導語：如何才能寫好一篇物業經營管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（一）思想政治教育機構不健全，學習制度不完善。

多數物業經營公司沒有認識到思想政治教育工作對物業企業管理的重要性，在多數的物業管理企業的領導層，沒有設立專管思想政治的經理，沒有成立企業職工的思想政治教育組織機構，相應的管理制度也不健全。各物業分公司由于物業管理人員少，工作繁雜，多數管理員沒有參加過專業的培訓，加上總公司對職工的思想政治教育工作的不重視，造成基層物業經營管理人員思想跟不上發展要求，造成他們對工作缺乏耐心、愛心、信心、責任心，久而久之失去了業主的信任，僵化了業主和物業之間的關系，影響了物業管理形象。

（二）物業管理工作性質致使很難展開思想政治教育工作。

物業經營管理工作涉及點多面廣，有安全保衛工作、小區環境綠化工作、衛生管理工作、房屋損壞、屋頂漏雨修補工作，取暖供熱工作，還有生活用水、用電、用氣管理工作，這都是與居民生活息息相關的工作。而每個物業公司管理人員少，很多都是一身多職、工作繁忙，很難抽出時間進行思想政治學習，即使進行一些專業知識教育，也是很難收到良好的效果。

二、物業經營管理中加強思想政治教育工作的幾種途徑

（一）思想上重視，行動上落實。

思想政治教育工作能提高物業管理人員的政治素質和道德素質，能活躍人得思維，堅定人的意志，能保持人思想的先進性和創新性，使人的工作方式方法不斷更新，增強物業的管理意識和服務意識，能使物業管理人員及時化解職工在工作上的矛盾，物業職工要從思想上認識到思想政治工作對物業管理企業的重要性和必要性，才能從思想上重視起思想政治教育工作，才能付出于實際行動。

（二）形成機制，完善制度。

在物業經營管理公司，要成立專管思想政治工作的領導班子，建立領導機制，并設立專人專管，把思想政治教育工作從源頭上抓起來。建立組織機構，針對物業經營管理的特點，組建思想政治教育領導小組，由物業經營管理公司總經理任組長，副經理和其他各部門經理任組員，將思想政治教育扎實開展，旨在建設一支政治覺悟高、業務精通、作風正派、具有較高綜合素質的政工隊伍。逐漸完善各種相關的學習制度，建立責任到人、工作到人的責任機制，保證政治思想工作真正落實。

（三）將思想政治教育工作與行業特點結合起來。

針對物業點多面廣，企業人員分散，流動性大的特點，思想政治教育工作不能局限于傳統學習方式，要拓展教育方法，創新教育手段，把思想政治教育工作延伸到工作中，讓工作離不開思想教育，思想教育促進工作開展。一是用實際行動解決物業職工的生活困難。由于物業職工勞動量大、工資低、又經常加班加點，沒有足夠時間來照顧家庭，這樣長時間會造成思想扭曲，要想加強他們的思想政治教育工作，就要關心職工疾苦、傾聽職工呼聲、要解決職工中的生活困難、保證職工施工環境的安全、這是提高職工積極性，轉變工作態度的最好辦法；二是用多種途徑開展思想政治教育工作。比如物業經營管理企業可以利用微信、微博、騰訊QQ等先進的網絡傳播方法，教育內容可以是時事政治、最新新聞，也可以是條例、勞動仲裁條例、相關法律法規等，編輯形式可以短信、也可以是短片，保證每名物業職工在休息之余學到了相關知識，達到了教育目的；

三、結語

篇2

按目前的經營狀況，z廣場作為一個商業項目要實現收回投資并盈利幾乎是遙遙無期的，而由于該項目原本是爛尾樓、改造裝修過程中又因工期過緊等原因遺留了大量問題，物業管理的維護和保養也并非完善到位，現在固資折舊與損壞程度相當嚴重，物業品質逐日下降，如不重視存在的問題，加強經營管理，勢必造成投資受損。個人認為，目前首要的問題應該是集團在這個項目上的管理體制模糊，管理力度薄弱。z公司作為業主連起碼的職能機構都不健全，何談對資產的有效經營管理呢。而承擔物業管理的z物業公司在這個項目中的責權利也久未見明確，反而愈趨模糊，加上其他因素，造成目前z廣場的經營管理混亂無序，看似多頭共管，實則無人真正站在市場經營的角度進行管理，無人真正負起管理責任來。

建議盡快就z公司作為z廣場這個項目資產業主的地位進行明確，配備懂經營、善管理的項目管理人員，全面負責招商企劃、客戶溝通、租金收繳以及對物業管理的委托管理服務內容與質量進行監督等，真正履行業主的職責，妥善解決好前期諸多遺留問題（咖啡廳、中餐廳等如不妥善處理或會造成不良社會影響），理順與現有租戶的合同關系，制定發展規劃和招商策略，開展有效的營銷、提升寫字樓的客戶品質，通過系統的整合提高租金收入、實現最大限度的z回報率。z廣場具備優越的地理位置和商務環境、良好的物業設施和省優品質的物業管理服務，也具備了一定的市場美譽度和知名度，有很多目前z獨有的資源（如政府z服務機構的設立），而且是z目前唯一的有規模的商務寫字樓，基本不存在市場競爭，如果加強營銷力度，準確定位，有針對性的招商，引進一些象康佳公司、順馳公司等穩定的優質客戶，即便按z目前的經濟景氣狀況，實現年400萬的收入應該是可行的目標。由于前期管理上的波折，造成z廣場落成后近半年時間的冷場局面，所以在前期的招商中急于求成、粗放引進，加上租賃協議談判不力等因素，目前的租戶良莠不齊、租金定位難以提升，整個經營狀況實際上很不穩定。在招商營銷方面，全盤交由z物業來做，目前的局面可以看出，并無專業度可言，從樓盤CI系統、營銷定位與策略等必要的營銷手段和方式的缺失以及招商手段的單一等細節就可見一斑。建議盡快引進專業人才，建立獨立建制部門，制定完善的招商營銷策略，采取一些必要的市場化的管理措施（常見的如營銷人員業績與報酬掛鉤等），站在業主的層面做好招商工作，這是最大化的創造直接利潤的基礎。目前z物業與z在招商方面的責權利含糊不清，要做好這方面的工作似乎很難。當然，z公司來做自己物業的招商要想取得好的效果也肯定是要付出努力的，但是如果不付出努力，在市場環境下這些資產就無法盤活。

其次是應明確z公司與z物業公司的關系，建議完全按照市場規律的關系來界定雙方的責權利。做為資產的業主，z公司是z廣場的主人，應該有負責人來全盤負責對資產的經營管理，而z物業公司只能是業主委聘的物業管理方，按照物業管理委托合同約定的內容提供物業管理服務，接受業主的監督，這才是它的本位本職。雙方完全按照市場規律來洽定物業管理的服務范圍、需要承擔的責任、應該獲取的報酬，這些也是國家強調和提倡的提高物業管理水平、理順物業管理秩序的基本原則，亦是《物業管理條例》主要規范的范圍。這樣不僅對降低z公司的經營管理成本、理順z廣場的經營管理機制大有好處，而且肯定能夠改善目前z廣場物業管理服務質量無人監管、物業公司越疽代庖代行業利等非市場規律的行為帶來的物業服務品質不盡完善、多頭管理造成混亂等等問題，也把z物業推向市場，迫其提高自身管理水平，增強市場適應能力和生存能力，是一件非常有意義的事情。

上述問題實際上是一個非常簡單的道理。作為物業的產權所有者，z公司肯定應該對自己的資產負責經營管理，尋求自己利益的最大化，爭取縮短z回收期、提高z回報率，而不是任由z物業來越疽代庖，除非與z物業簽定全面的合約，前題是合同的條件完全按照市場規律，z物業必須對自己的項目承擔相應的風險責任，有風險意識、有責任在身、有利益可圖才會形成動力。

而且，目前z廣場占地面積為35畝、總建面只有不足20000平米，容積率不到1.0，按照市場規律，實施二期開發是必須的，否則土地資源浪費，可經營資產盤子太小，是無法實現最佳投資回報率的。而這一任務顯然需要業主z公司來精心安排規劃。綜上所述，個人認為強化z公司作為z廣場業主地位、明確z公司與z物業的委托與被委托關系以及雙方的責權利是勢在必行的，是解決目前z廣場在經營管理上諸多困境的首要條件。

至于臥龍公寓，可以先算一筆這樣的帳：總投資900萬，其中400萬屬固資按照酒店一般規律為5年折舊、500萬屬土地為40年折舊，現在每年即便實現投資物業高端目標年凈利潤150萬元，投資回報也是幾無利潤。但是，應該看到，這樣一個項目如果完全按照市場行情，即便放在z目前的經濟景氣環境中，實現年280萬甚至更好的凈利潤也應該是合理的目標。z目前多家酒店項目在進行二期擴建，近期也將有眾多酒店新落成或立項建設，而且客房都是項目的重點，說明在本地市場臥龍公寓的經營空間是很大的，如果一個項目連投資都難以收回，那存在還有意義嗎。何以差距如此巨大呢。問題是多方面的，一是營銷力度不夠或失策，市場定位太低，與公寓的硬件品質不符，房間出租因協議價格折扣過低造成利潤流失，目前的均價僅相當于一般招待所，而我們提供的服務所需成本遠高于一般三星級酒店。二是設施維護不善，這與物業管理水平有關，也與市場定位過低造成住客素質不佳而引起異常客損過大有關，這個問題造成房間可出租率下降，現在客源充足卻往往無房可賣，由于維修房過多，每月實際出租率僅為70%左右，而且這個問題直接導致了客房設施的提前老化、折舊成本增加。三是管理并非完善，前臺與客房管理等均缺乏專業度，較為粗放，多次有酒店管理專家提出類似建議，這點從臥龍公寓的利潤率上可以看出問題，賓館業的相對成本比例較小，管理的好的客房凈利潤應該在65%以上，如果過低的利潤率連折舊都無法收回，那z現在就不會有那么多酒店z興建增加客房了。四是公寓配套設施存在規劃不當、不夠健全等問題，影響了公寓的定位提升，應該進行適當的合理的調整，但是，調整的前提依然需要考慮是否有利于提高經營收入，凡是無利可圖的z，建議不能再搞。

要徹底解決問題，同樣只能用市場杠桿來尋求突破。建議對公寓按市場行情進行公正評估，確定一個合理的承包價格，即按現狀條件下承包出去，年收取固定租金。可以對外招標，同等條件下，z物業可以優先租賃經營。z廣場的物業管理z公司需要付給z物業一定酬金，而z物業租賃臥龍公寓則需要付給z公司租金，兩相抵扣，只要是完全按照市場規律來處理，應該會有目標值150萬以上的收入。加上寫字樓400萬的目標值，再去除其他因素，實現z廣場項目年收入500萬應該是可行的目標。待z經濟增值，這個數值就會更大些，收回z以及實現盈利就不再是遙不可期，而是現實的。當然，這些數字也許略顯片面，僅為個人淺見，供參考。

z公司和z物業做為金浩集團的兩個項目，完全可以實行項目經理人責任制或承包責任制度，充分調動項目管理者的積極性。當項目責任人的收益和項目業績掛鉤后，就可以淘汰不懂經營管理、不負責任的管理者，吸引和留下真正合格的項目經理人，改變目前存在的粗放經營方式，實現z合理回報才是真正現實的。

管理體制上的責權模糊、監督制約機制的缺位、經營方式上的粗放失策、專業人才的匱乏，這四個問題應該是目前z廣場所存在的問題。做為基層人員，水平和經驗有限，了解和掌握的情況也未盡詳實，以上建言僅憑個人體會，不妥之處請諒解。

篇3

關鍵詞：“互聯網+”；商業物業經營管理；實訓教學；物業管理

一、《商業物業經營與管理》課程實訓教學現狀

（一）課程目標定位不匹配行業需要

不同的商業物業類型（寫字樓、購物中心、酒店等）對其管理人才有著不同的要求，但大體上可以歸納為一方面需要具備物業管理的基礎專項技能，如環境、安保、維修等，但管理較住宅物業難度大且有一定的特殊性；另一方面需要具備一定的經營管理理念，在保值物業的基礎上，通過服務為客戶創造價值，這需要策劃、招商、日常運營等能力。在今天許多商業物業緊缺的人才需求中，尤其看中第二方面的能力擁有。然而，在現有的商業物業課程目標定位中，往往還停留在以偏向住宅的物業人員能力培養，將住宅物業人員的能力需求簡單套用在商業物業人員的能力需求上，使得本課程的目標定位與實際的行業需要不匹配。

（二）課程實踐教學內容陳舊與實際崗位需要脫節

隨著經濟的快速發展，商業物業的發展也十分迅猛，然而商業物業的課程實踐教學內容卻沒有較好的跟上行業的發展。商業物業的崗位需求不再僅僅是專業維修人員、保安人員、財務人員、保潔綠化人員、行政人事人員等，它需要市場調研、市場拓展、合作合同管理、招商等的經營管理崗位人員。顯然本課程實踐教學內容的設定應與實際的崗位技能需求匹配，不能停留在傳統的物業管理崗位技能需求。

（三）課程評價不能較好反映崗位能力

課程評價包括考核主體、考核方式、考核內容及比例等。目前的商業物業實踐教學的課程評價仍以教師為主，考核方式以傳統的卷面考試為主，考核內容偏向常規物業管理內容，這都不能較好的判斷和反映商業物業崗位能力的水平。商業物業實訓課程的評價需要融入學生的互評，以此檢測學生的團隊合作、溝通等能力；需要融入企業的評價，以此檢測學生的能力水平是否符合企業的需求；同時考核方式需融入現代化的評價手段，考核內容可進行能力分項，協調各項能力考評比例，這樣保證考核方式的多樣，考核內容緊貼崗位能力需求，更能全面科學的評價學生的能力水平。

（四）課程實訓環境與實訓教師難以滿足

商業物業的崗位人員的從業能力需求，商業物業的實踐類型多樣，且各個類型間的經營管理差異，這都對本課程的實訓環境提出了較高的要求。商業物業的實訓教師是需要懂物業管理、又需要懂房地產開發、還需要懂商業物業的運營的綜合型人才，這就對商業物業的“雙師”教師提出了難度。可以通過與企業的合作，建設校外的商業實訓基地，利用“互聯網+”等先進技術讓實訓課程生動形象，實現線上、線下的商業企業教師的介入，豐富本課程實訓環境與實訓教師。

二、基于“互聯網+”課程實訓教學設計

（一）基于崗位能力確定實訓教學目標

通過對物業企業的調研，發現商業物業著重在經營層面，其內容包括策劃、招商和日常運營管理，其崗位著重在綜合經營部相關崗位。從崗位需要解決的重要問題即工作任務開始分析，明確崗位的工作說明與工作規范，從而明確了商業物業經營與管理的實訓教學目標，即通過對各種商業物業的業態分析、基礎物業管理、設施設備管理、物業節能措施、商業物業資產管理、商業物業績效考評和商業物業行政管理等，讓學生具備商業物業項目調查分析能力、商業物業項目招投標管理能力、商業物業招商策劃能力、商業物業合同管理能力，商業物業資產價值挖掘能力等。

（二）從崗位評估-工作任務-能力分析-實訓項目設計

本課程的實訓項目體系設計是從對崗位的評估入手，明確典型的工作任務，分析其所需的崗位能力，進而確定實訓項目，針對每個實訓項目設置若干實訓模塊，再將實訓模塊分解為對應的工作任務，讓學生掌握相關的技能點。本文以實訓項目“基于商貿物業-大型購物中心的物業招商”為例，闡述實訓模塊“制定購物中心招商方案”完成的相關工作任務。

（三）制定基于實訓項目的實訓微課等教學文件

傳統教學中，理論知識與實踐教學往往不能形成一體化，在“互聯網+”背景下，本課程在實訓教學過程中，注重知識點與實訓任務的融合，讓學生在任務導向下，自主探究學習。在每一個實訓項目下，確定每一個實訓模塊，根據工作任務形成對應知識點的微課、動畫等資源，讓知識與技能碎片化，同時又能在任務導向下形成內在邏輯聯系，進而實現相關任務模塊，同時實現知識與技能的同步學習與提高。

（四）全過程、多樣化進行實訓課程的考核評價

本課程采用全過程評價系統，重視學生每一次參與、態度、合作、成果，利用多樣化評價方式做到及時反饋，及時評價，而不以一考定成敗。在具體的考核評價中，利用自主學習云平臺跟蹤學生的自主學習情況，隨時可考核查看學生的學習態度與成果；利用QQ、微信、藍墨云班等軟件，實現校內教師和企業教師與學生的實時討論、溝通與評價；每一個實訓任務的完成，均會形成學生自評、小組互評、成果評價等，不以教師為唯一評價主體；通過以上多樣化的考核評價方式，最終形成全過程的評價依據。

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關鍵詞:物業管理 市場需求 經營模式

作為誕生不久的房產物業管理行業來說,它是為了滿足人們生產、生活和工作需要而生存、發展,并不斷壯大的新興行業。在這一行業的成長和成熟過程中,市場化、專業化進程在不斷加快,市場競爭十分激烈,在不斷的優勝劣汰中,房產物業管理品牌正在逐步形成。本文就經營型房產物業管理模式進行初步探討。

一、經營型物業管理模式的含義

我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業管理與物業經營融為一體,在做好物業管理工作的同時,為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案,發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面,亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排,從而為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。

上述經營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業管理工作之中,通過對管轄物業經營與管理的合力運行,更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。

經營型房產物業管理模式和收益性物業管理有所不同,后者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理,普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中;而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念,通過對物業整體功能的開發,提高物業的效益潛力。前者包括后者,后者是前者的重要組成內容。有些同行把經營型物業管理理解為配套服務網點經營和有償的各類家政服務當然是相當片面的。

經營型房產物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面,主要包括是租賃、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業管理公司或參與管轄物業的經營,在提高企業經濟效益的同時,促進了物業的市場流通,挖掘了蘊含于物業中的效益,并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

二、經營型物業管理模式的市場需求

大量物業公司缺乏專業管理,更缺乏合理的規劃和經營。由于缺乏對物業真正價值的理解,有很多業主單位從建筑功能確定、售后使用到物業資產運作沒有跟著市場走,觀念滯后,導致大量的物業資產流失。可以說,當前眾多的業主單位和業主個人缺乏物業管理的專業管理理念,更渴望對其物業理想的經營。而在物業總資產中,大量物業未得到充分利用,甚至有大批物業長期閑置。就全國情況看,很多單位發工資困難,在哈爾濱市物業企業則完全靠供熱管理收入和收繳熱費盈利予以支撐,甚至對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識,提高經營水平,管好樓,還要盤活樓。物業管理企業管轄項目中,或多或少地存在著物業經營的業務,業主和客戶需要專業的物業管理服務,更關注其物業效益潛力的發揮。現代物業不再是業主終生相守的昂貴家產,而是一種在流通中價值不斷更新的商品,物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業商品的游戲規則。大陸物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場,將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢承受更大的市場壓力。

三、經營型物業管理模式的利弊分析

隨著市場經濟的日益成熟,房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致,經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良后果?我們認為,經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營,參與物業營銷本身應該是現代物業管理概念的應有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業的運作經驗來看,物業管理企業不但要為開發商和業主、客戶當好管家,還應有償性的擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中,由物業顧問這個角色向開發商、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要,物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并相互促進。

從目前的實踐看,經營型物業管理模式的利處主要體現在:首先,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要,如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務;其次,經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一條龍服務,對客戶來講,提高了服務效率;再次,擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例,使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。

經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點:一是壓力大。物業管理企業承擔了一項物業的經營、管理權,同時也就承擔了物業經營的義務,而物業租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動,相應地加大了物業管理公司的經營壓力;二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定,每個環節都有風險,僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作,不僅富有實戰經驗的人才難覓,有了人才,形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易,一但經營出現嚴重偏差和失誤,物業管理公司難以承受。

四、經營型物業管理模式的實踐

物業管理企業必須在認真分析自身優劣勢基礎上,確定將經營型物業管理模式作為企業的核心競爭力,經過實踐和積累,經歷市場磨合,使這一競爭優勢得到進一步強化。從香港及國內大型物業公司先進的實踐經驗來看,經營型物業管理模式具有較強的生命力。在實施經營型物業管理模式的實踐中,要注重以下幾個成功因素。

(一)強調經營觀念到位。物業的經營是動態的,物業的營銷永無止境,物業管理人只有具備了強烈的營銷意識,才能使管轄物業潛力得到更充分發揮。公司要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事,物業管理固然重要,而一項優秀的物業營銷方案可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中,“做好物業管家,替業主打理好物業”是十分重要的。實踐證明,管理概念加上系列營銷服務,可以使管轄物業的價值發生很大變化。

(二)注重培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業,而物業經營是知識型、信息化產業,現代物業營銷已經進入到個性化、網絡化整合時期,沒有富有經驗的經營人才,經營型物業管理模式就是空談。因此,要注重在實踐中培養經營骨干,適當引進優秀人才,逐步建立一支配合默契的經營管理團隊。

(三)注重向專業公司學習。隨著我國經濟的迅猛發展,北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業經營、管理市場龐大,需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。我們在物業經營專業上差距仍然很大,因此,要始終與國內外先進的物業管理公司保持業務合作,吸收經驗,培養專業實力。在未來的物業供熱行業發展進程中,在物業經營專業領域,我們哈爾濱物業企業還要認真當好學生,縮短差距,迎頭趕上。

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論文摘要：目前，我國物業管理市場蓬勃發展。社會對物業服務的需求不斷擴大，然而，如何在降低物業服務企業運營成本的同時又能將服務質量提高，是物業管理行業一直探討的問題。本論文立足于物業服務企業的角度，提出物業公司盈利多元化的一些具體實施方法。

論文關鍵詞：物業服務；多元化經營：盈利模式優化

目前，中國的民營物業服務企業普遍存在著企業規模小。難以發揮群體優勢，物業管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業，導致物業公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業管理發展的“惡性循環”。而且許多企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業管理企業長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發展后勁的狀態。

為了使物業服務企業能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創新、突破。本文就物業服務企業多元化的經營模式，改善目前物業服務企業的經營現狀，使其能得到長足的發展問題展開討論。

一、物業公司業務擴展的必要性

目前，我國物業管理市場蓬勃發展，社會對物業公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業管理企業已達20000家，從業人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發展催生房地產市場的格局發生了重大的變化，從以往的中小型物業，發展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態的地產模塊，這就使小區業主對物業管理的要求隨之升高。而物業公司提供的服務能否滿足業主的需求進而創造公司利潤，成為擺在物業公司面前的一道難題，因此就需要物業公司從最初簡單的常規服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現滿足業主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。

二、物業管理多元化經營的具體實施

傳統意義上的物業管理，至今仍影響著物業公司的經營模式，“物業管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業管理的核心就是“服務”，物業公司要滿足業主不同的需求，并且把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業公司在物業管理中實現兩種規模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，向社會提供專業技術保障；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。

1、為業主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業，找到口碑較好的企業，與其建立合作伙伴關系，通過物業公司搭建的平臺，業主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過這些企業對外擴大物業公司的自身影響力，并且在這期間物業公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業公司、居民、加盟企業都得到了相應的好處。與此同時，在社區網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開辦代購飛機、車船票等業務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業主的精力和時間。因此物業公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業主購票方面的需求，而且物業公司集體購票在時間和效率上會形成較大優勢。

但是，物業公司并非專業的車票代購中心，同時，網上票務訂購業務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業公司代售飛機、車船票等業務的開辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務的業務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業公司很難從中賺取一定利益，物業公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。

由于國家嚴格控制，代購業務如果得不到批準，小區物業公司可以與鐵路部門協商，在小區引進具有火車票出售資格的火車票票務中心或者由物業服務人員收集小區業主購買票務信息然后由物業公司去火車票售票點購買。

3、雨傘的免費發放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業公司拉近與業主的距離。物業公司可向業主分批派發印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業主對物業公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業公司通過與其他商家的談判而取得的非物業服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業公司所有并歸其自主支配。

4、小區戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業主生活工作方便，拉近物業公司與業主的距離。

以上例子可知，物業公司擴展多元化業務并不是輕而易舉的事情，每一項業務的推出都需要把有關規定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業公司還可以使用小區內的豐富資源進行業務上的擴展從而達到盈利上的多元化。

三、多元化經營帶來更深層的思考

我國物業行業具有物業服務企業數量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業主的要求，繼而產生業主拒繳物業服務費的普遍想象，物業服務企業為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業服務企業與業主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業公司與業主之問的矛盾，并開拓物業公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：

這種管理模式一方面是物業公司通過對小區內的業主共有資源的運營，如商業廣告的；商機企業引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業主或業主委員會簽訂合約，得到對住宅物業共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業公司與業主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業主對物業公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區，以保障小區業主的共有權益，防止物業公司過度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業主良好的居住環境。

2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業公司必須提前和業主約定對共有資源的經營收入中，用于小區物業管理費用占整個收入的最低比例，防止物業公司為牟取私利，過度利用社區資源或降低管理費用，從而激發矛盾。二是物業公司應該定期向業主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務監督制度，物業公司與業主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。

3、協商機制的預先制定。由于小區業主居住位置的不同以及各業主對生活環境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業主的不滿，為了處理不同業主的意見及可能會出現的糾紛，所有的經營行為必須與業主委員會或業主代表達成高度一致，同時。物業公司與業主之間必須建立一個有效的協商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協商機制該如何制定，就需要針對小區特點進行磋商，這也是對物業服務企業管理運作能力的考量。

四、新型管理模式的優化

物業管理是服務行業，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規范，就成為業主評價物業管理水準的重要標準。但是，業主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業主帶來巨大收益。物業管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序。照這個概念看來，“物業”并不包括人，也就是說，物業管理主要的內容是管理物業，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業管理更離不開對人的服務。物業管理在中國發展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發達國家的“物權產業管理”等概念后發展而成。現今我國物業管理要想打破傳統模式，發展創新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區內業主的居住質量。

如何提高業主的居住舒適度，同時又能提高物業公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：

一方面，業委會可以很精確的限定物業公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業主交納的物業管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業管理費難以收取而使物業企業退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。

物業管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業服務企業最好能夠提供長期穩定的持續服務：①綜合性，物業管理服務不僅包括物業共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續性，與一次不同，物業管理服務的提供是一個持續的不間斷的過程，物業服務企業必須保證物業共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩定性，嚴格的不動產登記制度和物業產權變更的高昂成本，使得物業服務業與其他服務業相比，業主具有相對穩定的特點，需要雙方就物業的保值增值更好的溝通和協商。

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關鍵詞:財務；業務經營管理

一、財務工作的目的

企業的主要目標是在盈利的狀態下長期持久地活下去,在這一整體的目標下，財務的目標不能僅僅停留在籠統的為股東創造價值，因為企業所有部門必須是能為公司提供更多的價值，并且是基本滿足資本對于價值增值的要求，不是價值消耗，否則就沒有存在的意義。因此，怎樣為公司創造價值，尤其是財務在整個公司的價值創造中的價值環節和主要的功能應該是什么值得研究。因此，回答這樣的問題就應該更加具體的呈現出財務應有的特殊功能和特別的定位，價值鏈上其他各個模塊各自都是有自己專屬的功能，比如研發一定是為創新性和實用過程中的新型產品來服務的，要更多體現出商業的價值；營銷銷售是為了最終賣出產品，能賣到合適的價格，并達到一定規模來服務的，而不是為了方案的高大上服務等。所以，財務的工作也應該有對應的企業商業目標中的核心價值和核心價值的體現。財務的主要工作分成了兩個部分，一個是對內：怎樣做好基本的成本控制、目標管控、資金有序流動、保障業務需求以及對應的戰略落地的規劃和資金資產的保值增值工作；一個是對外：做好資金資產的出與進的工作，稅務籌劃，整體外部風險的評估，以及對應外部變化的主要工作，尤其是在融資的角度考量，要將穩定、低成本、符合企業發展階段的資金引流進來。從邊界上看，財務是一個超過了業務邊界的工作，是在公司中邊界最寬的部門；從社會監督上看，需要承載整個公司合規性要求的管控職能；從參與的作用上看，前臺較小，后臺的作用較大；從創造的價值上看，是一個穩定器的作用，是閉環系統中的反饋系統，不是直接的價值創造，但是是公司組織的價值創造的重要組成。整體來說，企業財務部門工作是定位在為企業大框架下所有的資源、資本、資金、資產為戰略與業務服務的過程中能起到合理、有序、高效、低成本、低風險的流動過程中增值提供服務的工作。當然這里是戰略決策財務的定位，而不僅僅是大部分公司中的賬務核算處理部門，我們的財務人員必須要將自己和公司的命運聯系起來，自己是其中的一個部分，而不是只站在自己的角度來考慮問題，要能急公司之所急。既然財務需要體現出自己的價值，那么這些價值應該怎樣體現呢？如果采用時間劃分，按照從過去到未來，越是時間靠后的事情，對于企業的發展的影響越大，因為從過去的財務報表，到一般的財務分析，再到股票估值，到最終的企業打包賣出等等來看，都是呈現著資產的邏輯是從過去確定變成當前的不確定，到未來的非常不確定的模式。從價值上講，也是未來的更大，因為從企業發展的正常情況來說，前期資產的積累是非常慢，是可以忍受較低的投資回報，到后期就變得完全不是這個樣子，因為是按照未來的現金流的折現進行計算的。為啥要投資，就是因為未來的收益更有吸引力，但是也更加地考驗人的決策能力，映射到財務的領域就會使得我們在未來不確定的時間點上付出更多應對更多，當然可能收獲也就更多。從財務工作上說應該將這些工作分成主要的四個基本階段，就是面對于過去的，面對現在，面對短期未來，面對于長期性的未來。財務的工作既要能追溯過去，也要能承接未來，還要能在當前的工作中能合理的意識到公司業務不合理的邊界點，并能有效控制，以及不斷評估當前的內外部的風險以及我們面對這些主要風險承接的可能性。

二、財務與業務的關系

任何公司都是先產生業務，沒有業務就沒有財務，業務與財務是皮和毛的關系。只有存在了業務才有財務閉環的產生，從業務的層面來看財務就是起到一個支持的作用，因此財務需要改變以往對業務各項資金費用控制的邏輯習慣。穩定擴張是企業發展的需求，財務需要根據財務狀態和經營需求提出可供決策的依據，要反對超過公司可承受范圍的擴張和盲目無序的擴張方式，財務作為后勤保障型的部門，從財務原本工作性質本身上來說財務很難直接對業務開源增收提供有效的幫助，大部分公司往往只能在預算成本費用等節流方面進行控制，從業財融合的角度來看未來財務需要從節流逐漸向開源擴展，未來對公司各項費用控制職能的基礎上，要將更多的精力投入到對公司業務的支撐和服務上，進而在公司業績增收上提供價值。那如何才能做到對業務的支持和服務實現創收呢？在公司內部很大程度上，財務所能掌握的資源是很多的，比如預算控制、籌資融資、資金調控、流程再造等。資源在公司內部重分配的權限有很大一部分掌握在財務手中，比如有些公司單從業務層面是盈利但卻導致公司整體虧損，實際上就很有可能是資源配置不合理導致的。因此，我們在這個部分的任務可以被分解成兩個部分，第一部分是對業務貼身的財務服務，比如數據支持等；第二部分是由于業務層面導致的需要全局規劃的財務服務，比如資金的融資，資金資源分配，項目投資決策等等。第一部分對業務的財務服務，我們主要解決與預算、稅務、核算等相關的傳統業務，主要是針對內部核算、績效考核、數據支持等，從內部管控上作為業務人員的支持者，業務人員對財務知識相對較為缺乏，需要依賴財務深入業務一線進行數據采集分析，從財務數據中挖掘出有價值的業務信息，為業務提供服務和支持使得業務能更加有效運轉起來，只有這樣才能獲取到業務的認可，才能使得業務發展更加強勁。第二部分全局規劃的財務服務，我們要解決的是雪中送炭的問題，沒有財務支持無法正常開展業務，為戰略目標與業務目標提供資金、決策、布局等全方位的支持，在這個過程中讓財務起到增值的作用，項目初創期在完全缺失的空白中建立起各種資源的連接，在項目穩定期把握好內部控制管理，讓各項資源高效運轉。同時還要在整體上做到控制風險，以配合業務做到業務制勝，不可以是單純的財務結果制勝的觀點，要時刻把握住我們的整體風險和我們風險低洼處，怎樣通過將風險做好均衡進行冒險，尤其是我們業務的發展過程中，我們的風險一定呈現動態水平，怎樣保證我們的風險在各個環節保持可控并且保證一定的自由度是考驗我們的財務負責人的重要指標。從整體上，要保證業務和財務兩條線冒險的時間點一定要考慮好，否則到時候在同一個時間點上出現業務與財務的雙重危機，雙線作戰就會出現極大的被動局面。總而言之，財務都是為業務服務的，只有業務發展好了，財務才能有實現創收的的價值，公司是一個整體，一榮俱榮，一損俱損；只有通過對其他部門的支持，財務才能實現財務的價值創造，同時公司各個部門各個模塊之間也都是互激發，相互進步和完善的過程，業務是在接受到財務支持的過程中，進一步了解財務的規則，了解做為商業閉環的財務是怎樣來呈現業務的，業務就可以開始進一步去挖掘對于公司更好的業務方式，而不是挑戰財務規則。

三、財務與經營的關系

在經營中，財務的活動并不能完全獨立于經營，而是經營的一個環節，而且從系統論的角度看就是一個閉環反饋的環節。因此，怎樣通過閉環完成一個經營活動的糾偏需要在整個經營中進行考量。商業經營需要有目標，有了目標才可能通過整合資源、通過經營務來實現利潤，達到商業目的，而這個商業目標并不是一個部門可以完成的。所以怎樣制定合理有效的目標，配合我們資產的配置，完成最終的銷售達成和回款完成，成為了財務體系需要重點思考的。商業需要合理利潤，怎樣的資源做怎樣的事情也是財務部分需要配置妥當，否則就會是一個不達標的商業行為，到時候導致的撤股，提前要求還款，使得我們的大后方財務狀況無法穩定，最后導致前方的業務也變得岌岌可危。從經營和財務的兩條線看，至少要做到兩條線中一條線受到了較大的挑戰時，另外一條線必須保持穩定，因此，經營中的任務，除了各項指標定量考核外，還要考量到風險這一環，如果業務風險過大，一定要將財務風險盡量降低，使整體風險水平保持在一定的可承受的風險水平上，進而穩定支撐整個企業的發展。經營風險的考量。從目前的幾個明星獨角獸企業的困境和解散來看，就可以知道這個是重點考量的，比如ofo，無論是運營管理，還是內控問題，還是融資節奏，還有就是長時間無法做到盈利，而投入一直在增加；再比如愛屋吉屋，因為手里有錢，在沒有房源的基礎上急劇擴大規模，商業模式無論如何都形不成；還有比特大陸在2017年的時候非常有市場，賺了上百億，但是比特大陸在很長時間都沒有辦法找到下一個盈利點，已經沒辦法找到礦機那樣的生意了，尤其是在生意的持續性上。業務不一是因為規模大了就一定能將成本降下來，即使能降下來，但是我們的投資回報率是股東不能承受的，這個商業模式意味著要換股東才可以。所以，什么樣的投資人，什么樣的業務投資回報率，什么結構導致的投資回報率都是要做進一步的權衡。財務風險的考量。一句話就是盡可能做到有效投資，亂花錢的結果就是投資低效會導致流動性收緊，流動性收緊會招致下一步考量時會采用低回報率來進行資產配置，最終會導致大規模低效資產的產生。而且由于部分不易出售的資產在手中，導致本不緊張的現金流會更加緊張，這時候很可能就會產生高息借貸。這其實就是為了短期的效益而做出的高風險低收益的事。在風險考量時，一定要將流動性風險放在首要位置。

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摘 要 隨著社會主義市場經濟的發展，市場環境瞬息萬變，企業在市場環境中所面臨的競爭也更加激烈，財務風險的問題也愈來愈復雜。作為一種微觀經濟風險，財務風險是企業商業經濟活動風險的直接體現，同時也是企業必須要解決的問題之一。所以，做好企業商業經營中的財務風險管控已經成為了企業管理者必須重視的問題。本文正是基于此，對于企業商業經營過程中財務風險的相關問題進行了探討。

關鍵詞 商業經營 財務風險 管理控制

財務風險在企業的各種商業經營活動中普遍存在，而企業也是在風險中逐漸發展壯大的。本文中所討論的企業財務風險主要是企業在進行商業經營投資過程中所產生的財務風險，它屬于經濟風險中的一部分，通常來說企業財務風險可以分為四種風險類型，在下文中將會一一論述。

一、企業財務風險的概念

企業的財務風險一般說的是企業在生產經營或者從事商業投資活動的過程中，由于一些不確定性因素的影響而讓企業的預期收益和財務收益發生變化，從而導致企業蒙受經濟損失的風險。換句話說，企業財務風險的本質上是因為不確定因素的影響。企業財務風險分為廣義和狹義之分。狹義上的財務風險我們也稱其為籌資風險，它主要說的是企業在籌措經濟活動的資金時所產生的風險；而廣義的財務風險一般包括上述的四種風險，它主要指的是企業在經濟活動的過程中，因為受到外界或者內部一些不確定因素的干擾最終所導致受到不必要的經濟損失的風險。本文主要從廣義的財務風險出發進行論述。

二、企業商業經營中財務風險的種類

首先是籌資風險，財務風險中的籌資風險指的是因為企業進行籌資過程中給財務成果帶來不確定性的因素。企業如果負債經營，借入的資金對于企業自由資金的盈利能力產生了影響，加之借入的資金需要還本付息，無果不能到期償還，企業就會陷入債務危機。如果企業息前資金利潤率低于借入資金利息率，這時借入資金所帶來的利潤尚不能償還利息，還需要使用應有的資金利潤來償還利息，因此造成了資金利潤率降低，讓企業蒙受損失，在很大程度上失去支付能力，甚至可能致使企業破產。反之，如果借入資金所產生的利潤償還了利息之后還有盈余，這樣就能夠加強企業的盈利能力。

其次是投資風險，投資風險主要指的是因為商業投資而讓企業的財務成果處于不確定的狀態。企業投資主要可以分為對內和對外投資兩種。本文中主要探討的是對外商業投資。對外投資主要有一個利潤和風險的問題，利潤本身就帶有很強的不確定性，企業的對外商業投資會在一定程度上對企業的日常生產活動以及盈利水平造成影響。如果投資收益大于企業的資金利潤率，企業不但能夠收回成本，同時還可以賺取超過自由資金之外的利潤。但是反過來說，如果企業商業投資失敗，那么投資報酬率就會大大的降低，甚至為0，這樣不僅會損失利息，同時還提高了企業的機會成本，降低了企業的償還能力以及盈利水平。

再次是營運風險，財務風險中的營運風險說的是企業在進行商業經營活動的過程中，其資金轉化時間具有很大的不確定性因素。企業如果處于資金運營順暢的狀態下，購銷量都是最好，那么可支配的資金流動性就大大的增加，企業的盈利水平也極大的增加。但是企業如果處于資金運營困難的狀態下，企業有限的資金不但要購置原材料和商業投資，同時還需要支付其他的一些雜物費用，企業資金的短缺導致了企業生產經營處于不利的狀態。如果企業的資金不能快速的周轉，就無法抵御企業生產經營不利的情況，最終導致企業陷入財務風險中，大大的降低了企業的償還能力和盈利水平。

最后，收益分配風險。收益分配風險主要說的是由于收益分配出現問題造成企業在商業經營和生產活動中出現更多的不確定因素。收益分配主要指的是企業實現利潤的分配活動。在收益分配中的一部分具有剛性特征，例如法定公積金以及其他一些稅費。如果能夠建立科學的利潤分配機制，那么就能夠有效的對企業收益分配中的剛性內容軟化 ，但如果沒有科學的收益分配辦法，那么極有可能導致大量的資金流出企業，導致企業財務活動現金流的短缺，在很大程度上影響企業的商業經營活動。

三、企業商業經營財務風險的防控對策

（一）提高財務風險防范意識

企業財務風險防范意識的提升是風險防控的基礎。在市場經濟環境下隨時都有可能出現各種不確定的財務風險，企業需要多元化發展，企業的管理人員就必須要意識到財務風險防范的重要性，提高企業財務風險防控意識。所以，企業管理者必須要樹立財務風險防控意識，重視企業財務風險防控工作，協調好企業內部各個部門之間的職能，逐漸增強財務管理人員的風險防控積極性，促進財務管理、資金管理等因素的有機配合。此外，企業財務風險防范意識的提升還能夠幫助企業核心競爭力的增強。

（二）完善財務風險預警體系

企業要逐漸對財務風險預警體系進行完善和補充，財務風險預警通常說的是企業通過對一些關鍵性的財務指標的狀態進行實時的監測，從而對企業商業經營活動進行有效的控制，對財務風險采取相應的預防措施。我們可以建立完善企業財務風險預警體系，企業的管理人員能夠利用這一體系來判斷企業財務風險的大小，可以事先準備再對癥下藥，能夠更好的了解企業財務風險出現的原因，從而更好的制定對策。所以，企業必須要建立與自身實際條件相符合財務風險分析體系，建立長期系統的預警機制，設置獨立的財務風險分析部門，對于企業的商業經營活動情況以及業務活動情況進行仔細考察，同時要通過總資產凈現率、預期未來收益、股東權益收益等指標對企業的財務風險情況進行預測，建立起財務風險的有效防線。

（三）選擇科學的風險預防策略

對于企業的財務風險，如果選擇不同的防范措施也會導致不一樣的后果，科學合理的財務風險防控手段能夠在很大程度上降低財務風險給企業帶來的影響，增強企業的財務風險防控效果。第一，企業必須要對資本結構進行不斷優化，確保資產以及負債能夠處于良好的狀態下，控制好企業負債規模以及籌資的手段，盡可能的減少企業資本成本；其次，企業應該合理的選擇風險分擔措施，將企業商業經營投資的風險降到最低，以此來預防和控制企業財務風險；第三，企業必須要確保經營活動的良好運作，健康的財務狀況加上科學的財務風險防范機制能夠讓企業的投資資金時刻處于良性 狀態，最大限度的降低財務風險。

（四）拓展財務風險的應對手段

財務風險是客觀存在的，財務風險防控的目的是為了讓企業受到的影響降到最低，所以，企業必須積極擴展財務風險防控辦法，確保資金能夠良性循環。對于企業財務風險的不確定性因素，企業必須要擁有較高的反應能力以及敏感程度，應該在企業財務風險管理體系下，按照分級分權的方法，讓企業的商業經營項目都有專人負責。另外，企業還可以借助現代化的管理辦法，增強財務風險管理能力，提高企業內部各個部門的工作效率，確保企業財務風險的防控方法能夠得以落實，降低企業損失。

四、結語

綜上所述，企業要想對財務風險進行有效的預防和控制，企業管理人員首先要樹立風險防范意識，要建立系統完善的財務風險防控體系，對可能出現的財務風險要能夠預判和把握。這樣才能夠提高企業的財務風險管控能力，最大限度的降低財務風險給企業帶來的損失。

參考文獻：

[1]于英紅.企業經營中財務風險管理及防范.企業研究.2012（14）：29.

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（一）參與企業的投資與決策

企業為了持續發展和不斷獲得利潤，一定要尋找多個利潤發展點，單一的利潤點不能保障企業長期有效的發展，因為任何一個項目都有其發展的和低谷，因而為確保企業的長遠發展，企業的管理人員一般都有多個預選方案的制定。但是這些預選方案在選擇上一定要以財務指標為遵循依據，因為方案的選擇第一是要獲得經濟收益，二是現有的資金能否支持該項目的順利實現。只有確保經濟增長目標的長期穩定性，經濟效益作為基礎目標，開展綜合性的經濟收益考量，明確投入和產出的數值，才是最佳的方案。所以財務管理對企業有指導意義以及參考價值。

（二）財務預算中既定目標的實現

財務計劃能夠有效確定財務計劃、制定財務戰略和政策，并且規定財務程序，針對某一個具體的財務規劃開展相關的財務發展理念。在這一過程中擬定財務規劃，開展財務預算，是把生產經營的各項活動以貨幣的形式表現出來，合理的調配資金，資金的使用過程中開展相關的宏觀調控，因而財務計劃有助于企業管理。

（三）控制監督企業生產經營活動

財務管理是運用貨幣的形式對企業整體生產經營活動開展監督和控制，具體而言是對資金的籌集、使用和分配等活動開展監督和管理。在對資金指標開展分析的過程中，全面地反映企業對物資的使用以及占有情況，了解相關物資的使用是否合理，如果不合理要做出適當的調整措施。并嚴格監督生產經營中的資金使用狀況，因為企業投入到生產經營中的每一項資金都是要有相應的利益回報，在使用過程中一定要財盡所用，保障其發展自身的效益，這樣能有效的促進企業生產效率等方面的管理，物資供應工作也在此做出適當的調整；對產品成本進行指標分析，反應生產過程中對勞資的消耗情況，有效促進企業人力、物力和財力的合理調配，消耗節約中成本也隨之降低；利潤指標分析中，企業當年的經營管理水平和企業財物收益情況也凸顯出來，嚴格的監督利潤的形成和分配，企業在這個過程中能挖掘自身的潛力、改善不合理的管理制度、擴大經營、增加企業的經濟收益。

二、企業財物管理的措施

（一）成本管理強化

企業經營管理基礎是成本，所以合理的控制企業成本管理，可以在客觀上為企業帶來可觀的收益。高效的企業成本管理，也可促進企業的核心競爭力的增強，使企業可以在激烈的市場競爭中立于不敗之地，這將有助于企業的長效健康發展，所以其實現的具體措施有以下幾個方面：一是，成本管理意識的強化。意識是工作開展效果最為集中的因素，企業管理人員只有在企業管理中樹立正確科學的管理意識，才能將這些意識真正的融入成本管理理念中，成本管理也將執行到每一個環節中；二是，實行預算成本。預算是工作開展的成本管理，能夠更加高效的展現企業投資效益，不但能夠對后續的資金問題展開控制，并且能夠幫助企業避免風險意識，確保企業的穩步發展。三是，成本分析構成。在成本明細賬目和成本比較中，在此尋找成本升降的主要原因，結合行業成本努力降低成本。施工企業的成本項目主要包含人工費、材料費等其他直接和見解費用。企業要提升自身的企業管理技術，科學施工方案的精心編制，并結合工程預算成本，開展實際成本的計算和管理，及時發現成本管理中出現的問題。

（二）強化隊伍建設

企業管理人員的素質和企業管理效果有比較直接的聯系，因而企業要重視財物人員的素質化管理，管理措施有以下幾個方面：第一，管理過程中了解自身企業人員的資源結構，了解人才構成中缺少什么樣的人才，需要補充什么樣的人才；第二，避免工作流程的形式化，對管理人員的素質和能力要做到切實的提升，不要把側重點放到學歷和出身上；第三，對于現有的的財務人員，給予發展提升的平臺，工作中積極的給財務人員進行培訓，使其工作能力在此基礎上能夠得到進一步的提升，這樣能夠讓自身的財務能力有新的突破。

（三）資金管理和內外考核的強化

企業內部最好建立約束機制,形成自有的審計保障體系。我國相關的財政部門最好也跟進其狀況出臺政策和制度，對違規違紀的行為嚴懲,確保企業的健康發展。并且對企業的財務資金進行集中管理制度，在此確保財政信息的真實性；企業資金運作的透明度也在這個過程中有所提升，方便企業的資金使用效率，企業管理水平也得到整體的提升,讓企業的資金管理和國家經濟有機結合，因為經濟發展不是一個國家或者一個地區的事情，更多的時候是經濟全球化的發展趨勢和發展進程，所以企業的管理考核機制也要做到內外強化。

三、結束語

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郵政是一個古老的行業，“鴻雁傳書”就是人們對郵政通信的形象比喻。自大清郵政開辦至今，現代郵政也已經有了100多年的歷史。但郵政又是一個充滿活力的年輕產業，在改革開放的新形勢下，石家莊郵政局立足于為全社會提供優質信息服務，通過不斷采用高新技術和設備，使綜合實力明顯增強，服務手段日益先進。而加強服務管理，對于促進企業增強內部控制，推進企業科學管理，確保信息的真實、準確及經濟活動的合規性、效益性等方面，都發揮了積極重要的作用。

透過管理、組織和經營三個層次，嘗試從人類活動的一般特征和要求作為出發點，剖析企業經營管理活動的基本特征和一般結構，對企業的經營管理活動的整個過程進行系統性解釋，探討一條完整理解企業經營管理活動過程的基本思路。管理的作用在于追求效果，正是因為對效果有所要求，才產生對企業的經營活動進行管理的必要。企業經營管理者所表現出來的一切管理行為、手段、方式和要求，無不圍繞著追求經營效果這個核心，并且總是從企業經營的效能和效率兩個方面來實施管理，以最終效果作為管理的目標——所以，企業的管理目標與企業經營活動目標是相一致的。效果以及效能和效率，成為分析、理解企業管理行為及其作用的切入點。

為了解釋管理的這種作用，我們把企業活動分解為操作和管理兩種基本行為。操作是指運用技術制造出實際結果的行為；管理則是指對操作提供引導作用的行為，管理在于令操作結果符合經營目標需要，又按照經營條件和環境要求而有效進行，最終產生預期結果。管理和操作，是任何一種有目的活動都包含的兩種基本行為，它們之間存在對應的關系。有什么樣的管理，就導致與之相對應的操作發生；對操作及其結果有所要求，就必須提供相應的管理加引導。缺乏管理的操作是下意識或者盲目的行為；沒有操作，則結果也不會產生。管理和操作，反映了人在活動過程中的主觀意識與肢體行動之間的聯系。

人們曾經預想，新技術和現代管理方法的大量應用，人在經濟活動中的作用將可能下降。但競爭的現實使人逐漸認識到，任何時候都不能忘記生產產品和提供服務的人以及使用產品和享用服務的人。恰恰相反，在新的階段，或者也可以稱之為管理思想發展的第四階段，對人的認識有了升華。在這一階段，提出了人是最重要的資源、最寶貴的財富，提出了個性需求和精神健康的理論，提出了更多依靠員工的自我指導、自我控制以及順應人性的管理等一系列新觀點、新思想；在實踐中積極推行以人為中心的管理，并積累了豐富的經驗。可以說，以人為中心的管理，是新階段的重要特征之一。

一、服務管理是一種新的管理視角服務管理視角的產生表明，服務對企業具有戰略意義。gronroos（1990）曾提出過一個相對全面的定義：所謂服務管理是指：（1）認識在消費或使用組織提供物時顧客得到的效用以及服務單獨地或與實體產品（或其他有形物）一起如何對該效用產生貢獻，也就是說，認識全面質量在顧客關系中是如何被感知的，是如何隨時間變化的；（2）認識組織（人員、技術和物質資源、系統和顧客）怎樣生產和傳遞該效用和質量；（3）認識如何開發和管理組織以便實現希望的效用或質量；（4）組織以何種方式運作能夠實現效用、質量以及各方（組織、顧客、其他各方和社會）的目標。albrecht（1988）提出了一個簡短的定義，“服務管理是將顧客感知服務質量作為企業經營第一驅動力的一種總體的組織方法”。盡管在該定義中沒有包括很多具體的詳細的信息，但是它也清楚表明了服務管理的關鍵層面。

管理透過以下三個職能來發揮對操作的引導作用：(1)計劃：計劃包含目標和規劃兩個基本元素。目標是指根據現實條件，按照行動的目的要求，預先設想、可行的、代表未來結果的預期構想；規劃則是對實現目標的操作行動過程的事前構思和安排，包括操作的內容、方法和順序，為進行操作提供依據。因此，計劃具有前瞻性的引導作用。(2)領導：領導包含決定和促動兩個基本元素。決定是對如何進行操作作出指示；推動則是促使操作按照決定發生——在對他人活動的管理中，要求他人按照自己的意愿進行操作，這種促動的作用是明顯和必要的；對自我從事的操作，也存在促動作用。例如，對努力完成工作的自我要求和督促。如何作出正確的決定，以及促使操作按照決定進行，成為領導的核心。領導總是根據當前的實際情況和需要而實施。從而，領導具有當前性的實施作用。(3)控制：控制包含反饋和調整兩個基本元素。控制在于對操作結果狀態與環境條件的變化作出反應。首先透過反饋掌握操作的進展情況以及出現的變化，一旦發現或者預測當前的操作所造成的結果不符合目標要求，通過對操作內容、方式或者操作環境、條件進行調整，保證操作所產生的結果符合目標要求。控制總是在變化出現之后才發揮實際的作用，所以，控制具有后援性的保證作用。

二、服務管理的特征1.一般管理視角服務管理對于如何看待和建立組織內部及組織之間的關系有著不同的基本假定。團隊工作、跨職能合作和跨組織的伙伴關系以及長期觀念等，對于服務管理來說屬于內在的要求，受到高度重視。起初，學者們的研究對象局限于服務企業，隨著服務在制造企業中越來越重要，因此，關于管理陷阱和惡性循環的理論同樣適用于生產企業。服務管理和服務競爭對于所有企業都具有重要意義。作為一般管理視角，服務管理將企業的外部效率置于重要地位，強調的是顧客如何看待核心產品和企業總的表現，而不是企業的內部效率、規模經濟和成本降低。這體現了顧客驅動、質量導向、長期導向、員工導向等的結合。2.顧客導向顧客忠誠是成功的服務管理的里程碑。服務管理的研究表明，留住顧客對獲利性有正面的影響。顧客保留率取決于企業向顧客提供的服務如何。3.顧客感知質量導向質量對服務管理的許多方面有決定性的影響。

順應人性的管理，才是最好的管理。從一定意義上說，人類文明史，就是更人性化的過程，是人的本性不斷升華的過程。人有光輝的一面，也有懶散、消極、陰暗的一面，問題在于如何管理。開發人的潛能——最主要的管理任務。生命有限，智慧無窮，人們通常都潛藏著大量的才智和能力。管理的任務在于如何最大限度地調動人們的積極性，釋放其潛藏的能量，讓人們以極大的熱情和創造力投身于事業之中。我們目前所進行的改革，從根本上說，正是為億萬人民聰明才智的充分發揮創造良好的環境和機制。

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關鍵詞：電子商務；企業管理；柔性生產；組織結構；物流

隨著網絡的普及及信息技術的迅猛發展，以電子商務為特征的新經濟正影響著人類社會的方方面面，尤其是對企業管理產生了重要的影響。世界各國的企業在當今的電子商務大潮中既要面臨著前所未有的機遇，同時也要面對極為嚴峻的挑戰。

一、電子商務概述

電子商務是在全球化背景下出現的，它是以網絡作為依托，以交易雙方作為主體，以銀行的支付和結算作為一種有效的手段，以客戶自己的數據庫作為架構的一種嶄新的商業模式。電子商務改變了傳統商務管理的手段，它的基本內涵就是利用互聯網從事各種商務交易的活動。電子商務的發展模式主要有以下幾種：企業內部的電子商務模式；企業與企業之間的電子商務模式；企業與消費者之間的電子商務模式；企業與政府之間的電子商務模式等。

二、電子商務給企業發展帶來的機遇

（一）擴大了企業交易范圍，降低了企業交易成本

由于受到地域的限制，傳統企業所面對的市場是有限的，而利用互聯網進行商務活動使企業直接面向市場，面對的是全球市場，大大擴展了企業的交易范圍，突破了空間和時間的限制。同時，由于電子商務通過互聯網進行市場調查和廣告宣傳，建立起無中介的銷售渠道，避開了傳統營銷渠道中批發、零售等中間環節，使生產商與消費者直接接觸，降低了流通和交易費用，大大提高了營銷效率。

（二）為企業更好地提升客戶服務質量提供了便利

客戶是企業最重要的資源，了解客戶的需求是營銷工作的起點，在客戶消費的過程中全程地與客戶交流，不斷對產品及服務進行改進和售后服務，從而提高客戶滿意度和忠誠度是企業能否在市場中立足的關鍵。在傳統營銷中，企業和客戶之間的交流往往是單向的，企業向客戶宣傳灌輸的很多，卻難以聽到客戶的聲音。由于企業和客戶中間隔著層層中間商，所以兩者之間的交流和溝通要么因為層級過多而導致信息失真，要么因為時間滯后而失去溝通的意義。而電子商務極大地便利了企業與客戶之間的溝通。通過互聯網，企業與客戶之間可以進行實時的雙向互動，而且沒有任何外界因素的干擾，客戶更易于表達出自己對產品及服務的評價，這一方面可以更深入地了解用戶的內在需求，及時了解市場動態，進行產品結構的調整；另一方面可提高企業的售后服務水平，提高客戶的滿意度，密切雙方的關系，留住客戶。

（三）使得零庫存成為可能

在傳統的生產管理中，企業為了保證履行供貨合同，往往會在企業內部庫房擠壓大量庫存貨物，這樣常常造成庫存占用過高，資金利用率較低。再加上渠道中的每一級經銷商都為了避免缺貨現象，他們在向生產商訂貨的時候都會在客戶實際需求的基礎上加成一定比例來進貨，造成牛鞭效應。這往往會造成生產企業生產過剩，不能適應消費者需求的變化。電子商務應用之后， 消費者的訂單直接進入生產企業，使得企業有條件迅速地對消費者的需求變化進行反應，使生產企業庫存降到最低。

（四）企業可以根據市場需求動態整合內外部資源

電子商務的發展，使得企業之間的競爭不再取決于其所實際占用資源的多少，而取決于企業可控制運用資源的多寡。企業可以發揮網絡的作用利用好外部資源，與自己的合作伙伴、供應商互通互聯，做到信息資源實時共享。企業的各個環節的物質資源可以隨時根據市場動態進行調整，從而使企業的運作具有更大的靈活性和柔性。

三、電子商務給企業發展帶來的挑戰

（一）對企業的柔性生產能力提出了更高的要求

電子商務使企業可以快速捕捉到消費者的需求并迅速做出反應，從而使以銷定產真正成為可能，但是這同時對企業的生產能力提出了更高的要求。傳統營銷環境下企業每年或半年參加渠道商的訂貨會，企業再根據渠道商的訂單進行生產，工廠對訂單的預測相對簡單，在成本、備料等方面也可以控制。而電子商務環境下消費者的訂單往往是脈沖式的，也就是說一會訂單多，一會訂單少，每個訂單對生產還會有一些差異，這使得生產計劃變得非常復雜和困難，因為企業事先不知道該生產多少，也不知道一定時期內消費者對具有某種特定功能的產品的需求量是多少。這就意味著企業要根據消費者需求的變化，借助現代化技術靈活協調企業資源，快速地備料、安排生產并交付貨物以適應和滿足消費者多樣化的需求。這對習慣于依賴渠道訂單按部就班進行生產的傳統企業提出了挑戰。

（二）組織結構扁平化、開放化過程中面臨傳統部門的阻力

目前企業普遍采用職能式的金字塔組織結構，這種組織結構產生于傳統經濟時代。電子商務環境下，市場瞬息萬變，固有的企業組織結構僵化已經成為企業與市場之間一道不可逾越的鴻溝。為了適應消費者需求的快速變化，企業組織結構必須由原來的金字塔式向扁平化轉變。

企業為了實現節約成本、增強競爭力并降低風險，實現柔性化生產，必須通過網絡利用外部資源，通過互聯網使得自己與合作伙伴、供應商互通互聯，做到信息資源實時共享，最大限度地提高運作效率，這必然要求企業與企業之間你中有我，我中有你，使得企業的邊界模糊化，組織結構開放化、虛擬化。

這意味著企業的一些傳統部門面臨被取消或被兼并的局面；商務電子化帶來的管理幅度變大也會導致一部分管理崗位的消失，大量的中層組織原來意義上的上傳下達作用逐漸削弱，而轉向深入科研、管理、生產、營銷一體的市場第一線；管理幅度增大，必然要求管理者適當下放權利等。這些必然給企業內部造成不小的震蕩。傳統部門和個人的不配合甚至排斥往往成為傳統企業進軍電子商務的絆腳石。

（三）對物流服務水平提出了更高的要求

電子商務是由信息流、貨幣流、物流共同組成的三位一體的商貿活動，電子商務的發展離不開物流派送體系。以物流的速度快慢、貨物運輸過程中的完損程度及物流信息能否及時傳達到消費者等為主要內容的物流服務水平極大地影響消費者的購物體驗，直接影響著消費者的滿意度。未來電子商務的競爭很大程度上會演變為物流服務水平的競爭，而我國傳統企業以往的物流主要是借助交通運輸公司、經銷商等來完成的。電子商務模式對物流的分配和管理要求在全國乃至全球范圍內建立起一個有效的、統一的物流配送中心來保證商品實體的合理流動，這是制約電子商務發展的瓶頸。

（四）線上線下不融合，甚至相搏

線上線下渠道能否有效整合是考驗傳統渠道進軍電商的又一大難題。線上線下產品是否應該有效區隔，價格是否一致，是否應該使用同一品牌？傳統企業進軍電商之后如果不能對線上線下渠道進行合理分工定位，線上渠道就會侵蝕線下渠道利益，就會招致經銷商的不滿甚至拋棄，導致渠道關系混亂，甚至威脅到企業的存亡。

（五）電子商務運營人才不足

電子商務是一種新型的商務模式，它在營銷理念、營銷策略、營銷技術、物流等方面對企業都有一定的區別于傳統營銷的新要求。而很多傳統企業往往是以傳統經營人才和思路去運營電子商務，缺乏不斷學習和創新的文化，缺乏科學有效的電子商務人才引進、培育和用人機制。

四、結語

21世紀將會是電子商務大顯身手的世紀，電子商務的不斷發展不僅給企業帶來了機遇，也帶來了非常嚴峻的挑戰，企業必須構建出適合自身發展的電子商務環境，廣納賢才，重構管理方式，理順線上線下渠道關系，結合市場需求整合好內外部資源，大力發展、解決物流瓶頸等來適應電子商務的發展，使企業在電子商務的潮流中獲得更大的競爭優勢。

參考文獻：

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