第一條為加強我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理，規(guī)范存量房（又稱二手房）交易行為，保障交易資金安全，維護當事人合法權益，根據(jù)建設部、中國人民銀行《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號）、建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的緊急通知》（建住房〔2007〕274號）等文件精神，結合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條本市范圍內的存量房交易業(yè)務，交易當事人可通過合同約定，由雙方自行決定交易結算資金的支付方式，具體分以下兩種情況：

（一）委托中介服務機構代辦相關業(yè)務的，交易雙方當事人可自行交結交易結算資金或委托監(jiān)管機構對交易結算資金的全額或部分進行監(jiān)管，中介服務機構不得強行代管交易結算資金。

（二）沒有委托中介服務機構代辦相關業(yè)務的，交易雙方當事人也可委托監(jiān)管機構對交易結算資金的全額或部分進行監(jiān)管。

凡委托監(jiān)管機構監(jiān)管交易結算資金的，均應遵守本規(guī)定。

第三條東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）作為存量房交易結算資金的監(jiān)管機構，應當按規(guī)定，在相關銀行設立專用賬戶，接受交易雙方當事人委托，對交易結算資金實行監(jiān)管。

賣方：

買方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就下列房屋買賣，訂立本合同，共同信守。

第一條甲方所有房屋，座落于武漢市______區(qū)________，為______結構，建筑面積____平方米，用地面積____平方米。“房屋所有權證”號為“武房權證____字第____號”，“土地使用權證”號為“____字第____號。房屋附屬設施見附件。

第二條經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，上述房屋買賣成交價格為人民幣（大寫）____________元。

第三條本合同簽訂之日，乙方應付人民幣（大寫）______________給甲方，余款人民幣（大寫）____________在辦理完轉移過戶手續(xù)時付清。具體付款方式由雙方另行約定。

摘要：無錫市存量房交易資金監(jiān)管自實施以來實現(xiàn)了服務可視、監(jiān)管透明、交易高效、資金安全，能夠充分保障交易方的合法權益，但是由于監(jiān)管資金的體量巨大，進出監(jiān)管賬戶頻繁，有別于單位日常行政收支，對監(jiān)管資金進行有效的財務管理已成為監(jiān)管機構一項新的課題。

關鍵詞：存量房；監(jiān)管資金；財務管理

自2018年1月1日起，《無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》正式施行，無錫市房屋交易管理中心（以下簡稱監(jiān)管機構）具體實施無錫市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作。通過開設監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）、制訂操作流程、確定監(jiān)管服務銀行、構建信息系統(tǒng)等工作，監(jiān)管機構已為眾多無錫市民提供購房資金安全保障。由于存量房交易涉及的資金情況復雜，迫切需要對監(jiān)管賬戶中的資金進行全流程全方位財務管理，經(jīng)過兩年的運行，監(jiān)管機構為此積累了一些經(jīng)驗。

1監(jiān)管資金財務管理有益經(jīng)驗

1.1制度體系作為財務管理基礎。作為一項關系存量房交易方、銀行、房產(chǎn)中介等多主體的監(jiān)管措施，制度體系的建立明確了各利益相關者的權責，與此關聯(lián)的財務管理涉及的操作基于此也有據(jù)可依。首先，《無錫市政府辦公室關于印發(fā)無錫市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）的通知》（錫政辦發(fā)〔2017〕235號）規(guī)定了監(jiān)管賬戶開設主體、收支與核算限制、資金劃轉方式；其次，《無錫市住建局關于印發(fā)〈無錫市存量房交易資金監(jiān)管服務操作細則〉的通知》（錫建房市〔2017〕8號）明確了資金存入的前提、資金出入的基本操作流程、監(jiān)管機構與監(jiān)管服務銀行之間對資金的管理職責權限；再次，《無錫市住建局關于印發(fā)〈無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局資金存放內部管理制度〉的通知》（錫建發(fā)〔2018〕54號）強調了監(jiān)管服務與資金存放銀行的選擇方式、資金保值增值方法、各類存放措施的審批流程。建立完整的制度體系對監(jiān)管資金財務管理提出了框架性合規(guī)性基礎。1.2規(guī)范化流程作為財務管理抓手。流程化管理作為當前主要公共管理模式于實務中廣泛應用，監(jiān)管資金財務管理也使用該管理方式，提高入賬出賬的秩序化標準化，控制因操作人員變動帶來的風險，見圖1。通過制訂存量房監(jiān)管資金財務管理流程圖，監(jiān)管機構將財務管理各項工作融于監(jiān)管業(yè)務流程的各個環(huán)節(jié)中，確保各項業(yè)務執(zhí)行的同時有相應財務管理措施與之配套。在監(jiān)管資金入賬體系中，各類存入資金由監(jiān)管服務銀行進行確認，入賬金額、資金性質以及相關的交易方信息等由其通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機構，監(jiān)管機構據(jù)此進行會計賬務處理。在監(jiān)管資金出賬體系中，交易方完成不動產(chǎn)轉移登簿后，監(jiān)管機構向監(jiān)管服務銀行發(fā)起支付指令，監(jiān)管服務銀行支付完成后同樣將相關信息通過監(jiān)管信息系統(tǒng)傳送至監(jiān)管機構，監(jiān)管機構據(jù)此進行會計賬務處理。在兩個體系的各環(huán)節(jié)各節(jié)點，都進行財務查詢與統(tǒng)計，并將之與會計賬目、銀行核心對賬單進行核對，及時查找并解決監(jiān)管運行中出現(xiàn)的問題。1.3信息系統(tǒng)作為財務管理保障。2018年監(jiān)管賬戶入賬金額達174億元，2019年入賬金額更是達到了200億元，由此看來，監(jiān)管涉及的資金量是比較大的；另一方面，存量房交易涉及定金、首付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款、經(jīng)濟適用住房貨幣補貼款等，各類資金所有者將資金存入監(jiān)管賬戶有既定的計劃或是審批流程，存入時間有所差異，又由于無錫市存量房成交套數(shù)居于全國前列，乘數(shù)效應導致交易資金出入賬頻次極為活躍。以上兩個因素要求最大限度減少人工干預情況發(fā)生。傳統(tǒng)的支票、網(wǎng)上銀行無法滿足監(jiān)管資金的日常入賬確認與撥付要求，因此監(jiān)管機構建立了監(jiān)管信息系統(tǒng)保障各類數(shù)據(jù)和文字信息傳輸?shù)臏蚀_性。通過與各監(jiān)管服務銀行系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、存量房備案系統(tǒng)的對接，監(jiān)管信息系統(tǒng)整合各類數(shù)據(jù)，為財務管理提供多種類原始財務數(shù)據(jù)。監(jiān)管機構還設計開發(fā)了基于資金監(jiān)管的財務信息模塊，能直接生成會計憑證，實現(xiàn)業(yè)務數(shù)據(jù)與財務數(shù)據(jù)的共享使用，方便各項財務數(shù)據(jù)分析，為有效決策提供科學依據(jù)。

2當前存在問題及分析

自上世紀九十年代以來,房地產(chǎn)交易市場抓住了歷史賦予的機遇，獲得了迅猛發(fā)展,作為市場重要組成部分的二手房交易從無到有,逐步發(fā)展走向成熟。據(jù)初步統(tǒng)計，**年**存量房交易22萬多套,面積達到2051萬多平方米,交易金額1924.7億元,當時活躍在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的中介公司達到2000多家，中介門店5000多家，經(jīng)紀人18000多人。二手房交易市場的發(fā)展對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平起著越來越重要的作用，它有力地促進了產(chǎn)業(yè)結構調整，緩解了城鄉(xiāng)就業(yè)壓力，經(jīng)紀行業(yè)作為直接關系到民生的服務性行業(yè)，在活躍的市場的同時，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時，也出現(xiàn)了一些問題：供求信息缺乏透明度，買賣雙方交易過程相對盲目；市場上少數(shù)中介公司資質不清，證照不齊，從業(yè)人員素質不高，違規(guī)操作，損害行業(yè)整體形象；管理、控制和監(jiān)管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購房款的現(xiàn)象時有所聞；對市場交易狀況缺乏準確、實時的掌握，導致管理手段滯后、調控力度無法精確把握；上述問題的存在對市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展產(chǎn)生影響和制約，因此只有通過深化改革，改變管理方式，夯實交易基礎，才能為整個行業(yè)進一步發(fā)展提供廣闊空間。

多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現(xiàn)過完全以網(wǎng)站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經(jīng)營慘淡，都未產(chǎn)生成功范例，市場上仍然以傳統(tǒng)的門店經(jīng)營、手工合同方式為主。**市房地產(chǎn)交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產(chǎn)市場信息展示系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站,也曾組織過會員制的網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺以及房地產(chǎn)交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網(wǎng)上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業(yè)已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網(wǎng)上備案是實現(xiàn)交易和管理模式變革的有效途徑。

**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。

一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標

存量房合同網(wǎng)上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統(tǒng)的運作模式，行業(yè)管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：

（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業(yè)人員綜合素質。

為深入推進房地產(chǎn)稅收一體化管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易稅收征管，根據(jù)市政府《關于加強存量房稅收征管工作的意見》要求，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以“依法治稅、信息管稅、服務興稅”為指針，從研究應用房地產(chǎn)稅評稅技術手段入手，在測算房地產(chǎn)基準價格及價格影響因素修正系數(shù)的基礎上，充分發(fā)揮稅收各項職能，建立存量房評估交易價格的科學體系，有效堵塞納稅人通過簽訂“陰陽合同”等方式產(chǎn)生的稅收漏洞，促進存量房交易稅收的科學化、規(guī)范化、專業(yè)化管理，最大限度地減少地方稅收流失，增加地方實得財力，確保地方財政收入穩(wěn)步增長，促進全縣經(jīng)濟社會轉型跨越發(fā)展。

二、工作目標

按照“科學規(guī)劃、分步實施”的思路，充分借助全縣社會綜合治稅信息共享平臺，通過政府主導，部門協(xié)作，地稅主管的手段，摸清全縣房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)，逐步建立房地產(chǎn)稅源信息庫，實現(xiàn)稅源信息的動態(tài)管理，按年度存量房交易市場指導價格，規(guī)范全縣存量房流轉行為，提高存量房稅收征管水平。

三、工作任務

自上世紀九十年代以來,房地產(chǎn)交易市場抓住了歷史賦予的機遇，獲得了迅猛發(fā)展,作為市場重要組成部分的二手房交易從無到有,逐步發(fā)展走向成熟。據(jù)初步統(tǒng)計，20**年**存量房交易22萬多套,面積達到**萬多平方米,交易金額**億元,當時活躍在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的中介公司達到**多家，中介門店**多家，經(jīng)紀人**多人。二手房交易市場的發(fā)展對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平起著越來越重要的作用，它有力地促進了產(chǎn)業(yè)結構調整，緩解了城鄉(xiāng)就業(yè)壓力，經(jīng)紀行業(yè)作為直接關系到民生的服務性行業(yè)，在活躍的市場的同時，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時，也出現(xiàn)了一些問題：供求信息缺乏透明度，買賣雙方交易過程相對盲目；市場上少數(shù)中介公司資質不清，證照不齊，從業(yè)人員素質不高，違規(guī)操作，損害行業(yè)整體形象；管理、控制和監(jiān)管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購房款的現(xiàn)象時有所聞；對市場交易狀況缺乏準確、實時的掌握，導致管理手段滯后、調控力度無法精確把握；上述問題的存在對市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展產(chǎn)生影響和制約，因此只有通過深化改革，改變管理方式，夯實交易基礎，才能為整個行業(yè)進一步發(fā)展提供廣闊空間。

多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現(xiàn)過完全以網(wǎng)站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經(jīng)營慘淡，都未產(chǎn)生成功范例，市場上仍然以傳統(tǒng)的門店經(jīng)營、手工合同方式為主。**市房地產(chǎn)交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產(chǎn)市場信息展示系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站,也曾組織過會員制的網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺以及房地產(chǎn)交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網(wǎng)上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業(yè)已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網(wǎng)上備案是實現(xiàn)交易和管理模式變革的有效途徑。

20**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。

一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標

存量房合同網(wǎng)上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統(tǒng)的運作模式，行業(yè)管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：

（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業(yè)人員綜合素質。

為了大力應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作，根據(jù)《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）和財政部、國家稅務總局《關于推進應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）精神，結合我縣實際，特制定我縣存量房評稅工作實施方案。

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，依據(jù)房地產(chǎn)評估技術及信息化手段，全面規(guī)范存量房交易稅收管理，充分發(fā)揮稅收職能作用，促進房地產(chǎn)稅收的健康發(fā)展。

二、工作原則

推進應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房交易稅收征管工作應堅持以下原則：

（一）合法性原則。推進應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房交易稅收征管工作應依據(jù)法律、法規(guī)及相關規(guī)定進行，使用的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效，采用的方法必須符合國家規(guī)定。

為全面規(guī)范我區(qū)存量房交易稅收征管，防范存量房交易中的稅收風險，創(chuàng)造依法納稅、公平稅負的良好環(huán)境，根據(jù)《國家財政部、國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》、《省財政廳、省地方稅務局關于開展房地產(chǎn)模擬評稅和核定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》等文件要求，在我區(qū)開展應用房地產(chǎn)評估技術加強存量房交易稅收征管工作，特制定本實施方案：

一、工作原則

（一）稅務機關主導原則。建立健全區(qū)政府領導下的部門協(xié)作機制，加強與財政、住建、國土等有關部門的溝通協(xié)調，并選擇有資質的房產(chǎn)評估中介機構，對部分評估業(yè)務實行服務外包。地稅部門從提出業(yè)務需求到對評估結果校驗，要全程參與，精心組織，堅持主導地位，準確把握工作方向，穩(wěn)健推進工作實施。

（二）依法辦理原則。存量房交易稅收征管工作應依據(jù)有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定進行，使用的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效，采用的方法必須符合國家規(guī)定。

（三）保密性原則。做好存量房交易稅收征管工作涉及的納稅人申報信息、評估結果數(shù)據(jù)、部門提供信息、征管信息等數(shù)據(jù)信息的保密工作，確保各類信息數(shù)據(jù)安全。

（四）公平公正原則。存量房交易稅收征管工作做到簡便快捷、標準一致，評估結果客觀公正。

一、指點思維

以科學開展觀為指點，以進步稅法服從度為目的，法治、公道、文明、效率的準則，從研討房地產(chǎn)估價技能伎倆動手，樹立健全存量房買賣申報價錢評價機制，標準存量房買賣稅收征管，防備存量房買賣“陰陽合同”所構成的稅收風險，發(fā)明依法治稅、公道稅負的優(yōu)越情況，探究房地產(chǎn)稅制變革新思緒及稅收征管新形式。

二、任務義務和目的

（一）樹立評價模子。依照房地產(chǎn)估價技能的準則和辦法，應用房產(chǎn)、地盤等治理部分信息材料，樹立掩蓋市區(qū)和一切縣城城區(qū)（包括縣級市市區(qū)）的存量房買賣價錢申報評價技能規(guī)范及模子。

（二）驗收評價系統(tǒng)。應用全市一致的評稅軟件對征稅人申報的買賣價錢進行批量評價，在對評價值科學測試、驗證的根底上，經(jīng)過省地稅局技能小組組織評定驗收，確保評價后果的公道性和精確性。

（三）按時上線運轉。包管我市存量房征稅評價軟件2012年7月1日前正式上線運轉。系統(tǒng)運轉后，在存量房買賣環(huán)節(jié)直接調取評稅系統(tǒng)的評稅價錢，對買賣價錢分明偏低，又無合理來由的，依照評價值核算納稅，完成對存量房買賣環(huán)節(jié)稅收控管。

進一步規(guī)范存量房交易稅收秩序，區(qū)地稅局要加大對存量房交易稅收征管的執(zhí)法力度。營造公平的稅收環(huán)境。對納稅人采取“陰陽合同”方式瞞報交易價格偷逃稅款的行為，要依法進行查處；涉嫌犯罪的要移送司法機關依法進行處理。

杜絕“陰陽合同”現(xiàn)象，為加強存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》國辦發(fā)〔某〕1號）財政部國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務局某市財政局某市物價局關于應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發(fā)〔某〕139號）等有關文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)就推進應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管有關工作交流如下：

一、提高認識,統(tǒng)一思想。

深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內容，開展應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管是調控房地產(chǎn)市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮(zhèn)街及有關單位要統(tǒng)一思想，提高認識，積極支持開展房地產(chǎn)估價技術的研究與應用，加強存量房交易稅收征管工作。

二、形成合力,精心組織。

由區(qū)委常委、區(qū)政府黨組成員宋葵任組長，成立區(qū)房地產(chǎn)估價技術研究與應用工作領導小組。區(qū)地稅局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)房管局、區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局為成員單位。