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北京市物業(yè)管理辦法全文第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定應(yīng)當符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當制定并臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖;

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主名冊;

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會;占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

(二)業(yè)主大會決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的;

(二)不再具備業(yè)主身份的;

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施;委托實施的，應(yīng)當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同;決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分;

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應(yīng)當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。　第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等因素，定期物業(yè)服務(wù)成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應(yīng)當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

第六章 法律責任

第三十九條 違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正;逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接;逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出;逾期不撤出的，可處10萬元罰款;不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定;未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積;尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條 本辦法自20xx年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

物業(yè)管理的原則(一)權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

篇2

一、

固定資產(chǎn)管理辦法：

（一）

郵政企業(yè)的固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機械設(shè)備、電源設(shè)備、運輸設(shè)備及其它與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的主要設(shè)備、工具、器具等，不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)，放上鼠標按照提示查看更多資料單位價值在2000元以上，使用期限一年以上的，也作為固定資產(chǎn)。

（二）

固定資產(chǎn)管理按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理”和“歸口管理”的原則，實行局、專業(yè)、班組和支局所三級管理。

（三）

固定資產(chǎn)的增減變動，必須嚴格按照管理分工，履行規(guī)定的審批手續(xù)，任何單位或個人不得擅自拆除、調(diào)出、挪用、贈送、外借和變賣企業(yè)固定資產(chǎn)，。

（四）

各單位負責人對管好用好固定資產(chǎn)負有主要責任，對工作失職、管理不善，造成固定資產(chǎn)損毀或提前報廢的單位負責人，根據(jù)情輕重，給予批評教育、紀律處分或賠償損失等。

（五）

每年組織財務(wù)、物業(yè)管理人員及相關(guān)人員對各單位的固定資產(chǎn)進行一次清查盤點，發(fā)現(xiàn)有賬實不符、損毀現(xiàn)象的，應(yīng)查明原因，按規(guī)定處理；單位負責人工作調(diào)動時，在監(jiān)交人員的監(jiān)督下將固定資產(chǎn)點交清楚，確保資產(chǎn)的完整。

（六）

對固定資產(chǎn)屬自然性或不可抗拒原因損壞的，使用單位必須及時上報局綜合辦，由相關(guān)人員對損壞情況進行評估，并預算維修費，報局辦公會審批，維修費用超過3000元的上報市局審批。

（七）

新增的固定資產(chǎn)財務(wù)部門要及時登記造冊，按規(guī)定及時調(diào)整賬卡，必須作到賬、卡、物三相符；報廢的固定資產(chǎn)統(tǒng)一繳局后勤部門管理；處理報廢固定資產(chǎn)時，必須由財務(wù)、后勤人員對報廢的固定資產(chǎn)進行價格評估，報局辦公會審批后方可處理，財務(wù)部門要及時收回款項。

二、

低值易耗品管理辦法：

（一）

使用期限一年以內(nèi)的與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的主要設(shè)備、工具、器具等；單位價值在1000元以下的勞動資料；通信生產(chǎn)過程中專用的工具性儀表、電話機、自行車、電視機等，均按低值易耗品。

（二）

低值易耗品管理，按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理”的原則，實行局、專業(yè)、班組和支局所三級管理。

（三）

需要購置低值易耗品時，經(jīng)局領(lǐng)導批準后，由供應(yīng)部門統(tǒng)一辦理購置手續(xù)，并建立相應(yīng)的明細帳進行管理。

（四）

購置的低值易耗品原則上都應(yīng)辦理入庫手續(xù)，領(lǐng)用時再辦理出庫手續(xù)，防止財產(chǎn)物品流失；低值易耗品原則上實行以舊換新制度，防止浪費。

（五）

各單位請領(lǐng)的低值易耗品由各使用單位負責保管、維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時處理，處理不了的必須及時報局綜合辦，由局派人進行處理，保證低值易耗品的使用效率。

（六）

各單位負責人對管好用好低值易耗品負有主要責任，對工作失職、管理不善，造成固定資產(chǎn)損毀或報廢的單位負責人，應(yīng)查明原因，應(yīng)由個人負責的，要追究個人經(jīng)濟責任，實行按價賠償。

（七）

低值易耗品的管理人員和使用人員工作變動時，必須將其管理和使用的低值易耗品清冊和實物核對后交接清楚，方能辦理調(diào)動手續(xù)。本資料權(quán)屬文秘資源網(wǎng)，放上鼠標按照提示查看更多資料

（八）

低值易耗品需要在局內(nèi)部調(diào)撥時，必須有局領(lǐng)導批準后方可調(diào)撥，任何人不得隨意調(diào)撥。

（九）

處理報廢的低值易耗品時，必須有相關(guān)部門審核后方能處理，處理人員必須及時將款項繳財務(wù)部門。

篇3

    新華網(wǎng)北京4月7日電 （記者 孫玉波） 建設(shè)部近日下發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，對物業(yè)管理企業(yè)實施資質(zhì)管理。這一辦法將于今年5月1日起正式施行。

    辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為三級，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人；二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣300萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于20人；三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本人民幣50萬元以上，相關(guān)管理人員和技術(shù)人員不少于5人。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

    一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

    辦法提出，物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

篇4

    第一條  為了加強城市居住小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他管理活動，維護產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第三條  本辦法所稱城市是指國家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。

    本辦法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

    本辦法所稱產(chǎn)權(quán)人，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

    本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

    本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受居住小區(qū)物業(yè)管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

    第四條  自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作，負責組織實施本辦法。

    各市、縣建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)管理部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)城市居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

    規(guī)劃、工商、物價、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政管理部門，按照各自的職責，協(xié)同實施本辦法。

    街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督。

    第五條  物業(yè)管理實行主管部門行業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

    第六條  新建居住小區(qū)必須依照本辦法實行物業(yè)管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本辦法實行物業(yè)管理。

    第二章  物業(yè)管理組織

    第七條  城市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本辦法成立居住小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居住小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。

    街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。

    第八條  管委會由所在地房產(chǎn)管理部門組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會選舉產(chǎn)生。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會應(yīng)當邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。

    管委會產(chǎn)生后，居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會由管委會負責召集。

    產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會每年至少舉行一次。

    第九條  產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會行使下列職權(quán)：

    （一）選舉、罷免管委會委員；

    （二）審議通過管委會章程和居住小區(qū)公約；

    （三）聽取管委會的工作報告；

    （四）聽取物業(yè)管理企業(yè)的工作報告；

    （五）改變或撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；

    （六）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

    第十條  管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。

    管委會設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生，并報所在地房產(chǎn)管理部門備案。

    第十一條  管委會行使下列職權(quán)：

    （一）起草管委會章程和居住小區(qū)公約；

    （二）選聘物業(yè)管理企業(yè)；

    （三）監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行；

    （四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的年度管理計劃和為居住小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

    （五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作；

    （六）調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

    （七）召集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會，并向大會報告工作和有關(guān)事項。

    第十二條  管委會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房產(chǎn)管理部門辦理登記：

    （一）管委會登記申請書；

    （二）管委會組成人員名單；

    （三）管委會章程。

    第三章  物業(yè)管理企業(yè)

    第十三條  物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)認證和資質(zhì)年審制度。

    物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

    物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。

    第十四條  物業(yè)管理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記，向物價管理部門申請領(lǐng)取收費許可證，向所在地房產(chǎn)管理部門登記備案后，方可接受委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。

    第十五條  物業(yè)管理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)認證，應(yīng)當提供下列文件和資料：

    （一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認證申請書；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）法定驗資機構(gòu)出具的驗資證明；

    （四）經(jīng)濟、技術(shù)、管理人員的任命書或聘任書、技術(shù)職稱證書和物業(yè)管理培訓證書。

    第十六條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準：

    一級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓的人員4名以上。

    二級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積15萬平方米以下，5萬平方米以上，注冊資金30萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟師職稱的的人員1名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓的人員4名以上。

    三級企業(yè)：物業(yè)管理房屋建筑面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，注冊資金20萬元以上，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓的人員2名以上。

    第十七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年的二月十日前，填報物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審報告書，向所在地房產(chǎn)管理部門提出年審申請，并提交上年度統(tǒng)計報表、資產(chǎn)負債和損益表。

    物業(yè)管理企業(yè)年審報告書由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制。

    第四章  物業(yè)管理服務(wù)

    第十八條  居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)管理的配套設(shè)施，并經(jīng)綜合驗收合格后，方可向居住小區(qū)管委會辦理移交。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)接受管委會委托，承擔居住小區(qū)物業(yè)管理時，應(yīng)當與委托人簽訂物業(yè)管理合同。合同應(yīng)載明下列事項：

    （一）物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域和具體事項；

    （二）物業(yè)管理服務(wù)的具體標準；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)的事項；

    （四）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

    （五）物業(yè)管理服務(wù)費用的收支；

    （六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理服務(wù)的時間和方式；

    （七）違約責任和解決爭議的方式。

    房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新，也可以在合同中約定。

    合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)報居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)管理部門備案。

    第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定，對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并收取物業(yè)管理服務(wù)費；

    （二）制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，對造成的損失有權(quán)要求賠償；

    （三）要求管委會協(xié)助管理；

    （四）選聘專業(yè)公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務(wù)工作；

    （五）從事與物業(yè)管理有關(guān)的其他多種經(jīng)營及有償服務(wù)活動；

    （六）依據(jù)合同的約定，對不照章交納各種費用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請有關(guān)部門處理。

    第二十一條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

    （一）依據(jù)物業(yè)管理合同，對委托管理的房屋及相關(guān)的公共設(shè)施進行維護、修繕、更新；

    （二）承擔居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其他便民服務(wù)工作；

    （三）接受行業(yè)管理，重大管理措施提交管委會審議決定；

    （四）接受有關(guān)行政管理部門及街道辦事處的指導和監(jiān)督；

    （五）對違法行為及時向有關(guān)部門報告。

    第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)必須嚴格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。

    （一）實施管委會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃時，必須執(zhí)行國家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標準。

    （二）將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護方法、要求、注意事項及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人；

    （三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進行養(yǎng)護；

    （四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按合同約定進行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

    （七）定期向管委會報告物業(yè)管理工作情況及物業(yè)管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務(wù)工作；

    （八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進行勸阻、制止，并向管委會或有關(guān)行政主管機關(guān)報告；

    （九）按照物業(yè)管理合同的約定，做好其他管理服務(wù)事項。

    第五章  物業(yè)的使用及維護

    第二十三條  產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，妥善處理相鄰關(guān)系。

    人為造成房屋及公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。

    物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時，所在地房產(chǎn)管理部門應(yīng)當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第二十四條  物業(yè)使用中禁止下列行為：

    （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

    （二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備：

    （三）在平臺、屋頂、通道或者其他公用場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）侵占綠地，毀壞綠化；

    （五）亂設(shè)攤點、集貿(mào)市場；

    （六）亂倒垃圾、雜物；

    （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

    （八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

    （九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十五條  產(chǎn)權(quán)人或使用人裝修住宅，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或者使用人。

    第二十六條  任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應(yīng)當與管委會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀。

    第二十七條  房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、電視共用天線、消防設(shè)施等房屋公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護和管理。

    第二十八條  居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環(huán)衛(wèi)等單位負責。

    居住小區(qū)內(nèi)戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經(jīng)營性公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護、清掃和管理。

    第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會提供下列資料的復制件：

    （一）住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖；

    （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖；

    （三）地下管線竣工圖；

    （四）其他開展物業(yè)管理所需資料的復制件。

    無上述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測繪后將復制件移交管委會。

    第六章  物業(yè)管理費用

    第三十條  依照本辦法實行物業(yè)管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應(yīng)當設(shè)立物業(yè)維修儲備金。

    物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

    第三十一條  物業(yè)維修儲備金按出售公有住宅售房款的20％至30％，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，由售房單位支付。

    已經(jīng)出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金的提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級以上人民政府規(guī)定。

    第三十二條  物業(yè)維修儲備金由市、縣房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一收取，代為管理，全部存入金融機構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計付利息。

    物業(yè)維修儲備金應(yīng)當按幢立帳，按戶核算，專款專用。使用物業(yè)維修儲備金，由物業(yè)管理企業(yè)提出計劃，經(jīng)管委會同意后，報請所在地房產(chǎn)管理部門審核批準后支付。

    房產(chǎn)管理部門應(yīng)當定期公布物業(yè)維修儲備金的收支情況，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

    第三十三條  物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：

    （一）住宅自用部分和自用設(shè)備的維修、更新費用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔。

    （二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù)幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。

    （三）公共設(shè)施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔；依照本辦法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。

    （四）物業(yè)維修儲備金不足時，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當按照管委會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲備金。

    第三十四條  物業(yè)管理實行有償服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)管理服務(wù)費。

    物業(yè)管理服務(wù)費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規(guī)定。

    第三十五條  居住小區(qū)配套建造的經(jīng)營性用房的收入，用于補充物業(yè)維修儲備金，由市、縣房產(chǎn)管理部門收取。

    第三十六條  居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，管委會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)半年張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。

篇5

北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法完整版全文第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭;促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。

第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。

第六條 經(jīng)濟適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導價標準。

經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號)文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準建設(shè)的，按照政府指導價銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)。

危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[20xx]19號)政策的危改回遷小區(qū)。

第七條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第八條 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。

第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復。

第十二條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價的住宅區(qū)，電梯、水泵運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執(zhí)行政府指導價。

第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十五條 業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費用。

第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條 市、區(qū)縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負責監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。

第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會按各自職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行。

物業(yè)管理服務(wù)收費物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備。

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    為此，北京市發(fā)改委收費管理處處長王巖及市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松為廣大業(yè)主詳細解讀了“辦法”的新內(nèi)容：（摘自4月5日新京報內(nèi)容）

    1）裝修管理首次列為收費項目

    「草案：帶電梯的住宅，每建筑平方米最高收取的費用不得超過4元；不帶電梯的住宅，每建筑平方米收取的費用最高不得超過3元。

    「解讀：這是首次將裝修管理列為物業(yè)收費項目。這主要是考慮到業(yè)主在對房屋進行裝修時，會對小區(qū)內(nèi)的各項設(shè)施產(chǎn)生影響，如電梯的使用，樓道裝修雜物的處理等。物業(yè)公司要檢查進出小區(qū)的裝修車輛，對裝修人員實行出入證管理，以及調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛，及時清運裝修垃圾（集中堆放時間不得超過3天）。

    2）保安費和清潔費上漲

    小區(qū)規(guī)劃紅線及樓宇公共區(qū)域內(nèi)。智能化系統(tǒng)服務(wù)包括樓宇對講（可視對講）及門禁系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)等5項。

    「解讀：以前普通住宅的用戶保安費平均每月要交納3至5元，如果按照每戶房屋建筑60平方米計算，新規(guī)定收取的保安費為每月每戶超過6元。同時，以前普通住宅的用戶清潔衛(wèi)生費為每月1.5至5元，按每戶房屋建筑60平方米計算，新規(guī)定收取的清潔衛(wèi)生費一般都超過5元。

    3）電梯維修費單獨設(shè)賬

    「草案：物業(yè)管理企業(yè)收取的電梯大、中修費，應(yīng)單獨設(shè)賬，專款專用。發(fā)生大、中修及專項工程維修時，才可使用，業(yè)主不再交納。

    「解讀：建設(shè)部、財政部出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》已經(jīng)規(guī)定，購房者按購房款2%向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。而老的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中仍然有產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費的規(guī)定。另外，電梯、水泵運行維護費用中也包括有大中修費和折舊費，存在業(yè)主重復交費問題。

    4）水電交費再無手續(xù)費

    「草案：物業(yè)代收水、電、氣、熱等各類費用，將向自來水公司等專業(yè)公司收取手續(xù)費，業(yè)主不用再交納任何手續(xù)費用。

    「解讀：水、電、氣、熱等費用的收取，應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取。如：委托物業(yè)管理企業(yè)收費，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行物業(yè)收費辦法卻規(guī)定，水、電、燃氣等各類收費的代收服務(wù)費要由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符，因此必須調(diào)整。

    5）普通住宅不再劃分檔次

    「草案：取消對普通住宅的檔次劃分，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費將執(zhí)行統(tǒng)一的標準。

    「解讀：現(xiàn)行物業(yè)收費辦法將普通住宅的物業(yè)服務(wù)分成甲、乙、一般3個檔次，執(zhí)行不同的管理費收費準。而現(xiàn)在，出臺了“95期間住宅設(shè)計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。因此，在新辦法草案中也就取消了檔次的劃分。5類物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)

    下列5類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價：

    1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；

    2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；

    3、按照《北京市物業(yè)管理招投標辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅區(qū)；

篇7

    本報訊（記者杜鵑）昨天，記者從市發(fā)改委獲悉，本市物業(yè)管理費將全面實行新的收費辦法及標準。新的收費辦法中將去除原來不合理收費項目，建立新的價格協(xié)商機制，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。與過去的收費水平相比，總體上基本持平，平均水平有所降低。收費辦法及標準從今日起在網(wǎng)上征集市民意見，并有望于今年上半年實行。在廣泛征集市民意見之后，還將舉行聽證會，這在本市尚屬首次。

    據(jù)市發(fā)改委收費處處長王巖介紹，本市共有物業(yè)小區(qū)3000多個，物業(yè)管理公司2100多個。現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費政策主要是針對居住小區(qū)而定。隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，這些現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，已不能完全滿足物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的需要。

    新擬定的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》與國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》所確定的原則完全一致，明確了物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，同時提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵業(yè)主自治，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

    其中，公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅，成立業(yè)主大會并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費標準的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟適用住房、房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。

    實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費，由政府價格主管部門會同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準價格并定期公布，其收費標準可在政府制定的物業(yè)服務(wù)收費基準價基礎(chǔ)上向上浮動20％，下浮不限。物業(yè)服務(wù)收費標準向上浮動時，必須經(jīng)業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。在物業(yè)服務(wù)收費政府指導價收費標準中，還確定了有人值守和無人值守的電梯運行維護費用標準；取消了物業(yè)管理企業(yè)收取的水、氣、熱等各項市政公用設(shè)施費用的統(tǒng)收服務(wù)費；房屋大修費、中修費也不再向已購房人收取；在一定程度上減輕了業(yè)主的負擔，使收費更加合理。從今日起至15日，市民可登錄網(wǎng)站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相關(guān)信息并提出自己的意見和建議。

篇8

第二條本辦法所稱的外商投資國際貨物運輸企業(yè)是指外國投資者以中外合資、中外合作以及外商獨資形式設(shè)立的接受進出口貨物收貨人、發(fā)貨人的委托，以委托人的名義或者以自己的名義，為委托人辦理國際貨物運輸及相關(guān)業(yè)務(wù)并收取服務(wù)報酬的外商投資企業(yè)(以下簡稱外商投資國際貨運企業(yè))。

第三條外商投資設(shè)立經(jīng)營國際快遞業(yè)務(wù)的國際貨運企業(yè)由商務(wù)部負責審批和管理；外商投資設(shè)立經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的國際貨運企業(yè)由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團商務(wù)主管部門(以下簡稱省級商務(wù)主管部門)負責審批和管理。

本辦法實施前已設(shè)立的外商投資國際貨運企業(yè)，如不從事國際快遞業(yè)務(wù)，其變更等事項由注冊地省級商務(wù)主管部門負責辦理。

第四條外商投資國際貨運企業(yè)應(yīng)遵守中華人民共和國法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)章，其正當經(jīng)營活動及合法權(quán)益受中國法律的保護。

第五條外國投資者可以合資、合作方式在中國境內(nèi)設(shè)立外商投資國際貨運企業(yè)。

自20*年12月11日起，允許設(shè)立外商獨資國際貨運企業(yè)。

外國投資者可以收購股權(quán)方式收購已經(jīng)設(shè)立的國際貨運企業(yè)，但股權(quán)比例以及投資者資質(zhì)須符合本規(guī)定要求，涉及國有資產(chǎn)的須按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第六條設(shè)立外商投資國際貨運企業(yè)注冊資本最低限額為100萬美元。

自20*年12月11日起，對上述注冊資本的最低要求實行國民待遇。

第七條經(jīng)批準，外商投資國際貨運企業(yè)可經(jīng)營下列部分或全部業(yè)務(wù)：

(一)訂艙(租船、包機、包艙)、托運、倉儲、包裝；

(二)貨物的監(jiān)裝、監(jiān)卸、集裝箱拼裝拆箱、分撥、中轉(zhuǎn)及相關(guān)的短途運輸服務(wù)；

(三)報關(guān)、報驗、報檢、保險；

(四)繕制有關(guān)單證、交付運費、結(jié)算及交付雜費；

(五)國際展品、私人物品及過境貨物運輸；

(六)國際多式聯(lián)運、集運(含集裝箱拼箱)；

(七)國際快遞(不含私人信函和縣級以上黨政軍機關(guān)公文的寄遞業(yè)務(wù))；

(八)咨詢及其他國際貨運業(yè)務(wù)。

第八條從事信件和信件性質(zhì)物品(不含私人信函和縣級以上黨政軍機關(guān)公文的寄遞業(yè)務(wù))國際快遞業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)商務(wù)主管部門批準后應(yīng)向郵政部門辦理郵政委托手續(xù)。

第九條設(shè)立外商投資國際貨運企業(yè)應(yīng)按國家現(xiàn)行的有關(guān)外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)所規(guī)定的程序，向省級商務(wù)主管部門呈報第十條規(guī)定的文件。

省級商務(wù)主管部門自收到全部申報文件30日內(nèi)，作出同意或不同意的決定，經(jīng)審查批準的，頒發(fā)《外商投資企業(yè)批準證書》；不予批準的，書面說明理由。根據(jù)本規(guī)定第三條及其他外商投資法律法規(guī)超過省級商務(wù)主管部門審批權(quán)限的，省級商務(wù)主管部門應(yīng)在對報送文件進行初審后，自收到全部申請文件之日起15日內(nèi)上報商務(wù)部。

商務(wù)部應(yīng)自收到全部申報文件60日內(nèi)，作出同意或不同意的決定，經(jīng)審查批準的，頒發(fā)《外商投資企業(yè)批準證書》；不予批準的，書面說明理由。

第十條設(shè)立外商投資國際貨運企業(yè)需提供如下文件：

(一)申請書；

(二)項目可行性研究報告；

(三)設(shè)立外商投資國際貨運企業(yè)的合同、章程，外商獨資設(shè)立國際貨運企業(yè)僅需提供章程；

(四)董事會成員名單及各方董事委派書；

(五)工商部門出具的企業(yè)名稱預核準通知書；

(六)投資者所在國或地區(qū)的注冊登記證明文件及資信證明文件

第十一條外商投資國際貨運企業(yè)正式開業(yè)滿1年且注冊資本全部到位后，可申請在國內(nèi)其他地方設(shè)立分公司。分公司的經(jīng)營范圍應(yīng)在其總公司的經(jīng)營范圍之內(nèi)。分公司民事責任由總公司承擔。

外商投資國際貨運企業(yè)每設(shè)立一個從事國際貨物運輸業(yè)務(wù)的分公司，應(yīng)至少增加注冊資本50萬元人民幣。如果企業(yè)注冊資本已超過最低限額，超過部分，可作為設(shè)立公司的增加資本。

第十二條申請設(shè)立分公司的，應(yīng)向總公司所在地省級商務(wù)主管部門提出申請，由總公司所在地省級商務(wù)主管部門在征得擬設(shè)立分公司所在地省級商務(wù)主管部門同意意見后批準。根據(jù)本規(guī)定第三條及其他外商投資法律法規(guī)超過省級商務(wù)主管部門審批權(quán)限的，省級商務(wù)主管部門應(yīng)在初審后將全部申請材料及擬設(shè)立分公司所在地商務(wù)主管部門的同意意見函上報商務(wù)部，由商務(wù)部負責審批。審批程序時限同第九條。

第十三條外商投資國際貨運企業(yè)設(shè)立分公司需提供以下文件：

(一)申請書；

(二)董事會決議；

(三)如增資，需提交有關(guān)增資的董事會決議及增資事項對合營合同、章程的修改協(xié)議，外商獨資國際貨運企業(yè)僅需提交章程修改協(xié)議。

(四)企業(yè)驗資報告。

第十四條鼓勵外商投資國際貨運企業(yè)參加中國國際貨代協(xié)會、中國外商投資企業(yè)協(xié)會等民間團體及同業(yè)行會，自覺接受同業(yè)監(jiān)督和指導。

第十五條香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人在大陸投資設(shè)立國際貨運企業(yè)，參照本規(guī)定辦理。

第十六條外商投資企業(yè)申請增加國際貨物運輸業(yè)務(wù)的，參照本規(guī)定辦理。

篇9

2013年6月，神華集團組建了神華包神鐵路集團公司，統(tǒng)一管理包神鐵路公司、甘泉鐵路公司、新準鐵路公司，負責包神、甘泉、新準、塔韓4條鐵路的基建運營管理。神華包神鐵路集團公司的成立有利于區(qū)域鐵路運力資源的統(tǒng)籌規(guī)劃與開發(fā)利用。但是在當前煤炭市場震蕩調(diào)整的形勢下，甘泉、新準、塔韓三條新建鐵路的并入在一定程度上帶來了較大的成本壓力。作為以煤炭運輸為主營業(yè)務(wù)的神華包神鐵路集團，“開源”受經(jīng)濟大環(huán)境的綜合因素制約較多，短期內(nèi)得以改善的空間較小，這就要求企業(yè)必須在“節(jié)流”上做足文章，以應(yīng)對日益增大的成本壓力。生產(chǎn)物資是企業(yè)成本中的重要組成部分。筆者作為鐵路物資管理工作者，結(jié)合多年的工作經(jīng)驗以及對ERP系統(tǒng)的應(yīng)用實踐，總結(jié)歸納出針對鐵路一線生產(chǎn)班組物資的“一三五”管理法，即“一個消耗定額、三個工作抓手、五項管理內(nèi)容”。其宗旨在于如何利用有限的管理資源實現(xiàn)鐵路物資的精細化管理，其中一些方法已在企業(yè)得以應(yīng)用，另一些則仍在探索之中，我將結(jié)合公司實際情況，在下文中進行探討。

二、一個消耗定額――物料消耗定額

（一）什么是物料消耗定額

物料消耗定額，是指在一定的生產(chǎn)和技術(shù)條件下，完成單位工作量或生產(chǎn)單位產(chǎn)品時，合理消耗物資的數(shù)量。在眾多當代企業(yè)原材料管理的經(jīng)典案例中，無論是實現(xiàn)物料低庫存，還是提高供應(yīng)鏈效率，都離不開對于生產(chǎn)物資消耗情況的準確把握。可以說，想要降低鐵路運輸企業(yè)庫存資金占用率，加快庫存周轉(zhuǎn)，減少成本支出，就必須先從掌握物料消耗規(guī)律，制定科學合理的消耗定額標準開始，這是實現(xiàn)物資精細化管理所必須跨越的障礙。

（二）制定物料消耗定額的意義

（1）可提高需求計劃的準確性。有了物料消耗定額，班組就可以根據(jù)運輸生產(chǎn)工作計劃，預估出相對準確的用料量，從而提高需求計劃準確性。相比于憑借經(jīng)驗估算的方式，可減少庫存積壓和缺料少料現(xiàn)象的發(fā)生。（2）可提高采購與供應(yīng)的及時性。物料消耗定額可以幫助采購部門根據(jù)物料采購周期的不同制定更為合理的采購計劃，避免某項物資因供應(yīng)周期較長而無法及時到貨供應(yīng)。（3）為完善財務(wù)管理提供依據(jù)。制定物料消耗定額時所掌握的各項影響因素系數(shù)，對于制定物資儲備定額具有較高的參考價值，而物資儲備定額對于細化和完善財務(wù)管理相關(guān)的儲備資金定額提供了科學依據(jù)。（4）可監(jiān)督物料的有效使用。物料消耗定額為物資管理工作提供了可量化的標準，實現(xiàn)生產(chǎn)過程中對物料消耗的有效控制。通過對各班組物料消耗定額標準的橫向與縱向比較，可以評判出不同班組間物資工作水準的高下，可以了解到某一班組物料管理水平是否有所提高，從而使物資部門更加有針對性地進行管理與考核。

（三）制定物料消耗定額的障礙

由于鐵路站點多、線路長、信息化自動化水平較低等特點，鐵路運輸長久以來都留給人們以“傻、大、笨、粗”的印象，這也是企業(yè)難以改善的頑疾。受到自身特點以及鐵路行業(yè)市場化程度較低的客觀條件限制，鐵路運輸企業(yè)的物資管理工作呈現(xiàn)出以下三個特點：

（1）品類繁多，型號復雜。根據(jù)ECC系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2014年6月，包神鐵路集團各專業(yè)、各品類型號生產(chǎn)物料多達10960項，同一用途的設(shè)備因設(shè)計、生產(chǎn)廠家的不同等因素其備件不能通用，型號繁多，使原本簡單的供應(yīng)方式變得復雜。（2）用料集中程度較低。物資品類的繁雜必然導致用料集中程度的降低。除少數(shù)幾類生產(chǎn)物料（諸如燃油、線上料、電線電纜、機車配件）外，很大一部分的生產(chǎn)物資都存在用量少、規(guī)律性不強、需求波動程度大等特點，這樣就增加了物料數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計的難度。（3）管控分散難以集中。包神鐵路集團公司實行物資集中統(tǒng)一管理和分級管理相結(jié)合的管理體制，相比于區(qū)域式物資管理模式節(jié)約了企業(yè)成本，提高了管理效率。但就物料控制及消耗統(tǒng)計方面而言，管理的逐層分級，削弱了管控效力縱向貫穿的力度。往往消耗人力物力統(tǒng)計的數(shù)據(jù)經(jīng)過層層上報與匯總，錯誤不斷積累。

既然制定物料消耗定額障礙重重，那能否通過什么辦法使其得以實現(xiàn)呢？答案是肯定的。

（四）制定物料消耗定額的方法

2010年，神華集團正式提出關(guān)于信息化主體建設(shè)的“SH217工程”。2013年11月，ERP物料信息管理模塊（MM）正式在包神鐵路集團投入使用。2014年5月，包神鐵路集團班組庫存物資正式納入ERP物料管理系統(tǒng)中。

（1）ERP系統(tǒng)保障了物料消耗統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性與及時性。班組物資的領(lǐng)料入庫、出庫消耗、退料、盤點、報廢等業(yè)務(wù)都需要在ERP系統(tǒng)上完成，某項物料使用的時間、數(shù)量、地點、使用者等信息都會在系統(tǒng)中留下記錄，物資管理部門能夠在第一時間進行查詢。例如，通過事務(wù)代碼為ZMMRP135的物資消耗統(tǒng)計表，在鍵入日期、工廠、成本中心、物料編碼、庫存地等限制條件后，可以得到某個班組在某段時間內(nèi)的所有用料信息，或者某項物料在一定時間內(nèi)的總消耗情況。多維度下物料信息的準確、及時獲取，為制定科學、合理的物料消耗定額提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)條件。（2）以統(tǒng)計法為核心的物料消耗定額制定方法。常用的物料消耗定額制定方法有觀測法、實驗法、統(tǒng)計法和計算法。在擁有準確詳實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)前提下，根據(jù)鐵路運輸生產(chǎn)特點，以統(tǒng)計法為核心的物料消耗定額制定方法更為客觀、簡便。統(tǒng)計法是指在運輸生產(chǎn)中，對物資消耗數(shù)量和完成運量進行統(tǒng)計、分析、計算來確定物料消耗定額的方法。第一，通過計算班組各項物料消耗數(shù)量與所在區(qū)間完成運量的比值對數(shù)據(jù)進行初步處理，并去除偏離較大的干擾值。第二，同一班組某項物料在不同時間段內(nèi)的比值與其平均值進行比較，得出時間因素參考系數(shù)。第三，同一時間段內(nèi)某項物料在不同班組（區(qū)段）的比值與其平均值進行比較，得出地域因素參考系數(shù)。第四，根據(jù)班組施工作業(yè)標準、實際作業(yè)完成質(zhì)量、專業(yè)人員工作經(jīng)驗要求等情況，最終確定物料受時間、地域因素影響的比例系數(shù)，也可以根據(jù)實際情況加入其他系數(shù)。例如，企業(yè)降耗指標因素系數(shù)。在確定各項系數(shù)后，我們就可以制定各班組各項物料在不同時間內(nèi)的消耗定額。為了更好地對物資消耗進行控制和監(jiān)督以達到降低物耗、節(jié)約成本的目的，物料消耗定額應(yīng)該是一個不斷更新與完善的動態(tài)標準。一方面物料消耗定額需要根據(jù)實際運作情況加以修正；另一方面應(yīng)輔以管理考核要求、建立用料節(jié)約意識、創(chuàng)新工作方法、提高工作效率等途徑來保證其逐漸下降的趨勢。

三、三個工作抓手

筆者結(jié)合包神鐵路集團的實際情況，針對鐵路運輸企業(yè)基層班組物資管理工作總結(jié)歸納出三個重要核心：

（一）抓管理制度建設(shè)

管理制度是企業(yè)管理方式與管理活動的依據(jù)，是企業(yè)完成組織目標、維系組織穩(wěn)定的基礎(chǔ)。因此，班組物資管理一定要有一套科學的管理和考核制度作為綱領(lǐng)，才能使物資管理有章可循，有“法”可依。《包神鐵路集團班組物資管理辦法》從班組物料計劃提報、領(lǐng)用、庫存、發(fā)放、調(diào)撥、使用、報廢處置進行細化和規(guī)范，為班組物資管理的各項業(yè)務(wù)提供具體的指導和支持。集團公司每年結(jié)合實際情況不斷對其補充和完善。

（二）抓信息系統(tǒng)建設(shè)

物料信息管理系統(tǒng)的運用對于物資管理工作的各個環(huán)節(jié)都具有極其重要的作用，是實現(xiàn)班組物料從提報計劃到廢料回收整個生命周期閉環(huán)管理的重要工具。通過對需求計劃的查詢，可準確掌握各班組未來的用料計劃量，判斷是否超過控制限額；需求計劃在ECC系統(tǒng)中生成采購申請，主管領(lǐng)導可了解到計劃物料成本金額明細和匯總，審批后生成采購計劃，傳到SRM系統(tǒng)；通過SRM系統(tǒng)對采購計劃執(zhí)行情況進行跟蹤，獲取供應(yīng)商信息，保證物料的及時供應(yīng)；物資到貨后，供應(yīng)部門在系統(tǒng)中完成驗收、入庫手續(xù)，通知班組提交移庫單領(lǐng)取物料；物料到達班組庫，在使用時提報領(lǐng)料單，物資管理部門通過領(lǐng)料單可獲知物料的使用數(shù)量、用途、地點等信息，實現(xiàn)對物料使用的管控；通過庫存查詢功能，班組和物資管理部門可了解到庫存物資數(shù)量和庫存金額實時信息，實現(xiàn)對庫存定額的管理；通過系統(tǒng)再用料入庫和物資報廢業(yè)務(wù)，完成對廢舊物資回收與利用的監(jiān)督管理。ERP管理系統(tǒng)優(yōu)化并規(guī)范了業(yè)務(wù)流程，健全了物資管理體系，使各項管理工作在既定的業(yè)務(wù)流程下井然有序地開展，通過對物料的閉環(huán)管理，實現(xiàn)了對物料提、采、供、用、存、收各個環(huán)節(jié)的管控。

（三）抓標準化崗位培訓

想要將優(yōu)秀的理念、先進的方法、高效的平臺在班組物資管理工作上加以體現(xiàn)，使精細化管理落到實處，途徑無外乎考核與培訓。考核與培訓是提高班組物資管理水平兩個最為重要的抓手，而且需要“兩手抓，兩手都要硬”。但實際情況是，物資管理部門往往只重視考核而輕視培訓。造成這一情況的原因，一方面在于班組通常不設(shè)材料員專崗，而是由其他工種員工兼職，使物料管理人員無法做到相對固定；另一方面則是因為缺乏常態(tài)化培訓機制和標準化培訓內(nèi)容，使培訓工作無法持續(xù)有效地開展。開展標準化崗位培訓的步驟如下：第一，對班組物資管理工作現(xiàn)狀進行充分調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其中的難點與問題，有的放矢地規(guī)劃培訓內(nèi)容與方向。第二，制定標準化培訓內(nèi)容，包括企業(yè)對物資工作的要求、達到要求的途徑和方法以及具體的操作技能、實施步驟。第三，制定分級負責的培訓機制，即由物資管理部門統(tǒng)籌各單位物資管理人員培訓工作，生產(chǎn)段負責各自班組材料員的培訓，充分發(fā)揮各級單位的能動性。第四，組建內(nèi)部培訓團隊，選拔具有培訓授課能力和物資管理優(yōu)秀經(jīng)驗的人員作為培訓師，并著力培養(yǎng)崗位交接、知識傳承意識。第五，做好培訓效果評估改進工作，不斷完善培訓內(nèi)容和授課方式。培訓不僅僅是提高物資管理水平的有效途徑，也是實現(xiàn)員工隊伍知識化建設(shè)的主要方法，對于調(diào)動員工積極性，培養(yǎng)自身能力素質(zhì)具有重要意義，從而實現(xiàn)企業(yè)與員工的雙贏。

四、五項管理內(nèi)容

對于鐵路運輸企業(yè)，班組物資管理工作中最重要的五個方面包括需求計劃管理、領(lǐng)料管理、使用管理、倉儲管理、廢舊物資管理。ERP系統(tǒng)的運用在很大程度上促進了這五個方面管理工作業(yè)務(wù)流程和管理方法的革新與改善，但是我們必須認識到，ERP系統(tǒng)只是一種管理工具，一方面需要輔助以配套的操作規(guī)范；另一方面，對于ERP涉及不到的諸多環(huán)節(jié)，仍需要借其他管理方法，并付諸大量努力。

（一）需求計劃管理

需求計劃提報是物資工作的起始環(huán)節(jié)，對于物資管理有著較大的影響。準確性是衡量需求計劃管理水平的重要指標，它包含兩個維度：數(shù)量和時間。第一，需求計劃在數(shù)量上的相對準確，有利于企業(yè)降低庫存，提高庫存周轉(zhuǎn)率，節(jié)約倉儲資源，也能避免因物料短缺而影響運輸生產(chǎn)的情況發(fā)生。第二，明確班組需求計劃提報時間，規(guī)定各環(huán)節(jié)審批時限，努力減少采購周期人為影響時間，從而提高采購效率，做到物資的及時供應(yīng)。

（二）領(lǐng)料管理

由于鐵路點多線長的特殊性，使領(lǐng)料管理成為物資管理工作中的重點和難點。以包神鐵路集團為例，物資到達倉庫后，班組材料員須在5個工作日內(nèi)完成領(lǐng)取移庫工作；對于距離倉庫較遠的班組采用統(tǒng)一配送制。

（三）使用管理

使用管理是班組物資管理工作中最為重要的環(huán)節(jié)，只有通過對物料使用去向、使用量的監(jiān)控以及使用方法的規(guī)范，才能把握精細化管理的精髓，實現(xiàn)企業(yè)的節(jié)支降耗。第一，要求班組在ERP系統(tǒng)中提報領(lǐng)料單時填寫詳細的用料去向，物資部門根據(jù)該信息對班組進行抽查考核，確保“物盡其用”。第二，財務(wù)部門通過物料消耗定額實現(xiàn)物資使用量的把控，對于超過消耗限額的物料，班組須在考核前對超額情況進行說明并提供相應(yīng)依據(jù)。第三，物料是否嚴格按照操作規(guī)范進行使用，往往決定了其使用價值能否充分得以發(fā)揮。這一方面是使用管理中的難點，需要物資管理部門充分發(fā)揮各專業(yè)技術(shù)的協(xié)同作用，根據(jù)相應(yīng)的工作準則衡量班組的物資使用質(zhì)量，并通過橫向比較將表現(xiàn)突出的班組作為參考標準。

（四）倉儲管理

倉儲管理涉及范圍包括倉庫布局與設(shè)施配置，物資入庫、保管、出庫、盤點，物資技術(shù)憑證、臺賬及單據(jù)資料保管，倉庫安全管理等，在班組物資管理工作中發(fā)揮著重要作用。第一，物資保管是倉儲管理的中心內(nèi)容，要求倉儲管理人員掌握“四懂三會十過硬”工作技能，規(guī)范倉庫布局與設(shè)施配置，嚴格執(zhí)行物資保管、擺放標準，以最大限度地降低庫存物資受人為或其他因素影響而導致的損耗，達到節(jié)約用料的目的。第二，倉儲管理是一個班組物資管理水平的直觀體現(xiàn)，從倉庫的整潔程度、物料碼放是否規(guī)范、相關(guān)臺賬憑證資料是否齊全，基本上能夠看出班組對待物資管理的重視程度，便于管理部門更有針對性地進行指導與考核。

篇10

為加強公司內(nèi)部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對公司負責，公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內(nèi)容

5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。

5.2崗位考核執(zhí)行情況。

6、考核辦法：

6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30%。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護了生命財產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設(shè)施設(shè)備進行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。

7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴重者，另行處理。

7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

7.2.19故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴重者予辭退。

7.2.20主管負責人督查不嚴，導致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失，扣5～20分/次或另行處理。

7.2.21業(yè)主（使用人）投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。

7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。

7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。

8.0考核細則

8.1部門負責人考核評分細則

8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責任事故，根據(jù)事故責任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。

8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.3所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。

8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率，未達規(guī)定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.5員工培訓不符合有關(guān)規(guī)定，扣5分/次。

8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導同意，擅作主張，給業(yè)主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節(jié)嚴重，另行處理。

8.1.7違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度，扣10～20分/次。

8.1.8工作失職、瀆職，經(jīng)考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。

8.2收費員考核評分細則

8.2.1嚴格執(zhí)行公司的財務(wù)制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.2各科目按規(guī)定記帳，按時結(jié)帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。

建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發(fā)票及收據(jù)，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.3按時發(fā)放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。

8.2.4認真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。

8.2.5保證及時準確提供欠繳費用業(yè)主/用戶名單名細，延時或不準確，扣1～5分/次（項）。

8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

物管員考核評分細則

8.2.7及時收集、整理、統(tǒng)計業(yè)主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。

8.2.8認真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。

8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。

8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。

8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.12管理好業(yè)主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。

8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。

8.2.15未按期回訪業(yè)主/使用人，扣1分/次。

8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

8.3協(xié)管班長考核評分細則

8.3.1所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣 20分/次，隱瞞不報，加倍處理。

8.3.2不堅持原則，督導不嚴，包庇、縱容下屬，扣5分/次。

8.3.3所管部門被業(yè)主/使用人有效投訴，扣5分/次。

8.3.4未按要求組織員工學習、培訓、未作好記錄，扣5分/次。

8.3.5制度不健全，扣1分/次。

8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。

8.3.7不定期培訓員工，低于4次/月，扣2分/次。

8.4協(xié)管員考核評分細則

8.4.1未按時交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。

8.4.2未按規(guī)定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。

8.4.3未按規(guī)定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。

8.4.4當班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。

8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。

8.4.6被褥未按規(guī)定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。

8.4.7未經(jīng)領(lǐng)導同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。

8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴重后果者，另行處理。

8.4.9當班期間，出現(xiàn)安全責任事故者，扣5～20分/次（項）。

8.4.10其他有違本部門規(guī)章制度的行為，按相應(yīng)規(guī)定處理。

8.5清潔工考核評分細則

8.5.1地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。

8.5.2側(cè)面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網(wǎng)、亂貼8.5.3亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。

8.5.4頂面（含燈、燈罩、屋頂?shù)龋┣鍧嵨醋鰪氐祝桓蓛簦?分/次（處）。

8.5.5垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內(nèi)有異味，扣1分/次（處）。

8.5.6垃圾清運不及時，存放時間超過2小時以上，扣1分/次（處）。

8.6維修工考核評分細則

8.6.1未做好對設(shè)施設(shè)備的安全、防火、防水檢查，處理不及時，扣1分/次（項）。

8.6.2不熟悉本崗位工作環(huán)境，違反各專業(yè)操作規(guī)程或工作標準，扣2分/次（項）。

8.6.3未保持工作環(huán)境和設(shè)施設(shè)備整潔年，未做好有關(guān)記錄，扣1分/次。

8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。

8.6.5未按規(guī)定完成臨時交辦工作任務(wù)，扣1～5分/次（項）。

8.6.6檢、維修前，未做預案，擅做主張，給業(yè)主或公司造成損失，損害公司形象者，扣5～20分/次（項），后果嚴重者，另行處理。

9.0本辦法解釋權(quán)屬于本公司，自2005年元月一日起實施，未涉及到的考核事項參照相關(guān)管理，辦法執(zhí)行。