導語：如何才能寫好一篇商品房銷售管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

上海商品房銷售管理辦法：總則第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。第八條房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建筑的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條 按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

上海商品房銷售管理辦法：法律責任第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;

(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;

(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;

(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條 房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

篇2

（一）部門規章與現行法律的沖突

現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。

事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。

（二）商品房現售不等同于房地產轉讓

首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。

其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。

最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。

二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題

（一）竣工驗收合格———現售

考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。

國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。

同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。

2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。

綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。

（二）現售備案的性質

《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。

（三）現售監管引發的相關問題

1.怠于申辦初始登記

《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。

2.如何辦理預告登記

《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。

3.能否受理（預）查封

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

4.預售與現售的轉化和銜接

建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。

三、國內各地對商品房現售監管的比較分析

由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：

其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。

其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。

結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。

四、加強和完善商品房現售管理的若干構想

為加強現售監管，實現預售與現售管理的無縫銜接，筆者建議：

篇3

第一條為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條商品房現售,應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗收；

(五)拆遷安置已經落實；

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(七)物業管理方案已經落實。第八條房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第三章廣告與合同

第十四條房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設備標準承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

(八)公共配套建筑的產權歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理產權登記有關事宜；

(十一)解決爭議的方法；

(十二)違約責任；

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

產權登記面積-合同約定面積面積誤差比＝---------------×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第四章銷售

第二十五條房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第五章交付

第三十條房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章法律責任

第三十六條未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規定的現售條件現售商品房的；

(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

(五)分割拆零銷售商品住宅的；

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。超級秘書網

第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中、、，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

篇4

為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據國家有關法律、法規和《商品房銷售管理辦法》，結合公司的具體情況，制定本制度。

售房市場和工作人員

一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責任部門。

二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?

十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

十二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。

商品房按揭貸款和其它業務

十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務。

篇5

1、當事人的名稱或姓名、住所；

2、標的，同時還應寫明房屋產權歸屬；

3、價款，主要寫明總價款、付款方式、付款條件；

4、履行期限、地點、方式；

5、寫明違約責任的承擔。

【法律依據】

篇6

商品房買賣合同糾紛案件的思考

王

一、商品房買賣合同的主體。

商品房買賣合同糾紛案件的主體是出賣方和買受人。出賣方限于房地產開發企業。買受人則是企事業法人(或分機構)、機關、事業單位、社會團體、自然人等等。

二、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

三、商品房買賣合同的分類

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。 關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售

給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

四、因房屋存在質量問題解除合同的條件

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

五、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客 觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。

六、審判實踐中的幾點做法：

1、對開發商開發的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數案件是開發商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發現時，多數消費者已經入住，有些已經對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩定和秩序。

篇7

法律依據：

《商品房銷售管理辦法》第七條

商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

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近來，購房者對商品房的質量、面積和產權證的發放等方面投訴較多，對商品房銷售中出現的欺詐、不講誠信等問題反響比較強烈。既對商品房的銷售市場產生了不良影響，也影響了住房制度改革和房屋商品化的推進。為了保護消費者利益，促進住房消費市場的發育，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，特作如下通知：

一、地方各級人民政府建設和房地產主管部門要加強商品房的銷售管理，把加強商品房質量管理作為1998年的工作重點，切實保護購房者的合法權益。各房地產開發企業，應當依法經營，加強質量管理，提高市場服務水平，反對不正當競爭，反對欺詐，以優質服務取信于消費者。

二、商品房屋的建設必須符合國家有關的設計、施工等技術標準和規范。商品房屋竣工后，開發經營企業應向房地產開發主管部門提出綜合驗收申請，綜合驗收不合格的商品房屋不得交付使用。房地產開發企業應建立商品房質量管理體系，加強商品房質量管理，對所開發經營的商品房承擔最終質量責任。

三、商品房銷售單位必須是具有獨立企業法人資格、取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。

項目公司銷售商品房的，必須經房地產開發主管部門核準。

四、委托房地產中介服務機構進行銷售的，房地產開發企業要對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構銷售商品房或進行商品房銷售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明受托單位的權限。

五、房地產開發企業、房地產中介服務機構進行商品房銷售宣傳時要實事求是，房地產廣告要嚴格執行《房地產廣告暫行規定》，用詞應嚴謹、規范，不得加入虛假內容。凡廣告承諾的內容，必須嚴格遵守。

六、房地產開發企業預售商品房時，必須向購買方出示《商品房預售許可證》。現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。

七、商品房銷售（預售），應當簽訂書面的銷售合同，房地產開發企業不得使用強制性的格式合同，購房者有權對合同的內容提出變更和修改。

八、各地要大力宣傳、推廣《商品房銷售合同示范文本》。商品房購銷合同應當明確以下主要內容：

1.用地依據、商品房座落位置、商品房交付使用期限；

2.總價款、付款方式、付款時間；

3.使用面積、建筑面積（其中實得建筑面積、公用分攤面積應分別標明）；

4.商品房的銷售方式（預售或現房銷售）；

5.商品房屋的產權性質，產權登記約定的期限和有關方的責任；

6.發生設計變更的約定；

7.關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；

8.物業管理方式及售后保修、維修責任；

9.合同約定面積與實得面積發生差異的處理方式；

10.違約責任。

九、各地要嚴格執行《城市商品房預售管理辦法》，加強預售管理工作。對不符合商品房預售條件的開發項目，不得發放《商品房預售許可證》；對批準預售的項目，要加強預售款項的監督和預售項目的監管，防止“爛尾樓”的產生。

十、商品房公用面積分攤應當嚴格執行1995年建設部的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》的規定，各地要結合當地實際，盡快制定實施細則，明確商品房實得面積的合理誤差范圍和超出合理范圍的處理方式，原則上要保持一幢樓誤差面積的代數和趨于零。

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一嚴格房地產市場準入和清出制度。房地產開發企業必須在核定資質等級范圍內從事開發建設活動。市房地產行政主管部門要嚴格按照有關規定，把好房地產市場準入關，依法查處無證或者超范圍從事房地產開發經營等行為。對不具備資質的單位和個人掛靠有資質的開發企業從事房地產開發的視為無資質開發。嚴禁偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產開發資質等級證書以下簡稱資質證書行為。要積極培育房地產市場，鼓勵外來有實力和良好業績的房地產開發企業進入本市從事房地產開發。外地房地產開發企業在本市區域內從事房地產開發的必須到市建設行政主管部門登記備案。要嚴格執行房地產開發企業清出制度，把是否有不良記錄作為房地產開發企業資質年檢和企業晉級、降級的審批條件。對未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的由市建設行政主管部門依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定予以查處。

二嚴格房地產開發項目核準、審批制度。房地產開發項目應當符合土地利用總體規劃、城市規劃和房地產開發年度計劃，房地產開發企業應當嚴格按照有關規定辦理項目核準、用地、規劃、建設和銷售等手續。對經營性房地產開發項目，必須依法按招標、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地；房地產開發項目規劃方案一經批準不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規劃部門審批。

嚴格房地產開發項目核準程序。房地產企業申請新開發的房地產項目，應當先向市房地產行政主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產行政主管部門審查后，核發《房地產開發項目建設條件意見書》再報市發展和改革部門核準，否則市房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權證。

房地產開發項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執行資本金制度。

開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，定期送市房地產行政主管部門備案。未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊報送備案的由市房地產管理部門依據建設部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

三嚴格商品房預售許可管理。市房地產行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據《城市房地產開發經營管理條例》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規進行查處。

四加強商品房預銷售合同管理。房地產開發企業應當參照建設部、國家工商總局聯合監制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。市房地產行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規定向買受人明示的市房地產行政主管部門應當依據《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。

五嚴格執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。房地產開發企業違反上述規定的由原資質審批部門依法進行處理。

六加強房地產廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法的市建設、工商、價格、房地產行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。

市工商行政管理部門和市房地產行政主管部門要加強對房地產展銷活動的審查和監管，有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

二、加強房地產交易市場管理，規范房地產交易市場秩序

一加強房地產轉讓管理。房地產轉讓當事人應在房地產轉讓合同簽訂后90日內，持房地產權屬證書、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件向市房地產行政主管部門提出轉移登記申請并申報成交價格。辦理完房產轉移登記后，30日內持變更后的房屋所有權證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產轉讓應當根據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》規定，由房地產價格評估機構進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據。未申請房地產轉移登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

二加強房地產抵押管理。自簽訂房地產抵押合同之日起30日內，抵押當事人應當到市房地產行政主管部門辦理抵押登記手續。市房地產行政主管部門就地產涉及的權屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記。同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規定予以查處。

三加強房地產經紀管理。市房地產行政主管部門要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續、超范圍從事中介業務以及中介行為不規范的房地產中介服務機構。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向市工商行政管理部門申領營業執照，并在一個月內到市房地產行政主管部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業務，應當采用市房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執行該項經紀業務的房地產經紀執業人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規行為的由市房地產、物價、工商管理部門依據各自職責，依法查處。

三、加強房地產租賃市場管理，規范房屋租賃市場行為

一用于出租經營的房屋必須符合法律、法規的規定，否則，不得對外出租。

二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向市房地產行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權證書和當事人合法證件。未取得權屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權人同意出租的證明。

三租賃房屋經登記備案后，由市房地產行政主管部門依法核發《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產、經營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》自本通知印發之日起30日內，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應向市房地產行政主管部門申請補辦租賃登記手續。對未申請房屋租賃登記的當事人，依據《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條予以查處。

篇10

關鍵詞：商品房；面積計價；按套計價

根據原建設部2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”筆者最近接觸到的一件案例中，開發商在合同中約定采用“按建筑面積”計價方式，但實際操作中卻采用“按套（單元）”的計價方式。開發商的行為顯然構成違約。作為一家全國性的房地產龍頭企業，開發商為什么要犯這種錯誤，其中的原因值得探究。

買受人張先生于2012年6月購買了某高檔樓盤的一套商品房，其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》明確約定出賣人與買受人按該合同第五條中的第一種方式即“按建筑面積”計算該商品房價款。但張先生逐漸發現，在實際操作上，開發商卻是按第五條中第三種方式即“按套（單元）”計算房價款的。事實和理由如下：

第一，收房時并未實測商品房面積，這不符合按建筑面積計價的基本程序。第二，合同附件六：合同補充協議第三條關于面積差異處理（補充合同第五、八條）規定，“4、出賣人與買受人一致同意，本合同項下商品房合同約定（預測）面積與產權登記（實測）面積有差異的，合同價款不作調整，互不找補”。“5、若買受人對房屋進行改裝裝修，買受人已充分理解和知悉裝修內容，以及裝修后該房屋造成的可使用面積的變化。同時，買受人承諾，該房屋交付時不以該房屋可使用面積的增加或減少以及房屋狀態與本合同約定不一致為由向出賣人提出拒絕收房、或者退房、換房、索賠等權利主張”。上述條款說明至少說明兩方面的問題：其一如果存在面積差異，開發商可以免除自己的責任、而排除業主方的主要權利，這種格式條款明顯違反合同法的相關規定，屬于無效條款；其二該條款也從側面說明，該商品房的最終價款實質上與房屋的“建筑面積”無關，不論這個“建筑面積”是預測面積還是產權登記面積，因為該商品房的計價方式實際是“按套”計算的。第三，合同顯示，該商品房單價為人民幣每平方米15645.94元，這種精確到“角、分”的價格與普通商品房按“建筑面積”計價方式時的單價只計算到“元”不同，顯然有違常理。第四，從售房過程中開發商的各種宣傳資料和宣傳方式上看，開發商從未明碼標示房屋單價，銷售人員也聲稱該樓盤是按套計價出售，對于面積差異互不找補。

以上事實從多方面說明，該商品房的計價方式實際是“按套”計算，而不是合同約定的“按建筑面積”計算的。

按現行的相關規定，商品房可以按建筑面積計價銷售，也可以按套（單元）計價銷售。所謂按套計價銷售商品房是指買賣雙方同意將套（單元）作為計價單位，對商品房進行交易的一種銷售計價方式。這一制度的設立本意是為了減少商品房買賣中最易發生的面積糾紛，方便商品房銷售中的操作。按套（單元）計價是一種較為先進的商品房銷售計價模式，但在實施的過程中，卻仍然產生了大量的糾紛，法院對這類糾紛的處理也沒有形成統一的意見。因此，無論是對開發商還是對購房者而言，現階段采用按套計價方式都是有風險的。既如此，為什么開發商要說一套做一套，明明在合同中約定按“建筑面積”計價，而實際操作卻按“套（單元）”計價呢？筆者認為，開發商冒這種違約的風險，至少有以下幾個原因：

首先，出于規避國家有關部門的相關規定的需要，這也是其他做法的出發點和起點。2006年建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會等九部門聯合出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，明確提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上（以下簡稱90/70%政策）。顯然，為了滿足上述政策要求，順利通過項目審批，開發商銷售的該小區住宅計入產權登記的建筑面積全部為90O以下。那么，在這種情況下，如果實際按“建筑面積”計價的方式對外銷售房屋，會使開發商遭受較大的損失：一是企業利潤會大打折扣。對于開發商而言，戶型面積越大，利潤就越大。二是如果要保證企業利潤，房屋銷售的單價格勢必要提高，這可能會損失一部分潛在客戶。因此開發商選擇放棄“按建筑面積”計價，而按“套（單元）”計價。其次，為滿足企業利潤最大化的目標。正如上文所說，戶型面積越大，開發商利潤就越大。因此如何能一方面規避90/70%政策，另一方面又能擴大房屋面積，是開發商設計戶型時的重要考慮因素，于是所謂的“贈送面積”成了眾多開發商的取勝法寶。本案例中，開發商的贈送面積達到60O，此外還有其他贈送面積將近達到50O。表面上看起來，似乎買受人占了很大便宜，但事實上買受人不僅沒有占到便宜，而且其中蘊藏著極大的法律風險。該樓盤實際是按套銷售的，因此合同約定的所謂贈送面積以及合同沒有約定的贈送面積其實全部被計入房屋總價款中了，否則房價款不會這么高昂。同時，該商品房的產權面積為89O，合同約定贈送面積為

60O，其他50O的面積既沒有計入產權登記面積，也沒有被計入合同約定的贈送面積。這部分實實在在存在的面積無理無據，成了“非法建筑”。這部分房屋建筑權益保障的缺失，使買受人面臨著較大的法律風險和損失隱患。類似案例中，購房者事后被迫辦理兩套房產證情況并不少見。按照武漢市目前限購令的規定，第一次購買住房的購房者原本有機會購買第二套住房，但是這些購房者卻被動成為“限購的對象”。最后，基于企業營銷策略的考量。房屋實用率是開發商吸引客戶的重要指標，實用率越高，對購房者的吸引力就越大。開發商利用商品住宅現行的建筑設計規范，盡量多設計一些既可以讓買受人居住，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的空間，以提高房屋實用率，吸引購房者，讓購房者覺得物超所值，在競爭中取得優勢。本案例中，合同文本上標明的建筑面積為89O，而開放商承諾購房者實際使用面積遠高于這個數字，使得該樓盤開盤不久便被搶購一空。之所以在合同文本選擇按“建筑面積”計價，標明的建筑面積為89O，只是為了給購房者一種心理暗示，產生自己買的房子物超所值的認知，激發其強烈的購買欲望。

這種暗度陳倉的做法，短期來看，企業獲得了較大的收益，取得了豐厚的利潤，但是卻讓自己遭遇喪失企業遠期利潤的風險。正如亞當?斯密在《國富論》里所說：“每個人都力求運用他的資本生產出最大的價值。一般而言，他們既不打算促進公共利益，也不知道促進多少。他只考慮自己的安全、自己的所得。正是這樣，他被一只‘看不見的手’所引導，實現著他自己并不打算實現的目標。通過追求他自己的利益，他常常能夠更加有效地促進社會的公益。”企業的目標在企業本身之外，還應在社會。所以亞當?斯密在看清了本質的同時，也提出了解決方法：“從來也不要向他們說我們需要什么，只要向他們說什么是他們的利益所在。”

參考文獻：