導語：如何才能寫好一篇土地征收補償方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、補償依據

1．《土地管理法》

2．《省人民政府關于修訂征地區片價的通知》

3．《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》

二、補償標準

1．土地補償費

按被征土地的區片價（13.3萬元/畝）乘以被征土地的面積計算土地補償費。土地補償費20%歸集體經濟組織；80%歸被征地的土地使用權人或者按照家庭承包方式承包土地的農戶。被征土地沒有土地使用權人和集體經濟組織未發包以及實行其它方式承包的土地，土地補償費全部歸集體經濟組織，由村集體經濟組織依法分配或者使用。

2．青苗及地上附著物補償費

（1）地上附著物及青苗補償，一般按綜合補償的辦法給予補償。綜合補償標準為8萬元/畝（青苗補償7.2萬元/畝，清拆補助0.2萬元/畝，按規定時間清場的給予0.6萬元/畝獎勵），對綜合補償辦法持有異議的，依據《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》據實補償。

（2）耕地內簡易看守房的補償，磚混結構的補償標準為120元/平方米，磚墻保溫頂的彩鋼房補償標準為120元/平方米，簡易彩鋼房的補償標準為60元/平方米。

（3）興辦養殖用地并已辦理審批手續的管理和生活用房、飼料儲藏室用房等設施用地，按評估實施補償。養殖的畜禽等動物類和與從事養殖有直接關系的可移動生產設備等，給予遷移費，不對其本身價值進行補償。與畜禽養殖無直接關系的建（構）筑物等動產和不動產、超過用地期限、建設規模、改變位置和擅自改變畜禽養殖用地為非農業建設用地的不予補償。

篇2

為了認真貫徹國務院關于進一步治理整頓土地市場秩序的部署和要求，確保治理整頓工作取得實效，根據《國務院關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》(國發明電〔20__〕7號)以及《××省省人民政府關于進一步整頓和規范土地市場秩序工作的通知》(魯政發〔20__〕15號)要求，制定本方案。

一、檢查驗收要求

各地要以“三個代表”重要思想為指導，以科學、務實、嚴肅、認真的態度，嚴格檢查驗收，確保治理整頓工作取得實效。

(一)檢查驗收的重點是，各地對以各種名目圈占集體土地、非法占用轉讓土地的行為是否嚴肅查處，對違規建立的各地園區是否進行清理，對土地執法中的錯誤做法是否堅決糾正。要通過治理整頓和檢查驗收，發現問題，加快整改，使違規設立的各類開發區(園區)得到清理和規范，使經營性用地招標拍賣掛牌讓制度得到普遍推行和落實，使非法轉讓土地的行為得到依法查處，使土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。

(二)檢查驗收由各級政府統一領導，逐級進行。先由縣(市、區)政府自查驗收，然后由設區的市政府對所轄縣(市、區)逐個進行檢查驗收，在此基礎上，報請省政府檢查驗收。

(三)檢查驗收要從嚴掌握，不得隨意降低標準。對驗收停受理當地建設用地報件、暫停下達建設用地指標。到期仍不達標的，要通報批評并追究有關責任人的責任。

二、檢查驗收標準

檢查驗收采用百分制，凡80分以下的為不達標，81分至90分為基本達標，91要以上為達標。

(一)認真貫徹國務院、省政府有關會議、文件精神，扎實推進治理整頓工作(滿分15分)

1、各級領導高度重視，把治理整頓工作列入政府議事日程，做到了主要領導親自抓、負總責，分管領導靠上抓，其他領導積極配合，有關部門切實參與。根據要求，對本地區治理整頓工作進行部署和安排，召開了動員會議，制定了工作方案，并認真進行了督查，認真分析本地區土地市場秩序中的突出問題，查找原因，采取有效措施進行整改，取得了明顯成效(5分)。

2、對本地區出臺的有關土地市場的政策法規進行了清理。與現行法律法規相抵觸的予以全部撤銷或修改(5分，發現1份未撤銷或未修改的文件扣1分，扣完為止)。

3、對國務院或省政府督查組提出的督查意見認真落實，按照要求進行了整改(5分，發現1條未整改的扣2分，扣完為止)。

(二)清理開發區(園區)用地取得明顯成效(滿分40分)

1、根據《國務院辦公廳關于暫停審批各類開發區的緊急通知》(明電〔20__〕30號)，已停止審批設立新的開發區(園區)，停止擴區(5分。繼續違規設區、擅自擴區的不得分)。

2、根據《國務院辦公廳關于清理整理各類開發區加強建設用地管理的通知》〔20__〕70號)和《××省省人民政府辦公廳關于貫徹〔20__〕70號文件清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》(魯政辦發〔20__〕67號)及國土資源部《關于印發〈開發區(園區)清理整頓核查統計表〉的通知》(國土資廳發〔20__〕94號)的要求，已摸清開發區(園區)底數并如實上報，對違規設立的各類開發區采取了撤銷、合并等整改措施(10分，底數不清的扣3分，沒有如實上報和扣3分，沒有采取整改措施的扣4分)。

3、對開發區(園區)違反土地利用總體規劃或者城市總體規劃圈占的土地，圈而未用的，已經或者正在復耕、恢復原用途；開發建設的土地，不能復耕或者恢復原用途的，按照建設用地總規模不擴大、耕地和基本農田總量不減少的原則，已經或者正在依法個性土地利用總體規劃，并從所在區域土地利用總體規劃剩余建設用地指標中核減(10分，發現未復耕的扣5分，沒有依法修改規劃從建設用地指標中核減的扣5分)。

4、開發區(園區)用地雖經依法批準，但缺乏建設條件、項目資金不落實、尚未開發建設的，政府依法收回了土地，能夠復耕的，已經或者正在組織復耕(8分，每發現1宗地未收回的扣4分)。

5、開發區(園區)建設用地實行集中統一管理，違法下放農用地轉用、土地征用、供地審批權以及違法下放土地規劃和城鄉規劃管理行為得到糾正(7分，沒有糾正或繼續下放權力的不得分)。

(三)經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面落實(滿分15分)

1、對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)實施前遺留的問題已認真清理，摸清底數。對按照有關規定可以協議出讓的，已逐項登記并向社會公布出讓結果(4分，底數不清的扣2分，未逐項登記并公布的扣2分)。

2、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第11號)實施后，設立了規范的土地交易場所，經營性用地嚴格按照規定以招標拍賣掛牌方式出讓(6分，沒有土地交易場所的扣2分，發現1宗應招標拍賣掛牌而沒有招標拍賣掛牌的扣2分，扣完為止)。

3、領導干部違規干預經營性用地出讓的問題得到糾正，對造成重大經濟損失的有關責任人按照有關規定進行了處理(5分，未糾正或未處理的不得分)。

(四)執法不嚴、管理松馳問題得到糾正，依法行政水平明顯提高(滿分30分)

1、非法占用、轉讓土地的行為得到查處，查處率達到90以上，對重大典型案件進行了通報或者曝光，本地區沒有出現邊整邊犯的重大土地違法行為(10分，非法占用、轉讓土地行為查處率每降低1個百分點扣2分，扣完為止；有新發生的重大土地違法案件不得分；對重大典型案件未通報的扣2分)。

2、對未經合法批準用地行為負有責任的政府及主管 部門領導已經作出深刻檢查。對違反規劃批地且造成嚴重后果的，進行了嚴肅查處(5分，未作檢查的扣2分，未查處的不得分)。

3、對征地補償安置不落實等關系農民切身利益的問題引起高度重視，并采取了有效措施(5分，未采取有效措施的扣2分，發生嚴重侵犯農民利益、引發群眾集體到省、進京上訪的不得分），

4、國土專項資金管理違反財經經紀律，特別是違反國家“收支兩條線”規定的問題得到糾正（5分，違規未糾正的扣2分，發生嚴重違紀的不得分）。

5、土地市場建設各項制度未建立或者不完善的，在治理整頓期間建立或者完善，并有效得以貫徹執行（5分，未建立和未完善制度的扣2分）。

三、檢查驗收方法和步驟

（一）檢查驗收方法。檢查驗收要聽取當地政府工作匯報，召開座談會，聽取群眾意見，調閱臺帳、卷宗、圖件，核查相關資料和數據，并進行實地檢查。省國土資源廳會同有關部門對濟南、青島等重點城市進行預驗收。

（二）檢查驗收步驟

各市、縣（市、區）政府都要認真按照本方案進行自我檢查和總結，在此基礎上，從縣級政府開始逐級向上一級政府申請檢查驗收。檢查驗收由上一級逐市、逐縣（市、區）進行。20％以上的縣（市、區）驗收不達標的，該市不得向省政府申　驗收。

各市政府應于2003年11月底前完成自檢驗收工作并向省政府寫出申請檢查驗收的報告，同時抄送省國土資源廳。省政府責成省國土資源廳會同省計委、監察廳、建設廳、審計廳、農業廳等部門于2003年12月上旬起組成檢查驗收組，統一對各市治理整頓工作完成情況進行檢查驗收。

四、省政府檢查驗收的組織分工

這次治理整頓市場秩序檢查驗收工作，由省計委、監察廳、建設廳、審計廳、農業廳和國土資源廳的領導帶隊組成7個檢查驗收組，從省法院、檢察院、計委、經貿委、教育廳、科技廳、監察廳、審計廳、財政廳、公安廳、外經貿廳、農業廳、中小企業辦公室和國土資源廳等14個單位抽調人員參加。

檢查驗收組的組成及分工是：

第一檢查驗收組：

組長：省計委1名、省檢察院1名、省教育廳1名、省國土資源廳2名

負責：青島市、（上級市）市

第二檢查驗收組：

組長：省監察廳領導

成員：省監察廳1名、省科技廳1名、省國土資源廳2名

負責：煙臺市、威海市

第三檢查驗收組：

組長：省建設廳領導

成員：省建設左1名、省法院1名、省國土資源廳2名

負責：東營市、濱州市、德州市

第四檢查驗收組：

組長：省審計廳領導

成員：省審計廳1名、省公安廳1名、省國土資源廳2名

負責：泰安市、萊蕪市

第五檢查驗收組：

組長：省農業廳領導

成員：省農業廳1名、省中小企業辦1名、省國土資源廳2名

負責：棗莊市、臨沂市、日照市

第六檢查驗收組：

組長：省經貿委1名、省外經貿廳1名、省國土資源2名

負責：濟南市、淄博市

第七檢查驗收組：

組長：省國土資源廳領導

成員：省財政廳1名、省監察廳1名、省國土資源廳2名

負責：濟寧市、聊城市、菏澤市

各檢查驗收組要在每個市選擇2－3個縣（市、區）和若干個開發區（園區）、招標拍賣掛牌用地現場進行重點抽查和實地檢查驗收。

五、檢查驗收時應提供的資料

（一）書面匯報材料。匯報材料應全面真實地反映本級政府開展進一步治理整頓土地市場秩序工作的情況，包括采取的措施、取得的成效、經驗及目前尚存在的問題，查處各類非法占地用地、非法轉讓土地情況及自查自糾、制度建設的情況等。

（二）有關文件資料。圍繞開展土地市場秩序治理整頓工作印發的文件、會議紀要、會議記錄、領導講話（批示）、階段工作總結、簡報、宣傳材料和其他資料。

（三）各類開發區清理整頓情況臺帳、名冊及相關資料。

（四）土地市場秩序治理整頓各類報表及相關資料。

（五）2003年以來本地區建設用地審批、供地審批、農轉用審批、規劃調整、經營性用地招標拍賣掛牌及政府土地收益等案卷資料。

（六）自查自糾的有關文件、 檔案和出臺的制度、規定及機關建設、窗口辦文、內部會審等有關資料。

（七）開展治理整頓土地市場秩序工作以來制止、查處的所有土地違法案件的資料，各種處罰文書等。

篇3

一、主動對接，完善條件，加快推進征收準備工作

各區政府，各有關部門應當依據市政府批準的2011年度棚戶區改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負其責，相互支持、相互配合，切實做好相關征收準備工作。

（一）辦理征收相關手續。區政府作為房屋征收主體，應當依據市政府下達的各類工程項目實施計劃，主動與市發改、城鄉規劃、國土資源、征收等有關部門對接，并按計劃安排及時向有關部門書面申辦征收相關手續。各有關部門要依據各自法定職責，及時辦理相關征收手續，并向區政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發改部門向區政府出具項目符合國民經濟和社會發展規劃的審查意見，對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質和名稱。

2.市城鄉規劃部門向區政府出具項目符合城鄉規劃和專項規劃的審查意見和項目征收范圍圖，對項目是否符合城鄉規劃和專項規劃予以審查，并明確界定項目四至范圍。

3.市國土資源部門向區政府出具項目符合土地利用總體規劃的審查意見，對項目是否符合土地利用總體規劃予以審查，并明確界定項目用地中的國有土地四至范圍。

對征收需求迫切，確需集中辦理相關手續的，區政府可書面提請市征收辦組織有關部門集中協調、統一辦理。

（二）核發房屋征收通告及暫停辦理相關手續通知。區政府在取得市發改、城鄉規劃、國土資源等部門相關手續后，向市征收辦書面申請房屋征收通告。市征收辦在受理區政府申請、審查相關手續并實地踏查后，對符合條件的，依法快速核發房屋征收通告，并在征收范圍內和《日報》上予以公布；對不符合條件的，市征收辦指導區政府盡快完善、盡快。

市征收辦在核發房屋征收通告的同時，制發暫停辦理相關手續通知，由區征收辦送達有關部門，并負責將回執送返市征收辦備案。

（三）選定房地產價格評估機構。區征收辦在辦理房屋征收通告時，向市征收辦提報關于確定××項目房地產價格評估機構的申請，明確項目所需房地產價格評估機構數量、條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于參選××項目房地產價格評估機構的通知》，已在我市登記備案的房地產價格評估機構在規定期限內向市征收辦書面提報參選申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格參選機構名單，并在市住房局網站公布；區征收辦在征收范圍內公布合格參選機構名單、機構基本情況、選定方式和期限等相關事項；當地社區組織被征收人在規定期限內協商選定房地產價格評估機構;在規定時間內協商不成的，由區房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。市征收辦、區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦應當在征收范圍內公布選定結果，并報市征收辦備案。

《國有土地上房屋征收與補償條例》前已確定房地產價格評估機構的，區征收辦應當現場公示房地產價格評估機構名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現場向區征收辦提出意見。無重大反對意見的，可繼續承擔房屋評估工作；有重大反對意見的，由市征收辦會同區征收辦按照上述程序重新選定。

（四）組織房屋拆除企業招投標。房屋征收通告后，區征收辦向市征收辦提報關于招標確定××項目房屋拆除企業的申請，明確項目設置標段數量、參加房屋拆除企業條件和要求；市征收辦在市住房局網站《關于實施××項目房屋拆除企業招投標的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業在規定期限內向市征收辦書面提報招投標申請；報名截止后，市征收辦組織區征收辦共同審查確定合格投標企業名單，并在市住房局網站公布，同時公布招投標方式、時間、地點和投標書編制要求等事宜；合格投標企業編制投標文件，并在規定時間內送區征收辦；市征收辦、區征收辦和項目提報單位共同確定標底，組織合格投標企業現場招投標；合格投標企業現場抽簽確定本企業投標標段，同一標段內投標報價最接近標底價的為該標段中標企業。區監察部門現場監督，公證機構現場公證。區征收辦對中標結果存檔，并報市征收辦備案。市征收辦在市住房局網站公布中標結果。

（五）組織房屋調查登記。房屋征收通告后，區征收辦應當組織征收實施單位和房地產價格評估機構，對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，并在征收范圍內公布調查結果。對征收范圍內未經登記的建筑物，區征收辦應當報請區政府協調市城鄉規劃、國土資源、住房、行政執法、監察等部門聯合調查、認定并處理。

對需在2011年內實施房屋征收但尚未納入年度征收計劃的項目，由項目所在區政府或項目提報單位向市征收辦書面提報房屋征收申請，市征收辦組織有關部門論證項目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報請市政府批準，區政府按照上述程序申辦相關征收手續。

二、以人為本，尊重民意，精細制定征收補償方案

各區政府應當依據房屋征收有關政策規定，緊密結合項目實際，做細、做實、做好征收補償方案，切實維護被征收人合法權益。

（一）擬定征收補償方案。區征收辦根據調查登記結果擬定征收補償方案報區政府。征收補償方案內容包括：征收范圍、補償方式、補償政策、補助獎勵、產權調換房屋地點及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內容。其中，合理確定產權調換房屋地點及戶型、面積是征收補償方案的核心內容，區政府應當會同有關部門提前明確并落實到位。

（二）組織論證征收補償方案。區政府應當將區征收辦擬定的征收補償方案，提前抄送給市發改、財政部門書面征求意見；邀請市征收和市駐區城鄉規劃、國土資源部門召開“××項目征收補償方案論證會議”，就項目性質和征收范圍是否準確、土地權屬是否清晰、補償標準是否合理、產權調換房屋是否落實、補助獎勵標準是否合適、被征收人能否接受等內容進行分析論證，區政府應當形成論證決議，報市征收辦備案審核后公布。

（三）公布征收補償方案。區政府應當在征收范圍內全文公布征收補償方案，并在《日報》征求意見通知（同時明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點及時間等），征求公眾意見。區征收辦應當指定專人（至少2人）在征收現場辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區監察部門現場公布投訴舉報電話予以監督。

在公布征收補償方案、征求公眾意見的同時征求被征收人補償選擇意向，并由區政府組織區征收辦、街道辦事處、社區委員會和派出所等單位開展社會穩定風險評估，市征收辦和區局負責指導、監督。

（四）測算并存儲征收補償資金。區征收辦依據征收補償方案編制項目征收補償資金測算，報市征收辦和市財政部門；市征收辦依據區征收辦提報的征收補償資金測算及征收補償方案，編制項目征收補償資金概算，確定征收補償資金存儲額度;區政府或相關部門按照市征收辦確定的征收補償資金存儲額度，按時足額存入市征收辦征收補償專戶。

（五）修改征收補償方案。區征收辦根據收集整理的公眾意見，修改征收補償方案報區政府，并報市征收辦備案審核后在征收范圍內公布征求意見情況和方案修改情況。

對舊城改造，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合征收條例規定的，區政府應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

（六）征收補償方案備案。征收補償方案修改公布后，區政府應當將修改后的征收補償方案報市征收辦備案。

三、依法行政，嚴格程序，及時作出房屋征收決定

各區政府應當堅持“依法行政、公平補償、決策民主、程序正當”的基本原則，依法作出房屋征收決定。

（一）社會穩定風險評估備案。區政府根據社會穩定風險評估情況，綜合形成《××項目社會穩定風險預測評估報告》報市征收辦，視情制定社會穩定風險規避方案及應急預案；市征收辦綜合評價后報市局、市維穩辦備案。

（二）產權調換安置房源落實。區政府根據被征收人補償意向，組織落實產權調換房屋，并將征收安置地修建性詳細規劃和建設工程設計方案，或易地產權調換證明資料報市征收辦備案。

（三）補償資金存儲足額到位。區政府或相關部門應當及時足額存儲征收補償資金。

（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區政府作出房屋征收決定報市征收辦備案審核后，在征收范圍內和《日報》公告。

四、深入動員，公平補償，依法推進房屋征收工作

（一）召開征收動員大會。房屋征收決定公告后，區征收辦組織被征收人召開征收動員大會。市征收辦和區行政執法局、街道辦事處、社區委員會、派出所等單位參加。

（二）簽訂征收補償協議。區征收辦應當在征收補償協議上加蓋法人章、法定代表人章、經辦人簽字；被征收人本人應當在補償協議上簽字。如被征收人本人不能到場簽字，需加蓋名章并按指紋。區征收辦在簽訂補償協議后，收回被征收人國有土地使用權證和房屋所有權證。

（三）依法作出補償決定。對區征收辦與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由區征收辦報請區政府依照征收條例規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內公告。補償決定報市征收辦備案。

（四）全面履行補償協議。對實行貨幣補償的，區征收辦應當將房屋征收補償費用使用申請書和征收補償費用發放明細表等報市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補償費用轉款發放通知單，區征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產權調換房屋的，區征收辦應當將產權調換房屋公開自選房號工作方案和房源明細等有關資料報市征收辦備案，區征收辦組織被征收人公開選定房屋。

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【關鍵詞】 經濟利潤理論； 機會成本； 征收補償

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0023-02

2011年6月國務院批準建立“舟山群島新區”。2013年1月批準《浙江舟山群島新區發展規劃》，為舟山群島新區發展指明了方向。舟山市政府新一屆領導提出了“三年三千億”的投資目標，為舟山發展確定了新目標。在此背景下舟山群島新區建設如火如荼，2012年6月啟動新城街道惠民橋地塊浙江大學海洋學院建設，2013年4月舟山快速公交一號線建設等，一批大項目紛紛上馬。發展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關鍵在于征收補償方案的合理性。一個良好的征收補償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設工期要求、以往補償政策銜接等多方面因素。本文將從經濟利潤角度，分析拆遷方案中個人將如何進行選擇，政府如何進行平衡，如何建立一種共贏的補償制度，走出雙方的“囚徒困境”。

一、集體土地房屋征收補償政策現狀

房屋征收補償方案中對集體土地上的私人住宅有實行產權調換、貨幣補償兩種方式。貨幣補償是指被征收的貨幣補償金額按房管部門登記確權面積，由具有法定資格的房地產評估機構參照類似商品住宅市場價格結合建筑結構、成新等因素評估確定，并按評估價格給予一定獎勵。選擇貨幣補償的被征收人自行解決居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產權調換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統一安置在統一規劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補償費用計算上，貨幣補償費包括貨幣評估費、貨幣化獎勵、房屋附屬物補償費（裝修費）、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網絡移機等；產權調換包括原房評估費、房屋附屬物補償費（裝修費）、新舊房屋差額、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網絡移機等。

二、新城集體土地房屋征收補償的現狀及分析

以2012年6月新城A校區地塊為例。A校區地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個人拆遷戶數398戶。出臺的拆遷方案中，對選擇貨幣補償按評估價格再獎勵20%；產權調換安置房安置在拆遷同區域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經過幾個月的工作，順利完成拆遷工作。據統計，其中選擇產權調換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補償等費用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產權調換，3.5%的人選擇貨幣補償。筆者調查了近三年新城所有地塊拆遷補償，發現三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產權調換的占90%強。成功進行了拆遷，說明方案大家是認可的。單一的選擇說明兩個補償方式是有偏頗的。拆遷方案是經過多人，無數次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數的個人為什么選擇產權調換？筆者從個人（拆遷戶）、政府兩個角度來分析。

（一）個人（拆遷戶）的選擇

所有社會現象均源于個體的行為和互動，在這些活動中，人們基于他們期望的額外收益和成本進行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進行選擇，以及他們以怎樣的相對價值衡量這些收益與成本。機會成本用來強調一項行為的成本是人們賦予次優機會的價值，人們在選擇這一行為時，以次優機會為代價。從個人角度選擇是要取得個人利益最大化，選擇產權調換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區地塊，96.5%的人選擇產權調換，說明貨幣安置遠不是次優選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產權調換，土地性質屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補償方式中可以任意轉換，而不受政策限制（國家對土地性質屬集體土地的房屋轉讓有嚴格的限制）。群眾可以選擇產權調換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時應該考慮產權調換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補償按每平米1.2萬元，補償沒有達到這一點。2012年市場價1.4萬元左右。所以大多數人選擇了產權調換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點嗎？

（二）政府的選擇

按上例A校區，產權調換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費用4 947萬元，平均每平米原房費用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價格按實際支付成本375元）。貨幣補償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會選擇產權調換方案。兩個補償方案角度不同，利益關注點不同，而最終結果是一致的。所以三年來，新城拆遷補償90%以上選擇產權調換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會計利潤而沒有考慮經濟利潤。

三、從經濟利潤角度對土地房屋征收補償的建議

經濟學上，利潤的定義是總收益減去總成本。計算會計利潤時，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經濟利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計算總成本時，要把所有的機會成本都包括在內。安置房用地放棄了商品房用地的機會成本也要作為成本支出。

（一）應用經濟利潤理論的分析

以上方案政府只考慮了會計利潤。在制定方案時只關心顯性的生產成本，通常生產某種產品或提供某種服務發生的費用。然而，上例中直接支付的費用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價格。經濟利潤的概念包括生產的顯性成本和隱性成本，即生產過程中涉及的所有稀缺資源的價值。經濟利潤的計算不僅僅包括企業購買商品和服務的支出（直接支出，這一部分貨幣費用能在賬面上體現為會計利潤），還要包括機會成本。安置用地的機會成本是商品房用地成本。所以在計算安置房成本時，還要包括安置用房占用土地的機會成本。上例中會計利潤兩方案每平米相差7 340元。經濟利潤中如果包含土地機會成本，土地價格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計算，單位地價為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產權調換總成本并沒有比選擇貨幣補償低。政府在用隱性的支出彌補。

（二）以經濟利潤理論制定征收補償方案的建議

制定拆遷方案應提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結，說明政策平衡了，透明了。只有當拆遷戶在兩個方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。

1.要提倡貨幣安置和產權調換均衡理念。方案應倡導經濟利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產權置換的隱性補償。低價產權安置是政策不透明的表現，也讓政府大量流失資金且不被群眾認可。在土地稀缺的情況下，土地價格持續上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉讓時還要補交土地出讓金。所以在制定方案時要考慮均衡理念，體現不同土地屬性上不同的土地機會成本。

2.適當鼓勵貨幣補償方案。安置用房讓新城背負沉重的住宅建設壓力，新的規劃如何實施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應讓群眾有平等選擇的權利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產的健康發展和人口在城市空間的合理配置。平等的補償政策是透明表現，留下規劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機更新的前提。事實上運作得當，資金完全能夠良性循環。再者拆遷安置用房國有運作的效率比不上房地產企業商品房建設中的精打細算，缺乏實質制度和激勵。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。

總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發而到全身。任何方案的出臺要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復權衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經濟利潤的思維來計算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。

【參考文獻】

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[2] 舟山市新城管理委員會.舟山市新城征收集體土地房屋補償若干規定[Z].2012.

篇5

第一條為了加強和規范城市規劃區內集體土地上房屋征收補償安置行為，切實維護被征收人的合法權益，積極穩妥、可持續地加快城鎮化進程，改善人居環境，提高居民生活水平。依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規有關精神，結合我市實際，特制定本辦法。

第二條國家為了公共利益的需要，征收集體土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人進行公平補償、安置的，適用本辦法。

第三條集體土地房屋征收補償安置應當遵循決策民主、程序規范、公開公正的原則。

第四條縣(市、區)人民政府(管委會)負責本轄區城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收與補償工作。

國土資源、住房城鄉建設、城鄉規劃、發展改革、財政、工商、公安、監察、、文物等部門，根據職責分工，互相配合，確保征收與補償工作的順利進行。

第五條縣(市、區)人民政府(管委會)應成立具有獨立法人資格、不以營利為目的的征收補償實施機構，具體承擔各地房屋征收補償的具體工作。

第二章房屋征收管理

第六條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收集體土地房屋的，由縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第七條確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和其他專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區與棚戶區改造，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

第八條縣(市、區)人民政府(管委會)在對集體土地上房屋進行征收補償之前，應當組織有關部門對征收范圍內的地上附著物及相關配套設施進行調查登記，對征收范圍內的房屋及其建筑物的合法性予以認定。

第九條房屋征收機構應擬定征收補償方案，報本級人民政府(管委會)審查并備案。房屋征收工作必須吸納群眾代表全程參與，征收補償方案需經群眾會議討論通過。

房屋補償與安置方案的內容：房屋征收范圍、實施時間、征收依據、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定原則和支付方式、用于產權調換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產停業損失的補償標準和確定辦法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。

縣(市、區)人民政府(管委會)應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十條縣(市、區)人民政府(管委會)應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。公布期限不得少于5日。

因舊城區與棚戶區改造需要征收房屋，1/2(含)以上被征收人認為征收補償方案不滿意的，縣(市、區)人民政府(管委會)應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

第十一條被征收人應當配合房屋征收機構對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。調查結果應當及時向被征收人公布。

第十二條縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人1000人以上的，應當經本級人民政府(管委會)常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

縣(市、區)人民政府(管委會)及房屋征收機構應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

第十四條征收實施期限應根據房屋征收項目的規模等因素合理確定。征收實施期限自房屋征收決定公告之日起一般不得超過1年。

第十五條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償，并追究相關法律責任。

房屋征收機構應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。

第三章房屋征收補償

第十六條房屋征收補償實行貨幣補償和產權調換方式，被征收人可以自主選擇。

第十七條對被征收人的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償；4.地上附著物的補償。

第十八條縣(市、區)人民政府(管委會)應根據本地社會經濟發展實際，合理確定補償安置房屋的具體標準。

第十九條對認定標準范圍內房屋主體的補償：

1.被征收人選擇貨幣補償的：

對縣(市、區)人民政府(管委會)認定標準范圍內的房屋主體，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定，予以貨幣補償。

房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由各縣(市、區)人民政府(管委會)制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

2.被征收人選擇房屋產權調換的：

對房屋建筑面積在縣(市、區)人民政府(管委會)所認定標準建筑面積(含)以內的房屋主體，均按不超出認定標準的建筑面積給予住房安置(人均面積不少于35平方米)。安置住房回購價格以建安成本價計算。

被征收房屋超出面積參照《市人民政府關于印發市建設征收土地地上附著物和青苗補償費標準的通知》(政〔〕42號)，減半貨幣補償，不再安置住房。

對貨幣補償或安置房屋回購價格有異議的，可以在接到房地產評估報告之日起5日內向作出房地產價格評估的機構提出書面復核評估申請，對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。如對市房地產價格評估專家委員會鑒定結果仍有異議，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣(市、區)人民政府(管委會)依法申請人民法院強制執行。

第二十條對被征收人按期搬遷的獎勵。縣(市、區)人民政府(管委會)可結合實際情況，制定《搬遷獎勵實施方案》。對被征收人在規定的搬遷期限內簽訂征收補償協議、完成搬遷、交付被征收房屋的，可按搬遷獎勵實施方案給予不同檔次的獎勵。

《搬遷獎勵實施方案》由房屋征收機構根據項目所在地的實際情況制訂，報同級人民政府(管委會)批準后執行。

第二十一條對非住宅房屋因征收造成停產停業損失的補償，由縣(市、區)人民政府(管委會)集體土地房屋征收補償安置機構，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素，會同價格、工商、稅務等主管部門根據實際情況確定。

第二十二條國家、省、市重點工程項目有專門征收安置補償標準的，從其規定。

第二十三條對被征收人地上其它附著物的補償，按照《市人民政府關于印發市建設征收土地地上附著物和青苗補償費標準的通知》(政〔〕42號)執行。

第二十四條實施房屋征收應當先補償后搬遷。縣(市、區)國土資源部門應當依法建立集體土地房屋征收補償安置檔案。

第四章安置房屋建設與管理

第二十五條安置房屋由縣(市、區)人民政府(管委會)根據城鄉規劃要求，統一規劃、統一配套、統一建設、統一調配安置、統一管理。

第二十六條房屋安置應當公開安置房源、公開認定的安置面積、公開被征收人的搬遷時間等內容。

第二十七條安置房屋建設應當符合國家工程建設質量和安全標準。

第五章被征收房屋居民利益保障

第二十八條縣(市、區)人民政府(管委會)要妥善安排好城市規劃區內群眾在過渡安置期間的就學、困難群眾的生活等相關問題。

第二十九條村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因集體土地征收增加的就業崗位，要優先安排原村村民。符合條件的未就業原村民，可享受有關就業扶持政策。

第三十條村民轉為城市居民后，要按照城市社區管理模式，逐步完善城市醫療、就學、養老等社會保障體系。符合享受城市居民最低生活保障條件的，應及時納入城鎮最低生活保障。

第六章法律責任

第三十一條房屋征收補償安置工作人員、、弄虛作假、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條任何單位、個人阻撓和破壞房屋征收補償安置工作的，由行政機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十三條被征收人不得偽造、涂改有關權屬證明文件，不得謊報瞞報有關數據、冒領多領征收安置補償款，一經查實將追究相關責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十四條被征收人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾征收補償安置工作正常進行的，由公安機關依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第七章附則

篇6

關鍵詞:農村土地 征收 補償 制度完善

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068

一.土地征收補償的基本概況

土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規定存在諸多不足,導致實踐中引發大量土地征收補償爭議,影響社會穩定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。

我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。

土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。

(一)土地征收與征用

1.土地征收的含義及特征

土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發展公共利益,絕對禁止任何商業目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。

2.土地征收與征用的區別

《物權法》第44條中規定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區別的,主要表現在以下幾個方面:

第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變為國家所有。土地征用由于使用后應當返還給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發生改變。這是兩者最主要的區別。

第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。

第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收。”土地征用的依據除了法律之外,還可以是法規。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。

第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態,也可實施土地征收。

二.農村土地征收補償現狀及問題

(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題

我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。

1.農村土地征收的補償范圍

《土地管理法》第47條規定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”

2.農村土地征收補償范圍存在的問題

根據《土地管理法》的有關規定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。

(二)農村土地征收的補償方式及問題

1.農村土地征收的補償方式

早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。

2.農村土地征收的補償方式存在的問題

補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業的農民提供長久的保障。

(三)農村土地征收補償程序及問題

1。農村土地征收的補償程序

《土地管理法實施條例》第二十五條規定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。”

2.農村土地征收的補償程序中存在的問題

從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規定。

三.完善農村土地征收補償制度的對策

(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性

1 完善農村土地征收補償制度的可行性

我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執法環境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。

2 完善農村土地征收補償制度的必要性

土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創業沒本錢,最后導致生活無保障。而農業的發展會影響到工業的發展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發展是非常有必要的

(二)如何完善農村土地征收補償制度

1.豐富補償制度補償方式

關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。

(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發展二、三產業來壯大集體經濟,解決部分農民的就業問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優惠和支持。

(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業。這種主要適用于企業因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業的員工,享受與正式員工同等的待遇。

(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發放養老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。

2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構

征地補償爭議裁決案件的專業性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業務工作的龐雜性和專業人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。

3.建立完整的補償程序及司法救濟程序

“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規,使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變為由批準征收土地的人民政府裁決為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到專款專用,補償金應在法定期限內直接發給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監督行政主體征收權力的行使。

結論

土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發展權并建立土地發展權制度、建立征地補償款分配監督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發展和社會穩定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發展的成果。

參考文獻

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關鍵詞:土地征收補償;補償原則;補償范圍;補償標準;救濟

中圖分類號:D922.3　文獻標識碼:A　文章編號:1009-8631(2010)01-0034-01

隨著我國工業化、城市化進程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮周邊地區的農用土地被征收。為了維護失地農民的權益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規定為我國的土地征收補償制度提供了憲法基礎和保障。為了有效實施憲法確立的土地征收補償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權法》等法律就土地征收補償問題做了相對細化得規定,國務院及國土資源部實施了一系列配套的規范性文件,從而形成了系統的土地征收補償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補償制度仍不完善,加之整個社會就業壓力增大,社會保障匱乏,失地農民的生活狀況急劇下降。失地農民補償問題引起了國家和社會的高度重視,成為社會各界關注的熱點問題。本文結合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補償制度的完善提出幾點建議,喚起大家對這一問題的繼續關注。

一、確立公平補償的土地征收補償基本原則

土地征收補償原則是土地征收補償的基礎。不同國家和地區,土地征收補償的原則各不相同,總的來說,主要有完全補償原則、不完全補償原則及相當補償原則。完全補償原則認為,對于行政相對人因公共利益受到的特別損失,國家都應予以補償;不完全補償原則強調,為了調和權利剝奪和社會義務,應給予臺理的補償,補償應限于被征收財產的價值;相當補償原則認為,公正的補償只要是按照補償時社會的一般觀念,算定相當的、合理的補償就足夠了。雖然我國憲法中規定了土地征收必須補償,但是缺少對補償基本原則的規定,其他法律也未對土地征收補償基本原則做出明文規定,因而各省、各地的農村土地征收標準不是很統一,補償結果差異性很大。

為更好地保護被征收人的合法權利,維護社會的穩定,促進和諧社會的構建,我國應確立土地征收補償的基本原則。首先,在憲法中明確規定土地征收補償的總原則。根據我國國情,借鑒國外先進的立法經驗,筆者建議,在憲法中應規定公平補償的土地征收補償原則,為其他土地征收補償立法具體規定補償標準明確憲法基礎。公平補償的原則,更具有靈活性、適應性和包容性,能夠規范土地征收權力的運作,化解規范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價格得到填補。其次,土地管理法等相關立法,在憲法公平原則的指導下,應將憲法確立的公平補償原則具體化,使其能夠有效應對現實當中出現的征地補償糾紛,從而實現社稷的安定,保障人民的福社。

二、完善土地征收補償的范圍和標準

首先,擴大補償范圍。我國土地征收補償范圍狹窄,只包括土地補償費、林木補償費、青苗及地上附著物補償費、安置補償費、房屋補償費和搬遷安置費,沒有做到充分的補償。為了改變土地征收補償范圍過窄、對相對人保護不利的局面,適應現代社會征收補償理論的發展要求,擴大補償范圍。補償不但要包括土地征收的直接損害補償,還包括因征地引起的間接損害補償,如土地承包經營權損失造成的直接經濟利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經濟上以及精神上的損失,從而有效地保護所有者的利益。”

其次,完善土地征收補償的標準。明確了補償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標準對被征收的財產予以補償回顧歷史,不少國家在征收補償的時候是按照財產所有人的價值進行補償,但是,由于所有人的價值非常復雜,很多時候難以確定財產所有人的具體價值。而市場價值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價值為補償標準。在我國,第47條對被征收的土地的補償標準作了詳盡的規定,但是,該標準并沒有明確這種補償是屬于市場價值還是所有人的價值,而是不僅考慮到被征地農民的生活成本,同時還依賴政府的財政能力。這種標準是由行政機構決定,毋需考慮財產的市場價值,是高度行政化的土補償標準,實踐征收過程中,土地征收補償的規定存在層層授權,甚至是無權授權現象,且對農民的補償偏低。因此,完善土地征收補償的標準,要建立以保護被征收人權利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務本位”改為“權利本位”,從法律上明確個人對集體所有土地的各項權利。對于征地的補償,以土地的市場價值為標準對被征收人進行補償。

三、健全土地征收補償的救濟機制

“人類權利自始就是與救濟相聯系的。沒有救濟可依的權利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發端是虛飾。”隨著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農民民主法律意識的增強,由征地引發的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對行政補償訴訟作出專門規定。而實踐中存在著征地補償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區,造成了行政補償案件的立案難、審理難和判決難,導致被征地相對人權利受到侵害時告狀無門,維權艱難的現狀。

為了維護被征地人的合法權益,規范政府行為,必須健全土地征收補償的救濟機制。首先,建立解決土地糾紛的社會仲裁機構。社會仲裁機構因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會監督,可在仲裁機構內部設立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補償中的糾紛。其次,完善行政復議制度。行政復議作為土地征收及補償救濟的重要途徑,因其專業、效率而具有其不可取代的優點。《行政復議法》第30條的規定為土地征收補償糾紛提供了行政復議救濟途徑,為強化其糾紛解決的功能,應從延長被征收人提出行政復議申請的期限、行政復議期間應停止土地征收的執行、修改《行政復議法》關于復議終局的有關規定等方面進行完善。最后,完善司法救濟。從法律層面明確人民法院對于土地征收補償的司法管轄權,法院應逐步擴大對征地農民的司法救濟,規定相對人對于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認定、土地征收方案和補償方案是否合理、征地程序是否公正等各項具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關利益后作出裁決。

參考文獻:

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土地一級開發項目實行凈地儲備和項目儲備。

對凈地儲備項目，由轄區政府或有關部門依照城市規劃要求提請，經市政府批準確定為土地一級開發項目。

實施項目儲備，由市地產集團進行調查摸底，并根據市規劃局出具的拆遷紅線和規劃要點進行測算論證后，納入項目儲備庫，待招商后按程序實施土地一級開發。

二、項目論證和編制實施方案

土地一級開發項目確定后，由轄區政府委托相關機構，進行摸底調查，測算一級開發成本及盈虧平衡點，進行項目可行性論證并編制《土地一級開發項目實施方案》經市地產集團審核后報市政府批準。實施方案應包括：項目地塊現狀、土地及地上建筑物權屬狀況、拆遷紅線、一級開發測算成本、資金籌措及使用計劃、一級開發實施方式及時間安排、項目前期措施、項目補償安置方案、產權調換房屋安置用地等內容。

三、委托實施單位

土地一級開發項目，由轄區政府確定實施單位并組織實施。市地產集團（土地儲備中心）與實施單位簽訂土地一級開發委托協議，嚴格開發工作時限，明確開發責任和義務。

四、第一輪征詢

轄區政府組織有關部門按照搬遷意愿征詢程序和方式征求居民的改造意愿。如同意征收搬遷的居民戶數達不到90%項目停止實施。

五、辦理相關手續

第一輪征詢通過后，由市政府下發土地一級開發項目房屋征收的批復；市發改委出具項目土地一級開發的批復；市國土局出具準予一級開發的批復；市規劃局出具拆遷紅線圖、規劃設計條件、建設用地規劃許可意見和批準項目“總規劃設計平面圖”

六、制定補償安置方案和頒發拆遷許可證

項目實施單位根據相關政策制定補償安置方案。補償方案要充分考慮被征收居民的利益，做到公平公正。補償方式上鼓勵貨幣安置，采取產權調換的提倡異地安置。為公共利益進行房屋征收實行產權調換的進行異地安置。補償安置方案報市拆遷管理辦公室審核批準。

市建設局依據相關手續及拆遷補償安置方案頒發房屋拆遷許可證。

七、第二輪征詢和簽訂補償安置協議

項目實施單位根據補償安置方案與居民簽訂附生效條件的補償安置協議。90天內簽訂房屋拆遷補償安置協議的居民戶數超過總戶數80%經公證后協議生效，項目繼續實施。如未達到規定比例，補償安置協議不生效，項目停止實施。

對簽訂房屋拆遷補償安置協議的有關內容要進行公示，接受群眾監督。

八、實施補償安置和房屋拆除

項目實施單位按照與居民簽訂的生效的補償安置協議內容進行資金補償后，居民搬遷、交房。

居民搬遷后，實施房屋拆除，進行土地整理。

九、成本評審

土地一級開發成本，由市地產集團（土地儲備中心）初審后報市財政局評審中心進行評審，出具評審報告。

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一、關于農村集體建設用地征收補償的立法現狀 我國立法上尚無關于農村集體建設用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關規定可推定其的一般類別。根據《土地管理法》的規定，除公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設，應先通過征收將集體土地轉化為國有土地后再在國有土地所有權的基礎上設立使用權。雖然《物權法》中所述的集體建設用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應屬于農村集體建設用地范疇的“宅基地”使用權單獨立章入編，認定為國家所有的土地，卻也未對集體建設用地的范圍給一個明確的界定。

其他與農村集體建設用地征收有關的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎，是一切土地征收法律規范的最高指導原則;二是《物權法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農村土地承包法》第16 條規定;三是現行其他土地征收法規規章，是為土地征收實踐中的操作指南。如 《土地管理法實施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》等。現有的關于農村集體土地征收補償的規定少之又少，散見于各法律條文中只有“依照國有土地征收”、 “參照耕地征收補償”等字眼，缺少系統全面的規定。 二、農村集體建設用地征收補償問題及其原因 （一）公權力的行使對私權的尊重和保護不足根據《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等相關規定，對集體建設用地征收存在爭議協調不成的，由批準征地的人民政府按照一定的程序進行裁決，但未規定向司法機關尋求救濟的權利。我國《土地管理法實施條例》第25 條規定，征收土地方案的實施，不論被征收征用土地的所有權人、使用權人對征地補償、安置是否有爭議。換言之，被征收人對行政征收行為有異議，國家仍然可以強制執行，并未給被征收人提供救濟的途徑[1] 。一旦征收過程中出現矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑。“行使公權力不得侵害合法的私權利”作為《物權法》的基本理念之一，是所有法治化國家所提倡的，在我國卻沒有被作為征收補償的原則性規范提出來[2] 。政府一方作為征收申報審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權力的行使者，一方面又是整個社會經濟組織的管理和決策者;而主體中另一方農民或者農民集體，在整個征收過程中都處于較為被動服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應的救濟機制，公權力處于絕對優勢地位，集體土地征收補償出現爭議，許多法院甚至不予受理，可見公權力的行使并未充分考慮對私權利的尊重和保護。

（二）集體建設用地所有權的歸屬不明，農民的利益常常“被代表”

集體建設土地征收過程中，享有集體建設用地所有權的主體是農村集體經濟組織，補償的主要對象也是農村集體經濟組織。根據法律規定，農村集體所有權的主體分三級，分別是：村農民集體、鄉鎮農民集體和村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體。現實中，涉及土地征收補償協議的簽訂、征地補償款的分配等重大利益問題時，村、鄉鎮領導不征求村民意見，以村務公開的形式公布征地補償狀況及分配情況或只是向村民小組通報一下情況。“土地集體所有實際上最終淪為了鄉村干部的小團體所有，甚至成為個別鄉、村干部的個人所有。”[3] 集體的意志如何體現，征收補償協議是由村內全體集體成員決議還是由鄉內全

現實問題法律均未明確規定。因為所有權的歸屬不明，造成各個組織競相逐利，以各種名義克扣征地補償款，而真正的權益主體卻未得到補償。

（三）的范疇不明，為公共權力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據《憲法》的規定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國現行法律《物權法》到《土地管理法》都只是概括性地規定，并未詳細闡述關于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒有一個明確的內涵和范疇，導致實踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國家可以運用公共權力征收農村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細的操作規范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補償標準過低，保障作用不強

依據《土地管理法》第47 條，只對耕地的征收補償有較為明確的規定，而集體建設用地等其他土地的征收補償則由省、自治區、直轄市參照征收耕地的標準處理。依此規定計算，征地補償款項經歷各環節而真正最后支付到農民個人時，遠遠低于土地的市場價值，且土地征用主要采用一次性現金補償的方式。可見，實際上的征地補償制度不能反映土地的市場價值，不僅侵害了農村集體和農民在土地上的農業收益，而且剝奪了農民的土地發展的權利，乃至未來的生存保障。其次，依據我國法律的規定，只補償征地所導致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問題。對于集體建設用地征收期間造成的企業經營損失、失去宅基地農戶的搬家費和無家可歸時必要的安家費等其他損失不予補償。

（五）受償的主體范圍窄，無法全面覆蓋所有失地農民

依據法律的規定，集體建設用地征收受償的主體分為兩類：一為農村集體經濟組織;二為被征地的農民，而受征收影響的其他權利人如集體建設用地地上青苗所有權及地上房屋設施的所有權人等無權獲得補償。再加上法律對于農村集體建設用地征收補償收益分配的規定也不明確、不合理，使得本來就不多的土地收益主要劃歸鄉鎮政府、村委會等用于發展當地經濟和各項社會公益事業，僅地上附著物和青苗補償費的小部分收益用于對農民進行土地補償。

（六）征收補償的程序缺乏公開、公正的設置

集體土地征收補償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開透明的制度，缺乏相應的社會監督和司法救濟，并沒有給予農民真正的參與權。具體征收補償的方案由政府部門通過行政手段單方面制定，制定后才發公告告知農民，在此過程中，農民沒有參與權。在確定征收補償方案方面，大都是由農村集體經濟組織的代表參加聽證會，農民很少參與到協商談判中來，而法律規定對聽證會提出的意見“只有在確需修改的情況下”才可改動，這使得聽證會的實際作用受限。加之在實施程序中缺乏外部監督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來處理征收中的問題，如此非常不利于處于相對弱者地位的農民的權益救濟。與此同時，法律并沒有為農民提供當出現征收爭議向人民法院的救濟途徑[1] 。

三、完善農村集體建設用地征收補償制度的建議 （一）設立有效的私權利救濟機制 通過引入市場機制，確立事先補償制度。行政主體在

未經事先合理補償的情況下不能享有集體建設用地征收

權。提高了征收權行使的法律門檻，提高了農民的主體地

位，更好地保證農民的權益。其次，設立價格評估制度和價

格異議制度。以市場評估的方式確定征收補償標準及補償

的最低保障標準，衡平農民與政府之間不平等的關系，以

建立民事平等主體的關系為框架的農村集體建設用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場交易價 格對農民進行征地補償，經協商確定土地補償費，同時要 將安置補償等有關費用公開，改變以往的“官本位”的做 法，力爭從制度設置上保障農民的權益。 （二）明確公共利益的內容 從理論上看，只有當政府為了公共利益需要相對人的

財產權益而又不能通過私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來實現時，才能夠使用通過國家進行土地征收的方 式強制取得。實踐中，對于農村集體建設用地的征收一般 來說是為了與國家社會經濟宏觀戰略布局的需要相吻合， 主要以城鄉交叉位置或者城鄉接合部的農村集體建設用 地作為切口進行集體土地征收使之轉化為國有土地，再對 整合起來的土地進行統一規劃用以建設能“惠及全民”的， 如：國防設施建設、國家重點扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫療、文化、體育等項目。

（三）以市場定價為主，擴大補償范圍，增設其他保障 措施 1.以市場定價為主，擴大補償范圍。在集體土地征收過程中，土地價格應按市場價格標準進行補償，同時應考慮土地的增值問題。應增設集體建設用地的補償標準，標準的制定不僅要參考集體建設用地原用途，還要增加考慮 “未來用途”所帶來的土地增值，以市場價值來設定征收補償的標準[4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權主體，集體建設用地地上青苗所有權及地上房屋設施的所有權人、宅基地使用權人都應包含在內，以宅基地使用權最為突出，應當納入受償范疇。擴大補償的損失范圍，需要進行在立法上予以明確。

2.以區域經濟發展水平為標準，合理增設其他的保障措施。應強制建立失地農民的最低生活保障制度，給予失地農民生活補貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農民的社會保障應包括醫療保險、養老保險、最低生活保障三個方面。失地農民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對于該類農民社會保障的補償標準不應低于當地城市居民的養老保障、醫療保險及最低生活保障所確定的標準[5] 。或者可以采取集體成員入股分紅或宅基地換房、農民身份轉換為城市身份等的補償方式，并配套采取把失地農民納入城鎮養老、醫療保險體系、提供就業上崗培訓等措施。至于欠發達地區，土地特別是耕地和宅基地是農民維持其基本生存的重要財產，應當限制對這兩類集體土地的征收，我國一向嚴格實行耕地保護政策，而對于宅基地的征收做出的限制不足以體現其作為農民

據以生存的私權的重要地位。

（四）完善土地征收救濟機制

“法律的目的是保護和救濟無辜者。”有必要在征收補償制度中建立有效的權利救濟機制，保證農民的合法權益。在《憲法》中把“行使公權力的同時不得侵害合法的私權利”理念納入農村土地征收的原則，其次，對《物權法》和《土地管理法》中征收的內容及被征收主體的權利救濟深入明確具體化。可以從基層調解、仲裁機構調解制度的建立和完善入手進行分析，農村基層調解組織可以由村委會主任或書記及其他成員兼任。由于基層調解組織對于失地農民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調解組織。其次，建立仲裁制度，公開開庭，接受公眾的監督，保證救濟的公正性。

（五）規范農村集體建設用地征收補償程序

1.完善征地審批程序，設立公共利益認定環節。只有保證審查程序和審查結果公開化，受外部的監督和制約，才能有效地保證征地權的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內容，是土地征收、補償等程序的啟動程序。公共利益認定程序應由申請、調查、舉行聽證會、審查、認定、公告等幾個環節構成。在申請環節，申請人需就征地的目的、條件進行自我論證說明。為保證農民權益不受侵犯，行政機關應當在做出公共利益認定決定之前公開進行調查，接受公眾的質疑和監督，聽取意見。對于范圍較大的土地征收，還開舉行由土地申請人、被征收集體和有關專家組成的聽證會。對征收決定應及時向土地權益人進行公告。對于公共利益的正當性、合法性的論述，應有理有據，確認所實現的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內容應包含土地征收的目的、范圍、用途以及補償方案，并列明有關權益人陳述意見的權利及時限。

2.健全補償安置程序。將補償安置程序作為征收執行程序的前置程序進行獨立設置。若征地補償安置程序設計科學合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會大量減少。其次，增設補償安置方案中的民主協商環節。行政主體負責查明并通知所有的征收補償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補償金額進行協商，協商不成的，再可選擇者其他途徑確定補償金額。

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關鍵詞：城中村；土地征收補償制度；完善對策

一、確定以“公正補償”為征地補償原則

征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。

2012年12月對《土地管理法》的修改內容中刪除了現行法律中“按土地原有用途補償”和“30倍上限”的規定，確定了“公平補償”原則，這顯然是一大進步，但如何確定“公平補償”卻是不太容易的事。首先，“公平補償”應該是市場化補償。即征地補償標準應該由市場來定價，由征地方和被征地方直接來談判。其次，“公正補償”應該包含保障化補償，因為土地是農民最有效的生存保障，其失去土地后前途會充滿不確定性。所以，在以市場化標準補償農民的同時，還應該把失地農民納入社保。最后，“公平補償”應該包括長期化補償。隨著土地升值，農民應該得到相應的土地增值收益[1]。

另外，公正補償是法治社會的基本要求。通過運用國家公權力重新分配社會資源，給社會的弱勢群體物質保障、精神保障，是現代法治理念的應有之意。既然土地征收政策的實施導致了大量失地農民的出現，那么只有對失地農民的物質生活、精神生活進行關愛和幫助才能真正健全我國的法制。

二、明確土地征收補償的受益主體

通過分析我國的相關法律法規的規定可以得知，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費，安置補助費，地上附著物和青苗補償費等費用。我國集體所有的土地主體是不明確的。從法律上看，農村集體所有的土地屬于集體所有，但到底是屬于集體中的哪一級組織所有是不明確的，這樣的土地所有的主體是虛設的，這導致土地征收過程中產生了大量的矛盾[2]。只有在法律上對集體土地的主體進行明確的規定，才能明確收益的主體，才能在“城中村”改造的過程中，協調好各方的利益，減少沖突的發生。

三、保證土地征收程序公正公開

我國的現行法律沒有對公共利益的含義做出明確的解釋，政府在對土地征收行為進行審批的時候，沒有專門針對征收目的的合法性的審查，這導致在觀念上以及在實踐過程中都淡化了對土地征收合法性的重視，而征收目的的合法性卻是做出土地征收決定的基本前提[3]。因此，許多并不是為了公共利益的用地也使用征地的方式，侵害集體土地所有權和農民的利益。其次，對征地決定機關和執行機關缺乏有效的監督機制。行政機關在征地的過程中占有絕對的優勢，既當運動員又當裁判員，極易造成其濫用權力，侵害失地農民的利益。再次，征地程序的公示程度不夠。公正嚴格的征地程序，能夠保護被征地人的知情權和產權。我國《土地管理法》規定在征地方案和征地補償安置方案獲得批準后，分別有兩次公告，但其他事項是否公開并不明確，對此應當予以改進。例如將征收土地的方案獲得批準的公告由事后公開改為事前公開，即征地報批階段或國土資源部門預審階段，并且將征收土地的位置、補償方式、補償標準等提前告知被征收人，這樣能夠充分發揮信息公開制度的監督作用，增加程序的透明度；如果被征收人對土地補償費的補償標準、范圍、補償對象、方式以及安置方式產生爭議，則應當增加聽證程序，使公眾參加進來，傾聽人民的心聲。最后，對征地者的救濟措施規定的不夠詳細。《土地管理法》及其《實施條例》中規定，被征地者在征地范圍、補償標準等存在爭議，由縣級以上地方政府協調，協調不成的，由批準征地的政府進行裁決，但并未規定其向司法機關獲得救濟的權力，這樣的規定對保護被征地農民的合法權益是遠遠不夠的[4]。

四、以就業安置為主，其他補償方式相結合

我國目前采用的征地補償方式主要是貨幣補償、產權調換、貨幣補償和產權調換相結合的方式，而且一次性的貨幣補償己經成為主要的征地補償方式，但是這種方式根本無法為失地農民提供充分的生活保障。建議把一次性貨幣補償改為分期和終身的貨幣補償的兩種方式，這樣能夠為失地農民提供長期的保障。對于公益經營類的項目，如果農民自愿，用地單位可以與農村集體經濟組織協商，把土地征收補償費作價入股，集體經濟組織與農民個人與用地單位共同經營，共享利潤、共擔風險。此外，可以學習溫州的征地補償實踐，即留地安置，將被征收土地中的一部分土地給被征地的集體經濟組織，用于從事開發經營，這種方式適用于人地矛盾尖銳，市場化程度較高的地區。

五、建立被征地農民的社會保障制度

我國《物權法》第一次在法律上明確規定了征收集體土地，不僅要給予足額補償，而且還要保證被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活[5]。我國應在現有基礎上進一步完善《社會保障法》，將失地農民納入到社會保障的范圍。

土地作為農民的基本生活來源，是農民的經濟基礎，失去土地意味著農民失去了生活保障。現行的貨幣安置操作簡單，不利于解決各個年齡段和各類被征地人員的實際需要，農民的長久生活是不能依靠政府一次性的貨幣安置來解決的。要為農民提供社會保障，最切實的就是為他們提供生活和就業的保障。如上文的留地安置所述，被征地的“城中村”居民可以在被征的土地上從事開發經營，發展農業生產。用地單位應當對被征地農民予以優先錄用。另外，土地行政主管單位可以在經失地農民同意后，將其補償費的一部分或者全部交付保險公司，由保險公司為其辦理醫療保險和養老保障，為失地農民的生活提供長期的保障。

參考文獻：

[1]張建強，市場經濟條件下征地補償機制研究[D].山東大學，2008，47-48

[2]程昌鈴，“城中村”改造中土地征收補償的法律問題研究[D].暨南大學，2011，17-23

[3]張童，論我國土地征收程序的完善[D].中國政法大學，2011，26-27