導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

法及手段，以期達(dá)到設(shè)計(jì)階段有效合理控制成本的目的，使房產(chǎn)企業(yè)能贏在微利時(shí)代。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中圖分類(lèi)號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言:

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高，這就需要開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式由粗放型轉(zhuǎn)為集約型管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。

正文：

企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開(kāi)源節(jié)流”?！伴_(kāi)源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，“開(kāi)源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本費(fèi)用控制。

通過(guò)大量房產(chǎn)工程項(xiàng)目研究表明,到項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，所達(dá)到的項(xiàng)目確定性將影響工程造價(jià)的程度約65%；到施工圖設(shè)計(jì)階段，基本能確定的工程造價(jià)程度可達(dá)到90~95%，而施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。

然而在實(shí)際項(xiàng)目工程中，因設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本控制工作的不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目重大返工、延誤工期、影響報(bào)批報(bào)建的情況又屢見(jiàn)不鮮。常見(jiàn)的與設(shè)計(jì)相關(guān)問(wèn)題有：

1）、拿地前未對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行切實(shí)有效的勘測(cè)，或是規(guī)劃設(shè)計(jì)條件未了解清晰，或是未做項(xiàng)目

強(qiáng)排多方案比較，以致對(duì)項(xiàng)目定位未達(dá)到精準(zhǔn)、最優(yōu)、可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，進(jìn)而在后期設(shè)計(jì)深化、工程建造、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段碰壁，浪費(fèi)人物財(cái)力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產(chǎn)公司在江南一帶拿地時(shí)，由于未及時(shí)了解到該區(qū)域在地下50、60米深度區(qū)域內(nèi)存在大量溶洞的地質(zhì)情況，并在設(shè)計(jì)時(shí)，未進(jìn)行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結(jié)果在實(shí)際施工過(guò)程中造成了無(wú)法下樁成樁的情況，導(dǎo)致工程停滯。公司層面為穩(wěn)妥起見(jiàn)，將原設(shè)計(jì)方案推倒重來(lái)，所有前期準(zhǔn)備工作重新做過(guò)，這不僅浪費(fèi)大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

2）、設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，不合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)原則，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，使得設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、質(zhì)量及后續(xù)配合產(chǎn)生各種問(wèn)題，從而影響工程實(shí)際正常開(kāi)展，大大增加不必要的隱性成本。

3）、設(shè)計(jì)工作開(kāi)展階段，設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)、管理工作未及時(shí)有效跟進(jìn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果質(zhì)量成本控制權(quán)往往在設(shè)計(jì)院手里，房產(chǎn)公司本身沒(méi)有有效監(jiān)控，導(dǎo)致出現(xiàn)某些成本處于失控狀態(tài)（比如：粗放式的設(shè)計(jì)管理導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車(chē)庫(kù)面積指標(biāo)等等偏離正常范圍，引起成本控制問(wèn)題）。

4）、各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的組織安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)、設(shè)計(jì)工作反復(fù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量低下等情況產(chǎn)生。譬如，某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目原定是精裝修項(xiàng)目，如果在建筑方案設(shè)計(jì)階段未進(jìn)行及時(shí)的精裝設(shè)計(jì)工作的跟進(jìn)，而在等施工圖報(bào)批后再進(jìn)行，則很有可能會(huì)導(dǎo)致精裝設(shè)計(jì)落實(shí)困難以及報(bào)批報(bào)建的障礙，從而增加成本。

……

綜上可見(jiàn)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過(guò)程中采取必要的原則和方法，對(duì)于實(shí)現(xiàn)合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過(guò)管理使得項(xiàng)目的造價(jià)成本在設(shè)計(jì)階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對(duì)其中的方式方法進(jìn)行研究細(xì)化并付諸于實(shí)施。

首先，為使設(shè)計(jì)工作在社會(huì)暨定成本范圍內(nèi)高效合理開(kāi)展，公司設(shè)計(jì)、成本管理部門(mén)根據(jù)公司管理特點(diǎn)，結(jié)合以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，需制定出相應(yīng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作正常開(kāi)展。

其次，我們需要重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作、結(jié)合規(guī)劃前期條件以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的查證，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化，進(jìn)行合理的項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目合理的開(kāi)發(fā)周期，控制整個(gè)項(xiàng)目的總體運(yùn)營(yíng)成本。

再次，我們需要在項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段，通過(guò)詳細(xì)的設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)管理工作，達(dá)到良好的成本控制目標(biāo)：

設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段：

1）、多渠道了解收集項(xiàng)目規(guī)劃條件、基礎(chǔ)資料，準(zhǔn)確及時(shí)明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制深度，明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并在合同執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)貫徹，以切實(shí)起到控制投資的作用。

2）、盡早介入項(xiàng)目決策、定位工作，密切把握公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持，進(jìn)行強(qiáng)排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉(zhuǎn)，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比，降低成本。

概念方案及方案設(shè)計(jì)階段:

1）、做好規(guī)劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場(chǎng)需求的、令土地

增值收益最大的設(shè)計(jì)方案，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比。

2）、充分利用原生態(tài)環(huán)境（包括地形高差、植被水流等），總平設(shè)計(jì)應(yīng)用足容積率、盡

量用足建筑密度，通過(guò)拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創(chuàng)造最高的土地增值方案

和溢價(jià)性最高的產(chǎn)品體系。

初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段，包括驗(yàn)證:

1）、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性（如：體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)）；

2）、建筑單體設(shè)計(jì)的合理性：平面功能布局、豎向設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格、重要部位（如：

首層大堂、樓電梯間等）等；

4）、建筑主體主要材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門(mén)窗、室

內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位配置、地庫(kù)面

積及交通形式；

5）、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：如設(shè)計(jì)荷載取值、地下室、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選

型、上部結(jié)構(gòu)形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景觀方案融合、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類(lèi)植被配

比、景觀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)選用、城市家具配置、單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求等〕引入；

7）、精裝方案融和、精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房

等）；

8）、小區(qū)配套設(shè)施（如體育健身、文化娛樂(lè)休閑空間、教育設(shè)施[小學(xué)校幼兒園]面積

及標(biāo)準(zhǔn)引入；

9）、市政管線、配套設(shè)備設(shè)施的引入（市政管線如：社區(qū)給排水、電氣管網(wǎng)、燃?xì)?/p>

管網(wǎng)、通訊弱電系統(tǒng)等；配套設(shè)施設(shè)備如：各系統(tǒng)負(fù)荷中心、垃圾房等）

10）、對(duì)其它共性部分設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求引入。

施工圖設(shè)計(jì)階段：

1）、在預(yù)定概算限額內(nèi)，對(duì)不同設(shè)計(jì)技術(shù)方案及材料進(jìn)行成本研究，提出成本控制的設(shè)計(jì)建議，并在設(shè)計(jì)說(shuō)明中明確，確保在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)；

2）、施工圖出圖前，對(duì)主要成本技術(shù)指標(biāo)（如：含鋼量等）進(jìn)行測(cè)算，達(dá)到指標(biāo)方可正式出圖；

3）、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫材料、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門(mén)、外墻門(mén)窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，要保持與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷(xiāo)售合同承諾相符合，并根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)。

施工圖配合階段：

1）、施工圖設(shè)計(jì)完成后，及時(shí)組織各專(zhuān)業(yè)相關(guān)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)成果做精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)〕。

2）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及簽證管理，尤其對(duì)工程造價(jià)有較大影響的重大設(shè)計(jì)變更，必須堅(jiān)

持先算經(jīng)濟(jì)帳后變更設(shè)計(jì)的原則，同時(shí)，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段，減少或

避免施工中的設(shè)計(jì)變更；

各設(shè)計(jì)階段提交的成果中需附有設(shè)計(jì)成本匡算（估算）、概算、預(yù)算清單，為下一階段成本控制提供依據(jù)。

另外，設(shè)計(jì)院的選擇與管理也是控制設(shè)計(jì)成本至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，我

們需要關(guān)注如下事宜：

設(shè)計(jì)院的選擇：應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)口碑好的設(shè)計(jì)院，另外應(yīng)視設(shè)計(jì)院當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目情況，要能抽出足夠的人力?？赏ㄟ^(guò)概念性方案做多家設(shè)計(jì)院比選。

專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個(gè)以上優(yōu)秀項(xiàng)目的業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識(shí)、成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，在圖紙修改配和、專(zhuān)業(yè)配合、現(xiàn)場(chǎng)配合方面做的好，且專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)的影響力和控制力。

與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí)，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計(jì)院；同時(shí)可以采取雙贏的辦法，對(duì)于超限額的給予懲罰，對(duì)于低限額有獎(jiǎng)勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性；也可將此指標(biāo)作為建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的必要考評(píng)指標(biāo)之一。

設(shè)計(jì)周期的合理取值：要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計(jì)周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時(shí)間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值：設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄?、略高于設(shè)計(jì)院的心理預(yù)期，對(duì)于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量行之有效。

設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)為設(shè)計(jì)公司必須履行的義務(wù)：因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計(jì)延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計(jì)結(jié)果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔(dān)的違約條款。

限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用：限額設(shè)計(jì)可以有效的控制項(xiàng)目成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門(mén)窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘?。另外限額應(yīng)有一定的彈性范圍，對(duì)于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。

此外，眾所周知，設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作效率，提高設(shè)計(jì)組織能力，直接影響建設(shè)項(xiàng)

目的進(jìn)度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

加強(qiáng)外部溝通能力，及時(shí)準(zhǔn)確解讀項(xiàng)目外控條件，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作快速高效正確開(kāi)展，不發(fā)生嚴(yán)重的逆轉(zhuǎn)情況，降低直接、間接成本；

做好設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，合理確定各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度，以及設(shè)計(jì)主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無(wú)縫接力賽跑”，降低成本。

做好設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，控制設(shè)計(jì)變更及簽證工作：做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加；做好設(shè)計(jì)前后階段之間及各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)，減少差錯(cuò)、修改、變更；設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡可能消滅在實(shí)施前，做到事前確認(rèn)，降低對(duì)建安成本的影響，減少實(shí)物返工；重視業(yè)主意見(jiàn)反饋。

最后，合理引入外部資源，有助于確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的正確性、合理性，減少重大設(shè)計(jì)修改及

返工。

施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)成本控制意識(shí)，易于溝通

的施工圖審查公司，對(duì)于規(guī)范的邊界或爭(zhēng)議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識(shí)，避免大的設(shè)計(jì)修改和返工。

其他外部資源的引入：當(dāng)需要對(duì)于項(xiàng)目的性價(jià)比、重大懸疑問(wèn)題進(jìn)行判斷時(shí)，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問(wèn)的方式，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等層面的多角度論證或咨詢。

結(jié)語(yǔ)：

如上，已較為清晰地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，進(jìn)行有效設(shè)計(jì)成本管控的主要方法和要點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管控工作，是一個(gè)涉及到房產(chǎn)公司眾多部門(mén)的長(zhǎng)期性工作，需要我們運(yùn)用正確的方法、合理的步驟，各個(gè)部門(mén)互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實(shí)踐，逐步形成行之有效的設(shè)計(jì)階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細(xì)化控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)贏在微利時(shí)代。

參考文獻(xiàn)：

1、苗雨、劉國(guó)慶房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法城市建設(shè)理論研究

篇2

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；成本控制；問(wèn)題；意義；方法

建設(shè)工程造價(jià)控制一般可簡(jiǎn)單劃分為投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段及建設(shè)實(shí)施階段，各階段成本控制各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度各有不同。其中，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制項(xiàng)目是成本控制的關(guān)鍵，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中具有指導(dǎo)性意義。

建設(shè)項(xiàng)目成本控制在設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái)，工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中普遍忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制，設(shè)計(jì)人員缺乏技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的思維。設(shè)計(jì)師將工程設(shè)計(jì)工作視為單純的技術(shù)工作，只重視技術(shù)指標(biāo)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缺乏嚴(yán)格的約束。不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。有些設(shè)計(jì)粗糙，初步設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)計(jì)概算質(zhì)量不高，有些項(xiàng)目甚至不要概算，概算審批走形式，造成三超現(xiàn)象（概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算）嚴(yán)重。

由于片面強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目建造過(guò)程中的限額設(shè)計(jì)的重要性，導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)造性受到限制，使得一些新材料、新技術(shù)不能在項(xiàng)目中得到應(yīng)用，而這些新材料或者新技術(shù)卻恰好能在房地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。在目標(biāo)成本中的限額如投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算等，均是指建設(shè)項(xiàng)目的一次性投資，因此設(shè)計(jì)人員容易忽略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本而只關(guān)注建造成本和銷(xiāo)售收益，因而造成限額設(shè)計(jì)的效果從全壽命周期成本來(lái)看并不好。

二、設(shè)計(jì)階段成本控制的意義

設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)既是必須的又是行之有效的，同時(shí)在此階段控制造價(jià)也能起到事半功倍的效果，能夠?yàn)橹?、后期?xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)。在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始施工前調(diào)整設(shè)計(jì)所需成本較小，而施工階段改動(dòng)設(shè)計(jì)就會(huì)造成成本增加較大。該階段的造價(jià)控制不只是表面意義上的控制估算、概算、預(yù)算，而其實(shí)際意義在于通過(guò)控制三算，達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低工程成本的目的，即取得真正意義上的控制造價(jià)。因此，控制成本的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段的成本控制方法

1、確定合理的投資估算

投資估算應(yīng)為建設(shè)項(xiàng)目投資的最高限額。它不僅是項(xiàng)目籌措資金，制訂建設(shè)貸款計(jì)劃，核算固定資產(chǎn)投入及編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，也是工程招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，衡量設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理性，控制設(shè)計(jì)概算，實(shí)行限額設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)開(kāi)始之前，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類(lèi)型、營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象和開(kāi)發(fā)成本，根據(jù)項(xiàng)目盈利預(yù)期目標(biāo)確定項(xiàng)目投資估算。投資估算的主要依據(jù)為參考項(xiàng)目的投資估算目標(biāo)成本。從項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工決算，目標(biāo)成本是貫穿始終的控制手段和控制依據(jù)。在項(xiàng)目前期編制的投資估算目標(biāo)成本中，可根據(jù)以往類(lèi)似產(chǎn)品類(lèi)型的建設(shè)成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合考慮本項(xiàng)目的土地成本、前期成本、資金成本、估算建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本及開(kāi)發(fā)間接成本等，結(jié)合項(xiàng)目盈利預(yù)期目標(biāo)，確定項(xiàng)目的投資最高限額，作為設(shè)計(jì)和施工階段成本控制的依據(jù)和考核標(biāo)準(zhǔn)。

2、重視方案設(shè)計(jì)的比選

在設(shè)計(jì)方案比選階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)只考慮當(dāng)時(shí)的限額，更應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展的眼光，關(guān)注全壽命周期成本和項(xiàng)目產(chǎn)生的社會(huì)影響和環(huán)境效益。例如，現(xiàn)在的樓盤(pán)為了提升產(chǎn)品檔次，吸引購(gòu)買(mǎi)人群，會(huì)營(yíng)造大比例的人工湖泊。這種設(shè)計(jì)方案在不缺水的南方也許可行，但在如今到處鬧水荒的中國(guó)其它地區(qū)則極有可能留下巨大的隱患。在設(shè)計(jì)方案比選階段，相關(guān)人員應(yīng)估算每平米的湖泊一年下來(lái)的蒸發(fā)量，自然滲漏水量，每次換水所耗費(fèi)的水量與電量，評(píng)估如果折算成自來(lái)水或中水的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用是否能負(fù)擔(dān)。若設(shè)計(jì)改為種植區(qū)，則能夠獲取更大的環(huán)境效益。相對(duì)于一片茂密的樹(shù)林來(lái)說(shuō)，樹(shù)林能為小區(qū)居民帶來(lái)新鮮的空氣，林中的鳥(niǎo)語(yǔ)花香，時(shí)間越久樹(shù)林越能給小區(qū)居民提供更多的氧氣。而維持一個(gè)大型人工湖泊所需要的能耗只能讓地球產(chǎn)生更多的二氧化碳或一氧化碳，這跟現(xiàn)在倡導(dǎo)的低碳生活是背道而馳的。

在確定項(xiàng)目定位和產(chǎn)品類(lèi)型后，設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)原則和建設(shè)方針，利用價(jià)值工程對(duì)主要建筑方案、結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備設(shè)施提出經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方案比較，經(jīng)過(guò)多方案的比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，盡量采用安全可靠、易于施工、環(huán)保節(jié)能的設(shè)計(jì)方案，確保能夠提高使用功能，降低工程造價(jià)和運(yùn)營(yíng)成本。成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)以往開(kāi)發(fā)的各種類(lèi)型產(chǎn)品所積累的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)家頒發(fā)的各項(xiàng)建筑工程強(qiáng)制性條文和地區(qū)特點(diǎn)，制定實(shí)用有效的本企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制規(guī)范， 達(dá)到合理控制建安成本的目的。比如，為降低建造成本，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)優(yōu)先考慮平屋面，或按照產(chǎn)品風(fēng)格需要，采用局部坡屋面與平屋面相結(jié)合；在民用高層建筑電氣設(shè)計(jì)中，在滿足現(xiàn)行民用建筑規(guī)范的條件下，應(yīng)急照明盡量設(shè)應(yīng)急線路供電，盡可能避免設(shè)置末端切換供電，高層配電豎井內(nèi)盡量不要采用母線槽，優(yōu)先采用預(yù)分支電纜。

3、提高施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性

設(shè)計(jì)階段控制成本應(yīng)充分體現(xiàn)事前控制的思想，設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目即將實(shí)施而未實(shí)施的階段，為了避免施工階段的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)把施工圖設(shè)計(jì)盡量做細(xì)，作深入。

施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)的擴(kuò)展，是指導(dǎo)工程建設(shè)的主要文件，是工程預(yù)算和施工招投標(biāo)的基礎(chǔ)與條件，是微觀控制工程造價(jià)的圖紙，其施工要素投入占建設(shè)項(xiàng)目投資的50%～60%，所以，施工圖是成本投入的主要因素。提高施工圖的準(zhǔn)確性可以更精確地控制成本，減少施工時(shí)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更。因此，施工圖設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目的投資額進(jìn)行，重點(diǎn)控制工程量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在此環(huán)節(jié)的的成本控制主要手段就是通過(guò)以往項(xiàng)目積累，建立標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)和標(biāo)準(zhǔn)做法，制定企業(yè)內(nèi)部的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風(fēng)、燃?xì)獾葘?zhuān)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和圖集， 約定成本限額指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)及制定標(biāo)準(zhǔn)做法可有效減少后期設(shè)計(jì)變更，降低成本，從而可以更精確地控制成本，同時(shí)也能夠加快設(shè)計(jì)速度。比如，根據(jù)技術(shù)規(guī)范、地質(zhì)報(bào)告、自然環(huán)境條件，在不同檔次的民用住宅中，限定各專(zhuān)業(yè)單方設(shè)計(jì)造價(jià)指標(biāo)，限定窗地比率和戶型贈(zèng)送比率；區(qū)分不同地區(qū)，不同建筑類(lèi)型（如多層住宅，高層住宅、別墅等）制定鋼筋及混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)等企業(yè)內(nèi)部規(guī)定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，規(guī)定各專(zhuān)業(yè)選材標(biāo)準(zhǔn)、檔次和品牌，防止功能過(guò)剩，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用兼容性強(qiáng)、通用成熟的材料設(shè)備，避免選擇壟斷性材料設(shè)備等；根據(jù)不同產(chǎn)品檔次，確定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和不同單項(xiàng)工程的單方造價(jià)指標(biāo)和單方材料消耗量指標(biāo)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，不斷完善、更新企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)。相關(guān)人員可根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)按分部分項(xiàng)工程進(jìn)行分析，找出施工圖設(shè)計(jì)管理中存在的缺陷和不足，為今后項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本管理中做借鑒。4、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

建設(shè)工程實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更的情況常常發(fā)生。設(shè)計(jì)變更有功能性變更與技術(shù)變更之分，功能性變更就是意味著可行性研究的修改。設(shè)計(jì)變更管理主要針對(duì)技術(shù)變更，即施工圖設(shè)計(jì)變更與施工中的設(shè)計(jì)變更，施工變更主要是材料設(shè)備采購(gòu)變更和現(xiàn)場(chǎng)施工條件發(fā)生變更，比如，由于施工圖設(shè)計(jì)往往受詳細(xì)勘察地質(zhì)的影響，會(huì)產(chǎn)生基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)局部變更，會(huì)使目標(biāo)成本產(chǎn)生微量變化，一般浮動(dòng)占建筑總投資的2%左右；但實(shí)際往往大大超過(guò)比例，而且增加的費(fèi)用非常驚人。

另一方面，可以加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)出圖前，組織企業(yè)各部門(mén)，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。比如，深圳市某高層商住樓項(xiàng)目，外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架立管及橫管原設(shè)計(jì)為100×100的方通，等到施工單位從上往下施工了3層后，設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，將外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架立管及橫管全部改為角鋼，變更原因是由于該項(xiàng)目所有的給排水管及燃?xì)夤芏际茄刂鈮︿佋O(shè)，如果采用100×100的方通的話，外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架各立管及橫管之間的縫隙較小，使得給排水管及燃?xì)夤艽┎贿^(guò)去，所以全部變更為角鋼。這導(dǎo)致所有已經(jīng)施工完畢的外墻鋼結(jié)構(gòu)裝飾架及部分已經(jīng)加工好并運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)的鋼結(jié)構(gòu)裝飾架全部作廢，造成無(wú)效浪費(fèi)。扣除回收廢料后，該項(xiàng)變更給施工單位的簽證金額高達(dá)20余萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)人員應(yīng)互相溝通，加強(qiáng)審圖環(huán)節(jié)，最大程度把矛盾消滅在萌芽狀態(tài)，從而減少成本控制上存在的漏洞。

5、加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段相關(guān)外部單位管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)需求推行設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、方案競(jìng)選方式、協(xié)商或指定承包方式進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)包，可在設(shè)計(jì)合同中約定設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)用超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，可實(shí)施設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，讓監(jiān)理在設(shè)計(jì)階段就介入，從而避免設(shè)計(jì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可選定設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計(jì)的高質(zhì)量，有效控制工程造價(jià)成本。

篇3

關(guān)鍵詞：成本控制;體系;建立;實(shí)施要點(diǎn)

成本控制工作的重要性已形成共識(shí)，無(wú)需多述。然而作為成本控制部門(mén)怎樣才能控制住成本，卻是個(gè)大課題?，F(xiàn)從房地產(chǎn)成本組成入手，分析開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路，以及各項(xiàng)成本控制要點(diǎn)。

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件和環(huán)節(jié)較多，且相互影響，包括土地購(gòu)買(mǎi)、前期配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料及設(shè)備采購(gòu)、銷(xiāo)售、工程預(yù)決算、融資、物業(yè)管理等。各環(huán)節(jié)的成本可大體分為：土地成本、前期配套成本、建造成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金等。土地成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度較小，可控性相對(duì)較小；前期配套成本、建造成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況以及眾多復(fù)雜因素等情況的出現(xiàn)，而使其前后差異較大，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較大。因此，前期配套成本、建造成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

二、開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任。

在開(kāi)發(fā)開(kāi)始階段及早建立各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)，確定各成本控制要點(diǎn)，即確定“控制什么、怎么控制、誰(shuí)來(lái)控制”。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，重點(diǎn)抓規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)范采購(gòu)行為，控制設(shè)計(jì)變更。

――在成本控制上規(guī)劃設(shè)計(jì)具有“一錘定音”的地位和作用，此階段加強(qiáng)控制將會(huì)給企業(yè)降低至少15％的成本，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)至少15％的收益。

――嚴(yán)格規(guī)范工程采購(gòu)行為，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備，使設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合。

――完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序，完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。

建立事前、事中、事后成本評(píng)估制度。

――事前有可行性研究分析，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)估。

――事中建立成本預(yù)警機(jī)制。成本控制部配合財(cái)務(wù)部定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)環(huán)節(jié)的過(guò)程成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警，經(jīng)分析評(píng)審提出解決措施。

――事后清算對(duì)比分析評(píng)估。在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部、成本控制部門(mén)共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。

三、各項(xiàng)成本控制實(shí)施的要點(diǎn)和建議

1、設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)費(fèi)用管理

眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了建造成本的85%甚至以上，因此加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理可以最大限度的減少事后變更帶來(lái)的成本增加，是建造成本管理的重中之重。

（1）設(shè)計(jì)分判適度，科學(xué)討論，明確審批職責(zé)。

――設(shè)計(jì)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。按階段可分為：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；按專(zhuān)業(yè)可分為土建設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、弱電設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)等。在分判時(shí)不易過(guò)細(xì)，但也不能遺漏，否則易造成相關(guān)方互相推諉，影響出圖，影響項(xiàng)目進(jìn)展。

――委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，在做正式施工圖之前請(qǐng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和專(zhuān)家對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。

――明確設(shè)計(jì)初審、評(píng)審、決策各級(jí)人員的職責(zé)和權(quán)限，設(shè)計(jì)管理部門(mén)牽頭、成本控制部門(mén)配合組建各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。

（2）招標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位。

無(wú)論何種設(shè)計(jì)單位的選擇均采取多單位、多輪次招標(biāo)形式，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比。

（3）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，設(shè)計(jì)費(fèi)與其掛鉤。

在項(xiàng)目前期盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，如限額設(shè)計(jì)或第三方優(yōu)化設(shè)計(jì)評(píng)審等，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤。

（4）限制和控制對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。

――在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。另在積累了一定數(shù)量、類(lèi)型產(chǎn)品的單位建造成本基礎(chǔ)上，可考慮采取限額設(shè)計(jì)方法。

――在滿足建筑效果的前提下，對(duì)裝飾用料和建筑材料進(jìn)行事前封樣和定價(jià)，主動(dòng)控制一些市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的材料成本。

2、建造成本管理

（1）編制項(xiàng)目成本預(yù)算，確定合理的成本控制目標(biāo)。

在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式編制項(xiàng)目成本預(yù)算，盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

（2）進(jìn)一步細(xì)化成本控制指標(biāo)。

成本控制目標(biāo)一旦確定，成本控制部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)將成本測(cè)算值進(jìn)一步拆分成具體化的成本控制指標(biāo)，對(duì)工程承包和材料選用起指導(dǎo)作用。如設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用外墻瓷磚，則不同品種規(guī)格、不同產(chǎn)地，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制指標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

（3）在工程承包和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。

各工程承包均需編制控制性標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。同時(shí)完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收各類(lèi)承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

（4）加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。

一方面，通過(guò)議標(biāo)，解決了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類(lèi)含糊不清的問(wèn)題，避免了將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議等事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)，可實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利、成本下浮的目的。

3、前期配套成本管理

由于前期配套內(nèi)容主要為水、電、、暖、燃?xì)?、電信等與市政有關(guān)的壟斷企業(yè)發(fā)生成本，且其參與方案審核、項(xiàng)目驗(yàn)收，可以說(shuō)是得罪不起的。通常通過(guò)研究相關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)溝通聯(lián)系的方式，減少支出，降低成本。

4、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用主要指在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的各類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、費(fèi)、售樓處費(fèi)用等。

（1）建立各項(xiàng)廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃和預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

(2)建立營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理的招標(biāo)體系。

（3）降低媒體的折扣點(diǎn)。

5、管理費(fèi)用控制

管理費(fèi)用是指為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要為人力資源成本、行政費(fèi)用、招待費(fèi)等?？赏ㄟ^(guò)提高工作效率、樹(shù)立全員降低成本的觀念等措施進(jìn)行控制。我們已有的做法有如依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度合理制定人員配備方案；再如可將各行政費(fèi)用指標(biāo)分拆到各部門(mén)進(jìn)行控制和考核，效果都非常好。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用管理

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為資金成本，與開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度、融資計(jì)劃有關(guān)。

（1）公司應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況編制項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，并據(jù)此合理安排資金計(jì)劃，利用集團(tuán)公司為后盾，統(tǒng)籌安排，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。

（2）與項(xiàng)目管理部門(mén)配合，采取適當(dāng)緩付承包商工程款的方式，可以適當(dāng)降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

7、稅金及附加成本管理

稅金及附加成本主要為營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，政策性強(qiáng)，靈活性差。但也可對(duì)稅收進(jìn)行策劃，熟練掌握運(yùn)用財(cái)務(wù)準(zhǔn)則，充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)合理避稅。例如土地增值稅，先按1％預(yù)征，待項(xiàng)目竣工后進(jìn)行清算，針對(duì)利潤(rùn)較大的項(xiàng)目，我們將分幾期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一并清算，推遲清算時(shí)間，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的目的。財(cái)務(wù)部需提前做好與稅務(wù)部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；宏觀調(diào)控；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目自身情況及政府宏觀政策因素發(fā)生較大差異，如能采取有效的控制措施，則可以大幅度壓縮成本，可控性較強(qiáng)。因此，這也成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用成本控制措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作一般會(huì)發(fā)生部分費(fèi)用，而這部分費(fèi)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)前期籌備中。這部分費(fèi)用在國(guó)外項(xiàng)目建設(shè)中，主要?dú)w入通路成本，包含市場(chǎng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、項(xiàng)目立項(xiàng)及規(guī)劃費(fèi)用、項(xiàng)目選址及征地費(fèi)用等等。

1、土地費(fèi)用的控制

這部分費(fèi)用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地必須考慮地塊的地理位置、交通狀況及環(huán)境因素。在目前的土地政策和背景下，國(guó)有土地出讓一般以掛牌、拍賣(mài)、招商等三種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于土地的選擇不多，因此針對(duì)每個(gè)出讓地塊的調(diào)研則顯得尤為重要。

對(duì)于項(xiàng)目地塊的SWOT分析及建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究必須開(kāi)展在拍賣(mài)之前，這樣才能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本分析，進(jìn)而減少項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的被動(dòng)。在做前期論證時(shí)充分分析各種可能出現(xiàn)的影響開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)度的因素，以決定是否拿地。另外，要充分考慮報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。這些都需要做充分論證，才能達(dá)到有的放矢。

2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)于行政事業(yè)收費(fèi)，應(yīng)采取有效的規(guī)避措施。而勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，則應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行發(fā)包，在滿足設(shè)計(jì)要求的情況下最大程度的壓縮設(shè)計(jì)費(fèi)用。對(duì)設(shè)計(jì)單位，應(yīng)通過(guò)限額設(shè)計(jì)減小工期和材料成本壓力，應(yīng)該在建筑美學(xué)和投資成本間尋找平衡點(diǎn)，在保證設(shè)計(jì)定位和結(jié)構(gòu)安全及適用性的前提下，外立面盡可能簡(jiǎn)潔；設(shè)備設(shè)施夠用，好用；通過(guò)審核結(jié)構(gòu)配筋降低含金率等等辦法來(lái)達(dá)到控制開(kāi)發(fā)成本的目的。

三、施工費(fèi)用的全程控制措施

1、項(xiàng)目決策階段的費(fèi)用控制要點(diǎn)

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段會(huì)遇到以下問(wèn)題，首先就是項(xiàng)目的實(shí)施階段時(shí)候的市場(chǎng)定位已經(jīng)與前期市場(chǎng)定位不一致。這個(gè)比較突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上。這樣的難題必須采取以下對(duì)策：①加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，重新明確和調(diào)整項(xiàng)目市場(chǎng)定位；②推行價(jià)值工程管理，使用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益產(chǎn)出。③保持決策的連貫與調(diào)整，盡量避免后期大幅度調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。

在價(jià)值工程管理上，必須遵循以下成本控制要點(diǎn)：①保持項(xiàng)目功能不變的情況下降低項(xiàng)目投資；②保持投資總額不變的情況下提高項(xiàng)目功能；③投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，必須采用以下有效措施進(jìn)行控制：①對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)管理應(yīng)嚴(yán)格控制，設(shè)無(wú)論是概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均應(yīng)通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)控制流程來(lái)管理；②在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋、混凝土用量等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響；④通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量；⑤通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。

3、項(xiàng)目招標(biāo)及前期階段的成本控制要點(diǎn)

在這個(gè)階段，必須通過(guò)合理分包及施工招投標(biāo)等手段合理降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。具體的控制措施如下：①專(zhuān)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)工程分包給專(zhuān)項(xiàng)隊(duì)伍施工并負(fù)責(zé)驗(yàn)收通過(guò)，由有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)及施工單位進(jìn)行施工，并組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收；②盡可能自購(gòu)設(shè)備和材料，降低工程材料成本；③協(xié)調(diào)處理好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中涉及較多的專(zhuān)項(xiàng)檢查，必須協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，減少不必要的罰款和處置費(fèi)用。

其中材料采購(gòu)造價(jià)成本控制是重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)有材料價(jià)格波動(dòng)的情況。尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，正確性時(shí)效性難以把握。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于不能自行采購(gòu)的材料，造價(jià)人員應(yīng)該實(shí)地走訪和深入了解，掌握材料采購(gòu)的真實(shí)價(jià)格，降低不必要的費(fèi)用支付。

4、項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本控制要點(diǎn)

這一成本控制的重點(diǎn)在于保證工程進(jìn)度，避免因延期交房引發(fā)不必要的賠償。此外，還要從各種施工手段上盡量避免由于錯(cuò)誤、缺漏等造成的浪費(fèi)及重復(fù)施工，減少相應(yīng)的費(fèi)用支出。這個(gè)階段控制造價(jià)控制較難把握，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，將使竣工結(jié)算發(fā)生錯(cuò)誤。因此施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該讓費(fèi)用控制工程師和造價(jià)人員參與，從而避免問(wèn)題發(fā)生。

5、設(shè)計(jì)優(yōu)化及設(shè)計(jì)變更成本控制要點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)鼓勵(lì)施工單位采用新工藝及新手段進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，甚至對(duì)于可以降低造價(jià)的材料替代或者合理圖紙變更，都可以提出建議，由設(shè)計(jì)單位從技術(shù)上考慮是否可行，最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審批核準(zhǔn)。作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。

6、造價(jià)增加的管理措施及控制要點(diǎn)

在施工過(guò)程中，由于工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等行為，會(huì)造成施工管理階段的費(fèi)用增加。而這階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，對(duì)沒(méi)有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)要及時(shí)合理的確定。

四、財(cái)務(wù)費(fèi)用及項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的控制手段

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種大型資金占用的項(xiàng)目，以加快銷(xiāo)售和加速資金回收的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，是最優(yōu)化的資金手段，因此在項(xiàng)目建設(shè)全程必須縮短建設(shè)時(shí)間，控制手段主要有以下幾個(gè)方面：

1、在征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等前期建設(shè)階段盡量縮短工期。

2、在對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位以加快進(jìn)度。

3、在施工階段，從項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)控制上為項(xiàng)目節(jié)約時(shí)間：①逐級(jí)編制工作計(jì)劃，分項(xiàng)落實(shí)；②以合同為藍(lán)本，明確各施工單位各分項(xiàng)工程的交接時(shí)間，對(duì)逾期交付行為設(shè)置處罰措施；③配備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，保障項(xiàng)目擁有足夠的技術(shù)指導(dǎo)；④確保資金按時(shí)到位；⑤保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位；⑥對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)變更出圖。

4、在銷(xiāo)售階段，要注意以下幾點(diǎn)：①項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售策略要符合項(xiàng)目實(shí)際情況，切記盲目和空泛；②將銷(xiāo)售委托給專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行，并設(shè)立一定的銷(xiāo)售激勵(lì)制度，快速通過(guò)市場(chǎng)；③項(xiàng)目施工進(jìn)度應(yīng)配合銷(xiāo)售進(jìn)度，在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)具備基本的立面展示及樣板間；③監(jiān)控售房款的收取及客戶房屋貸款的辦理，以便及時(shí)收到銀行放款。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，那只有通過(guò)合理手段控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。以方法促效益，才是企業(yè)生存的王道。

參考文獻(xiàn)：

[1] 郭寶霞．淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算[J]．商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010年第25期

[2] 葉宏：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制思路[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2009（34）

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；投資收益

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用

1.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益

企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤(rùn)等于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格減去房地產(chǎn)的成本。國(guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)高的趨勢(shì)，在2010年了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》中明確提出了房產(chǎn)稅的改革的措施，且在全國(guó)大部分的一二線城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”。這些舉措使得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭增長(zhǎng)的期望幾乎化為泡沫。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制室成本管理的一個(gè)重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的調(diào)動(dòng)企業(yè)全體工作人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)有效的管理，從而達(dá)到以最少生產(chǎn)資料耗費(fèi)取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高低直接影響著成本管理水平的高低，進(jìn)而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的高低。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀問(wèn)題

2.1 成本控制意識(shí)淡薄

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于企業(yè)獲得的利潤(rùn)大，很多企業(yè)都不注重項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制。大部分進(jìn)行成本控制管理的企業(yè)也只是關(guān)注材料的采購(gòu)和利用階段的成本管理，且只有在工程完工后財(cái)務(wù)人員才會(huì)有一個(gè)大概的成本結(jié)算。全過(guò)程全方位的成本控制很少被列入企業(yè)的成本管理項(xiàng)目中。

2.2 成本控制體系不成熟

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有制定合理的成本控制體系，一些企業(yè)雖然出臺(tái)了相應(yīng)的成本控制政策，但限于管理水平的問(wèn)題，沒(méi)有將成本控制體系放在重要的位置，基本是形同虛設(shè)。建立成本控制體系過(guò)程中，企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限的劃分，當(dāng)成本的耗費(fèi)超過(guò)事前預(yù)算時(shí)，沒(méi)有制定相應(yīng)的措施及時(shí)的改善。

2.3 不合理的成本預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，要經(jīng)過(guò)事前考察、決策、投入施工等階段，在事前財(cái)務(wù)決策中不合理成本預(yù)測(cè)的估算，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)成本預(yù)測(cè)不合理，使得成本控制體系從編制階段就不適合整體項(xiàng)目。另外，大部分企業(yè)比較重視項(xiàng)目完結(jié)時(shí)成本的計(jì)算，對(duì)于事前成本預(yù)測(cè)和事中成本控制關(guān)注度不夠，投入的資金、技術(shù)、人力不足會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)預(yù)算中的成本預(yù)算不合理，不能及時(shí)有效的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在的成本控制的問(wèn)題，使得成本控制體系的作用失效。

2.4 投入資金過(guò)高

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要企業(yè)在投資初期放入大量的資金以支持后續(xù)階段的正常進(jìn)行。在投資初期企業(yè)可以通過(guò)各種渠道來(lái)籌集所需要的資金，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后，企業(yè)的上市會(huì)受到很大的阻礙和限制。因此，房地產(chǎn)能企業(yè)初期投資成本高使得對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制變的舉步維艱。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

3.1 樹(shù)立成本控制的理念

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工成本控制觀念淡薄的形勢(shì)，企業(yè)的管理者應(yīng)充分調(diào)動(dòng)全體員工成本控制的積極性，培養(yǎng)員工的成本控制觀念，始終貫徹經(jīng)濟(jì)技術(shù)、生產(chǎn)與成本管理相結(jié)合的原則，對(duì)職工進(jìn)行全面的教育使得成本控制的觀念深入人心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展要求企業(yè)的成本控制不僅應(yīng)用于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，更加強(qiáng)調(diào)的是將實(shí)體的產(chǎn)品擴(kuò)展到籌資成本、技術(shù)成本、資源成本、服務(wù)成本、環(huán)境恢復(fù)成本等無(wú)形產(chǎn)品的成本控制，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目事前規(guī)劃階段的成本控制

項(xiàng)目前期的成本控制是以編制目標(biāo)成本為起點(diǎn)的，目標(biāo)成本是指在一定的時(shí)期內(nèi)，企業(yè)為了保證得到既定的利潤(rùn)收益，作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本。作為合成成本中心全體員工奮斗目標(biāo)而事前設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本。這里的“合成”說(shuō)明預(yù)算成本要經(jīng)過(guò)多部門(mén)，大部分員工共同參與制定。目標(biāo)成本一般會(huì)在項(xiàng)目規(guī)劃階段就開(kāi)始進(jìn)行編制，企業(yè)會(huì)結(jié)合土地費(fèi)用額度、類(lèi)似項(xiàng)目的歷史成本并結(jié)合新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)編制一套完善的投資評(píng)估的目標(biāo)成本體系。在指定的目標(biāo)成本中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地管理的成本和前期成本。

3.2.1 土地管理成本

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資的首要階段就是土地的選擇。土地的成本主要包括土地本身的價(jià)格、相關(guān)的稅費(fèi)及對(duì)拆遷的補(bǔ)償。由于土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中占的比重較大，且在前期就需要確定下來(lái)，因此對(duì)土地管理成本的控制顯得十分必要的。通常企業(yè)可以采取兩種措施來(lái)控制其成本。一是可以通過(guò)對(duì)舊的樓盤(pán)進(jìn)行更新改造，可以通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)與政府積極的協(xié)商協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)爭(zhēng)取一定的優(yōu)惠政策，還可以獲得一部分的稅收返還以此來(lái)降低土地成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)公開(kāi)的招投標(biāo)活動(dòng)，獲得公開(kāi)透明的招投標(biāo)信息，綜合分析并進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，進(jìn)行理性的投資。

3.2.2 前期成本控制

前期成本主要包括招標(biāo)投標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等。招標(biāo)是控制成本的一種很重要的方法，開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊雜志相關(guān)的招標(biāo)公告，這樣的方式很可能吸引一些實(shí)力雄厚的公司參加設(shè)計(jì)方案的競(jìng)選，這樣可能會(huì)獲得性價(jià)比高的設(shè)計(jì)方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用限額設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行成本控制。限額設(shè)計(jì)是指在一定的資金限額的條件下，盡可能滿足相應(yīng)功能與質(zhì)量要求的一種設(shè)計(jì)方法。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，也要注重設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控，在項(xiàng)目的開(kāi)始階段，要確保相關(guān)技術(shù)的可行性，不能因?yàn)榧夹g(shù)本身的問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目后期無(wú)法正常進(jìn)行，從而可能進(jìn)一步加大了成本控制的難度。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段的成本控制

項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目最重要的環(huán)節(jié)，在這一階段要投入大量的人力財(cái)力。采購(gòu)是項(xiàng)目施工階段成本的主要組成部分，這里的采購(gòu)是指為了完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，從開(kāi)發(fā)商外部來(lái)獲得所需要的貨物或是相應(yīng)的服務(wù)，主要包括項(xiàng)目建安工程，材料、設(shè)備，勘察設(shè)計(jì)及咨詢等業(yè)務(wù)的委托。房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程一方面要加強(qiáng)管理，以防止財(cái)務(wù)人員與采購(gòu)人員茍合產(chǎn)生隱瞞行為，從中牟取不法的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中也可以采取招標(biāo)方式，選擇性價(jià)比高的廠商與其進(jìn)行合作。合同是規(guī)定責(zé)任雙方履行相應(yīng)義務(wù)和解決相關(guān)問(wèn)題的主要依據(jù)，因此，合同條款的規(guī)定應(yīng)該盡量的細(xì)致全面，尤其是對(duì)在合作過(guò)程中容易出現(xiàn)分歧的部分應(yīng)規(guī)定相對(duì)應(yīng)定性定量的解決方案，合同用詞不能模棱兩可，耽擱項(xiàng)目的進(jìn)程，使得成本控制工作進(jìn)展變的更加艱難。

3.4 加強(qiáng)項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制也是十分重要的，在這一階段要及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，分析項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管理及執(zhí)行過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和不足，以利于后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理。結(jié)算階段成本控制的效益一般分為兩種。一種表現(xiàn)為直接效益，主要是針對(duì)企業(yè)同施工單位的核對(duì)工作，這一階段的工作要嚴(yán)格認(rèn)真依據(jù)工程量的結(jié)算清單或者是按照定額計(jì)價(jià)的方式來(lái)結(jié)算整體工作量和總價(jià)格的計(jì)算分析，最終匯總出整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算造價(jià)，將其作為支付工程貨款的依據(jù)，即該項(xiàng)目最終建設(shè)成本的數(shù)據(jù)。第二種效益主要表現(xiàn)為間接效益，主要是統(tǒng)計(jì)分析再利用的工作，可以依據(jù)企業(yè)已建成項(xiàng)目或者是利用其它類(lèi)似項(xiàng)目的結(jié)算數(shù)據(jù)，并找出差異進(jìn)行對(duì)比分析，從而匯總出不同類(lèi)型樓盤(pán)的單方造價(jià)，能為房地產(chǎn)企業(yè)以后項(xiàng)目的成本測(cè)算提供便捷的方式，這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5 加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制

項(xiàng)目在規(guī)劃方案確定后，就要開(kāi)始進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。通過(guò)銷(xiāo)售才能真正意義收回資金，取得相應(yīng)的投資收益。因此，營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制也是貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的重要一節(jié)。在這一階段應(yīng)針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)成本建立一套比較完善的市場(chǎng)推廣成本控制體系，對(duì)廣告的投放也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行謹(jǐn)慎的考量，對(duì)各個(gè)商家的報(bào)價(jià)進(jìn)行比較，從而選擇一種低價(jià)優(yōu)質(zhì)的廣告企劃方案。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是比較復(fù)雜的，不僅要進(jìn)行事前，事中控制成本，也應(yīng)在項(xiàng)目結(jié)算和營(yíng)銷(xiāo)階段進(jìn)行成本控制。如果企業(yè)在項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中綜合利用各方面的技術(shù)、人才有效對(duì)成本進(jìn)行全面的控制，不僅可以提高企業(yè)整體的管理效率，也可以大大的提高企業(yè)的投資收益，從而保證了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

[1]王挨云.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010

篇6

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程；成本控制；現(xiàn)狀；各階段管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

工程項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目成本形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人工、機(jī)械、材料費(fèi)的支出，進(jìn)行指導(dǎo)、調(diào)節(jié)、控制，并及時(shí)糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本范圍內(nèi)。建設(shè)工程成本管理是在滿足工程質(zhì)量、進(jìn)度、合同規(guī)定要求的前提下，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行的管理，以實(shí)現(xiàn)盈利的目的。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，是貫穿于項(xiàng)目整個(gè)周期各階段的重要工作。

1.建設(shè)工程項(xiàng)目管理中成本控制的重要性

建設(shè)工程成本控制是在建設(shè)工程施工過(guò)程中，運(yùn)用成本管理理念對(duì)施工技術(shù)和管理進(jìn)行有效的控制，通過(guò)預(yù)測(cè)、組織、指導(dǎo)、核算和分析，對(duì)一切經(jīng)濟(jì)資源費(fèi)用的開(kāi)支等進(jìn)行控制。項(xiàng)目成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，是項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)內(nèi)容。因此，在建設(shè)項(xiàng)目管理中，加強(qiáng)和完善成本控制是一項(xiàng)十分重要的工作。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.1有利于企業(yè)戰(zhàn)略性成本控制實(shí)施

經(jīng)濟(jì)效益的提高是企業(yè)運(yùn)行的根本目的，而成本控制是企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略選擇，也是最基本的戰(zhàn)略方法。其核心思想是將成本競(jìng)爭(zhēng)作為主要手段，以降低成本擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，最終贏得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.2有利于提高項(xiàng)目的整體管理水平

成本控制是項(xiàng)目管理的質(zhì)量表現(xiàn)，項(xiàng)目成本的降低直接反應(yīng)工程耗能的節(jié)約。無(wú)論是勞動(dòng)生產(chǎn)率還是資源利用率的降低，都從根本上體現(xiàn)項(xiàng)目的整體管理水平。

1.3有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)

建設(shè)工程項(xiàng)目具有施工多樣性、流動(dòng)性大和周期性長(zhǎng)的特點(diǎn)，在其建設(shè)過(guò)程中成本變動(dòng)性較大，常常出現(xiàn)與計(jì)劃不符的現(xiàn)象。因此，對(duì)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)控制將會(huì)在很大程度上關(guān)系到企業(yè)的最終利益。

2.建設(shè)工程項(xiàng)目管理中成本控制的現(xiàn)狀分析

2.1項(xiàng)目成本控制管理存在的問(wèn)題

建設(shè)工程項(xiàng)目成本控制的分配明確但分工混亂狀態(tài)依舊存在，目前已經(jīng)實(shí)行了項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，但是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有從根本上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行考核，項(xiàng)目成本管理責(zé)任制沒(méi)有得到貫徹落實(shí)。這就導(dǎo)致管理程序缺乏規(guī)劃、執(zhí)行過(guò)程流于形式，隨意性較大，令各項(xiàng)成本控制脫節(jié)于狀態(tài)，從根本上達(dá)不到對(duì)成本的有效控制。

2.2項(xiàng)目成本控制存在的技術(shù)問(wèn)題

建設(shè)工程施工中很多技術(shù)人員缺乏創(chuàng)新意識(shí)造成大量人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)。在工程項(xiàng)目管理中最重要的就是新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用，但是在技術(shù)控制過(guò)程中，管理人員卻忽視整體過(guò)程和實(shí)際情況的控制，只是片面的對(duì)成本進(jìn)行管理，再加上管理中存在較多漏洞，如采購(gòu)環(huán)節(jié)、分包招標(biāo)環(huán)節(jié)、合同簽訂等管理不嚴(yán)格，從而嚴(yán)重影響成本的控制。

2.3項(xiàng)目成本控制人員存在的問(wèn)題

項(xiàng)目成本管理人員是影響建設(shè)施工成本的重要因素，由于管理人員的素質(zhì)水平不高、缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，管理人員對(duì)成本控制觀念不強(qiáng)等問(wèn)題都會(huì)給成本管理帶來(lái)一定困難。[［1］孟向軍.建筑項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀及對(duì)策.現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo).2012-10-15

]

3.項(xiàng)目參與各方的項(xiàng)目成本管理目標(biāo)和任務(wù)

3.1業(yè)主方

業(yè)主方項(xiàng)目管理的目標(biāo)包括投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)以及質(zhì)量目標(biāo)。主要的管理任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的投資管理、安全管理、進(jìn)度質(zhì)量管理、合同管理、組織協(xié)調(diào)管理等。業(yè)主方對(duì)項(xiàng)目成本的控制主要體現(xiàn)在質(zhì)量目標(biāo)上，包括設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理、材料質(zhì)量管理、設(shè)備質(zhì)量管理等，最終是在質(zhì)量目標(biāo)上滿足相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，以及滿足業(yè)主方的質(zhì)量要求，以最大限度控制項(xiàng)目的總投資。

3.2設(shè)計(jì)方

設(shè)計(jì)方管理的目標(biāo)是對(duì)成本目標(biāo)、設(shè)計(jì)進(jìn)度以及質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行管理，完成設(shè)計(jì)成本與設(shè)計(jì)工作有關(guān)的工程造價(jià)控制，包括設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、合同以及與設(shè)計(jì)有關(guān)的組織協(xié)調(diào)工作。設(shè)計(jì)方對(duì)成本的管理主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段，做好施工前期準(zhǔn)備工作和保修期工作，為整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目做好前期的準(zhǔn)備工作，為節(jié)約成本和施工中成本的管理奠定良好的基礎(chǔ)。

3.3供貨方

供貨方的成本管理主要是在施工階段進(jìn)行的，但它也涉及到設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的工作，主要體現(xiàn)在供貨進(jìn)度、供貨質(zhì)量和成本控制上。保證材料的質(zhì)量和供應(yīng)，就是最大程度上保證工程項(xiàng)目的成本。

3.4施工方

施工方主要管理目標(biāo)是對(duì)建設(shè)成本、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量的控制和管理，施工方的項(xiàng)目成本管理主要體現(xiàn)在施工階段。施工過(guò)程中由于技術(shù)和工種的交叉施工，因此，要對(duì)工程成本進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制與管理，在保證施工質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上降低工程成本，既能保證滿足業(yè)主方的要求，又能保證自身獲得更大的利益。

4.工程項(xiàng)目各階段的成本控制與管理措施

4.1投資決策階段工程造價(jià)的管理

投資決策的過(guò)程是對(duì)工程項(xiàng)目選擇和決定投資的過(guò)程，它對(duì)工程項(xiàng)目起著總攬全局的決定性作用。投資決策涉及的行業(yè)比較多，呈現(xiàn)出工作量大、數(shù)據(jù)多、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員多的特點(diǎn)，具有一定的專(zhuān)業(yè)性、實(shí)踐性及客觀性。投資決策的過(guò)程是依據(jù)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)資料及方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估測(cè)，在估測(cè)當(dāng)中可以分為以下幾個(gè)步驟：

1、規(guī)劃階段的投資估算

2、項(xiàng)目建議書(shū)階段的投資估算

3、可行性研究階段的投資估算

4、評(píng)審階段的投資估算

投資估算對(duì)項(xiàng)目的總投資起著關(guān)鍵的作用，是工程項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的重要依據(jù)。但是長(zhǎng)期以來(lái)投資決策階段在建設(shè)中還存在嚴(yán)重的問(wèn)題，比如出現(xiàn)投資膨脹現(xiàn)象，造成延長(zhǎng)工期，致使工程造價(jià)過(guò)高；因?yàn)槿藶橐蛩卦斐筛潘憬档停幸鈮嚎s工程投資，預(yù)留資金缺口；在施工中，建設(shè)單位提出過(guò)高的要求，超出設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)。因此我們要重視投資決策階段工程造價(jià)的管理與控制，多搜集相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的估測(cè)，為項(xiàng)目資金的投入支出作出全面準(zhǔn)確合理的決策。

4.2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

4.2.1推行和完善設(shè)計(jì)監(jiān)理制度和完善施工圖審查制度

投資者設(shè)計(jì)作品的好壞標(biāo)準(zhǔn)是客觀的，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就必須擔(dān)負(fù)起投資者利益最大化，因此，設(shè)計(jì)人員應(yīng)大力推行和完善設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行跟蹤檢查，并進(jìn)一步完善施工圖審查制度，對(duì)設(shè)計(jì)作品進(jìn)行全面檢查，以避免設(shè)計(jì)中可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤。

4.2.2提高限額設(shè)計(jì)運(yùn)用水平和完善設(shè)計(jì)變更

在設(shè)計(jì)過(guò)程中要讓設(shè)計(jì)人員明白限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也不是將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實(shí)際，精心設(shè)計(jì)，保證設(shè)計(jì)的科學(xué)性。在設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)人員和技術(shù)人員要對(duì)設(shè)備造型、工藝流程、建筑方案進(jìn)行比較，研究出控制投資的具體措施，要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行分塊限額，對(duì)設(shè)計(jì)要進(jìn)行造價(jià)核算，確保在設(shè)計(jì)階段將造價(jià)控制在投資估算內(nèi)。

[2]2陸寶君.建筑工程全過(guò)程成本控制要點(diǎn)探討.產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2013-09-15

4.2.3完善變更程序，盡量減少設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更也是影響造價(jià)的關(guān)鍵因素，在設(shè)計(jì)中，施工圖的設(shè)計(jì)要盡量聽(tīng)取施工單位的意見(jiàn)，使之符合施工要求，盡量減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，避免造成造價(jià)失控。

4.3項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制與管理

4.3.1合同管理

樹(shù)立合同管理意識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，在制定合同時(shí)嚴(yán)格把關(guān)。結(jié)合工程實(shí)際情況，制定合理的合同管理辦法，明確合同中各方責(zé)任與權(quán)利，制定出既保護(hù)企業(yè)利益又滿足業(yè)主要求的施工合同條款。

4.3.2材料設(shè)備費(fèi)用管理

建筑材料和設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用是構(gòu)成造價(jià)的主要因素，由此，建設(shè)工程中材料的選用對(duì)降低造價(jià)起著關(guān)鍵性作用。選擇優(yōu)質(zhì)實(shí)惠的材料，要貨比三家，保障資金的充分合理利用，做好材料的采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)、應(yīng)用、保管等各項(xiàng)工作。

4.3.3優(yōu)化施工方案

施工前期要結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)、施工圖紙及現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況，以及施工水平、機(jī)械設(shè)備等編制一套切實(shí)可行的施工方案。一份合理的施工方案能夠指導(dǎo)項(xiàng)目部合理利用人力、物力、財(cái)力，以滿足降低成本的要求。施工方案的優(yōu)化是降低施工成本的行動(dòng)綱領(lǐng)。

4.4 竣工結(jié)算階段的管理與控制

工程建設(shè)合同是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)，合同條款是雙方利益的保障，施工企業(yè)一定要牢固樹(shù)立按合同條款提供的保護(hù)自身利益的法律意識(shí)，因此，要樹(shù)立合同的管理意識(shí)。按照合同規(guī)定審核工程量的準(zhǔn)確性，審查定額套用及設(shè)計(jì)變更簽證是否正確，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合施工期間有關(guān)工程造價(jià)政策的規(guī)定。[]

結(jié)語(yǔ)總之建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理是基本建設(shè)工作中十分重要的部分，對(duì)工程經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)生最直接的影響。因此，只有各方加強(qiáng)成本管理工作的力度，才能使建設(shè)工程成本管理走上國(guó)際化道路。

參考文獻(xiàn)

篇7

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的減緩，宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，要想在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)并立于不敗之地，就必須重視和控制好開(kāi)發(fā)成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工三個(gè)階段，提出控制開(kāi)發(fā)成本的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 ：成本控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)完成后，工程建設(shè)的成本70-80%就基本確定，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長(zhǎng)短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)人力、物力和財(cái)力投入的需求，因此設(shè)計(jì)在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計(jì)的計(jì)劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計(jì)的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以減少不必要的成本開(kāi)支，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。設(shè)計(jì)的深化不但可以提高設(shè)計(jì)的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際案例中，許多技術(shù)人員過(guò)多的側(cè)重于設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。為了避免過(guò)分關(guān)注設(shè)計(jì)安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：

1.實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，比較多個(gè)設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)合作單位

在設(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)推行設(shè)計(jì)成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個(gè)方面設(shè)定一定的權(quán)重來(lái)進(jìn)行綜合考慮。要邀請(qǐng)多方較為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位一起來(lái)競(jìng)標(biāo)，并要綜合分析各個(gè)競(jìng)標(biāo)單位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，多方聽(tīng)取專(zhuān)家的設(shè)計(jì)建議，取長(zhǎng)補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，最終在保證項(xiàng)目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價(jià)上實(shí)現(xiàn)一定的突破。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)

實(shí)施限額設(shè)計(jì)，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專(zhuān)業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計(jì)管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開(kāi)始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在編制工程勘察文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、巖土治理和施工的需要。設(shè)計(jì)單位應(yīng)把限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能為下一個(gè)步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計(jì)貫穿于勘察設(shè)計(jì)的全過(guò)程。

二、招投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要組成部分。招標(biāo)工作的組織和招標(biāo)結(jié)果直接影響著成本控制，可以說(shuō)工程項(xiàng)目的招標(biāo)結(jié)果對(duì)工程項(xiàng)目的成本控制有著決定性的影響。許多全國(guó)性的大型房地產(chǎn)公司在向全國(guó)多個(gè)地區(qū)布局時(shí)，時(shí)常會(huì)碰到對(duì)當(dāng)?shù)厥┕な袌?chǎng)不了解，對(duì)本公司招標(biāo)管理中的習(xí)慣條款與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)慣例的差異認(rèn)識(shí)不足等情況，最終導(dǎo)致后期工程成本控制和工程管理處于被動(dòng)的局面。

要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)，標(biāo)書(shū)中要約定好評(píng)標(biāo)原則、報(bào)價(jià)范圍和具體方式、報(bào)價(jià)項(xiàng)內(nèi)容的描述及報(bào)價(jià)規(guī)定、合同價(jià)格形式、合同價(jià)之外的價(jià)格約定、敞開(kāi)口的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)鎖定措施、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項(xiàng)招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價(jià)款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的判斷出競(jìng)標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的合理性和可靠性，為最終總包合同價(jià)款的確定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、施工階段的成本控制

施工階段是建筑產(chǎn)品從圖紙到最終實(shí)物產(chǎn)品的形成階段，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，這一階段是資金投入量最大、各專(zhuān)業(yè)交叉作業(yè)管理最復(fù)雜、最難的階段。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)這個(gè)階段的管理主要是圍繞著上述招投標(biāo)的結(jié)果和實(shí)際中工程實(shí)施的價(jià)格變化來(lái)跟蹤調(diào)整年度基建預(yù)算以及項(xiàng)目的最終動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)。這一階段的成本控制要點(diǎn)主要有以下幾方面：

1.標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類(lèi)，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，降低無(wú)效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭(zhēng)奪施工工程，采取“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的競(jìng)標(biāo)策略。所以作為開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員，不要對(duì)較低的中標(biāo)價(jià)抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

2.借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價(jià)管理

開(kāi)發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對(duì)項(xiàng)目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績(jī)與其監(jiān)理費(fèi)實(shí)行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動(dòng)。同時(shí)，要將對(duì)監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時(shí)檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額的核價(jià)工作，確認(rèn)無(wú)誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

3.進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念

技術(shù)措施的實(shí)施是項(xiàng)目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的70%左右，同時(shí)，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來(lái)有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價(jià)比的切實(shí)提高。

4.抓住市場(chǎng)節(jié)奏，控制管理成本

通過(guò)上述加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的管理，有效縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，能直接減少管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的發(fā)生，降低機(jī)會(huì)成本；通過(guò)提高各工程環(huán)節(jié)的有效銜接，加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量管理，減少工程返工和客戶賠償，進(jìn)而踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，組織好產(chǎn)品的銷(xiāo)售，在市場(chǎng)出現(xiàn)有利時(shí)機(jī)時(shí)，及時(shí)地推出產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，最終有效的控制管理成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、涉及業(yè)務(wù)部門(mén)眾多的特點(diǎn)，其中前期的設(shè)計(jì)、中期的招標(biāo)和施工，是進(jìn)行成本控制最關(guān)鍵的三大環(huán)節(jié)。提高前期項(xiàng)目設(shè)計(jì)的計(jì)劃性、完整性和準(zhǔn)確性，加大設(shè)計(jì)優(yōu)化和設(shè)計(jì)深化的管理和力度，加強(qiáng)中期投標(biāo)的組織與管理，加強(qiáng)標(biāo)書(shū)的審核和分析，加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴(yán)格按照招標(biāo)結(jié)果和基建預(yù)算目標(biāo)控制工程變更，將極大降低成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳建俊.淺談工程項(xiàng)目成本控制的重要性.城市道橋與防洪，2004：41～45.

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篇8

關(guān)鍵詞：成本控制；建筑設(shè)計(jì)；優(yōu)化

中圖分類(lèi)號(hào)：U415.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）6-0134-03

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，建筑行業(yè)也隨之發(fā)展起來(lái)，建筑設(shè)計(jì)階段是對(duì)施工階段起到指導(dǎo)作用的主要階段，因此在建筑設(shè)計(jì)階段需要對(duì)整個(gè)建筑的各個(gè)方面根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證整個(gè)建筑施工階段能穩(wěn)定進(jìn)行。在建筑設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制能夠分析在實(shí)際的施工過(guò)程中遇到的各種情況，合理控制成本預(yù)算，優(yōu)化設(shè)計(jì)成本。

1 建筑工程中的設(shè)計(jì)階段

在建筑工程中，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、投資、準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工到最后的交付投入使用，這些過(guò)程大致可以分為兩個(gè)階段，即設(shè)計(jì)階段和施工階段。建筑工程的設(shè)計(jì)階段是根據(jù)業(yè)主的主要要求對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括施工圖、施工材料、成本等方面，最終要用最小的成本投入來(lái)獲取最大的利潤(rùn)，保證業(yè)主的利益。

在項(xiàng)目有了可行性報(bào)告之后，對(duì)整個(gè)施工過(guò)程所需要用到的施工人員的開(kāi)銷(xiāo)、建筑材料的花費(fèi)、建筑設(shè)備的花費(fèi)等需要用到的所有費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，成本預(yù)算為施工階段的具體資金花費(fèi)做出了知道作用，是施工階段的每一個(gè)步驟都能以預(yù)算的資金總數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，保證最后的實(shí)際成本不會(huì)超過(guò)預(yù)算。如果在設(shè)計(jì)階段不對(duì)成本進(jìn)行控制，一方面，保證不了業(yè)主的利益，業(yè)主不能對(duì)項(xiàng)目的大致花費(fèi)有所了解，也不能保證在項(xiàng)目建成投入使用之后所獲得的利潤(rùn)的多少。另一方面對(duì)施工階段的各個(gè)步驟都沒(méi)有一個(gè)基本的控制，在施工的時(shí)候就會(huì)造成資金的虛報(bào)，損害業(yè)主的利益或者對(duì)建筑質(zhì)量沒(méi)有保證?；蛘咴谑┕みM(jìn)行一半的時(shí)候發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超出預(yù)算了，因此需要在建筑設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行控制，控制每一個(gè)步驟、每一個(gè)方面所需要用到的資金，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。

2 成本控制在建筑設(shè)計(jì)階段中的體現(xiàn)

在建筑設(shè)計(jì)階段，對(duì)成本的控制就是為了保證建筑工程的建成投入使用之后能讓業(yè)主獲取更大的利益，按照可行性報(bào)告的要求，通過(guò)對(duì)施工圖各個(gè)步驟各個(gè)方面的控制，預(yù)計(jì)在實(shí)際的施工過(guò)程中能遇到的具體問(wèn)題給出解決方案，確保實(shí)際成本不超過(guò)工程預(yù)算。成本控制在建筑設(shè)計(jì)階段具體的體現(xiàn)如下：

2.1 在設(shè)計(jì)階段樹(shù)立成本意識(shí)

在設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)人員對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)，明確在施工過(guò)程中的施工方向，施工要求，施工要點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段，業(yè)主需要根據(jù)可行性報(bào)告對(duì)建筑工程中需要用到的資金進(jìn)行估算，結(jié)合施工圖的要求來(lái)確定成本。

按照傳統(tǒng)的看法，在施工之前，業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的判斷只是在于設(shè)計(jì)效果圖，通過(guò)設(shè)計(jì)效果圖的直觀效果來(lái)判斷項(xiàng)目的可行性與否，而不是在意設(shè)計(jì)施工圖，對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)和施工過(guò)程不在乎，至上想要最終投入使用之后的效果，就是由于這種思想，才會(huì)造成成本意識(shí)的缺失；另一方面，相關(guān)設(shè)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不過(guò)關(guān)，就會(huì)造成方案過(guò)程傳統(tǒng)，沒(méi)有結(jié)合現(xiàn)有的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出的方案過(guò)于落后，不能滿足現(xiàn)代化的要求，例如私自增加鋼筋的直徑和根數(shù)、基礎(chǔ)過(guò)深、斷面過(guò)大等；或者只是按照自己?jiǎn)我坏南敕ㄟM(jìn)行超前設(shè)計(jì)，而在具體的施工階段卻沒(méi)有施工基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)施工圖是想要建造一座海市蜃樓，雖然想法具有超前意識(shí)，可是實(shí)際的施工工藝卻不能滿足設(shè)計(jì)施工圖的要求，例如在主要承重的鋼筋混凝土的要求不嚴(yán)格把關(guān)，為了美觀多用裝飾性的材料、進(jìn)口材料、美觀玻璃材料等。這兩方面直接決定著建筑設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算以及后期的施工階段的成本使用，因此在建筑設(shè)計(jì)階段必須樹(shù)立成本意識(shí)。

成本意識(shí)也就是業(yè)主注重建筑工程中的成本，對(duì)設(shè)計(jì)施工圖的要求從外表美觀程度到實(shí)際的使用情況，再到設(shè)計(jì)方案實(shí)施的可行性以及所需要的成本，對(duì)于建筑工程的要求不只是局限于設(shè)計(jì)效果圖，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)人員要認(rèn)真考察項(xiàng)目的可行性，從項(xiàng)目所需要的成本、投入使用后的利潤(rùn)、工程質(zhì)量的好壞等多方面來(lái)確定項(xiàng)目能否進(jìn)行投資，確定投資之后，要對(duì)建筑設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行預(yù)算，保證實(shí)際成本的最低以及利潤(rùn)的最大化，對(duì)項(xiàng)目要建立一套完整的管理制度，確定項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人以及具體的工作人員，明確每個(gè)人的責(zé)任及工作內(nèi)容，使每個(gè)人都樹(shù)立成本意識(shí)，在保證建筑工程質(zhì)量的前提下使己方的達(dá)到最大化。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，要求設(shè)計(jì)人員有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，了解各種施工工藝的成本，在兩者之間找到平衡，了解各種建筑材料的性能、使用范圍以及市場(chǎng)價(jià)格，能在不同方面用不同的建筑材料，既保證了建筑工程質(zhì)量，又能使成本達(dá)到最低。在設(shè)計(jì)過(guò)程中要數(shù)量成本意識(shí)，根據(jù)實(shí)際的需要來(lái)進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)，不能根據(jù)自己的感覺(jué)來(lái)設(shè)計(jì)，要符合實(shí)際情況，符合社會(huì)的發(fā)展。設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)直接決定著設(shè)計(jì)施工圖的可行性以及所需要的成本的多少，因此設(shè)計(jì)階段既要讓業(yè)主方面做好成本的監(jiān)控和設(shè)計(jì)人員成本的具體預(yù)算。

2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制成本

限額設(shè)計(jì)是在建筑設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的主要方法，其含義就是按照可行性報(bào)告的要求，對(duì)成本進(jìn)行初步估計(jì)，按照施工圖的設(shè)計(jì)控制資金的使用數(shù)量，保證施工成本不超過(guò)預(yù)算的一種方法。在保證建筑施工階段的正常進(jìn)行的前提下，對(duì)成本進(jìn)行限制，簡(jiǎn)而言之，實(shí)行限額設(shè)計(jì)的方法就是根據(jù)可行性報(bào)告對(duì)整個(gè)建筑工程需要用到的資金進(jìn)行預(yù)算，業(yè)主按照預(yù)算的成本下?lián)苜Y金，相關(guān)設(shè)計(jì)人員再根據(jù)成本的多少對(duì)初步設(shè)計(jì)圖中的每個(gè)環(huán)節(jié)需要用到的成本進(jìn)行預(yù)算，設(shè)計(jì)出建筑施工圖，在滿足可行性報(bào)告的要求的前提下，能對(duì)各方面的資金量化、具體化，準(zhǔn)確計(jì)算每個(gè)環(huán)節(jié)的成本，最終使預(yù)算的成本不超過(guò)業(yè)主投資的成本，實(shí)際的成本不能高于預(yù)算的成本。在設(shè)計(jì)方面也要注意各種施工工藝的綜合運(yùn)用，例如在進(jìn)行高層建筑的時(shí)候，輸送混凝土是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，用混凝土輸送泵能讓混凝土直接到達(dá)百米的高度，一方面保證混凝土質(zhì)量由于運(yùn)送時(shí)間過(guò)程而發(fā)生質(zhì)量的改變，又能減少地面保存及保護(hù)的費(fèi)用，一舉兩得。

3 建筑設(shè)計(jì)階段中成本控制應(yīng)注意的問(wèn)題

在建筑設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制并不是一味的縮減成本，而是對(duì)人員、建筑材料、建筑設(shè)備、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行有效的統(tǒng)一，在保證建筑工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，對(duì)各方面的因素協(xié)調(diào)控制，用最小的成本達(dá)到最優(yōu)的質(zhì)量。正是由于這個(gè)問(wèn)題，對(duì)相關(guān)工作人員提出了更高的要求，建筑設(shè)計(jì)人員要盡可能的縮減成本，在設(shè)計(jì)施工人員的開(kāi)銷(xiāo)時(shí)，要保證每個(gè)崗位都有人去做，每個(gè)人都有崗位去堅(jiān)守，不能出現(xiàn)人員閑置或者人員缺少而影響工期的情況，合理設(shè)置施工人員的工資待遇；在建筑材料方面，充分了解各種材料的基本性能和市場(chǎng)價(jià)格，保證在安排各位置的材料時(shí)能物盡其用，合理搭配，用最少的成本建筑出既美觀有耐用的建筑工程；在建筑設(shè)備方面，要做好各種設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查，合理購(gòu)進(jìn)設(shè)備，在數(shù)量和質(zhì)量上找到平衡點(diǎn)，不能一味的追求氣勢(shì)而忽略了成本；在施工工期方面要嚴(yán)格控制，保證最短工期完成整個(gè)施工工程，避免有的部分需要加急完成，有的地方為了等待其他的平行工序而停止施工的現(xiàn)象，對(duì)于工期的安排和交叉進(jìn)行，既保證在工期內(nèi)能夠完成監(jiān)護(hù)任務(wù)，又要保證突發(fā)事件的處理，一切以不耽誤工期為目的，因?yàn)闀r(shí)間越長(zhǎng)，每天的開(kāi)銷(xiāo)就越大，一方面浪費(fèi)成本，另一方面，建筑工程一天不能投入使用，就晚一天創(chuàng)造出利益，對(duì)業(yè)主的利潤(rùn)也是一種損失。

建筑工程的靈魂就是工程的質(zhì)量，因此在進(jìn)行成本控制的時(shí)候要注意工程質(zhì)量的把關(guān)，不能把成本控制和工程質(zhì)量當(dāng)成對(duì)立面去看待，要把兩者和諧的統(tǒng)一起來(lái)，如果只重視成本不顧工程的質(zhì)量，那么在建成檢驗(yàn)的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，出現(xiàn)問(wèn)題之后就需要重新進(jìn)行施工，重復(fù)施工需要耗費(fèi)的成本會(huì)更多，如果只注重工程質(zhì)量，盡管每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量都有保障，可是有可能在施工階段進(jìn)行到一半的時(shí)候就會(huì)由于資金的缺少而造成工程不能進(jìn)行下去，如果放棄該工程，那么前期投入的資金不可能收回，如果把該工程進(jìn)行完整，那么結(jié)果在交付投入使用之后回由于利潤(rùn)沒(méi)有成本高而造成資金的損失，所以不管重視那個(gè)方賣(mài)弄，都會(huì)造成資金的損失。因此，保證施工的質(zhì)量，才能更好的控制成本。針對(duì)這一問(wèn)題，在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，就需要相關(guān)的設(shè)計(jì)人員對(duì)成本控制和工程質(zhì)量相結(jié)合，不能再設(shè)計(jì)完之后再進(jìn)行成本的預(yù)算，浪費(fèi)時(shí)間，影響設(shè)計(jì)的思路，要根據(jù)預(yù)算的多少來(lái)決定設(shè)計(jì)的建筑類(lèi)型，根據(jù)預(yù)算的不同來(lái)合理分配每一個(gè)環(huán)節(jié)，建筑施工圖的每一個(gè)地方所需要花費(fèi)的資金，保證最后的總成本不能超過(guò)預(yù)算。

4 成本控制在建筑設(shè)計(jì)階段中的優(yōu)化

建筑設(shè)計(jì)階段的成本在總成本中所占的比重并不大，可是這個(gè)階段切決定著總成本的80%，因此成本控制需要在建筑設(shè)計(jì)階段有所優(yōu)化，既不能只為了建筑工程最后的效果而一味的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，所有的方面都選取最好的，不計(jì)成本的設(shè)計(jì)，又不能因?yàn)檫^(guò)于壓縮成本而造成建筑工程的質(zhì)量達(dá)不到要求，再次施工所耗費(fèi)的成本比一次施工的成本更多。因此需要在設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本的控制，使其既能保證質(zhì)量，又能縮小成本，增大利潤(rùn)。建筑設(shè)計(jì)階段能夠控制成本的方面有很多，例如在設(shè)計(jì)圖方面進(jìn)行控制，包括地下面積、建筑工程的工藝水平、開(kāi)窗面積、建筑形態(tài)等方面。

在建筑工程建成并投入使用的時(shí)候，要對(duì)其獲得的利潤(rùn)與成本進(jìn)行比較，保證利潤(rùn)的數(shù)目，這就需要在設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑的形態(tài)進(jìn)行控制，因?yàn)榻ㄖ枰某杀九c實(shí)際銷(xiāo)售之后得到的資金并不是相等的，換句話說(shuō)，有的地方在建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候是必須要進(jìn)行施工的方面，可是在銷(xiāo)售的時(shí)候卻不能單獨(dú)出售，例如地下面積，一般來(lái)說(shuō)，建筑的地下面積如果算入住戶的公攤面積中，會(huì)使住戶覺(jué)得自己的利益受到損害，如果不算入公攤面積，可是在建筑施工的過(guò)程中卻需要對(duì)地下面積的部分進(jìn)行施工，并且在這個(gè)過(guò)程中需要用到的資金高于正常銷(xiāo)售部分需要的資金，這就造成了不能單獨(dú)銷(xiāo)售的部分投入的成本比可銷(xiāo)售部分投入的成本高，如果不合理控制這部分的成本，就會(huì)使成本過(guò)高，而實(shí)際得到的利潤(rùn)偏低?？刂频叵旅娣e的方法就是減少地下室的土方開(kāi)挖，尤其對(duì)于需要建筑地下大型停車(chē)場(chǎng)的地方，要注意地下面積的開(kāi)發(fā)，每個(gè)車(chē)位的面積和整體的建筑面積要根據(jù)實(shí)際的情況合理控制，因?yàn)榈叵陆ㄖ拿娣e越大、深度越深，對(duì)于建筑材料，樁基等的成本就越高，即使是面積增加幾平米、深的增加幾厘米，都會(huì)對(duì)成本造成較大的影響，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)表明，要控制地下面積的大小，保證不超過(guò)整個(gè)建筑面積的15%，保證利潤(rùn)。

開(kāi)窗面積是指在建筑中需要按照窗戶的面積，開(kāi)窗面積如果過(guò)大，就會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)高，需啊喲更多的鋼筋混凝土做框架，增加成本，另一方賣(mài)弄，又需要在建筑的保溫措施上曾就愛(ài)成本，可是如果一味的減少開(kāi)窗面積就會(huì)使建筑過(guò)于封閉，既不能按照節(jié)能的要求合理利用陽(yáng)光，又在美觀實(shí)用性的方面大打折扣，使建筑失去了實(shí)際使用的功能，因此需要合理設(shè)計(jì)開(kāi)窗面積，在保證美觀實(shí)用和照明的條件下，減小過(guò)大的開(kāi)窗面積。

建筑過(guò)程在設(shè)計(jì)的時(shí)候需要對(duì)外觀進(jìn)行要求，因?yàn)樵谕度胧褂玫臅r(shí)候首先看到的外觀的美觀程度，其次才是內(nèi)部的構(gòu)造，在重視美觀程度的時(shí)候就會(huì)對(duì)其外表的平整程度進(jìn)行調(diào)整，不能整個(gè)外表都是平面，這樣雖然能夠降低成本，可是卻不美觀，在銷(xiāo)售方面會(huì)遇到很大的障礙。如果建筑工程的外面不平整，每一個(gè)凹凸不平得到地方都需要用建筑工藝作為補(bǔ)充，既要保證能夠完全按照設(shè)計(jì)圖呈現(xiàn)外表的效果，又要保證復(fù)雜的外表成本的控制，不能外表美觀，耗費(fèi)成本過(guò)多，只是做了“面子工程”，雖然外表美觀，可是卻不能單獨(dú)的銷(xiāo)售外表，外立面同地下面積一樣，是需要耗費(fèi)成本的方面，卻不能通過(guò)單獨(dú)銷(xiāo)售的方式來(lái)得到利潤(rùn)，因此需要設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到兩者的統(tǒng)一及對(duì)立性，合理設(shè)計(jì)外立面，既能保證外立面的新穎美觀，又要節(jié)約成本，同時(shí)在建筑材料上也要有所改進(jìn)，外立面知識(shí)從觀看的角度有的材料分不清種類(lèi)，這樣就可以選取較經(jīng)濟(jì)性的材料來(lái)代替其他種類(lèi)的材料，或者多種材料組合，既能保證外表的美觀，不會(huì)影響觀看，又可以通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)控制成本。

5 結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，建筑工程需要花費(fèi)的成本巨大，如果不對(duì)成本進(jìn)行合理控制，就會(huì)在建筑完成并投入使用之后得到的經(jīng)濟(jì)效益與成本不能達(dá)到正比，因此需要在設(shè)計(jì)階段就對(duì)工程的成本進(jìn)行控制，在保證工程質(zhì)量的前提下，設(shè)計(jì)出一項(xiàng)既符合大眾審美要求，又低成本的建筑工程。

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篇9

1.1產(chǎn)品成本控制的概念

產(chǎn)品成本控制是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中,采用一定的控制標(biāo)準(zhǔn)和手段,使勞動(dòng)耗費(fèi)及各種費(fèi)用開(kāi)支控制在預(yù)算范圍內(nèi)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差,找出原因,采取有效措施,使企業(yè)最終目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。它是根據(jù)事先制定的成本預(yù)算,對(duì)企業(yè)日常發(fā)生的本論文由整理提供各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按照一定的原則,采用專(zhuān)門(mén)方法進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、監(jiān)督、指導(dǎo)和調(diào)節(jié),把各項(xiàng)成本控制在一個(gè)允許的范圍之內(nèi)。狹義的產(chǎn)品成本控制又被稱(chēng)為“日常成本控制”或“事中成本控制”。

1.2產(chǎn)品成本控制對(duì)公司的意義

產(chǎn)品成本是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合指標(biāo),通過(guò)分析便能了解一個(gè)企業(yè)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低。通過(guò)產(chǎn)品總成本、單位成本和具體成本項(xiàng)目等的分析,便能掌握成本變化的情況,找出影響成本升降的各種因素,有利于促進(jìn)企業(yè)綜合成本管理水平的提高,同時(shí)產(chǎn)品成本是產(chǎn)品價(jià)值的重要組成部分。所以產(chǎn)品成本也是制訂產(chǎn)品價(jià)格的重要依據(jù)。

因此對(duì)產(chǎn)品成本進(jìn)行良好控制可以保證產(chǎn)品成本計(jì)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),提高生產(chǎn)管理效率,促進(jìn)、完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,是企業(yè)增加盈利的根本途徑。同時(shí)產(chǎn)品成本降低可以削減售價(jià)以擴(kuò)大銷(xiāo)售,經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)穩(wěn)固才有力量提高產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì),尋求新的發(fā)展。產(chǎn)品成本控制是抵抗內(nèi)外壓力,求得生存的重要保障。

2我國(guó)中小企業(yè)產(chǎn)品成本控制的現(xiàn)狀及成因分析

2.1企業(yè)的產(chǎn)品成本控制大都停留在事后階段

企業(yè)一直把提高產(chǎn)品質(zhì)量與降低成本的目光緊緊地盯住在生產(chǎn)制造與檢驗(yàn)過(guò)程,結(jié)果精力花費(fèi)了不少,成本付出了很多,但卻是收效平平。其原因就是只注重了制造與檢驗(yàn)的環(huán)節(jié),而忽視了影響質(zhì)量與成本的其他環(huán)節(jié),其中設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)便是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。現(xiàn)代設(shè)計(jì)認(rèn)為,產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)劣首先是設(shè)計(jì),其次才是制造和檢驗(yàn),并提出產(chǎn)品質(zhì)量的“源流控制”理論,即設(shè)計(jì)階段是“上游”,制造和檢驗(yàn)分別是“中游”和“下游”。抓好了上游控制,中、下游控制就容易。

2.2企業(yè)生產(chǎn)成本缺乏市場(chǎng)觀念

生產(chǎn)成本是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的綜合體現(xiàn),是企業(yè)的內(nèi)部投入和產(chǎn)出的對(duì)比關(guān)系。低成本意味著較少的資源投入,提供更多的產(chǎn)品和服務(wù),從而意味著高效率,但未必就是高效益。我國(guó)許多中小企業(yè)按照成本習(xí)性劃分成本的構(gòu)成并核算產(chǎn)品成本,通過(guò)大幅度提高產(chǎn)量降低單位產(chǎn)品分擔(dān)的固定成本。這樣,產(chǎn)量越高,單位成本就越低。因此,在銷(xiāo)售量不變的情況下,企業(yè)誤認(rèn)為簡(jiǎn)單的降低成本就意味著增加效益。這種失真的信息導(dǎo)致生產(chǎn)成本控制覺(jué)察出現(xiàn)誤區(qū),似乎產(chǎn)量越大,成本越低,利潤(rùn)越高。

2.3未能及時(shí)收集原始成本數(shù)據(jù),統(tǒng)計(jì)表格也不夠合理

大多數(shù)中小企業(yè)不是由班組直接將原始數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng),仍然采用填寫(xiě)報(bào)表,再由專(zhuān)業(yè)人員將報(bào)表數(shù)據(jù)統(tǒng)一匯總或輸入微機(jī)。有的操作工和班組長(zhǎng)不認(rèn)真填報(bào)工時(shí)、材料消耗等表格,造成漏報(bào)數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)失真;有的未能及時(shí)隨班填報(bào),而是事后補(bǔ)填,由于時(shí)過(guò)境遷,單憑記憶湊數(shù),很難保證準(zhǔn)確;還有的字跡模糊,致使辨認(rèn)困難。企業(yè)在印制統(tǒng)一表格時(shí),要么名目繁多,要么容易產(chǎn)生歧義,不能適應(yīng)企業(yè)不同產(chǎn)品的特點(diǎn),填報(bào)費(fèi)力,匯總困難,嚴(yán)重者能引起生產(chǎn)人員厭煩甚至反感,產(chǎn)生應(yīng)付心理,自然影響填報(bào)質(zhì)量。

2.4產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本意識(shí)缺位

有的企業(yè)盡管采取措施強(qiáng)化成本統(tǒng)計(jì),如分車(chē)間獨(dú)立進(jìn)行成本核算,嚴(yán)格控制材料和工時(shí)消耗等等,但效果有限,成本依然上升。其原因在于沒(méi)有把好產(chǎn)品的設(shè)計(jì)關(guān),忽視了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段各零部件成本的估算統(tǒng)計(jì)工作,致使產(chǎn)品一投產(chǎn)就出師不利。

2.5決策過(guò)程成本觀念不強(qiáng)

任何領(lǐng)導(dǎo)層決策的失誤,都要由整個(gè)企業(yè)承擔(dān)損失。由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)選擇、資金運(yùn)作不當(dāng),或者優(yōu)柔寡斷、議而不決而喪失的發(fā)展機(jī)會(huì),都直接或間接增加企業(yè)開(kāi)支,必然拉動(dòng)產(chǎn)品成本上升。

中小企業(yè)雖然營(yíng)銷(xiāo)渠本論文由整理提供道較短,但由于促銷(xiāo)活動(dòng)頻繁,人員費(fèi)用過(guò)大,單位產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用一般偏高,產(chǎn)品檔次不高,容易過(guò)時(shí),有時(shí)會(huì)陷入要么退出市場(chǎng),要么降價(jià)促銷(xiāo),壓縮利潤(rùn)空間,甚至蒙受虧損的兩難境地。另外雖然企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單,但隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大,仍免不了設(shè)置或增添若干職能單位,加之對(duì)外應(yīng)酬面廣,行政管理費(fèi)用難以控制,甚至大幅超支,這勢(shì)必會(huì)增加產(chǎn)品的成本。

3產(chǎn)品成本控制的解決對(duì)策

3.1注重產(chǎn)品前端的采購(gòu)成本控制

企業(yè)要建立采購(gòu)計(jì)劃的制定與采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施相分離的機(jī)制。倉(cāng)庫(kù)管理部門(mén)作為企業(yè)各種物資的儲(chǔ)存、保管部門(mén),能及時(shí)根據(jù)內(nèi)部各單位對(duì)物資的需求和倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)存情況,較準(zhǔn)確地提供企業(yè)對(duì)各種物資的實(shí)際需求情況。因此,每月末各內(nèi)部單位應(yīng)將對(duì)物資的需求情況列表報(bào)倉(cāng)庫(kù)管理部門(mén),倉(cāng)庫(kù)管理部門(mén)根據(jù)各單位上報(bào)的物資需求情況,并結(jié)合倉(cāng)庫(kù)的實(shí)際庫(kù)存情況進(jìn)行分類(lèi)、匯總、整理,編制物資采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表報(bào)管理層批準(zhǔn),批準(zhǔn)后交物資采購(gòu)部門(mén),由采購(gòu)部門(mén)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行采購(gòu)。

3.2企業(yè)要規(guī)范行為,加強(qiáng)材料領(lǐng)用管理,做好材料領(lǐng)用的事中控制

對(duì)材料領(lǐng)取、使用加強(qiáng)管理,要采取查看領(lǐng)料單及現(xiàn)場(chǎng)查看相結(jié)合的辦法,重點(diǎn)從材料是否超范圍、材料收發(fā)存記錄是否規(guī)范、對(duì)公私兩用物品的領(lǐng)用管理是否嚴(yán)格、各部門(mén)領(lǐng)用的材料是否及時(shí)使用、是否存在小庫(kù)存等方面進(jìn)行管理。加強(qiáng)材料使用管理工作考核。主要從管理創(chuàng)新、節(jié)能降耗、定額消耗執(zhí)行是否到位、查出的問(wèn)題是否及時(shí)整改等方面進(jìn)行考核,目的是促進(jìn)各單位合理組織施工,減少材料損失浪費(fèi),發(fā)揮修舊利廢作用。

3.3企業(yè)應(yīng)徹底改變現(xiàn)存生產(chǎn)過(guò)程弱點(diǎn):從追求產(chǎn)品數(shù)量、交貨期轉(zhuǎn)變成了在保證產(chǎn)品的質(zhì)量、交貨期前提下,追求數(shù)量

這樣就使企業(yè)不是片面的追求數(shù)量上的提高,不顧產(chǎn)品的質(zhì)量。我們知道中小企業(yè)的弱點(diǎn)之一就是片面的認(rèn)為提高企業(yè)利潤(rùn)的唯一手段就是最大程度的增加產(chǎn)品的數(shù)量,但如果企業(yè)一味追求數(shù)量上的提高,忽略的產(chǎn)品質(zhì)量的保證,那生產(chǎn)出的產(chǎn)品只會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)公司的聲譽(yù)打折扣,提高利潤(rùn)純屬空談,把保證產(chǎn)品本論文由整理提供

質(zhì)量作為提高數(shù)量的前提,這樣既可以使利潤(rùn)合理的提高,又維護(hù)了企業(yè)的聲譽(yù)。

3.4企業(yè)應(yīng)該定期組織員工進(jìn)行教育和培訓(xùn)

人的因素對(duì)生產(chǎn)率有十分深刻的影響,生產(chǎn)過(guò)程的任何環(huán)節(jié)都離不開(kāi)人的參與,各生產(chǎn)要素都必須直接或間接地通過(guò)人起作用,要要樹(shù)立“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念?！耙匀藶楸尽钡慕?jīng)營(yíng)理念要求尊重人才、尊重知識(shí)和技能。企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高,歸根結(jié)底決定于企業(yè)員工基本素質(zhì)的提高。因此,企業(yè)要不斷地創(chuàng)造機(jī)會(huì)鼓勵(lì)職工學(xué)習(xí)新技術(shù)、應(yīng)用新工藝、新技術(shù)和新工藝的改進(jìn)和提高。

3.5企業(yè)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的成本本論文由整理提供管理手段

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)不能再將成本管理簡(jiǎn)單地等同于降低成本,而應(yīng)是資源配置的優(yōu)化和資本產(chǎn)出的高效管理。因此,企業(yè)不僅要關(guān)注產(chǎn)品的生產(chǎn)成本,而且要關(guān)注其產(chǎn)品在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的效益。尤其是在科學(xué)技術(shù)高速發(fā)達(dá)的今天,企業(yè)單純依靠成本的降低來(lái)獲取優(yōu)勢(shì)是不可能的,在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,企業(yè)更多的應(yīng)靠技術(shù)的投入,從而產(chǎn)生更大的收益,也即現(xiàn)代成本管理中所謂的相對(duì)降低成本,從而提高成本效益。

3.6企業(yè)員工要積極配合公司推行各種體制改革

隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展、產(chǎn)品更新?lián)Q代的日趨加快、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈、企業(yè)也面臨更大的挑戰(zhàn)。因此,公司都根據(jù)自己的自身情況和經(jīng)濟(jì)狀況,而做出一系列的體制改革。作為公司的員工來(lái)說(shuō),公司每推行一項(xiàng)體制改革,我們一定要深入的學(xué)習(xí)、積極的配合。只有這樣我們才能緊跟公司的步伐,只有這樣我們的體制改革才能推進(jìn)的更快,取得更大的成績(jī)。

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篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 全面成本管理 成本控制 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量、成本、利潤(rùn)以及對(duì)環(huán)境的影響是其必須考量的問(wèn)題，這不僅關(guān)系到自身的經(jīng)濟(jì)利益，更涉及到所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)GDP的主要支撐點(diǎn)之一，同時(shí)也會(huì)影響與此相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如涉及金融業(yè)的房地產(chǎn)抵押，涉及中介服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，即如何在保證房地產(chǎn)增量的同時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)成本管理是解決這一重要問(wèn)題的核心辦法。

一、價(jià)值鏈體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，波特的觀點(diǎn)印證了價(jià)值鏈在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，即消費(fèi)者心目中的價(jià)值由一連串企業(yè)內(nèi)部物質(zhì)與技術(shù)上的具體活動(dòng)與利潤(rùn)構(gòu)成，當(dāng)與其他企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，其實(shí)是內(nèi)部多項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)，而非某一項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)。如果企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有體現(xiàn)在整個(gè)價(jià)值鏈中，將呈現(xiàn)“跛腳”的狀態(tài)，當(dāng)優(yōu)勢(shì)難以彌補(bǔ)其劣勢(shì)時(shí)，或其劣勢(shì)正是競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)時(shí)，極有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中步履艱難，其優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮也將受到限制。

雖然企業(yè)價(jià)值的增加有內(nèi)在價(jià)值和外在價(jià)值外之分，如果將其概括為價(jià)值鏈，可以將其分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)，基本活動(dòng)貫穿于企業(yè)的整個(gè)供、產(chǎn)、銷(xiāo)及售后服務(wù)，支持性活動(dòng)包括計(jì)劃的制定、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、研究與開(kāi)發(fā)等。在這些活動(dòng)中，每一項(xiàng)活動(dòng)都關(guān)系到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，都應(yīng)該上升到戰(zhàn)略的高度加以考量。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要善于培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在形成“拳頭競(jìng)爭(zhēng)力”的同時(shí)，在成本管理方面樹(shù)立系統(tǒng)控制觀念，從原材料供應(yīng)商直至產(chǎn)品的最終消費(fèi)者，從開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)到售后服務(wù)，都要上升到戰(zhàn)略的高度將其所涉及的活動(dòng)及社會(huì)資源進(jìn)行有效整合，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好自然資源和社會(huì)資源。這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內(nèi)。

二、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時(shí)間、單價(jià)和數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長(zhǎng)短、工程造價(jià)的高低及工程項(xiàng)目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時(shí)，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對(duì)三維特性帶來(lái)的控制風(fēng)險(xiǎn)，不能面面俱到全線抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)。在講求重要性的同時(shí)，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對(duì)脫離標(biāo)準(zhǔn)的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴(yán)格加強(qiáng)審批手續(xù)等；而對(duì)正常的費(fèi)用支出，應(yīng)本著從簡(jiǎn)的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)。

（一）項(xiàng)目投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機(jī)制，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵循投資決策程序，從投資可行性報(bào)告的審議到投資估算的審查，必須嚴(yán)格執(zhí)行決策程序，必要時(shí)可以采用一票否決制來(lái)呈現(xiàn)決策程序的嚴(yán)肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價(jià)格以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的流入等方面，公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實(shí)際、充分詳實(shí)的分析與評(píng)價(jià)。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)和異地綠化費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，在不同地域有所不同，但這些費(fèi)用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賴(lài)以生存和追求經(jīng)濟(jì)效益的核心利益所在，加強(qiáng)土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價(jià)值，在增加其性價(jià)比的同時(shí)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財(cái)富。在該環(huán)節(jié)，可控費(fèi)用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、菜地建設(shè)基金等。不可控費(fèi)用包括：失業(yè)生活補(bǔ)助費(fèi)、社保費(fèi)、土地使用權(quán)工本費(fèi)和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時(shí)，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)工作，不僅涉及到相關(guān)費(fèi)用的高低，還將對(duì)招投標(biāo)及項(xiàng)目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會(huì)審制度與程序，還應(yīng)做好對(duì)下列可控成本如異地綠化費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、勘探放線費(fèi)、鉆探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制與管理。如方案設(shè)計(jì)要有設(shè)計(jì)概算或設(shè)計(jì)預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對(duì)設(shè)計(jì)者優(yōu)化設(shè)計(jì)付出的額外勞動(dòng)給予獎(jiǎng)勵(lì)等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項(xiàng)目招標(biāo)包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過(guò)程中除進(jìn)行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用一定要做到可預(yù)測(cè)、能控制，堅(jiān)持標(biāo)的的嚴(yán)格審查制度。要考慮到市場(chǎng)價(jià)格變化、自然地理?xiàng)l件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國(guó)內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)的，對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的費(fèi)用以彈性預(yù)算進(jìn)行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)、土地取得、規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費(fèi)用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按程序和規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行考核和計(jì)量。公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)施工階段的資金使用計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的審核，按施工進(jìn)度及工程項(xiàng)目進(jìn)行分解安排資金；嚴(yán)格按程序和合同規(guī)定對(duì)工程價(jià)款及材料款進(jìn)行支付與結(jié)算，對(duì)工程進(jìn)度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動(dòng)權(quán)；采用計(jì)算機(jī)技術(shù)及其他先進(jìn)的計(jì)量手段對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行成本跟蹤控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請(qǐng)或會(huì)同社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤審計(jì)等。

（六）銷(xiāo)售的成本管理

銷(xiāo)售環(huán)節(jié)費(fèi)用的高低取決于以下因素：由開(kāi)發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營(yíng)銷(xiāo)方案、稅收、銷(xiāo)售制度及相關(guān)規(guī)定、對(duì)費(fèi)用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)、費(fèi)、銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)等。對(duì)于可控費(fèi)用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴(yán)格控制各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用的開(kāi)支規(guī)模與范圍。財(cái)務(wù)部門(mén)所具有的決策職能決定了必須參與營(yíng)銷(xiāo)方案的制定，與銷(xiāo)售部門(mén)保持良好的溝通，落實(shí)分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費(fèi)用開(kāi)支和未達(dá)到預(yù)期的回款，嚴(yán)格費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)制度等。

四、期間稅費(fèi)的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費(fèi)用組成內(nèi)容的期間稅費(fèi)，外部人可以通過(guò)其觀測(cè)出企業(yè)管理水平的高度。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)費(fèi)用已通過(guò)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個(gè)資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營(yíng)。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實(shí)行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險(xiǎn)小、周期短、貸款條件限制低的借款種類(lèi)，控制好資金存量。如在不影響誠(chéng)信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費(fèi)用的管理中，財(cái)務(wù)部門(mén)是費(fèi)用控制的主要責(zé)任單位，采取計(jì)劃限額方式較為適合，控制點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實(shí)際的費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等。有些費(fèi)用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實(shí)際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費(fèi)用開(kāi)支，將費(fèi)用開(kāi)支定額分解到各個(gè)職能部門(mén)，如交通費(fèi)、辦公費(fèi)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，涉及的相關(guān)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)。這些稅費(fèi)對(duì)企業(yè)而言是不可控的，但必須加強(qiáng)管理，按規(guī)定正確計(jì)算并按時(shí)交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來(lái)不必要的費(fèi)用開(kāi)支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。

五、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進(jìn)行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準(zhǔn)，這就要求對(duì)即將發(fā)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的估算，以便對(duì)費(fèi)用的發(fā)生進(jìn)行有效控制，從而確認(rèn)企業(yè)的盈利水平。這實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目投入資金進(jìn)行的估算，不僅滿足融資計(jì)劃的需要，也是進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測(cè)的目的在于對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)變化來(lái)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費(fèi)的額度，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。成本預(yù)測(cè)應(yīng)以年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造成本及所有可能發(fā)生的費(fèi)用總和。

目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)要點(diǎn)應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤(rùn)目標(biāo)與預(yù)計(jì)產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費(fèi)用資料平衡成本；根據(jù)委托的特點(diǎn)考慮長(zhǎng)期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及政策與新型材料、技術(shù)的運(yùn)用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制時(shí)，項(xiàng)目成本應(yīng)按相對(duì)指標(biāo)分解到各責(zé)任部門(mén)進(jìn)行控制，如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本按總投資額的一定比例由總工辦負(fù)責(zé)控制等；對(duì)期間費(fèi)用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對(duì)額分解到各責(zé)任部門(mén)控制。各責(zé)任部門(mén)應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計(jì)費(fèi)用，將其中的一部分集中到綜合計(jì)劃部門(mén)統(tǒng)一管理，以便隨時(shí)進(jìn)行調(diào)劑。對(duì)于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過(guò)后應(yīng)重新下達(dá)。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對(duì)于增加變動(dòng)的責(zé)任部門(mén)不應(yīng)再享受公司給予的獎(jiǎng)勵(lì)。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以價(jià)值鏈為紐帶，以造價(jià)、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過(guò)程的科學(xué)管理體系。只有樹(shù)立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個(gè)價(jià)值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強(qiáng)對(duì)成本的有效控制和管理，才能達(dá)到降低成本和提高效益的目的。在全過(guò)程成本管理過(guò)程中，做好成本預(yù)測(cè)工作才能更好地將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，只有將目標(biāo)成本分解、落實(shí)到每個(gè)責(zé)任部門(mén)，通過(guò)簽訂成本費(fèi)用控制責(zé)任書(shū)，加大對(duì)目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。X

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