導語：如何才能寫好一篇物業公司保安，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

×同志，2004年9月份進入物業公司安全保衛部工作，2009年8月任安保班長。該同志安保業務水平高，協作精神好，溝通能力強，服務點子多，受到業主廣泛好評。擔任安保班長后，能認真履行班長工作職責，帶領全班為公司的安全保衛工作作出了應有的貢獻。

[-找文章，到]

2、履行班長崗位職責，充分發揮模范帶頭作用×××同志作為一班之長，能認真履行班長職責，帶領全班執行公司的各項管理制度，完成公司賦予的工作任務。6月份，×××在×××大廈管理處安保班長，在×××的帶領下，全班新聘員工團結如一人，圓滿完成員工入職培訓、施工現場安全護衛、施工單位工作協調等任務。8月份，因工作需要，羅鳳華調任×××大廈管理處安保班長，在此期間，×××處處以身作則，關心、愛護隊員，熱情幫助隊員提高工作能力，很快在全班建立威信，自身的工作也受到同事和業主的一致好評。平時，安保部對安保隊員儀容儀表的要求特別高，如帽子以下蓄發不超過一公分、一年四季只穿黑色皮鞋不許穿運動鞋、站有站相、坐有坐相等，要求隊員做到的，班長首先要做到，×××常對隊員說的一句話是“向我看齊”，無論是嚴寒還是酷暑，×××都能嚴格執行著裝規定和儀容儀表規范，為隊員做出榜樣。

3、堅持業主至上，不斷提高服務水平“業主至上，服務第一”是物業公司的生命線，×××同志能清醒地認識到，安保服務是物業服務的重要方面，安保部每個崗位的工作，都在體現“服務”二字。針對全班不同崗住特點，制定不同的服務措施，把管理溶入服務之中。門衛崗位站立服務、車管崗位跟蹤服務、巡護崗位全方位服務，充分顯示崗位服務特色。如《物品搬入搬出大廈規定》嚴禁在大廳地磚上拖、拉貨物，當看到顧客搬運有困難時，門衛保安就會主動協助搬運，既體現了服務又達到管理目的，到業主使用人多次到公司肯定該班門衛崗位的工作。常言道：做好一次服務工作不難，難在堅持，羅鳳華貴在堅持始終如一，鉆研服務措施和技能，不斷提高服務水平，努力做好安保服務工作。

物業公司保安班長個人業績責任編輯：飛雪 閱讀：人次

篇2

摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。

 

關鍵詞 物業公司 業主 安全保障義務

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我國房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業公司對業主的安全保障義務闡述

（一）含義

所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。

 

（二）性質

目前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是《消費者權益保護法》等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業主的合法權益。

 

（三）內容

1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。

 

2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。

摘 要 隨著城市化進程的不斷加快，住宅小區隨之發展壯大，從而帶動了物業服務行業的快速發展，但與此同時業主與物業公司的糾紛和爭端日益增多，其中業主人身、財產遭受損害的問題最為突出，主要是由于物業公司未盡到安全保障義務造成的。對此，本文從物業公司對業主的安全保障義務出發，就其現狀進行了分析，并提出了完善措施，以此為解決業主和物業公司的糾紛提供幫助。

 

關鍵詞 物業公司 業主 安全保障義務

作者簡介：張玲，新疆維吾爾自治區喀什市人民法院。

中圖分類號：d920.4文獻標識碼：a文章編號：1009-0592（2013）08-076-02

物業管理起源于英國，因其行之有效的物業管理措施發展至全球。近年來，隨著我國房地產行業突飛猛進的發展，物業公司憑借其周到、高效的服務成為業主管理住宅的首選對象，但是隨之產生的糾紛也層出不窮，特別是安全保障問題，為社會穩定埋下了隱患，因此妥善、有效的解決業主和物業公司間的糾紛亟不可待。

 

一、物業公司對業主的安全保障義務闡述

（一）含義

所謂物業公司的安全保障義務是指物業公司應履行合同所列條款的義務，在合理限度內切實保障業主的人身財產安全，并根據相關規定，對規定區域進行消防管理以及小區治安的維護。

 

（二）性質

目前對于物業公司安全保障義務的性質尚無定論，主要存在約定義務、合同附隨義務、法定義務、注意義務等幾種觀點，筆者認為將安全保障義務歸為法定義務較為妥當，依據是《消費者權益保護法》等諸多法律中直接或間接的規定了安全保障義務的部分內容，如果違反其中的義務規定，就意味著要承擔侵權責任。所以它符合我國的法律模式，更利于保障業主的合法權益。

 

（三）內容

1.保障設施設備安全的義務，是指物業公司要負責管理區域內一切設施設備的安全性，若因管理工作不當損害了業主的人身、財產安全，就要承擔相應的責任。對設備設施的具體管理包括檢查、維修、撤換，并及時向業主反映電梯等危險性設施的真實情況，制定科學、合理的解決措施，避免問題的發生。

 

2.對侵權行為的防范與制止義務，這項義務是針對管理區域的安全性而言的，督促物業公司應加強防范，及時制止犯罪分子實施的有損業主人身、財產安全的不法行為，否則應按規定承擔相應的責任。該項義務要求物業公司設置和維護安全防范措施正常運作，如門禁、監控、報警系統等，同時強化執勤、巡邏力度，以維護小區秩序和安全。

 

二、物業公司違反安全保障義務的行為分析

（一）物業公司違反安全保障義務的行為認定

1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。

 

如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在

安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。

 

（二）物業公司違反安全保障義務的常見類型分析

1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。

 

2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。

 

3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。

 

二、物業公司違反安全保障義務的行為分析

（一）物業公司違反安全保障義務的行為認定

1.存在違反安全保障義務的行為具體包括兩種表現形式，一是在特定情況下，物業公司應遵循法律或合同要求實施相應的行為，但是并未實施；二是實施了法律禁止的違法行為。

 

2.存在損害事實，業主人身或財產遭受損害的事實也是物業公司承擔責任的前提，也就是說沒有損害就沒有賠償，如房屋、動產等財產的損害，以及聲譽、健康、生命等人身的損害，都屬于損害事實。

 

3.存在因果關系，是指物業公司的違反安全保障義務的行為與損害事實之間存在因果關系，其中因果關系又被分為直接和間接原因，前者是物業公司因自身的作為和不作為直接導致損害事實的發生，后者是因義務落實不到位導致第三人侵犯了業主的合法權利，產生了損害事實。

 

4.存在過錯，筆者認為錯誤的認定包括下述幾點，首先是是否采取了有效的防范措施，物業公司應根據相關要求和需要，科學、合理的設計和布置防范措施，并保證其處于良好的運行狀態；然后是管理工作是否到位，特別是對可疑人員的關注，必要的情況下可以對其進行身份認定和盤查；最后是針對侵害行為是否采取了果斷、勇敢的制止措施，物業公司應加強巡邏力度，提高敏感度與警惕性，能夠及時發現可疑跡象并予以勸阻，果敢、有效的制止侵權行為，避免危險事件的發生或將危險程度降到最低。如果物業公司未做到上述要求造成業主權益受損的，就應被列為過錯。

 

如2007年發生在北京市方莊小區的案例，該小區的物業公司為防止居民踐踏綠地，設置了鋼筋護欄，但是由于欄桿頂部的尖頭長達十幾公分，導致11歲女孩在攀爬時被尖端刺傷，被確診為“有胸銳器貫通傷”，最終法院認定：該物業公司在設置護欄時忽視了兒童的安全，欄桿尖端存在安全隱患，應承擔部分賠償責任。在這個案例中，物業公司設置的護欄存在安全隱患，既違反了安全保障義務中的相關規定，存在過錯，也是損害事實的原因，造成女孩受傷則是損害事實的體現。

 

（二）物業公司違反安全保障義務的常見類型分析

1.因物業公司自身原因直接導致的損害事實。這種情況是指物業公司因不能按規定履行安全保障義務直接導致業主的合法權益受到損害理應承擔相應的賠償責任。如2011年深圳市鹿鳴小區的李女士在使用小區內的公共健身器材時，因部件活動器材上部的橫桿下落擊傷頭部，這屬于物業公司安全防范措施不到位引發的事故，因此法院判決其承擔相應的責任。

 

2.由業主和物業公司共同導致的損害事實。如果損害事實是由業主和物業公司雙方過錯共同造成的，此時單純的追究物業公司的責任就有失公平了，應該由雙方承擔相應范圍內的責任。如上述女孩攀爬欄桿受傷的案例，一方面是物業公司未盡到安全保障義務，另一方面則是家長未盡到監護義務，因此法院判決物業公司承擔部分責任。

 

3.由第三者侵權導致的損害事實。因物業公司工作疏漏使犯罪分子有機可乘，增加了損害事實的發生幾率，或者擴大了損害程度和范圍，導致業主權益受損，應該追究侵害者的法律責任，同時物業公司也要承擔合理的補充責任，以此維護業主的合法權益。如上海海濱花園的物業人員因管理疏忽致使犯罪分子持作廢的出入證進入小區，并對某業主行兇，但是物業人員在接到業主的報警后，既未及時派出安保人員，也未向公安機關報案，致使業主被殺，法院最終判決物業公司承擔賠償責任。

其實上述分類中還涉及了物業公司違反安全保障義務應承擔的責任形式，即直接賠償責任和補充賠償責任。

（三）業主范圍的界定

業主是物業公司的安保服務主體，當物業公司未能履行安全保障義務造成業主人身、財產遭受損害時，業主依法享有向其提出賠償的權利，但是我國對業主的范圍界定還存在不合理之處，《物業管理條例》中明確規定，“房屋的所有權人為業主”，顯然這具有一定的局限性，因為當前社會的房屋所有權人往往將房屋委托給他人，從中收取相應的對價，同時目前我國的大部分住房是由公房改制而來的，住戶是以承租人的身份居住的。因此我國應進一步完善相關法律法規，如借鑒我國臺灣地區以“住戶”界定業主的范圍。

 

三、近年來業主與物業公司糾紛不斷的原因分析

（一）相關法律法規尚不完善

我國針對物業行業的法律條例明顯缺失，而且相關規定較為籠統，缺乏行之有效的具體規定，致使物業公司在實際管理中往往憑主觀意識和自身經驗行事，摸石頭過河的情況較為普遍。如某小區四樓的王小姐因家中漏水反映到物業，然后發現三樓業主張先生不在家，為盡快解決漏水問題，物業強行進入張先生家，致使張先生與物業發生糾紛，那么在緊急情況下，物業私闖民宅是否屬于侵權行為，以及其判斷標準等法律并未作明確規定。

 

（二）安全保障義務解釋與歸責不明

雖然我國法律規定了物業公司應該履行安全保障義務，與業主簽訂的合同中也對這項義務作了注解，但是從實施效果來看，這兩者約束機制對義務的闡述比較表面化，對其規定和歸責也不明確，如某小區徐先生遵循了物業規定沒有安裝防盜窗，在沒有關窗的情況下家中財物被盜，此時的責任到底應由誰承擔，讓人模棱兩可，最終導致糾紛不斷發生。

 

（三）物業公司的實權有待增強

雖然《物業管理條例》中規定了在物業管理區域發生安全事故的情況下，物業公司具有及時采取有效措施的權利，但是這項規定過于寬泛和形式化，導致其在緊急事件面前，往往不能也不敢積極采取處理問題的應對措施，如某小區的業主被三

名犯罪分子捅傷，但安保人員只是給予了言語上的警告，但因缺乏實際權利不敢采取制止行為，發現業主危在旦夕時才不得已出手，最終業主因失血過多死亡。

 

（四）物業人員素質較低

從我們生活中就可以發現，物業人員的素質亟待加強，如59歲的王女士途徑小區內的一條道路時，由于路面較滑導致摔傷骨折，其家屬要求物業公司賠償，物業人員卻出言不遜，說老人走路不長眼睛與物管無關，導致矛盾升級。這是因為大部分物業人員并未接受過專業培訓，缺乏服務意識和責任感，服務技能和服務質量更是不容樂觀，在爭端和糾紛面前，他們不但不能妥善的予以化解，反而常常激化雙方的矛盾，甚至有的保安人員監守自盜。

 

四、完善物業公司安全保障義務的控制對策

（一）明確物業公司的性質

優化、深化，并明確其性質、內容，規定業主的范圍，以及物業公司的服務范圍、承擔責任的方式和范圍，并制定切實有效的具體措施，如推行過錯推定的規則原則，制定收費標準、解決糾紛的手段和途徑等，使真正適用于現實中的物業管理工作。

 

（二）提高合同的可行性和操作性

物業管理合同是業主切實享受安全保障服務的另一重要保障，因此應遵循《合同法》，參考《物業管理條例》，明確不同階段物業公司和業主的權利義務關系，量化和細化合同條款，特別是對實施難度較大的條款一定要慎重考慮，以免日后因履行義務不當引發矛盾。

 

（三）完善管理制度，加強日常管理

物業管理者應借鑒先進的管理理念和經驗，完善管理制度，并在實踐中給予不斷的調整和優化，尤其是要強化日常管理，定期對區域內的設施進行檢查，及時發現問題，解決問題，做到防微杜漸，同時加強巡邏力度，將安全隱患扼殺在搖籃中。

 

（四）賦予物業公司適當的權利

權利是落實自身義務與責任的前提，因此國家應賦予物業公司適當的法律權利，并將規定細化和深化，使物業人員有法可依，保證其在危急時刻能及時有效的控制事態發展，最大限度的降低危險度。同時國家還應督促公安等部門加強與物業公司的合作，要求物業公司設置便捷的報警系統，便于其及時得到相關部門的援助，確保小區安全。

 

（五）提高物業人員綜合素質

物業人員自身素質與物業管理的質量和水平有著直接聯系，因此從物業人員自身素質抓起十分必要。可以實行競聘上崗制，杜絕使用不合格員工，并通過法律、道德教育和專業培訓，促使物業人員樹立正確的法律意識、服務意識，提高職業素養與專業水準，妥善處理業主與物業的矛盾，在一定范圍內為業主提供全面、人性化的安全保障服務。

 

總而言之，物業公司為保障業主安全做出的重大貢獻不容忽視，為了妥善解決業主與物業糾紛這一現實難題，必須完善相關法律法規，對安全保障義務的服務對象、范圍、責任等做出明確、具體的規定，同時賦予物業公司恰當的權利，提高物業人員的整體素質，促使安全保障義務能夠有效落實，以此提高物業管理水平，構建和諧小區。

 

參考文獻：

[1]洪偉，胡哲鋒.論物業公司對業主的安全保障義務.浙江師范大學學報（社會科學版）.2011（2）.

[2]劉鴻.如何在物業管理中保護業主權利淺談.資治文摘（管理版）.2011（1）.

[3]隋炘原，劉貴香.淺析物業管理公司的安全保障義務.法制與社會，2010（17）.

篇3

·國外關于安全保障義務的理論

1、大陸法系國家。德國法上稱之為一般安全注意義務，是法官依據誠實信用原則所推導出來的符合社會道德的法律觀念。其將一般安全注意義務分為三種：一是危險防免義務，即制造危險或者控制危險的人應該采取安全措施防止危險的發生。二是義務承擔。如建筑工地的施工人員不僅對于他的委托人負有契約上的義務，原則上還負有保護第三人生命、身體及財產不受侵害的一般安全義務。三是先危險行為，即行為人的前一個行為具有危險性，則應保證其前一個行為所作用的對象不會出現因行為人的危險行為而產生損害。法國稱為安全義務產生之初僅限于為工傷事故的受害人提供救濟。日本稱為安全關照義務。安全關照義務存在于特殊的法律關系當事人之間，是法律關系之間的一種附隨義務。

2、英美法系。英美法系中，安全保障義務被稱之為注意義務。在判斷某人是否存在注意義務時，歸結為兩個問題：一是當事人之間是否存在近鄰性。如果存在近鄰性則義務人應當預見，其行為可能會導致損害的發生。如果存在近鄰性則說明注意義務初步存在。二是是否存在有關的法規可排除、限制義務人的義務和責任。

·我國關于安全保障義務的理論

安全保障義務是指行為人如果能夠合理預見他人的人身或者財產正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，則要承擔合理的注意義務和采取合理的措施，預防此種侵權行為或者犯罪行為的發生，避免他人遭受人身或者財產損害。這是學理上對安全保障義務的定義。我國用法律的形式對安全保障義務進行了規定。《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第一款將承擔安全保障義務的主體局限于從事經營、社會活動的主體；法院只支持人身損害，而不支持財產損害。《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條規定：賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。根據該規定安全保障義務的主體包括公共場所的管理人和群眾性活動的組織者。物業公司是否屬于公共產所的管理者呢？

公共場所是指提供公眾進行工作、學習、經濟、文化、社交、娛樂、體育、參觀、醫療、衛生、休息、旅游和滿足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、場所及其設施的總稱。住宅區就業主所擁有的空間而言是私人場所，但是物業公司所服務的住宅區內的除私人空間以外的場所，如：小區內的花園等是由所有的業主共有的場所。居民可在小區內自由行走、出入，此時小區是個公共場所。物業公司與業主簽訂物業合同，物業公司對小區的特定事務進行管理。《物業管理條例》第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業公司有做好安全防范工作的義務，這就是對物業公司成為安全保障義務主體的肯定。

法律為何要賦予物業公司安全保障義務的主體資格？一般而言，業主與物業公司有物業合同，物業公司必須采取措施保障業主的人身和財產安全。就業主與物業公司間的關系而言，假設存在某種安全隱患，要求每一個業主都采取復雜的安全保護措施是不現實的，因為成本很高。由物業公司來采取此種保護措施則可以大大地降低成本，防止損害的發生。如果一個損害可能發生，那么誰能夠以最低的成本來避免該損害的發生，就應當由其來承擔這項責任。因此這項責任落到了物業公司的身上。

物業公司承擔安全保障義務的對象范圍

物業合同的主體是業主與物業公司。那其承擔安全保障義務的對象是否僅限于業主呢？答案是否定的。因為即使物業服務合同的沒有明確約定，物業公司安全保障服務的對象也應是所有實際合法居住在小區內的人。如：與業主同住的人、從業主手里合法取得物業使用權的物業使用人等。這里主要是分析一下第二種。

物業使用權人可否成為安全保障義務的權利人？常見于房屋的承租人。根據《物業管理條例》第四十八條：“物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。”從這條規定可推出，只要不違反法律、法規及管理規約的規定，業主享有的服務都可通過約定的方式，由承租人享有。因此，承租人自然可以成為安全保障義務的權利人。理由如下：第一、房子由承租人承租之后，承租人是房子的使用人，物業公司提供的服務也由其享受，物業費自然由承租人支付。第二、物業公司的安保服務不會因為實際享受人的變更而變化。小區的整體環境確定之后，物業公司的安保服務成本以及工作量并不會隨小區內實際居住人員的變化而變化。業主房子的出租并不會影響小區的整體環境。

來訪客人及未經允許進入住宅區的人員物業公司是否負有安保義務？來訪客人一般都是經過門衛登記的，物業公司有義務保障其人身和財產安全。因此，可成為安全保障的權利人。對于那些未經允許的人員，物業公司沒有保障其人身和財產安全的義務。

物業公司安全保障義務的內容與責任承擔物業公司承擔安全保障義務的內容

物業公司安全保障義務的內容，在物業服務合同中一般有明確的約定。有人將內容分為三種：一是最低限度的，即規定于《物業管理條例》第四十六條、四十七條的。二是合同約定的安全保障義務。三是根據實際情況確定的安全保障義務。法律規定的最低限度的安全保障義務，我國法律沒有明確的規定，但一般認為應該要做到以下幾點：小區入口處需要有人值班，并不定時地進行巡邏；物業工作人員發現形跡可疑之人應及時采取合理的預防措施，對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告。

篇4

大家好！

我叫**，現任職于陽光物業前期售樓部安防主管，很高興由我給大家做述職報告，加入陽光物業這個大家庭快一年時間，我從陽光假日公寓標兵崗禮儀保安晉升為安防主管，從見習到正式，非常感謝相關主任、經理的關心、指導，在2012年上半年的工作開展得有聲有色，現將上半年工作述職如下：

一、在陽光城一區見習期的工作

陽光城一區見習期間，是我個人學習、成長、進步的過程。

1、協助組織安防隊伍的軍事訓練，提高安防人員的執勤形象；

2、協助督促門崗盤查力度，把好小區入口關；

3、加強員工內部管理，促進后勤保障，為員工營造良好的生活環境；

4、協助易隊帶領安防隊伍處理各類突發案件3件，為公司和業主挽回一定的經濟損失，獲得公司領導和業主的好評。

二、前期售樓部安防管理工作

由于工作關系，2012年5月我由陽光城一區調職到前期售樓部任安防主管一職，在**經理的直接領導和培養下，與其它干部積極配合協作，較快熟悉售樓部工作流程，逐漸深入并負責售樓部安防隊伍的管理工作：

1、積極配合領導完成各項工作，盡量為領導排憂解難，做好領導“左膀右臂”角色；

2、加強新進員工理論及業務培訓工作，保障售樓部安防隊伍的高標準要求；

3、定期組織安防訓練，加強安防隊伍建設，努力打造陽光物業安防服務標桿形象：

（1）每周一次至各售樓部值班時進行針對性訓練；

（2）每周三安排在售樓部所有禮儀保安至陽光白金瀚宮進行專項訓練；（共舉行專項訓練16次）前期售樓部安防隊伍在6月16日舉行的安防技能考核比賽中，獲得交通指揮項目第一名。

4、積極做好安全防范工作，各項安防工作逐漸進入規范化、系統化；

5、培養小組長，營造良好氛圍，為公司培養更多的人才；

6、協助銷售做好多次大型售樓活動，確保了各項活動的圓滿完成，目前配合銷售圓滿完成各項活動10余次。

三、上半年工作不足之處

1、小區實踐經驗較少，業務能力還有待于提高；

2、物業管理業務知識學習較少，前期介入知識不夠；

3、溝通藝術還有待于提高，才能更好的促進工作的協調。

四、下半年工作設想

1、每周到現場值班時多觀察，針對不足加強整改，更好的配合銷售工作；

2、通過每次都參加安防干部培訓，結合售樓部現場工作，以理論結合實際提高物業管理水平；

3、加強安防員培訓，通過每月的安防干部培訓，積極培養小組長；

4、加強售樓部夜間執勤監督，采取參與夜間值班及夜間抽查方式進行；

5、學習交房程序及二次裝修程序，為下一部介入小區管理打下基礎。

篇5

一、物流配送基本概況

二、物流中心組織構架

物流中心組建于2003年8月，通過“三集中”、“兩個主體建設”的改革，目前組織機構為4部4站（綜合部、送貨部、儲配部、安全管理部、旺蒼配送站、蒼溪配送站、劍閣配送站、青川配送站）。并設置主任、副主任、部長（副部長）、站長（副站長）、綜合管理員、安全管理員、出納員、保管員、配貨員、駕駛員、送貨員等11個工作崗位。全市共有物流員工108人，全部由物流中心集中統一管理。

三、OHSMS運行情況

（一）圍繞職業健康安全總要求，著力加強員工職業健康安全教育培訓，員工職業健康安全意識明顯提高

2006年6月1日體系以來，我中心緊緊圍繞職業健康安全管理手冊、程序文件、作業文件三個層次的體系文件中所涉及的規范標準，有計劃、分崗位、按步驟地組織培訓學習。一是組織物流本部全體人員以及配送站管理人員對《作業文件》進行了多次討論學習；二是各部門利用周會和中心例行組織的培訓時間對一線員工進行了分項重點講解培訓；三是圍繞職業健康方針、目標主辦了宣傳專欄10期；四是對職業健康運行情況進行了考試測評。通過多種形式、各個層面的教育宣傳，職業健康安全管理活動開展氛圍濃厚，崗位人員的理解和熟知程度明顯提高，教育培訓合格率100%。積極地推動了我中心職業健康管理體系的順利開展。

（二）圍繞職業健康安全方針和目標，規范開展配送工作，物流運行平安無事故

2006年6月1日職業健康安全體系實施以來，我們圍繞職業健康安全方針和目標，按照體系要求，始終堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全生產工作方針，物流配送主要過程和安全管理工作達到了規范化、標準化、痕跡化、平安化。

2、突出加強了車輛、資金安全管理。物流中心是車輛、人員、物資的集中地，特別是車輛和貨款安全，動態隱患突出，管理難度大。體系實施以來，我們突出強化了車輛、貨款安全管理。一是規范了財務室、收款室的“三鐵一器”，大力推行電子結算和銀行取送款制度；二是安裝了隨車保險柜。三是制作了專用交款的鐵皮箱并要求送貨員在交款時必須與駕駛員一同將貨款送到收款處；四是加強車輛的路檢路查和收車的例檢工作，杜絕酒后駕駛和疲勞駕駛等違規行為；五是定期對車輛進行保養，配備車載滅火器、防滑鏈和隨車工具等；六是制定相應的安全行車管理制度和車輛事故應急救援安全預案；七是落實了車輛收車后的鑰匙存放地點，消除了駕駛員隨身攜帶鑰匙的安全隱患。通過管理的加強、體系的運行，目前我中心未發生重大交通事故和資金被搶被盜事故。

3、糾正預防，持續改進。從2006年6月1日職業健康安全管理體系實施以來，我中心對在4次內審和3次外審中暴露出的問題，我們迅速組織整改完善。一是對老化電源線路及電器設備及時進行了更換；二是堅持了用電線路的接、拆由專業電工進行；三是在倉庫坡道處設置了醒目標識；四是添置了卷煙水份測試儀；五是對各類監視測量設備進行了檢測；六是及時更新了部分送貨車輛。保證了良好的車輛狀況和配送工作的順利進行。七是根據中心倉庫的變更，及時制定了合理的出入場線路，并針對地震后中心車輛無場地進行例檢的情況，聯系了

篇6

充分認識物業保安管理工作重要性，加強物業保安管理工作，提高物業保安管理水平，是動態環境下強化社會治安防控體系建設的必由之路，也是日益嚴峻復雜的社會治安形勢的緊迫要求。從黨的十六屆四中全會提出的提高黨的執政能力建設，構建社會主義和諧社會的高度出發，對維護社會穩定，加強和完善社會治安綜合治理工作機制，依法打擊各類犯罪活動，保障人民群眾生命財產安全提出了更高的要求。作為央企基地住宅辦公集聚的小區，我們的物業保安管理水平直接關系到企業的形象和影響一線施工人員的思想穩定。要推進企業精神文明和經濟的可持續發展，迫切需要有一個良好的家屬居住區治安環境作保證。隨著社會和經濟的發展，人民群眾對居住的環境、居住的安全提出的要求越來越高。

物業小區的保安管理工作是一項工作時間長，勞動強度大，工作責任重的工作，事關人民生命財產安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節假日安全事務往往是保安管理工作的重中之重，因為這些時間段往往是一些安全隱患易于顯現的時間，因此夜間和節假日的物業保安工作就顯得尤為重要。但是，長期以來由于個別留守機關在這些時段內缺乏檢查、監督的機制，造成一些機關部門內的保安管理工作存在著不少隱患，急需整改。我們與公安分局聯合制定了《實施意見》就是要把對物業保安管理工作納合管理的機制，通過各自的管理途徑，實施各自的管理手段，進一步完善物業保安的管理機制，從源頭上防止物業小區內各類安全問題的發生。所以我們必須高度重視社區保安工作，要求措施有力，發展迅速，效果明顯。我們還虛心向兄弟省市學習先進經驗，科學管理在基地大院安裝了攝像監控系統，和增加了晚八點到十一點的巡邏。為進一步促進、提高物業保安管理水平，為創建一個和諧發展的社會環境打下基礎。

留守單位要切實履行監督職能，全力配合物業公司保衛科切實加強物業保安管理工作加強我區的物業保安工作，整體提高我區物業保安管理工作的質量要靠各職能單位的通力合作和全體物業公司的全力配合。只有充分發揮物業公司、公安分局管理、監督、檢查和指導的職能，聯手小區域內實施物業管理的各個分公司保衛科，形成居住小區安全防范的整體合力，才能把這項工作落到實處，從而完善我區物業保安管理機制，形成安居樂業的良好環境。我們要充分發揮房地管理職能，房地局作為房地產行政管理部門，對其治安防范責任落實與否負有監督和檢查的職能，責無旁貸。我們要從實踐“三個代表”，提高執政能力和落實“讓群眾高興，讓黨放心”要求的高度，做好行政管理工作。物業公司作為物業管理企業的行業主管部門，應督促、指導各分公司做好居民區內治安防范工作，對措施不力，造成不良后果的公司公司，應依照有關規定進行批評教育甚至處罰。

我們要發揮護樓管員隊伍的作用，護樓協管員隊伍既是家委會人員之一，更是小區行政職能在社區管理中的延伸和強化，也是小區安保隊伍的補充。護樓員的職能之一，加強了物業保安巡視力度，提高物業保安工作成效，所以要充分發揮這支隊伍在治安防范工作中的重要作用。

物業公司要積極落實上級有關規定，提升物業保安工作整體水平。目前我們小區主要干道和辦公場所門前及樓道大廳安裝了攝像頭及圍墻上方的紅外線，對小區全方位加以治安監控。和咸陽保安公司協議門衛值班，以及夜間流動巡邏等物業管理模式，物業公司保衛科作為小區治安管理的組織者和執行者，必須落實其在治安防范工作中的責任。物業公司是居民區安全保衛工作的直接責任人，其下轄的保安員隊伍是居民區治安巡邏和防范的專業隊伍和力量，如何用好這支隊伍，很大程度在于物業公司的管理是否到位；在居民區治安防范工作中，需要投入資金進行技防、物防建設和開展各項專門工作，這筆資金中有相當部分通過物業維修基金和物業管理費來實現；物業管理部門和居委會是兩條線的工作協作關系，能否在實際工作中協調好這種關系，也是居民區治安防范工作成功與否的關鍵因素之一。因此物業管理公司已經成為居民區治安防范工作中不可或缺的重要環節。凡是善于協調和物業的關系，善于調動和利用物業的資金優勢，積極爭取職能部門與社區的領導的支持，治安防范工作較為主動，工作就開展得比較順利。

篇7

原告：張慶，稱已依約向物業公司按時交納管理費，物業公司存在管理上的疏漏，要求物業公司賠償自己的全部損失共59560元

被告：某物業公司，稱已盡到保安責任，拒絕賠償

案由：張慶家中遭竊

審判結果：物業公司賠償張慶遭竊損失的20％

8月22日晚，家住在北京市某住宅小區的張慶，一回到家門口便發現情況不妙：只見自家鋼制防盜門和木門的鎖頭被人撬壞，整個門都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張慶遂報案。

據統計，張慶家中被盜現金8300元、電腦1臺、數碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值59560元，該案至今未偵破。在張慶看來，每月交納物業管理費，把自家財產交給物業公司看管，如今小偷破門而入，物業公司竟毫無知覺，不管怎么說都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。

事發后，張慶找到物業公司協商賠償事宜，但該公司不予理會。張慶遂把物業公司告到法院，要求該公司賠償損失59560元。據物業公司辯稱，它的管理服務已達到國家ISO9001管理質量認證，認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷厲害，是小偷偷走業主的東西，業主應通過公安機關向小偷索賠。

物業公司表示，業主所交納的物業管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引發的財產和人身安全的風險，該公司已盡到相應注意和防范的義務，對原告被盜案件的發生并無過錯，故不應由被告承擔賠償責任。物業公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區門崗、小區內巡邏、執勤的記錄等資料。

據查，2003年5月21日，張慶入住該住宅后，與物業公司簽訂了《住宅小區管理公約》，約定：物業公司按照有償服務原則管理小區，張慶按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標準交納綜合管理服務費。協議簽訂后，張慶依約按時交納了管理費。

一審：物業公司無需賠償

一審法院認為，物業公司在履行物業管理服務合同時，制定了對出入小區的車輛及人員以登記等方式進行適當管理的制度，對小區內住戶的財產盡到了合理、謹慎的注意義務。張慶并未就住宅內的物品與物業公司簽訂專門的保管合同，物業公司無從知曉張慶私人物品的種類及價值，對此也就不負有法律上的責任。且目前張慶住宅被盜案件尚未偵破，其財物損失的數額無法確認。

一審法院駁回張慶要求物業公司賠償的請求。一審宣判后，張慶不服，向北京市中級人民法院提起上訴稱；物業公司承諾對小區內財產和人身實施全天候全方位的保護，作為業主，屋內財產在上班、上學后全部置于物業公司保護之下，在這種情況下失竊是物業公司嚴重違約和失職所致。

二審：物業公司應賠20％

市中院經審理后認為，物業公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業及居民人身、財產負有安全保障義務。從本案證據可知，失竊案件發生時，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進入室內翻箱倒柜竊取財物后離去。

由此可見，物業公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時發現、制止，對由此造成的損失負有一定過錯，應承擔相應的賠償責任。

因案件發生在室內，發現入室盜竊有一定難度，而業主對其室內財產負有主要的安全保障責任，故法院判決物業公司承擔20％的賠償責任。又因上訴人張慶向公安機關報案時出示了可信證據，而物業公司在兩審訴訟中均未提交證據進行反駁，故法院認定張慶的損失為59560元，即物業公司應承擔損失賠償額為11912元。

法官：物管未盡安全保障義務

法院法官說，該案的終審判決應當引起物業公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內的安全保障義務。

安全保障義務是指經營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、財產負有的合理限度內的安全保護義務。義務人未盡到合理限度內的安全保障義務，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產權益損害，應當承擔損害賠償責任。

本案中，由于物業公司的工作疏漏，沒有及時發現業主財產被盜，存在過錯。因此，物業公司應當在合理限度內承擔與其過錯程度相當的補充賠償責任。物業公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關抓獲盜竊者以后進行追償。

近些年來，社會上出現了許多普通公眾在諸如住宿、餐飲、娛樂等公共場所受到意外傷害的事件，還有一些犯罪分子在以上公共場合實施嚴重侵害他人人身、財產安全的侵害行為，但直接的侵害行為人無法確定或雖能確定但其無力承擔賠償責任時，受害人因此所遭受的人身、財產損害如何得到及時、全面的權利保護時，最高法院從侵權法中的一般安全注意理論和我國目前社會發展程度出發，及時地出臺了《人身損害賠償司法解釋》等規范性文件，規定了自然人、公司、其他組織在從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或其他社會活動的安全保障義務。

此案中，從張慶與物業公司二審判決的結果看，法院判決物業公司承擔20％的補充賠償責任，依托的實體法也是《人身損害賠償司法解釋》第六條規定的安全保障義務。這種安全保障義務有三項重要內容：(一)從事相關社會活動的人如疏于安全保障義務的不作為行為，導致受害人的人身、財產損害的，其應承擔損害賠償責任；(二)如受害人的損害是因第三人的侵權行為(包含犯罪行為)所致，安全保障義務人有過錯的，應當承擔補充賠償責任。該補償賠償責任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應；(三)安全保障義務人在承擔了相應的補償責任以后，可以向實施侵權行為的第三人追償。

物業公司提供的服務也是一種安全保障義務嗎?

按照《物業管理條例》規定，物業公司在其物業管理區域內有法定義務做好安全防范工作，做好治安、環保、物業裝飾裝修和使用等物管服務，對其中的治安工作，也有人認為是一項保安安全義務，這種義務有些是法律、法規等規定的法定義務，但大部分是雙方的物業合同約定的合同義務。

如本案中的張慶在其二審上訴理由聲稱的“物業公司承諾對小區內財產和人身實施全天候全方位的保護”等承諾，也是一種合同安全保障義務，其保障的對象是物業管理區域內的業主。

物業公司提供的保安安全義務的主要內容是，在物業管理區域內建立保安、消防等制度，日常管理中要做好門衛、巡視、防火防盜、監視出入門的可疑物品、車輛，對來訪人員進行來客登記、對小區內業主辦理出入證件出入，對拾遺物品建檔管理等小區綜合的、全方位的安全防范制度。對物業公司的管理人員，有些地方政府還出臺硬性的管理規定，實行資格考試制度，要求持證上崗。

因此，物業公司對業主提供的是專業的、規范的、現代的保安安全服務，其安全保障注意的程度要比普通的從事社會活動的人、公司或組織要高得多，是一種職業上的注意義務，有同醫生、警察、律師等職業人員出于從事特殊崗位、特殊職業所需要的職業上注意義務一樣，如有條件，有能力防范外來的危害時，卻因疏忽大意或過于自信等原因疏于防范，給業主造成人身、財產損害的，應承擔民事賠償責任。

此案中，二審法院對物業公司保安安全的注意義務的要求，也是從職業上的較高注意義務出發，認為犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張慶住宅兩重大門(其中一重是鋼制防盜門)，進入室內翻箱倒柜竊取財物后離去事實，從普通人的日常生活經驗法則，推定物業公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，有過錯，按照民法的過錯原理，依托業主享有安全保障權利，在最基本的安全保障義務之上，合理地分配了公平、正義，判決物業公司承擔補償賠償責任。

業主遇到這種情況，應該怎么做才能保護好自己的權益?

篇8

一、全面成本管理概述

（一）全面成本管理內涵

全面成本管理指的是以成本管理的科學性為依據，建立由全員參與、包含業務管理全過程的、全面的成本管理體系，并匯集全員智慧，發揮全員主動性，讓各部門全體員工自主改善不斷降低成本，使經營層與各部門員工具有降低成本的一致性，謀求在最低成本狀態下，進行生產管理與組織運作。

（二）全面成本管理體系

如圖所示，全面成本管理體系的建立包括了全方位管理，全程管理和全員參與三部分。全方位管理必須要落實企業的成本責任制，以及聚焦企業的核心成本因素；全程管理主要包括實行成本前段控制，加強全程控制和進行投入產出分析制度；全員參與又可分為組織體系支持，推進全面成本管理理念創新，和建立成本管理信息的定期機制三部分。

二、物業公司成本分析

（一）成本結構分析

從A物業公司成本結構看，物業成本從大到小依次為保安費、人工成本（含社保福利等各項費用）、小修費、保潔費、綠化費等費用。前四項費用合計達到了總成本費用的絕大部分。因此，要做好A物業公司的成本費用管理，則必須加強對上述四項費用的成本控制分析。

（二）勞務外包方式分析

A物業公司存在兩種勞務外包的方式，保潔保安采用實際成本發生法加管理費方式結算費用，物業維修采用實際報修業務量加固定窗口費的方式結算費用。兩種勞務外包方式優點是結算費用比較方便，但也存在著質量控制和成本控制的問題。

實際成本發生法加管理費方式，其操作模式是把一體化公司作為一個勞務輸出公司進行管理，每月根據人員結算工資，人員越多則管理費用越大。在這種模式下，一體化公司自然不存在經營風險，所以也就沒有控制成本的動力。

實際保修業務量加固定窗口費的方式，雖然業務模式比較合理，但缺點也同樣明顯，一是監管難度大，復核單據需要大量時間；二是會造成維修公司虛列維修單據來提高結算費用，或者維修公司不愿意采用根治性維修；三是容易造成技術不精干員工的業務量，反而會超過技術熟練的員工的業務量，進而導致技術熟練員工在維修公司無市場，維修公司更傾向于雇用便宜的勞務工，最終導致維修單位綜合業務技能普遍下降。

（三）費用發生方式分析

目前公司的費用發生主要是事后控制，雖然也有部門合同會簽制度，但合同會簽是在合同成立以后進行，對合同的控制力度較小。

（四）工作效率分析

公司信息傳遞級次多，信息從領導班子到基層單元需要多次傳遞，部分管理信息傳遞到基層單元往往會遺漏失真。如某些管理制度需要由小區收費員執行，公司也已經在小區經理會議上布置了工作，但某些小區經理開會后沒有及時告訴收費員，造成收費員無法有效執行公司指令。

小區的管理處是物業公司的基本管理單元，但目前管理處存在著多頭管理的問題。如小區的保安保潔、維修、綠化、建筑垃圾清運都隸屬于不同的專業公司，小區經理需要通過公司來協調遇到的具體管理問題，造成管理效率降低。

（五）績效制度分析

公司沒有將成本控制指標列入員工工資績效考核，導致員工對成本管理缺乏必要的重視，沒有認識到成本管理對公司經營的重要影響。所以，在財務部進行成本控制時，其他部門員工不肯配合財務部開展成本控制工作。當公司有些成本管理措施影響某些員工個人利益時，甚至于還會引起某些員工的抵觸。

（六）控制職責范圍分析

公司在做預算指標分解時，將成本費用管理列為財務工作范圍，其他職能部門和小區管理處不涉及成本控制目標，而財務部由于不處于費用控制第一線，只能對成本費用總量控制，無法精確控制。

三、全面成本管理物業公司應用

（一）落實成本責任制

改變A物業公司以財務部為成本控制主體的成本管理制度，建立以部門、各管理處為控制單元的成本控制體系。在年初分解成本指標時，將成本控制目標以工作任務書的形式落實到各管理處和各部門。年末考核小組根據各員工成本控制的實際情況與工作任務書進行比對考核。這樣公司全體員工都會成為成本控制主體，人人關心成本控制情況，A物業公司的成本會大大改善。

（二）關注核心成本因素

根據A物業企業的成本結構，可以看出保安費、人工成本（含社保福利等）、小修費、保潔費是公司費用的控制重點，應重點進行成本管理。

A物業公司首先優化原來的勞務外包方式，改變原來一體化公司不承擔任何風險的實際成本發生數+管理費的勞務外包方式，可采取根據小區管理面積計算勞務費用的勞務外包方式。勞務外包方式轉變以前，需要設置科技程度高的樣本小區，采集樣本數據，以成本控制好的樣本小區設置面積單位定額數，逐步改變一體化公司的勞務外包方式。充分利用現代化物業管理工具替代人工，如自動道閘系統減少主門崗的保安人數，利用電子門卡減少副門崗的保安人數，根據小區面積擴大配置巡邏崗，面積小的小區可以實行多個小區共用一個巡邏崗。應該建立一體化公司保障金制度，將一體化公司勞務費用總資金的一定比例作為保障金。小區管理處與公司業務部門具有對一體化公司打分的權力，年末物業公司根據小區管理處和公司業務部門的打分情況，作為對一體化公司的考核依據，進行獎勵或者懲戒后發放一體化公司保障金。

集團設立統一的保修平臺，以及保修服務后續跟蹤系統，可以大大減少維修公司的虛報維修業務單據的問題，是物業維修公司“實際保修業務量+窗口費”勞務發包方式的有效補充，成本控制已經取得了很好的效果。維修費用的成本控制可以建立在集團保修平臺的基礎上，利用保修平臺的數據庫系統進行數據分析，獲得小區維修投訴量，維修人員的維修情況，小區維修及時率情況等數據，以此作為對物業維修單位進行費用獎懲的依據。

加強季節性災害天氣前的養護工作，減少災害天氣對小區的影響。保修平臺的數據庫和維修基金分攤平臺的數據庫對接，減少由于兩個獨立的數據庫導致的單據重復輸入問題，以減少平臺作業人員。選擇維修公司時，應該考核維修公司是否具有相應的維修資質，專業維修人員的職業證書，維修單位的投訴情況，然后分別按項目賦予分值，根據打分情況選擇合作的維修公司，并建立后備合格維修梯隊。當維修公司發生投訴量上升，維修人員維修及時率不足，或者虛列維修業務單據問題時，則將其從合格供應商數據庫中刪除。這樣維修公司才會端正維修態度，減少維修費用支出。

由于人工成本每年持續上升，所以控制人工成本的關鍵是控制員工數量。控制員工數量的措施首先是建立制度，A物業公司需要建立以工作量為考核依據的工資考核體系，鼓勵員工多勞多得，增加工作寬度。當遇到員工退休或其他特殊情況出現崗位空出時，應該考慮先從內部挖潛，鼓勵員工兼職，如果內部不足再考慮對外招聘崗位人選；提高組織工作效率，利用微信等通信手段按照員工級次分別建立工作群，如全體員工、中層干部、管理小區等，將需要傳達的信息按照需要直接傳遞到相應的信息接受者，盡量減少通過會議傳達這類低效率的工作方式，以增加小區經理等在一線的有效工作時間；建立完善的培訓體系和崗位輪換制度，鼓勵基層單元的員工一專多能，做好物業管理人才隊伍的儲備，提高基層員工的實際業務能力。

（三）實施成本前段控制

按照成本管理的控制效果分析，事先控制的成本控制效果最好；事中控制次之，事后控制效果最差。A物業公司應建立事先控制的控制體系，主要是要做好合同控制和預算控制。

業務部門在簽訂重大合同以前，應該對合同的總金額、支付方式、資金來源、稅收條款、質量控制、安全管理、獎懲措施、違約責任等，及時同公司相關部門溝通，取得一致意見后再簽訂合同，力求合同簽訂時風險最低。由于A物業公司實行的是總分包制度，A物業公司在簽訂合同時，還必須要考慮分包商維修公司的稅負情況，防止出現由于維修公司不能開具增值稅專票，導致A物業公司實際稅負上升的合同風險。

預算控制是通過年度預算的方式，提前獲取公司的年度預算總成本，通過上級單位的核定以及歷年數據查詢的方式來確定當年部門控制數的方法。預算控制的關鍵是預算指標的分解落實，使得預算指標的分解與公司的績效方案相結合，變公司的總體成本預算目標為全員成本控制目標，讓公司的每位員工都參與到預算控制中來。

（四）建立投入產出分析制度

建立投入產出的分析制度，需要做好工程項目和小區管理兩個方面的投入產出分析。作為合同項目總包方，A物業公司必須事先做好工程項目的投入產出分析，控制收取的物業管理費和承擔的稅負，以及可能發生的項目風險，防止出現項目虧損的情況；A物業公司財務部應分析小區收入和成本支出情況，定期編制小區盈虧情況表，并對部分虧損嚴重的小區進行成本分析，然后將成本分析情況匯報公司管理層，以及時采取止損措施。如可以采用業委會提升物業管理費，街道爭取專項補貼之類的成本轉移手段，或者合并虧損小區管理處，降低虧損小區人工開銷等降低成本方法。

（五）建立成本管理定期機制

成本管理是一個動態連續的過程，為了使企業成本管理獲得更好的效果，A物業公司要定期公司已發生成本的最新動態，方便公司員工對照自己的年初任務書，了解自己成本控制的完成情況，為公司員工下一階段的成本控制工作開展提供數據支持。成本管理的定期也可以使公司的管理層能夠及時了解公司的經營動態，為公司的精細化成本管理提供數據支持。

（六）組織體系支持

作業成本法要求，企業應進行價值鏈分析，消除重復和無效的價值鏈，優化企業的組織結構。按照作業成本法的原理，A物業公司組織結構在某些節點上還存在著優化的空間。如A物業公司在小區里已經匯集了小區經理、小區管理員、收費員、一體化公司保安、一體化公司保潔、小區維修人員、安全巡視員等工作崗位，小區經理主要負責小區收費工作和小區綜合協調，但小區經理對保安員、保潔員、維修人員沒有直接管轄權，需要通過公司業務部門傳遞相應指令，工作效率低；同時小區管理員負責小區內違章建筑和建筑垃圾的治理，這些工作與小區保潔員、保安巡邏崗的工作內容有相似處，完全可以由保潔人員或保安巡邏崗兼顧。

按照作業成本法對價值鏈分析，上述現象表明A物業公司存在著低效的價值鏈，可以對價值鏈進行優化。對A物業公司小區管理處經理進行授權，使小區經理可以直接管理小區的保潔、保安事務以及小區內維修事務，同時在小區內簡化事務，把小區巡邏、建筑垃圾巡查、小區違章巡查等合并成一體，另外把小區經理對專業公司的年末打分計入專業公司的績效分。對歷年完成情況不好的專業公司亮黃牌警告，真正起到小區經理對專業公司的制約作用，使小區事務能夠達到簡潔、快速、高效的目的，同時實現A物業公司成本控制的目的。

（七）推進全面成本管理理念創新

篇9

1、小區物業一般是下午5點—6點之間下班。

2、但一般客服部、工程部以及保安室都是有人值班的，客服值班時間一般是物業公司自己安排的，在晚上10點前會下班；工程部和保安是24h值班。

3、如果您的東西暫存在了物業，您下班晚的話，可以提前給物業打電話，托物業將您的物品轉交到保安值班室，您下班就可以去拿。

物業公司本來就是由全體業主招聘的“管家”，是受業主的委托，幫忙業主管理和維護小區的服務機構。但是在日常生活中，許多業主常常要看物業的“臉色”行事。

（來源：文章屋網 ）

篇10

隨著城市化的高度推進，現代經濟的快速發展，物業管理已經成為城市居民生活不可分割的一部分。物業管理服務內容從原來的保安、保潔、保修、保綠發展成為業主提供全方位的綜合，服務方式也由原來手工與器械的簡單結合發展成人工智能系統、樓宇智能化系統等的應用。伴隨而來的就是要求物業管理人員素質的提升，這不僅僅是學歷學位的提高，還需要會管理、會應用、會技術。因此，能否培養出滿足社會和企業需求，畢業后能直接上崗的人才，是教育需要考慮的問題。作為物業管理從業者的主力教育單位，高職院校學生的動手能力一直都是物業管理企業關注的焦點，如何更好地開展實訓課程有待改進。

1物業管理專業實訓技能培養存在的主要問題

11高職院校的教育“重理論，輕技能”

人人都知道高職院校的人才培養目標和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向學生灌輸扎實的系統理論知識，屬于宏觀能力方面的教育；中職院校致力于學生某一具體技能的培養，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓練；而高職院校介于兩者之間，教育應著力于宏觀知識面和微觀技能之間的一個平衡點，即培養出來的學生應為“懂管理、能操作”的技能應用型人才。在這樣的教育理念下，本應形成理論教學與實訓技能并重的局面，但現實卻是許多高職院校“重理論，重課堂，輕動手，輕實訓，實訓從屬于理論”，造成整個大學三年內70%～80%的課程為理論考試，單門課程中實訓課程不到總學時的三成。這可能是因為本科院校比中職院校高級得多，從而衍生出理論知識比實訓技能高端和重要的錯誤觀念。高職院校教育在不知不覺中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

12實訓條件有限

實訓條件有限一直都是制約高職院校良好開展實訓的主要因素。第一，實訓場地太小，課室不足。除非是省級及以上的重點或示范性專業，否則許多高職院校往往由于經費的限制而無法配給足夠的面積和充足的實訓課室，往往只是將各種物業設備集中簡單地堆放在一個房間，讓人感覺更像是一個倉庫，而不是專業的物業實訓室。第二，設備數量太少，種類不全。許多高職院校物業專業的實訓設備簡單如滅火器、除草機、綠化工具、保安工具等，這種傳統低檔設備根本無法體現出現代物業的特點，反而讓學生誤以為物業人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設備本應是中職院學生的技能，不應是高職院校學生的全部實訓項目。雖然有些高職院校有物業樓宇智能化實訓室，但由于價格較貴，各種類的系統往往不全或數量不足，常常不能滿足學生全流程的實訓，這不利于學生了解現代物業管理的運作。第三，實訓師資匱乏，技能不專。絕大多數高職院校沒有專門的實訓技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業管理專業的碩士生博士生，具有很強的理論性，但動手能力卻不強，加上專業與樓宇智能化不對口，很難指導學生的實訓學習。

13實訓課程設置不合理

這主要體現在三方面：第一，高職三年課程主要以課堂理論教學為主，理實一體化的實訓課程所占比例不足20%。第二，單門課程以課堂理論教學為主，實訓課程學時占該門課程總學時不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動手能力的實訓考核所占比例不足10%。試想：在如此大環境下的實訓課程能訓練好學生的專業技能與能力嗎？

2培養物業管理專業學生實訓技能與能力的途徑

21物業管理課程考核改革

以純理論的試卷考試方式很難激發學生對實訓技能訓練的興趣，為了“強迫”學生主動地、有意識地去提高自身的專業技能與能力，必須對物業管理部分課程的考核方式進行改革。考核方式以能夠突顯學生專業技能和能力的真實場景模擬和物業活動為主。如物業公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場景模擬、帶業主驗樓收樓場景模擬、現場處理投訴場景模擬、物業突發事件如火災、爆水管、停電、與業主沖突等的處理、物業管理智能軟件操作。將學生分組去演練和參與每個場景與活動，通過學生的表現來考核他們的專業技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場景中對物業法規的熟悉度、理解的正確性和運用的準確性，以及和業主的溝通能力與應變能力；在驗樓收樓場景中對驗房技能的熟練度與正確性，以及和業主的溝通能力與應變能力；在突發事件處理中對各種先后程序的熟練度，以及現場應變能力；在物業軟件操作中對軟件的熟練度；而各種物業工具如消防器材、園林工具的使用和物業規范用語和禮儀則可設計融合到這些場景中去考核。這種考核方式需以物業管理專業教師團隊為單位，讓各門課程的專業老師共同設計、共同觀察學生在該場景中的表現，通過其展現的各種技能和能力來進行評判和打分，并在完畢后現場對學生進行講解和評論，指出其不足和做得好的地方。下組學生可進行旁看、旁聽、交流等，這樣可以讓學生在耳濡目染中潛移默化的學習和進步，如果能請到物業公司的經理和員工來進行現場觀摩和評判，甚至是參與評分考核是最好不過，這樣可以讓學生了解到真實中的物業公司是如何運作及處理的。但具體每個技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團隊共同斟酌設計。

22建立能訓練符合物業公司用人需求的能力的實訓室

高職院校物業管理專業培養出的學生要“懂管理、會操作”，不同于以往操作的各種簡單物業工具，現代物業管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設備、樓宇智能化軟件、物業管理軟件，所以物業管理專業實訓室的構建必須要以此為立足點。培養學生的專業技能和動手能力應以物業公司需求為標準，他們用什么、怎么用，學生就應該學什么、會什么，所以實訓設備必須是仿真乃至真實的。當今電子技術日新月異，樓宇智能化電子設備與軟件更新換代很快，在選購實訓設備時要考慮較高的檔次和良好的質量，以保證幾年內不滯后于行業的平均水平。最重要的一點就是多功能綜合性，在設計實訓室時，要將物業管理軟件把各種智能化系統串聯起來構成一個綜合體系，如停車場管理系統、遠程抄三表系統、防范監控系統、安全門禁系統等，從而形成對各種物業設施設備的中央管理、遠程操控、數據采集。在資金充裕的情況下，應多建設幾間實訓室，以保障多組學生同時學習。

23加強同校外物業公司的密切合作

第一，派遣學生進行校外較長期的專業實習。絕大多數高職院校都要求學生在大學三年期間進行一次專業實習，物業管理專業學生也不例外。這種實習的時間多在兩星期到一個月，由于時間太短，物業公司只能安排學生在一些簡單的崗位上實習，如門崗保安、監控保安、停車場保安、物業助理、客服等，這種程度的實習充其量只是“中專式學生實習”，只滿足了學校關于學生專業實習的要求和物業公司對免費或廉價勞力的需求。由于實習時間的倉促，學生無法在物業公司各個崗位進行輪崗，更不用說學到公司的管理理念、運作模式和核心技術了；物業公司也不會去培養這種“匆匆過客”。學校可與物業公司簽訂協議，將畢業后有志于從事物業管理工作的同學派往物業公司實習半年乃至一年，擴大實習學分的比重。本地實習的學生可上半天班，另半天再回校統一補課，外地實習學生可自學，屆時回校參加考試。學校對這部分學生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權放給企業的實習導師，因為他們對學生的評價評分更具意義和客觀性。如有個別學生真的得到企業的重用和肯定，即使因為實習而耽誤了學校的課程，學校也可放寬標準來考量。這種校企合作方式對學校、企業、學生都是三贏的局面。學校可從中知道自己的教育效果和企業真實需求的異同點和差距，從而進行完善和改進；企業可用較低的資金成本和時間成本來培養和塑造自己所需的人才；學生在未走出校門之前就接觸了社會、行業和企業，學到了在學校學不到的東西，了解到自己能否跟上社會的發展、能否達到行業的標準、能否適應企業的環境，從而對自己未來的職業或出路做更好的規劃。

第二，將校外物業公司引進校園，進行真實性物業管理。學校可考慮放棄總務處或后勤中心管理校區的模式，通過招標將優質物業公司引進校園進行真實性的物業管理，這樣既能提高整個校園的物業管理水平，又為教師和學生的教與學提供了真實的實訓場地與項目。物業公司人員可擔任學生部分課程的導師，學校教師亦可兼當物業公司的顧問和管理人員，為自己的技能教學積累經驗。學生在不出校門的情況下即可兼顧校園知識學習和專業技能與能力的培養鍛煉。