞：土地征收；失地農民權益；法律保護；和諧社會

近年來，隨著工業化和城鎮化進程的不斷加快，農村的土地被大幅度被征用。然而在土地征收中，失地農民的許多合法權益沒有得到很好的保護，一些失地農民已成為種田無地、就業無崗、低保無份的“三無農民”，從而導致社會矛盾日漸突出。如何來保障他們的合法權益，是一個值得思考的理論問題和現實問題；也關系到我國和諧社會建設的成功與否和依法治國方略的能否實現。

一、失地農民法律權益保護的理論思考――基于和諧社會和法治的視角

如何保護失地農民的合法權益并解決好失地農民的就業和生活問題，這是全社會都非常關注的熱點問題。筆者認為，應該貫徹和諧社會和依法治國的原則，以維護法的實質正義為目的，以保護弱者的利益為根本，在公平、公正的立場上，切實解決好農村土地征收中所涉及的農民權益的法律保護問題，這樣才能維護好農民的合法權益，維護社會的穩定。

（一）和諧社會與失地農民權益法律保護

和諧社會是社會關系得到全面有效調整，人與人之間和諧相處的社會。要把我國建設成和諧的社會主義社會，就必須認識到：我國是一個農業大國，農民占全國人口的絕大多數。農村、農業、農民問題是我國社會主義和諧社會建設中的一個重要而又突出的問題。沒有農村的現代化就沒有全國的現代化；沒有農民的小康就沒有全國人民的小康；沒有農村的和諧、穩定就沒有全社會的和諧、穩定。必須高度重視“三農”問題，解決好農民的生存與發展過程中的種種難題。然而，目前農村土地征收中出現的侵犯農民合法權益的現象與我國和諧社會的建設格格不入，必須對失地農民的合法權益給予切實關注，充分維護好作為弱者的農民的合法權益，使他們失地后仍然能得到更好的生存和發展。只有這樣，我國和諧社會建設才能得到更好的發展，人們才能過上幸福安定的生活。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是和諧社會的內在要求。

（二）依法治國與失地農民權益法律保護

民主法治是和諧社會的基本特征之一，法治建設與和諧社會構建具有內在的高度統一性。現代社會中，法律及其調整機制已經成為社會調整的主要手段，依法治國，建設社會主義法制國家，已成為人們的共識。法對社會的調整，主要是調和社會各種沖突的利益，對社會機體的疾病進行治療，進而保證社會秩序得以確立和維護。我國已經把依法治國寫入憲法，建設社會主義法制國家已成為我國人民的追求。然而，在我國農村土地征收中卻大量出現違反法律，損害農民合法權益的現象。如以低價征用農民的土地，安置失地農民不到位，補償方式單一，甚至地方政府截留、挪用、拖欠征地費。農民作為弱者的利益得不到法律的保護，這違背了法的宗旨在于保護弱者這一精髓，也違背了法的實質正義。這與我國依法治國方略的實施很不相稱。只有依靠理性法律制度對社會關系的調整，確立實質法治，才能構建和諧社會。只有依法處理各種農村土地征收中涉及農民權益的問題，才能充分而又平等地保障和實現農民的生存權、發展權。也就是說，失地農民合法權益得到法律保護是依法治國的必然要求。

二、我國失地農民法律權益保護的不足

（一）農村土地征收中的“公共利益需要”界定不明，使得農民失去土地的隨意性過大

我國《憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償。”2004年新修正的《土地管理法》第2條第4款也作了同樣的規定。這些規定都強調了征收的前提必須是為“社會公共利益的需要”。但是，在實際土地征收中，“公共利益需要”缺乏明確界定。現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，從而在導致在實際操作中，國家機關以“公共利益需要”作為不當征地的最好理由，把公共利益的外延到所有經濟建設，把所有市場主體的商業投資亦視為公共利益的需要，從而頻繁使用征收手段。事實上，土地被征收后，由哪些具體的建設項目來使用被征之地具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用，這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。正是由于農村土地征收的“公共利益需要”界定不明，導致農民失去土地的隨意性過大，出現農民本不應該失去土地卻失去土地的情形；也導致土地征收中出現不規范的情形增多，進而損害了農民的合法權益。

（二）農村土地征收的法律規范滯后，農民的合法權益得不到有效法律保護

第一，土地產權法律制度的不足。首先，土地所有權行使主體法律界定不明。我國土地法規定農村土地歸集體所有，農民不是農村土地權益的主體，但是對于誰來代表農民擁有這些土地所有權，誰來行使、如何行使這些土地所有權，卻沒有明確的法律規定，也沒有明確的程序。其次，集體土地所有權權能的不完全性。《民法通則》規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”對照所有權的四大權能，我們發現集體土地所有權的權能是不完整的，受到很大的限制。土地處置權自始至終沒有賦予農民。由于農民沒有完整的土地產權，農民的土地財產權在土地流轉時受到嚴格約束和限制，其財產權益得不到保障。

第二，土地補償標準極不合理，補償費過低且理論依據不足。《土地管理法》規定：征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。現行土地征收的補償原則只是按照原用途原產值進行適當補償，目的是“使需要安置的農民保持原有的生活水平”。這種規定并沒有考慮土地本身的價值，也不考慮土地征收后地價的上漲，沒有將土地作為資產處理，不符合政治經濟學原理：級差地租由土地肥沃程度、地理位置、勞動生產率等幾個因素決定，平均年產值反映了土地的肥沃程度，但是對于士地的地理位置、勞動生產率都不能明確反映。

（三）土地征收法律程序不完善

土地征收法律程序不完善主要包括兩個方面：一是缺少對行政機關的監督機制，缺少被征收人參與程序。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位。在征與不征的問題上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。也就是說，他們是集體土地征收行為的行政相對人，對自身權利被公權力剝奪的決策過程并不知情，也沒有參與。由于在土地征收程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。二是土地征收程序中對被征收者的司法保護不足，缺乏救濟程序。從我國情況來看，對于征收批準決定的可訴性，過去一直被理論界所忽視，理論界認為，由于法律規定國家征收土地時承擔的是補償責任，不是賠償責任，不具有可訴性。司法部門對理論界的這種認識表示認同，表現在人民法院在受案上一直把征收批準的決定的拒之門外。

三、完善失地農民法律權益保護的建議

（一）嚴格政府責任并促進土地進入土地使用權市場進行交易

近現代法治的實質和精義在于控權，即強調權力在形式和實質上的合法性。應具體列舉公共利益所包括的范圍：國家投資的各類重點建設項目，以及直接滿足公共利益需要并列入國家計劃的集資建設項目；能源、交通、供電、供水、供暖等公用事業和其他市政建設項目；國防事業；教育、文化、衛生、體育、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護等社會福利事業；各級國家機關建筑用地。國家進行土地征收應僅限于公共利益需要這一理由。但也要認識到，屬于“公共利益需要”的情形在社會生活中是無法列舉完畢的，這就導致很難避免打著“公共利益需要”的牌子為“非公共利益”目的征地，或者，先以“公共利益需要”用途征收，而后改變用途。因此，還應有相應的行政監督機制來配套。

（二）改革土地產權制度，明確農民集體土地所有權的主體地位

土地產權主體，即土地歸屬，是土地產權制度的基礎和核心。我國現行法律規定，農村土地除法律規定屬于國家所有以外歸農民集體所有。這種土地集體產權實際上是個籠統的概念，不能使農民成為法律意義上的市場主體，出現了多元主體并存的局面。按照《土地管理法》第10條的規定，“集體”可以是鄉（鎮）、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農村集體土地產權的所有者代表，這必然造成征地行為發生時多元利益主體為爭奪所有權而發生沖突，并可能損害農民利益，在實踐中往往成為基層政府增加農民負擔、侵犯農民權益的依據。

權利界定是土地產權交易的基本前提，也是權利人獲得利益的基本前提。通過修改相關法律，給農民和國有土地擁有者以及城市其它土地擁有者同等的權利，明確規定農民集體土地是不可侵犯的財產，強化農民對土地的所有權和處置權，只有這樣才能使農民的土地權益從根本上得到保障。

（三）明確土地征收的法律補償標準

關于補償標準的計算，這是爭論最為激烈的地方。主要有兩種代表性觀點，第一種是主張區分被征土地是公益性用地還是非公益性用地。對非公益性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對公益性用途的征地仍采用現有補償標準（可有所提高）；第二種是采用市場價格來進行補償，不區分是否是公益性用地。第一種觀點仍有犧牲農民利益之嫌，冠冕堂皇但卻無法掩蓋事實的不公。筆者贊同第二種觀點。我國應確立以市場定價為主的補償標準，避免土地征收補償與開發土地增值出現巨大利潤“剪刀差”，以及由此引發的征收中現象。由于我國目前依然實行的是國家壟斷土地一級市場和嚴格控制土地二級市場，無法實現土地的自由流轉。因此，首先應對土地實行定級估價，通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，根據地塊所處位置、供求情況、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的參考價格。只有按市場價格對農民土地進行補償，才能合理公正地保障失地農民的利益，讓農民失地不失利。

（四）嚴格土地行政征收的法律程序

首先，應建立和完善行政征收合法性調查、審批和監督程序。在行政主體遞交行政征收方案后，主管部門依法對行政征收土地方案的合法性進行調查，如是否符合公共利益的需要，是否有通過市場化運作等獲得土地的其它途徑，嚴格在審批的范圍內進行土地征收，杜絕少征多占、濫征濫用等違法行為的發生。其次，建立和完善土地征用的聽證制度。聽證制度是保障相對人重大利益不受非法侵害的程序制度。它要求土地征用利害關系人要參與土地征用決策，土地征用主體必須認真聽取相對人的意見和建議，對行政相對人提出的針對土地征用有關的問題給予合法合理的解答，否則主管部門有權否決土地征收主體的征用方案。

參考文獻：

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【關鍵詞】集體土地；征收；補償

一、我國的集體土地征收

我國《物權法》第42條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。根據該規定可知集體土地征收應該具備的兩個前提是：①為了公共利益需要；②依照法律規定的權限和程序，且要維護被征地農民合法權益且要保障被征地農民的生活。

二、集體土地征收補償存在的問題

（一）補償標準過低

集體土地征收的補償費是征地的核心問題，按照《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中的規定，我國的土地被征收有四筆補償費：（1）土地補償金，其標準是征地的前3年內平均收成的6-10倍；（2）安置費，其標準是征地的前3年平均收益的4-6倍；（3）青苗補償費，按照損失多少補償多少來計算；（4）土地上的附著物，按照損失多少補償多少的標準。

土地的補償金歸集體所有；被征地的農民沒有被安置的，安置費可以歸其所有；青苗補償費和土地上的附著物全部歸土地使用者所有，其補償范圍僅限于和土地有直接聯系的那部分的損失，其它間接的損失不在補償范圍內。地上建筑物實踐中是依據組織實施征收的政府所制定的標準進行補償，通常該標準較低。因此，土地被征收后農民能得到的補償很少，無法滿足他們的生活所需。

（二）補償方式單一

1、不完全貨幣化方式。該方式為以金錢補償和勞動力安置相結合的補償方式。勞動力安置就是給予被征地農民以城市人口的基本權利。主要包括兩個方面：將其戶口轉為城市戶口和進行就業安置。

2、完全貨幣化方式。第一種方式在我國被長期采用，國家支付相對較低的經濟代價就可獲得土地。但是隨著經濟體制改革和市場經濟的發展，城市就業崗位主要由勞動力市場調節，國家就缺乏充分的支配能力，難以對被征地上的勞動力進行及時、合理的安置，原有的就業安置已失去意義。完全貨幣補償是一次性發放安置補助費，這對于大部分農民來說，不能從根本上解決他們的問題，他們的生活水平甚至無法達到土地征收前的水平。

3、征收補償程序存在的問題

（1）補償程序的可操作性差。目前我國關于集體土地征收補償程序的規定過于簡單，補償程序中的一些比較重要的事項沒有明確規定，致使在實踐操作中引發了很多爭議。比如關于征收行為何時發生法律效力，是在批準征收決定的作出后、征收決定的公告后還是在支付補償安置費用后等規定都比較模糊。

（2）補償程序存在不公正。在補償的過程中有規定公告和聽證，但農民的實際參和聽證得不到保障。征地補償的方案是由各市、縣人民政府的土地行政主管部門會同有關部門進行制定，然后通過公告來告知農民。被批準后的方案的公告，只相當于對征地的通知，告知相關人其土地被征收的事實，但沒有賦予他們質疑該征地行為是否合法的權力。實踐中有的村委會補償的收益分配過程中并沒有征求全村農民的意見，僅通過村務公開的方式公布征地的補償款和分配情況，而且還存在不少村干部以村委會的名義截留、克扣或挪用補償金等不公正現象。

（3）缺乏補償糾紛的救濟程序。現行法律規定對于補償決定缺乏中立性，將裁決權交由政府行使。對補償決定或補償裁決不服可否申請復議或提起行政訴訟等問題也沒有具體規定，使得補償發生糾紛后缺乏相應的法律救濟途徑和程序。

三、完善集體土地征收的補償問題

（一）擴大征收補償的范圍

目前我國土地征收補償費用僅限于土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費，這和其他國家通用的補償范圍相差太大了。所以應該按照我國的實際，結合國外的補償范圍，適當地擴大我國的補償范圍，將各種因征地而支出的必要費用等可確定和可量化的財產損失也列入補償的范圍，確保被征收人的合法權益不受到侵犯。這也會促進被征收人積極配合集體土地征收的工作，保證征收活動順利進行。

（二）提高征收補償的標準

我國目前的土地征收補償標準不能反映出市場的價值規律和保證農民的生活水平恢復到征地前的水平。隨著經濟的發展，征地補償標準也要不斷提高，這樣才能更好地滿足農民的需求和保障他們的生活水平。

（三）設立多種補償的方式

除現金補償外，我國也可以借鑒其他國家的考慮采取以下兩種補償方式：

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關鍵詞:補償原則;現狀與問題;子原則

中圖分類號:C93

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)16-0086-02

1 我國農村土地征收補償原則的現狀與問題

我國農村土地征收補償原則的總體現狀是:制度層面上現行立法規定不明,采取回避態度;實踐操作中受償主體虛位,補償范圍狹小,補償標準過低,補償利益不及損失利益。

1.1 制度層面上現行立法規定不明,采取回避態度

1982年《中華人民共和國憲法》第十條第三款:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征用。2004年《中華人民共和國憲法》第十條第三款進一步完善為:國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。2004年新修改的《中華人民共和國土地管理法》關于土地征收補償原則做了如下規定:國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償(第二條第四款);征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定(第四十七條)。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》則作了如下明文規定:征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用 (第四十二條) 。

對以上法律文本進行分析,我們可以得出以下結論:(1)憲法對土地征收補償原則沒有涉及。2004年修憲后將“補償”明文寫入憲法,為征地補償提供了憲法依據,但對補償原則仍采取了回避態度。(2)專門性立法對土地征收補償原則做了折射性的潛在規定,出現了“按用途補償”。管理法第47條規定了“按用途補償”,并規定了補償的最高限額以及各省區在一定范圍內的自決權,折射出了立法者在補償原則采取了有限補償原則。盡管學者們多認為我國的補償原則是“合理補償”(相當補償),但從法律文本解釋學上看,管理法第47條在文本上沒有明確化,并未出現“適當合理”的字眼。 (3)物權法在補償原則上遵從先例。從內容上看,物權法第42條有了兩點變化,一是擴大了補償費的項目種類,明文規定了“社會保障費”這一補償項目;二是在對各項費用的計算上并未像管理法第47條那樣規定最高補償額以及明確的計算方法,也沒有相關的地方自決權條款,而是以“足額”一詞作了概括化處理。從一般法與特別法關系的角度看,管理法是關于土地征收補償的特別法,而物權法則屬一般法,依特別法優于一般法(前提是兩者在內容上無抵觸)的適用原則,應優先適用土地管理法。從文意解釋角度看,“足額”僅是用來強調四個補償項目中的前三個即土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費的“足額”。關于“社會保障費”,文本僅用“安排”一詞進行限制,“安排”本身即具有不確定性,隱含了“可以”的意思。所以“足額 ”并未波及被征地主體的社會保障費,更非是對補償范圍的周延性規定。

1.2 實踐操作中受償主體虛位,公共利益扭曲,補償范圍狹小,補償利益不及損失利益

1.2.1 受償主體虛位與土地征收補償費的流轉次序

我國《土地管理法實施條例》第二十六條規定:土地補償費歸農村集體經濟組織所有,地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。在實踐操作中,擔任“農村集體經濟組織”角色功能的卻是同時存在、相互包含、相互隸屬的三個主體:一是鄉鎮級別的農村集體經濟組織,二是村委會級別的農村村集體經濟組織,三是村民小組級別的農村經濟組織,而且三者都是合法主體。 三主體并存所造成的弊端表現在三者爭相充當受償者而導致的補償費被層層克扣的“雁過拔毛、見者有份”的不良規則的形成,失地者在補償順序上是列在第四次序上的:村民小組級的集體經濟組織在留足自己的“可以獲取”的補償費之后,剩下的補償費才真正進入失地者手中,造成這種扭曲化的流轉規則的根本原因在于受償主體――“農村集體經濟組織”在實踐操作中的虛位。

1.2.2 公共利益的扭曲與“私益征收”

“公共利益意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限” ,在土地征收補償制度中,公共利益更是分配和行使國家土地征收權時“決不可以超越的外部界限”。但是,公共利益的內涵和外延究竟該如何界定,學界觀點不一。就國內的爭論而言,焦點主要集中在是否應將國家利益納入公共利益的范疇。

這種對公共利益的外延的界定直接影響到我們究竟應該采取什么樣的征收補償原則:如果公共利益不包含國家利益(此時公共利益即等同于社會公共利益),那就應采取有限補償說,因為此時的“公共利益中”中也包含了被征收者的個人利益;如果公共利益中包括了國家利益,那就應采取適當補償原則,具體如何補償應視個案的具體情況而定――對其中的為了“國家利益”而采取的農地征收進行完全補償,因為政治國家是與市民社會相對立的,國家利益中并不包含個人利益;對其中的為了“社會公共利益”而采取的農地征收進行有限補償。在我國的實踐操作中,公共利益往往被無限地擴大化,一些主要目的在于營利的私人商業行為因為其會附帶產生一些很小的社會公共利益的效應,也被劃入“公共利益” 的范疇,比如房地產開發、私人煤礦開采等,極大地扭曲了立法者的原意,損害了被征收者的合法權益。

此外,我國農村土地征收補償原則面臨的現狀還有補補償范圍狹小、補償標準過低、 補償利益不及損失利益等,這些已是不爭的事實。究其原因,一是立法精神上的有意傾斜,二是現有行政體制上的弊端,三是實踐中無詳細的法律可遵循,執法者無所適從;這些問題必然使得公權侵害私權,增加了社會的不和諧因素,不利于社會主義和諧社會的發展,因此加快構可操作性強的農村土地征收補償原則體系勢在必行。

2 對策:我國農村土地征收補償原則子原則之構建

我國農村土地征收補償原則體系的構建必須以行政法中的一般原則為基礎,在相當補償原則的框架內探求適合我國國情的一系列子原則。本文所主張的這些子原則主要包括公益恪守原則、窮盡啟動原則、先補后征原則、限時補償原則和失敗回轉原則。這些子原則是構建我國農村土地征收補償原則體系的主要內容。

2.1 公益恪守原則

公益恪守原則是指對農村土地進行征收時,必須以“公共利益的需要”為其必要條件,當且僅當該征收是為了公共利益的目的時才得以啟動征收程序,如果是為了個體私人利益,則不得進行征收。公益恪守原則的功能在于防止行政主體任意濫用土地征收權侵害有關相對人的合法權益,以維持土地征收補償制度建立的最初價值意愿的權威。

2.2 窮盡啟動原則

窮盡啟動原則是指行政主體只有在一切可行的方法都是用盡之后仍然無法滿足公共利益的需要時才能啟動征地補償程序,如果尚有可替代性的方法即便是為了公共利益也不得啟動該程序。

窮盡啟動原則的價值在于它控制著整個征地補償程序的啟動樞紐,在整個農村征地補償體系中起著關鍵作用。公益恪守原則僅僅為征地補償程序的啟動提供了一種可能性,不符合公益恪守原則必然導致征地補償程序無法啟動,但符合了公益恪守原則的要求則不必然使征地補償程序得以啟動,該程序究竟能否啟動,還在于是否符合窮盡啟動的原則。換句話講,單個的公益恪守原則或者窮盡啟動原則都無法使得征地補償程序得以啟動,它們只是該原則得以啟動的必要條件而非充分條件,只有當某種情形同時符合了公益恪守原則與窮經啟動原則的要求時,征地補償程序的啟動才獲得了更大意義上的可能性,但此時公益恪守原則與窮經啟動原則的結合也僅僅是征地補償程序中的一部分得以啟動的充分條件――此時必然可以啟動補償程序但不必然得以啟動征收程序, 兩者的結合也不是土地征收程序得以啟動的充分條件,僅僅是征地程序得以啟動的必要條件。

2.3 先補后征原則

先補后征原則即先補償后征收原則,是指行政主體只有在補償程序完成以后才得以開始征收程序。先補后征原則的功能在于它避免了因傳統土地征收補償制度中先征收后補償而產生的“只征收不補償”或“多征收少補償”的弊端的出現。通過先補后征原則的調節機制,把補償程序設為征收程序的前置程序,有利于更好地規范行政主體的征地行為,保護被征地者的切身利益。先補后征原則的功能還在于,它與公益恪守原則、窮盡啟動原則共同構成了整個土地征收補償程序得以完全啟動的充分條件――當某種情形同時符合公益恪守原則、窮盡啟動原則與先補后征原則的要求時,整個土地征收補償程序就得以完全啟動。

2.4 失敗回轉原則

失敗回轉原則是指當征收程序完成以后,如果用地者在法律規定的時限內因主觀或者客觀的原因無法實現預先設定的公共利益的目的時,必須恢復被征收的土地的原有用途。

失敗回轉原則是杜絕行政主體以“公益征收”為名以“私益征收”為實的濫用土地征收權現象的最后一道防線, 對徹底消除“私益征收”現象意義重大。但“回轉”僅僅是對被征收的土地的原有用途的回轉,并非是恢復該土地的所有權歸屬的原狀,并不是原被征地者退回土地補償金、原征地主體返還被征地,它是獨立于原土地征收補償法律關系之外的一種全新的、獨立的所有權轉讓法律關系。失敗回轉原則的實質是僅僅賦予了原被征地者及其繼承人一種優先購買權。

3 結語

由上可見,本文所主張的我國農村土地征收補償原則體系是以行政法中的一般原則為基礎,在相當補償原則的框架內所提出的具體包括公益恪守原則、窮盡啟動原則、先補后征原則和失敗回轉原則等在內的一系列子原則為主要內容的全面的、開放的體系,這個體系符合可操作性強的基本要求,同時也適合我國國情,它對規范農村土地征收補償秩序、保護失地農民切身權益、促進社會和諧發展具有重大意義。

參考文獻

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[8](美)博登海默著.,鄧正來譯.法理學:法律哲學與法律方法[M].北京:中國政法大學出版社,1998.

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關鍵詞：征地征收、公共利益

引 言

2004年的憲法修正案中明確提出"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償" 2004年8月修訂的《土地管理法》規定"國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。"2007年的《物權法》規定"為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。"由此可見"公共利益"作為土地征收的前提條件，啟動土地征收程序的"鑰匙"，其重要性顯而易見。我國法學界一直對"公共利益"進行探討。

（一）公共利益的特征

目前學界對公共利益的爭論一直持續，目前為止還沒有一個全面完整的定義，但對公共利益本身的特征大致可以概括為以下的幾個：

第一、公共利益具有主體的不確定性。公共利益，顧名思義，其受益主體應當是社會公眾，使社會公眾得到利益或與全體公眾有利益關系。社會公眾是作為整體而言的，而不是僅針對某特定行業或部門的群體，不能封閉于某個特定的圈子。德國學者F. J .Neumann 將公共利益分為兩種：一是提出公共性原則，也就是開放性，任何人可以接近，不封閉，也不專為某些個人所有； 一是國家或地方自治團體等所設立，維持之設施所掌握的職務。顯然這里所說的公共利益應當為第一類。①

第二、公益具有明顯性。公共利益體現在維護國家安全、增加就業、增加稅收、促進科教、經濟發展、環境改善、提高生活水平、改變城市面貌、文物保護、公共福祉等方面。一方面，在界定公共利益之時需要嚴格將商業利益區別開來，另一方面，必須將國家機關自身利益與部門利益予以排除。在強調公共利益地域性的同時，不能脫離一個國家的整體經濟社會發展進程。應當站在國家的整體經濟發展水平、資源有限、環境保護、平衡發展的角度來作出判斷。

第三、公共利益內涵的穩定性兼有變動性。公共利益的內涵具有相對穩定性，但是在一定條件下，非公共利益可以轉化為公共利益。商業目的用地，應遵循平等主體的市場交易規則解決。一般情形，政府不宜強行干預。然而，在實踐中，當一個拆遷項目的絕大部分通過協商解決補償后，仍有少量被拆遷人漫天要價，阻礙了整個項目的實施，造成了有限資源的巨大浪費，此時的商業性拆遷就應當轉化為公共利益。

第四、公眾參與。以公共利益為由進行土地征收，嚴重影響到土地所有權人的基本權利。因此必須做到決策和執行過程的公開透明，依法保障土地所有權人的知情權、聽證權、陳述權、申辯權、參與決策權等程序權利和民利的有效行使。

（二）我國現行土地征收制度中對"公共利益"界定存在的問題

仔細分析我國土地征收法律制度，存在著對"公共利益"界定不清，致使土地征收目的泛化。我國《憲法》規定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。"但對"公共利益"卻沒有做出具體解釋。《土地管理法》第43 條規定："任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"、"依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。"

眾所周知，公共利益體現在維護國家安全、增加就業、增加稅收、促進科教、經濟發展、環境改善、提高生活水平、改變城市面貌、文物保護、公共福祉等方面。②而我國的法律規定中卻有"任何單位和個人的建設用地"一說。單位和個人的建設用地，包含企業和個人的經營性用地，顯然這超出了"公共利益"的范疇，是對土地征收目的的嚴重的泛化。直接帶來的不利后果就是許多的單位和個人利益成為了公共利益。

公共利益模糊的界定成為政府賣地泛濫的法律依據。地方財政主要一塊來自于稅收，然而在一定時期內地方稅收因為地方經濟發展水平的因素，稅收有限。如何能夠更多更快的籌集更多的資金，賣地成為政府的首選。法律對于公共利益只是簡單的定義，并未作出實質性的范圍界定，政府當然可以名正言順的打著"公共利益"的旗號賣地。

土地被征收者成為公共利益界定模糊的犧牲品。許多的單位和個人的利益被冠以公共利益之名，本不可以征收的土地被征收了。本應當補償更多的卻只是得到很少一部分補償。被征地者的利益受到極大的損害。

公共利益不清的界定阻斷了利益受損者的司法救濟途徑。商業性開發在某種程度上具有公益性。公共利益與商業利益之間并無明顯邊界，公共利益需要的結果也可以帶來商業利益。難免將商業開發、舊城改造、經濟發展與公共利益混為一談。所以法官在判定該利益是否是公共利益之時是很難作出的。加之我的司法并不是完全獨立的，受到行政的干預。往往作出的判決不利于行政相對人。

可見，我國土地征收中對公共利益界定十分不清，其必然帶來諸多不利之處：其一公共利益泛化，小團體和個人利益被冠以公共利益之名；其二給政府泛濫賣地以法律上的依據；其三被征地者的利益受損并得不到法律上的幫助。

（三）明確"公共利益"范圍的完善建議

我國的土地征收的缺陷之處集中于公共利益的界定模糊不清。必須明確"公共利益"范圍。目前關于"公共利益"的界定主要有三種形式：一是概括式：二是列舉式。三是概括列舉并用式。③根據這幾種分類形式，我國有學者提出，依照當前我國的實際情況，可以將公共利益限定于兩類，第一類純公共利益，包括國防設備軍事設施；交通、水利、能源設施；教育、學術及慈善事業，公共衛生事業；第二類為準公共利益，包括政府及其公共建筑，其他由政府或民間舉辦的以公共利益為目的的事業。④

這種公共利益的分類具有一定的科學性。注意到了"公共利益"的明顯性特征。將幾類常見的公共利益明確提出來，將公共利益和商業利益區分開來，而且將公共利益內部又進行分類。對不同的公共利益采取不同的態度。這種分類一方面不至于妨礙國家因公共利益之需要征收土地。另一方面明確了指出了幾類公共利益。使得公共利益不在泛化，從而限制政府隨意以公共利益的幌子來征收土地。

但是這樣的分類也有不足之處。其沒有充分考慮到公共利益的穩定性兼有變動性。雖然在一般情況之下，公共利益應該是穩定的，但是應該考慮到公共利益變動性。正如上文所提到的，雖然是商業性的征地拆遷，但在完成絕大多數拆遷之后，仍然有釘子戶不肯拆遷，那此時的商業利益可以轉化為"公共利益"。因此在明確出公共利益范圍之時，還是需要根據特別情況制定法律條款加以完善。但是這樣的話是否有留有法律上的漏洞？將一些不常見的征地情況歸入特別情況，來達到規避法律的手段。至于此類，可以加以司法解釋，當達到一定程度時可以進行法律修改。同時在對"公共利益"進行界定時，其認定主體不能僅限于政府部門，還應有公眾（尤其是受損主體） 和獨立的專業人士參加，其形式可借鑒國外的重大事項決策聽證程序。

注釋：

①聶嬰智：《公共利益視閾下土地征收征用的國際借鑒》《求索》2008年第10期

②王小瑩，《外國征地制度對中國的啟示》 當代世界2009年第7期 第60頁

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一、非法轉讓土地類

（一）未經批準，非法轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得的國有土地使用權的；

（二）不符合法律規定的條件，非法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的；

（三）將農民集體所有的土地的使用權非法出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的；

（四）不符合法律規定的條件，擅自轉讓房地產開發項目的；

（五）以轉讓房屋（包括其他建筑物、構筑物），或者以土地與他人聯建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯營與他人共同進行經營活動，或者以置換土地等形式，非法轉讓土地使用權的；

（六）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的。

二、非法占地類

（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

（二）農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的；

（三）超過批準的數量占用土地的；

（四）依法收回非法批準、使用的土地，有關當事人拒不歸還的；

（五）依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的；

（六）臨時使用土地期滿，拒不歸還土地的；

（七）不按照批準的用途使用土地的；

（八）不按照批準的用地位置和范圍占用土地的；

（九）在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾，經責令限期改正，逾期不改正的；

（十）在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的；

（十一）在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，重建、擴建的。

三、破壞耕地類

（一）占用耕地建窯、建墳，破壞種植條件的；

（二）未經批準，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

（三）非法占用基本農田建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動破壞基本農田，毀壞種植條件的；

（四）拒不履行土地復墾義務，經責令限期改正，逾期不改正的；

（五）建設項目施工和地質勘查臨時占用耕地的土地使用者，自臨時用地期滿之日起1年以上未恢復種植條件的；

（六）因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的。

四、非法批地類

（一）無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的；

（二）超越批準權限非法批準占用土地的；

（三）沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標，擅自批準農用地轉用的；

（四）規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批的；

（五）不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的；

（六）違反法律規定的程序批準占用、征收土地的；

（七）核準或者批準建設項目前，未經預審或者預審未通過，擅自批準農用地轉用、土地征收或者辦理供地手續的；

（八）非法批準不符合條件的臨時用地的；

（九）應當以出讓方式供地，而采用劃撥方式供地的；

（十）應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權，而采用協議方式出讓的；

（十一）在以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權過程中，弄虛作假的；

（十二）不按照法定的程序，出讓國有土地使用權的；

（十三）擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的；

（十四）低于按國家規定所確定的最低價，協議出讓國有土地使用權的；

（十五）依法應當給予土地違法行為行政處罰或者行政處分，而未依法給予行政處罰或者行政處分，補辦建設用地手續的；

（十六）對涉嫌違法使用的土地或者存在爭議的土地，已經接到舉報，或者正在調查，或者上級機關已經要求調查處理，仍予辦理審批、登記或頒發土地證書等手續的；

（十七）未按國家規定的標準足額繳納新增建設用地土地有償使用費，擅自下發農用地轉用或土地征收批準文件的。

五、其他類型的土地違法行為

（一）依法應當將耕地劃入基本農田保護區而不劃入，經責令限期改正而拒不改正的；

（二）破壞或者擅自改變基本農田保護區標志的；

（三）依法應當對土地違法行為給予行政處罰或者行政處分，而不予行政處罰或者行政處分、提出行政處分建議的；

（四）土地行政主管部門的工作人員，沒有法律、法規的依據，擅自同意減少、免除、緩交土地使用權出讓金等的；

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一、企業公司制改造

非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

二、企業股權轉讓

在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

三、企業合并

兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

四、企業分立

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

五、企業出售

國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

六、企業注銷、破產

企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人（包括注銷、破產企業職工）承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

七、其他

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

篇9

【關鍵詞】 農民財產權 土地征收補償 公共利益 司法救濟

隨著社會的不斷發展，城市規模的不斷擴大和公共設施的增多，土地征收越來越不可避免。在土地征收中，牽涉的權益很多，權益之間的沖突也很大。土地征收補償便是協調、平衡和解決這些權益沖突的一項重要法律制度，同時，也是一項極其復雜的系統工程。作為農村集體經濟組織成員，農民在農村土地上享有法定的集體成員權，并以土地集體所有權、法定承包經營權和宅基地使用權的物權形式擁有土地財產權。征地受補償權和安置權是保護農民土地財產權的重要形式。土地不僅是農民生產經營的物質基礎，而且是農民情感和心理上的歸宿和寄托。然而，我國現行土體征收補償制度未給予農民財產權充分保障。

一、我國土地征收制度的立法不足

1、“公共利益”邊界界定不明

土地征收的啟動必須以公共利益的存在為前提。公共利益在本質上揭示出征地權存在的合法性基礎，也是規制征地權的首要因素。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”《物權法》規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”《土地管理法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。土地征收的法律基礎是公共利益高于個體利益，個體利益必須服從公共利益的需要，因而，“為了公共利益的需要”便成了國家對農村集體土地進行征收的唯一理由。

在計劃經濟時期，我國未區分公共利益和非公共利益，國家利益、集體利益和公共利益幾乎被等同起來;隨著市場經濟體制的確立，政府控制逐漸被市場引導所取代，行政命令和法律手段成為市場機制的補充和保障機制，為適應市場經濟的發展，明確“公共利益”的內涵變得很有必要。然而，我國的土地立法一直采用高度概括的方式對“公共利益”加以概括，并未對“公共利益”的具體邊界作出介紹。再加上缺少相應的制約和監督機制，實踐中，“公共利益”在征收過程中總是被擴大解釋并在最廣泛的意義上使用，致使不少出于經濟目的的用地也時常混雜其中，冒充公共利益，國家征收土地的初衷也往往被曲解甚至歪曲。在這些場合，政府理所當然地成為“公共利益”的化身，所有的征地行為都可以先入為主地推定為基于公共利益之目的。

2、征收利益分配失衡

（1）補償標準過低，測算依據不合理，補償范圍過窄。根據《土地管理法》第47條的規定，我國補償標準為農用地被征用前三年的平均產值，補償范圍包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，同時規定了前兩項總和不得超過土地征用前三年平均年產值的30倍征收。補償費僅考慮被征土地的原用途和原產值，不考慮土地本身的價值，更不考慮土地的預期收益，沒有將土地作為資產處置。而且，土地補償費、安置補助費總和不得超過土地征收前三年平均年產值的30倍（《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》中將原來補償標準提高了10倍）。從上述標準可以看出，我國土地征收補償的基本原則是按照被征用土地的原有用途進行補償，實踐中，政府對土地低價征收，高價賣出，整個過程產生了土地流轉后的高額地租，然而，這一巨額收入被政府收歸地方財政，被征地農民被排斥在外。此外，我國征地補償僅僅規定了對現有損失的補償，對預期利益不作補償，對承包經營權等財產權利也不作補償。在現行的城鄉二元體制下，土地對農民來說不僅是一種財產權，它還承擔著農民的就業和社會保障的功能，現行的征地補償制度未起到明顯作用。

（2）征地拆遷補償制度缺失。我國長期的城鄉二元結構以城市優先發展為價值取向，導致農村及農民在資源及權利的配置上長期處于弱勢，城鄉存在雙重標準。城市房屋具有明確的權利屬性及權利主體，在拆遷補償方面能夠得到具體落實;農村房屋存在權利屬性的混合以及權利主體的虛置，即：集體土地財產權受到法律限制較多，處于事實上的不平等狀態，集體土地產權殘缺，且國有與集體土地財產權缺乏統一的價格評估體系，導致集體土地所有權被征收的補償款遠遠低于鄰近市區拆遷土地使用權被征收的補償，土地增值利益沒有在合理補償中體現，進一步加大了城鄉收入差距。這一點王淑華（2011）已經有所論證。雖然一些地方針對性地出臺了農村征地拆遷補償的辦法，但是一般僅限于文件和政策，效力層次過低，不具有權威性。

（3）補償方式單一，安置責任不明確。我國農村土地征收補償方式只有貨幣補償和勞動力安置兩種方式。由于我國企業勞動用工制度的改革及企業生產經營的現狀，勞動力安置的補償方式難以實現，因此許多地方均采取貨幣補償安置的方式。雖然貨幣補償是最重要的一種補償方式，但是單純的金錢補償無法使失地農民真正獲得安置、重新就業。就前所述，土地不僅僅是重要的生產資料，還起到保障農民基本生活的功能。農民失地后大量涌入城市，由于缺乏技能和知識，無法在城市激烈的競爭環境中生存下去。當僅有的一點補償金額用完后，失地農民就徹底失去了生存的依靠。因此，只有解決了農民的就業安置問題，才是對農民最有效的補償。此外，《土地管理法》也沒有明確規定哪個組織來負責對失地農民的安置。實踐中，房地產開發商和政府土地管理部門對此常常踢皮球，互相推卸責任。

（4）補償金分配不到位。按照《土地管理法實施條例》的規定，土地補償費歸集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補助費歸地上附著物和青苗的所有者所有。安置補助費支付給負責安置的單位（通常為農村集體經濟組織）或個人，由其管理和使用。這樣籠統的規定，實際上造成了農村土地所有權主體的缺位。同“公共利益”一樣，“農村集體經濟組織”也沒有確切的內涵，這些法律概念的不確定性造成了對村委會或村民小組作為集團土地所有權主體地位的模糊，村委會、村民小組和村民之間之間的法律主體地位存在著交叉，導致利益關系錯綜復雜，造成土地補償費被層層克扣，鄉、村干部支配大部分征地補償費用，最終導致大量的補償費無法為農民所掌握，嚴重損害了農民的利益，使廣大農民在土地征收補償上的權利得不到保障。此外，中央與地方在土地征收利益配置上的失衡，進一步刺激了盲目征地與濫征土地的普遍發生。

3、征收正當程序匱乏

根據《中華人民共和國土地管理法》第46條之規定，“征收農村土地的決定做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施。土地權利人在公告規定期間持土地權屬證書到土地行政主管部門辦理征地補償登記。”以及“被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10日內向土地行政主管部門提出。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。”不難看出，我國現行的土體征收補償程序規定都比較原則和空洞，雖有公告和聽證的規定，但缺乏農民實際參與聽證的保障渠道，實踐中缺乏可操作性。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。在救濟方式的選擇上，若農民對土地征收補償方案存在異議，根據相關法律規定，其只能申請行政復議，缺乏司法救濟程序。

二、國外土地征收制度的借鑒

世界大多數國家和地區都建立了土地征收補償制度，其不屬于一般的土地交易范疇，而是政府的強制購買。土地征收補償是國家或政府為了公共目的而強制取得私有土地而給予的補償行為。西方國家和我國港臺地區大都承認土地私有制。營利性的建設開發基本上都是通過土地交易市場完成，土地征收被嚴格限制在公共利益需要的范圍內。同時，土地作為最重要的私有財產，一直受到法律最為嚴密的保護。從域外土地征收補償制度的立法及實踐來看，成功的經驗主要有以下幾個方面。

1、“公共利益”界定合理化

國外對“公用利益”界定的不同情況。例如，英國從目的性方面對公共利益進行界定。如1965年生效的《土地征收條例》規定，只有為公用目的出發而利用土地的，才具有公益性，符合征收的實質要件。美國對公共利益的理解比英國規定的寬泛，不僅包括征收行為的目的，而且對征收行為后果涉及權利人之外的多數人的都認為符合公共利益目的。《法國民法典》將“公共需要”擴大至社會經濟生活的各個領域，不僅包括公共大眾的直接需要，而且還包括間接滿足公共需要的領域，以及行政主體執行公務和政府進行宏觀調控的需要，在1977年，衛生健康、社會行動、文體、經濟、城市規劃等方面內容也納入公共需要范圍。德國對“公共利益”的界定使用“社會福利”一詞，由各邦自行界定“公共利益”的范圍。總的說來，大陸法系國家通常采用立法的方式對“公共利益”作出解釋，而英美法系國家則在司法過程中由法官結合具體的案情，對抽象的“公共利益”進行具體解釋。

2、補償標準和補償范圍科學化

世界上大多數國家都采用了市場價格法進行征收。英國的基準價格是被征收人受損利益的市價，在實務中，被征收人往往還能得到10%的額外補償。德國也是以被征收土地損失的市場價格為準，即通常情況下的交易價格。法國也是以市場價格為基準，通常由專職的的公用征收法官裁定。日本的《土地征用法》規定以公平合理的交易價格為準。

在補償范圍上，美國站在充分保障公民財產權的高度，對直接的、現實的損失和有證據證明的可預期利益的損失都作出充分評估，主體方面同時考慮財產所有權人和財產利益相關人。日本征收補償包括直接損失和部分間接損失;種類包括所有物資損失和特定的精神損失。此外，對未來不確定的損失也在合理考慮范圍內。臺灣地區的《土地征收條例》也對損失的類型的進行了專門的規定，主要包括：一是對土地被征收的直接損失;二是征地帶來的建筑改良物及農作物的損失;三是征地造成的土地改良物的損失;四是合法的營業損失。

3、補償方式多樣化

國外各國在補償方式的選擇上，除了貨幣補償，會根據具體情況輔以其他的補償方式。例如，德國根據被征收人的申請，可以給予現物補償，主要適用于重置生活的需要，如替代地補償、同等條件住宅補償等。法國法律根據征收對象的不同，規定了給予實物補償的三種特殊情況，包括對商鋪、生活用房、家庭耕作土地的征收”。日本的實物補償規定了替代地補償，具體種類包括耕地開發補償、宅地開發補償、遷移代辦補償和工程代辦補償、現物給付等形式。既滿足了土地整體規劃利用的需求，有最大限度地保障了被征收人的原有生活方式。我國臺灣則規定了在特殊情況下，可以搭發土地債券或者發給抵押地的方式給予補償。

在商品經濟社會，貨幣補償是最有效、最具有普遍適應性的補償方式，但是，隨著社會發展的多樣化與復雜化，單一的貨幣補償已無法滿足被征地人未來生產生活的需要。因此，各國普遍采用了貨幣補償為主，實物、股本、債券等補償方式為輔的多元化補償模式，從而充分保障了被征收人的各項權益。

4、征收程序正當化

在美國，征收中確立了被征收土地權利人廣泛與平等參與的程序，并賦予了權利人行政與司法的雙重救濟手段。政府有披露義務，被征收人享有質詢權。法國制定的《公用征收法典》可以對被征收人給予事前補償，體現了法國對財產權的高度重視。另外，還具體區分為行政階段和司法階段：前者審批公用征收的目的，確定可以轉讓的不動產;后者解決所有權的轉移和補償金的確定。加拿大專門制定了《征收法》，以公共利益、公平補償和正當程序為必備要素。我國臺灣地區制定的《土地征收條例》包含了實體法與程序法，區分公用征收和區段征收。前者以“公共利益”為目的進行征收，后者則更多采取政府與被征收人平等協商、互利共贏的合作方式展開。境內外立法都強調了被征收人的參與權，要求政府與被征收人進行平等協商，其次區分了行政、司法的權責，重視正當程序的重要性，在權利救濟方面，也進行了詳細的規定。

三、我國土地征收制度的立法完善

1、采用“概括+排除”的方法界定“公共利益”

“公共利益”是政府征收行為正當性的標準。如果對“公共利益”作任意曲解，將導致政府濫用土地征收權力。我國目前采用概括式的立法模式，但是由此導致法律法規極為簡陋，使得法官和當事人都無所適從。在“公共利益”界定方式的選擇上，理論界主要存在概括法、列舉法、概括法+列舉法三種方法，多數學者建議采取第三種方法對公共利益進行界定。而劉國臻教授則在《論我國土地征收收益分配制度改革》一文中建議采取列舉+排除法對其進行界定。通常認為，第一種模式彈性較大，不易操作，但具有相當的靈活性，賦予地方政府對“公共利益”范圍以很大的自由裁量權，導致土地征收權的濫用;第二種模式缺乏靈活性，但容易操作，有利于防止土地征收權的濫用，然而法律具有滯后性，隨著社會經濟的發展，采用列舉法將難以滿足“公共利益”形式的多樣化;第三種模式，具有上述兩種模式的優點，既易于操作，又具有靈活性。然而，筆者認為，第三種模式都是從正面去描述“公共利益”的范圍，一個籠統，一個缺乏伸縮性，二者結合的可能成為缺點的結合。對此，我國“公共利益”界定的方式，筆者贊成概括加排除的方法，從一正一反兩個方面將其限制到合理范圍內。從定性方面，主要的“公共利益”可以包括：國防設施;交通事業;公用事業;水利事業;公共事業;行政機關、地方自治機構及其他公共建筑;教育、衛生及慈善事業;經過法定程序決定的城鄉規劃，包括舊城區改造;其他由政府興辦，以公共利益為目的事業。從定性方面，建議采取比例原則，對機會成本進行比較：當公益大于私益、成本小于支出時候，則推定符合“公共利益”之目的。

2、平衡征收利益分配

只有先確立了一個科學、合理、公平的補償范圍，再輔以合理的補償標準與恰當的補償方式，才能最終保證補償的公正性，平衡征收利益的分配。

（1）擴展補償范圍。根據我國《土地管理法》第47條規定，現行的補償范圍僅僅是土地征收造成被征收人（通常指農民，下同）的直接損失和物質損失。法治精神與公平正義的缺位，直接導致了在土地征收過程中公民對國家、政府的不信任乃至敵對情緒。因此，應當確立以直接損失和物質損失補償為主，兼顧可預期利益損失與間接損失補償，精神損失補償為補充的補償范圍。首先，受償主體應當從被征收人擴展至相關權利人，例如承租人、承包人等。在市場經濟下，所有權與使用權、收益權分離的現象普遍存在，因為土地征收不僅僅只給所有權人帶來損失，同時也會給用益權人造成損失。其次，補償范圍可參照國外實踐操作，由直接、物質損失的補償擴展至對可預期利益的損失與間接損失的補償。包括長遠投資帶來的損失、重新就業所產生的培訓費、獲得生存保障所提交的社會保障費用、遷徙所帶來的適應新環境產生的額外費用等。由于精神損失具有主觀性和不可復制性，因此，應當根據具體情況，將其作為補充。

（2）提高補償標準。政府在土地征收補償過程中所制定的補償標準過低一直為學界所詬病，這也是引發政府與農民之間沖突的直接導火索。按照目前的《土地管理法》，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。這樣的規定意味著農民所得的補償總和遠遠不能反映出土地的市場價值。并且，近幾年，隨著各地城市化進程加快，全國普遍出現了地價、房價飛速增長的局面，讓既定標準在保障農民的合法權益時顯得蒼白無力。因此，在現有的補償標準上，參照各國通行做法，以土地市場價格為基準，進一步提高補償標準，加大補償力度，完善農民的利益保障，使其分享土地征收帶來的利益，才有助于化解社會矛盾，實現社會公平、正義，促進社會和諧。可考慮引進中立第三方對土地價值進行估算，以起到平衡與救濟的作用。

（3）豐富補償方式。雖然貨幣補償方式具有不可替代的重要作用，但是我國現行的補償方式過于機械。參照各國通行做法，結合我國具體國情，建議引進實物、技術、就業培訓、就業機會和股本的補償方式。實物補償通常用于農民的重要生活資料安排。例如許多地方實踐中采用的建造安居房、經濟適用房等廉價房，對失地農民進行妥善安置。不僅有效避免了由于城市房價過高導致農民無力購房的情況，政府也由于集中安置降低了成本。而技術和就業培訓、就業機會則是對失地農民實現再就業、職業轉型提供了幫助。將土地折算成股份作為補償，雖然尚未有成熟的做法，但是土地承包經營權入股在學術界也已引起了激烈的討論。在此就不再展開。除此之外，政府還應當考慮到農民由于身份的轉變帶來了諸如子女教育、醫療養老等社會保障問題，對其基本生活作出保障，有利于失地農民進行角色的轉換，保障其在新環境中安居樂業。

3、引入司法救濟，充分保障土地權利人的參與權

我國現行征收程序具有政府主導、農民參與的特點，政府在征收過程中既當運動員，又作裁判員，強調國家意志和公共利益優先，具有很大的局限性，因此，司法部分作為獨立的第三方，能夠有效地協調各方權利、利益的關系，使其目標導向實體正義，具有客觀性、公正性、中立性與正當性。征收過程中所產生的矛盾，可以通過行政訴訟和民事訴訟進行解決。在征地過程中，要充分保障農民的知情權和參與權。分配土地補償金時，要明確集體成員間的分配程序，保障質詢權。一般認為，因土地征收及補償引發的訴訟既包括行政訴訟，也包括民事訴訟。土地征收行為通常是國家基于“公共利益”之目的而為之，具有強制性，雙方主體不平等，屬于行政行為，由此引發的訴訟屬于行政訴訟;而因征地補償分配引起的糾紛，是征收人與被征收人之間由于協商不成尋求中立第三方解決，二者是平等主體，應當適用民事訴訟。民事訴訟是平等主體之間的訴訟，當前征收程序缺乏正當性恰巧是政府和公民之間地位不平等導致的，因此，將土地征收補償引起的糾紛納入民事訴訟更能使被征收權利人的合法權利得到有效保障。

四、小結

土地征收是國家出于“公共利益”的需要，依法將土地收歸國有并給予補償的行政行為。土地征收關系到公共利益與個人利益的平衡，土地作為農民最重要的生存基礎和生產資料，其承載的權利應當得到充分保護，當農民集體所有的土地被征收后，應當對其進行充分、公平和合理的補償。具體而言，在符合“公共利益”范圍的征地項目中，制定公平合理的補償標準，擴展補償范圍，豐富補償方式，對集體土地所有權和農民的土地使用權足額補償。同時，建立健全社會保障體系，保障農民的生存發展權。在程序方面，保障失地農民的充分參與權，引入司法裁判。

【參考文獻】

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[4] 季金華、徐駿：土地征收法律問題研究[M].山東人民出版社，2011.

篇10

為了支持企業改革的逐步深化，加快建立現代企業制度，促進國民經濟持續、健康發展，現就企業改制重組中涉及的若干契稅政策通知如下：

一、企業公司制改造

非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

二、企業股權重組

在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

國有、集體企業實施“企業股份合作制改造”，由職工買斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造為股份合作制企業的，對改造后的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

三、企業合并

兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

四、企業分立

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬、不征收契稅。

五、企業出售

國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

六、企業關閉、破產

企業依照有關法律、法規的規定實施關閉、破產后，債權人（包括關閉、破產企業職工）承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業職工的，免征契稅。

七、其他

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，不征收契稅。

企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。

第五、六款所稱“妥善安置原企業職工”，是指國有、集體企業買受人或關閉、破產企業的土地、房屋權屬承受人，按照國家有關規定對原企業職工進行合理補償，并與被安置職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同，以及按照《勞動法》落實相關政策。

本通知自2003年10月1日起至20**年12月31日止執行。