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篇1

北京市物業管理辦法全文第一章 總則

第一條 為了規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。

第四條 區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。

第二章 前期物業管理

第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。

物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。

第六條 業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。

第八條 建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業企業。

第九條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并在銷售場所公示，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

市房屋行政主管部門應當制定并臨時管理規約的示范文本。

第十條 業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接，撤出物業管理區域，并移交下列資料：

(一)物業管理區域劃分資料;

(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主名冊;

(七)物業管理必需的其他資料。

全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。

第三章 業主、業主大會與業主委員會

第十一條 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

(一)制定或者修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉或者更換業主委員會委員;

(三)確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案;

(四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;

(七)申請分立或者合并物業管理區域;

(八)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十三條 業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。一個物業管理區域成立一個業主大會。

未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

第十四條 物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，召集占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會;占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組中非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十六條 建設單位應當自首次業主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十七條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

(二)業主大會決議;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

第十八條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(六)業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會;拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第四章 物業服務

第十九條 業主選聘的物業服務企業應當具有法人資格，并按照國家規定取得物業服務企業資質。

市房屋行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

第二十條 物業服務合同應當對雙方權利義務、物業服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報物業服務項目所在地區縣房屋行政主管部門備案，區縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業企業或者個人。

第二十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。

物業服務企業及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施;委托實施的，應當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。

第二十四條 物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。

決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同;決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

第二十五條 物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。

第二十六條 物業服務企業未與業主簽訂書面物業服務合同，但事實上提供了物業服務，并履行了告知義務的，物業服務企業有權要求業主履行相關義務。

業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，應當提前三個月告知業主。

第二十七條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

(一)移交物業共用部分;

(二)移交本辦法第十條規定的相關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;

(四)結清預收、代收的有關費用;

(五)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，并不得向業主收取物業服務費用。

原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決;協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人，除物業服務合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業服務項目任職。

物業服務企業更換項目負責人的，應當及時告知業主并進行公示。業主共同決定要求物業服務企業更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。

第二十九條 業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

物業服務評估監理機構應當按照本市相關規定提供專業服務，不得出具有虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監理報告。　第三十條 房屋行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督和管理，及時處理物業服務投訴。

本市支持物業服務行業協會充分發揮服務、溝通和監督作用，完善物業服務行業自律制度，促進物業服務行業發展。物業服務行業協會可以根據物業服務項目的性質、物業服務內容、服務標準等因素，定期物業服務成本信息。

第五章 物業的使用與維護

第三十一條 住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。

物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的，物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告，并在物業管理區域內公示。

第三十二條 建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設單位調整租金時應當與全體業主協商。

業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的約定。

第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，應當向業主出具專業經營單位的發票，并不得向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。

第三十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

(六)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關部門制定。

第三十五條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業同時過戶。

第三十六條 建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設施設備保修責任。保修過程中，業主、物業使用人和物業服務企業應當給予協助配合。

第三十七條 物業共用部分維修、養護、更新、改造時,相關專有部分的業主、物業使用人應當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

業主轉讓物業的，應當與物業服務企業、專業企業結清相關費用。

第六章 法律責任

第三十九條 違反本辦法第十條規定，建設單位不履行交接義務的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規定，建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規定，物業服務企業未按時將合同報送備案的，由區縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規定，物業服務企業擅自停止物業服務的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業未按規定交接的，由區縣房屋行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規定，原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業管理秩序的，由區縣人民政府責成區縣房屋行政主管部門、物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府及公安機關組織接管。

違反本辦法第二十七條規定，新物業服務企業強行接管的，由區縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導協助業主召開業主大會會議決定有關事項。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

本辦法所稱全體業主，在依法成立業主大會后是指業主大會。

本辦法所稱業主共同決定，是指業主大會的決定;未依法成立業主大會的，是指業主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業服務企業，包括在前期物業服務中提供物業服務的建設單位。

第四十六條 本辦法自20xx年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區物業管理辦法》同時廢止。

物業管理的原則(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。

(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。

(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。

篇2

一、

固定資產管理辦法：

（一）

郵政企業的固定資產是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機械設備、電源設備、運輸設備及其它與生產經營有關的主要設備、工具、器具等，不屬于生產經營主要設備的物品，本資料權屬文秘資源網，放上鼠標按照提示查看更多資料單位價值在2000元以上，使用期限一年以上的，也作為固定資產。

（二）

固定資產管理按照“統一領導、分級管理”和“歸口管理”的原則，實行局、專業、班組和支局所三級管理。

（三）

固定資產的增減變動，必須嚴格按照管理分工，履行規定的審批手續，任何單位或個人不得擅自拆除、調出、挪用、贈送、外借和變賣企業固定資產，。

（四）

各單位負責人對管好用好固定資產負有主要責任，對工作失職、管理不善，造成固定資產損毀或提前報廢的單位負責人，根據情輕重，給予批評教育、紀律處分或賠償損失等。

（五）

每年組織財務、物業管理人員及相關人員對各單位的固定資產進行一次清查盤點，發現有賬實不符、損毀現象的，應查明原因，按規定處理；單位負責人工作調動時，在監交人員的監督下將固定資產點交清楚，確保資產的完整。

（六）

對固定資產屬自然性或不可抗拒原因損壞的，使用單位必須及時上報局綜合辦，由相關人員對損壞情況進行評估，并預算維修費，報局辦公會審批，維修費用超過3000元的上報市局審批。

（七）

新增的固定資產財務部門要及時登記造冊，按規定及時調整賬卡，必須作到賬、卡、物三相符；報廢的固定資產統一繳局后勤部門管理；處理報廢固定資產時，必須由財務、后勤人員對報廢的固定資產進行價格評估，報局辦公會審批后方可處理，財務部門要及時收回款項。

二、

低值易耗品管理辦法：

（一）

使用期限一年以內的與生產經營有關的主要設備、工具、器具等；單位價值在1000元以下的勞動資料；通信生產過程中專用的工具性儀表、電話機、自行車、電視機等，均按低值易耗品。

（二）

低值易耗品管理，按照“統一領導、分級管理”的原則，實行局、專業、班組和支局所三級管理。

（三）

需要購置低值易耗品時，經局領導批準后，由供應部門統一辦理購置手續，并建立相應的明細帳進行管理。

（四）

購置的低值易耗品原則上都應辦理入庫手續，領用時再辦理出庫手續，防止財產物品流失；低值易耗品原則上實行以舊換新制度，防止浪費。

（五）

各單位請領的低值易耗品由各使用單位負責保管、維護、保養，發現有損壞現象應及時處理，處理不了的必須及時報局綜合辦，由局派人進行處理，保證低值易耗品的使用效率。

（六）

各單位負責人對管好用好低值易耗品負有主要責任，對工作失職、管理不善，造成固定資產損毀或報廢的單位負責人，應查明原因，應由個人負責的，要追究個人經濟責任，實行按價賠償。

（七）

低值易耗品的管理人員和使用人員工作變動時，必須將其管理和使用的低值易耗品清冊和實物核對后交接清楚，方能辦理調動手續。本資料權屬文秘資源網，放上鼠標按照提示查看更多資料

（八）

低值易耗品需要在局內部調撥時，必須有局領導批準后方可調撥，任何人不得隨意調撥。

（九）

處理報廢的低值易耗品時，必須有相關部門審核后方能處理，處理人員必須及時將款項繳財務部門。

篇3

    新華網北京4月7日電 （記者 孫玉波） 建設部近日下發《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業實施資質管理。這一辦法將于今年5月1日起正式施行。

    辦法規定，物業管理企業資質等級分為三級，一級資質物業管理企業注冊資本人民幣500萬元以上，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人；二級資質物業管理企業注冊資本人民幣300萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于20人；三級資質物業管理企業注冊資本人民幣50萬元以上，相關管理人員和技術人員不少于5人。新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

    一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

    辦法提出，物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

篇4

    第一條  為了加強城市居住小區的物業管理，規范居住物業的使用、維修和其他管理活動，維護產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，為居民創造良好的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合我區實際制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本自治區行政區域內城市居住小區的物業管理。

    第三條  本辦法所稱城市是指國家按行政建制設立的市和鎮。

    本辦法所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

    本辦法所稱產權人，是指物業的所有權人。

    本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

    本辦法所稱物業管理企業，是指接受居住小區物業管理委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

    第四條  自治區建設行政主管部門主管全區城市居住小區物業管理工作，負責組織實施本辦法。

    各市、縣建設行政主管部門或房產行政主管部門（以下簡稱房產管理部門），負責本行政區域內城市居住小區物業管理工作。

    規劃、工商、物價、環衛、綠化、市政、公安等有關行政管理部門，按照各自的職責，協同實施本辦法。

    街道辦事處、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督。

    第五條  物業管理實行主管部門行業管理、產權人和使用人自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

    第六條  新建居住小區必須依照本辦法實行物業管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區和住宅小區也應依照本辦法實行物業管理。

    第二章  物業管理組織

    第七條  城市居住區、住宅小區（以下簡稱居住小區）都應依照本辦法成立居住小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居住小區全體產權人和使用人合法權益的群眾性組織，由產權人和使用人的代表組成。

    街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。

    第八條  管委會由所在地房產管理部門組織召集居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會選舉產生。

    產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會應當邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。

    管委會產生后，居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會由管委會負責召集。

    產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會每年至少舉行一次。

    第九條  產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會行使下列職權：

    （一）選舉、罷免管委會委員；

    （二）審議通過管委會章程和居住小區公約；

    （三）聽取管委會的工作報告；

    （四）聽取物業管理企業的工作報告；

    （五）改變或撤銷管委會不適當的決定；

    （六）決定物業管理的其他重大事項。

    第十條  管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。

    管委會設主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產生，并報所在地房產管理部門備案。

    第十一條  管委會行使下列職權：

    （一）起草管委會章程和居住小區公約；

    （二）選聘物業管理企業；

    （三）監督居住小區物業管理工作的實施及規章制度的執行；

    （四）審議物業管理企業制定的年度管理計劃和為居住小區管理服務的重大措施；

    （五）協助物業管理企業進行管理工作；

    （六）調處物業管理糾紛；

    （七）召集產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會，并向大會報告工作和有關事項。

    第十二條  管委會自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地房產管理部門辦理登記：

    （一）管委會登記申請書；

    （二）管委會組成人員名單；

    （三）管委會章程。

    第三章  物業管理企業

    第十三條  物業管理企業實行資質認證和資質年審制度。

    物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策。

    物業管理企業統一執行財政部頒發的《物業管理企業財務管理規定》。

    第十四條  物業管理企業需經自治區建設行政主管部門資質審查合格，向工商行政管理機關辦理注冊登記，向物價管理部門申請領取收費許可證，向所在地房產管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區的物業管理。

    第十五條  物業管理企業向自治區建設行政主管部門申請資質認證，應當提供下列文件和資料：

    （一）物業管理企業資質認證申請書；

    （二）企業章程；

    （三）法定驗資機構出具的驗資證明；

    （四）經濟、技術、管理人員的任命書或聘任書、技術職稱證書和物業管理培訓證書。

    第十六條  物業管理企業資質等級標準：

    一級企業：物業管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。

    二級企業：物業管理房屋建筑面積15萬平方米以下，5萬平方米以上，注冊資金30萬元以上，并配備具有工程師或經濟師職稱的的人員1名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。

    三級企業：物業管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金20萬元以上，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經專業培訓的人員2名以上。

    第十七條  物業管理企業應于每年的二月十日前，填報物業管理企業資質年審報告書，向所在地房產管理部門提出年審申請，并提交上年度統計報表、資產負債和損益表。

    物業管理企業年審報告書由自治區建設行政主管部門統一印制。

    第四章  物業管理服務

    第十八條  居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求，建設便于物業管理的配套設施，并經綜合驗收合格后，方可向居住小區管委會辦理移交。

    第十九條  物業管理企業接受管委會委托，承擔居住小區物業管理時，應當與委托人簽訂物業管理合同。合同應載明下列事項：

    （一）物業管理服務的區域和具體事項；

    （二）物業管理服務的具體標準；

    （三）物業管理服務的事項；

    （四）物業管理服務的期限；

    （五）物業管理服務費用的收支；

    （六）監督檢查物業管理服務的時間和方式；

    （七）違約責任和解決爭議的方式。

    房屋的自用部位和自用設備的維修、更新，也可以在合同中約定。

    合同簽訂后，由物業管理企業報居住小區所在地的房產管理部門備案。

    第二十條  物業管理企業的權利：

    （一）依據物業管理合同及有關規定，對居住小區實施物業管理并收取物業管理服務費；

    （二）制止損壞居住小區物業或妨礙物業管理的行為，對造成的損失有權要求賠償；

    （三）要求管委會協助管理；

    （四）選聘專業公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務工作；

    （五）從事與物業管理有關的其他多種經營及有償服務活動；

    （六）依據合同的約定，對不照章交納各種費用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節提請有關部門處理。

    第二十一條  物業管理企業的義務：

    （一）依據物業管理合同，對委托管理的房屋及相關的公共設施進行維護、修繕、更新；

    （二）承擔居住小區內物業的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作；

    （三）接受行業管理，重大管理措施提交管委會審議決定；

    （四）接受有關行政管理部門及街道辦事處的指導和監督；

    （五）對違法行為及時向有關部門報告。

    第二十二條  物業管理企業必須嚴格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務工作。

    （一）實施管委會審定的物業管理服務年度計劃時，必須執行國家和自治區規定的技術標準。

    （二）將住宅的共用部位、共用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面告知產權人和使用人；

    （三）經常對物業管理區域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

    （四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按合同約定進行維修；

    （五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

    （六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

    （七）定期向管委會報告物業管理工作情況及物業管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務工作；

    （八）發現違反本辦法或者居住小區公約的行為，應立即進行勸阻、制止，并向管委會或有關行政主管機關報告；

    （九）按照物業管理合同的約定，做好其他管理服務事項。

    第五章  物業的使用及維護

    第二十三條  產權人、使用人應當按照法律、法規及居住小區的公約，正確使用和維護房屋及相配套的公用設施、設備和場地，妥善處理相鄰關系。

    人為造成房屋及公用設施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。

    物業出現嚴重損壞，影響產權人和使用人安全時，所在地房產管理部門應當督促物業管理企業限期維修。

    第二十四條  物業使用中禁止下列行為：

    （一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

    （二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備：

    （三）在平臺、屋頂、通道或者其他公用場地和部位搭建建筑物、構筑物；

    （四）侵占綠地，毀壞綠化；

    （五）亂設攤點、集貿市場；

    （六）亂倒垃圾、雜物；

    （七）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

    （八）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；

    （九）法律、法規禁止的其他行為。

    第二十五條  產權人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產權人或者使用人。

    第二十六條  任何單位和個人不得占用物業管理區域的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

    第二十七條  房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、電視共用天線、消防設施等房屋公用部位和共用設施，由物業管理企業統一維修、養護和管理。

    第二十八條  居住小區內戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環衛等單位負責。

    居住小區內戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經營性公用設施，由物業管理企業統一維修、養護、清掃和管理。

    第二十九條  房地產開發建設單位或產權人應向管委會提供下列資料的復制件：

    （一）住宅區規劃和竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結構、設備、竣工圖；

    （三）地下管線竣工圖；

    （四）其他開展物業管理所需資料的復制件。

    無上述資料的，應由房地產開發建設單位或產權人重新測繪后將復制件移交管委會。

    第六章  物業管理費用

    第三十條  依照本辦法實行物業管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設立物業維修儲備金。

    物業維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

    第三十一條  物業維修儲備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。

    已經出售的公有住宅和商品住宅，物業維修儲備金的提繳、支付，參照前款規定，由住宅所在地縣級以上人民政府規定。

    第三十二條  物業維修儲備金由市、縣房產管理部門統一收取，代為管理，全部存入金融機構，設立專門帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計付利息。

    物業維修儲備金應當按幢立帳，按戶核算，專款專用。使用物業維修儲備金，由物業管理企業提出計劃，經管委會同意后，報請所在地房產管理部門審核批準后支付。

    房產管理部門應當定期公布物業維修儲備金的收支情況，接受產權人和使用人的監督。

    第三十三條  物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：

    （一）住宅自用部分和自用設備的維修、更新費用，由產權人或使用人承擔。

    （二）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的產權人或數幢住宅的產權人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支。

    （三）公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體產權人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支。

    （四）物業維修儲備金不足時，產權人、使用人應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業維修儲備金。

    第三十四條  物業管理實行有償服務，由物業管理企業統一收取物業管理服務費。

    物業管理服務費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規定。

    第三十五條  居住小區配套建造的經營性用房的收入，用于補充物業維修儲備金，由市、縣房產管理部門收取。

    第三十六條  居住小區物業管理服務費的收支帳目，管委會和物業管理企業應半年張榜公布一次，接受產權人和使用人的監督。

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北京市物業服務收費管理辦法完整版全文第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭;促進物業服務收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。

第五條 本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。

實行市場調節價的物業服務收費，收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。

第六條 經濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關于加快經濟適用住房建設的若干規定(試行)的通知》(京政辦發[1998]54號)文件的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。

危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發[20xx]19號)政策的危改回遷小區。

第七條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。

第八條 物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定;業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生費用;

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業管理企業固定資產折舊;

(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十二條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。

第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十五條 業主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十六條 物業管理企業可按月、按季或按年度計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費用。

第十七條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十一條 物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條 市、區縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監督管理物業收費和物業服務行為。

第二十三條 本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執行。

物業管理服務收費物業管理服務收費是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托，對其居住小區內的房屋建筑及其設備。

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    為此，北京市發改委收費管理處處長王巖及市國土房管局居住小區管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業主詳細解讀了“辦法”的新內容：（摘自4月5日新京報內容）

    1）裝修管理首次列為收費項目

    「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費用不得超過4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費用最高不得超過3元。

    「解讀：這是首次將裝修管理列為物業收費項目。這主要是考慮到業主在對房屋進行裝修時，會對小區內的各項設施產生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業公司要檢查進出小區的裝修車輛，對裝修人員實行出入證管理，以及調解因裝修引發的鄰里糾紛，及時清運裝修垃圾（集中堆放時間不得超過3天）。

    2）保安費和清潔費上漲

    小區規劃紅線及樓宇公共區域內。智能化系統服務包括樓宇對講（可視對講）及門禁系統、消防監控系統等5項。

    「解讀：以前普通住宅的用戶保安費平均每月要交納3至5元，如果按照每戶房屋建筑60平方米計算，新規定收取的保安費為每月每戶超過6元。同時，以前普通住宅的用戶清潔衛生費為每月1.5至5元，按每戶房屋建筑60平方米計算，新規定收取的清潔衛生費一般都超過5元。

    3）電梯維修費單獨設賬

    「草案：物業管理企業收取的電梯大、中修費，應單獨設賬，專款專用。發生大、中修及專項工程維修時，才可使用，業主不再交納。

    「解讀：建設部、財政部出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》已經規定，購房者按購房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中仍然有產權人交納大、中修費的規定。另外，電梯、水泵運行維護費用中也包括有大中修費和折舊費，存在業主重復交費問題。

    4）水電交費再無手續費

    「草案：物業代收水、電、氣、熱等各類費用，將向自來水公司等專業公司收取手續費，業主不用再交納任何手續費用。

    「解讀：水、電、氣、熱等費用的收取，應由各專業公司直接向最終用戶收取。如：委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。現行物業收費辦法卻規定，水、電、燃氣等各類收費的代收服務費要由業主交納，與國家新的規定不符，因此必須調整。

    5）普通住宅不再劃分檔次

    「草案：取消對普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業服務收費將執行統一的標準。

    「解讀：現行物業收費辦法將普通住宅的物業服務分成甲、乙、一般3個檔次，執行不同的管理費收費準。而現在，出臺了“95期間住宅設計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業服務收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類物業費實行市場調節

    下列5類物業服務收費實行市場調節價：

    1、經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；

    2、辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；

    3、按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區；

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    本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發改委獲悉，本市物業管理費將全面實行新的收費辦法及標準。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協商機制，優質優價，促進物業服務收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標準從今日起在網上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。

    據市發改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業小區3000多個，物業管理公司2100多個。現行的物業服務收費政策主要是針對居住小區而定。隨著近年來房地產行業及物業管理行業的迅猛發展，這些現行物業服務收費管理辦法，已不能完全滿足物業服務市場發展的需要。

    新擬定的《北京市物業服務收費管理辦法》與國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業服務收費實行明碼標價，同時提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵業主自治，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

    其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅，成立業主大會并與物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅，在房屋買賣合同和物業服務合同中已明確約定了物業服務收費標準的住宅，辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅的物業服務收費實行市場調節價。不符合上述規定的住宅以及經濟適用住房、房改和安居住宅物業服務收費實行政府指導價。

    實行政府指導價的物業服務收費，由政府價格主管部門會同國土房地產管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在政府制定的物業服務收費基準價基礎上向上浮動20％，下浮不限。物業服務收費標準向上浮動時，必須經業主大會與物業管理企業協商確定。在物業服務收費政府指導價收費標準中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護費用標準；取消了物業管理企業收取的水、氣、熱等各項市政公用設施費用的統收服務費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收取；在一定程度上減輕了業主的負擔，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關信息并提出自己的意見和建議。

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第二條本辦法所稱的外商投資國際貨物運輸企業是指外國投資者以中外合資、中外合作以及外商獨資形式設立的接受進出口貨物收貨人、發貨人的委托，以委托人的名義或者以自己的名義，為委托人辦理國際貨物運輸及相關業務并收取服務報酬的外商投資企業(以下簡稱外商投資國際貨運企業)。

第三條外商投資設立經營國際快遞業務的國際貨運企業由商務部負責審批和管理；外商投資設立經營其他業務的國際貨運企業由各省、自治區、直轄市、計劃單列市及新疆生產建設兵團商務主管部門(以下簡稱省級商務主管部門)負責審批和管理。

本辦法實施前已設立的外商投資國際貨運企業，如不從事國際快遞業務，其變更等事項由注冊地省級商務主管部門負責辦理。

第四條外商投資國際貨運企業應遵守中華人民共和國法律、行政法規及相關規章，其正當經營活動及合法權益受中國法律的保護。

第五條外國投資者可以合資、合作方式在中國境內設立外商投資國際貨運企業。

自20*年12月11日起，允許設立外商獨資國際貨運企業。

外國投資者可以收購股權方式收購已經設立的國際貨運企業，但股權比例以及投資者資質須符合本規定要求，涉及國有資產的須按有關法律、法規的規定辦理。

第六條設立外商投資國際貨運企業注冊資本最低限額為100萬美元。

自20*年12月11日起，對上述注冊資本的最低要求實行國民待遇。

第七條經批準，外商投資國際貨運企業可經營下列部分或全部業務：

(一)訂艙(租船、包機、包艙)、托運、倉儲、包裝；

(二)貨物的監裝、監卸、集裝箱拼裝拆箱、分撥、中轉及相關的短途運輸服務；

(三)報關、報驗、報檢、保險；

(四)繕制有關單證、交付運費、結算及交付雜費；

(五)國際展品、私人物品及過境貨物運輸；

(六)國際多式聯運、集運(含集裝箱拼箱)；

(七)國際快遞(不含私人信函和縣級以上黨政軍機關公文的寄遞業務)；

(八)咨詢及其他國際貨運業務。

第八條從事信件和信件性質物品(不含私人信函和縣級以上黨政軍機關公文的寄遞業務)國際快遞業務的企業經商務主管部門批準后應向郵政部門辦理郵政委托手續。

第九條設立外商投資國際貨運企業應按國家現行的有關外商投資企業的法律、法規所規定的程序，向省級商務主管部門呈報第十條規定的文件。

省級商務主管部門自收到全部申報文件30日內，作出同意或不同意的決定，經審查批準的，頒發《外商投資企業批準證書》；不予批準的，書面說明理由。根據本規定第三條及其他外商投資法律法規超過省級商務主管部門審批權限的，省級商務主管部門應在對報送文件進行初審后，自收到全部申請文件之日起15日內上報商務部。

商務部應自收到全部申報文件60日內，作出同意或不同意的決定，經審查批準的，頒發《外商投資企業批準證書》；不予批準的，書面說明理由。

第十條設立外商投資國際貨運企業需提供如下文件：

(一)申請書；

(二)項目可行性研究報告；

(三)設立外商投資國際貨運企業的合同、章程，外商獨資設立國際貨運企業僅需提供章程；

(四)董事會成員名單及各方董事委派書；

(五)工商部門出具的企業名稱預核準通知書；

(六)投資者所在國或地區的注冊登記證明文件及資信證明文件

第十一條外商投資國際貨運企業正式開業滿1年且注冊資本全部到位后，可申請在國內其他地方設立分公司。分公司的經營范圍應在其總公司的經營范圍之內。分公司民事責任由總公司承擔。

外商投資國際貨運企業每設立一個從事國際貨物運輸業務的分公司，應至少增加注冊資本50萬元人民幣。如果企業注冊資本已超過最低限額，超過部分，可作為設立公司的增加資本。

第十二條申請設立分公司的，應向總公司所在地省級商務主管部門提出申請，由總公司所在地省級商務主管部門在征得擬設立分公司所在地省級商務主管部門同意意見后批準。根據本規定第三條及其他外商投資法律法規超過省級商務主管部門審批權限的，省級商務主管部門應在初審后將全部申請材料及擬設立分公司所在地商務主管部門的同意意見函上報商務部，由商務部負責審批。審批程序時限同第九條。

第十三條外商投資國際貨運企業設立分公司需提供以下文件：

(一)申請書；

(二)董事會決議；

(三)如增資，需提交有關增資的董事會決議及增資事項對合營合同、章程的修改協議，外商獨資國際貨運企業僅需提交章程修改協議。

(四)企業驗資報告。

第十四條鼓勵外商投資國際貨運企業參加中國國際貨代協會、中國外商投資企業協會等民間團體及同業行會，自覺接受同業監督和指導。

第十五條香港、澳門、臺灣地區的公司、企業、其他經濟組織和個人在大陸投資設立國際貨運企業，參照本規定辦理。

第十六條外商投資企業申請增加國際貨物運輸業務的，參照本規定辦理。

篇9

2013年6月，神華集團組建了神華包神鐵路集團公司，統一管理包神鐵路公司、甘泉鐵路公司、新準鐵路公司，負責包神、甘泉、新準、塔韓4條鐵路的基建運營管理。神華包神鐵路集團公司的成立有利于區域鐵路運力資源的統籌規劃與開發利用。但是在當前煤炭市場震蕩調整的形勢下，甘泉、新準、塔韓三條新建鐵路的并入在一定程度上帶來了較大的成本壓力。作為以煤炭運輸為主營業務的神華包神鐵路集團，“開源”受經濟大環境的綜合因素制約較多，短期內得以改善的空間較小，這就要求企業必須在“節流”上做足文章，以應對日益增大的成本壓力。生產物資是企業成本中的重要組成部分。筆者作為鐵路物資管理工作者，結合多年的工作經驗以及對ERP系統的應用實踐，總結歸納出針對鐵路一線生產班組物資的“一三五”管理法，即“一個消耗定額、三個工作抓手、五項管理內容”。其宗旨在于如何利用有限的管理資源實現鐵路物資的精細化管理，其中一些方法已在企業得以應用，另一些則仍在探索之中，我將結合公司實際情況，在下文中進行探討。

二、一個消耗定額――物料消耗定額

（一）什么是物料消耗定額

物料消耗定額，是指在一定的生產和技術條件下，完成單位工作量或生產單位產品時，合理消耗物資的數量。在眾多當代企業原材料管理的經典案例中，無論是實現物料低庫存，還是提高供應鏈效率，都離不開對于生產物資消耗情況的準確把握。可以說，想要降低鐵路運輸企業庫存資金占用率，加快庫存周轉，減少成本支出，就必須先從掌握物料消耗規律，制定科學合理的消耗定額標準開始，這是實現物資精細化管理所必須跨越的障礙。

（二）制定物料消耗定額的意義

（1）可提高需求計劃的準確性。有了物料消耗定額，班組就可以根據運輸生產工作計劃，預估出相對準確的用料量，從而提高需求計劃準確性。相比于憑借經驗估算的方式，可減少庫存積壓和缺料少料現象的發生。（2）可提高采購與供應的及時性。物料消耗定額可以幫助采購部門根據物料采購周期的不同制定更為合理的采購計劃，避免某項物資因供應周期較長而無法及時到貨供應。（3）為完善財務管理提供依據。制定物料消耗定額時所掌握的各項影響因素系數，對于制定物資儲備定額具有較高的參考價值，而物資儲備定額對于細化和完善財務管理相關的儲備資金定額提供了科學依據。（4）可監督物料的有效使用。物料消耗定額為物資管理工作提供了可量化的標準，實現生產過程中對物料消耗的有效控制。通過對各班組物料消耗定額標準的橫向與縱向比較，可以評判出不同班組間物資工作水準的高下，可以了解到某一班組物料管理水平是否有所提高，從而使物資部門更加有針對性地進行管理與考核。

（三）制定物料消耗定額的障礙

由于鐵路站點多、線路長、信息化自動化水平較低等特點，鐵路運輸長久以來都留給人們以“傻、大、笨、粗”的印象，這也是企業難以改善的頑疾。受到自身特點以及鐵路行業市場化程度較低的客觀條件限制，鐵路運輸企業的物資管理工作呈現出以下三個特點：

（1）品類繁多，型號復雜。根據ECC系統統計數據，截至2014年6月，包神鐵路集團各專業、各品類型號生產物料多達10960項，同一用途的設備因設計、生產廠家的不同等因素其備件不能通用，型號繁多，使原本簡單的供應方式變得復雜。（2）用料集中程度較低。物資品類的繁雜必然導致用料集中程度的降低。除少數幾類生產物料（諸如燃油、線上料、電線電纜、機車配件）外，很大一部分的生產物資都存在用量少、規律性不強、需求波動程度大等特點，這樣就增加了物料數據和技術參數統計的難度。（3）管控分散難以集中。包神鐵路集團公司實行物資集中統一管理和分級管理相結合的管理體制，相比于區域式物資管理模式節約了企業成本，提高了管理效率。但就物料控制及消耗統計方面而言，管理的逐層分級，削弱了管控效力縱向貫穿的力度。往往消耗人力物力統計的數據經過層層上報與匯總，錯誤不斷積累。

既然制定物料消耗定額障礙重重，那能否通過什么辦法使其得以實現呢？答案是肯定的。

（四）制定物料消耗定額的方法

2010年，神華集團正式提出關于信息化主體建設的“SH217工程”。2013年11月，ERP物料信息管理模塊（MM）正式在包神鐵路集團投入使用。2014年5月，包神鐵路集團班組庫存物資正式納入ERP物料管理系統中。

（1）ERP系統保障了物料消耗統計數據的準確性與及時性。班組物資的領料入庫、出庫消耗、退料、盤點、報廢等業務都需要在ERP系統上完成，某項物料使用的時間、數量、地點、使用者等信息都會在系統中留下記錄，物資管理部門能夠在第一時間進行查詢。例如，通過事務代碼為ZMMRP135的物資消耗統計表，在鍵入日期、工廠、成本中心、物料編碼、庫存地等限制條件后，可以得到某個班組在某段時間內的所有用料信息，或者某項物料在一定時間內的總消耗情況。多維度下物料信息的準確、及時獲取，為制定科學、合理的物料消耗定額提供了基礎數據條件。（2）以統計法為核心的物料消耗定額制定方法。常用的物料消耗定額制定方法有觀測法、實驗法、統計法和計算法。在擁有準確詳實的統計數據前提下，根據鐵路運輸生產特點，以統計法為核心的物料消耗定額制定方法更為客觀、簡便。統計法是指在運輸生產中，對物資消耗數量和完成運量進行統計、分析、計算來確定物料消耗定額的方法。第一，通過計算班組各項物料消耗數量與所在區間完成運量的比值對數據進行初步處理，并去除偏離較大的干擾值。第二，同一班組某項物料在不同時間段內的比值與其平均值進行比較，得出時間因素參考系數。第三，同一時間段內某項物料在不同班組（區段）的比值與其平均值進行比較，得出地域因素參考系數。第四，根據班組施工作業標準、實際作業完成質量、專業人員工作經驗要求等情況，最終確定物料受時間、地域因素影響的比例系數，也可以根據實際情況加入其他系數。例如，企業降耗指標因素系數。在確定各項系數后，我們就可以制定各班組各項物料在不同時間內的消耗定額。為了更好地對物資消耗進行控制和監督以達到降低物耗、節約成本的目的，物料消耗定額應該是一個不斷更新與完善的動態標準。一方面物料消耗定額需要根據實際運作情況加以修正；另一方面應輔以管理考核要求、建立用料節約意識、創新工作方法、提高工作效率等途徑來保證其逐漸下降的趨勢。

三、三個工作抓手

筆者結合包神鐵路集團的實際情況，針對鐵路運輸企業基層班組物資管理工作總結歸納出三個重要核心：

（一）抓管理制度建設

管理制度是企業管理方式與管理活動的依據，是企業完成組織目標、維系組織穩定的基礎。因此，班組物資管理一定要有一套科學的管理和考核制度作為綱領，才能使物資管理有章可循，有“法”可依。《包神鐵路集團班組物資管理辦法》從班組物料計劃提報、領用、庫存、發放、調撥、使用、報廢處置進行細化和規范，為班組物資管理的各項業務提供具體的指導和支持。集團公司每年結合實際情況不斷對其補充和完善。

（二）抓信息系統建設

物料信息管理系統的運用對于物資管理工作的各個環節都具有極其重要的作用，是實現班組物料從提報計劃到廢料回收整個生命周期閉環管理的重要工具。通過對需求計劃的查詢，可準確掌握各班組未來的用料計劃量，判斷是否超過控制限額；需求計劃在ECC系統中生成采購申請，主管領導可了解到計劃物料成本金額明細和匯總，審批后生成采購計劃，傳到SRM系統；通過SRM系統對采購計劃執行情況進行跟蹤，獲取供應商信息，保證物料的及時供應；物資到貨后，供應部門在系統中完成驗收、入庫手續，通知班組提交移庫單領取物料；物料到達班組庫，在使用時提報領料單，物資管理部門通過領料單可獲知物料的使用數量、用途、地點等信息，實現對物料使用的管控；通過庫存查詢功能，班組和物資管理部門可了解到庫存物資數量和庫存金額實時信息，實現對庫存定額的管理；通過系統再用料入庫和物資報廢業務，完成對廢舊物資回收與利用的監督管理。ERP管理系統優化并規范了業務流程，健全了物資管理體系，使各項管理工作在既定的業務流程下井然有序地開展，通過對物料的閉環管理，實現了對物料提、采、供、用、存、收各個環節的管控。

（三）抓標準化崗位培訓

想要將優秀的理念、先進的方法、高效的平臺在班組物資管理工作上加以體現，使精細化管理落到實處，途徑無外乎考核與培訓。考核與培訓是提高班組物資管理水平兩個最為重要的抓手，而且需要“兩手抓，兩手都要硬”。但實際情況是，物資管理部門往往只重視考核而輕視培訓。造成這一情況的原因，一方面在于班組通常不設材料員專崗，而是由其他工種員工兼職，使物料管理人員無法做到相對固定；另一方面則是因為缺乏常態化培訓機制和標準化培訓內容，使培訓工作無法持續有效地開展。開展標準化崗位培訓的步驟如下：第一，對班組物資管理工作現狀進行充分調研，發現其中的難點與問題，有的放矢地規劃培訓內容與方向。第二，制定標準化培訓內容，包括企業對物資工作的要求、達到要求的途徑和方法以及具體的操作技能、實施步驟。第三，制定分級負責的培訓機制，即由物資管理部門統籌各單位物資管理人員培訓工作，生產段負責各自班組材料員的培訓，充分發揮各級單位的能動性。第四，組建內部培訓團隊，選拔具有培訓授課能力和物資管理優秀經驗的人員作為培訓師，并著力培養崗位交接、知識傳承意識。第五，做好培訓效果評估改進工作，不斷完善培訓內容和授課方式。培訓不僅僅是提高物資管理水平的有效途徑，也是實現員工隊伍知識化建設的主要方法，對于調動員工積極性，培養自身能力素質具有重要意義，從而實現企業與員工的雙贏。

四、五項管理內容

對于鐵路運輸企業，班組物資管理工作中最重要的五個方面包括需求計劃管理、領料管理、使用管理、倉儲管理、廢舊物資管理。ERP系統的運用在很大程度上促進了這五個方面管理工作業務流程和管理方法的革新與改善，但是我們必須認識到，ERP系統只是一種管理工具，一方面需要輔助以配套的操作規范；另一方面，對于ERP涉及不到的諸多環節，仍需要借其他管理方法，并付諸大量努力。

（一）需求計劃管理

需求計劃提報是物資工作的起始環節，對于物資管理有著較大的影響。準確性是衡量需求計劃管理水平的重要指標，它包含兩個維度：數量和時間。第一，需求計劃在數量上的相對準確，有利于企業降低庫存，提高庫存周轉率，節約倉儲資源，也能避免因物料短缺而影響運輸生產的情況發生。第二，明確班組需求計劃提報時間，規定各環節審批時限，努力減少采購周期人為影響時間，從而提高采購效率，做到物資的及時供應。

（二）領料管理

由于鐵路點多線長的特殊性，使領料管理成為物資管理工作中的重點和難點。以包神鐵路集團為例，物資到達倉庫后，班組材料員須在5個工作日內完成領取移庫工作；對于距離倉庫較遠的班組采用統一配送制。

（三）使用管理

使用管理是班組物資管理工作中最為重要的環節，只有通過對物料使用去向、使用量的監控以及使用方法的規范，才能把握精細化管理的精髓，實現企業的節支降耗。第一，要求班組在ERP系統中提報領料單時填寫詳細的用料去向，物資部門根據該信息對班組進行抽查考核，確保“物盡其用”。第二，財務部門通過物料消耗定額實現物資使用量的把控，對于超過消耗限額的物料，班組須在考核前對超額情況進行說明并提供相應依據。第三，物料是否嚴格按照操作規范進行使用，往往決定了其使用價值能否充分得以發揮。這一方面是使用管理中的難點，需要物資管理部門充分發揮各專業技術的協同作用，根據相應的工作準則衡量班組的物資使用質量，并通過橫向比較將表現突出的班組作為參考標準。

（四）倉儲管理

倉儲管理涉及范圍包括倉庫布局與設施配置，物資入庫、保管、出庫、盤點，物資技術憑證、臺賬及單據資料保管，倉庫安全管理等，在班組物資管理工作中發揮著重要作用。第一，物資保管是倉儲管理的中心內容，要求倉儲管理人員掌握“四懂三會十過硬”工作技能，規范倉庫布局與設施配置，嚴格執行物資保管、擺放標準，以最大限度地降低庫存物資受人為或其他因素影響而導致的損耗，達到節約用料的目的。第二，倉儲管理是一個班組物資管理水平的直觀體現，從倉庫的整潔程度、物料碼放是否規范、相關臺賬憑證資料是否齊全，基本上能夠看出班組對待物資管理的重視程度，便于管理部門更有針對性地進行指導與考核。

篇10

為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到貫徹執行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內容

5.1公司規章制度執行情況。

5.2崗位考核執行情況。

6、考核辦法：

6.1物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30%。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業績突出，受到業主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。

7.2.2著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務被業主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關之事，扣3分/次。

7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當班吃零食，禁區內吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業主造成損失的，另行處理。

7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。

7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區域10平方米內發現煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

7.2.19故意刁難業主，向服務對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節嚴重者予辭退。

7.2.20主管負責人督查不嚴，導致工作出現大的失誤，影響公司形象或造成較大經濟損失，扣5～20分/次或另行處理。

7.2.21業主（使用人）投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。

7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應受相應考核。

7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。

8.0考核細則

8.1部門負責人考核評分細則

8.1.1所管理物業范圍內發生安全責任事故，根據事故責任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關法律、法規處理。

8.1.2所管轄物業配套設施、設備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.3所管轄物業各項管理、服務規范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。

8.1.4每半年由公司調查一次業主滿意率，未達規定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.5員工培訓不符合有關規定，扣5分/次。

8.1.6未經主管領導同意，擅作主張，給業主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節嚴重，另行處理。

8.1.7違反公司人事管理制度和財務管理制度，扣10～20分/次。

8.1.8工作失職、瀆職，經考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。

8.2收費員考核評分細則

8.2.1嚴格執行公司的財務制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.2各科目按規定記帳，按時結帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。

建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發票及收據，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.3按時發放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。

8.2.4認真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。

8.2.5保證及時準確提供欠繳費用業主/用戶名單名細，延時或不準確，扣1～5分/次（項）。

8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。

物管員考核評分細則

8.2.7及時收集、整理、統計業主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。

8.2.8認真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。

8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。

8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。

8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.12管理好業主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。

8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。

8.2.15未按期回訪業主/使用人，扣1分/次。

8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。

8.3協管班長考核評分細則

8.3.1所管轄物業出現安全責任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣 20分/次，隱瞞不報，加倍處理。

8.3.2不堅持原則，督導不嚴，包庇、縱容下屬，扣5分/次。

8.3.3所管部門被業主/使用人有效投訴，扣5分/次。

8.3.4未按要求組織員工學習、培訓、未作好記錄，扣5分/次。

8.3.5制度不健全，扣1分/次。

8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。

8.3.7不定期培訓員工，低于4次/月，扣2分/次。

8.4協管員考核評分細則

8.4.1未按時交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。

8.4.2未按規定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。

8.4.3未按規定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。

8.4.4當班期間，發生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。

8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。

8.4.6被褥未按規定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。

8.4.7未經領導同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。

8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴重后果者，另行處理。

8.4.9當班期間，出現安全責任事故者，扣5～20分/次（項）。

8.4.10其他有違本部門規章制度的行為，按相應規定處理。

8.5清潔工考核評分細則

8.5.1地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。

8.5.2側面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網、亂貼8.5.3亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。

8.5.4頂面（含燈、燈罩、屋頂等）清潔未做徹底，不干凈，扣1分/次（處）。

8.5.5垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內有異味，扣1分/次（處）。

8.5.6垃圾清運不及時，存放時間超過2小時以上，扣1分/次（處）。

8.6維修工考核評分細則

8.6.1未做好對設施設備的安全、防火、防水檢查，處理不及時，扣1分/次（項）。

8.6.2不熟悉本崗位工作環境，違反各專業操作規程或工作標準，扣2分/次（項）。

8.6.3未保持工作環境和設施設備整潔年，未做好有關記錄，扣1分/次。

8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。

8.6.5未按規定完成臨時交辦工作任務，扣1～5分/次（項）。

8.6.6檢、維修前，未做預案，擅做主張，給業主或公司造成損失，損害公司形象者，扣5～20分/次（項），后果嚴重者，另行處理。

9.0本辦法解釋權屬于本公司，自2005年元月一日起實施，未涉及到的考核事項參照相關管理，辦法執行。