導語：如何才能寫好一篇購房定金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    案情

    2012年6月21日,王某在某公司開發的凱旋華庭樓盤售樓處查看樓盤后,雙方達成購房意向,王某預先支付2萬元作為購房意向金。次日,王某選定購買凱旋華庭24幢2101室商品房,王某又付款8萬元。王某先后兩次付款合計10萬元,作為購房的預約定金,并由某公司開具定金收據一份。收據載明:“收款事由:凱旋華庭高層24-2101定金。”但雙方就合同的其他條款正在協商中,未正式簽訂購房合同。同年8月底,某公司將王某訂購的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院,要求判令某公司雙倍返還購房定金20萬元。

    評析

    本案中的定金收據具備書面形式,購房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認購協議書》,僅向王某出具了定金收據,但該定金收據可以有形地表現所載內容,應認為已具備我國合同法第十一條所要求的書面形式,且收據記載了交款人、收款單位、收款事項、收款日期等內容,對買賣標的房屋的指向亦明確具體,已經包括房屋買賣協議的主要條款,故可認定購房定金合同有效成立。

    購房定金的性質及定金罰則的適用。購房定金屬預約合同,其目的系擔保商品房買賣合同的訂立,違約的法律后果是適用定金罰則。從預約和本約的關系看,購房定金具有獨立性,且是實踐性合同,自一方當事人交付購房定金時生效,商品房買賣合同最終是否簽訂并不影響購房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立,則構成對購房定金合同的違反。就本案而言,雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方決定將王某預定的房屋出售給他人,其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果,已構成違約,自應由該公司承擔雙倍返還定金的違約責任。

篇2

    朋友小莊通過某房屋中介公司，與李女士簽訂了一份房屋轉讓合同，合同約定，李女士委托房屋中介公司將屬于自己的一處房屋以20萬元的價格轉讓給小莊，定金4萬元。合同簽訂后，小莊先后兩次交了4萬元，房屋中介公司前后開具了兩張收據，一張收據注明是定金15000元，另外一張注明購房款25000元，小莊并沒有注意兩張收據的不同就收起來了。后來小莊因為工作變動要到國外進修，在北京買房子也就沒有什么實際的意義了，沒法再交付剩余房款，于是他便要求中止履行合同，退還他已交的房款，而房屋中介公司與李女士則以小莊違約在先，不肯返還那4萬元，雙方因此發生爭執。

    無奈之下，小莊將糾紛提交到了仲裁委員會，在仲裁過程中，雙方各執一詞，觀點大相徑庭，李女士認為，合同中明確約定了定金是4萬元，而小莊也已實際交付，至于一張收據中注明的購房款，實際上是房屋中介公司的筆誤將定金寫成了購房款，這并不能改變4萬元定金的性質。根據相關法律規定，當事人一方在法律規定的范圍內，可以向對方給付定金，給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，所以小莊無權要求返還定金。

    小莊則堅持相反意見，后來仲裁庭經審理認為：定金是一種實踐性合同，不僅要求雙方當事人的意思表示一致，還要求有交付定金的行為，如果只有意思表示而沒有交付行為，定金合同就不能成立，所以合同中約定的4萬元定金，實際只履行了一部分，即15000元，另一部分的25000元在實際交付的過程中明確寫明是購房款，李女士在接受收據時也未表示異議，因此，25000元定金不適用定金的規定，根據法律規定，小莊交付的40000元中的15000元適用定金的有關法律規定，房屋中介公司應予以扣留，而25000元的購房款則應返還給小莊。

    接到裁決后，小莊喜憂參半，錢終于要回來了一部分。這件事也給我們大家提了個醒，在購買房屋時，無論是訂合同還是開具收款收據時一定要注意定金問題，否則可能導致與雙方約定的原意背道而馳的結果。

篇3

二手房購房定金合同集錦

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產權人：**.

第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣元。此房價為凈價，稅費由乙方承擔，房屋內保留設施設備清單如下：

第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續。

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

時 間：

關于二手房購房定金合同

甲方(出售方)：

乙方(買受方)：

依據國家有關法律、法規,甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎上，友好協商，達成如下協議：

一、該房屋坐落于: 市 區 小區 號樓 單元 室，房屋權屬面積 平方米，房屋成交價格為 萬元 ,甲方收取乙方定金元。

二、甲方確保產權清晰，所有權明確，無權益糾紛。

三、甲乙雙方約定于年 月 日之前簽定正式買賣合同并進行交易，簽定與交易地點為 ，甲乙雙方如不按時簽定正式買賣合同并進行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導致無法履行本協議，則不作違約處理。

四、違約責任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應放棄收回定金的權利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認真閱讀本協議，已全部知曉所有條款所約定的內容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協議。

七、本協議經甲乙雙方簽字后即產生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號碼： 身份證號碼：

日期： 年 月 日日期： 年 月 日

二手房購房定金合同模板

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在閔行區碧江路x弄x號x室,建筑面積x平方米。

2.甲乙雙方協商一致同意上述房地產轉讓價格為￥460000元(大寫:人民幣肆拾陸萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數額為￥10000元正(大寫:人民幣壹萬元正)于定金協議簽定當天支付,定金支付后本協議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后x天內于x日前簽定房屋買賣合同,同時支付首期房款￥x 元(大寫:人民幣 x )第二期房款為x元(大寫:人民幣 x )于x 前支付、,余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內開始辦理,一月內辦理完畢。超出時間視為乙方違約,定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方,具體數額看維修基金發票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協助。

8.如有未盡事宜,可雙方協商解決。

篇4

定金是指在債權債務關系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當事人在債務未履行之前，先行交付另一方當事人一定數額的貨幣。定金是債權擔保的一種形式，根據《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

定金可以以定金條款或者定金合同的形式體現出來，定金作為與保證、抵押、質押、留置相并列的擔保方式，具有其自身的特點。

1、定金合同是要式合同，必須采用書面形式。《擔保法》第九十條規定：定金應當以書面形式約定。

2、定金合同是實踐合同，在交付定金時生效。《擔保法》第九十條規定：當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

3、定金合同是從合同。其效力依主合同的效力來確定，主合同無效，定金合同亦無效；反之，定金合同無效，主合同并不因此必然無效。

4、定金合同中給付定金數額的限制性。《擔保法》第九十一條規定：定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。

二、購房時應注意定金與訂金的區別

近年來出現的一種購房誠意金（訂金）,一些地方在房產交易實踐中,開發商要求購房者為了證明夠房誠意而向開發商交付的一筆金額,開發商承諾交了誠意金的購房者可以獲得該樓盤的優先購買資格,簽訂正式購房合同時還可以享受一定的優惠。購房者在交付誠意金時一般要與開發商簽訂誠意金協議,該協議一般沒有房屋購買合同的具體內容,例如單價、面積、房屋地點、交樓日期等。誠意金至今尚未得到法律上的承認，屬于開發商自創的詞語和收費環節，并被開發商描繪為使購房行為公平、有序的營銷方式。然而在現實中，誠意金有時只是表達了購房者單方面的誠意，一些開發商以及房屋中介并不受誠意金所應體現的誠意制約。 由于“誠意金”并不具有合同擔保效力,購房者者向房地產商支付“誠意金”所購買的只是一種優先的機會,這樣購房者的一番誠意實際上往往得不到優惠,甚至誠意金不明就里地也有去無回。

訂金不具有定金的性質，一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。“訂”的含義是訂立、預訂之意。通常人們把購房合同的訂金劃分為預付款,意思指購房者怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢,可以理解為一種預付款行為,合同確立、履行時預付款要充抵價款,合同不成立時預付款應當返還。

根據我國《民法通則》和《擔保法》規定，定金與訂金的區別主要表現在四個方面：1、交付定金的協議是從合同，依約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、定金的數額在法律規定上有一定限制，例如《擔保法》就規定定金數額不超過主合同標的額的20%；而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質。所以針對你的情況：如果按照合同注明的“定金”，對方違約則要雙倍返還定金；如果按收據“訂金”，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。

因此，在將購房者依據認購書、意向書預先交付的款項明確規定為購房定金的情況下，才可適用有關定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預收款”，則不能適用有關定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

三、定金罰則在商品房買賣中的適用及免責事由

（一）定金罰則的構成要件

1、當事人之間有設立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結果, 故其構成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當事人雙方就定金的數額、幣種、交付期限、支付方式等達成合意為必要。商品房買賣的實踐中, 當事人一般在認購書中就有關立約定金的相關事項進行約定。

2、定金的交付。我國《擔保法》第9 0 條規定, 定金合同從實際交付定金時起生效。此條雖系專就違約定金而作的規定, 但因所有類型定金都具有款項的性質,故就立約定金而言, 仍須以定金的實際交付為定金合同成立的必備要件。

3、因一方原因而致商品房買賣合同無法訂立的法律事實。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條前段稱,“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的, 如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同, 應當按照法律關于定金的規定處理” 。這是將“ 因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同” 作為定金罰則的構成要件。

（二）定金罰則的免責事由

定金罰則在某些情況下也會無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的, 出賣人應當將定金返還買受人。由于不可歸責于雙方當事人的事由，有很多。因房產不同于一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認購協議不能包括買賣合同的全部內容。除面積、價格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內容很難在簽訂認購協議時量化和具體化，容易產生理解上的偏差，如綠化面積、配套設施、配套建筑的產權歸屬、違約責任、爭議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協商一致的，筆者認為，應算在不可歸責之列，也應退還定金。

四、購房時定金問題的防范措施

由于房地產市場求大于供的客觀狀況，加之購房者與房地產商之間的信息不對稱，地位不平等，主動要求收取定金的往往是房地產商，一旦發生糾紛，吃虧的往往是購房者。俗話說：“買的沒有賣的精。”為了盡量減少這方面的糾紛，維護購房者的合法權益，特提出如下建議：

1、房地產市場運作復雜，涉及的法律、法規較多，一般購房者很難通過個人能力防止自己的合法權益受到侵害，購房時應多多救助于法律界和專業人士，不僅要在權益受到侵害后尋求保護，更要在簽約和協商過程中拒絕被侵害的可能。

篇5

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

法律依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條

篇6

筆者根據基金理論以及中國資本市場實際狀況，建議發行“上市型定期開放式基金”。這是一種以封閉式為主兼具開放式優點的投資基金。這一產品如能推出，既能為基金業輸入新鮮血液，又可以穩定證券市場，且能有效地解決封閉式基金高折價交易的現實問題。

“封閉”“開放”之優弊

開放式基金是在封閉式基金的基礎上發展起來的，并迅速將后者邊緣化，成長為基金市場的主角。其主要優勢就在于“開放”，即投資者可以“隨時”以資產凈值申購或贖回基金份額。這就迫使基金管理人全身心地投入基金的運作，以提高業績，為投資者帶來高于儲蓄存款的滿意回報。否則，投資者贖回的壓力將變得非常現實。

雖然開放式基金有效地激發了基金管理人的積極性，但隨之而產生的問題是：基金管理人為應對投資人的贖回，手中必須留有一定的現金頭寸，同時又只能投資于流動性強的證券，以應對萬一出現的大規模贖回。這在一定程度上減少了基金的投資對象和投資機會，由此必然使投資基金的業績大打折扣。

以偏股型基金來說明，在行情較好的2003年，封閉式基金凈值增長總體好于開放式，封閉式基金加權平均凈值增長率為20.05％，而開放式基金凈值增長率僅為18.04％；即使在股市處于調整的2005年，封閉式基金也取得了3.6％的平均凈值增長，仍高于開放式基金3.0％的平均凈值增長。

此外，開放式基金的助漲助跌作用非常明顯。當股市向好時，基金凈值穩步增長，投資者踴躍買進，其基金規模會迅速壯大，基金管理人就會繼續向股市投入資金，推動市場進一步上漲；而當股市步入漫漫熊途時，基金凈值也將慢慢縮水，投資者會不斷地贖回，也就迫使基金管理人必須不斷地賣出股票，使市場進一步下跌。這種助漲助跌作用加劇了股市動蕩。

相形之下，處于邊緣化的封閉式基金卻可以消除開放式基金的弱點。因其規模固定，當證券市場出現較大漲幅且具有一定泡沫時，基金管理人可以減倉操作，而當證券市場下跌嚴重，大多數股票具有投資價值時，又可以重倉吃進。這種套利操作既讓受益人的利益得以最大化，同時也限制了證券市場過度投機和嚴重超跌，從客觀上起到了穩定市場的作用。

不過，在我國目前投資者隊伍還不成熟的情況下，由于封閉式基金無法使投資者迅速實現市價與凈值之間的套利，導致其全面高折價交易也乏人問津。這也是封閉式基金早在2002年就已停發的直接原因。

因此，筆者認為可以發行一種兼具封閉式與開放式基金優點于一身的“上市型定期開放式基金”。其既具有封閉式基金上市交易方便快捷的特點，同時又能有效地規避開放式基金的弱點。如果這一投資品種能及時問世，也將給封閉式基金帶來好的歸宿―封閉式基金可以非常容易地轉換成這種“上市型定期開放式基金”。

“上市型定期開放式基金”設計構想

顧名思義，“上市型定期開放式基金” 是指可以上市交易，并規定“開放期”的投資基金。也就是說，這種基金在一年中的絕大多數時間里按照封閉式基金來運作與管理，只在“定期”的“開放”時間內才允許投資者申購與贖回。由于只是“定期開放”，基金的投資對象與封閉式基金的選擇范圍基本一致，因此可以為投資者帶來較為理想的收益。

具體設計方案如下：基金在發行時可以限額發售，也可以不限額發售；發行結束后，經過申請即可像封閉式基金一樣上市交易；但在基金契約中應有明確規定，每年有一至兩周時間為該基金的“開放”日，投資者可在這段時間內辦理申購與贖回業務。同時要求基金契約規定具體的開放時間，比如每年四月的第一個交易周（因每年三月底是基金年報的最后截止日期）。如果基金管理人能向投資者交出滿意的答卷，該基金就可能出現大量的凈申購；若基金管理人的水平不如人意，則可能遭遇大量的贖回。

此外，在基金管理人費用收取方面，可借鑒國外對沖基金的成熟經驗，即可收取一部分管理費用，以保證基金的正常運作。這部分可以基金管理資產凈值為基礎每年提取1％左右；另一部分是激勵費用，可以按照基金所實現收益的10―20％提取。

可以預見，這種基金不會像封閉式基金那樣出現大幅折價交易（因為有每年一次的“開放”作保證），也有效地避免了開放式基金隨時被贖回的弱點（因一年中的絕大多數時間里是“封閉”的）。同時，由于有較大比例的激勵費用存在，既可以吸引優秀的基金管理人才，又可以讓基金管理人與投資人同舟共濟。

優勢與可行性

“上市型定期開放式基金”的優勢與可行性還表現在以下幾個方面：

首先，它可以降低投資者交易成本、提高交易效率。目前開放式基金一般采用1.5％申購費和0.5％贖回費的收費標準，與在交易所掛牌交易的封閉式基金不高于2.5‰的交易費用相比，其交易費用明顯偏高。而“上市型定期開放式基金”主要按照封閉式基金的交易方式掛牌交易，交易成本將會低于所有開放式基金，同時會略高于封閉式基金（因每年有1至2周的開放期）。

另外，我國目前開放式基金的申購與贖回均采用面對面的柜臺式服務，一次交易時間長達幾十分鐘，甚至超過一小時，而上市型基金的交易僅需幾秒鐘，而且可以使用電話和網絡等現代化通訊工具，交易方便快捷。

篇7

隨著我國鐵路建筑事業的不斷發展，既有線路的遺留問題越來越突出，鋼筋混凝土頂進框構橋是近年來廣泛應用于鐵路建筑工程中的一種新技術，其可在不中斷既有鐵路正常運行的基礎上進行施工。文章就以某鐵路工程為例，分析鐵路既有線框構橋的頂進施工方法及體會。

關鍵詞：鐵路工程；既有線路；框構橋；頂進施工

中圖分類號：X731 文獻標識碼： A

某線路平劑線道口平改立框構橋，采用鋼筋混凝土結構，兩孔連續，長25m，寬18.1m，高7.6m，與鐵路正線交角為70度。根據現場地形、場地及土質情況，將工作坑設置于鐵路上行線右側，采用C35鋼筋混凝土預制框構橋主體，采用工字鋼縱橫梁法進行線路加固，設計頂力3840t，共計10臺400t千斤頂。

一、頂進前的準備工作

頂進前要做好充分的準備工作，才能保證施工過程中的安全性與連續性，具體而言，包括以下幾個方面：

（一）開挖工作坑

工作坑是結構預制及頂進的臨時性工作場所，工作坑開挖坡度在1：1-1：0.5之間，工作坑頂邊與最外側鐵路中心線至少在3.2m以上；主要采用機械開挖的方法挖掘工作坑，直至距坑底標高30cm處，再由人工進行余下工作的清理，并夯實；在確定工作坑的尺寸時，可參考箱身尺寸，一般要大于箱身兩側各1m；需要注意一點，即工作坑頂部要設置截水溝，且坑內要設置排水溝，以便及時引排，盡量降低施工過程中水的影響。設置工作坑底板時要注意，要求其與頂進涵設計中線保持一致，底板前端要大于箱身1m以上，后端與后背保持連續，兩側大于箱身各0.3m；本工程采用20cm厚的混凝土灌注底板，灌注前要在坑內土中插入片石，可起到增加結構抗滑能力的作用，夯實后再灌注混凝土成為整板。

（二）隔離層的

工作坑底板頂面鋪設隔離層的主要作用是防止工作坑底板與預制橋涵箱身底板發生粘連，并且可有效減少首次啟動頂力。待工作坑底板頂面充分干燥后，先噴一層柴油，再噴一層石蠟，注意石蠟的厚度至少在3mm以上，可以在底板長度方向每米掛一道鐵路，可有效控制石蠟的噴灑厚度；澆完一格后，將拆除鐵絲后留下的槽痕及時用木板刮平，再用噴燈將石蠟烤至溶化、整平，待其凝固后再撒一層滑石粉，厚度在1mm以內；再鋪兩層塑料薄，注意薄膜接縫處壓槎0.2m，且槎口要與頂進方向保持平行。

（三）框構主體施工

本工程中框構為鋼筋混凝土結構，混凝土采用C35，其抗滲性能可達P8級，抗凍性則為F100；鋼筋采用I級、II級鋼筋，與GB1499-84標準相符，箱梁采用II級鋼筋。橋體預制順序為先底板、后墻身、再頂板的階段性施工方法，一般情況下可采用兩階段施工，如果澆筑混凝土量較大，則可采用分三階段施工的方法，不過分段施工的間隔時間要盡量縮短，以保證混凝土的性能；底板、頂板要一次性澆筑完成，保證頂板的平整度，并根據施工要求合理選擇外加劑；底板澆筑過程中要對振搗深度進行嚴格控制，以免對隔離層造成破壞；頂面要做防水層，并保證橋頂面的平整、干燥、整凈；支模時，外模在箱體兩側前端2m范圍內可向外放寬1cm左右，或者形成楔形，即前端保持正誤差，尾端保持負誤差，切忌不得出現前寬后窄現象；框構頂板要設置刃角，以利頂進。

二、頂進施工

頂進設備包括兩大部分，即液壓系統與傳力設備，控制點對其進行操控指揮，完成頂進工作。頂進作業施工過程具體如下：（1）啟動橋體時，要設置專業人員在各部位及各觀測點進行嚴密監測，開泵后油壓每升高10MPa，就必須停泵檢查一次，以便及時發現異常情況，及時處理。（2）橋體在滑板上空頂時是調整偏差的最佳時期，這是由于當橋體大部分進入路基后會形成孔道，此時再糾正偏差難度較大，且易導致側塌，因此要在空頂時保證橋本嚴格按設計軸線進入路基。（3）施工過程中按照聯系信號，在無列車運行時交替進行橋體吃土頂進與土方挖運，線路有通過列車時則嚴禁進行頂進作業。（4）每次頂進完成后，均需更換頂鐵及頂柱，更換時要沿著軸線方向做出調整，垂直于橫梁與后背，要及時填土壓實頂柱上方，填土高度至少在1m以上，才能保證傳力設備的穩定性。（5）頂進橋體前注意松動線路加固橫梁下的木楔，再用小滑車滾動的方法頂進，以降低施工阻力；線路的固定采用倒鏈葫蘆利用橋上拉環來完成，可起到避免線路橫移的作用，當然，線路通過列車時要將木楔再楔緊。整個頂進過程中均要求觀測人員嚴格記錄每個頂程的進尺、軸線與高程偏差、千斤頂的開啟數量、油壓及頂力等指標，發現偏差可及時采取糾正措施。（6）線路每次通過列車及每個頂程均需對線路的各項指標進行檢查與校正，包括線路的水平位置、軌距、軌頂標高及行車狀態下的撓度變化等，如有偏差則要在下次列車通過前調整好；此外，還要各連接結構的螺栓、支撐墊的穩固程度進行定期檢查，包括吊軌與枕木、吊軌與橫梁、橫梁與縱梁等，及時緊固松動的連接件。（7）項進時前懸臂與支撐樁比較接近，因此，可以將橫梁支撐在框構橋的前懸臂上，再將支撐樁的樁頭混凝土鑿除；注意為了使前臂越過支撐樁，要求樁頂要略低于頂板底面，且前臂要伸至線路以下，盡可能前靠。（8）采用機械挖土作業完成頂進挖土，刃角上部土方則由人工開挖，再將洞內的土方利用裝載機倒運至洞外。頂進至線路下方后要對每次挖土進尺進行嚴格控制，每次均控制在50cm以內；挖土時要遵循“快挖、勤頂”的原則，保證挖土的連續性，尤其是頂進到線路下方要注意施工安全，以免發生塌方。

三、其它施工注意事項

（一）附屬工程的施工

橋體頂進就位后要及時回填兩側塌陷的路基；將慢行點內的線路加固設備及時拆除，以恢復線路通車，并進行線路整修，將做好道碴的補充并搗實，抽換預應力混凝土枕，設置護輪軌；箱體就位后即進行各附屬工程的施工，包括底板與刃角的補齊，砌護出入口兩端八字墻、橋上欄桿、鐵路邊坡及電纜槽等。

（二）加強施工安全管理

挖掘過程中要注意，挖掘進度要與線路加固結構安全允許標準相符，每次挖掘均不得大于頂進方向0.5m，遵循“即挖即頂”的原則。主體預制過程中，框構橋底板底部與頂鎬接觸的地方要預埋厚鋼板，厚度在10mm左右，其主要作用時保證頂進時傳力的均勻性，以免頂裂框架。頂進前要全面檢查框構橋橋體，底板及四角不得存在裂縫，且混凝土充分凝固以達到設計強度；列車行進時必須立即停止頂進施工，以保證營業線及列車的安全；此外，橋上工字鋼橫梁下要注意支墩，以提高既有線路的穩定性。頂進施工過程中如框構橋發生偏移，要及時糾偏；頂進時如發現線路橫向變形，則要及時整修恢復加固。此外，有必要在施工現場成立頂進應急救援指揮領導小組，組織應急人員在施工現場隨時待命，遇有突發事件及時搶修。行車設備遭到破壞時，負責人用最快的方法向上級主管部門報告，并會同設備管理部門共同搶修。

結語

城市化進程的不斷推進、交通事業的不斷發展，使得新建公路工程與鐵路既有線路的交叉也越來越多，頂進框構橋技術不僅不會對既有線路正常運行產生過多影響，而且體現出橋梁規模小、整體性好、工期短、成本低等諸多優勢，故在實際工程中的應用也越來越廣泛。當我，鐵路既有線框構橋頂進施工也具有一定的風險性，因此施工過程中必須提前做好充分準備，通過有序的施工組織保證施工的連續性。并且，無論是永久性工程結構還是臨時性結構，均要充分重視其施工質量，做好線路的加固及整修，最大程度上保證工程質量及施工安全。

參考文獻：

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[2] 張愛民. 鐵路既有線框構橋頂進施工技術[J].鐵道建筑技術，2014（3）：46-47

[3] 李明選. 淺談某框構橋頂進施工方法及措施[J].四川建材，2013（12）：181-183

[4] 成躍利. 營業線框架橋頂進施工監理作業手冊[M].北京中國鐵道出版社，2011：77-79

篇8

一、貸款條件

1.職工申請貸款必須按月足額繳交住房公積金；

2.購房價款的30％在0.6萬元以上的部分；

3.購房人及直系親屬存儲公積金的3倍低于1000元的，不能申請政策性貸款；

4.申請貸款需用所購住房作抵押。

二、貸款額度、期限和利率

1.政策性貸款的最高額度不超過職工和直系親屬結存住房公積金本息余額的3倍，還款期限不超過十年。直系親屬包括：購房人的配偶、父母和子女，以及與購房人同住的子女的配偶。購房人使用直系親屬的公積金應經本人書面同意。

2.購房價款的30％在0.6萬元以上的部分，用政策性貸款仍不足的，可以申請普通貸款，最長期限不超過五年。

3.政策性貸款利率按職工住房公積金結息以后的存儲利率加規定利差計算，五年以內年息加1.8個百分點，五至十年加2.34個百分點。普通貸款利率按中國人民銀行規定的固定資產貸款利率計息。

4.還款期內如遇職工住房公積金存款利率和國家貸款利率調整，貸款利率隨之調整。

三、貸款程序

1.職工申請貸款，按公積金繳存范圍向市住房資金管理中心或辦事處、代辦處提出申請，經審核符合條件的，委托專業銀行辦理貸款手續。

2.職工申請貸款需出示身份證、住房公積金手冊、購房合同，簽訂貸款合同。

3.在辦理產權登記時一并辦理抵押登記。

四、貸款的償還

1.購房貸款采取等額還款的方式按月還本付息。

2.職工辦理政策性貸款的，可以按年度于每年7月1日以后支取公積金償還貸款。

3.職工辦理普通貸款的，可以按年度于每年7月1日后支取繼續交繳的公積金，同時也可以申請政策性貸款，以抵頂普通貸款。

篇9

[關鍵詞]職工薪酬 績效考核 貢獻的可量化性 經濟附加價值 工資率

一、前提條件及基本假設

本文主要討論實踐過程中,對金融企業分支機構(如商業銀行分行)職工薪酬考核分配方案修訂的若干問題與研究。

假定企業、職工符合理性人假設,即每一個從事經濟活動的都是利己的。也可以說,每一個從事經濟活動的人所采取的經濟行為都是力圖以自己的最小經濟代價去獲取自己的最大經濟利益。同時,假定信息是完全的,即各種指標、參數(如工資率、調節系數)是公開的。最后,邊際效用是遞減的。

本文中對于各項指標、參數(包括主要考核指標、工資率、調節系數)、指標選擇的合理性分析主要是是基于邊際情況分析,也就是鼓勵員工發展業務情況下的分析。

二、職工薪酬分配方案的基本框架

在企業中,員工通常分為前臺營銷人員(含營銷單位負責人)A與中后臺管理支持人員B。由于員工貢獻的可量化性不同,在制定薪酬方案的過程中,通常采用不同的方式進行考核,前臺人員薪酬與業績關聯度高,中后臺人員收入相對平均。原因在于前臺人員的貢獻一般比較直接,且可量化性高。例如,通過管理會計的工具我們相對容易的可取得商業銀行中客戶經理的存貸款、并由此計算收入、成本、凈收入、經濟利潤等相應指標,因此多采用如下基本公式,薪酬Sa=底薪C+工資率G*貢獻P*考核系數X的基本形式,而中后臺人員的貢獻相對間接,較難客觀取得,較難橫向比較,沒有很好的考核手段,因此一般采用薪酬Sb=基本薪酬S0*考核系數X,基本薪酬一般根據崗位、級別等因素參考同業標準制定。通常情況下,這樣的模型選擇是合理的。

對于前臺人員的薪酬制定,關鍵在于選擇合理的貢獻度量方式和工資率水平,理順付出與回報的關系,多勞多得,鼓勵員工為企業多做貢獻,在同業中有一定的競爭優勢,同時控制相應的風險,下文將詳細分析。而對中后臺人員,一般工作需通過合作并需由前臺部門來實現其價值,有些工作是無形的,貢獻不可簡單量化的,但其效用卻有時會很大,有些是正向的,有些是負向的。舉例來說,一個優秀產品的設計能極大的調高銷售量,一個合理方案的修訂提高員工積極性,一個流程的改進提高生產率,從而提高企業利潤。而發生一些人為疏忽因素的造成的火災、盜竊卻會對企業造成極大損失。而由于考核定量難度的存在,對于屬于本職工作基本要求還是額外付出往往難以界定,往往額外的付出或改進行為提出者、執行者在付出改進實施過程中的代價后,最終收到的回報很小或基本沒有,造成付出與回報的不對等,在邊際投入小于邊際回報的情況下,出于理性人的假設,通常積極性不高。因此,要落實鼓勵員工提出改進建議,發揮絕大多數員工的積極性,需完善專項績效考核,改進薪酬分配方案,完善崗位晉升機制,對合理改進予以鼓勵。當所有員工都積極工作時,企業也受益;而任何一方消極怠工,都對企業產生不利影響。同時,任何員工的違規行為會造成很大的風險,也應重視對其有所約束。

三、指標的選擇與參數的測定

指標的選擇與參數的測定涉及方方面面,這里主要討論關鍵考核指標的選擇,工資率測定、調節系數設置方面的問題,著重分析其變化率。

(一)薪酬總來源

下面以某商業銀行分行為例進行分析。在銀行分行層面,總行核定總的職工薪酬計算一般比較復雜,基本形式如下S=C+(G0*P0+G*(P-P0))*X+Z=C+P0*(G0-G)*X+G*P*X+Z,

其中S為總薪酬,C為基本人員費用,一般為一個常數,年初由機構數,員工人數等確定,P為主要的考核指標,一般為考核利潤(經濟利潤),P0為上年經濟利潤,P-P0為當年經濟利潤增量,G為增量工資率,G0為存量工資率,X為調節系數,如由考核得分(平衡計分卡BSI得分)、規模(等級行系數)等折算的系數之積,Z為專項獎勵(為鼓勵特定的產品,發展戰略而配置)。這里主要討論分行層面的職工薪酬進一步分解分配。

為簡化研究分析,先只考慮其中主要影響因素,Z=0,X=1,則S=C+P0*(G0-G)+G*P,由于C+P0*(G0-G) 年初已確定,也是常數,因此公式進一步簡化為S=C+G*P。可以看出,S與P是正相關的,也就是說總行通過這樣的設計,使分行全體職工的薪酬與創造的經濟利潤相聯系,激勵分行多做貢獻。

(二)關鍵指標P的選擇

總行以經濟利潤作為考核,即引入了內部轉移價格與經濟附加價值EVA。經濟附加價值或經濟利潤簡稱EVA,由JoeM.Stern等人創立,是公司常用的一種新型的業績衡量指標。

經濟增加值計算公式:EVA=稅后凈營業利潤-資本成本

同時由于需要進行內部考核,而每一個分支機構、業務部門、營銷人員完成的工作互相有交叉,有些拉存款、有些放貸款、有些兩者兼有,但量不匹配。因此,采用傳統方法,存款會產生支出,貸款產生收入,兩者不可比,而存款為貸款提供資金來源。引入內部轉移價格后解決了對存款、貸款的利潤可以單獨計算。根據總行考核辦法

EVA=資金價值-利息支出+利息收入*(1-稅率)-資金成本+中間業務收入(1-稅率)-費用-撥備-資本占用費

其中 資金價值=存款*內部轉移價格,資金成本=貸款*內部轉移價格

而資本占用一般用監管資本簡化代替,即■風險資產*風險權重*最低資本要求

相比存貸款規模,經濟利潤更科學合理,更完全的反映了盈利、風險、資本占用等方面的內容。實踐中,在分行以下機構非獨立核算,由于部分指標不易分別取得,或存在循環計算,考核時可忽略或進行分攤,如費用等。分行在對其管轄的內部機構考核時,也這種因素進行調整。由于內部考核在確定參數前,各單位之間的相對比例而非絕對值更為重要,因此部分指標可以進行一定修正,進行均衡。如信貸資源緊張時,為平衡貸款投放的對考核的影響,可加大新增撥備的折算。這樣無論分行、支行、經營部門、營銷人員都可以單獨計算經濟利潤(或相應簡化指標)。因此分行對下屬支行、人員考核的關鍵指標P的選擇一般就是總行考核關鍵指標(經濟利潤)的修正或簡化,即與總機構下達的關鍵指標相接近,或兩者近似存在常數差額。

(三)工資率的測定

接下來分析分行制定對下屬機構、營銷人員制定底薪、存量工資率Ga0、增量工資率Ga時的相關問題,并分析這幾類參數的取值范圍、相應關系及其合理性、可執行性。

根據上面講的基本框架對上述預算進行分解,制定相應方案。基本分為前臺A與中后臺B兩個層面,暫不考慮A,B內部的分配。一般做法為,首先對前臺人員底薪相對固定部分、中后臺人員所需的預算預留,剩下的根據考核業績量進行分配,并確定分行前臺人員工資率。最終分配時,由于總預算約束,實際分配時,按核定的工資率兌現前臺人員工資及績效,剩余額為限分配給中后臺人員。鼓勵前臺人員多做多得。正常情況下,目標為業務增長時,所有人員都應該有額外收益;同時,核定的工資率能滿足激勵前臺人員的要求;所有人員都因企業業績的提升而受益,因此有共同的奮斗目標,齊心協力,企業也最終業績提升。

用公式表述如下,前臺人員收入Sa、中后臺人員收入Sb為上級機構考核關鍵指標P,本機構考核關鍵指標Pa的函數。,則前臺人員薪酬合計Sa(Pa)=Ca0+Pa0*Ga0+(Pa-Pa0)*Ga=(Ca0+Pa0*(Ga0-Ga))+Pa*Ga

其中Ca0為底薪,Pa0為存量經濟利潤,Pa為考核關鍵指標Pa,參數Ga為前臺人員增量工資率,Ga0為存量工資率。假設整個企業業務是有所增長的,對于作為整體的A,由于(Ca0+Pa0*(Ga0-Ga)一個是常數(在參數確定后不因業績變動而變化),因此,存量工資率Ga0的影響只是對Ca的一個修正,真正的邊際工資率就是增量工資率,我們可以把公式簡化為

Sa(Pa)=Ca+Ga*Pa 公式1

由于S=Sa+Sb,則Sb(Pa,P)=S-Sa=C+G*P-(Ca+Ga*Pa)

假定上級機構與下級機構考核關鍵指標口徑相同,即P=Pa

Sa(Pa)=C-Cb+(G-Ga)*Pa 公式2

我們分別對公式1,2求導數,Sa’(Pa)=Ga,Sb’(Pa)=G-Ga。導數Sa’,Sb’的含義分別為企業經濟利潤的單位增加對A,B兩類人員收入情況的變化。

一般情況下,Ga越高,對A考核力度越大,同時對B的考核力度越小(即公司盈利變化對其正效用越小)。

在此,分如下4種情況討論:

情況1:當Ga=0時,經濟利潤增加對前臺銷售人員無影響,所有收益歸后臺人員所有。

情況2:當0

情況3:當Ga=G時,經濟利潤增加對中后臺人員無影響,所有收益歸前臺銷售人員所有。

情況4:當Ga>G時,經濟利潤增長對后臺人員有副作用,所有收益歸前臺銷售人員所有,且從中后臺人員處額外取得一塊收益。若中后臺人員薪酬需要增加,則超出預算。

從理性人的角度看,企業,A,B只有在情況2下能實現多贏。同時,Ga的選擇,在情況2中恰當位置區間時,效果較好,能調動各方面的積極性。由于存在反饋作用,對前臺人員、中后臺人員的激勵,對企業產生的效用都存在遞減,因此,理論上,會有一個平衡點,在這個點上,對企業的總效用最大。

其他情況下都有負面影響。情況1,銷售人員無積極性;情況3,中后臺人員無積極性;情況4,若業績提升,由于即使中后臺人員收入零增長,仍超出預算,不可執行。由于Ga較大,前臺人員內部差異過大,矛盾加大。由于信息完全,中后臺人員知道業績提升對自己將產生不利影響,可能會為增加自身利益而損害企業利益,更無積極性。

因此情況1、3、4都無可行性,由于各方博弈,一般不會被批準通過,而即使通過后也對企業實現考核目標、實現經濟利潤最大化無益,只是進一步增加內部矛盾。

若定義邊際收益分配因子B表示,B=Ga:G,表示業績增加產生的收益中前臺人員A所占的比例。這里的分配與雙方人數比例有關,若剔除人數影響,定義人均邊際收益分配因子■,則

■=(Ga/人數A)/((G-Ga)/人數B+(Ga/人數A))

=Ga*人數B/(G*人數A-Ga*人數A+Ga*人數B) 公式3

從常理看,人均邊際收益分配因子在0.7-0.85左右比較合適,即銷售人員與中后臺人員收入變動率之比約2.7-5.7倍。

從理論上,也可倒過來求營銷人員A的邊際工資率,在人數相對穩定的前提假設下,A,B分別表示前臺、中后臺人員的人數,

Ga=G*■*A/(B+■*(A-B)) 公式4

例如,假設總工資率G=5%,■=0.7,人數比A:B=1:2,則Ga=2.69%

接下來,分析實踐中存量工資率與增量工資率的制定過程中來分析幾種常見誤區。

在做方案時,由于參數的測定通常以本單位以前年度員工收入組成情況、同行業平均水平作為基準,結合上級單位核定的預算,進行預測,并設定參數。因此一般會有一個預期的總收入。因此,固定部分底薪Ca與工資率、存量工資率與增量工資率之間都存在反方向變動情況,如固定底薪的高,考核工資率就定低些;增量工資率定的高,存量工資率就需要定低一些。

誤區1 底薪制定過高,存量工資率、增量工資率都設置過低,導致前臺人員差異過小,提高業績的激勵不夠,無法調動起積極性,不利于業務的發展。

誤區2 存量工資率過高,增量工資率定的過低(即增量工資率與存量工資率差別不大)。這時,原有規模較大的支行則無積極性,不新增業務也可獲得較高收入,不利于進一步發揮他們的工作積極性,不利于業務的進一步發展。

誤區3 存量工資率過低,增量工資率定的過高。兩者比例相差過大。若制定方案時,薪酬中很小部分反映存量,績效考核時僅考慮增量。這樣,一方面,存量的貢獻可能就被過度忽略了,同時考核力度就會較大,但也會有較大的執行風險。對于較大的機構,如分行級別,由于成員間有的業務增長較好,有的業務增長交叉,但由于互相疊加,風險被分散了。但對個人來說差異較大,部分人員可能為0增長或負增長,這時,對其收入情況影響較大,可能會引起一些波動甚至人動,進而影響存量客戶。若人數比例較小,則影響不大,屬于正常的優勝劣汰,是有利于業務發展的。但若涉及受損人數比例過大,則可能不利于企業的穩定。另一方面,過高的前臺人員增量工資率Ga會影響中后臺人員積極性。

假設某企業業務(經濟利潤)增長率A=20%,上年經濟利潤20000萬,上級機構核定的工資率存量5%,增量10%,基本人員費C=1000,則S=C+G*P=2400,測定后其中800萬用于營銷人員根據增量考核分配。由于分母新增經濟利潤較小,最終確定工資率Ga=800/(20000*20%)=20%,遠大于上級機構核定的工資率10%,即出現情況4的現象,由于最終無法兌現或人心不和,且前臺人員內部差別過大,最終不利于業務的發展。

因此,分支機構在設定存量與增量工資率的時候,需均衡考慮,尋找均衡點。一般情況下,兩者合理比例與行業或產品特點有關,也與存量客戶的維護難度以及人動對存量客戶的影響大小有關系。如通常情況下,銀行業與財險業由于維護老客戶成本較高,客戶可以換銀行辦理存貸款業務,也可以換保險公司辦理財產保險;同時,這類業務人才流失的影響也較大。因此,對存量應給予一定的支持,避免存量與增量差別過大。相反,壽險業務一般維護成本較低,客戶在簽訂合同后一般不會變更、取消合同(取消保險的客戶損失較大)。銀行業中也有部分特殊產品、崗位可以設定工資率時,存量基本不考慮,如信用卡發卡,一般采用直銷團隊的組織架構,按發卡量考核。一方面,發卡后的維護由其他人員完成,與銷售人員無關。同時,發卡人員在同一銀行的發卡資源也受到一定程度的限制。相反,通過人員流動,可引進新的資源。同時,發卡人員也通過更換工作單位完成更多的發卡量。

有時,為了減輕對前臺人員的邊際工資率仍高于總的邊際工資率Ga>G時的負作用,可對原有分配模型進行一定修正,引入一定的緩沖因子Y,即預留足夠的預算,保證業務增長后兩類人員收入都有所增長,對最終剩余部分統籌兼顧后進行分配或留存下期分配。即Sa=Ca+P*Ga,Sb=Sb0*Xb,S=Sa+Sb+Y

當GaG時,業務增長與剩余數是負相關的,從最終看,業務增長對中后臺人員仍很可能是不利的。

因此,在信息完全的時候,是效果有限的。在信息不透明,中后臺人員只知道前臺人員工資率Ga,不知道總機構核定的工資率G時,消極心態可能會較小。但明顯,這樣的設置對其有失公平。

因此,設置存量工資率與增量工資率的比例及關系有一定的規律及限制,同時與政策導向、客戶維護難易度等有關,但有應有一定的度的限制,一般情況下不易設置過高或過低。同時,工資率(存量、增量)的設定也必須綜合考慮,包括其他方面資源配置的支持力度、固定部分收入等,全局統籌。

(一)調節系數

在實際工作中,我們為了對考核數據進行修正或進行額外的業務引導,鼓勵部分關鍵業務、戰略業務、薄弱業務,往往會增加調節系數X,克服了單一計算公式的不足。設置系數時應考慮全面、嚴格測試。設置過小起不到調節作用,過大則可能由于被再次放大而有違本意。應做好充分的測試,避免某一因素被反復考慮而過分的放大,使之與原本的調節、鼓勵、引導目標一致。同時,要避免調節系數引起的差異過大而超出預算無法兌現。

(二)權衡總量

由于以上分析都是基于邊際的,也就是說,是考慮實際與預算存在偏差的。但各類人員的平均收入水平也是必須考慮的。差異過大,則有違公平,可能導致收入差距過大,職工間矛盾激化;差異過小,則無法體現效率優先以及崗位的區別。當然,各類人員的平均收入比例是否合理不是本文研究的重點,一般情況下,崗位平均收入水平是由行業平均水平決定的,同時,管理層的管理理念與偏向,上年歷史數據也是較大的影響因素。

在實踐中,仍有許多細節,如發放結構與方式等,不再一一討論。

綜上,在修訂薪酬分配方案時,需統籌兼顧。企業須要充分發揮各方面員工的主觀能動性,不斷完善職工薪酬分配方案,理順付出與回報的關系,鼓勵員工為企業多做貢獻。在制定原則框架、關鍵考核指標選擇、參數設置等方面全面考慮。設置參數、比例時要相對合理,特別是前臺人員存量工資率與增量工資率比例應適當,考核力度與風險的兼顧,兼顧企業與各類職工的利益,調動各方面的積極性,體現共贏,提高邊際投入的產出,加強模擬測試,使最終方案切實可行。

參考文獻:

[1]高鴻業.西方經濟學.中國人民大學出版社, 2007;3

[2]曼昆,梁小民.經濟學原理:微觀經濟學分冊(第4版).北京大學出版社

篇10

主題詞；商品房認購書，預約款，定金

引言

隨著我國房地產市場的迅猛發展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經濟發展，導致了司法適用中的困難。例如，很多開發商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規定，但在實踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房解釋）中對商品房認購書做出了一些規定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內容簡略，故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購書的意義及性質

（一）商品房認購書的意義

商品房認購書，是開發商與準買受人之間確認準買受人在將來可確定時間與開發商洽談購房合同的約定。通過商品房認購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務。

商品房認購書的通常內容是，準買受人向開發商交納一定金額的預約款，享有在將來某個時間購買開發商某處房屋的權利。準買受人如果不在約定時間與開發商洽談購房合同，開發商有權解除商品房認購書，將預訂的房屋轉售他人。有的商品房認購書還約定，開發商有權扣留準買受人所交納的預約款作為違約金。很多商品房認購書內容比較簡單，但一般都會寫明認購的房號，約定的購房單價等。也有的商品房認購書內容很詳細，基本涵蓋了法律規定的購房合同的主要內容。

（二）商品房認購書的法律性質

商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。根據民法理論，預約是約定將來訂立一定內容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認為，預約生效后，發生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據預約產生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。史先生的觀點是針對一般意義上的預約合同而言的，這些性質是否能完全適用于商品房認購書呢？下文會逐一加以分析。

在實踐中，很多商品房認購書約定的是準買受人應當在約定的將來時間與開發商簽訂購房合同，但是，商品房認購書是一種雙務合同而不是單務合同。商品房認購書簽訂后，只要準買受人按時支付了預約款，開發商就有義務保留目標房，并按照商品房認購書約定的義務與準買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內容。雖然雙方在商品房認購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認購書未約定的內容進一步商談的權利。因此，無論是開發商還是準買受人，均不能根據商品房認購書強制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經正確地履行了商品房認購書約定的義務。在一般預約，預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。而一般情況下，商品房認購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認購書與普通預約合同的區別。

二、商品房認購書與購房合同

（一）商品房認購書是不是購房合同的從合同

商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

有種觀點認為，商品房認購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設立擔保的行為。商品房認購書應當視為擔保購房合同履行的從合同。筆者認為，首先，定金條款并不是商品房認購書的必要條款。雖然實踐中商品房認購書大都約定了準買受人應當交付預約款，但預約款的性質仍需進一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認購書約定的確實是定金條款，但沒有定金條款也不會影響商品房認購書的成立和生效。應當明確的是，定金是為了擔保債務的履行而成立，但是這種債務并不是購房合同的債務，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務。因此， 定金并非購房合同之擔保，而是商品房認購書約定的洽談義務的擔保。商品房認購書不是訂立購房合同的定金擔保。

（二）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書是不是購房合同

如果商品房認購書的內容具備了商品房買賣的主要內容，商品房認購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點認為，在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為購房合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務，購房合同則是對購房行為的直接確認。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當然不是一種合同。商品房認購書所約定的內容是雙方應當去洽談購房合同，并不是對雙方簽訂購房合同的直接確認，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認購書中對將來洽談的本合同主要條款包括價款、付款方式、房屋面積、結構等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對其的細化、補充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因為購房合同的主要內容可以通過商品房認購書的內容來確定，開發商又接受了準買受人付款的實際履行行為，因此不必拘泥于應當簽訂書面購房合同的規定，就可以認定買賣關系有效。商品房認購書的主要內容可以確定為應當發生而未發生的購房合同的主要內容。本條解釋實際上包含了一個意思，商品房認購書的約定是一種有效的合同義務，合同雙方完全可以以商品房認購書為依據要求對方履行商品房認購書約定的義務。當商品房認購書具備了購房合同的主要內容時，它也就構成了史尚寬先生闡述的普通的預約，具備了強制執行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認購書可以視為普通預約

商品房認購書具備了哪些條款可以視為普通預約，從而具有強制執行的效力？

從商品房解釋第五條規定來看，顯然認為應當以《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的購房合同的主要內容為準。筆者以為這個標準不妥。因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠具備申請強制執行的條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益。

筆者認為，商品房解釋第五條規定商品房認購書應當具備購房合同的主要內容，是對認購預約成立的條件認識不清所致，也忽略了合同法規定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內容。誠然，商品房買賣合同特別是預售合同，的確在確認雙方買賣意向之外，還有許多內容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認購書的目的在于通過洽談進行房屋買賣交易，只要商品房認購書的內同具備了購房合同成立的標準，就應該可以強制出售。至于商品房認購書沒有約定的購房合同的內容可以通過合同漏洞補充的方法確定。根據這一標準，我們來考察第十六條規定的購房合同的主要內容中哪些是購房合同成立所必要的。

當事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關于第二條商品房基本狀況，筆者認為，約定了房號就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項，可以通過開發商的審批手續、圖紙等確定。關于第三條商品房的銷售方式，筆者認為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關于第四條商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，筆者認為，價款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場并未形成充分的競爭，難以確定市場價格，因此，價格約定是必要條件。當然，只要通過約定可以確定價格就可以了，至于付款方式和付款時間，完全可以通過交易習慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計算標準，例如套內建筑面積和建筑面積之間區別就很大，直接影響著房屋總價的確定和單價的高低，因此筆者認為，面積計算方式應為必要條款。

關于第五條交付使用條件及日期，筆者認為，對于交付使用條件，相關法律和法規有比較明確的規定，包括強行性規定和任意性規定，可以起到漏洞補充的作用，因此并非必要。關于交付日期的問題，筆者認為，如果是現房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預售，可以合理確定交付期限；關于第六條裝飾、設備標準承諾，筆者認為，如果開發商的宣傳材料中含有裝飾、設備的內容，一般可以視為購房合同的內容；即使沒有這方面的規定，也可以通過開發商的設計確定；如果開發商的設計中也沒有此方面的內容，可以認定開發商至少應當符合國家和行業的最低標準。因此，裝飾、設備標準不是購房合同的必要條款。關于第七條供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任，筆者認為，關于配套設施，各地政府往往對開發商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關于第八條公共配套建筑的產權歸屬，筆者認為，公共配套建筑的產權歸屬，既可以通過其他買房人與開發商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產權登記有關事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規定，并非必要條款。

關于第十一條解決爭議的方法，筆者認為，司法裁判是法定的解決方式，雙方沒有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關于第十二條違約責任，筆者認為，根據商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關于開發商的重大違約事項處理，也有很多明確的規定，賦予了買房者保護自己權利的充足方法，因此，違約責任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件。但是應當注意的是，只有在開發商拒絕履行洽談簽約義務時，準買受人才有權請求法院強制開發商將房屋出售給自己。如果開發商履行了洽談義務，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同的主要內容達成一致，那么，準買受人仍然無權提出強制購買的請求。這種標準，保證了商品房認購書強制雙方洽談的義務，同時又不會干涉雙方的簽約自由。筆者認為是比較合理的。

三、商品房認購書的成立和生效

（一）商品房認購書的成立

商品房認購書應當具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點認為，商品房認購書只有達到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內洽談并訂立買賣合同。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡，其成立要件應以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內容確定、可能、合法、公平，并且當事人就此達成了合意，合同債權就可以有效成立。反之，合同債權就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協議，就足以構成獨立的合同。就可以推定開發商已經默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同，同樣無需特約。

商品房認購書簽訂后，雙方都有權要求對方按照商品房認購書約定的內容洽談購房合同。如果將來雙方經協商達成與商品房認購書內容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。

商品房認購書是否必須約定房號和單價？筆者認為，約定房號和單價并非確定認購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認購的房號和單價，認購的意思也是確定的。當然，這樣的商品房認購書對開發商不能形成足夠的義務。這樣的商品房認購書如果約定了準買受人應當交付預約款，不簽訂購房合同預約款不退的規定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認購書的生效

在實踐中，很多開發商為籌集建房資金，在未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據《城市房地產管理法》第四十四條規定， 商品房預售應當符合預售條件。根據商品房解釋第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

筆者認為，商品房認購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件，不應要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預售條件。無論雙方是否在取得預售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預售許可證與否，均不應影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預售許可證導致預約無效。

在實踐中，內部認購的目的通常是為了籌集資金。開發商在取得土地使用證和建設用地許可證后，就向資金擁有人發出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發商以較高價格正式開盤后，開發商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。筆者認為，這是一種規避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應當澄清的是，這種認購實際上并不是預約性質，而是非法買賣的性質，應當稱為內部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預約的無效，而是非法買賣的無效。

四、預約款

（一）預約款是否就是定金

商品房認購書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務以外，就是關于預約款的約定。那么，預約款的法律性質是什么呢？預約款是否就是定金？

筆者認為，預約款并不一定就是定金。擔保法解釋第118條規定，如果沒有約定定金字樣，如果想認定款項的性質為定金，必須通過約定的內容來體現。如果雙方對于預約款的性質沒有做出明確的約定，則不能當然推定預約款就是定金。也就是說，如果商品房認購書沒有約定預約款的性質就是定金，也沒有約定準買受人不在約定的將來時間洽談時預約款不退，開發商是沒有權利扣留預約款的。

（二）約定了預約款不退條款的預約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內容包括兩個方面，一個方面是給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；另一個方面是收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這兩個方面共同構成了定金作為債權擔保的效力。如果商品房認購書約定了準買受人不來洽談時無權要求返還預約款，就應當推定出賣人默示承諾不履行洽談義務時雙倍返還預約款，此時應認定其性質為定金。因為商品房認購書是雙務合同，在準買受人在負有洽談義務的同時，開發商也負有洽談義務。如果不在法律上做出這種推定，開發商違約拒絕洽談購房合同時，就無需與準買受人拒絕洽談時失去同樣數量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預約款能否作為開發商保留房屋的對價

有種意見認為，商品房認購書約定了開發商的單方扣款權時，可以把預約款視為開發商保留在此期間內的對價，所以不存在不公平的問題。開發商洽談商品房認購書后，產生了不再向第三人出售該房屋的義務，也產生了按照商品房認購書約定的條件簽定購房合同的義務。也就是說，開發商為此會影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準買受人無故不來洽談，無論商品房認購書是否約定開發商此時是否有權扣收預約款，開發商都有權扣收預約款，以作補償。至于如果因為開發商的違約行為，導致準買受人受有損害，準買受人完全可以要求開發商另行賠償。定金作用是擔保債權的履行，既不以發生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時無需將預約款視為定金。

筆者不同意這種觀點。我國實踐中的預約款并不具有對價的性質。對價，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準買受人向土地出賣人繳納一小筆款項，土地出賣人允諾在將來以確定的價格將土地出賣給準買受人。在這個合同下，準買受人享有訂約的權利，出賣人允諾將該土地出賣給準買受人。這樣的允諾是可以強制執行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強制出賣。

這種情況看起來似乎與預約款性質相似，其實不然。首先，英國的土地保留對價支付后，就已經歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對價的性質。而準買受人從未明示這筆錢從此就歸開發商所有，也就不具備對價的性質。

其次，因為土地出賣合同的內容比較簡單，所以在支付土地保留金時，土地合同的內容已經確定了。所以土地保留對價有著類似于史尚寬先生所言的預約的性質。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準買受人是有權請求法院強制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數情況下，簽訂商品房認購書也不具備購房合同的主要內容，是不能強制履行的。

至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點，筆者認為，這種觀點是不恰當的。因為商品房認購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準買受人雖然享有要求損害賠償的權利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發商的締約過失責任。而定金卻具有擔保債權履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實現的。

因此，商品房認購書中的預約款不是一種對價，而是一種擔保。如果沒有約定預約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。

（四作為定金的預約款

如果商品房認購書約定或可以認定預約款的性質是購房定金，那么，預約款是什么類型的定金？

筆者認為，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款是立約定金。如果約定了解約權，具有解約定金的性質。

《擔保法司法解釋》第115條規定，“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”本條解釋認為預約款是作為訂立主合同的擔保，顯然認為購房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點。根據民法理論，立約定金的法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預約款的特點。前文已述，作為定金的預約款并不是擔保購房合同的訂立的，而是擔保雙方履行洽談義務的，只要雙方履行了洽談義務，即使最終沒有達成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認，只有在拒絕訂立主合同時，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內容已經確定。因此，在商品房認購書不具備購房合同主要內容的一般情況下，作為定金的預約款是違約定金。

如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內容，作為定金的預約款的性質應該是立約定金。此時，雙方的義務已經不是洽談訂約，而是訂約，作為定金的預約款所擔保的就是雙方的訂約，相對于購房合同來說就是立約定金。但應當注意的是，相對于商品房認購書來說，它仍然是違約定金。

還有一種意見認為，購房定金具有解約定金的性質。也就是說，準買受人有權以放棄預約款為代價解除認購，開發商也有權以雙倍返還預約款為代價解除認購，雙方除此之外無需對解約行為在承擔其他責任。

筆者認為，預約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權交付的定金。各國關于解約定金的規定各不相同。在羅馬法，定金除當事人另有訂定外，沒有解除權保留之效力。德民336條2項規定，如無其他規定，定金不視為解約金。法國和日本民法規定了解約定金，解約定金為定金之通常性質。也就是說，只有法律做出了明確規定的情況下，解約權才能視為定金的通常性質。我國的法律沒有這樣的規定。我國《擔保法司法解釋》第117條規定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”也就是說，合同必須對這種解約權做出明確的約定，否則解約權不是定金的通常性質。

如果商品房認購書中明確約定，交付預約款的一方可以按照合同的約定以喪失預約款為代價而解除主合同，收受預約款的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同，這種約定是有效的。此時，如果當事人以承擔定金損失為代價要求解除合同的，對該合同不能強制實際履行。此時，應允許合同解除，并裁判當事人以承擔定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認購書義務的法律責任

經過了前文的討論，就可以確定違反商品房認購書義務的違約責任了。

首先，有定金條款的適用前文關于定金的討論。