導語：如何才能寫好一篇土地征收的補償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第一條為了加強對征收征用集體土地補償費用的管理，確保農民利益得到長期保障，根據土地管理法律法規及國家有關政策規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條征收征用集體土地，同意實行區片綜合價、按年度給予永久性補償的，其土地補償費用的管理適用本辦法。本辦法所稱土地補償費用包括土地補償費、安置補償費、青苗補償費、農業基礎設施補助費等。

第三條征收征用集體土地按照依法征地、公開公平、分區定補、定期調整、年年結清、受益增值、永久補償的原則實施。

第二章補償方式和標準

第四條補償方式為：參照征收征用耕地的平均年產值等因素，確定年度區片綜合地價，按畝分年度對農村集體經濟組織或農戶實行永久補償。

補償標準為：

（一）在縣城規劃區范圍內，征收征用農用地的區片綜合價每畝每年600—1000元、土地用途調節補償費每畝每年100元，征收征用未利用土地的區片綜合價每畝每年400元、土地用途調節補償費每畝每年100元；

（二）除縣城外，在其他建制鎮、鄉駐地規劃區范圍內，征收征用農用地的區片綜合價每畝每年400—800元、土地用途調節補償費每畝每年50元，征收征用未利用土地的區片綜合價每畝每年為300元、土地用途調節補償費每畝每年50元；

（三）除第一項、第二項規定范圍之外，征收征用農用地的區片綜合價每畝每年300—700元、土地用途調節補償費每畝每年50元，征收征用未利用土地的區片綜合價每畝每年260元、土地用途調節補償費每畝每年50元。集體建設用地的土地及其地上附著物的補償按照國家有關規定執行。

第五條本辦法第四條規定的土地補償費用標準，縣人民政府每五年根據國家統計局公布的居民消費價格上漲指數進行調整，并相應調整按本辦法已取得土地補償費用的標準。調整后的土地補償費用標準＝調整前的土地補償費用標準×（1+全國居民消費價格上漲指數）。

第三章補償費用資金來源

第六條土地補償費用資金來源：

（一）用地單位應當繳納的土地有償使用費；

（二）政府征地調節資金，包括本級政府土地收益部分和企業繳納的稅收地方留成部分等。

第七條縣人民政府設立土地補償費用財政專戶。土地補償費用所需資金根據項目隸屬關系由縣、鄉鎮（辦事處）分級負擔，全部納入專戶儲存，專戶管理。

第四章補償程序

第八條土地補償費用兌付程序：

（一）縣國土資源部門負責確認被征收征用集體土地的權屬、地類、面積、補償數額；

（二）農村集體經濟組織與農戶簽訂補償合同；

（三）縣財政部門代縣人民政府與被征收征用土地的農村集體經濟組織簽訂補償合同；

（四）補償合同規定兌付之日前20日內，由被征收征用土地的集體經濟組織和所在鄉鎮（辦事處）與縣財政部門結算年度土地補償費用；

（五）相關鄉鎮（辦事處）將土地補償費用及時存入相關農村集體經濟組織賬戶；

（六）農村集體經濟組織負責按補償合同將土地補償費用及時兌付到相關農戶。

區片綜合價的90%補償到戶，10%留農村集體經濟組織用于公益事業建設；經村民會議或村民代表會議討論通過，也可以調整分配比例。

土地用途調節補償費全部留農村集體經濟組織，主要用于地上附著物的補償。

第五章監督管理

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引言

我國現階段非常重視土地儲備和融資管理的問題，相繼出臺了《土地儲備管理辦法》、《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》等一系列相關的法律法規和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲備管理辦法》、《關于印發國家自治區及市重點項目涉及集體土地征收補償辦法的通知》等用于加強烏魯木齊市土地儲備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問題需要繼續調整和改進。

一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效

回首剛剛過去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標任務，在僅僅跟隨黨和國家的領導下，烏魯木齊市的經濟發展建設取得了巨大的成就，在去年全市的經濟生產總值與2010年相比翻了一番，地方財政收入與同期相比增長了1.36倍，在土地征收和融資問題上同樣取得了顯著成效，根據2015年度烏魯木齊市土地儲備計劃得知，2015年度計劃收儲21宗地，計劃收儲面積31798.81畝，實際完成19宗地，收儲面積21978.81畝，已經批準到位的資金額達15多億人民幣。2016年計劃收儲13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。

二、烏魯木齊市土地征收和融資問題的存在問題

（一）補償期望過高

在征收補償工作中，征收人依據相關法律法規、規定按照標準或評估值對被征收人進行貨幣、實物補償，受到政策、資金等問題因素，能支付的補償資金有限，而被征收人存在“靠征地發家”的思想，往往期望值遠大于補償價格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。

（二）群眾法律意識較弱

雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來看在實際過程當中仍舊存在些許細小問題，首先部分市民存在法律意識單薄，對土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長老人，基本不了解與土地相關的法律法規，對土地征收人員存在偏見和誤解，因此沒有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。

（三）宣傳工作深入不到位

目前烏魯木齊市對于土地法律法規的宣傳教育活動比較少，特別是明確土地征收工作內容和意義的宣講活動更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉鎮，并沒有深入到村莊當中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。

（四）征地補償速度較慢

在土地征收工作中，需要對被征收者按照被征收土地的原用途給予適當的經濟補償，《征地補償辦法條令》中規定，因補償款或安置方案上存在爭議時，需要通過召開聽證會或是法律調停等方式進行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實踐和精力，降低了土地征收補償的工作效率，群眾的滿意程度也大受影響[2]。

（五）增信措施增加風險

烏魯木齊市現在擁有幾大政府融資平臺用于解決土地征收的融資問題，但是這些平臺通常需要承擔收益率極低的公益性建設項目，因此政府融資平臺想要通過運營建設項目產生的現金流來償還債務和貸款利息變得十分困難。

三、加強烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法

（一）全面落實土地征收制度

烏魯木齊市根據國家推行的《土地管理法》和實施條例，對土地征收前需要發出的公告及其內容進行了明確細致的規定，尤其是要求在公告中需要明確標明被征土地的面積、使用權類型、用途等，以及辦理補償款登記的時間地點等，與此同時，烏魯木齊市對土地征收和土地儲備范圍進行了具體規劃，因此本市需要嚴格遵守制定和推行的各項方針政策并將其落實到位。

（二）加大征地宣傳工作

土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應該在在有基礎上繼續加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實質內容和與土地有關的法律知識深入宣傳至各個村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊伍中應積極加入熟練掌握“雙語”的宣傳人員，并且在派發的宣傳教育手冊上同時印上漢語和維吾爾語，方便一些不懂漢語的老者能夠了解土地征收工作。

（三）做好征地補償，保障群眾權益

所有土地被征者最為關心的就是補償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴格按照既定的《征地補償費標準規定》對被征者給予適當的經濟補償，在該規定中明確提出補償費用主要是土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費，在土地補償費中要求給予被征者土地前三年平均年產值的6至10倍予以補償，安置補助費則需要根據具體的農業人口進行計算，在明確具體補償金額之后應盡快督促被征者前來領取[3]。

（四）拓寬融資渠道并加強管理

烏魯木齊市是新疆省的省會城市，城市中有近一半以上的人都是少數民族，因此我國給予烏魯木齊市一系列的政治經濟扶持措施，特別是在“一帶一路”和復興“絲綢之路”的政策領導下，本市需要充分利用自身的地域性優勢，除了在現有基礎上加強和商業銀行的合作交流之外，本市還應該繼續擴大融資規模，積極探索新的資金籌措渠道，同時輔以政府的宏觀調控，利用市場的自身調節性將投資渠道徹底打開，不斷吸納各種民間資本，為建設本市提供充足必要的資金支持。

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一、土地征收實施主體

凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：

1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。

2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。

二、征地補償標準

市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。

1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。

2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。

3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。

注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。

4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。

5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法

第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。

第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。

三、回撥（留用）地適用范圍及標準

在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付。回撥地回撥面積大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。

四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準

市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：

（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。

2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。

3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。

（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的

1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。

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第一條為了加強對集體所有土地征收及房屋拆遷補償安置管理，保障征遷工作順利進行，保護被征土地的所有權人、使用權人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條市城市規劃區范圍內征地拆遷補償安置，適用本辦法。法律、法規和省人民政府另有規定的，從其規定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構)筑物，按照本辦法規定對被征遷的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人支付補償費用和實施安置的行為。

第四條市國土資源行政主管部門負責征遷土地的組織協調、審查報批和監督管理工作。其從事征遷事務工作機構，承擔統一征遷土地的事務性工作。

市房地產管理部門負責房屋拆遷的監督管理工作。其房屋拆遷管理機構負責房屋拆遷監督管理具體事務。

各區人民政府負責本轄區內征遷土地的協調配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實施

第五條征地方案經依法批準后，由市人民政府將批準征地機關、批準文號、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地拆遷補償的期限等，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。具體工作由國土資源行政主管部門負責實施。

第六條被征土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到指定地點辦理征地拆遷補償登記。被征土地上有建(構)筑物的，還應提供有關建(構)筑物的合法證件。國土資源行政主管部門或會同有關部門組織拆遷工作人員到現場調查核實。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權人、使用權人不得在征地拆遷范圍內種植樹木，興建建(構)筑物。

第七條國土資源行政主管部門根據經批準的征地方案，會同有關部門擬訂征地補償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農村集體經濟組織和村民的意見。征地拆遷補償安置方案經批準后，由國土資源行政主管部門組織實施。

第八條被征土地的所有權人、使用權人對征地拆遷補償安置標準有爭議的，按國家和省有關規定處理。征地拆遷補償、安置爭議不影響征遷方案的實施。

被征土地的所有權人、使用權人對土地及房屋補償標準有異議的，可以按照有關規定申請具備相應資質的法定評估機構進行評估。

第九條征地拆遷的補償費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物(含建、構筑物)補償費。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補償。征地拆遷的各項費用，應在規定時間內全額支付。

第十一條被征土地的所有權人、使用權人，應在征地拆遷安置補償方案公告的期限內領取補償費，讓出土地。無法定事由拒不讓出的，依法申請人民法院強制執行。

第三章土地、青苗補償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標準支付土地補償費：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產值的6至10倍補償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產值的8倍補償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產值的7倍補償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產值的6倍補償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產值的6倍補償；

(五)征收集體所有的建設用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產值的4至5倍補償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產值的2至3倍補償。

土地補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府、林業、漁業等部門制定，報市人民政府批準。

第十三條征收土地的，按下列規定支付安置補助費：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農業人口計算，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不超過被征收前3年平均年產值的15倍。

(二)征收耕地以外的農用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其前3年平均年產值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農民集體所有的建設用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其所在村(組)耕地前3年平均年產值的2至3倍。

(四)征收無收益土地的，不支付安置補助費。

需要安置的農業人口數，按照被征土地數量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數量計算。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人，其中符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補助費可以用于支付被安置人員的社會保險費用。國家和省有新規定的，從其規定。

安置補助費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府及有關部門制定，報市人民政府批準。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，報經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不應超過土地被征前3年平均年產值的30倍。土地補償費、安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農民保持原有生活水平的，按照國家有關規定執行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標準支付青苗補償費：

(一)被征耕地上的青苗，按照當季作物的產值補償；多年生作物，按其年產值補償；無青苗的，不予補償。

(二)魚苗放養2年以上的，不予補償；不足2年的，按照放養魚苗費的3至4倍補償。

(三)用材林、防護林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10%至20%補償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60%至80%補償。

(四)苗圃苗木、經濟林、薪炭林按照其被征前3年平均年產值2倍補償；尚無產值的，按實際造林投資2倍補償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補償。青苗補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同林業、漁業等主管部門制定，報市人民政府批準。

第四章房屋拆遷補償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補償標準，由市物價主管部門會同有關縣、區政府、市國土資源、房地產管理部門制定，經市人民政府批準后，報省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補償標準，應當根據本市經濟發展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償安置，也可選擇以房屋產權調換方式補償安置。對產權調換補償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過30平方米建筑面積控制，超過部分實行貨幣補償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補償為主，也可采取產權調換方式補償安置。

拆遷房屋附屬物，實行貨幣補償。

第十八條實行貨幣化補償安置的，拆遷人應當按照規定的補償標準，向被拆遷人支付補償款。

實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按前款規定，確定拆遷補償款，并與安置房屋結算差價。

第十九條對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予適當營業補償。

第二十條拆遷補償中認定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據；經合法批準但尚未取得土地使用證的，以批準的用地面積為依據。

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，不得超過建設工程規劃許可證或其他法定批準文件規定的建房面積；已合法領取房屋所有權證的，以房屋所有權證登記的面積為依據。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費300元。過渡費按18個月計算，具體標準由市物價主管部門會同市房地產管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應當按實際情況對被拆遷人補償下列費用：

(一)需要搬遷設備的，按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安置費用；

(二)因拆遷設備無法恢復使用的，按重置價結合成新結算的費用；

(三)因拆遷造成停產、停業的，對停產、停業期間的直接經濟損失，給予適當補償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補償：

(一)在城市規劃區內集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等法律法規的規定辦理批準手續；

(二)在城市規劃區外集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律法規的規定辦理批準手續；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構筑物。

第二十三條拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償。

第二十四條拆除經依法批準的尚未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價格結合剩余期限給予適當補償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規規章，由有關部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉讓土地的；

(二)違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

(五)農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的；

(六)無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法定程序批準占用、征收土地的；

(七)擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的。第二十六條國土資源等管理部門依照土地管理等有關法律法規的規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個人的征遷補償費用和其他有關費用的，由監察、審計部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條房屋拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，一方或雙方可以請求市房地產管理部門進行協調；同時，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國土資源、房地產等管理部門及其他有關部門的工作人員，、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實施細則，由市房地產管理部門、國土資源行政主管部門依照有關法律、法規和本辦法規定另行制定。本市過去有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準；本辦法施行前已經批準的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關規定執行。

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村征地通告范文一

為了加快城市建設步伐，實現縣域經濟跨越式發展。根據《中華人民共和國土地管理法》和相關政策的規定，__縣人民政府擬征收位于__鄉村___村、___村集體土地,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規的規定，現將有關征地事項通告如下：

一、征地面積、地類擬征收土地總面積1368畝。(具體面積及地類以國土部門勘測定界為準)

二、征地用途、位置擬征收土地用途：商服用地、住宅用地及文體娛樂用地，位置：__縣大路鄉___村、___村(具體征地范圍以國土部門勘測定界為準)。

三、征地補償標準、安置途徑擬征收土地面積1368畝，征地補償費(土地補償費、安置補助費、青苗補償費)標準按照《湖北省人民政府關于公布湖北省征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》(鄂政發(2009)46號)等有關規定執行，地上附著物的補償按照我縣制定的相關標準執行。

四、其他事項1、自本通告公布之日起，__縣人民政府組織相關部門對被征收土地實施征收，任何單位和個人不得干擾、阻撓。2、自本通告公布之日起，被征地范圍內突擊搶搭搶建的建(構)筑物、搶栽搶種的地面附著物一律不予補償登記，本通告自之日起生效。

特此通告

__縣人民政府

二〇__年六月十八日

村征地通告范文二

經省人民政府批準(粵國土資(建)字[2015]523號文)，需將花都區花城街羅仙村、三東村、石崗村屬下的集體土地19.4325公頃(合291.4875畝)征收為國有土地。現將經依法批準的《征收土地方案》和市人民政府批準的《征地補償安置方案》內容和有關事項通告如下：

一、建設用地項目名稱：花都中軸線六地塊。

二、征收土地位置：花都區花城街羅仙村、三東村、石崗村(四至范圍詳見附圖)。

三、被征地村及面積：

花都區花城街羅仙村的集體土地19.2055公頃(合 288.0825畝)，其中耕地4.1578公頃(合62.367畝)，園地1.3774公頃(合20.661畝)，林地0.9956公頃(合14.934畝)，養殖水面1.6755公頃(合25.1325畝)，其他農用地1.2262公頃(合18.393畝)，未利用地1.3026公頃(合19.539畝)，建設用地7.8764公頃(合118.146畝)。

花都區花城街三東村的集體土地0.036公頃(合 0.54畝)，其中耕地0.0008公頃(合0.012畝)，其他農用地0.0352公頃(合0.528畝)。

花都區花城街石崗村的集體土地0.191公頃(合 2.865畝)，其中耕地0.0221公頃(合0.3315畝)，養殖水面0.1689公頃(合2.5335畝)。

村征地通告范文三

金華市婺城區2016年度計劃第二批次建設用地需征收婺城區羅店鎮上張家村集體土地5.9407公頃。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》和《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定，依據浙江省人民政府批準的《征收土地方案》(浙土字A[2016]-0051號)，擬定《征地補償安置方案》。現將擬定的《征地補償安置方案》和有關事項通告如下：

一、被征收集體所有土地村：婺城區羅店鎮上張家村。

二、被征土地四至范圍詳見征地紅線圖。

篇6

一、征收補償安置依據

依據中華人民共和國《土地管理法》、《物權法》、《城鄉規劃法》，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規和政策。

二、征收范圍

本項目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費站叉路口，西臨居民區、古樟工業園、農田及山地，北接油榨下縣交警大隊大門口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項目規劃紅線圖為準。

三、征收補償基本情況

該項目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業單位及其他設施用地18戶（其中企業6戶，事業單位6戶，其他設施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。

四、征收補償安置辦法

本項目私房征收補償安置方式采取貨幣補償、房屋產權調換和異地宅基地安置三種方式，工業廠房征收采用貨幣補償或工業用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補償安置方式。違章建筑不予補償安置。具體辦法如下：

(一)貨幣補償

1.被征收房屋、廠房價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房屋、廠房進行評估，并將被評估的房屋、廠房面積、結構、建設年限、評估價進行公示，征收人和被征收人對房屋、廠房的面積、結構、建設年限、評估價等有異議的，可自評估報告送達之日起10天內向原評估機構申請復核，對復核結果仍有異議的，可在10天內申請專家委員會鑒定。被征收人逾期未提交書面申請復估或專家鑒定的視為無異議。

2.付款方式：被征收戶簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償費，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，搬遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償費。

(二)房屋產權調換

1．安置房位置：安置房位于工業園生活小區（新職校西南側）。

2.選房原則：被征收人可在工業園生活小區安置套房依序選擇房號（戶型、面積）進行產權調換，調換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過其住宅征收建筑面積，超過部分套房價格按套房出售時市場價格購買，未超過部分套房價格按當時評估時點的市場評估價購買；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房價格按當時評估時點的市場評估價購買。

3.宗族廳堂（祠堂）、臨時設施、豬牛欄、廁所（不含套房內廁所）不計入安置面積，只可貨幣補償。

4.被征收房屋及安置房的價格確定：被征收人的房屋價格按貨幣補償辦法確定。安置套房價格由同一評估機構按相同方法、相同估價時點進行評估確定。評估結果張榜公布。

5.結算方式：征收人與被征收人簽訂征收協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購買款進行軋差計算，多還少補。

6.安置套房建筑標準：內墻為毛坯墻，進入套房第一道門安裝防盜門。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內管線由被征收人自行負責。

（三）異地宅基地安置

1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側安置地；（2）新職校西南側安置地；(3)故居西南側安置地（根據規劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側安置地；金豐大道至工業二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地；工業二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場（原林業職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側安置地。

2.土地安置指標面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側安置地的按1:0.7的標準安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標準安置。每戶安置地面積不得超過120㎡。

3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置時的市場價進行回購。

4.安置地轉讓：在辦理相關建房手續之前允許轉讓一次，免收辦理轉讓用地手續的各種規費和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規費和稅金。

5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定，被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。

6.安置地建設標準：完成“三通一平”等基礎設施建設。

7.安置用地建房必須服從城市規劃、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。采取統一設計、統一建設、統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。

（四）工業用地安置

1.對符合進古樟工業園條件的企業，由縣工業小區管委會按規定統籌安排安置地。

2.安置指標面積的確定：按征收用地面積1:1標準進行安置。

3.安置地價格：由同一評估機構評估確定。

4.工業用地的安置地不允許轉讓。

5.補償及安置費用結算方式：被征收人的房地產補償款由評估機構按貨幣補償方式確定（其中地價應參照被征收人購買該工業用地的價格確定），被征收人房地產補償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補。

6.安置用地廠房建設必須服從工業園區規劃等園區統一管理、建筑業管理、工程質量與安全生產的監管。

五、安置戶頭確定原則

根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或2010年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。

六、臨時安置補助費及搬遷補助費標準

1.私房征收：臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。

2.工業廠房征收：臨時安置補助費及搬遷補助費標準根據實際情況另行商定。

七、征收部分產權房屋征收補償辦法

征收部分產權房屋，征收補償費按被征收房屋產權人各方擁有的產權比例分別給予補償。

八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法

序號確定按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置房或安置地，選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定先后順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。

被征收人必須遵守選房（地）規則，并按時參加。如果未按時參加，視為被征收人自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號的被征收人。

九、相關政策

1.被征收人在2011年10月31日前簽訂協議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前簽訂協議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵10元/m2；被征收人在2011年12月1日后簽訂協議并搬遷完畢的不給予獎勵，不享受其它優惠政策。

2.在規定時間內拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話的，遷移時免交水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話等開戶費用，遷移水、電各經營單位只可收取表內材料費及10元/戶的工時費；遷移閉路電視、寬帶網絡及電話，各經營單位只可收取10元/戶的工時費，被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費，年內一次性繳清服務費的，報停期內的服務費可轉移至開通后使用。選擇產權調換的從臨時安置房內遷入安置房時，可再享受一次以上優惠政策。原已辦產權證的，辦理產權證只收工本費，行政事業性規費、基金及各種代征費全免，服務性費用及經營性費用減半征收。

3.征收非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被征收人給予適當補償，其標準為征收前3個月額定稅收金額總和的4倍。

4.被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評估補償價格的20%給予獎勵。

5.安置用地使用權類型為國有出讓土地。

6.房屋拆除工作必須由征收部門委托有拆除資質的企業統一拆除。嚴禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負責。

7.房屋征收范圍內嚴禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補償。

十、征收搬遷期限

2011年9月15日開始征收，2011年12月31日前征收完畢。

十一、管線遷移和建設

征收范圍內的所有管線的遷移改造和建設，按照“誰主管、誰遷移、誰經營、誰出錢”的原則，由各經營單位將各自的管線在規定期限內遷移改造完畢。征收完成后需建設的，也由各經營單位在規定時間內按規劃自行建設完成。

十二、行政復議和行政訴訟權利

被征收人對征收決定或補償決定不服的，可在規定時間內向上級人民政府申請行政復議，也可在規定的時間內向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請行政復議和的，將依法申請人民法院強制執行。

篇7

關鍵詞：土地征收；失地農民權益；公共利益；土地征收補償

近年來，隨著中國工業化、城市化進程加快，大量農民集體用地經由征用轉為國家建設用地，由此產生了大批失地農民。據國土資源部統計，1987-2001年，全國非農建設占用耕地226.44萬公頃（3395萬畝），其中通過行政手段征地160萬公頃（2400萬畝）[1]。按人均0.8畝計算，那么在此期間我國失地農民人數高達4000萬至5000萬人。

1 失地農民合法權益的構成

農民享有合法權益，這本不應該成為問題，我國憲法規定的公民權利，農民都應該享有。結合非農建設征地實際，失地農民的合法權益主要包括交易自主、取得賠償、勞動就業、社會保障四個方面[3]。

2 土地征收制度不完善損害農民權益的分析

2.1 土地征用目的和征用范圍的模糊性損害了農民的權益

（1） “公共利益”目的和范圍規定不明確

（2）現行法律對公共利益目的的規定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性審查機制

2.2征用補償及補償分配損害了農民的權益

（1）補償范圍窄。

（2）補償標準過低。

（3）補償分配不合理。

（4）補償糾紛的解決機制缺乏。

（5）補償方式單一，安置責任不明確。

3 完善土地征收制度，維護失地農民權益的措施

3.1 嚴格區分公益性和經營性用地，維護失地農民權益

3.1.1 嚴格而清晰地界定“公共利益”

防止征地權的過度使用，是保護私權的重要手段，是防止公共利益泛化和虛化的必要手段，是我國進行民主化、法制化建設的體現，是保障失地農民權益的根本[7]。

3.1.2 消除法律規定之間的沖突

應修改或廢除《土地管理法》第43條的規定，消除法律規定之間的沖突。對于非為公共利益而需要使用農村集體土地的，不再納入土地征收的范疇，而是推行市場交易制度。具體可以遵循我國的土地用途管制法律制度，嚴格限定其相應用途后，通過規范的農村集體土地市場交易手段，經本集體經濟組織的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，由農村集體經濟組織代表農民集體依市場規則與買受方進行交易。但是，對于其中涉及農用地轉為建設用地的，仍要先履行相應行政審批手續后才可交易，這是保護耕地的公共利益所必需的。而對于鄉（鎮）土地利用總體規劃中的農村建設用地則不必經審批，只要進行變更登記后即可直接出讓。通過此種方式將公益用地與非公益用地明確區分開，從而更好地規范我國的土地征收制度，防止權力的過度擴張，保護農民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性審查機制

對是否符合公益，除了政府官員的意見外，還要廣泛征求有關專家和農民的意見，尤其是該土地的所有人和使用人的意見，讓他們享有參與權和發表自己意見的權利。即可在人大常委會下建立土地征收審查委員會，其成員可以包括土地行政部門、規劃部門、律師、學者、村民代表等，由他們組織聽證會。在聽證會上，土地征收審查委員會在綜合征地雙方的意見、證據以及自己的調查結果后，做出是否屬于公共利益征收的裁定。由于聽證程序在我國已不是一個新鮮的東西，將聽證程序引入到征地過程中，讓土地所有人和他權利人參與其中，既有利于加強土地征收過程的監督，讓土地征收制度真正成為陽光下的制度，又有利于提高農民的法律意識和維權意識。這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主的要求。

3.2 完善征地補償制度，維護失地農民權益

3.2.1 擴大補償范圍

（1）土地承包經營權損失。2003年實施的《農村土地承包法》第9條明確規定，國家保護集體土地所有者的合法權益，保護承包方的土地承包經營權，任何組織和個人不得侵犯。2007年10月1日實施的《物權法》第132條規定：承包地被征收后，土地承包經營權人有權依照本法第42條第2款的規定獲得相應補償。這是法律嚴格控制下的征收在土地承包經營權制度上的反映。土地承包權已成為一種獨立的物權，農民通過行使該項權利，實現對集體所有土地的占有、使用、收益。土地承包經營權本身也可以處分，從而實現其交換價值。由于土地征收導致土地承包經營權的消滅，農民造成直接經濟利益損失，因此，應將其納入補償范圍。

（2）殘余地損失。這是由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失，是易被忽視的一項重要補償內容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，征收導致土地分割，形成不經濟的土地規模，造成土地利用效率的損失。另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飛揚的塵土等都可能降低農作物的產量，額外增加農地投入成本等。對征收導致的殘留地損失給予補償，是保護殘留地權利人利益的需要。

（3）營業損失補償。即對被征地上進行的經營性活動造成的損失的補償。

（4）搬遷費。這是指不被征收的地上物、原有的生產設備、水產、畜產等必須予以遷移，因此應向被征地農民補償搬遷費。

（5）安置費和福利費。這是以轉業培訓或安置所需費用為準，加上最低的社會福利保障費用（可以參照城市人口最低生活費用標準）給付。

（6）其他必要費用支出的補償，如：律師或專家的費用、權利維護費用以臨時租房費用等。

3.2.2 確立以市場定價為主的補償標準

我國學者對征地補償標準的觀點主要有三種：第一種觀點是主張先維持平均年產值標準，將法定最高倍數30倍提高到40倍[8]；第二種觀點是主張區分所征土地的經營性與非經營性，對經營性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對非經營性用途的征地仍采用現有補償標準[9]；第三種觀點也是大多數學者贊成的觀點，即采用市場價格進行補償。但對市場價格如何確定又有不同意見。有人主張區位級差補償法，即主要根據土地區位條件確定補償標準，以離城市中心的遠近來決定補償標準的大小[10]。筆者認為，第一種觀點不能反映所征土地的自身價值，屬于治標不治本；第二種觀點主張對農村土地公益性的征收實行不完全補償的方法也是計劃經濟時代犧牲農民利益的做法，因此不能被采用。筆者同意第三種觀點，改變征地補償費按“產值倍數法”計算的“一刀切”作法，而是確立以市場定價為主的補償標準。可以在征地中逐步推行土地“片區綜合價”政策堅持市場化方向，根據城市發展總體規劃，按地段、地類等將城鎮土地劃分成若干區片，每一片區確定一個相對合理的基準地價，同時結合城鎮基準地價對現存的農用地按地段、實際種植作物等因素進行農用地分等定級，作為農地轉用的市場補償價值，進行定期公布，在統一征地時實行統一的補償標準。

3.2.3 合理分配土地補償費

集體是由若干個體組成的，從本質上講，農民才是農村集體土地所有權最真實的主體，農民具有農村集體土地所有權的成員權。葉劍平認為：所謂成員權，即由于土地集體所有制的存在，使得村莊內部所有合法成員平等地擁有村屬土地的權利[11]。另一方面，由于我國實行的是土地公有制，包括國家所有和集體所有，農村集體土地所有權是不可分割的，任何個人都不可能擁有土地的所有權。當務之急，就是以法律的形式，賦予被征地農民（也可以被視作為一個集體，即被征地農民集體）分享土地補償費的成員權利，并且規定土地補償費在農民、鄉鎮、村的公平合理的分配比例。被征地農民在土地補償費分配上應該占有一定地位，鄉鎮的比例應該有所下降，而村集體的比例也應該有所上升，因為村集體直接承擔著農村社會經濟建設的重負。

假設土地補償費為10，安置補助費為a，青苗補償費為b，a遠小于10，b更小，重構后鄉鎮的20%轉移到農民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善補償方式

（l）分期和終身貨幣補償。將一次性的貨幣補償分期、終身發放，可以給予農民長期保障。如江蘇省昆山市出臺政策規定：改一次性的補償為分期和終身補償，對被征地農戶實行按年分期補償的辦法，每年落實發放到戶，并根據物價上漲指數，三年左右上調一次[12]。

（2）土地債券安置，即將農民的征地補償費用直接入股到征收土地上建設的經營性企業中。這種方式是指在農村金融或基金信用較好的地區，在農民個人和集體同意的前提下，可采用發行土地債券的辦法進行安置[13]。此外，對于重點能源、交通、水利等基礎設施建設，基于其綜合效益周期長、收益穩定的特點，也可發放一定數量的土地債券作為征地補償費，一定年限期滿后，農民可以憑借土地債券獲得相應的本息。

（3）征地補償費入股安置方式。此種方式一般僅適用于公益經營類項目而征收土地的情形。在農村集體經濟組織和農民個人愿意的前提下，將部分或者全部征地補償費入股，農村集體經濟組織和農民個人作為股東參與用地單位的生產經營，享受經營利潤并承擔經營風險，其收入按股份合作制企業分配辦法分配。這種安置方式能保護農民的長期利益，但存在一定的風險，因此，必須強調農村集體經濟組織成員集體民主決議和農民個人自愿的前提條件。

4 結語

中國實現小康社會的最大障礙，不在城市，而在農村。只有維護好失地農民的權益，才能使土地利益在各個社會階層中均衡分配，才能保障各個社會階層的權益；才能理順弱勢群體和強勢群體之間的關系，理順農民和政府之間的關系，理順農民與用地單位的關系，才能保障各種社會關系的和諧。

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[13]梁志紅.界定“公共利益”完善征地程序[N].中國國土資源報，2003-10-20.

篇8

中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A

一、《辦法》與《意見》相比變化

（一）、評估價格完全依照市場

2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格。”

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋征收評估辦法》對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。

房屋征收價值完全按照市場價格，這一規定非常重要。在過去發生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發者與地方管理者存在千絲萬縷聯系的時候，這種不合理性更加突出。這一規定的意義在于，它是落實《物權法》，保護公民合法財產權的一個實質性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權，更充分體現政府方面對私有物權的尊重。

《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏。”

（二）、評估機構由被征收人選

《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

《辦法》取消了政府指定評估機構的權力，改由被征收人選定價格評估機構，它體現操作過程致力于程序公正。

由政府指定評估機構的結果是，評估價通常都很低，曾引發過許多拆遷矛盾。現在由被征收人來選定評估機構，這就不僅是對被征收人權利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構的權力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構的決定權交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”

（三）、 評估更多體現土地價值

《意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

《辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內裝修價值、停業停產損失賠償等多元化的因素都納入評估范圍，相應地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現房屋的價值，更給予土地價值更多的體現。

《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能否真正得以貫徹執行，還有許多問題需要解決。

二、新辦法中出現的問題

（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性

問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應考慮給予補償。

再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協議、發放補償款、公民重新置業有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。

（二）、評估機構的獨立性和公正性問題

盡管評估機構由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。

三、對策

（一）、從評估細節上完善《辦法》。

如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細化，諸如評估機構的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構與評估方法的選擇更便于評估結果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現了政府的宏觀經濟目標，又保障了被征收人的收益。

(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。

社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統計數據，并定期公開房地產市場價格，才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。

（三）、保持評估機構的獨立性與公平性

評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在費用支付前，應當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構支付。

加強評估資格認定，要提高房屋評估行業素質，在職業的過程中設立有效的業務承接條款，對于任何有損職業獨立性的業務建立一整套風險評估及應對的機制，某些情況下拒絕接受委托。

有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開辟司法救濟渠道。要培養公益性房屋征收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性。

篇9

1、房屋拆遷價值的補償費用；

2、停工停產停業的費用補償；

3、機器維修費用補償和有員工解聘的還需要員工遣散費等。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條

房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

篇10

一、概況

福清市城區某片區為城區北面重要的進出門戶，該片區內原有工業企業19宗、社區公產5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區缺乏整體規劃、功能布局混亂、基礎設施落后、環境污染嚴重、道路擁塞不堪，與該市經濟社會快速發展的需求和廣大群眾對生活環境的更高要求，存在較大差距。為實施城市總體規劃，徹底改變該片區的面貌，給周邊居民創造一個舒適、整潔、優美的人居環境，2011年初，福清市委、市政府將該片區列為重點改造項目，擬通過片區改造，結合片區內城市河道和規劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區的整體環境。

從2011年4月起，福清市啟動該片區舊城改造項目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業企業用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區公產征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達成征收協議。由于3座民房位于擬建的規劃道路中間，嚴重影響了城市道路建設和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條等有關規定，由福清市國土資源局對該片區舊城改造項目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復議。5月，經過行政復議，福清市人民政府維持責令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強制執行，法院裁定準予強制執行。經過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協議。歷時一年，終于完成3宗集體土地上房屋責令交出土地任務。

二、問題

在片區征收改造工作中，由于現行法律不健全、征收補償標準低、部門職責不明確等原因，也制約了征收工作的順利進行。

（一）現行法律尚不健全

2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進行了規范，未涉及集體土地上的房屋征收。現行的《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規也未對集體土地上房屋征收進行明確，只能按地上附著物相關規定開展征收，未能顯化房屋的私有財產屬性。

（二）征收補償標準偏低

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，被征收土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區、直轄市規定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補償等同于一般的地上附著物補償。根據《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規定，房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格并結合成新確定。該條款未考慮土地的區位價值，若實行宅基地異地安置是可行的；若實行貨幣補償和產權調換兩種方式安置，征收補償標準明顯偏低。

（三）部門職責尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項重要職責。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內，各地政府只能暫時根據《中華人民共和國土地管理法》有關條款，由國土資源部門按地上附著物實施征收。但在實際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權房管部門實施；廈門市國土資源與房產管理部門同屬一個機構，直接由廈門市國土資源與房產管理局組織實施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規范征收工作程序

為規范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關業務部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進行學習與研討，并到福州市中級人民法院對相關房屋征收案例進行研究分析。之后，結合本地實際，福清市探索出臺相關的集體土地上房屋征收與補償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責等），指導和規范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補償辦法

在城區內開展房屋征收時，福清市根據實際情況實行“同房同價”“同地同價”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補償標準進行補償，最大程度保障被征收人的合法權益，也推動了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責

借鑒各地做法，經福清市人民政府協調，由國土資源部門作為征收主體實施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導房屋征收技術性工作（包括房產測繪、房地產評估、補償方案制定等），所在鎮街配合各類文書送達、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責，增強責任意識，規范征遷工作。

四、啟示

（一）領導重視是順利完成征收的關鍵

在片區改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領導經常深入片區改造項目征遷一線，了解征遷工作進展，及時協調解決征遷中存在的問題，落實被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時，各級領導親自入戶協調談判，并加大工作力度，按照相關程序依法推進征收工作，確保及時完成片區征遷。

（二）部門協作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實施單位對被征收房屋權屬、區位、建筑狀況、產權狀況等進行調查，必須經常與被征收人進行面對面的協商，掌握被征收人需求并及時上報協調。市住建局在房屋補償方面技術力量雄厚、經驗豐富，負責擬定房屋征收補償方案、進行房產測繪、房屋評估機構選定、委托房產評估、擬定分戶房屋補償方案等。公證部門負責對房產測繪數據、征收補償資金等進行公證。項目業主負責及時提供相關申請材料，做好被征收人臨時周轉房安置，安排征收補償資金等。市國土局負責匯總相關材料，作出責令交出土地決定，申請法院強制執行等。同時，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導和協調下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協作，圓滿完成該片區征收任務。

（三）依法依規是順利完成征收的核心

1.嚴格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環節復雜，政策性強，若程序出現瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區征收中，由市政府明確各相關部門職責，要求各相關部門做到材料齊全、手續完備、程序合法、補償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責令交出土地決定之前，對項目業主提交的申請材料逐一進行審核。在被征收人申請行政復議和提起行政訴訟時，市國土資源局、住建局及相關街道及時提供答辯狀及相關證據材料，確保依法依規。在申請人民法院強制執行前，按照《中華人民共和國行政強制法》有關要求，嚴格履行規定的催告程序。

2.嚴格送達方式，確保征收工作規范有序

送達是履行征收程序的關鍵。在實踐中，由于送達未到位導致征收程序出現瑕疵的情況時有發生。根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，送達有直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達等方式。在現實中，直接送達和留置送達比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時，只能采取留置送達方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區干部作為見證人，同時盡量采取拍照或錄像方式記錄送達過程。各種送達的文書必須附上相應的送達回證，送達回證上的內容必須詳細填寫，包括受送達人、送達人、送達地點、送達文書名稱及文號、送達方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據《政府信息公開條例》有關規定，房屋征收補償屬行政機關主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補償發放、安置情況等信息，應及時、主動在所在社區、被征收區域和政府網站上進行公開，避免由于信息不公開而產生的程序違法。同時，通過信息公開，實現陽光征收。

4.專業律師介入，確保征收工作合法有效

在實施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團隊介入指導，以專業操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導、證據資料的搜集、行政復議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強大的震攝力，又能順利啟動責令交出土地決定和申請法院強制執行，避免法院基于技術原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎

在片區征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時達成協議的情況多多少少都會存在。個別被征收人認為政府亟待上馬項目，企圖利用拖延時間來要挾政府，以達到獲得更多補償的目的。而已簽訂協議的被征收人也會時刻關注后續征收補償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發生，嚴格執行征遷補償政策，“一碗水端平”，不能因為“釘子戶”工作難做而隨意提高補償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實現和諧征遷。

（五）統籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應當做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進。在實踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協議的現象時有發生。為此，地方政府應加大安置房規劃建設，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時，明確安置房產權辦理和稅費繳交情況。

（六）加強培訓是順利完成征收的保障

房屋財產價值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴格復雜。為此，作為相關業務部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點。

一要加強業務培訓。片區改造項目啟動前，由房屋征收業務主管部門對一線征遷工作人員開展業務培訓，明確工作重點，做到實體公正、程序合法、手續完備。

二要定期進行總結。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時提出解決方案；對好的經驗作法要定期進行總結、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關系網進行溝通協調，注重解決被征收人現實中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻：

1.王達.再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產（綜合版）.2015.4