導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地出讓金管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條本辦法所稱用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指省、市、縣（區(qū)）、自治縣從土地出讓金中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

第三條根據(jù)*省人民政府《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》（粵府〔*〕59號(hào)）規(guī)定，我省從各市、縣（市、區(qū)）土地出讓金平均純收益中劃出20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)，其中：70%作為本級(jí)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，30%集中到省統(tǒng)一使用。

從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金計(jì)算公式為：

從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積×土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）×各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例（20%）。

第四條本辦法所稱土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)是指地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。財(cái)政部、國土資源部已根據(jù)全國城鎮(zhèn)土地等別、城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、建設(shè)用地供求狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況進(jìn)行了制定、聯(lián)合，并根據(jù)土地市場價(jià)格變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整。土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)附后。

第五條各級(jí)國土資源管理部門根據(jù)辦理的土地出讓合同，按季統(tǒng)計(jì)土地出讓面積送同級(jí)財(cái)政部門，同時(shí)抄報(bào)省級(jí)財(cái)政部門、國土資源管理部門。同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)國土資源管理部門提供的土地出讓面積、城鎮(zhèn)土地等別、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)和省政府規(guī)定的土地出讓金20%用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，計(jì)算應(yīng)從土地出讓金中劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第六條根據(jù)財(cái)政部規(guī)定，調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，將“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項(xiàng)“土地出讓金”取消；增設(shè)850103項(xiàng)“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金財(cái)政結(jié)算專戶”中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金；增設(shè)850104項(xiàng)“其他土地出讓金”，反映從“土地出讓金財(cái)政結(jié)算專戶”中扣除劃入農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬后的土地出讓金。在“基金預(yù)算支出科目”第85類“土地有償使用支出”下增設(shè)8503款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，反映從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金安排的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

第七條按本辦法第五條計(jì)算應(yīng)從土地出讓金中劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，按照專賬管理的原則和土地出讓金繳交情況，由財(cái)政部門在次月5日前辦理土地出讓金清算。清算時(shí)，按預(yù)算級(jí)次分別開具繳款書，辦理繳庫手續(xù)，將屬于本市、縣（區(qū)）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入20%部分中的70%繳入同級(jí)國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬；30%部分按就地繳庫方式繳入省國庫用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬，上劃時(shí)請(qǐng)使用“一般繳款書”，預(yù)算科目填列政府性基金預(yù)算收入科目第85類第850103項(xiàng)“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”。

第八條用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專賬核算管理。各級(jí)財(cái)政部門應(yīng)嚴(yán)格按照國家對(duì)部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的規(guī)定，保證土地出讓金專戶資金優(yōu)先足額劃入用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金專賬，按照規(guī)定的使用范圍進(jìn)行專款專用，不得截留、坐支和挪用，并實(shí)行社會(huì)公示制度。

第九條本辦法所稱的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，有組織地對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治；對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對(duì)中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地建設(shè)；國務(wù)院和各級(jí)人民政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨(dú)立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

第十條各級(jí)國土資源部門負(fù)責(zé)組織農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)資金的項(xiàng)目預(yù)算編制、初審、申報(bào)。各級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)資金的項(xiàng)目預(yù)算的審核批準(zhǔn)、下達(dá)、資金的撥付和資金的使用監(jiān)督管理工作；國土資源部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督檢查及竣工驗(yàn)收等管理工作。

第十一條省財(cái)政廳和國土資源廳會(huì)同省監(jiān)察廳、審計(jì)廳等有關(guān)部門，對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的提取比例、預(yù)算管理、支出范圍等進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對(duì)于違反規(guī)定的，除通報(bào)外，對(duì)提取比例不足的，負(fù)責(zé)督促其限時(shí)足額劃入，督促未果的，依法強(qiáng)行劃入專賬；對(duì)于違反專賬管理的，負(fù)責(zé)督促其在7個(gè)工作日內(nèi)予以糾正；對(duì)于違反支出范圍的，除負(fù)責(zé)督促其在7個(gè)工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本辦法規(guī)定支出范圍的資金收回專賬；對(duì)挪用專賬資金的，由省財(cái)政廳負(fù)責(zé)追繳，并報(bào)省監(jiān)察廳追究有關(guān)人員責(zé)任。

篇2

按照市審計(jì)局《專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查通知書》（渝審調(diào)[2005]3號(hào)）的要求，現(xiàn)將我縣**年至**年土地出讓金的征收、解繳、使用及管理情況報(bào)告如下：

一、基本情況

**年至**年共計(jì)批準(zhǔn)出讓用地180宗，面積1126.6906畝，合同價(jià)金13325.0545萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等10564.0773萬元、應(yīng)收土地出讓金2660.9772萬元，減免193.1388萬元，實(shí)收出讓金2467.8384萬元，其中：縣國土房管局征收347.91萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取272.6209萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取81.332萬元，改制企業(yè)收取652.5921萬元，市政公司收取409.2689萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取210.7685萬元。其中：

（一）**年批準(zhǔn)用地面積543.75畝，合同價(jià)金5639.2831萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等4371.3921萬元、應(yīng)收土地出讓金1267.891萬元；實(shí)收出讓金1267.891萬元，其中：縣國土房管局征收162.2727萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取282.6655萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取72.242萬元，改制企業(yè)收取466.8721萬元，市政公司收取179.6211萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取65.8716萬元。全年土地出讓金繳入財(cái)政金庫149.63萬元（體現(xiàn)在行政事業(yè)性收費(fèi)預(yù)算科目中），為應(yīng)繳數(shù)的11.8%，財(cái)政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

（二）**年批準(zhǔn)用地面積582.9422畝，合同價(jià)金7585.7714萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等6192.6852萬元、應(yīng)收土地出讓金1393.0862萬元；減免193.1388萬元，實(shí)收出讓金1199.9474萬元，其中：縣國土房管局征收185.6373萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取444.9554萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取9.09萬元，改制企業(yè)收取185.72萬元，市政公司收取229.6478萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取144.8969萬元。全年土地讓金繳入財(cái)政金庫780.27萬元（含大足紅碟鍶鹽公司補(bǔ)繳欠繳的606.4萬元），為應(yīng)繳數(shù)的64.45%，財(cái)政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。

二、工作措施

（一）嚴(yán)格土地價(jià)格管理。對(duì)出讓用地特別是經(jīng)營性用地土地價(jià)格的確定，依據(jù)《**市人民政府關(guān)于頒布**市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)的通知》（渝府發(fā)[2000]76號(hào)）的精神，嚴(yán)格按照土地的用途、級(jí)別以及容積率等，對(duì)所有建設(shè)項(xiàng)目供地進(jìn)行地價(jià)測算，并由縣地價(jià)委員會(huì)審定出讓底價(jià)，按程序?qū)M供用地予以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，出讓公示期滿后，以文件形式確認(rèn)用地單位和土地綜合出讓價(jià)。

（二）出臺(tái)管理辦法。按照中央和市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，縣政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金管理的通知》（足府發(fā)[**]52號(hào)），明確了征收范圍，確定了征收管理機(jī)關(guān)，規(guī)范了資金的解繳程序及返還辦法。全縣土地出讓金的征收按照“收支兩條線”規(guī)定，實(shí)行“收繳分離”，直接由縣行政服務(wù)中心收取繳入財(cái)政，并納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算管理。

（三）嚴(yán)把減免關(guān)。對(duì)土地出讓金的征收減免，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，由縣政府嚴(yán)格把關(guān)，其它任何單位和個(gè)人，均不得審批減、免、緩。我縣兩年共減免土地出讓金193.1388萬元，為應(yīng)收金額的7.26%，主要用于招商引資和兌現(xiàn)優(yōu)惠政策及解決歷史遺留問題。

（四）嚴(yán)把支出關(guān)。土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行“收支兩條線”管理，收取的土地出讓金專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)，并對(duì)使用情況進(jìn)行了跟蹤監(jiān)督，確保了專款專用。其支出情況是：**年用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及縣級(jí)地質(zhì)災(zāi)害防治630.7441萬元、土地開發(fā)170.2748萬元、改制企業(yè)下崗分流466.8721萬元；**年用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及縣級(jí)地質(zhì)災(zāi)害防治956.3082萬元（含減免的193.1388萬元）、土地開發(fā)251.058萬元、改制企業(yè)下崗分流185.72萬元。

三、存在的問題

（一）部分土地出讓金未實(shí)行“收支兩條線”管理。一是我縣龍水、郵亭、寶頂三鎮(zhèn)經(jīng)市確定為“百強(qiáng)鎮(zhèn)工程”，為加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，確定將應(yīng)收土地出讓金的90%留給實(shí)施“百強(qiáng)鎮(zhèn)工程”，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是為了加快工業(yè)園區(qū)和縣城東城新區(qū)的發(fā)展，將應(yīng)上繳的土地出讓金留給工業(yè)園區(qū)和東城新區(qū)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地整治開發(fā)；三是為推動(dòng)企業(yè)改制工作的順利進(jìn)行，妥善安置下崗職工，確保社會(huì)穩(wěn)定，將企業(yè)原劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，其應(yīng)收的土地出讓金全額用于改制企業(yè)職工安置；四是**、**年為解決用地歷史遺留問題，各地補(bǔ)辦完善用地手續(xù)的綜合價(jià)款（含土地出讓金），已在**年前由當(dāng)?shù)卣杖∮糜诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（二）土地出讓金的減免和返還需進(jìn)一步規(guī)范。在實(shí)際工作中沒有嚴(yán)格按照先征后返的原則進(jìn)行，而是在辦理土地出讓手續(xù)的同時(shí)予以了減免和返還。

（三）征收管理還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。在收取用地單位土地價(jià)款時(shí)，未嚴(yán)格將土地出讓金從土地綜合價(jià)款中分離出來，造成對(duì)土地出讓金的征收管理不便。

四、今后的打算

（一）進(jìn)一步強(qiáng)化征收管理。按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理，采取“收繳分離”的征收方式，全縣范圍內(nèi)所繳納的土地出讓金統(tǒng)一由縣國土部門征收，全部進(jìn)入縣行政服務(wù)中心繳納，防止體外循環(huán)、相互沖抵甚至擅自減、免、緩的行為發(fā)生，保證收取的土地出讓金及時(shí)足額繳入財(cái)政金庫。

（二）進(jìn)一步規(guī)范減免和返還行為。土地出讓金原則不予減、免、緩。對(duì)確需減、免、緩的，按規(guī)定程序報(bào)縣政府審批。對(duì)有關(guān)項(xiàng)目單位承擔(dān)政府性投資的建設(shè)，其經(jīng)費(fèi)由政府投入，項(xiàng)目單位該繳納土地出讓金應(yīng)及時(shí)足額繳納，不再進(jìn)行減免互抵。對(duì)有關(guān)鎮(zhèn)鄉(xiāng)和工業(yè)園區(qū)的返還采取“先收后返，即征即還”的辦法。

篇3

[關(guān)鍵詞]土地出讓金；經(jīng)濟(jì)增長；兩人社會(huì)模型；物業(yè)稅

[中圖分類號(hào)]F812.7[文獻(xiàn)標(biāo)志碼]A[DOI]10.3969/j.issn.1009-3729.2015.03.011

土地財(cái)政是地方政府的可支配財(cái)力高度倚重土地及相關(guān)產(chǎn)業(yè)租稅費(fèi)收入的一種財(cái)政模式[1]。土地出讓金是土地財(cái)政的重要組成部分，是政府以土地所有者身份，在出讓土地使用權(quán)時(shí)收取的土地價(jià)款[2]。近些年，土地出讓金規(guī)模迅速膨脹，一些省份的土地出讓金規(guī)模已超過預(yù)算外收入的規(guī)模，個(gè)別省份的土地出讓金規(guī)模甚至超過預(yù)算內(nèi)收入的規(guī)模。

土地出讓金的迅速增長，源于中央財(cái)政與地方財(cái)政之間的競爭。周飛舟[3]提出，分稅制改革使財(cái)政分配體制由分權(quán)轉(zhuǎn)向集權(quán)。分稅制改革后，地方政府興辦企業(yè)變得無利可圖，于是土地征用和轉(zhuǎn)讓便成為地方政府新的生財(cái)之道，由此獲得的土地出讓金自然也落入了預(yù)算外收入的范疇。郭艷茹[4]指出，與中央政府相比，地方政府具有信息上的優(yōu)勢，它會(huì)利用這一優(yōu)勢對(duì)分權(quán)邊界進(jìn)行事實(shí)上的調(diào)整，通過各種預(yù)算外收入和體制外收入，消除中央政府主導(dǎo)的分稅制改革對(duì)地方政府的不利影響。

土地出讓金的發(fā)展經(jīng)歷了從預(yù)算外到預(yù)算內(nèi)調(diào)整的過程。2007年前，土地出讓金屬于預(yù)算外收入，納入預(yù)算外收支專戶管理。2007年，我國實(shí)施的《土地出讓金管理辦法》要求建立土地出讓金專用賬戶，將土地出讓總收益全部納入地方財(cái)政預(yù)算。下一步的財(cái)稅改革方向則是開征物業(yè)稅，以替代土地出讓金。賈康[5]認(rèn)為，土地出讓金是政府憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，“租”與“稅”是并行不悖的。但房產(chǎn)和地產(chǎn)是無法分割的，土地出讓金和物業(yè)稅的收取對(duì)象可視為房產(chǎn)、地產(chǎn)構(gòu)成的混合財(cái)產(chǎn)，技術(shù)上可將土地出讓金和物業(yè)稅合并征收，當(dāng)物業(yè)稅增加時(shí)，會(huì)增加住房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，住房者自然會(huì)產(chǎn)生抵觸心理，要求減少土地出讓金，據(jù)此，物業(yè)稅和土地出讓金在客觀上存在替代性。加之土地出讓金規(guī)模巨大，物業(yè)稅開征后，其總量不可低估，若此稅全部由地方財(cái)政支配，將不利于國家宏觀調(diào)控，因此中央與地方共享物業(yè)稅成為必然選擇。可如此一來，地方財(cái)權(quán)會(huì)減少，但事權(quán)不一定減少，于是事情又回到原點(diǎn)，新的財(cái)政壓力將逼迫地方政府尋找新的財(cái)政突破口，以實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。

因此，我們面臨的不是土地出讓金是否應(yīng)納入預(yù)算內(nèi)管理的問題，而是土地出讓金是否有利于經(jīng)濟(jì)增長的問題。而如果有利于經(jīng)濟(jì)增長，繼續(xù)通過預(yù)算外收取土地出讓金，也未嘗不可。關(guān)于土地財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，已有一些學(xué)者進(jìn)行過研究。杜雪君等[6]使用中國省級(jí)面板數(shù)據(jù)，對(duì)土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了回歸分析，結(jié)果顯示：土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長之間存在顯著正相關(guān)，但土地出讓金對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)程度遠(yuǎn)小于預(yù)算內(nèi)資金對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)程度。辛波[7]選取某省1994―2007年的樣本數(shù)據(jù)，研究土地性財(cái)政收入同GDP的關(guān)系，結(jié)果顯示：兩者呈顯著正相關(guān)，但這里的土地性財(cái)政收入不只是土地出讓金，而是土地出讓金收入與土地相關(guān)稅收收入之和，并且其數(shù)據(jù)僅涉及一省，因此，辛波的研究不能從宏觀上說明土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。薛白等[8]根據(jù)2005年275個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)研究表明：土地出讓金占財(cái)政收入比重與地區(qū)生產(chǎn)總值增速呈現(xiàn)弱負(fù)相關(guān)，此結(jié)論也不能確切說明土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。

為研究土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，本文擬構(gòu)建一個(gè)兩人社會(huì)模型：一人是公務(wù)員，一人是普通民眾。公務(wù)員的收入包括工資收入和灰色收入，由于預(yù)算內(nèi)支出管理較為嚴(yán)格，預(yù)算外支出和土地出讓金支出管理相對(duì)松懈，因此，一種合理的假設(shè)是：灰色收入來自預(yù)算外支出和土地出讓金支出的數(shù)量要多于來自預(yù)算內(nèi)支出的數(shù)量。運(yùn)用此假設(shè)和兩人社會(huì)模型，探討預(yù)算內(nèi)支出對(duì)GDP的邊際效應(yīng)；然后，運(yùn)用靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型和相關(guān)數(shù)據(jù)，證明由兩人社會(huì)模型得到的結(jié)論。

一、兩人社會(huì)模型

假設(shè)a：整個(gè)社會(huì)只有兩個(gè)人――甲和乙。

假設(shè)b：甲是政府公務(wù)員，掌管政府所有事務(wù)，其個(gè)人收入水平為I1，且I1=I1（YSN，YSW，TD）。其中，I1是甲的個(gè)人收入，YSN為財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出，YSW為財(cái)政預(yù)算外支出，TD為來自政府土地出讓金的相關(guān)支出。

假設(shè)c：甲的個(gè)人收入增量由兩部分構(gòu)成：工資收入和灰色收入。

假設(shè)d：乙是普通民眾，掌握所有的私人投資和勞務(wù)，乙的個(gè)人收入為I2，且I2=I2（K，L）。其中，K為投資總量，L為勞動(dòng)總量。

假設(shè)e：公務(wù)員追求GDP最大化，且GDP=F（K，L，YSN，YSW，TD）。

假設(shè)f：整個(gè)社會(huì)征收個(gè)人所得稅，稅率為t，財(cái)政收入CZSR=（I1+I2）×t[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t。

假設(shè)g：財(cái)政收支相等，即財(cái)政收入（CZSR）=財(cái)政支出（CZZC），因?yàn)樨?cái)政支出由財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出（YSN）、財(cái)政預(yù)算外支出（YSW）、土地出讓金支出（TD）三部分構(gòu)成，所以CZSR=YSN+YSW+TD。最終，YSN+YSW+TD=[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t。

在上述假設(shè)條件下，問題最終歸結(jié)為：在約束條件YSN+YSW+TD = [I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t下，求GDP的最大值。

max（GDP）=max[F（K，L，YSN，YSW，TD）]①

YSN+YSW+TD = [I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t②

構(gòu)造拉格朗日函數(shù)，得

H=F（K，L，YSN，YSW，TD）+λ{(lán)[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t-（YSN+YSW+TD）}③

對(duì)③式求偏導(dǎo)，可得

胡華：土地出讓金與經(jīng)濟(jì)增長

HK=FK+λtI2K=0④

HL=FL+λtI2L=0⑤

HYSN=FYSN-λ+λtI1YSN=0⑥

HYSW=FYSW-λ+λtI1YSW=0⑦

HTD=FTD-λ+λtI1TD=0⑧

由④、⑤式可得

FKFL=

I2KI2L⑨

由⑥⑦⑧式可得

FYSN1-t?I1YSN=

FYSW1-t?I1YSW=

FTD1-t?I1TD

⑩

⑨式左邊是資本和勞動(dòng)兩種要素對(duì)GDP的邊際效應(yīng)之比，右邊是資本和勞動(dòng)兩種要素對(duì)乙的個(gè)人收入I2的邊際效應(yīng)之比，此式的平衡是市場經(jīng)濟(jì)自由運(yùn)作的結(jié)果。

⑩式的平衡則是政府官員參與的結(jié)果。由假設(shè)c知，甲的個(gè)人收入增量由兩部分構(gòu)成――工資收入和灰色收入。工資收入是預(yù)算內(nèi)收入（YSN）的重要組成部分，且兩者呈正向變動(dòng)關(guān)系，因此，I1/YSN>0。灰色收入是預(yù)算外支出（YSW）和土地出讓金相關(guān)支出（TD）的增函數(shù)，因此，甲的個(gè)人收入I1也是預(yù)算外支出（YSW）和土地出讓金支出（TD）的增函數(shù)，即I1/YSW>0，I1/TD>0。根據(jù)實(shí)際情況，我們將預(yù)算內(nèi)支出、預(yù)算外支出、土地出讓金支出的管理規(guī)范程度進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，預(yù)算內(nèi)支出管理規(guī)范程度最高，預(yù)算外支出管理規(guī)范程度居中，土地出讓金支出管理規(guī)范程度最差。管理規(guī)范程度越高，公共資金轉(zhuǎn)化為公務(wù)員個(gè)人收入的概率就越低，轉(zhuǎn)化為公務(wù)員個(gè)人收入的數(shù)量也越小。因此，預(yù)算內(nèi)支出對(duì)甲的個(gè)人收入的邊際效應(yīng)最小，預(yù)算外支出對(duì)甲的個(gè)人收入的邊際效應(yīng)居中，土地出讓金支出對(duì)甲的個(gè)人收入的邊際效應(yīng)最大，即I1/TD>I1/YSW>I1/YSN。

根據(jù)⑩式和I1/TD>I1/YSW>I1/YSN可得

FYSN>FYSW>FTDB11

B11式表示預(yù)算內(nèi)支出對(duì)GDP的邊際效應(yīng)最大，預(yù)算外支出對(duì)GDP的邊際效應(yīng)居中，土地出讓金支出對(duì)GDP的邊際效應(yīng)最小，即當(dāng)土地出讓金支出對(duì)公務(wù)員個(gè)人收入的邊際效應(yīng)高于預(yù)算內(nèi)支出和預(yù)算外支出時(shí)，土地出讓金對(duì)GDP的邊際效應(yīng)將小于預(yù)算內(nèi)支出和預(yù)算外支出。下面我們將運(yùn)用靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型來驗(yàn)證這一結(jié)果。

二、靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型和數(shù)據(jù)

1.靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型

Yit=C0+C1×X1it+C2×X2it +C3×X3it+vi+μitB12

B12為靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，其中，因變量Yit是第i地區(qū)、第t期的GDP自然對(duì)數(shù)，自變量X1it是第i地區(qū)、第t期的預(yù)算內(nèi)支出的自然對(duì)數(shù)，自變量X2it是第i地區(qū)、第t期的預(yù)算外收入的自然對(duì)數(shù)，自變量X3it是第i地區(qū)、第t期的土地財(cái)政支出的自然對(duì)數(shù)。i是整數(shù)，取值范圍為1～31，即全國31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）；t是整數(shù)，取值范圍為1～9，分別代表1999―2007各年份；C0、C1、C2、C3是待估計(jì)的相關(guān)系數(shù)。模型確定后，只須利用數(shù)據(jù)估計(jì)出C1、C2、C3的大小，即可驗(yàn)證B11式的真?zhèn)巍Ｈ鬋1>C2>C3，則B11式為真，反之，則B11式為假。

2.數(shù)據(jù)描述與來源

本文采用的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是1999―2007年中國大陸31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的數(shù)據(jù)，其中，地區(qū)GDP、地區(qū)預(yù)算內(nèi)支出來源于2000―2008年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，地區(qū)預(yù)算外支出來源于2008年《中國財(cái)政年鑒》。由于筆者沒有找到土地出讓金支出（TD）的數(shù)據(jù)，因此使用土地出讓金收入代替，此數(shù)據(jù)來源于2000―2008年《中國國土資源年鑒》。2007年起實(shí)施的《土地出讓金管理辦法》要求進(jìn)行土地出讓金改革，建立土地出讓金專用賬戶，取消預(yù)算外的收支專戶，將土地出讓總收益全部納入地方財(cái)政預(yù)算。據(jù)此，2007年以前，土地出讓金應(yīng)屬于預(yù)算外支出；2007年以后，土地出讓金應(yīng)屬于預(yù)算內(nèi)支出。但實(shí)際情況并非如此，我們選取1999―2007年中國大陸31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）的樣本共計(jì)279個(gè)，2007年雖沒有土地出讓金超出預(yù)算內(nèi)支出，但1999―2006年存在50個(gè)樣本的土地出讓金超出了預(yù)算外支出（即使運(yùn)用預(yù)算內(nèi)收入或預(yù)算外收入，同土地出讓金進(jìn)行比較，情況也不樂觀。1999―2006年間，存在43個(gè)樣本的土地出讓金超出預(yù)算外收入，2007年存在5個(gè)樣本的土地出讓金超出預(yù)算內(nèi)收入，即279個(gè)樣本中，48個(gè)樣本的土地出讓金超過了預(yù)算內(nèi)收入或預(yù)算外收入），即在一些省份，部分土地出讓金游離于預(yù)算內(nèi)支出或預(yù)算外支出之外，因此，本文將土地出讓金支出視為獨(dú)立于預(yù)算外支出和預(yù)算內(nèi)支出之外的一種支出。上述數(shù)據(jù)都是當(dāng)年價(jià)格數(shù)據(jù)，本文根據(jù)1999―2007年的消費(fèi)者價(jià)格總指數(shù)將其換算成1999年的不變價(jià)數(shù)據(jù)。因變量、自變量數(shù)據(jù)描述見表1。

三、靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的估計(jì)、檢驗(yàn)與修正

1.靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的估計(jì)

本文采用混合面板模型、個(gè)體固定效應(yīng)模型、個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行估計(jì)，具體結(jié)果見表2。在個(gè)體固定效應(yīng)模型中，我們可以得到冗余固定效應(yīng)檢驗(yàn)的F統(tǒng)計(jì)量為33.62，其零假設(shè)不存在個(gè)體效應(yīng)，此統(tǒng)計(jì)量在1%的顯著水平上否定零假設(shè)，因此，個(gè)體固定效應(yīng)模型優(yōu)于混合面板模型。為甄別個(gè)體固定效應(yīng)模型和個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)模型的優(yōu)劣，我們進(jìn)行了豪斯曼檢驗(yàn)。豪斯曼檢驗(yàn)獲得的卡方統(tǒng)計(jì)量為91.95，此統(tǒng)計(jì)量也能在1%的顯著水平上否定零假設(shè)，表明個(gè)體固定效應(yīng)模型優(yōu)于個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)模型。

2.靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的檢驗(yàn)

靜態(tài)面板數(shù)據(jù)可能會(huì)存在異方差、序列相關(guān)、截面相關(guān)、多重共線性等問題，為此我們進(jìn)行如表3所示的檢驗(yàn)，運(yùn)用修正后的沃爾德檢驗(yàn)，卡方統(tǒng)計(jì)量在1%的顯著水平上，拒絕了原假設(shè)（31個(gè)截面的方差相等），這表明模型存在組間異方差問題；運(yùn)用Wooldridge和ArellanoBond檢驗(yàn)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)量都在1%的顯著水平上，拒絕了原假設(shè)（不存在一階序列相關(guān)），這表明模型存在一階序列相關(guān)問題；運(yùn)用Pesaran檢驗(yàn)、Friedman檢驗(yàn)和Frees檢驗(yàn)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)量也都在1%的顯著水平上，拒絕了零假設(shè)（不存在截面相關(guān)），這表明模型也存在截面相關(guān)問題；模型三個(gè)解釋變量的膨脹因子分別為1.54、177、2.38，都沒有超過10，這表明模型不存在多重共線性問題。

3.靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型的修正

由于模型存在異方差、序列相關(guān)、截面相關(guān)的問題，因此，個(gè)體固定效應(yīng)模型的結(jié)果是存在偏差的，需要進(jìn)行修正。如表4所示，模型②和模型③考慮了解決組間異方差問題，模型②采用Huber[9]和White[10]的方法處理異方差，模型③則采用Bootstrap方法（1 000 次）進(jìn)行處理異方差，處理結(jié)果顯示：模型①②③沒有明顯區(qū)別，只有X2的系數(shù)顯著性地發(fā)生了一定程度的改變。模型④⑤則假設(shè)模型殘差是一階序列相關(guān)，并對(duì)其進(jìn)行了重新估計(jì)，模型④采用的是一步估計(jì)，模型⑤采用的是二步估計(jì)，上述兩個(gè)模型的解釋變量都是顯著的。模型⑥則在個(gè)體固定效應(yīng)模型上考慮了截面異方差，結(jié)果顯示：X2的系數(shù)顯著性發(fā)生了改變。模型⑦采用Driscoll等[11]的方法進(jìn)行處理，同時(shí)考慮異方差、序列相關(guān)以及截面相關(guān)，同模型①相比，其結(jié)果沒有顯著改善。

上述七個(gè)模型的修正結(jié)果表明，X1和X2的系數(shù)估計(jì)值在大部分模型中都是顯著的，X3的系數(shù)估計(jì)值在模型④和⑤中是顯著的。從系數(shù)大小上可以得出如下確切的結(jié)論：C1>C2>C3。因此，B11式為真，即土地出讓金支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的邊際效應(yīng)最小，預(yù)算外支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的邊際效應(yīng)居中，預(yù)算內(nèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的邊際效應(yīng)最大。

四、結(jié)論

綜上所述，土地出讓金支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長存在一定正向促進(jìn)作用，但其作用要遠(yuǎn)低于預(yù)算內(nèi)支出或預(yù)算外支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。因此，將土地出讓金支出納入預(yù)算內(nèi)管理，將有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。其原因在于：同預(yù)算內(nèi)資金和預(yù)算外資金相比，土地出讓金更容易轉(zhuǎn)化為公務(wù)員的灰色收入，成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)漏出量，而預(yù)算內(nèi)資金和預(yù)算外資金的管理相對(duì)嚴(yán)格，不易轉(zhuǎn)化成灰色收入。因此，加強(qiáng)土地出讓金的監(jiān)管和稽查，或使用物業(yè)稅替代土地出讓金，都有利于提高公共資金使用效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。但土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅后，物業(yè)稅的規(guī)模不可低估。為有效進(jìn)行宏觀調(diào)控，中央政府將要求同地方政府共享物業(yè)稅，此舉勢必減少地方財(cái)權(quán)，但地方事權(quán)不一定減少，地方財(cái)政支出大于收入的壓力將再次凸顯，地方財(cái)政會(huì)尋找新的財(cái)政突破口，以實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡。長此以往，整個(gè)社會(huì)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將持續(xù)增加，依照拉弗曲線的原理，當(dāng)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)達(dá)到一定程度后，稅費(fèi)總量不增反減。因此，尋求一種稅費(fèi)退出機(jī)制，將宏觀稅負(fù)水平維持在一個(gè)合理的比例上是很必要的。

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篇4

第二條 本規(guī)定適用于我市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)有償使用收入的管理。

第三條 國有土地使用權(quán)有償使用收入包括土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）兩部分。  土地出讓金具體是指：  （一）政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（批土地出讓的交易總額）；  （二）土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款；  （三）原通過行政劃撥得土地使用權(quán)者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。  土地收益金具體是指：  （一）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例繳納的價(jià)款；  （二）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例繳納的價(jià)款。

第四條 國有土地使用權(quán)有償使用收入歸國家所有，各級(jí)財(cái)政部門是此項(xiàng)收入征收的管理部門。土地出讓金由土地管理部門代征代繳，土地收益金由房地管理部門代征代繳，其他任何部門不得擅自征收。

第五條 各級(jí)土地管理部門和房地管理部門要將代征的土地出讓金和收益金在次月五日內(nèi)繳到本級(jí)財(cái)政部門。對(duì)逾期不繳的或隱瞞、截留收入的，按有關(guān)財(cái)政法規(guī)嚴(yán)肅處理。

第六條 各縣（市）、郊區(qū)的土地使用權(quán)有償使用收入的5％上繳中央財(cái)政（由市財(cái)政統(tǒng)一上繳），15％上繳市財(cái)政。

第七條 市財(cái)政局按收入額的2％，為代征代繳部門提取業(yè)務(wù)費(fèi)并直接轉(zhuǎn)入財(cái)政專戶，提取的業(yè)務(wù)費(fèi)執(zhí)行行政事業(yè)單位預(yù)算外資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定。

第八條 國有土地有償使用收入，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。各有關(guān)部門動(dòng)用土地有償使用收入，必須先向財(cái)政部門申報(bào)使用計(jì)劃，經(jīng)審查同意后可撥款。

第九條 國有土地有償使用收入中的外匯收入留給市財(cái)政部分，如在土地開發(fā)中確需支出的，有關(guān)土地開發(fā)管理部門應(yīng)向市財(cái)政局申報(bào)，由市財(cái)政核撥。

第十條 土地管理部門和房地管理部門，應(yīng)在次月五日前向財(cái)政部門報(bào)送土地使用權(quán)有償使用收入和支出月報(bào)表。各縣（市）區(qū)要在每季度終了八日內(nèi)向市財(cái)政報(bào)送土地有償使用和支出季度報(bào)表。

第十一條 本規(guī)定由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

篇5

[關(guān)鍵詞] 廣西;物業(yè)稅;問題研究

[中圖分類號(hào)] F810.424 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、物業(yè)稅的相關(guān)概念

從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為課稅對(duì)象，不區(qū)分經(jīng)營性與非經(jīng)營性，以其財(cái)產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。[1]

理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)之間的關(guān)系是物業(yè)稅開征的首要前提。房地產(chǎn)稅費(fèi)種類較多，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費(fèi)等。由此可見，房產(chǎn)稅僅僅是房地產(chǎn)稅費(fèi)的一種。而物業(yè)稅是對(duì)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征收，因此，房產(chǎn)稅也從屬于物業(yè)稅。從簡化稅制角度，開征物業(yè)稅，將房產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易稅費(fèi)，以及現(xiàn)行涉及土地房產(chǎn)的所有稅費(fèi)并入其中，但不包括土地出讓金。

二、廣西開征物業(yè)稅必須遵循的原則

（一）公平原則

所謂公平就是相同支付能力的納稅人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相似的稅負(fù)，較高支付能力的納稅人承擔(dān)較高的稅負(fù)。保證公平的關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。因此，廣西開征物業(yè)稅的一個(gè)重要前提就是完善評(píng)估體系，建立一支高素質(zhì)的評(píng)估隊(duì)伍。

（二）寬稅基、低稅率原則

物業(yè)稅屬于地稅，廣西開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持寬稅基原則。一般而言，除學(xué)校、醫(yī)院、宗教等公益性和保障性住房等屬于減免范圍內(nèi)的房產(chǎn)和土地外，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的其他房產(chǎn)、地產(chǎn)都應(yīng)該納入征稅對(duì)象，這樣可以保證相對(duì)穩(wěn)定的稅源。低稅率原則要實(shí)行階梯稅率或差別稅率，對(duì)一定面積或價(jià)值內(nèi)的住房實(shí)行低稅率，并根據(jù)廣西自身的財(cái)政支出水平及房地產(chǎn)的市場價(jià)值來具體確定。

（三）稅收高效率、低成本原則

所謂稅收高效率就是通過稅收發(fā)揮其在社會(huì)資源有效配置中的作用，低成本是指在征稅過程中要節(jié)省稅收成本，物業(yè)稅的開征要使其對(duì)社會(huì)福利損失降到最低，不能對(duì)家庭正常擁有保障性住房的需求產(chǎn)生影響。

三、廣西開征物業(yè)稅需解決的關(guān)鍵問題

（一）界定物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系

物業(yè)稅與土地出讓金關(guān)系的界定是開征物業(yè)稅不能繞開的問題，也是廣西開征物業(yè)稅首先要解決的問題。關(guān)于二者之間的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點(diǎn)：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中。第一種觀點(diǎn)是政府已經(jīng)收取了40-70年的土地出讓金，若再收取物業(yè)稅，這是雙重收稅，將加重老百姓的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，把土地出讓金并入物業(yè)稅中，將有利于降低開發(fā)商的開發(fā)成本，從達(dá)到降低房價(jià)的作用。筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對(duì)土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時(shí)，地方政府失去了一次性取得財(cái)政的機(jī)會(huì)，影響當(dāng)期的財(cái)政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房價(jià)的目的，房價(jià)主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。

廣西作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，面臨著主動(dòng)發(fā)展與被動(dòng)進(jìn)入新常態(tài)的挑戰(zhàn)。剛進(jìn)入工業(yè)化中期階段不久，人均GDP僅相當(dāng)于全國水平的73%，全面小康社會(huì)總體實(shí)現(xiàn)程度低于全國7.9個(gè)百分點(diǎn)，在發(fā)展階段上滯后全國，在這種情況下廣西提前進(jìn)入新常態(tài)，與全國特別是東部地區(qū)比起來，顯得比較被動(dòng)，適應(yīng)起來難度更大。因此，廣西開征物業(yè)稅，同時(shí)保留土地出讓金，應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)適用新常態(tài)的產(chǎn)業(yè)用地在土地出讓金方面給予優(yōu)惠;物業(yè)稅的稅率和減免扣除方面應(yīng)當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不能一味的參照發(fā)達(dá)地區(qū)或城市房地產(chǎn)的物業(yè)稅的征收管理辦法。

（二）評(píng)估體系的不完善影響廣西開征物業(yè)稅

就全國而言，物業(yè)稅征收的是市場價(jià)值，開征物業(yè)稅需要每年對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因此，需建立公正、客觀和科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)體系，但我國房地產(chǎn)估價(jià)體系并不完善，市場還不規(guī)范，存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、政企不分以及評(píng)估人員素質(zhì)低等問題，難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的要求。[2]

就廣西而言，近年來房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)為促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易、維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序發(fā)揮了重要作用。但隨著廣西房地產(chǎn)市場的逐步成熟，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)需求日益旺盛，如果開征物業(yè)稅，對(duì)估價(jià)服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長。然而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性要求極高，目前廣西房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平還存在參差不齊的現(xiàn)狀，和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比仍有較大的差距。據(jù)調(diào)查，廣西目前擁有的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)近1000人，完全不能滿足開征物業(yè)稅后對(duì)估價(jià)人員的需求。特別是近年來，誠信缺失、惡性競爭等不良估價(jià)行為影響了廣西房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康有序發(fā)展。廣西開征物業(yè)稅需要一個(gè)良好的估價(jià)環(huán)境和完善的評(píng)估體系與目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有較大的差距，因此廣西要順利開征物業(yè)稅需要完善房地產(chǎn)估價(jià)體系，進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)估價(jià)環(huán)境。

（三）產(chǎn)權(quán)不明成為廣西開征物業(yè)稅的一大障礙

廣西物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系缺乏明顯的法律界定，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是廣西大部分物業(yè)的《房屋所有權(quán)證》與《土地使用證》是分開的，并且證書的頒發(fā)分別屬于兩個(gè)不同部門，但一般而言，二者是不可分割的，應(yīng)當(dāng)雙證合一，頒發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》這就需要房管局和土地局聯(lián)合辦公;二是同一個(gè)人在不同的地區(qū)或城市均購買了房屋，應(yīng)弄清不同物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，弄清擁有多少套房屋，這個(gè)問題在國家推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之前很難確定，但隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一實(shí)施，2014年建立了統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年將推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)每個(gè)人所擁有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查詢，為征收第二套、第三套住房提供依據(jù)，同時(shí)也為同一個(gè)所有者在在不同區(qū)域征收不同的物業(yè)稅做鋪墊，比如，如果第二套房在南寧市所轄上林縣與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的;三是產(chǎn)權(quán)不明還體現(xiàn)出行政化體制與市場化體制并存的二元房地產(chǎn)體制特征，在實(shí)際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅，這與物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)不符。這一障礙隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以清除。

（四）物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定

物業(yè)稅囊括了所有的房地產(chǎn)稅，涉及到取得環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)涉及到大量稅費(fèi)，既有土地管理及房地產(chǎn)管理等多個(gè)部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用，也涉及到稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、交易環(huán)節(jié)征收的稅，在物業(yè)稅征收過程中，哪些應(yīng)該保留或取消應(yīng)根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和具體情況而定，廣西在開征物業(yè)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平取消或保留應(yīng)有的稅費(fèi)，并確定合理的稅負(fù)但難以很快地測算出來。同時(shí)，開征物業(yè)稅還應(yīng)同未來將開征的另一種財(cái)產(chǎn)稅（遺產(chǎn)稅）相協(xié)調(diào)。廣西開征物業(yè)稅的稅負(fù)水平確定主要有以下幾個(gè)方面：第一，起征點(diǎn)、免征額的確定。結(jié)合自身特點(diǎn)，比如，廣西人均居住面積較高，并且廣西大多數(shù)家庭都擁有兩個(gè)孩子，起征點(diǎn)以四口之家作為基本單位家庭，如四口之家僅擁有150平方米的房屋，以35平方米作為保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)，扣除140平方米，實(shí)際交稅為10平方米，這樣在保留土地出讓金的情況下，減輕老百姓的納稅負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，第二套、第三套住房將沒有起征點(diǎn)和免征額，按全部房產(chǎn)價(jià)值為稅基進(jìn)行征稅，即按現(xiàn)值征稅。第二，稅率的確定。廣西政府根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。征收物業(yè)稅對(duì)普通住宅和非普通住宅也應(yīng)有所區(qū)分并根據(jù)不同區(qū)段不同稅率進(jìn)行征收或減免。[3]

四、結(jié)束語

物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個(gè)重要方向，但物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣。目前，廣西開征物業(yè)稅在立法、稅制要素、信息資源系統(tǒng)以及物業(yè)估價(jià)技術(shù)等要素都不具備，肯定還需要長時(shí)間準(zhǔn)備和醞釀，廣西開征物業(yè)稅為時(shí)尚早，但應(yīng)進(jìn)行深入的研究和準(zhǔn)備，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，屆時(shí)，廣西開征物業(yè)稅的條件將得到進(jìn)一步完善，離開征物業(yè)稅也就不遠(yuǎn)了。[4]

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]徐滇慶.房價(jià)與物業(yè)稅[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008

[2]吳立范.物業(yè)稅的四個(gè)關(guān)鍵問題[N].南方周末，2007-11-08

篇6

關(guān)鍵詞 非稅 管理 紹興市

政府非稅收入是指除稅收以外，由各級(jí)政府、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會(huì)團(tuán)體及其他組織依法利用政府權(quán)力、政府信譽(yù)、國家資源、國有資產(chǎn)或提供特定公共服務(wù)、準(zhǔn)公共服務(wù)取得并用于滿足社會(huì)公共需要或準(zhǔn)公共需要的財(cái)政資金，是政府財(cái)政收入的重要組成部分，是政府參與國民收入分配和再分配的一種形式。

1.紹興市非稅收入及其管理現(xiàn)狀

1.1紹興市非稅收入現(xiàn)狀

1.1.1非稅收入構(gòu)成情況

第一，分項(xiàng)目構(gòu)成情況。從各類收入的增長情況看，大多數(shù)項(xiàng)目在各年間有升有降，變化幅度較大，其中又以政府性基金中的土地出讓金最為顯著，2009年至2013年全市土地出讓金收入分別為132億元、391億元、309億元、194億元、279億元。而2009―2013年的專項(xiàng)收入和行政事業(yè)性收費(fèi)收入則分別呈現(xiàn)遞增和遞減趨勢。

從各項(xiàng)目的比重情況看，政府性基金中的土地出讓金占居了絕對(duì)主導(dǎo)地位，每年占非稅收入總額的比重達(dá)69%以上，五年平均占比80%。專項(xiàng)收入、罰沒收入、國有資本經(jīng)營收益和國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入占比較為穩(wěn)定。行政事業(yè)性收費(fèi)、其他收入各年占比也表現(xiàn)出較大的波動(dòng)性。

第二，分地區(qū)構(gòu)成情況。紹興市非稅收入在各縣（市、區(qū)）的分布呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

一是各縣（市、區(qū)）非稅收入不均衡。紹興市本級(jí)、柯橋區(qū)、諸暨市、上虞區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，其非稅收入總額相對(duì)高位運(yùn)行。嵊州市、新昌縣、越城區(qū)非稅收入總額相對(duì)低位運(yùn)行，與以上四地差距更為明顯。

二是各縣（市、區(qū)）非稅收入變動(dòng)呈相似軌跡。市本級(jí)、柯橋區(qū)、諸暨市、上虞區(qū)非稅收入基本呈現(xiàn)2010年急劇增加、2011年大幅下降、2012年繼續(xù)回落、2013年企穩(wěn)回升的態(tài)勢。這一變動(dòng)軌跡和房地產(chǎn)市場交易狀況密切相關(guān)，占據(jù)非稅收入絕對(duì)主導(dǎo)的土地出讓金的變動(dòng)，決定了各區(qū)域非稅收入總額的最終走向。嵊州市、新昌縣土地交易起伏不大，兩地非稅收入總額水平相對(duì)穩(wěn)定。越城區(qū)因無土地出讓收入，該區(qū)五年間的非稅收入基本持平。

三是各縣（市、區(qū)）非稅收入總額年度間波動(dòng)大。新昌縣和嵊州市2013年的非稅收入總額和2009年相比，增加了100%;上虞區(qū)比2009年增加了174%;諸暨市比2009年增加了214%。

第三，分資金預(yù)算管理方式構(gòu)成情況

非稅收入納入預(yù)算管理比重從2009年的81.10%上升到

2013年的95.35%，絕對(duì)數(shù)從1555690萬元增加到3395804萬元，增長了118%。納入財(cái)政專戶管理的非稅收入絕對(duì)數(shù)與所占比重都大幅下降，目前只有教育收費(fèi)、事業(yè)單位國有資產(chǎn)有償使用收入和其他收入科目下以政府名義接受捐贈(zèng)的收入納入財(cái)政專戶管理。

1.2紹興市非稅收入征管現(xiàn)狀

1.2.1政府非稅收入全口徑預(yù)算得到有效落實(shí)。2011年，我市按照浙江省非稅征管條例和有關(guān)文件要求，按非稅收入管理辦法對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收入資金管理進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)范。進(jìn)一步明確非稅收入必須全額上繳財(cái)政，按照非稅收入項(xiàng)目的不同屬性，分別將非稅收入納入一般預(yù)算、政府性基金預(yù)算和國有資本經(jīng)營預(yù)算，已基本實(shí)行非稅收入納入預(yù)算管理的要求。

1.2.2“以票管費(fèi)”嚴(yán)格得到執(zhí)行。財(cái)政票據(jù)是市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本工具之一，也是財(cái)政管理的基本要素。2013年，財(cái)政部首次出臺(tái)《財(cái)政票據(jù)管理辦法》，我市及時(shí)參照辦法，修改制訂相關(guān)操作規(guī)程，建立健全票據(jù)領(lǐng)用和繳銷制度，達(dá)到了“以票控管、以票控監(jiān)”的目的，有效地從源頭上堵塞了擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、截留隱瞞收入、坐支挪用等違法違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生，維持了財(cái)政正常分配秩序。基本上杜絕了單位 亂收費(fèi)、亂開票的行為。

1.2.3財(cái)政、執(zhí)收單位、銀行三方協(xié)作執(zhí)收制度基本建立形成。財(cái)政部門是非稅收入的資金主管部門，具體征收需要依靠有關(guān)部門行使相關(guān)職能才能取得。因此，為保證協(xié)作，我市分別制定出臺(tái)了《紹興市區(qū)行政事業(yè)性收費(fèi)票款分離暫行辦法》及《實(shí)施細(xì)則》、《紹興市本級(jí)政府非稅收入管理暫行辦法》等政策性規(guī)章制度，規(guī)定行政事業(yè)性收費(fèi)等政府非稅收入的收繳實(shí)行“單位開票，銀行代收，財(cái)政統(tǒng)管”的票款分離制度，并由財(cái)政局分別與政府非稅收入銀行簽定非稅收入代收協(xié)議，進(jìn)一步加強(qiáng)并規(guī)范三方協(xié)作制度，確保非稅收入資金安全。

1.2.4非稅征管信息化已初步實(shí)現(xiàn)。2011年，我市按照省廳統(tǒng)一部署與要求，在全省率先全面推廣應(yīng)用浙江省政府非稅征管信息系統(tǒng)，已基本實(shí)現(xiàn)了單位執(zhí)收網(wǎng)上電腦開票、銀行網(wǎng)上代收、財(cái)政部門網(wǎng)上監(jiān)督管理的非稅收入征收新模式。

2.非稅收入征管存在的問題

2.1非稅收入結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

全市非稅收入中土地出讓金所占比重過大，而對(duì)土地出讓金的過分依賴并不利于非稅收入的可持續(xù)發(fā)展。此外，清費(fèi)減負(fù)是中央既定的政策導(dǎo)向，行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目逐漸減少將是一種趨勢，其作為傳統(tǒng)意義上的非稅收入在今后的收入結(jié)構(gòu)仍有進(jìn)一步下降的空間。國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入作為非稅收入今后努力的方向，在非稅收入中的份額在逐年提高，但仍有不少管理上的空白點(diǎn)需要探索，在非稅收入的比重過小，需要大幅提高。

2.2“激勵(lì)與約束”機(jī)制有待完善

隨著政府非稅收入預(yù)算的推行，有關(guān)部門執(zhí)收的非稅收入與其支出完全脫鉤時(shí)，執(zhí)收單位就會(huì)喪失積極性，會(huì)導(dǎo)致非稅收入不能應(yīng)收盡收。紹興市在推進(jìn)預(yù)算外收入納入預(yù)算的進(jìn)程，尚未同步建立一套有效的對(duì)執(zhí)收單位執(zhí)收非稅收入積極性的激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，在對(duì)單位的支出管理中，也未形成一個(gè)真正有效的約束機(jī)制，難以進(jìn)一步提高非稅收入的使用效率。

2.3信息化水平有待進(jìn)一步提高

當(dāng)前，我市的政府非稅收入雖已依托征管信息系統(tǒng)開展，但資金收繳仍停留在現(xiàn)金繳款和銀行轉(zhuǎn)賬（含柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、銀行網(wǎng)銀）繳款兩種方式。兩種方式均需繳款人到現(xiàn)場辦理，需要銀行柜臺(tái)人員經(jīng)手辦理，繳款的時(shí)間和空間受到限制，收繳效率低，收繳成本高。但隨著信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)蓬勃發(fā)展，支付結(jié)算手段越來越豐富，為創(chuàng)新收繳手段、拓寬收繳渠道、實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域繳費(fèi)提供了條件。紹興市在進(jìn)一步提升非稅收入信息化管理水平方面還有提升空間。

3.規(guī)范非稅收入管理的對(duì)策建議

3.1完善非稅收入預(yù)算管理體系

全口徑預(yù)算管理是綜合財(cái)政預(yù)算改革的一項(xiàng)重要舉措，是優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)依法理財(cái)?shù)目陀^需要。因此，政府非稅收入應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)的不同，分別采取不同的預(yù)算管理方式進(jìn)行行之有效的管理。納入預(yù)算的非稅收入一般分為公共預(yù)算財(cái)政收入、基金預(yù)算、國有資本預(yù)算三類。通過非稅收入預(yù)算支出分類管理，實(shí)現(xiàn)收入與使用徹底分離，打破部門利益化。

3.2控制收入規(guī)模、優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)

政府非稅收入應(yīng)該按照政府職能、財(cái)政體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素合理控制非稅收入規(guī)模，按照政府管理及服務(wù)的邊界與范圍，確定一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)，從而使各類非稅收入有序協(xié)調(diào)，發(fā)揮各自不同功效，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。

3.2.1繼續(xù)落實(shí)中央“清費(fèi)減負(fù)”政策精神，逐步降低行政事業(yè)性收費(fèi)的比重。2008年至2013年中央取消和停征100項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，省三批取消、暫停行政事業(yè)性收費(fèi)和降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市本級(jí)暫停征收、減免或緩征129項(xiàng)涉企行政事業(yè)和服務(wù)性收費(fèi)，這些政策從短期看，將影響非稅收入的增長，但從長遠(yuǎn)看，有利于企業(yè)健康，實(shí)現(xiàn)讓利于民。

3.2.2適度控制基金和罰沒收入的規(guī)模增長。土地出讓金是政府性基金的重中之重，而且受經(jīng)濟(jì)形勢的影響很大。因此，必須正確處理政府行政與經(jīng)濟(jì)職能的關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行中央的土地政策，進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金的收繳。同時(shí)要加強(qiáng)罰沒收入管理，嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)開展執(zhí)罰工作，建立良好的執(zhí)罰工作程序，從源頭上嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)罰行為。

3.2.3提高國有資源（資產(chǎn)）收益比重。加強(qiáng)對(duì)國有資源（資產(chǎn)）收入的征管，符合國家非稅收入的宏觀政策。因此，要進(jìn)一步拓寬我市非稅收入征管范疇，加強(qiáng)和規(guī)范政府性資源（資產(chǎn)）有償使用收入，按照“使用者付費(fèi)”的原則，積極探索建立健全資源（資產(chǎn)）有償使用制度與生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償機(jī)制，確保國有資源（資產(chǎn)）使用收入“應(yīng)收盡收”。

3.3構(gòu)建有效的考核機(jī)制

構(gòu)建政府非稅收入考核機(jī)制，是全方位規(guī)范政府非稅收入計(jì)劃、征收、支出的管理，提高非稅收入使用效率，使非稅收入真正實(shí)現(xiàn)“收支兩條線”和“科學(xué)化精細(xì)化”管理的有效途徑。具體操作上建議根據(jù)由征收主體和財(cái)政部門聯(lián)合核定的該征收主體年度非稅收入基數(shù)，超出計(jì)劃數(shù)，對(duì)下一年度相關(guān)經(jīng)費(fèi)由預(yù)算予以一定體現(xiàn)，若未完成基數(shù)，則對(duì)其進(jìn)行負(fù)處理，即未完成部分由財(cái)政部門按一定比例扣減下一年度預(yù)算指標(biāo)。

3.4推進(jìn)非稅管理信息化建設(shè)

非稅征管信息化不僅是時(shí)展的需要，而且是規(guī)范征管行為、提高征管效率的有效手段。因此，必須進(jìn)一步推進(jìn)非稅征管信息化建設(shè)：一是要繼續(xù)以省廳政府非稅征管信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步做好全市政府非稅征管信息系統(tǒng)推廣應(yīng)用，確保各市、縣、區(qū)執(zhí)收單位、銀行全覆蓋。二是要積極充分利用已采集政府非稅信息數(shù)據(jù)，開發(fā)政府非稅收入統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)，為各地及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。三是要大力推進(jìn)非稅收繳電子化改革，加強(qiáng)工作調(diào)研和需求分析，積極會(huì)同執(zhí)收單位、銀行等加大在POS機(jī)付款、網(wǎng)上支付等方面探索力度，適時(shí)調(diào)整適用于電子化支付的政策制度，進(jìn)一步提高征管水平和效率。

參考文獻(xiàn)：

[1] 高偉華.我國政府非稅收入研究[J]，理論與實(shí)證，山西財(cái)政稅務(wù)專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2010（6）12：3.

[2] 關(guān)睿.規(guī)范地方政府非稅收入管理研究，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2012.

篇7

關(guān)鍵詞：土地劃撥；建設(shè)用地；財(cái)政預(yù)算

中圖分類號(hào)：F301.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在我國土地是全民所有，在社會(huì)保障層面，作為土地有一個(gè)基本保障的計(jì)費(fèi)基數(shù)，當(dāng)住房面積達(dá)不到保障基數(shù)時(shí)，需要社會(huì)提供某種形式的住房補(bǔ)貼作為補(bǔ)償性支出。但作為土地的有償使用問題，其來源與歷史遺留問題復(fù)雜，在單位面積的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，地方政府出臺(tái)了一些關(guān)于土地使用金的附加條件。而具體到房屋，其使用的期限與價(jià)格的走向等直接與土地相關(guān)，在土地使用費(fèi)提高后，會(huì)相關(guān)到房價(jià)的走高。關(guān)于場地的使用和建設(shè)性土地的使用，涉及到不同性質(zhì)企業(yè)的租用和買賣等問題，引起復(fù)雜的社會(huì)管理，導(dǎo)致政府的管理出現(xiàn)難點(diǎn)。

一、土地出讓金的支出范圍

土地出讓金的支出范圍包括破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費(fèi)用、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、土地開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。

破產(chǎn)、改制企業(yè)職工安置費(fèi)用。為支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，妥善安置破產(chǎn)和改制國有企業(yè)分流下崗職工，根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》規(guī)定，國有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其原使用的劃撥土地應(yīng)由市人民政府組織出讓，變現(xiàn)資金上繳市財(cái)政局，其土地出讓凈收益主要用于該企業(yè)未能參加養(yǎng)老、醫(yī)療社會(huì)保險(xiǎn)的離退休人員的離退休費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)和職工安置費(fèi)用，其中對(duì)破產(chǎn)企業(yè)中自謀職業(yè)的職工，可按規(guī)定從出讓收入中撥付一次性安置補(bǔ)助費(fèi)。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)土地出讓金征收情況，安排一定比例的土地出讓金用于城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

土地開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：以后，根據(jù)土地的生熟程度進(jìn)行土地開發(fā)的費(fèi)用；安排一定數(shù)量的資金，用于農(nóng)村非耕地的開發(fā)、整理和復(fù)墾支出。

土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。市財(cái)政局按照繳入國庫土地出讓金收入的一定比例核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)按預(yù)算外資金管理。土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用范圍按照《國有土地使用權(quán)出讓金征收管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。

二、場地使用費(fèi)

根據(jù)物權(quán)法，外資企業(yè)使用我國國有劃撥的土地可以提交場地使用費(fèi)，其權(quán)利為土地使用權(quán)。其中包括兩項(xiàng)內(nèi)容：土地開發(fā)和土地使用。對(duì)土地的開發(fā)包括對(duì)現(xiàn)有建筑物的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為土地開發(fā)費(fèi)，外資企業(yè)須一次性支付，上述內(nèi)容指出土地開發(fā)費(fèi)。而土地使用費(fèi)是外資企業(yè)在使用土地資源過程中需要繳納的費(fèi)用，根據(jù)地方土地使用情況的不同，費(fèi)用的使用明細(xì)不同。一次性繳納土地開發(fā)費(fèi)之后，須逐年繳納土地使用費(fèi)。凡是屬于劃撥的土地，其費(fèi)用都須納入財(cái)政預(yù)算，作為財(cái)政管理，專項(xiàng)用于外資企業(yè)投資補(bǔ)償，在相應(yīng)的建設(shè)拆遷和涉及公共設(shè)施的建設(shè)上作為支持外資企業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)資金進(jìn)行管理。

土地使用費(fèi)由中央政府和地方政府按照一定比例管理，經(jīng)由財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收和管理。對(duì)于同級(jí)土地行政部門代征代繳，同時(shí)納入財(cái)政預(yù)算，劃撥為城市建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。對(duì)于出讓土地使用權(quán)的，協(xié)議出讓金的40％由國家進(jìn)行征收，而年付的租金和土地收益金，則不低于基準(zhǔn)地價(jià)的2％。使用土地的單位和個(gè)人須按照國家法律的規(guī)定自覺繳納土地使用費(fèi)，國家對(duì)土地收費(fèi)不屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于土地資源性收費(fèi)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國家作為土地的所有者，對(duì)于土地權(quán)益的收益體現(xiàn)在土地有償使用上。

三、建設(shè)用地土地

（一）住宅用地與非住宅用地在土地使用權(quán)上存在著區(qū)別：

物權(quán)法對(duì)住宅建設(shè)用地期滿后是否續(xù)費(fèi)并沒有明確的規(guī)定，關(guān)系到住宅七十年產(chǎn)權(quán)到期的問題，到期后住宅用地是否需要繼續(xù)支付土地使用費(fèi)的問題，關(guān)于建設(shè)用地土地使用權(quán)人所承擔(dān)的法律義務(wù)，目前還看不到一些依據(jù)。而住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則已經(jīng)制定，這一個(gè)規(guī)定可以保護(hù)建筑物的所有權(quán)者的合法權(quán)益。在我國，土地使用金的問題，作為物權(quán)法考慮的續(xù)費(fèi)問題沒有做規(guī)定反映出目前問題難以解決，矛盾突出。但考慮到實(shí)際操作，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要性，以不規(guī)定是否續(xù)費(fèi)為宜，這關(guān)系到廣大的民生和以人為本理念的實(shí)際發(fā)展。

（二）關(guān)于非住宅用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期及法律后果

物權(quán)法未出臺(tái)之前，一般情況下，非住宅建設(shè)用地使用的規(guī)定為《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，而有特別行政法規(guī)規(guī)定的除外。物權(quán)法出臺(tái)后對(duì)地上建筑物進(jìn)行了特別的規(guī)定，沒有規(guī)定的依照舊有的約定或者依照法律、行政法規(guī)的特殊規(guī)定。不過這種情況容易導(dǎo)致繼續(xù)維持《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，使得物權(quán)法的法律效應(yīng)的實(shí)際操作有較大的難度。

（三）土地使用權(quán)登記注銷

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)規(guī)定對(duì)期滿使用的土地進(jìn)行有權(quán)收回，并且進(jìn)行有效注銷登記，同時(shí)收回登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的土地使用權(quán)證。關(guān)于后續(xù)的工作，對(duì)土地繼續(xù)使用的費(fèi)用問題，續(xù)期的問題，土地使用費(fèi)如何支付及如何報(bào)財(cái)政審批等問題。還包括對(duì)地上建筑物的處理問題，對(duì)價(jià)支付的問題都需要繼續(xù)探討和深化改革方案。

四、新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)問題

（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍

部分農(nóng)用地和沒有利用過的土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，根據(jù)地方國土資源部門的實(shí)際勘測和批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積與相應(yīng)的等別之間存在費(fèi)用上的相關(guān)，對(duì)于有償使用建設(shè)用地須在土地利用的總體城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍進(jìn)行申報(bào)，依法取得的建設(shè)用地的項(xiàng)目工程涵蓋了水利水電建設(shè)、移民搬遷占用土地城市土地以及房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用地，包括在城鎮(zhèn)化過程中的村莊和集鎮(zhèn)的重新單獨(dú)選址，依法有償使用土地都屬于新增的建設(shè)用地，其費(fèi)用需要按照不同規(guī)定來執(zhí)行。因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地，應(yīng)按照國土資源部認(rèn)定的實(shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。

（二）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別

自2007年開始，新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)的已經(jīng)提高了一倍。針對(duì)各別地區(qū)行政區(qū)劃的重新區(qū)劃，出臺(tái)的細(xì)化的土地使用費(fèi)存在等別，具體細(xì)化后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)地方的發(fā)展而形成的。

今后，財(cái)政部將會(huì)同國土資源部根據(jù)國家土地調(diào)控政策需要，結(jié)合各地基準(zhǔn)地價(jià)水平、耕地總量和人均耕地面積、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況，適時(shí)調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，并向全社會(huì)公布。（三）調(diào)整地方分成管理方式

調(diào)整后的土地使用費(fèi)延續(xù)中央與地方的7：3的使用分成體制，對(duì)土地的總體調(diào)控能夠有利于控制房價(jià)總體的走高的趨勢，土地使用費(fèi)的地方部分一律納入省級(jí)管理級(jí)別的國庫，納入財(cái)政預(yù)算。

五、完善土地使用的有關(guān)管理制度

針對(duì)治理整頓土地市場秩序中發(fā)現(xiàn)的問題，結(jié)合本地實(shí)際，查漏補(bǔ)缺，加強(qiáng)土地管理制度的建設(shè)。重點(diǎn)要加強(qiáng)地價(jià)、土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備的法律制度建設(shè)。（一）建立基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地最低價(jià)出讓制度依規(guī)定定期更新基準(zhǔn)地價(jià)，建立并完善工業(yè)用地最低價(jià)出讓制度。基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地最低價(jià)是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益的基本依據(jù)。為保證基準(zhǔn)地價(jià)水平符合實(shí)際，投入資金。（二）規(guī)范土地供應(yīng)制度 嚴(yán)格執(zhí)行國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣或掛牌制度。除按法律法規(guī)規(guī)定可劃撥供地的外，其他建設(shè)用地必須以有償使用方式提供。按法律法規(guī)規(guī)定實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓的土地，要依法進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。（三）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的制度建設(shè) 土地收購儲(chǔ)備的制度建設(shè)著重考慮以下五個(gè)方面：一是要明確土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵、范圍；二是要規(guī)范土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)征地、收地、儲(chǔ)地、供地等方面的操作方法與管理制度，包括征地補(bǔ)償、開發(fā)支出、收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)工作經(jīng)費(fèi)等土地收儲(chǔ)成本標(biāo)準(zhǔn)、范圍的規(guī)定；三是要建立土地收購儲(chǔ)備準(zhǔn)備金制度，規(guī)范土地儲(chǔ)備資金的運(yùn)作和管理辦法防范金融風(fēng)險(xiǎn)；四是要建立土地儲(chǔ)備工作的監(jiān)督制度和法律責(zé)任制度；五是要建立起土地儲(chǔ)備工作的獎(jiǎng)勵(lì)制度和責(zé)任追究制度，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張麗君. 外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)性質(zhì)辨析[J]. 財(cái)政監(jiān)督. 2010(20).

篇8

關(guān)鍵詞：“樓市”；“土地財(cái)政”；科學(xué)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F812.7　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1005―0892(2009)03―0036―04

一、樓市危機(jī)引發(fā)政府“救市”

連續(xù)瘋漲了幾年以后，各地房價(jià)在中央政府緊縮銀根的貨幣政策直接調(diào)控下和全球金融海嘯的間接影響下開始“理性回歸”。數(shù)據(jù)顯示，北京2008年三季度住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價(jià)，環(huán)比二季度下降了17.3％，同比2007年三季度下降了5％；廣州9月新建商品住宅交易登記均價(jià)同比下降14.9％，環(huán)比下降9.2％。伴隨各地房價(jià)下跌，成交量則以更大幅度滑坡。上海9月一手商品住宅的成交量環(huán)比下滑32.8％，僅相當(dāng)于2007年同期的22％；深圳2008年1月至8月，新建商品房銷量下降五成，而二手房成交下降近七成。房價(jià)的下跌，成交量的萎靡不振，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入深度調(diào)整階段，樓市的“冬天”即將來臨。

面對(duì)樓市危機(jī)，一些地方政府積極采取措施應(yīng)對(duì)：2008年5月沈陽市率先出臺(tái)“救市”政策，6月成都，7月長沙，8月廈門、福州、重慶、河南，9月、10月南京、北京、杭州、上海等城市相繼推出刺激樓市政策，截至10月16日，已有18個(gè)城市公開救樓市政策。具體舉措主要包括減免購房的相關(guān)稅費(fèi)、為購房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、放寬第二套房貸款條件、購買商品房可辦理戶口等，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和激烈討論。

對(duì)于地方政府愈演愈烈的“救市”風(fēng)潮，中央政府一直持觀望和默認(rèn)的態(tài)度，隨著地方政府“救市”政策的逐漸蔓延，地方要求中央“放松”樓市調(diào)控的呼聲漸高。作為回應(yīng)，10月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。”10月20日，國家發(fā)改委正式肯定地方政府“救市”的舉措。最終，10月22日晚，財(cái)政部和中國人民銀行聯(lián)手打出“救市”“組合拳”，標(biāo)志著中央與地方聯(lián)手“救市”局面形成。其中，財(cái)政部規(guī)定：自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。中國人民銀行決定：自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％；個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于中央政府和地方政府聯(lián)手救樓市，一些專家持謹(jǐn)慎的樂觀，而大部分被調(diào)查居民則冷眼觀潮。虛高的房價(jià)依然超出了絕大多數(shù)居民的購買力，那么地方政府為何積極“救市”，進(jìn)而引發(fā)中央和地方聯(lián)合“救市”?

二、政府“救市”背后的“土地財(cái)政”根源

正如本輪地方政府救市中率先采取力度較大措施的杭州市委書記王國平所言：“一旦杭州樓市大落、房價(jià)大跌，土地市場必將進(jìn)入不景氣周期，政府土地出讓收益會(huì)大幅減少，相應(yīng)地城市建設(shè)、城市管理和民生保障資金也會(huì)大幅減少……更嚴(yán)重的是，資產(chǎn)縮水、失業(yè)增加、公共服務(wù)減少，最終必然嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。”地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴之重可見一斑，事實(shí)上現(xiàn)有財(cái)稅體制下地方政府財(cái)政收入的40％～60％來自于房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)及其相關(guān)的土地出讓金，一旦房價(jià)在中央宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)作用下“理性回歸”，房地產(chǎn)市場“價(jià)量齊衰”，土地交易市場冷清，地方政府的財(cái)政收入就必然受影響，財(cái)政平衡的壓力就會(huì)驟然增大，財(cái)政危機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，而目前這一危機(jī)正在上演，因此，地方政府絕對(duì)不會(huì)坐視不管，也就演繹出各地的“救市”風(fēng)潮。可見，地方政府現(xiàn)有的“土地財(cái)政”模式導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，樓市危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)財(cái)政危機(jī)才是地方政府“救市”的真實(shí)邏輯。而地方政府的“土地財(cái)政”模式則是現(xiàn)行財(cái)政體制和制度對(duì)地方政府行為扭曲的反映。

(一)1994年的分稅制改革

1994年的分稅制改革，通過劃分中央稅、地方稅和共享稅，稅收管理國地稅系統(tǒng)分設(shè)等制度設(shè)計(jì)，較成功地解決了中央政府財(cái)政汲取能力不足的問題。但作為中央政府主導(dǎo)型漸進(jìn)式財(cái)政制度變遷，我國分稅制依然存在嚴(yán)重的制度缺陷。在各級(jí)政府事權(quán)邊界界定模糊和各級(jí)政府財(cái)政行為缺乏法治約束的前提下，“一級(jí)政府，一級(jí)事權(quán)，一級(jí)財(cái)權(quán)”的規(guī)則勢必導(dǎo)致各級(jí)政府追求本級(jí)財(cái)政利益最大化，盡力增加收入而轉(zhuǎn)移支出責(zé)任。而政治上的官員任命制和政績考核體制也導(dǎo)致政府間財(cái)力分配往往是中央政府和上級(jí)政府說了算。此外，分稅制并未取消預(yù)算外資金體制，在規(guī)范的、正式的地方稅收入增長難以彌補(bǔ)支出的增長，面對(duì)財(cái)政壓力，各級(jí)地方政府就盡可能通過擴(kuò)張預(yù)算外收入和體制外收入來增加自己的可支配財(cái)力。

(二)2002年的所得稅分享改革

由于預(yù)算外資金的合法存在，地方政府能輕易地將預(yù)算內(nèi)收入轉(zhuǎn)移到預(yù)算外，從而逃脫中央政府的監(jiān)管和分成。作為對(duì)地方政府“機(jī)會(huì)主義”的回應(yīng)，中央政府在1994年稅種劃分的基礎(chǔ)上，將更多的原地方稅改列為共享稅，同時(shí)提高了中央的分享比例。2002年所得稅分享改革便是這一中央與地方間博弈的反映。改革的主要內(nèi)容是：自2002年1月1日起，改革按企業(yè)隸屬關(guān)系劃分所得稅收入的辦法，實(shí)行中央和地方按比例分享，2002年企業(yè)所得稅中央和地方按五五比例分成，2003年中央和地方按比例分成，以后的比例視情況另行確定。逐漸增多的分享稅種和過高的中央分成比例，進(jìn)一步減少了地方政府規(guī)范的、正式的“正稅”收入，降低了地方政府的稅收激勵(lì)，加劇了地方政府對(duì)預(yù)算外資金和體制外資金的依賴。

(三)城市化與“土地財(cái)政”的形成

城市化的興起和土地出讓金制度在全國的推行恰好為地方政府提供了歷史契機(jī)。隨著城市化的興起，尤其是近年來我國工業(yè)化、城市化進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，土地作為稀缺資源的價(jià)值日益凸顯。土地出讓范圍不斷擴(kuò)大，土地出讓金收入的規(guī)模也不斷增大，土地出讓金收入開始成為地方政府財(cái)政收入新的增長點(diǎn)。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2003年全國土地出讓金收入已達(dá)5421.31億元，占當(dāng)年地方政府預(yù)算內(nèi)外收入的38.62％。同時(shí)在城市化過程中，地方政府又通過土地的優(yōu)惠出讓來招商引資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的擴(kuò)張，使得

預(yù)算內(nèi)收人如營業(yè)稅、土地增值稅等地方稅收人迅猛增長。由此，形成了預(yù)算內(nèi)靠城市擴(kuò)張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入的地方政府“土地財(cái)政”模式。在這種“地源－房源－商源－稅源－財(cái)源”的增長模式下，地方政府有足夠的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)去推動(dòng)地價(jià)快速上漲和房價(jià)迅速飆升；而當(dāng)樓市危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，地方政府也有足夠的魄力通過構(gòu)筑政策防護(hù)墻以扭轉(zhuǎn)樓市下滑趨勢。

三、“土地財(cái)政”暗藏危機(jī)的個(gè)案分析

以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)S縣為個(gè)案，可進(jìn)一步揭示房地產(chǎn)業(yè)與地方政府“土地財(cái)政”“一榮俱榮，一損俱損”的緊密聯(lián)系，以及稅收產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形所潛伏的財(cái)政危機(jī)。

整體而言，2003～2007年間，s縣經(jīng)濟(jì)處于高速增長態(tài)勢，年均增長率高達(dá)27.6％。營業(yè)稅與經(jīng)濟(jì)增長保持大體同步并略高的增長水平，彈性系數(shù)年均1.20。而營業(yè)稅中建筑和房地產(chǎn)業(yè)的稅收貢獻(xiàn)偏高，近五年平均增長率高達(dá)49.62％，建筑和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅彈性系數(shù)達(dá)到1.63，這一方面意味著近五年S縣經(jīng)濟(jì)總量每增加1％，建筑和房地產(chǎn)業(yè)稅收就平均增加1.63％，建筑和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅處于超經(jīng)濟(jì)增長狀態(tài)；另一方面也意味著，如果s縣經(jīng)濟(jì)總量每減少1％，建筑和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅就下降1.63％，經(jīng)濟(jì)周期對(duì)建筑和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的影響被放大。

具體從2007年S縣的稅收結(jié)構(gòu)看，稅收收入集中來源于營業(yè)稅。營業(yè)稅占據(jù)整個(gè)稅收收入的48％，幾乎支撐起稅收收入的“半邊天”。企業(yè)所得稅的比重為24％，個(gè)人所得稅為11％，二者合計(jì)占稅收收入的35％。城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅，四稅合計(jì)達(dá)到11％，土地增值稅占稅收收入的4％，城鎮(zhèn)土地使用稅占2％。

進(jìn)一步從該縣的營業(yè)稅分行業(yè)結(jié)構(gòu)看，營業(yè)稅行業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的矛盾較為突出。2007年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅占40％，建筑業(yè)營業(yè)稅占37％，這兩大行業(yè)合計(jì)占營業(yè)稅比重高達(dá)77％，構(gòu)成了營業(yè)稅的“支柱”；而金融業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、文體娛樂業(yè)、租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)等其他所有行業(yè)對(duì)營業(yè)稅的貢獻(xiàn)率總和僅只23％。在這些其它行業(yè)中，交通運(yùn)輸業(yè)提供的營業(yè)稅僅占全部比重的2％，住宿和餐飲業(yè)提供的營業(yè)稅比重也只為5％，金融業(yè)和信息服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，分別占營業(yè)稅的3％和5％。

根據(jù)上述圖表的相關(guān)數(shù)據(jù)可以粗略地算出，2007年s縣大約有40％的地稅收入來源于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅，如果再加上土地出讓金收入，兩項(xiàng)合計(jì)就占S縣當(dāng)年財(cái)政總收入的45.6％，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)S縣財(cái)政收入的作用顯而易見。一旦s縣房地產(chǎn)市場價(jià)格下滑，成交量萎縮，土地交易市場上土地轉(zhuǎn)讓“流標(biāo)”和開發(fā)商退地，其財(cái)政收入就必受沖擊，財(cái)政平衡的壓力就會(huì)增大，從而引致財(cái)政危機(jī)。而過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，忽視物流、信息服務(wù)、計(jì)算機(jī)、旅游、科技文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也潛伏著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的危機(jī)。同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的行業(yè)，如鋼鐵、煤炭、建材、水泥等，都屬于高能耗、高資源消耗型產(chǎn)業(yè)，過度依賴這些產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展并無裨益。

四、由“土地財(cái)政”向科學(xué)發(fā)展的轉(zhuǎn)型

房價(jià)的周期性調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律的必然體現(xiàn)，不應(yīng)由地方政府的主觀意志決定。現(xiàn)階段的樓市危機(jī)雖然會(huì)在一定程度上沖擊地方財(cái)政安全，引致地方政府的財(cái)政危機(jī)，但更暴露出“土地財(cái)政”模式的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。從根本上講，“土地財(cái)政”是與科學(xué)發(fā)展觀背道而馳的財(cái)政增長模式，固守“土地財(cái)政”模式只會(huì)貽誤調(diào)整的良機(jī)，加大改革的成本。只有積極調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，全面發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化地方財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“稅收財(cái)政”模式，完善地方政府考核機(jī)制，引導(dǎo)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，才能從根本上促使地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的路徑依賴，使地方財(cái)政走上科學(xué)發(fā)展之路。

(一)調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，全面發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

地方政府應(yīng)積極調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，全面發(fā)展現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)，改善營業(yè)稅稅源結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的格局。根據(jù)十七大報(bào)告提出的“發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)比重和水平”的要求，傾力發(fā)展金融業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、文體娛樂業(yè)、租賃業(yè)、商業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大營業(yè)稅稅源。同時(shí)，保持房地產(chǎn)和建筑業(yè)的健康發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)和資金走出純地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)向?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)業(yè)配套開發(fā)。這樣，逐步優(yōu)化地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財(cái)源、稅源結(jié)構(gòu)，使地方經(jīng)濟(jì)與財(cái)政能持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

(二)優(yōu)化地方財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“稅收財(cái)政”模式

地方政府“土地財(cái)政”模式是在現(xiàn)有財(cái)政體制不健全、法治缺失時(shí)的必然選擇。要打破地方政府對(duì)非規(guī)范、非正式財(cái)政制度的路徑依賴，使其擺脫“土地財(cái)政”模式，關(guān)鍵在于優(yōu)化地方財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建地方政府“稅收財(cái)政”模式。對(duì)此，一方面應(yīng)將土地出讓金收入全面納入預(yù)算內(nèi)管理，加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督，統(tǒng)籌安排資金的使用，另一方面構(gòu)建以房地產(chǎn)稅為主體稅種的獨(dú)立、穩(wěn)定的地方稅體系。

現(xiàn)行的土地出讓金收支管理辦法，是建立出讓金收支專戶，實(shí)行“收支兩條線”管理。但由于并未真正改變這部分財(cái)政資金的管理和使用性質(zhì)，從而地方政府及有關(guān)部門仍有較大的自由裁量空間并扭曲地方財(cái)政行為，因此，必須將土地出讓金收支完全納入預(yù)算管理體系，實(shí)行統(tǒng)一財(cái)政和統(tǒng)一預(yù)算。

在減少地方政府預(yù)算外、體制外非規(guī)范、非正式可支配財(cái)力的同時(shí)，要賦予地方政府規(guī)范、正式、可持續(xù)擁有的財(cái)源，實(shí)現(xiàn)地方政府由靠賣地來維持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到靠有序的土地房產(chǎn)稅收來維持的財(cái)稅模式的轉(zhuǎn)型。應(yīng)合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅兩個(gè)性質(zhì)相同、內(nèi)外有別的稅種，取消土地增值稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，將合并后的房產(chǎn)稅、原有的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等地方稅種整合并人一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，在保有階段按年征收，使房地產(chǎn)稅收由依賴房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“流量”向依靠房地產(chǎn)的“存量”轉(zhuǎn)變。

(三)完善地方政府政績考核機(jī)制，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展

篇9

在改革開放之前，我國城市土地分散利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的。①隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，出讓方式已成為目前取得國有土地使用權(quán)的主要方式。但由于舊體制下形成的劃撥土地仍然由原產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)使用，加上目前有關(guān)法律規(guī)定的國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍可以以劃撥方式取得，②由此便形成土地使用權(quán)安排的雙軌制，即出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)同時(shí)存在。

土地劃撥相對(duì)于土地出讓而言，雖然歷史“悠久”，但長期以來對(duì)劃撥土地的相關(guān)法律問題缺少深入的研究，以至于無論在理論上還是在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)都存在許多模糊甚至錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。澄清這些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，還劃撥土地使用權(quán)以本來面目，并賦予其不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代新的內(nèi)涵，是市場經(jīng)濟(jì)體制下的新要求。為此，本文希望通過對(duì)相關(guān)法律問題的探討，起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)膯幔?/p>

出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)模鴦潛芡恋厥褂脵?quán)的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對(duì)此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。

首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對(duì)土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對(duì)第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?/p>

其次，在現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補(bǔ)償、安置費(fèi)用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動(dòng)遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位（用地單位）負(fù)責(zé)搬遷、安置、補(bǔ)償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。

最后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財(cái)政部《國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。土地開發(fā)費(fèi)用就是由對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置費(fèi)用構(gòu)成；業(yè)務(wù)費(fèi)用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等；土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價(jià)確定，不同的地塊土地開發(fā)費(fèi)用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū)）或土地開發(fā)費(fèi)用很高（比如舊城改造項(xiàng)目），出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費(fèi)用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用相差無幾。

有學(xué)者認(rèn)為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補(bǔ)償費(fèi)用（土地開發(fā)費(fèi)用），該費(fèi)用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。④但該種觀點(diǎn)回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用到底屬于什么范疇這一最核心的問題，因而難以令人信服。對(duì)于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。

之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認(rèn)識(shí)，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實(shí)存在大量無償提供劃撥土地的情況；另一方面是長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在人們頭腦中形成的思維定式，認(rèn)為在國家、個(gè)體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個(gè)體（用地單位）的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費(fèi)用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

二、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？

最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》明確規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。

筆者認(rèn)為，最高法院這一規(guī)定于法無據(jù)，并且嚴(yán)重侵害了破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人的利益，理由如下：

1、最高院在上述批復(fù)中指出，做出這一規(guī)定的法律依據(jù)是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定。《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”，雖然這是一個(gè)有“等”字，但根據(jù)法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項(xiàng)應(yīng)與列明的事項(xiàng)在性質(zhì)上相同或接近，而“破產(chǎn)”與“撤銷、遷移”性質(zhì)完全不同，因此，對(duì)企業(yè)破產(chǎn)似乎難以適用該條法律；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者”，通過前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開發(fā)費(fèi)用的，最高法院對(duì)此不加區(qū)分，任意擴(kuò)大了適用范圍，屬于適用法律不當(dāng)。

2、如果企業(yè)支付了土地開發(fā)費(fèi)用，那么該筆支出應(yīng)作為企業(yè)的投資，如果政府無償收回土地，實(shí)質(zhì)上等于沒收了企業(yè)的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業(yè)支付的土地開發(fā)費(fèi)用，政府對(duì)此將構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

這里需要澄清的核心問題是：劃撥土地使用人支付土地開發(fā)費(fèi)用這一行為的法律性質(zhì)到底是什么？筆者認(rèn)為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區(qū)別），而只是取得劃撥土地使有權(quán)的前置條件。土地使用人支付的土地開發(fā)費(fèi)用將凝固在土地使有權(quán)這一無形資產(chǎn)的價(jià)值之中，其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移到土地所有人（國家），按照“誰投資，誰享有”的原則，土地使用人對(duì)凝固在土地使有權(quán)中的這部分價(jià)值應(yīng)享有所有權(quán)。

3、企業(yè)以其全部資產(chǎn)作為其對(duì)外債務(wù)的擔(dān)保，企業(yè)支付的凝固在土地使有權(quán)價(jià)值之中的土地開發(fā)費(fèi)用也應(yīng)是其全部資產(chǎn)的組成部分，如果政府無償收回土地，那么等于沒收了企業(yè)的部分資產(chǎn)，這必然會(huì)使企業(yè)的擔(dān)保資產(chǎn)減少，從而侵害了債務(wù)人的利益。

綜上所述，最高法院的上述規(guī)定既不合法，也不合理。筆者認(rèn)為，政府可以收回破產(chǎn)企業(yè)的國有劃撥土地使用權(quán)，但應(yīng)退還企業(yè)支付的土地開發(fā)成費(fèi)用，并將其作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、抵押權(quán)人對(duì)劃撥土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時(shí)是否可以折價(jià)受讓抵押物？

[案例]國有企業(yè)甲與乙公司素有經(jīng)濟(jì)往來，甲累計(jì)拖欠乙貨款人民幣400萬元。2002年8月雙方簽訂了《還款協(xié)議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時(shí)約定將產(chǎn)權(quán)屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協(xié)議的擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，雙方到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協(xié)議》履行還款義務(wù)，乙遂至法院。開庭后，經(jīng)法院調(diào)解，雙方同意將抵押物作價(jià)人民幣400萬元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協(xié)商結(jié)果以調(diào)解書的形成結(jié)案。

筆者認(rèn)為，法院對(duì)本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價(jià)低償債務(wù)，法院應(yīng)組織對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，乙只能以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。理由如下：

1、相對(duì)于出讓土地而言，國家（土地所有人）對(duì)劃撥土地享有更多的權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并且受讓方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金通常是按房地產(chǎn)成交價(jià)的一定比例收取。例如《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項(xiàng)規(guī)定：“隨地面附著物（房層、設(shè)施等）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價(jià)、原征地費(fèi)用、應(yīng)繳納稅費(fèi)后的剩余部分，以50—55%補(bǔ)交抵交出讓金”。因此國家收取土地出讓金的多少取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如果允許當(dāng)事人自行協(xié)商定價(jià)，則存在暗箱操作的空間，國家的收益難以得到保證。

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國家）。就法律適用而言，這一行為不僅應(yīng)適用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)，而且同時(shí)應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。按照國土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的精神，⑤本案也不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

2、《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣，變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。根據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式既可以是將抵押物折價(jià)抵償債務(wù)，也可以是以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。但是，就房地產(chǎn)抵押而言，《擔(dān)保法》是普通法，《城市房地產(chǎn)管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應(yīng)優(yōu)先適用相關(guān)特別法的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式只有一種：拍賣抵押物后優(yōu)先受償。法律作出這種特別規(guī)定的合理性在于：在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)、生活資料，對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，有利于公正地確定房地產(chǎn)的價(jià)值，從而有利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

篇10

隨著民商事活動(dòng)的日益頻繁，抵押貸款已變得越來越普遍，而傳統(tǒng)的現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房抵押已滿足不了正常的經(jīng)濟(jì)交往，房地產(chǎn)業(yè)的興起，使土地使用權(quán)抵押這一擔(dān)保方式在物權(quán)擔(dān)保中占據(jù)著越來越重要的位置。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和目前的實(shí)踐，我認(rèn)為下列幾類問題值得分析、討論并引起重視。

一、能夠用于抵押的土地使用權(quán)的范圍

土地使用權(quán)抵押主要是從開發(fā)商取得土地使用權(quán)開始至建設(shè)工程開工止。在這個(gè)階段開發(fā)商能夠用來抵押以獲取貸款的只有土地使用權(quán)。按照通常的擔(dān)保法理論，房產(chǎn)與地產(chǎn)是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，各自應(yīng)可以獨(dú)立作為貸款的抵押物，因而就有房產(chǎn)抵押貸款和地產(chǎn)抵押貸款之分。但是，當(dāng)房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合在一起時(shí)，就具有不可分割的屬性。單獨(dú)抵押或分別抵押就會(huì)造成無法處理抵押物和無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的后果，故《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定都體現(xiàn)了“同時(shí)抵押”原則。但在取得土地使用權(quán)階段，開發(fā)商尚未在其土地上新建房屋，故只能單獨(dú)用地產(chǎn)進(jìn)行抵押以獲取貸款。

根據(jù)《擔(dān)保法》第三十四條和第三十六條的規(guī)定，我認(rèn)為，能夠單獨(dú)用于抵押的只有兩種土地使用權(quán)：第一種是抵押人通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；第二種是抵押人依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的集體土地使用權(quán)，除上述兩種土地使用權(quán)外，其他國有或集體的土地使用權(quán)，諸如以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)等都必須同地上房產(chǎn)同時(shí)抵押，而不得單獨(dú)抵押。另外，《擔(dān)保法》第三十七條第二項(xiàng)特別列舉了耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，《城市房地產(chǎn)管理辦法》也列舉了權(quán)屬有爭議的用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；被依法查封、監(jiān)管的地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。應(yīng)當(dāng)注意，雖然法律允許這兩種土地使用權(quán)抵押，但因其有悖于同時(shí)抵押原則，因此，如果土地使用權(quán)已全部單獨(dú)抵押，對(duì)今后土地上新增的房屋的出售或房產(chǎn)開發(fā)過程中再設(shè)定其他抵押都會(huì)帶來沖突和矛盾。因此，銀行對(duì)此類以土地使用權(quán)單獨(dú)抵押貸款的要特別重視并加強(qiáng)監(jiān)管。

二、有關(guān)土地法律規(guī)定問題分析

（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)的抵押問題

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)是可以抵押的。但是，國有土地使用權(quán)人作為抵押人，當(dāng)他承擔(dān)抵押責(zé)任時(shí)，其以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可能被依法拍賣、轉(zhuǎn)讓等方式處理，這時(shí)所得的價(jià)款還不能全部用于清償?shù)盅簜鶆?wù)，必須先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償權(quán)。因此，銀行在放貸時(shí)要注意審查，抵押人是否繳清了土地使用權(quán)出讓金。否則抵押權(quán)人有可能不能完全享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的抵押問題

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式無償取得的土地使用權(quán)，這是國家在一定條件下對(duì)特定單位的一種優(yōu)惠。如果允許土地使用者將劃撥的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)建設(shè)就設(shè)定抵押，不僅會(huì)造成房地產(chǎn)抵押上的混亂，而且還可能造成國有資產(chǎn)的流失。因此，銀行如果遇到開發(fā)商要求單獨(dú)以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押以獲取貸款的，應(yīng)予以拒絕。

如抵押人以劃撥土地上的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，也應(yīng)注意這種抵押雖符合我國城鎮(zhèn)《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中關(guān)于“地上建筑物，其他附著物抵押時(shí)，其作用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押”的原則，但是這種抵押的抵押權(quán)人的“優(yōu)先受償”權(quán)是受到限制的。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。這一規(guī)定明確要求抵押權(quán)人在優(yōu)先受償之前，須從拍賣所得中繳納與土地出讓金相當(dāng)?shù)目铑~，這就要求在設(shè)定抵押貸款的數(shù)額時(shí)必須充分考慮土地出讓金的因素，若有疏忽，則抵押權(quán)人難以優(yōu)先受償，優(yōu)先受償就要打折扣。銀行在辦理此類抵押貸款時(shí)，要充分考慮這一問題。

（三）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商有時(shí)會(huì)將依法承包的農(nóng)村集體土地使用權(quán)或鄉(xiāng)辦、村辦企業(yè)的廠房等建筑物及在集體土地上建造的住宅作為抵押物進(jìn)行貸款。農(nóng)村集體土地不同于國有土地，因而在設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意：

1.只有兩類經(jīng)土地使用權(quán)登記的集體土地可以設(shè)定抵押。根據(jù)《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記若干規(guī)定》規(guī)定：“抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他的集體土地使用權(quán)不得抵押。”因此在簽訂抵押貸款合同時(shí)首先應(yīng)明確擬將設(shè)定抵押的集體土地使用權(quán)的類型是否符合上述要求，是否辦理過使用權(quán)登記，而后要及時(shí)申辦抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)抵押登記的，抵押權(quán)人不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)也不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。