導語：如何才能寫好一篇物業(yè)應急管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

目前中小企業(yè)集團呈現(xiàn)多種經(jīng)營，多元發(fā)展的業(yè)態(tài)。一般一個中小企業(yè)集團，有多個獨立企業(yè)組成，各企業(yè)之間獨立運作、獨立法人，并且各企業(yè)的經(jīng)營活動各不相同，每個企業(yè)有自己管理模式、經(jīng)營模式，有自己的產(chǎn)業(yè)鏈、客戶群，互不相干。但是對于企業(yè)集團老板來說，形成“中小企業(yè)集團”的管理模式，其目的就是，能達到及時了解和控制各企業(yè)的運營情況、資金情況、及時降低經(jīng)營風險，使企業(yè)集團形成合力創(chuàng)造更大的價值，甚至集團上市運行。各個企業(yè)財務雖然進行獨立核算，但集團財務總監(jiān)能對各個企業(yè)的財務信息進行統(tǒng)一監(jiān)管，為集團老板提供決策參考，幫助老板把握集團發(fā)展方向，因此凸顯了財務集中管理的必要性和重要性。通常在企業(yè)管理中，其問題表現(xiàn)主要有以下幾個方面：

1、信息管理的不對稱

加強內(nèi)控體系是現(xiàn)代企業(yè)特別是中小集團企業(yè)的重要管理目標，而信息管理是加強內(nèi)控體系中非常重要的一環(huán)；部門/人員詳情、成本、費用等情況的發(fā)生難于管理；各單位詳細費用/收入情況難于控制；資金流向、資金利用、企業(yè)的應收款管理等問題，這些就造成了中小集團企業(yè)管理中的漏洞，集團領導無法及時得到監(jiān)管企業(yè)信息，企業(yè)在自己運行中，不能嚴格管理，企業(yè)內(nèi)部控制不規(guī)范，容易造成集團領導的可控性差。

2、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、核算延時

財務提供的數(shù)據(jù)不細致，無法作為決策依據(jù)；期末轉(zhuǎn)賬業(yè)務處理時間長，工作量大；某些企業(yè)科目劃分不科學，無法達到明細的核算要求；同時數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性、一致性差，一旦業(yè)務中稍作改動，都要做很多調(diào)整。

3、多企業(yè)應用數(shù)據(jù)管理

多業(yè)態(tài)經(jīng)營是目前越來越多的中小集團企業(yè)的特點，而不同業(yè)態(tài)企業(yè)的業(yè)務不同，數(shù)據(jù)分析的角度不同，造成了中小集團企業(yè)不同業(yè)態(tài)報表的匯總與分析困難；同時多公司多賬套多項目多維度交叉分析的管理型企業(yè)應用也逐漸成為了中小集團企業(yè)的重點

針對目前大多數(shù)中小集團企業(yè)的現(xiàn)狀分析如下：

成員企業(yè)信息化管理水平不一，管理需求滿足程度低；目前，組成中小集團企業(yè)的各成員企業(yè)員企業(yè)使用的財務軟件為分布式應用，采用不同品牌、不同型號的管理軟件，集團無法及時獲取財務數(shù)據(jù)，使得決策缺乏依據(jù)，不易及時發(fā)現(xiàn)問題，不能提前控制運行風險。

二、產(chǎn)品應用解決方案

由各獨立單位財務管理軟件加上集團財務的匯總軟件兩部分組成。

2.1、企業(yè)財務核算（如用T6軟件）

財務核算解決各獨立企業(yè)財務核算過程中存在的問題，包含模塊：總賬系統(tǒng) 、UFO報表

2.1.1、憑證管理

l 通過嚴密的制單控制保證制單的正確性。提供資金及往來赤字控制、支票控制、預算控制、外幣折算誤差控制以及查看最新余額等功能，加強對發(fā)生業(yè)務的及

時管理和控制。

l 全面支持2013年執(zhí)行的《中小企業(yè)會計準則》

l 可隨時調(diào)用常用憑證、常用摘要，自動生成紅字沖銷憑證，助您更加快速準

確地錄入憑證。

l 增加憑證及科目的自定義項定義及錄入，提高憑證錄入內(nèi)容的自由度。

l 可完成憑證審核及記賬，并可隨時查詢及打印記賬憑證、憑證匯總表。

l 憑證填制權(quán)限可控制到科目，憑證審核權(quán)限可控制到操作員。

l 標準憑證格式的引入和引出，可完成不同機器中總賬系統(tǒng)憑證的傳遞。引入：按規(guī)定格式引入其他系統(tǒng)或其他機器上的總賬系統(tǒng)中的憑證；引出：按規(guī)定格式引

出總賬系統(tǒng)中的憑證；復制：按規(guī)定格式將相同版本賬套中的憑證復制到其它賬套中。

2.1.2、標準賬表

l 可隨時提供總賬、余額表；序時賬、明細賬、 多欄賬、日記賬、日報表等多

種標準賬表，并可查詢包含未記賬憑證的最新數(shù)據(jù)，同時能夠查詢上級科目總賬數(shù)據(jù)

及末級科目明細數(shù)據(jù)的月份綜合明細賬。

l 提供“我的賬簿”功能為您保存常用的查詢條件，加快查詢速度。

l 任意設置多欄欄目，能夠?qū)崿F(xiàn)各種輸出格式。自由定義各欄目的輸出方式與

內(nèi)容，能夠滿足不同層次的管理需要。

l 提供總賬?à明細賬?à憑證?à原始單據(jù)相互聯(lián)查、溯源功能。

l 明細賬的查詢權(quán)限可以控制到科目。

l 靈活的打印輸出：提供欄目打印寬度、賬頁每頁打印行數(shù)等參數(shù)的設置，以及

明細賬可按總賬科目打印賬本的功能。各類正式賬簿提供套打功能。

2.1.3、出納管理

l 提供出納簽字功能，加強出納憑證的管理。

l 提供銀行對賬單引入、錄入、查詢功能。

l 為出納人員提供一個集成辦公環(huán)境，加強對現(xiàn)金及銀行存款的管理。完成銀行

日記賬、現(xiàn)金日記賬，提供銀行對賬功能，隨時查詢銀行余額調(diào)節(jié)表。

2.1.4、外幣核算

l 用戶可選擇采用固定匯率方式還是浮動匯率方式計算本幣金額。

l 可由用戶選用直接標價法和間接標價法折算本位幣。

l 月末可自動調(diào)整匯兌損益。

2.1.5、月末處理

多公司經(jīng)營狀況一覽表

多公司應用：

多公司應用，支持中小集團多公司報表合并交叉匯總分析

支持多公司多賬套復合交叉匯總分析

支持公司間財務報表數(shù)據(jù)比較分析

多維度應用

支持報表按會計期間、公司、部門、個人、項目、供應商、客戶進行多維度交叉合并及匯總分析

實時性

支持實時進行公司間數(shù)據(jù)同步取數(shù)，保證財務數(shù)據(jù)的實時性

支持當月未月結(jié)、 未記賬的實時憑證數(shù)據(jù)獲取分析

跨年度

支持同一公司不同年度的財務數(shù)據(jù)交叉匯總分析與比較

支持不同公司不同年度的財務數(shù)據(jù)交叉匯總分析與比較2.2.2中小集團財務匯總

功能

針對企業(yè)多個年度的財務數(shù)據(jù)，或者有多子公司的機構(gòu)實現(xiàn)不同賬套的財務數(shù)據(jù)

查詢和匯總，可實現(xiàn)多個年度賬或賬套的集中查詢和匯總，包括的報表有：

憑證序時賬：1）科目序時賬；2）部門序時賬；3）個人序時賬；4）供應商序時

賬；5）客戶序時賬；6）項目序時賬。

三欄明細賬：1）科目三欄明細賬；2）部門三欄明細賬；3）個人三欄明細賬；4）供應商三欄明細賬；5）客戶三欄明細賬；6）項目三欄明細賬。

余額表：1）科目余額表；2）部門余額表；3）個人余額表；4）客戶余額表；5）供應商余額表；6）項目余額表；7）供應商部門項目余額表；8）客戶部門項目余額表。

統(tǒng)計表：1）經(jīng)營狀況一覽表；2）科目月份綜合分析表；3）賬套科目統(tǒng)計表；

4）科目月份匯總表；5）科目部門統(tǒng)計表；6）科目個人統(tǒng)計表；7）科目項目統(tǒng)計表。

更多的報表可上應用商店下載。(略去)

中小集團內(nèi)的各成員企業(yè)獨立部署應用，通過INTERNET網(wǎng)絡定時將數(shù)據(jù)進行導出導入到總部所在的服務器，由總部進行統(tǒng)一的匯總、查詢機分析。

3、網(wǎng)絡部署

3.1多企業(yè)分布管理應用產(chǎn)品方案及應用價值

利用財務匯總,實現(xiàn)了針對各個獨立核算公司帳套的匯總查詢和分析，解少異地上報數(shù)據(jù)、綜合繪制報表、核查財務數(shù)據(jù)的時間和工作量，為財務節(jié)省了很多時間和人力。財務個項指標信息能夠清晰、快速獲得，并進行綜合管理。

對各個公司的各項財務指標數(shù)據(jù)一覽無余，快速、實時綜合查詢。（圖略）

3.2多企業(yè)集中管理應用

多組織集中管理應用即服務器在總部，各多組織通過網(wǎng)絡的形式登陸服務器進行相關(guān)業(yè)務的操作。

該部署方式優(yōu)點，數(shù)據(jù)實時；缺點則比較依賴于網(wǎng)絡的帶寬，速度可能會受一定的影響。

篇2

 

職業(yè)教育逐漸走出了傳統(tǒng)高等教育的學科教育體系，取而代之的是更加重視培養(yǎng)學生職業(yè)技能、就業(yè)能力和創(chuàng)業(yè)能力。國家對于職業(yè)教育的規(guī)劃是要以提高質(zhì)量為重點，并提出通過開展職業(yè)技能競賽來提高教學質(zhì)量。職業(yè)技能大賽，既是檢驗職業(yè)教育質(zhì)量和辦學水平的手段，又是加強校企合作和深化人才培養(yǎng)模式的重要途徑。

 

1 物流職業(yè)技能大賽和人才培養(yǎng)方案結(jié)合的必要性

 

人才培養(yǎng)模式是專業(yè)建設的核心體現(xiàn)，包括專業(yè)、課程建設，實訓條件和實訓內(nèi)容的建設和制定，教師團隊的結(jié)構(gòu)和建設以及課程日常的教學工作等內(nèi)容，而這些內(nèi)容都是可以通過職業(yè)技能大賽來實現(xiàn)的，可見職業(yè)技能大賽對于人才培養(yǎng)模式的建設有著至關(guān)重要的作用，從而使得職業(yè)技能大賽和人才培養(yǎng)模式的結(jié)合成為必要。

 

1.1 將專業(yè)建設和課程建設與技能大賽相結(jié)合，優(yōu)化人才培養(yǎng)方案

 

技能大賽的項目設定是在充分調(diào)查市場的基礎上，將當前先進的物流硬件設備與運輸、倉儲和配送等前沿理論進行深度融合。大賽項目的設置，一方面，可以滿足企業(yè)的實際需求;另一方面，也與職業(yè)技能標準相契合。這樣，通過對大賽項目的理解和實施，可以更好地對專業(yè)人才培養(yǎng)方向和標準進行準確定位，同時可以針對市場的實際需求調(diào)整課程設置、課程內(nèi)容和實訓項目，從而達到優(yōu)化專業(yè)人才培養(yǎng)方案的目的。

 

1.2 將物流職業(yè)技能大賽與教師團隊建設相結(jié)合，強化人才培養(yǎng)方案

 

物流職業(yè)技能大賽參與主體是學生，但是真正的實力較量是教師團隊的較量，因此教師的知識水平和實踐能力是職業(yè)教育質(zhì)量的核心。多年來各高職院校一直重視“雙師型”教師團隊的建設，主要通過以下三種措施來實現(xiàn)。一是“傳幫帶”制度，對于新進教師安排有經(jīng)驗的老教師進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的指導;二是安排教師到企業(yè)進行頂崗鍛煉，參與企業(yè)的運營的相關(guān)過程，提升實際工作的能力;三是引進行業(yè)或企業(yè)的人擔任兼職教師，指導大賽和實驗實訓。通過教師團隊的建設，使得人才培養(yǎng)方案的實施更有保障，從而達到強化人才培養(yǎng)方案的效果。

 

2 物流職業(yè)技能大賽對人才培養(yǎng)方案實施的作用

 

2.1 以賽促學

 

高職院校的學生來源是高考中分數(shù)比較低的一部分學生，這部分學生的特點是不愛傳統(tǒng)的學習，但是動手和實踐能力比較強。如果還是采用學科教育體系，無疑就將這部分學生的缺點放大了。而通過技能競賽，一方面提高了教師的業(yè)務水平，改進了教學方法;另一方面也能提高學生的信心，并最終提升學生的學習興趣。學生通過完成項目，成就感使得學生信心逐步提高，因此，技能競賽可以促進學生學習興趣和培養(yǎng)團隊合作精神。

 

2.2 以賽促教

 

將職業(yè)技能大賽的項目按照科目分類之后融入課程標準中，“課賽相融”需要對原有的物流專業(yè)人才培養(yǎng)模式進行改革，打破以理論課和課堂教學為主的培養(yǎng)模式，取而代之的是突出技能教學和崗位實踐。將每一門專業(yè)課都體現(xiàn)出技能大賽的相關(guān)能力要求，同時讓每一位學生都有參加競賽項目的機會，形成“人人參與”的局面，將大賽由傳統(tǒng)的少數(shù)師生參與轉(zhuǎn)變?yōu)槿w師生共同參與的普及化轉(zhuǎn)變。

 

2.3 以物流職業(yè)技能大賽為切入點，優(yōu)化工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式

 

“校企合作、工學結(jié)合”是職業(yè)教育人才培養(yǎng)的主要模式，而職業(yè)技能大賽是踐行這個模式的重要平臺，對于專業(yè)改革、促進工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新具有重要作用。在教學內(nèi)容選取、教學實施、考核評價、實訓教學條件建設等方面融入大賽元素。在專業(yè)人才培養(yǎng)方案制訂中，強化職業(yè)技能大賽方向與技能培養(yǎng)。有針對性地將賽事項目內(nèi)容融入到教學內(nèi)容中。同時充分借鑒大賽組織、大賽評價、過程控制等形式，完善課程實訓項目的建設，充分實現(xiàn)“課證崗對接、學訓賽相通”。

 

3 物流職業(yè)技能大賽影響下的人才培養(yǎng)方案教學體系的構(gòu)建

 

近年來，在職業(yè)教育的頂層設計上提出了“工學結(jié)合、校企合作”等理念，為了充分實現(xiàn)這一理念，就應當著力構(gòu)建基于能力培養(yǎng)、注重學生實踐操作能力培養(yǎng)、適應高等職業(yè)教育特點的物流職業(yè)技能教學大賽體系，而這個體系的關(guān)鍵就在于三個主體的建設，即教師、學生和企業(yè)。

 

3.1 教師團隊的構(gòu)建

 

“雙師型”教師是高等職業(yè)教育對于教師的新型要求，由于之前我國單一的高等教育體系，使得高職院校的教師只具備單一的知識技能，這和職業(yè)教育的本質(zhì)相差甚遠。近年來，高職院校開始注重“雙師”素質(zhì)的教師團隊建設，通過培訓、企業(yè)實踐鍛煉等途徑來完成。而物流職業(yè)技能大賽恰恰是“雙師”能力展現(xiàn)的主要平臺，也是檢驗教師是否具備“雙師”素質(zhì)的試金石。

 

3.2 強化學生基于工作過程的學習，發(fā)揮“雙證聯(lián)動，半工半讀”的作用

 

物流技能大賽的重要特點是不僅要比賽參賽學生的實際操作能力，而且要考理論知識，以行業(yè)從業(yè)者的標準和要求，從“知”和“會”兩個方面進行考核和比賽。因此在進行學科教育的同時，也應重視學生的技能訓練，學生在學習理論的同時，需要拿出一半左右的課時，用于學生的實踐訓練。

 

3.3 引企入校，將企業(yè)需求與教學體系構(gòu)建深度融合

 

物流職業(yè)技能大賽的競賽環(huán)境建設和企業(yè)的生產(chǎn)運作實際是相吻合的，同時結(jié)合院校實訓基地的條件而構(gòu)建的，這樣使得競賽環(huán)境既能滿足生產(chǎn)型需求，又能滿足教學型需求。學校在構(gòu)建校內(nèi)實訓基地的實踐教學體系的時候，密切結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)實際需要和職業(yè)技能大賽需要來編制實訓方案。在新的職業(yè)教育理念的指引下，通過“引企入?！保瑢⑵髽I(yè)所需的設備和學生實訓所需的設備相結(jié)合，把校內(nèi)實訓基地建設成職業(yè)技能大賽訓練基地。

 

“職業(yè)性”是高職院校物流職業(yè)技能大賽不同于本科學科競賽封閉式模式的典型特征，這也就決定了如果技能大賽僅僅是教育主管部門、學校和學生來參與，就違背了“職業(yè)性”的特征。因此，物流職業(yè)技能大賽需要行業(yè)、企業(yè)和學校、學生等多方參與才能發(fā)揮其應有的作用。物流技能大賽必須借助企業(yè)的資源條件，將實訓的內(nèi)容與社會實際需求相融合才能發(fā)揮其作用。

 

4 結(jié) 論

 

通過職業(yè)技能大賽，將物流前沿理論和生產(chǎn)實踐進行融合，為“工學結(jié)合、校企合作”的人才培養(yǎng)模式提供了平臺。同時可以與專業(yè)建設、課程建設、校內(nèi)外實訓基地建設和教師團隊建設相結(jié)合，對人才培養(yǎng)方案起到推動和促進作用。職業(yè)院校師生應該充分利用這一平臺，廣泛參與技能大賽，從而實現(xiàn)促進人才培養(yǎng)方案、提升教師業(yè)務素質(zhì)和提高學生學習熱情的“三贏”局面。

篇3

一、安全工作小組

1、組長：(安全負責人)

副組長：（物管處負責人）

2、組員：

二、提高安全防患意識，做好節(jié)前安全大檢查

1、召開部門安全責任人座談會和中航物管處全體大會，提高全體人員的安全責任意識。

2、中航物業(yè)公司應針對大樓特點和節(jié)日期間中心開展工作的需要，做好各項安全防患措施。

3、節(jié)前安全工作小組要對大樓、地下室、進行一次安全檢查并整改。

三、進行消防安全演練及突發(fā)事件應急演練

1、節(jié)前全體物業(yè)人員進行消防演練，特別針對跑水、起火等安全工作進行演練和培訓工作。

2、針對人員、大型機電設備可能發(fā)生的事件制定應急處理預案，并報中心物業(yè)部備案。

四、人員安排

1、管理處：值班電話：

1號：2-4號：5-7號：

2、值班室：24小時電話：

3、安管部：負責日常治安、消防安全管理和各種應急事件的處理，實行24小時值班制。

隊長：

早班：中班：夜班：

4、工程部：24小時值班，負責工程設施、設備的日常管理和應急處理。

五、各崗位值班要求

1、節(jié)日期間凡出入大樓，需實行登記制度，外單位人員來訪要實行憑有效證件登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。

2、﹙東、西﹚崗24小時值班，負責對車輛進行控制和管理，東崗除了內(nèi)部及允許的車輛進入外，其他車輛嚴禁進入，要對車輛按時進行登記和檢查，確保車輛的安全，西崗只停放內(nèi)部人員自行車，中心紅線范圍內(nèi)的其他地方嚴禁停放各種車輛，如有違反值班員要進行特別提示；

3、大堂崗24小時值班，負責對進出中心大樓的人員和物品進行嚴格控制，嚴禁閑雜人員及危險物品進入大樓；

4、巡邏人員在巡視過程中注意檢查、留意樓內(nèi)各種情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理和匯報；

5、監(jiān)控室24小時值班，密切注意電梯（電梯A、B座各開1臺）、大堂及樓內(nèi)重要部位的情況，發(fā)現(xiàn)異常及時匯報；

6、值班室負責各種信息的收集，重要情況及時向班長和管理處值班主任匯報，配合協(xié)調(diào)各部門工作；

7、節(jié)日期間中心大樓二樓以上及地下室不對外開放，首層18：00后不對外開放，AB座各開一部電梯供內(nèi)部人員使用，管理處在電梯廳進行相關(guān)提示；

8、節(jié)假日期間公共區(qū)域的燈、空調(diào)嚴格按照相關(guān)的管理規(guī)定執(zhí)行；

9、遇異常情況，則參照中航物業(yè)公司及管理處應急預案進行處理。

六、施工管理

節(jié)假日期間若有施工單位進入樓內(nèi)施工，嚴格按日常施工管理方案進行，巡邏人員注意跟蹤檢查。

七、實行信息報送制度

1、安全工作小組要將節(jié)假日期間的工作方案及每天值日記錄表上送到中心主任室備案。

2、遇到突發(fā)事件要第一時間逐級上報，并實行責任追究制。

八、其它

1、提醒各部門要注意關(guān)好門窗、窗簾、且切斷電源；

篇4

長慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理模式是屬于模擬獨立法人運行模式的創(chuàng)新。物業(yè)管理人員及相關(guān)人員在總結(jié)經(jīng)驗的基礎上不斷完善高層辦公樓宇的消防安全管理機制。長慶興隆園小區(qū)高層辦公樓宇消防安全管理機構(gòu)長慶興隆園小區(qū)在物業(yè)管理模式下的高層樓宇。高層辦公樓宇消防安全管理為了進一步規(guī)范高層辦公樓宇消防安全管理，長慶興隆園小區(qū)物業(yè)服務處制訂了《高層辦公樓宇消防安全管理規(guī)范》，內(nèi)容主要包括:高層辦公樓宇消防系統(tǒng)隱患排查與整改長慶興隆園小區(qū)物業(yè)公司根據(jù)大樓消防系統(tǒng)的設備圖、管網(wǎng)圖、施工圖及有關(guān)設備設施基礎臺帳，組織專業(yè)人員對消防系統(tǒng)的組成、性能進行檢查，尤其是自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防增壓系統(tǒng)、消防設備逐一檢查，對檢查存在的問題，根據(jù)“五定”原則及時加以整改，確保消防長期有效。高層辦公樓宇消防安全管理制度物業(yè)公司明確每一棟辦公大樓消防安全管理責任人，完善消防安全管理制度，加強消防管理的組織領導，做到職責到位、監(jiān)督到位、考核到位，確保大樓消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高層辦公樓宇消防管理責任制度。根據(jù)消防工作“誰主管，誰負責”的原則，建立健全各級物業(yè)管理、大樓用戶單位各級領導負責的逐級消防工作崗位責任制，簽訂消防安全管理責任書，建立健全大樓消防值班制度、消防設備設施定期檢查和保養(yǎng)制度等。2)高層辦公樓宇防火規(guī)定。從預防的角度出發(fā)，對容易引起火災的各種行為做出規(guī)定，以杜絕火災隱患。比如，對公共通道、樓梯、出入口、消防通道等部位的規(guī)定;建筑修繕、裝修過程中動火、動電等必須辦理許可證的規(guī)定;電氣設備使用的安全規(guī)定;煙花爆竹燃放管理規(guī)定;危險物品存放、使用規(guī)定等。3)高層辦公樓宇消防監(jiān)督檢查制度。為了強化大樓消防安全管理制度和防火規(guī)定的落實，加強監(jiān)督，定期檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)火災隱患，責令整改。一是全面檢查，利用巡視、日檢、數(shù)字化管理平臺對物業(yè)的電氣設備、開關(guān)線路、照明燈具、應急標識等進行檢查。二是專項檢查，對消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶的完好性進行檢查。報警系統(tǒng)要求準確無誤，達到應急要求。自動消防系統(tǒng)的操作人員是否經(jīng)過培訓、資格是否符合消防法規(guī)規(guī)定。各樓層、辦公室按要求配齊滅火器材。確保備用發(fā)電機、消防水泵、消防電梯能滿足應急需要。三是定期檢查、抽查、臨時檢查相結(jié)合，對檢查出來的安全隱患，立即整改，人為隱患按照責任追究制度追究責任人的責任。

高層辦公樓宇消防應急管理

根據(jù)《消防法》《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》等法規(guī)規(guī)范，物業(yè)公司應急領導小組組織人員編制高層辦公樓宇消防應急預案，配備消防應急物資和器材，建立消防應急隊伍，加強消防應急演練，增強火災撲救能力。1)消防應急預案。根據(jù)《生產(chǎn)經(jīng)營單位安全生產(chǎn)事故應急預案編制導則》(AQ/T9002－2006)編制了《高層辦公樓宇消防安全綜合應急預案》《高層辦公樓宇消防應急專項預案》及《各種火災現(xiàn)場處置方案》，并且明確了消防應急指揮、消防應急管理組織機構(gòu)及其職責，消防應急響應機制，應急保障條件等。2)消防應急隊伍。物業(yè)公司根據(jù)社區(qū)內(nèi)民用建筑及高層建筑分布特點，建立了義務消防隊伍，除此之外物業(yè)公司全體安保人員和管理人員全部是義務消防隊員。加強日常消防知識、消防器材使用方法的培訓和教育;每年開展一次高層建筑消防知識宣傳;物業(yè)公司每一位員工有權(quán)制止違反消防安全的行為;火災時期，義務消防隊員及每一位員工，無論當班與否，都能夠投入救災，組織人員按應急預案疏散和逃生。3)消防應急演練。物業(yè)服務處根據(jù)應急預案規(guī)定，每年定期或是利用“消防日”開展高層辦公樓宇義務消防隊和大樓辦公人員消防技能、應急疏散演練，使每大樓每個部門和高層建筑內(nèi)的辦公人員掌握火災知識、消防報警、消防器材的正確使用方法。高層建筑消防設備、設施管理1)消防監(jiān)控系統(tǒng)管理。一方面管理好消防監(jiān)控中心的各種設備、設施，保障監(jiān)控中心始終處于正常工作狀態(tài);另一方面，安排好值班人員，不能帶病和疲勞作業(yè)，嚴禁工作期間擅離職守。2)消防設備設施定期檢查與維修。加強設備定期檢查，物業(yè)公司對消防設備、設施和器材定期檢查、試驗、大修和更新，確保始終處于完好狀態(tài)。3)消防設備設施更改及維護。加強裝修過程管理，嚴禁更改消防設施及更改、破壞供電線路的行為，特別規(guī)定二次裝修時，必須嚴格審查消防設備、設施的完好程度。高層辦公樓宇消防安全管理持續(xù)改進的部分1)建立高層辦公樓安全消防系統(tǒng)管理和維護機制。做到全面檢測、重點檢測、定期檢測“三結(jié)合”，人防、物防、技防“軟硬兼施”，消防隊伍、制度、器材“三落實”。出入部位要經(jīng)常保持暢通，嚴禁堆放物品，疏散標志和指示燈要保證完好。2)建立高層辦公樓物業(yè)管理人員和保安“人人都是消防員”工作機制。加強物業(yè)公司及物業(yè)保安的消防安全職責的落實，切實提高物業(yè)保安的消防安全責任心和消防技能、常識等素質(zhì)。3)建立高層辦公樓辦公人員“人人能防火、人人能滅火、人人懂逃生”的消防工作機制?；馂某跗痣A段撲救成功率占94%。根據(jù)這一特點，加強高層辦公樓使用人員火災知識和消防器材使用技能培訓與教育。4)建立高層辦公樓裝修、功能改變等許可機制。對于高層建筑辦公用房二次裝修、功能改變等可能影響防滅火系統(tǒng)功能正常發(fā)揮的作業(yè)，實行消防許可制度，必須在物業(yè)公司監(jiān)督下進行。5)建立高層辦公樓消防隱患排查與整改工作機制。根據(jù)小區(qū)內(nèi)高層樓宇數(shù)量、種類和危險因素等條件，對高層辦公樓宇消防隱患實行分類分級，建立“按類分級、依級監(jiān)管”的模式。依據(jù)消防有關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)程的要求，細化消防隱患排查標準，明確每項消防工作的具體標準和要求，使隱患排查人員知道“做什么、怎么做”，使各級消防安全管理人員知道“管什么、怎么管”，實現(xiàn)安全隱患排查治理工作有章可循、有據(jù)可依。利用小區(qū)數(shù)字化管理信息系統(tǒng)，建立隱患排查與整改的動態(tài)監(jiān)管統(tǒng)計分析評價系統(tǒng)等，重大隱患實際“掛牌督辦制度”。為了確保消防隱患整改到位，建立以小區(qū)安委會為領導機構(gòu)的隱患排查與治理工作小組，組織、協(xié)調(diào)和指導小區(qū)物業(yè)管理各職能部門、業(yè)主等方面的積極性，全面推進安全隱患排查治理工作。

結(jié)語

篇5

2018年6月15日，****物業(yè)管理有限公司正式在工商登記注冊成功。該物業(yè)公司以****為法人股東，認繳注冊資金200萬元，法定代表人為**。成立本物業(yè)公司旨在更加高效、有序管理**所轄區(qū)域的安置小區(qū)，并努力向外拓展物業(yè)服務，促進本物業(yè)公司健康、可持續(xù)發(fā)展，增加集體經(jīng)濟收入。

鑒于目前**各安置小區(qū)現(xiàn)狀，特提出關(guān)于****物業(yè)管理有限公司啟動運營的方案，僅供討論、參考。

目前，**區(qū)塊5個安置房小區(qū)由****物業(yè)管理有限公司開展應急管理，且在**股份經(jīng)濟合作社的監(jiān)管下，****物業(yè)管理有限公司自行招聘物業(yè)經(jīng)理、人事專員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨立成立一支專業(yè)隊伍，對**區(qū)塊的安置小區(qū)進行直接管理。

針對**區(qū)塊5個安置房的建筑面積等實際情況，現(xiàn)將每個小區(qū)及公司的人員配置匯報如下：

一、**家園：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔8名，保安4名。

二、**北苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔5名，保安4名。

三、**南苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔4名，保安4名。

四、**：保潔2名，保安2名。

五、**：保潔1名。

六、工程人員：6名。

七、水電工：1名。

八、消控人員：3名

九、保安隊長：1名。

十、會計、出納：2名

十一、物業(yè)總管：1名

即五個安置房小區(qū)需要物業(yè)總管1名，物業(yè)主任3名，物業(yè)客服3名，保潔20名，保安14人，工程人員6名，保安隊長1人，消控人員3名，會計和出納2名。共計53人。以上人員是基于目前現(xiàn)狀需要配備的人員，近期或遠期將根據(jù)實際情況，調(diào)整或完善相應人員配備。

篇6

第二條 溫州市行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。 本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業(yè)主交存的專項用于物業(yè)共用部位（以下簡稱共用部位）、物業(yè)共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

第四條 溫州市物業(yè)主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監(jiān)督工作。市物業(yè)維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構(gòu))具體負責鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)專項維修資金的日常管理工作。 甌海區(qū)、各縣（市）物業(yè)主管部門會同財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)專項維修資金交存、使用、管理的指導和監(jiān)督工作，并指定機構(gòu)負責專項維修資金的日常管理工作。

第二章 專項維修資金的交存

第五條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存專項維修資金： （一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。 （二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。 （三）住宅小區(qū)外用于銷售的獨立非住宅。

第六條 首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 物業(yè)首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業(yè)主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調(diào)整方案，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。 建筑安裝平均造價由市物業(yè)主管部門會同市財政部門根據(jù)溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規(guī)定交存： （一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。 （二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業(yè)主交存。

第八條 新建物業(yè)首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權(quán)屬初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規(guī)定交存專項維修資金，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。 未出售物業(yè)的專項維修資金由建設單位交存，待物業(yè)出售時向業(yè)主收取。

第九條 維修資金管理機構(gòu)應當通過招標方式，公開選擇商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構(gòu)應當出具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。 業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據(jù)。

第十一條 業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會未決定實行業(yè)主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構(gòu)代為統(tǒng)一管理。

第十二條 專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，應當召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。 業(yè)主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構(gòu)辦理專項維修資金移交手續(xù)，并報所在地物業(yè)主管部門備案： （一）業(yè)主自主管理專項維修資金書面報告。 （二）業(yè)主大會自主管理專項維修資金的決議。 （三）專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位。 （四）專項維修資金使用、續(xù)籌辦法及應急支取預案。 （五）專項維修資金賬目管理制度。 （六）專項維修資金有關(guān)的其他材料。 維修資金管理機構(gòu)應當在收到上述材料之日起10個工作日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關(guān)資料移交業(yè)主委員會。

第十三條 業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應當按照下列規(guī)定續(xù)交維修資金： （一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構(gòu)向業(yè)主出具《專項維修資金續(xù)交通知書》，并抄送業(yè)主委員會、社區(qū)組織；業(yè)主應當在收到續(xù)交通知之日起90日內(nèi)將維修資金存入專項維修資金專戶。 （二）專項維修資金實行自主管理的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會通過的續(xù)籌方案，通知業(yè)主續(xù)交維修資金；業(yè)主應當按照續(xù)交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。 （三）專項維修資金可以由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者社區(qū)組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄送所在地維修資金管理機構(gòu)。

第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規(guī)定交存首期專項維修資金的物業(yè)，維修資金管理機構(gòu)應當向業(yè)主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業(yè)主委員會、社區(qū)組織。業(yè)主應當在接到補建補交通知之日起90日內(nèi)，按照本辦法規(guī)定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。 第

十五條 業(yè)主未按規(guī)定續(xù)交、補交專項維修資金的，業(yè)主委員會或者社區(qū)組織應當督促其交存；業(yè)主經(jīng)督促仍不交存的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院。第三章 專項維修資金的使用

第十六條 專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第十七條 專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十八條 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定分攤： （一）屬于整個物業(yè)管理區(qū)域的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，并從小區(qū)業(yè)主交存的專項維修資金中列支。 （二）屬于單幢物業(yè)的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該幢全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，并從該幢業(yè)主交存的專項維修資金中列支。 （三）屬于一個單元的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，并從該單元業(yè)主交存的專項維修資金中列支。 專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積由相關(guān)業(yè)主按比例分攤。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務企業(yè)按照標準向相關(guān)業(yè)主收取。

第十九條 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當采取招標方式擇優(yōu)確定維修單位： （一）維修費用總額超過30萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業(yè)主大會決定實行招標的。 維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價： （一）維修費用總額超過10萬元的。 （二）單項維修工程費用超過5萬元的。 （三）業(yè)主大會決定進行項目審價的。 工程招標、監(jiān)理和審價費用計入維修、更新和改造成本。

第二十條 專項維修資金實行代管的，使用專項維修資金按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修、更新和改造項目的實際，提出《專項維修資金使用方案》（以下簡稱《使用方案》），《使用方案》應當包括維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍等。 （二）《使用方案》向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （三）《使用方案》經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意。 （四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地維修資金管理機構(gòu)申請列支。 （五）維修資金管理機構(gòu)應當在收到申請材料之日起5個工作日內(nèi)進行審核：符合規(guī)定的，予以核準，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務企業(yè)，未實施物業(yè)服務的劃轉(zhuǎn)至維修單位；不符合規(guī)定的，出具不予列支通知書。 （六）工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當將工程決算向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （七）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料向維修資金管理機構(gòu)申請辦理工程結(jié)算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據(jù)； 3.相關(guān)業(yè)主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關(guān)材料。

第二十一條 專項維修資金實行自主管理的，使用專項維修資金按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （三）《使用方案》經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意。 （四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持專項維修資金使用申請表、《使用方案》、施工合同等材料向業(yè)主委員會申請列支。 （五）業(yè)主委員會同意列支的，應當將有關(guān)材料報所在地維修資金管理機構(gòu)備案；維修資金管理機構(gòu)應當及時出具備案證明。 （六）業(yè)主委員會憑所在地維修資金管理機構(gòu)的備案證明，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務企業(yè)，未實施物業(yè)服務的劃轉(zhuǎn)至維修單位。 （七）工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當將工程決算向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日。 （八）物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料與業(yè)主委員會辦理工程結(jié)算： 1.工程決算單； 2.維修、更新和改造工程的費用票據(jù)； 3.相關(guān)業(yè)主意見反饋表； 4.維修費用分攤明細表； 5.其他相關(guān)材料。

第二十二條 下列項目日常維修費用，除物業(yè)服務合同約定由物業(yè)服務企業(yè)承擔的外，可以在專項維修資金中列支： （一）電梯、消防、避雷設施設備的檢測費用。 （二）共用設施設備日常修理費用。

第二十三條 日常維修項目使用專項維修資金，按照下列規(guī)定辦理： （一）物業(yè)服務企業(yè)提出《使用方案》，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)組織核定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日。 （二）《使用方案》在公示期內(nèi)無異議或者有異議的業(yè)主少于1/3，視為業(yè)主同意。 （三）物業(yè)服務企業(yè)持專項維修資金使用申請表、《使用方案》等材料，向所在地維修資金管理機構(gòu)申請列支。 （四）維修資金管理機構(gòu)應當在收到申請材料之日起3個工作日內(nèi)進行審核，并通知專戶管理銀行按照核準使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務企業(yè)。 （五）日常維修費用經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)組織核實后，物業(yè)服務企業(yè)應當將日常維修費用的使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示3日，并公布舉報電話。 （六）物業(yè)服務企業(yè)向維修資金管理機構(gòu)申請辦理結(jié)算。

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域按首期交存的專項維修資金總額的5%作為應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防系統(tǒng)故障等緊急情況下?lián)屝蕖?發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)組織核實，可直接撥付應急備用金。物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應當立即組織維修，必要時先行墊付維修費用。 發(fā)生第一款規(guī)定的緊急情況，物業(yè)服務企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未及時進行維修的，物業(yè)主管部門可以組織代修或者責令物業(yè)服務企業(yè)維修，維修費用從相關(guān)業(yè)主專項維修資金分戶賬中列支。

第二十五條 下列費用不得從專項維修資金中列支： （一）依法應由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期內(nèi)的維修、更新和改造費用。 （二）依法應由相關(guān)專業(yè)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用。 （三）因人為損壞，應由當事人承擔的共用部位、共用設施設備的修復費用。 （四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護費用。 （五）尚未辦理物業(yè)承接驗收移交手續(xù)所發(fā)生的，應由建設單位承擔的維修費用。

第二十六條 下列資金應當轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用： （一）專項維修資金的存儲凈利息。 （二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益。 （三）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。 （四）利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位或者其他場地停放汽車收取的臨時停車費，但業(yè)主大會另有決定的除外。 （五）共用設施設備報廢后回收的殘值。 （六）其他按照規(guī)定應當納入的資金。 第

二十七條 業(yè)主委員會及其成員，不得參與承接本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修、改造、更新項目的具體業(yè)務。

第四章 專項維修資金的監(jiān)督管理

第二十八條 專項維修資金應當專戶

存儲、專款專用。專項維修資金應當建立明細帳：以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立總帳，按幢建帳，以每獨立戶號設立分戶帳，核算到戶，記載分戶專項維修資金的交存、使用、結(jié)存等情況。第二十九條 專項維修資金中當年交存或者使用的部分按同期銀行活期存款利率計息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。存款利息實行一年一結(jié)，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。

第三十條 在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。 除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得利用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第三十一條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。原業(yè)主未交存首期專項維修資金或者未按規(guī)定續(xù)交、補交專項維修資金的，原業(yè)主應當與受讓人協(xié)商，并在辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前按規(guī)定足額交存。

第三十二條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可憑原交存的專用票據(jù)或者有關(guān)證明，到維修資金管理機構(gòu)辦理分戶賬注銷手續(xù)，支取分戶賬中專項維修資金的余額。

第三十三條 專戶管理銀行應當每月向維修資金管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金銀行存款對賬單。 維修資金管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布下列情況： （一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。 （二）發(fā)生列支的項目、費用和按戶分攤情況。 （三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。 （四）其他有關(guān)維修資金的情況。 業(yè)主對公布情況有異議的，可以向維修資金管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會要求復核。維修資金管理機構(gòu)或者業(yè)主委員會應當及時將復核情況告知相關(guān)業(yè)主。

第三十四條 專項維修資金應當建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。 物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當及時公布維修資金使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。維修資金管理機構(gòu)應當每年不少于一次公布本行政區(qū)域內(nèi)維修資金交存、使用、管理情況。 第三十五條 物業(yè)主管部門應當加強對專項維修資金使用情況的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)在使用上存在安全隱患或者違反規(guī)定的，應當責令限期整改。

第三十六條 專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。 專項維修資金的管理經(jīng)費，由維修資金管理機構(gòu)按照規(guī)定的標準編制全年預算支出總額，報同級財政部門批準后，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。 第五章 法律責任

第三十七條 挪用專項維修資金的，依照國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十八條 物業(yè)主管部門、維修資金管理機構(gòu)、財政部門及其工作人員有下列情形之一的，依照《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》第三十條規(guī)定，由相關(guān)行政機關(guān)按照管理權(quán)限對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）未依照本辦法規(guī)定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的。 （二）未按照本辦法規(guī)定進行管理，造成專項維修資金流失的。 截留、挪用、侵占專項維修資金的。 有其他、、行為的。

第三十九條 違反專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定，依法追究法律責任。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主因?qū)ｍ椌S修資金的使用發(fā)生糾紛，當事人可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院。

第六章 附則

篇7

項目管理論壇

作為一名合格的項目經(jīng)理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時間（一般為三年）和獨立運作過一定規(guī)模（約10萬左右的高層物業(yè)）的物業(yè)項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經(jīng)理才能在運作項目時體現(xiàn)出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。項目管理論壇

目前，成熟、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨特的作用：①促進房屋銷售；②最大限度地減少了日后管理麻煩；③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經(jīng)理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。t

（一）高度關(guān)注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

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在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售、物業(yè)管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標準）的保安、保潔服務做到極致，作為項目經(jīng)理，應對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認同感，為未來的物業(yè)管理服務打下良好基礎，項目經(jīng)理應充分認識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

為保障項目前期介入工作有序進行，項目經(jīng)理應按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項目經(jīng)理的直接領導下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

項目經(jīng)理博客

1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應對下列問題引起高度重視：①關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。②關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經(jīng)理應清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備；②積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益；第二，對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改?？傊?，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產(chǎn)生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。Ｕ闲^(qū)免遭二次裝修的破壞。

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此階段是對項目經(jīng)理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：項目經(jīng)理博客

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場壓力。項目管理者聯(lián)盟文章

training.

2、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

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3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。4、及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動員業(yè)主盡快收樓。

項目管理者聯(lián)盟

5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

項目管理培訓

6、結(jié)合小區(qū)實際制定具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。項目管理者聯(lián)盟

7、嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點。

項目管理者聯(lián)盟文章

大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時也是業(yè)主與管理處較容易結(jié)怨的時候，作為項目經(jīng)理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

三、依法依約、規(guī)范運作，堅持日常管理工作常做常新。

作為國家二級資質(zhì)以上的物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理方面一般都具備較完善、成熟的管理模式、操作流程和服務理念，項目經(jīng)理只要在執(zhí)行力和團隊建設方面多下功夫，保持管理經(jīng)營的穩(wěn)定一般不能做到。在此要加以強調(diào)的是如下幾方面的意識：

（一）契約意識：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關(guān)系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方的權(quán)利是產(chǎn)權(quán)人本身所固有的，他當然有權(quán)按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷加強履約能力，兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（二）溝通意識：廣泛收集和聽取業(yè)主意見，隨時掌握業(yè)主需求，及時調(diào)整管理服務思路，是成熟物業(yè)管理企業(yè)的基本素質(zhì)。

1、經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，哪怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，項目經(jīng)理應時常提醒自己這一點。

2、開展積極向上、喜聞樂見的社區(qū)文化活動，雖然不是物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容，但其確是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境，融洽業(yè)主關(guān)系的重要手段，是把業(yè)主從“小家”融入“大家”的最佳途徑。因此，不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量，讓更多業(yè)主參與，也是項目經(jīng)理經(jīng)常思考的問題。項目管理培訓

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一、指導思想

認真貫徹學習關(guān)于“從根本上消防事故隱患”的重要批示精神，按照縣消防防范工作要求，在2020年消防安全風險隱患和整改責任的基礎上，加大對商務領域所屬重點企業(yè)消防安全專項整治攻堅力度，落實和完善治理措施，推進商務領域消防安全專項整治工作取得明顯成效，有效防范和遏制商務領域火災事故的發(fā)生。

二、重點任務

(一）集中整治所屬企業(yè)消防安全問題。要持續(xù)開展所屬企業(yè)火災隱患排查整冶，對一時難以整改的，列出整改計劃，明確整改時限，落實整改責任。建立火災隱患“吹哨人”制度，鼓勵單位員工和知情群眾舉報火災隱患。持續(xù)加強部門協(xié)作、源頭管控和事中事后監(jiān)管，健全行業(yè)部門聯(lián)合檢查、信息共享、執(zhí)法銜接、移交查辦等制度。

(二）提升大型商業(yè)綜合體規(guī)范管理水平。配合消防救援部門督促、指導大型商業(yè)綜合體推進消防安全達標創(chuàng)建。一是大型商業(yè)綜合體全面落實“一家一策”，根據(jù)企業(yè)自身情況，建立完善的消防安全管理責任體系和機制，健全消防安全檔案，推動大型商業(yè)綜合體內(nèi)部以功能分類分區(qū)、以店鋪為單元推選網(wǎng)絡化消防管理制度。二是固化大型商業(yè)綜合體定期開展消防安全自查、消防安全培訓、消防設施維護保養(yǎng)、電氣線路安全檢查、初起火災撲救和應急疏散演練、梳理完善消防安全管理制度。三是消防救援機構(gòu)深化教學培訓式檢查，著力提升大型商業(yè)綜合體法定代表、總經(jīng)理、消防安全管理人、物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、微型消防站站長、電工等“關(guān)鍵人”消防業(yè)務能力水平。四是積極配合消防救援機構(gòu)每季度至少聯(lián)合開展1次消防安全專題培訓和消防演練，協(xié)助大型商業(yè)綜合體培養(yǎng)消防安全“明白人”和分區(qū)域健全應急處置快速響應機制，優(yōu)化部署內(nèi)部消防救援力量。五是鼓勵大型商業(yè)綜合體探索實行消防安全經(jīng)理人制度，可以委托物業(yè)服務企業(yè)等單位提供消防安全管理服務，并應當在委托合同中約定具體服務內(nèi)容。爭取年底前消防安全管理達標率實現(xiàn)100%。

三、時間步驟

（一）細化任務措施（2021年4月9日前)。根據(jù)本方案，結(jié)合各企業(yè)實際細化任務措施，進一步明確整治目標、重點任務、責任分工、工作措施、工作時限等，制定印發(fā)實施方案，并宣傳動員部署。

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一、XX佳園物業(yè)概況

“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準

根據(jù)XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項服務（業(yè)務）

1、代住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收。

4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內(nèi)容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質(zhì)量高的管理目標，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、為開展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。

職位人數(shù)負責內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通

工程人員1人負責設備、設施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員1人負責保潔綠化

保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費)：

管理費維修金

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設備設施維護系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共用設施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3.規(guī)章制度制定

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2.入伙管理

1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進出道路、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或人書面擔保，防范治安事件發(fā)生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內(nèi)外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務

A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、車床進出口、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規(guī)范，認真負責，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關(guān)注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。

2.共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)；三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1）給排水設備管理

管理目標：細心保養(yǎng)，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

2）供電設備管理

供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

3）弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。

4）消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。

C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質(zhì)量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔

范圍工作內(nèi)容頻次標準備注

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

D、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標準

綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整

雜草清除（每周一次）確保基本無雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害

養(yǎng)護施肥（一年4次）綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統(tǒng)

制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養(yǎng)；開發(fā)收益項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力。

F、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1、社區(qū)文化建設

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

1）、日常服務

設置業(yè)主聯(lián)絡處、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收。

2）、特約服務

提供有償特約維修服務。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務等

六、物業(yè)接管事項說明

篇10

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)高層、地下建筑消防安全管理適用本規(guī)定。本市行政區(qū)域內(nèi)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，依法取得城市規(guī)劃建設合法手續(xù)建設的高層、地下建筑應依法向消防部門申報消防審核備案和驗收。

第三條 高層、地下建筑消防安全管理貫徹預防為主、防消結(jié)合的工作方針，立足自防自救的原則，實行嚴格和科學的管理。

第四條 各級公安機關(guān)依法對全市行政區(qū)域內(nèi)高層、地下建筑的消防工作實施監(jiān)督管理，各級公安機關(guān)消防機構(gòu)，公安派出所負責具體實施。

第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、房產(chǎn)、工商等行政主管部門應當在各自職責范圍內(nèi)依法做好高層、地下建筑的消防工作，市、縣公安機關(guān)應與上述政府職能部門建立工作協(xié)調(diào)機制。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對不符合城鎮(zhèn)消防專項規(guī)劃的建設項目，不予辦理規(guī)劃手續(xù)。城鄉(xiāng)建設行政主管部門對消防設計依法應當經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)審核的高層、地下建筑工程而未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细竦?，不予施工許可；對工程竣工依法應當經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)驗收的高層、地下建筑工程未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的，不予辦理竣工驗收備案。房產(chǎn)行政主管部門應當將物業(yè)服務企業(yè)的消防安全防范服務質(zhì)量作為對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的重要內(nèi)容；指導高層、地下建筑業(yè)主使用專項維修資金對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維修、更新和有效管理，確保完好有效。工商行政主管部門對高層、地下建筑內(nèi)未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全條件的公共娛樂場所，不予辦理工商登記注冊手續(xù)。

第六條 高層、地下建筑的建設單位依法應當對下列消防工作負責，對其行為依法承擔相應法律責任：

（一）新建、擴建、改建高層、地下建筑（含裝修工程）工程，其建設單位依法應當報公安機關(guān)消防機構(gòu)消防設計審核和備案，未經(jīng)審核或?qū)徍?、備案抽查不合格?/p>

（二）依法應當經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)消防驗收，未經(jīng)驗收或者驗收不合格而交付使用的；

（三）依法應當經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)竣工驗收備案，未經(jīng)備案或備案抽查不合格而交付使用的。

第七條 高層、地下建筑工程的設計、施工、監(jiān)理單位應依法履行法定職責，分別對高層、地下建筑工程消防安全負責并承擔相應法律責任。

第八條 高層、地下建筑施工現(xiàn)場防火應統(tǒng)一管理。實行工程總承包的項目，應由總承包單位負責施工現(xiàn)場的防火；未實行工程總承包的項目，應由建設單位負責施工現(xiàn)場的防火。施工現(xiàn)場的其他單位應承擔合同約定的防火責任和義務，工程監(jiān)理單位應負責對施工現(xiàn)場防火實施全程監(jiān)理。施工現(xiàn)場的防火責任單位應制訂施工現(xiàn)場的消防安全管理辦法，落實相關(guān)消防安全生產(chǎn)責任制度。施工過程中，施工現(xiàn)場安全管理人員應對施工現(xiàn)場的消防安全管理工作和消防安全狀況進行檢查。建設單位或者個人對高層、地下建筑進行局部改建、擴建或者裝修時，應當與施工單位明確施工現(xiàn)場的消防安全責任；沒有明確的、消防安全由雙方共同負責。

第九條 高層、地下建筑業(yè)主是高層、地下建筑消防安全的責任人，履行下列消防安全義務：

（一）制定和遵守公共消防安全管理規(guī)約；

（二）及時落實火災隱患整改措施，承擔整改所需資金；

（三）委托擔負物業(yè)管理服務的企業(yè)或另行約定的機構(gòu)組織擔任高層、地下建筑管理人，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共消防安全實施統(tǒng)一管理；

（四）不得設置危害高層、地下建筑公共消防安全的生產(chǎn)、生活、經(jīng)營性場所或者庫房；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安全責任。

依法投入使用的高層、地下建筑，其專有部分的消防安全由業(yè)主負責，共有部分的消防安全由所有業(yè)主共同負責。

第十條 高層、地下建筑業(yè)主、使用人（承租人）在使用、管理范圍內(nèi)履行消防安全義務，維護公共消防安全。高層、地下建筑業(yè)主與使用人（承租人）應對建筑消防安全責任應有明確約定，對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施、消防車道、火災隱患的整改落實、消防安全管理機構(gòu)組織、消防宣傳教育等事項作出約定，并實行統(tǒng)一管理。對存在火災隱患高層、地下建筑的業(yè)主、使用人（承租人）和高層、地下建筑管理人必須采取措施消除隱患。

第十一條 高層、地下建筑業(yè)主或者使用人（承租人）將住宅改建為賓館、餐飲等經(jīng)營性場所或者庫房的必須符合法律法規(guī)和國家工程建設消防技術(shù)標準。

第十二條 高層、地下建筑投入使用后，任何單位或者個人均不得擅自改變消防安全設計。廣告牌、雨篷等外墻設施不得妨礙消防排煙和火災撲救。任何單位和個人應當確保疏散通道、樓梯、出口等安全疏散設施通暢。消防車道、消防撲救場地應當設置明顯標志，不得擅自改變用途或者設置障礙物。

第十三條 高層、地下建筑業(yè)主委托給物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理消防安全的，由物業(yè)服務企業(yè)依照國家法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全責任。物業(yè)服務企業(yè)履行下列消防安全責任：

（一）制定消防安全管理制度，組織防火巡查，及時消除火災隱患；

（二）定期組織共用消防設施的維護保養(yǎng)，確保完好有效；

（三）組織開展消防安全宣傳教育；

（四）制訂預防火災、滅火撲救和應急疏散的方案，并開展滅火撲救和應急疏散的演練；

（五）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；

（六）勸阻、制止業(yè)主或者使用人影響消防安全的行為，并及時報告轄區(qū)公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所；

（七）妥善保管高層、地下建筑消防檔案資料；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他消防安全責任。

第十四條 沒有物業(yè)管理的高層、地下建筑，業(yè)主或者使用人（承租人）應當就共有部分的消防安全責任進行約定，落實消防安全責任。

第十五條 高層、地下建筑內(nèi)的機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等使用單位以及公眾聚集場所的經(jīng)營者應當建立并落實消防安全培訓制度，明確機構(gòu)和人員，保障教育培訓工作經(jīng)費，按照下列辦法對所屬員工進行消防安全教育培訓：

（一）定期開展形式多樣的消防安全宣傳教育；

（二）對新上崗和進入新崗位的職工進行上崗前消防安全培訓；

（三）對在崗職工每年至少進行一次消防安全培訓。

第十六條 高層、地下建筑內(nèi)的機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位的消防安全責任人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員、物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員和公眾聚集場所從業(yè)人員等重點崗位人員應當定期參加消防安全培訓。

第十七條 高層、地下建筑消防安全宣傳教育培訓的主要內(nèi)容應包括：

（一）國家消防工作方針、政策；

（二）消防法律法規(guī)；

（三）火災預防知識；

（四）火災撲救、人員疏散逃生和自救互救知識；

（五）其他應當教育培訓的內(nèi)容。

第十八條 高層、地下建筑消防控制室必須實行專人值班、專人負責制度。消防控制室自動消防系統(tǒng)操作人員必須經(jīng)消防專業(yè)培訓合格后持證上崗。

第十九條 高層、地下建筑內(nèi)的公眾聚集場所經(jīng)營者應當在經(jīng)營場所內(nèi)開展下列消防宣傳工作：

（一）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置設置提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語；

（二）編印消防安全宣傳資料供公眾取閱；

（三）利用廣播、視頻、公告欄等媒介宣傳消防安全知識。

第二十條 各類學校必須每學期舉辦一次高層、地下建筑消防安全專題教育，開設消防安全教育欄目。

第二十一條 高層、地下建筑管理人應當對其建筑消防設施每年至少委托具備消防設施檢測資質(zhì)或資格的消防技術(shù)服務機構(gòu)進行一次全面檢測并建立檢測檔案，對故障或者損壞的消防設施應當及時維修，檢測報告應當及時報轄區(qū)公安機關(guān)消防機構(gòu)備案，需要暫時停用消防設施的，高層、地下建筑管理人應當采取有效補救措施確保消防安全；停用消防設施超過24小時的應當報告轄區(qū)公安機關(guān)消防機構(gòu)。

第二十二條 對依法投入使用的高層、地下建筑，整改業(yè)主共有部分火災隱患或者維修共用消防設施的費用，在保修期內(nèi)的由建設單位承擔。保修期滿后，業(yè)主與使用人（承租人）及高層、地下建筑管理人有約定的，從其約定；沒有約定的，從專項維修資金中列支；沒有約定且沒有收取專項維修資金的，按照業(yè)主各自專有部分占建筑總面積的比例收支。

第二十三條 發(fā)生危及高層、地下建筑消防安全的緊急情況，需要立即對共用部位消防設施設備進行維修、更新和改造的，應當立即進行。建筑業(yè)主、使用人（承租人）、物業(yè)服務企業(yè)就共用部位消防設施無約定，致使維修、更新、改造資金難以落實的，市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主專項維修資金分戶帳中列支。涉及已售公有住房的，從公有住房專項維修資金中列支。

第二十四條 高層、地下建筑內(nèi)用火安全管理應當符合下列要求：

（一）不得在具有火災、爆炸危險場所吸煙或者使用明火；

（二）不得在商店、公共娛樂場所營業(yè)期間動火施工；

（三）不得在人員密集場所使用明火照明或者取暖；

（四）不得燃放煙花爆竹（包括冷煙花）。

第二十五條 高層、地下建筑管理人應當對管理的高層、地下建筑逐棟制定并落實預防火災、滅火撲救和應急疏散的方案，其主要內(nèi)容是：

（一）高層、地下建筑的基本情況；

（二）消防安全管理制度和保障消防安全的操作規(guī)程；

（三）共用消防設施的維護保養(yǎng)；

（四）防火巡查和火災隱患整改；

（五）消防宣傳教育；

（六）報警和接警處置程序；

（七）確定滅火行動、通信聯(lián)絡、疏散引導、防火救護等人員分工；

（八）應急疏散的組織程序和措施；

（九）撲救初期火災的程序和措施；

（十）通信聯(lián)絡、安全防護救護的程序和措施。

第二十六條 高層、地下建筑管理人應當每年至少組織一次滅火和應急疏散演練，消防安全重點單位每半年至少組織一次滅火和應急疏散演練。演練時，應當設置明顯標識，并事先告知演練范圍內(nèi)的人員，演練后及時修訂、完善方案。公安機關(guān)消防機構(gòu)應當指導和監(jiān)督預防火災、滅火撲救和應急疏散方案的制定和落實。

第二十七條 高層、地下建筑管理人應當開展防火巡查、檢查。高層、地下建筑內(nèi)的機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應當至少每季度開展一次防火檢查，重點單位或者人員密集場所應當堅持組織每日防火巡查。高層、地下建筑內(nèi)的公眾聚集場所在營業(yè)期間應當至少每2小時開展一次防火巡查，營業(yè)結(jié)束時應當對營業(yè)現(xiàn)場進行檢查。高層、地下建筑內(nèi)的醫(yī)院、養(yǎng)老院、寄宿制的學校、托兒所、幼兒園還應當加強夜間防火巡查；其他消防安全重點單位可以結(jié)合實際，組織夜間防火巡查。

第二十八條 設置于高層、地下建筑的賓館及公共娛樂場所、幼兒園、養(yǎng)老院等人員密集場所內(nèi)應當配備手電筒、防煙面具等逃生器材。場所員工服務人員必須經(jīng)消防安全培訓合格后方可上崗，應普遍達到“懂基本消防常識、懂消防設施器材使用方法、懂逃生自救技能，會查改火災隱患、會撲救初起火災、會組織人員疏散”的要求。倡導配備緩降器、軟梯、救生袋和防毒面具等避難救生設施，在安全出口處安裝單向防火型報警疏散門鎖裝置。

第二十九條 公安機關(guān)消防機構(gòu)對檢查發(fā)現(xiàn)的高層、地下建筑公共安全重大火災隱患應當立即通知有關(guān)單位或者個人整改，并函告有關(guān)行政主管部門、單位或者個人，及時向社會公告，提示公眾注意消防安全。

第三十條 對違反本辦法的行為，公安、規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、工商等行政主管部門依法在各自職責范圍內(nèi)對相應責任單位和個人給予行政處罰或者采取行政強制措施。

第三十一條 高層、地下建筑的消防安全管理人發(fā)現(xiàn)高層、地下建筑業(yè)主、使用人（承租人）影響消防安全的行為，應及時提出警告并進行勸阻，對已形成的火災隱患應向業(yè)主提出具體的整改意見，落實整改措施，消除火災隱患。對業(yè)主、使用人（承租人）拒不整改火災隱患的，應向轄區(qū)公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所報告，由公安機關(guān)消防機構(gòu)對其直接負責的主管人員和其他責任人員和單位依法作出處理。