導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋租賃合同法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。

造成合同無效的過錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

3、當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

篇2

簡(jiǎn)單辦公室租賃合同書

甲方：

乙方：

根據(jù)甲乙雙方同意，依據(jù)中華人們共和國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，本著平等互利，友好協(xié)商的原則，甲乙雙方就甲方擁有(原無線電一廠)路北一個(gè)大舞廳，兩個(gè)小辦公室(共120平方米)租給乙方，達(dá)成如下協(xié)議：

一.主條款

1.甲方愿將現(xiàn)擁有(原無線電一廠院內(nèi))路北浩晨實(shí)驗(yàn)儀器化驗(yàn)室房子內(nèi)東邊的大舞廳三間，及相鄰的小辦公室兩間(共120平方米)租賃給乙方，租賃期限為二年。

2.乙方愿將甲方擁有(原無線電一廠院內(nèi))路北浩晨實(shí)驗(yàn)儀器化驗(yàn)室房子內(nèi)東邊的大舞廳三間，及相鄰的小辦公室兩間(共120平方米)以每年壹萬肆仟伍佰(14500)元的價(jià)格租賃使用，租賃期限為兩年。

二.其他事項(xiàng)

1.甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)水電的正常使用，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2.乙方在使用期間發(fā)生一切事情，由乙方自己承擔(dān)，甲方不負(fù)任何責(zé)任。

3.乙方在使用期間，不得將房屋租給他人，否則甲方有權(quán)終止合同，收回房子。

4.乙方在使用期間，因?yàn)榉课莶疬w而終止合同，乙方應(yīng)無條件搬遷，甲乙雙方均不違約。甲方按照乙方實(shí)際使用時(shí)間進(jìn)行退還租金。

5.甲方負(fù)責(zé)提供廁所，打掃廁所費(fèi)用由甲方承擔(dān)，無需押金。

6.甲方允許乙方在兩個(gè)小辦公室墻上打門，打通門后，封住原先的門、窗.允許舞臺(tái)進(jìn)行改動(dòng)。

7.甲乙雙方共使用第一道大門。

8.甲乙雙方簽訂本協(xié)議后，若有一方違約，違約方需支付違約金3000元。另一方有權(quán)終止合同。

9.本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效。

10.租賃時(shí)間：20xx年7月10日------20xx年7月9日，為期一年。

11.第二年的房費(fèi)，20xx年6月9日繳納。

甲方簽字：

乙方簽字：

房屋租賃合同的常見問題

1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式?

《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同。

2.房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?

《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

什么情況下房屋租賃合同解除

一、行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式

1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益，根據(jù)合同自由的原則，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對(duì)此，我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

2、房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

篇3

尊敬的       先生：

遼寧##律師事務(wù)所依法接受的##先生的委托，為能友好協(xié)商解決您與##先生就中山區(qū)##街##號(hào)房屋租賃合同糾紛一事，特指派于帥律師向您致函如下：

委托人##先生通過拍賣方式取得了坐落于    號(hào)房屋的所有權(quán)，您作為該房屋的承租人享有承租的權(quán)利，租期理應(yīng)至2012年1月1日截止。后您與委托人的親屬簽署《房屋租賃合同》，約定將坐落于      號(hào)，建筑面積為    平方米的房屋出租給您，租期自   年 月 日起至  年  月  日止，年租金30萬（含餐費(fèi)   萬元）。

鑒于您與委托人的親屬在簽訂合同時(shí)，明知委托人的親屬并不是案涉房屋的所有權(quán)人，同時(shí)也未取得委托人的授權(quán)，仍與其簽訂的《房屋租賃合同》，該合同應(yīng)屬于效力待定的合同。但為了避免雙方的損失，委托人對(duì)其親屬與您之間簽訂的《房屋租賃合同》予以追認(rèn)。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律的規(guī)定及合同的約定，為維護(hù)自身的合法權(quán)益，委托人特委托本律師通知您：

一、雙方簽訂的《房屋租賃合同》將于合同屆滿時(shí)終止，雙方不再續(xù)租； 

二、請(qǐng)您務(wù)必在合同屆滿之日起5日內(nèi)將租賃房屋內(nèi)所涉物資、設(shè)備搬遷騰退完畢。若您未在上述期限內(nèi)搬遷騰退完畢的，視為您本人放棄對(duì)置放在租賃房屋內(nèi)所涉物資、設(shè)備的全部權(quán)利，屆時(shí)，將依據(jù)相關(guān)法律條款規(guī)定，對(duì)您尚未搬遷騰退的物資、設(shè)備進(jìn)行單方處置，由此所發(fā)生的一切費(fèi)用均由您自行承擔(dān)；同時(shí)對(duì)你逾期未清理，占用委托人名下的房屋期間所產(chǎn)生的占用費(fèi)用，委托人有權(quán)向您主張賠償；

三、請(qǐng)您務(wù)必在合同屆滿之日結(jié)清經(jīng)營(yíng)期間的全部款項(xiàng)（包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、房屋使用費(fèi)等）；

四、請(qǐng)你務(wù)必在收到本函之日起，余下租賃期間內(nèi)的租金不再由委托人的哥哥收取，剩余租金全部由委托人指定的受托人_______（身份證號(hào)：                        ）負(fù)責(zé)收取。若您未向受托人按時(shí)足額支付租金，將視為未按照合同約定履行支付租金義務(wù)。委托人將依據(jù)雙方簽訂的租賃合同及法律規(guī)定，享有解除合同的權(quán)利并要求您承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

五、委托人鄭重聲明，在履行本合同剩余租賃期間，受托人只享有收取租金及溝通的權(quán)利，關(guān)于案涉房屋所簽訂的任何合同以及任何形式、內(nèi)容、數(shù)據(jù)、方案的確認(rèn)或同意，均需取得委托人本人的同意。除委托人本人簽字確認(rèn)外，其余他人任何形式的簽字確認(rèn)均不能視為民法上的表見。

為依法保證委托人的合法權(quán)益，同時(shí)也為避免您的責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，誠望您能重視此事并采取積極合作的態(tài)度，在租賃合同屆滿之日在上述期限應(yīng)由您自行完成搬遷、騰退義務(wù)；及時(shí)結(jié)清應(yīng)由您承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、房屋使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。否則，本律師將根據(jù)委托人的進(jìn)一步授權(quán)，通過法律途徑追究貴司逾期騰退所導(dǎo)致的一切法律責(zé)任，

屆時(shí)您不僅要騰退房屋，支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、房屋占有使用費(fèi)，另依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定，您還需承擔(dān)違約責(zé)任，賠償擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、裝修造成房屋設(shè)施損壞給委托人帶來的一切損失。

遼寧##律師事務(wù)所

篇4

乙方（原承租方）：

甲乙雙方于****年**月**日簽訂了《房屋租賃合同》，約定由甲方將位于***市***區(qū)***路***號(hào)的房屋出租給乙方使用?，F(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意于****年**月**日提前終止《房屋租賃合同》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、互諒互讓的原則，就雙方提前終止《房屋租賃合同》協(xié)議相關(guān)事宜達(dá)成如下條款：

一、甲乙雙方一致同意于****年**月**日提前終止雙方于****年**月**日簽訂的《房屋租賃合同》。

二、基于提前終止《房屋租賃合同》，甲方退還乙方實(shí)際返還房屋之日后的剩余租金，同時(shí)，甲方同意給予乙方 元的補(bǔ)償，乙方同意接受甲方給予的上述補(bǔ)償，該補(bǔ)償包括因提前終止《房屋租賃合同》可能給乙方造成的一切直接損失和間接損失。如乙方未在本協(xié)議約定期限前將房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施交付給甲方，甲方可撤回上述補(bǔ)償。

三、乙方須于****年**月**日之前返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。在交接時(shí)，甲乙雙方共同對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水、電、煤氣使用等與房屋租賃有關(guān)的情況進(jìn)行驗(yàn)收。甲乙雙方同時(shí)結(jié)清包括上述補(bǔ)償在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用。如乙方不能按約定期限內(nèi)返還房屋，乙方自愿承擔(dān)甲方就該房屋與第三人簽訂相關(guān)合同約定的全部違約責(zé)任。

四、在《房屋租賃合同》履行期間，甲乙雙方對(duì)各自民事行為負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，與對(duì)方無關(guān)。

五、本協(xié)議簽訂之后，甲乙雙方不得依據(jù)《房屋租賃合同》再主張任何權(quán)利。

六、乙方自始放棄因簽訂《房屋租賃合同》而賦予的對(duì)承租甲方房屋所享有的優(yōu)先購買權(quán)。

七、甲乙雙方應(yīng)共同遵守本協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議的約定，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

八、因本協(xié)議所引起的或與本協(xié)議有關(guān)的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成應(yīng)向甲方所在地的人民法院提訟。違約方應(yīng)承擔(dān)守約方因處理本協(xié)議項(xiàng)下糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等一切損失。

九、本協(xié)議未盡事項(xiàng)，甲乙雙方另行協(xié)商解決并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲乙雙方于****年**月**日簽訂的《房屋租賃合同》作為本協(xié)議的附件。

十、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效， 本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

篇5

【關(guān)鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權(quán) 稅收

【中圖分類號(hào)】G527 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學(xué)科上有不同的含義。例如財(cái)務(wù)上會(huì)分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃，稅務(wù)上會(huì)分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，簡(jiǎn)單來說，房屋租賃合同是當(dāng)事人就房屋的使用、占有和收益達(dá)成一致意見的協(xié)議。

第一，使用權(quán)是租賃合同關(guān)注的重點(diǎn)。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權(quán)。但是三者也有一些聯(lián)系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對(duì)所有權(quán)進(jìn)行審查。承租人只是取得使用權(quán)，因此房屋的承租人僅能依照合同的規(guī)定對(duì)承租的房屋進(jìn)行占有和使用，而不得進(jìn)行處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃的房屋不列入破產(chǎn)人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之中，出租人有權(quán)取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現(xiàn)有償、雙務(wù)和諾成的特點(diǎn)。雙方一旦對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致意見，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結(jié)果。承租人有交付租金的義務(wù)，出租人有收取租金的權(quán)利。換言之，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，故其稱為雙務(wù)合同。不論房屋用于居住還是商業(yè)使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒有期限，這會(huì)給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過長(zhǎng)，又會(huì)使使用權(quán)和所有權(quán)的區(qū)別不再明顯，對(duì)出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個(gè)依據(jù)?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：租賃房屋期限不得超過二十年。超過二十年期限的部分無效。如果房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂房屋租賃合同，但是續(xù)訂的房屋租賃合同也要符合上述規(guī)定，自續(xù)訂之日起其期限不得超過二十年。

雙方的權(quán)利義務(wù)。承租人的權(quán)利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人的義務(wù)是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規(guī)定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時(shí)要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權(quán)監(jiān)督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規(guī)定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權(quán)收回出租的房屋。而出租人的義務(wù)則是按照訂立的合同規(guī)定交付房屋給承租人，并定期對(duì)出租的房屋進(jìn)行檢查、維修。

承租人和出租人還應(yīng)考慮合同中關(guān)于租賃期限屆滿時(shí)承租人對(duì)房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規(guī)定。

在租賃合同中規(guī)定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時(shí)的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問題。

房屋租賃權(quán)的性質(zhì)。房屋租賃權(quán)是一個(gè)具有歷史性的權(quán)利，對(duì)它的爭(zhēng)論從未停息過，并且會(huì)隨著時(shí)代、國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治、文化、價(jià)值觀等因素的不同而不斷變化。法學(xué)界關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)存在兩種觀點(diǎn)：債權(quán)性質(zhì)說和物權(quán)性質(zhì)說。

債權(quán)性質(zhì)說。這是早期的主流觀點(diǎn)。不論古羅馬還是古代中國(guó)，在立法上都基本把房屋租賃權(quán)看成債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，簡(jiǎn)單地說，承租人有支付租金的義務(wù)，而出租人有收取租金的權(quán)利。租賃合同的簽訂會(huì)使雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果一方?jīng)]有支付租金，就會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任的問題。因此法律上把房屋租賃權(quán)以合同法的方式加以保護(hù)。①

物權(quán)性質(zhì)說。這是當(dāng)今的主流觀點(diǎn)，即混合說。房屋租賃權(quán)具有公法私法的雙重性質(zhì)，換言之，房屋租賃權(quán)是以債權(quán)為主，物權(quán)為輔的一種混合性權(quán)利。雖然目前中國(guó)的立法還沒承認(rèn)居住權(quán)，但是通過買賣不破租賃的規(guī)定給予租賃權(quán)對(duì)抗第三人的權(quán)利，即以物權(quán)保護(hù)的方式來解決相關(guān)糾紛已經(jīng)得到了承認(rèn)。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況?？陬^方式對(duì)于短期租賃或許更適合，但對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合，同時(shí)也比較符合一般的商業(yè)習(xí)慣，有利于加強(qiáng)雙方當(dāng)事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實(shí)際生活中經(jīng)常出現(xiàn)假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對(duì)方出示身份證和房產(chǎn)證，最好到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門去進(jìn)行核實(shí)以避免風(fēng)險(xiǎn)。其次，在商定合同條款上一定要細(xì)化，盡量約定明確，例如違約責(zé)任的金額或者比例，房租的繳付時(shí)間，物業(yè)費(fèi)的繳納，租期屆滿后的通知義務(wù)和續(xù)租權(quán)利等。特別關(guān)于房屋是否用于個(gè)人居住還是商業(yè)使用需要特別進(jìn)行說明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關(guān)規(guī)定，例如從事賭博等。這有可能導(dǎo)致合同解除，同時(shí)要承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任和行政責(zé)任。再次，房屋的質(zhì)量或者是否滿足正常使用也是承租人關(guān)注的問題，如果承租人對(duì)房屋質(zhì)量沒有仔細(xì)檢查，一旦發(fā)生水電氣或者其他設(shè)施損壞的問題，追究責(zé)任人會(huì)出現(xiàn)很大困難。

登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響。關(guān)于登記和合同效力的關(guān)系，理論上無外乎兩種觀點(diǎn)，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認(rèn)為租賃合同具有公法和私法的雙重性質(zhì)，換言之，國(guó)家對(duì)合同的效力要進(jìn)行干預(yù)，后者認(rèn)為合同強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，只要不是違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定就不會(huì)無效。按照我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定和建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級(jí)別上來說，前者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，所以司法實(shí)踐中，人民法院重點(diǎn)審查民事行為的效力，以前者為判案的依據(jù)，至于合同是否違反了行政方面的規(guī)定而導(dǎo)致無效就不是民事審判關(guān)注的問題。兩個(gè)法律規(guī)定的不同從本質(zhì)上來說體現(xiàn)了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據(jù)，其判案依據(jù)主要是合同效力的三個(gè)因素：當(dāng)事人主體合格、意思表示真實(shí)、不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。從這個(gè)意義上來說，重點(diǎn)就是建設(shè)部的這個(gè)規(guī)章是否屬于強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為：登記備案無非是一種行政管理模式，登記后對(duì)監(jiān)管房屋租賃具有一定的積極意義，同時(shí)對(duì)稅收監(jiān)管具有正面影響。有的地方規(guī)定房屋租賃同時(shí)要在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)登記備案，這樣做無非是為了加強(qiáng)流動(dòng)人口管理的需要，簡(jiǎn)言之，這些都不是強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，行政立法的模糊性也為法官理解相關(guān)規(guī)定留下了隱患，目前我國(guó)的行政立法還沒有明確規(guī)定哪些規(guī)定屬于管理性規(guī)定，哪些規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定。

房屋租賃合同中存在的主要問題

買賣合同和租賃合同的關(guān)系。首先，房屋租賃合同對(duì)承租人的特殊保護(hù)體現(xiàn)在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關(guān)系是一個(gè)古老的債權(quán)關(guān)系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規(guī)定。但是羅馬法中有這樣的規(guī)定，即“承租人不能針對(duì)干涉其活動(dòng)的第三者人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反其平安無憂的享用物而對(duì)其提出訴訟”，也就是說當(dāng)時(shí)的羅馬法是承認(rèn)租賃權(quán)優(yōu)先效力的。②另外，從羅馬法關(guān)于“出租人通常應(yīng)當(dāng)在買賣契約中要求買受人尊重承租人對(duì)物的租用”的規(guī)定中可以看出羅馬法系中對(duì)于“買賣不破租賃”規(guī)則的雛形已經(jīng)存在。買受人要尊重承租人對(duì)物的尊重，雖然沒有直接像現(xiàn)在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對(duì)于房屋承租人“特殊權(quán)利”的保護(hù)。這種權(quán)利雖然僅僅是對(duì)于承租權(quán)的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對(duì)抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經(jīng)將租賃權(quán)的權(quán)利優(yōu)先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權(quán)優(yōu)于所有權(quán)的一種效力，簡(jiǎn)言之，如果租賃合同成立在先，那么依據(jù)權(quán)利在先，保護(hù)在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同不能優(yōu)于租賃權(quán)，新取得所有權(quán)的所有權(quán)人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權(quán)利。對(duì)于此，我國(guó)《合同法》和《物權(quán)法》都有相關(guān)規(guī)定。這種規(guī)定明顯是受到了租賃物權(quán)性質(zhì)說的影響。買賣不破租賃原則和優(yōu)先購買權(quán)雖然是一個(gè)古老的原則，但是是否符合我國(guó)的國(guó)情筆者不敢茍同，實(shí)踐中并沒有多少承租人去購買出租人的房產(chǎn)，另外租賃的產(chǎn)生一般都是暫時(shí)性的需求或者經(jīng)濟(jì)能力不足的人過渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會(huì)去買出租房。同時(shí)，買賣不破租賃的原則可能會(huì)導(dǎo)致出租人無法將房屋出售，因?yàn)橐粋€(gè)買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會(huì)買出租房。不僅如此，這個(gè)原則讓物權(quán)一般優(yōu)于債權(quán)的基本理論無法成立，因?yàn)榕袛嗨袡?quán)權(quán)屬最關(guān)鍵的問題是處分權(quán)，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實(shí)際上它對(duì)賣方也會(huì)產(chǎn)生約束力，特別是租賃期非常長(zhǎng)的情況下無疑會(huì)導(dǎo)致沒有買家愿意買房，那么賣方想趁房?jī)r(jià)高漲的情況而實(shí)現(xiàn)升值收益的愿望就無法實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個(gè)限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應(yīng)該受到這個(gè)限制，因?yàn)榍罢邥?huì)影響新的產(chǎn)權(quán)人實(shí)際使用的權(quán)利，而后者對(duì)新產(chǎn)權(quán)人的投資收益沒有負(fù)面影響。當(dāng)然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關(guān)系。關(guān)于抵押權(quán)和租賃權(quán)的規(guī)定，主要來自擔(dān)保法的司法解釋和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。學(xué)理上一般認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于所有權(quán)，所有權(quán)優(yōu)于使用權(quán)，但是由于房屋這種特別性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)越來越強(qiáng)調(diào)公法干預(yù)和所謂居住權(quán)的保護(hù)，這導(dǎo)致了實(shí)際立法上已經(jīng)不再采取學(xué)理上的保護(hù)順序。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十條的規(guī)定：如果出租在先，抵押在后，那么優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，除非抵押權(quán)在先，可以對(duì)抗租賃權(quán)。這種立法模式的理論依據(jù)主要有權(quán)利在先理論和登記效力對(duì)抗性，簡(jiǎn)言之，就是按照權(quán)利成立的先后時(shí)間來進(jìn)行保護(hù)，權(quán)利在先保護(hù)在先，而不分權(quán)利的性質(zhì)。首先，如果是先出租后抵押，則優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)，這也間接影響抵押權(quán)的設(shè)立，換言之，如果抵押權(quán)人提前知道房屋已經(jīng)出租，可能會(huì)不接受抵押物而導(dǎo)致抵押合同無法成立，也間接影響了抵押人想通過抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來決定保護(hù)的順序。對(duì)于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產(chǎn)生抵押的物權(quán)效力，因此這種情況下優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)。這不僅僅是權(quán)利設(shè)立上優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)，關(guān)鍵是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，是否會(huì)受到買賣不破租賃的限制。對(duì)于此，物權(quán)法、合同法以及擔(dān)保法等都沒有明確說明，那么按照物權(quán)法第一百九十條的理解，應(yīng)該不受這個(gè)限制。另外，如果把設(shè)定抵押的房屋出租，按照擔(dān)保法的司法解釋，出租人應(yīng)該告訴承租人，如果告知義務(wù)履行后承租人還愿意承擔(dān)，那么說明他愿意承擔(dān)抵押產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個(gè)意義而言，抵押的設(shè)立會(huì)影響房屋產(chǎn)權(quán)人期待的租金收益甚至?xí)绊懽饨鹗找娴穆淇?。如果房屋產(chǎn)權(quán)人沒有履行告知的義務(wù)，他可能構(gòu)成嚴(yán)重違約行為而需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。③

房屋租賃合同和稅收的關(guān)系。房屋出租行為要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對(duì)房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優(yōu)惠政策。但是對(duì)于居住和非居住究竟如何界定，國(guó)家稅務(wù)總局沒有給出具體的解釋。另外，在實(shí)踐中，一般出租人很少主動(dòng)就房屋租賃合同產(chǎn)生的收益去申報(bào)納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)踐中如何監(jiān)管此類稅收也成為一個(gè)難題。如果出租人不繳納相關(guān)稅款會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，例如罰款、滯納金和補(bǔ)繳稅款等，但是如果出租人拒不執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可以采取查封房產(chǎn)等強(qiáng)制措施呢？特別是能否對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣從而以拍賣所得款項(xiàng)來實(shí)現(xiàn)稅收的收繳呢？換言之，由于行政責(zé)任導(dǎo)致的買賣能否被租賃還是一個(gè)立法上沒有明確的問題。在行政權(quán)力和租賃權(quán)的關(guān)系上誰更優(yōu)先受到保護(hù)也是一個(gè)值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關(guān)系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進(jìn)行出租，完全違反了城市規(guī)劃法、消防法等行政法規(guī)的規(guī)定。如果這類合同被查出，可能會(huì)被認(rèn)定為無效合同，這些房間還會(huì)面臨被強(qiáng)拆的境地，出租人也會(huì)面臨相應(yīng)的行政責(zé)任和承擔(dān)對(duì)承租人的違約責(zé)任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進(jìn)行出租，那么出租人可能構(gòu)成共同犯罪而被追究刑事責(zé)任。

合同條款的約定不明導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導(dǎo)致合同糾紛;出租人提供的房屋無法滿足承租人基本的使用要求而導(dǎo)致的合同糾紛;出租人以市場(chǎng)價(jià)格上漲為由提高租金導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于是否續(xù)租和通知義務(wù)未履行而導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于承租人不合理使用房屋設(shè)施導(dǎo)致的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施存在瑕疵導(dǎo)致的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)傷害而造成的侵權(quán)糾紛;關(guān)于租金和保證金交付和退還的糾紛;關(guān)于轉(zhuǎn)租的糾紛;關(guān)于承租人無償短期讓他人使用房屋的糾紛;關(guān)于房屋設(shè)施倒塌造成第三人的侵權(quán)責(zé)任而產(chǎn)生的糾紛。針對(duì)上述糾紛，如果提前將一些問題的解決方式加以明確約定，那么風(fēng)險(xiǎn)將大大減少。如對(duì)房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內(nèi)繳納了房租就可以繼續(xù)履行合同。關(guān)于保證金的性質(zhì)和金額法律沒有明確的規(guī)定，筆者認(rèn)為可以理解為賠償金，簡(jiǎn)言之就是承租人由于不當(dāng)使用房屋設(shè)施造成損害而需要承擔(dān)的民事責(zé)任，當(dāng)然如果雙方對(duì)賠償金有爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)第三方鑒定來解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認(rèn)為是出租人的過錯(cuò)，其當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。總而言之，明確、細(xì)化的約定是預(yù)防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學(xué)院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛(wèi)：“論批準(zhǔn)、登記在我國(guó)法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學(xué)論壇》，2011年第1期，第20頁。

②[英]巴里?尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風(fēng)譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁。

篇6

第一條 房屋基本情況 甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于________;位于第____層，共______ 〔套〕〔間〕，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_______平方米(其中實(shí)際建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_______平方米);該房屋的土地使用權(quán)以〔出讓〕〔劃撥〕方式取得;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附著設(shè)施見附件二;〔房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)〕〔房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)〕為：__________，天津租房合同范本。

第二條 房屋用途 該房屋用途為____________________. 除雙方另有約定外，乙方不得任改變房屋用途。

第三條 租賃期限 租賃期限自____年___月___日至___年___月___日止。

第四條 租金 該房屋租金為( 幣)___萬___千___百__拾__元整。 租賃期間，如遇到市場(chǎng)變化，雙方可另行協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn);除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。

第五條 付款方式 乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(___幣)___萬___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕結(jié)算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__個(gè)月的___日交付給甲方。

第六條 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。

第七條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾 甲方保證在出租該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛;除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

第八條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 租賃期間，甲方對(duì)房屋及其附著設(shè)施每隔 ____〔月〕〔年〕檢查、修繕一次，乙方應(yīng)予積極協(xié)助，不得阻撓施工。 正常的房屋大修理費(fèi)用由甲方承擔(dān);日常的房屋維修由____方承擔(dān)。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。

第九條 關(guān)于裝修和改變房屋結(jié)構(gòu)的約定 乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理，合同范本《天津租房合同范本》退租時(shí)，除另有約定外，甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費(fèi)用。

第十條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用 在房屋租賃期間，以下費(fèi)用由乙方支付，并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任： 1.水、電費(fèi); 2.煤氣費(fèi); 3.電話費(fèi); 4.物業(yè)管理費(fèi); 5.________________; 6.________________. 在租賃期，如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項(xiàng)目但與使用該房屋有關(guān)的費(fèi)用，均由乙方支付。

第十一條 租賃期滿 租賃期滿后，本合同即終止，屆時(shí)乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前____個(gè)月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前____個(gè)月內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。

第十二條 因乙方責(zé)任終止合同的約定 乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：

1.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的;

2.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

3.擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的;

4.拖欠租金累計(jì)達(dá)____個(gè)月;

5.利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;

6.故意損壞承租房屋的;

7._____________________________.

第十三條 提前終止合同 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。 如因國(guó)家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)本合同第十條規(guī)定的情形，甲方必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前_____個(gè)月書面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。

第十四條 登記備案的約定 自本合同生效之日起_____日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及有關(guān)證明文件向______申請(qǐng)登記備案。

第十五條 違約責(zé)任 租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的_____%作為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按月租金的____%向乙方加收滯納金。

第十六條 不可抗力 因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

第十七條 其它 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

第十八條 合同效力 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第十九條 爭(zhēng)議的解決 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。

第二十條 合同份數(shù) 本合同連同附件共___頁，一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等 效力。

甲方(簽章)：____________________ 乙方(簽章)：____________________

授權(quán)代表(簽字)：________________ 授權(quán)代表(簽字)_________________________

________年______月______日 _______年______月______日

閱讀延伸：租房合同解除終止的一些注意事項(xiàng)

(一)行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式

1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益，根據(jù)合同自由的原則，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對(duì)此，我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

2、房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時(shí)，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形，主要包括：因合同內(nèi)容違法由國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)決定撤消而導(dǎo)致合同解除;承租人利用租用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)出租人要求解除合同的;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失;承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同;承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同;當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同(但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人);租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人不愿繼續(xù)租賃該房屋可自然導(dǎo)致合同的解除;對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的房屋租賃合同，清算組可以決定是否解除等。

(二)因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除。如承租人擅自搬離租賃房屋，停止履行合同，使租賃關(guān)系無存續(xù)必要而導(dǎo)致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，是受法律保護(hù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)真履行。但由于承租人可能在無正當(dāng)理由的情況下不想履行租賃協(xié)議，有可能在與出租人未協(xié)商或協(xié)商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行合同義務(wù)。這種情況屬于承租人違約，從嚴(yán)格的法律意義上看，并不應(yīng)當(dāng)受到法律支持。但鑒于房屋租賃合同履行期間的長(zhǎng)期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預(yù)料情勢(shì)變更，為體現(xiàn)公平原則，平衡各方利益，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，酌情有必要對(duì)其解除合同請(qǐng)求予以支持。

房屋租賃合同解除的行使

(一)房屋租賃合同解除途徑

1、房屋租賃合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時(shí)當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即解除。

2、對(duì)于法定解除，當(dāng)事人可通過向人民法院、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁、或通知對(duì)方的形式來得到實(shí)現(xiàn)。我國(guó)《合同法》第九十六條規(guī)定：當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款，第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力據(jù)此，只要一方有第九十四條規(guī)定的情形之一，另一方就可以解除合同。主張解除合同的一方只要通知到違約方，合同即行解除。

3、因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除，則須經(jīng)過人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。

但在實(shí)際上，不論是哪種形式的解除合同，都往往會(huì)引起合同當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。在面臨爭(zhēng)議的情況下，當(dāng)事人并不一定能達(dá)成一致，所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來解決。值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時(shí)，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利，就是其他獨(dú)立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定合同不解除，為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前，合同不產(chǎn)生解除的效力。

租賃合同期限屆滿導(dǎo)致的租賃合同終止

租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。

篇7

一、 對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對(duì)于廣東法院來說，上述兩個(gè)法規(guī)都應(yīng)適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，兩個(gè)法規(guī)都存在值得研究的地方。一個(gè)是房屋租賃權(quán)源的問題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問題。也正是這個(gè)問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆]有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個(gè)問題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的最大作用。不過需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（三）審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3％計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

二、 承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理

（一）對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。

三、 違章建筑的租賃合同糾紛的問題

篇8

原告：吳新霞，女，32歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子 市5小區(qū)6棟18號(hào)。

被告：趙金祥，男，51歲，漢族，工人。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子巾6小區(qū)200棟1號(hào)。

第三人：孫邦定，男，28歲，漢族，個(gè)體服裝經(jīng)營(yíng)戶。住新疆維吾爾㈠旨區(qū)石河干市5小區(qū)7棟124號(hào)。

1995年8月21日，原告吳新霞與被告趙金祥簽訂下房屋租賃合同。合同約定：被告將其所有的在石河子市幸福商城C—0628號(hào)商業(yè)用房出租給原告，出租期為2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止；原告在合同生效后將第1年租金6500元一次性付給被告。合同生效后，吳新霞分兩次付清廠2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要將該出租房屋出售給第三人孫邦定。同天下午，被告即與第三人孫邦定簽訂買賣該房屋的協(xié)議。第三人孫邦定按協(xié)議約定。給被告交付了6萬元買房款，并于同月18閂與被告一起左房屋管理部門辦理廠產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，孫邦定交納房房屋交易費(fèi)900元和其他費(fèi)用440元。原告認(rèn)為被告將該房出租給她，在她承租期間，被告出賣該房屋屬無效民事行為，遂向石河子市人民法院提起訴訟。

原告吳新霞訴稱：被告趙金樣將其所有的房屋出租給我使用2年，可只有半年時(shí)間其就將該房屋出售給第三人孫邦定，違反了城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，侵犯了其合法權(quán)益，故請(qǐng)求人民法院宣告被告與第三人的房屋買賣無效，并要求被告繼續(xù)履行與其簽訂的房屋租賃合同，或準(zhǔn)許其在同等條件下優(yōu)先購買被告的房屋。

被告趙金祥答辯稱：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不買該房屋的情況下，我才決定將該房屋賣給了第三人孫邦定，現(xiàn)在買賣已經(jīng)成交。如果原告愿意繼續(xù)履行租賃合同，那是原告與第三人之間的事了，與我無關(guān)。

第三人孫邦定述稱：我與被告的房屋買賣已經(jīng)成立，并經(jīng)過房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過戶登記，該房屋的所有權(quán)歸我所有，原告無權(quán)要求法院宣告該房屋買賣無效。

審  判

石河子市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告在平等，自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，意思表示真實(shí)，應(yīng)確認(rèn)該合同有效。被告在合同履行期屆滿之前，出賣出租的房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知原告，但被告在通知原告的當(dāng)天卜午，即將房屋賣給廠第三人，違反了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十—條之規(guī)定，該房屋買賣應(yīng)確認(rèn)無效，被告應(yīng)對(duì)此房屋買賣無效的后果承擔(dān)全部責(zé)任。在庭審中，原告與被告均表示愿意繼續(xù)履行房屋租賃合同，本院無異議。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、（城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條之規(guī)定，參照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，該院于1996年]o月30日判決如下：

一、被告趙金祥與第三人孫邦定的房屋買賣無效。

二、被告返還第：三人房款6萬元及利息1320元，并賠償?shù)谌朔课萁灰踪M(fèi)900元、工本費(fèi)50元和手續(xù)費(fèi)390元。

三、原告吳新霞與被告趙金祥間的房屋租賃合同有效，予以繼續(xù)履行。

孫邦定對(duì)判決不服，向農(nóng)八師中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求中級(jí)人民法院判決撤銷原審判決，確認(rèn)其與被告間的房屋買賣有效，被告與原告的房屋租賃合同無效。

二審法院在審理中，經(jīng)主持調(diào)解，三方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

—、孫邦定與趙金祥的房屋買賣協(xié)議有效。房屋自1996年7月18日起歸孫邦定所有。

二、趙金祥將已向吳新霞收取的從1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退還給吳新霞6500元，付給孫邦定2800元。

三、該房屋由孫邦定租給吳新霞全1998年1月26日，吳新霞再付給孫邦定租賃費(fèi)l萬元。

二審法院確認(rèn)—上述協(xié)議符合法律規(guī)定，于1997年3月4日制發(fā)了調(diào)解書。

評(píng)  析

被告趙金祥將權(quán)屬自己的房屋出租給吳新霞，在租賃合同履行期間，又以該房屋為標(biāo)的與第二人孫邦定簽訂了房屋買賣臺(tái)同，該買賣房屋合同是否有效，這是本案處理必須明確的問題。

被告趙金祥對(duì)出租給原告吳新霞的房屋享有所有權(quán)。這是毫無疑義的。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，所有權(quán)是由所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)依法所享有的：占有、使用，收益和處分的權(quán)能構(gòu)成的。被告將屬自己所有的房屋出租給原告吳新霞，僅是暫時(shí)轉(zhuǎn)讓了該房屋的占有、使用和收益的權(quán)利，其處分權(quán)仍屬其所有。在房屋租賃合同履行期間。房屋所有人雖有權(quán)將房屋出賣。但應(yīng)遵守承租人有優(yōu)先購買權(quán)的原則。如果出租人違反此原則，依最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行（民法通則）若干問題的意見（試行）》第118條的規(guī)定。承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋買賣無效。這表明，在房屋出租期間，出租人出賣房屋（行使處分權(quán)）應(yīng)遵守特別規(guī)定，如有違反。法院應(yīng)保護(hù)承租人的先買權(quán)，宣告原房屋買賣無效。

篇9

房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。

這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對(duì)方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。

如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來對(duì)抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。

租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià)；物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無具體約定，則出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。

簽訂租房合同應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（1） 房屋面積是否確實(shí)。常有這種情況，租房實(shí)際測(cè)量的面積比合同上少，這種情況，可以按單位面積扣款，明確載于合同上。

（2） 明確注明租金以外的其他一切費(fèi)用由哪一方交或共同以什么比例分?jǐn)偂?/p>

（3） 明確注明租房的起止日期和款項(xiàng)的具體交納辦法。

（4） 要在出租方的各種物品交接清單上簽字。

（5） 注明押金，押金的意義是作為房租遲繳或損壞建筑及物品等情況發(fā)生時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。合約期滿后，若未發(fā)生以上情況，押金應(yīng)退回給租方。

（6） 須注明天災(zāi)及不可抗拒的因素造成的損害及合同終止等情況，不須由承租方負(fù)責(zé)。

篇10

群租房租賃合同是否有效

2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金每月1500元，租期一年。合同簽訂當(dāng)日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租給多人。次年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對(duì)打隔斷等群租行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動(dòng)搬離了租賃房屋，此時(shí)距1年租賃期滿還差2個(gè)月。后張某向法院提訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方租賃合同無效；2.中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

法院審理認(rèn)為，張某與中介公司簽訂的租賃合同合法有效。因中介公司將房屋群租，違反了相關(guān)管理規(guī)定，在清理群租房過程中，法院確認(rèn)雙方的合同于張某2014年5月19日搬離房屋之日起解除，并判決中介公司返還張某已支付的剩余租金及押金。

法官說法

2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門聯(lián)合《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。實(shí)踐中，當(dāng)事人常以房屋為群租房為由要求確認(rèn)租賃合同無效。而《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》僅為地方性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故當(dāng)事人一方以房屋屬于群租房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，法院不予支持。但同時(shí)也應(yīng)明確，法院對(duì)租賃合同效力的J定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

保障性住房能否出租

朱先生于2005年3月購買了北京市保障性住房一套，并實(shí)際居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外購買的一套商品房，并將保障性住房出租給高先生。出租后，朱先生又想提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無果后，至法院，以保障性住房對(duì)外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效。

法院審理后認(rèn)為，朱先生以房屋是保障性住房為由，要求確認(rèn)租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。同時(shí)，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請(qǐng)求。

法官說法

雖然購買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設(shè)立的初衷，但是，我國(guó)法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當(dāng)事人僅以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，并不符合合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，故法院不予支持。但同時(shí)亦須明確，法院未對(duì)合同效力進(jìn)行否定，并不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

租賃面積與合同不符誰擔(dān)責(zé)

劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其的401號(hào)房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號(hào)房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生向樂家公司發(fā)出律師函，要求終止合同并退還多收租金。隨后，劉先生搬離訴爭(zhēng)房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生訴至法院，要求解除合同，樂家公司退還其房租、中介費(fèi)等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬元及搬家費(fèi)用等實(shí)際損失。

法院認(rèn)為，專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時(shí)有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在與劉先生締約時(shí)，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。

法官說法

房屋租賃合同履行過程中，如果租賃房屋的租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，要求出租人承擔(dān)減付租金等違約責(zé)任的，法院予以支持；如果租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。

租賃合同能否提前解除

2011年，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經(jīng)營(yíng)不善，王某突然停業(yè)并撤離租賃房屋，留下大量設(shè)備未清理，也未繼續(xù)交納租金。張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復(fù)原狀后交還張某。王某則表示，除非張某對(duì)其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴(yán)重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當(dāng)支持。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復(fù)原狀返還張某。

法官說法

房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，但在合同履行過程中，難免出現(xiàn)市場(chǎng)行情變化等情況。一般地，承租人單方搬離房屋，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果出租人堅(jiān)持不解除，法院不宜強(qiáng)制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

營(yíng)業(yè)執(zhí)照可否隨房租賃

2012年9月，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽公司將自己的經(jīng)營(yíng)用房及營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證一并提供給李某使用。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時(shí)交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等問題未達(dá)成一致，房屋未能交接。為此，紅太陽公司訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營(yíng)期間的房屋使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。

法院認(rèn)為，涉案的《房屋租賃合同》中，出租人將營(yíng)業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證一并交由承租人使用，違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同應(yīng)為無效。本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)該合同的無效均有責(zé)任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)及實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、稅費(fèi)，紅太陽公司將租賃保證金返還李某。

法官說法

營(yíng)業(yè)執(zhí)照的使用屬于行政監(jiān)管的范疇，一般來說，不會(huì)影響房屋租賃合同的效力。但是，因國(guó)家對(duì)于涉及國(guó)計(jì)民生、國(guó)家利益、社會(huì)公共利益等的項(xiàng)目設(shè)置了限制經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)制度，若承租人使用出租人提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的范圍包含了國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)，則屬于擅自變更經(jīng)營(yíng)主體，會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序造成破壞，故這種租賃合同應(yīng)被認(rèn)定無效。

房屋空置的損失誰承擔(dān)

2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號(hào)商鋪出租給徐先生，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對(duì)該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成，但因該商鋪上有其他公司的注冊(cè)登記，導(dǎo)致徐先生無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生，要求解除租賃協(xié)議，廣廈公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。廣廈公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，徐先生返還訴爭(zhēng)房屋并支付房屋占用期間的使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請(qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)74號(hào)商鋪的裝修殘值進(jìn)行了鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭(zhēng)商鋪。

法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并在2014年11月撤場(chǎng)，但其直到2015年6月4日才將訴爭(zhēng)商鋪返還給廣廈公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭(zhēng)商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無法辦理對(duì)徐先生正常經(jīng)營(yíng)造成的影響，且廣廈公司對(duì)于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，故判決廣廈公司酌情補(bǔ)償徐先生部分租金及管理費(fèi)。

法官說法

出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛導(dǎo)致房屋空置的，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)空置期間的房屋租金或使用費(fèi)，在實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實(shí)際控制下，承租人就應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)際交還房屋之前的房屋租金或使用費(fèi)。出租人在要求承租人騰退房屋的同時(shí)，可以一并要求承租人承擔(dān)房屋空置期間的租金或房屋使用費(fèi)。具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評(píng)估鑒定期限延長(zhǎng)的原因、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素予以確定。

法官提示

合法交易 依法維權(quán)

如何更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風(fēng)險(xiǎn)？北京一中院法官結(jié)合審判實(shí)踐積累的經(jīng)驗(yàn)，梳理了在房屋租賃中不同階段應(yīng)注意的問題，向公眾進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

簽訂租賃合同 厘清房屋性質(zhì)

在房屋租賃合同簽訂階段，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋的性質(zhì)，對(duì)幾類特殊的租賃加以關(guān)注。

首先，對(duì)于帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照租賃的房屋，一般來說，營(yíng)業(yè)執(zhí)照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營(yíng)或特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照提供給他人使用。對(duì)于保障性住房及群租房租賃，因保障性住房或群租房的租賃雖然不會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會(huì)受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時(shí)之利，做違反國(guó)家政策法律的行為；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。

其次，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭(zhēng)議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。

履行租賃合同 雙方誠實(shí)守信

在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。

其一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。

其二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個(gè)月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。

其三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個(gè)月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。

發(fā)生租賃糾紛 及時(shí)收集證據(jù)

在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。