內(nèi)容提要關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，一直是理論和實(shí)業(yè)界爭(zhēng)論不清的問(wèn)題。本文運(yùn)用1998年以來(lái)我國(guó)房屋價(jià)格和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，根據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)的方法，表明近年來(lái)房?jī)r(jià)是推動(dòng)土地價(jià)格上漲的原因，而土地價(jià)格則始終不是房?jī)r(jià)上漲的原因。故此，當(dāng)前流行于業(yè)界的地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)是站不住腳的。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)穩(wěn)定有關(guān)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步做好規(guī)范土地管理、加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等深層次市場(chǎng)化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團(tuán)的各種尋租行為而干擾決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)地價(jià)格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、引言

2005年8月5日，中國(guó)人民銀行了房地產(chǎn)金融分析小組《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，意在表明中央銀行的分析人員對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)和看法。由于這是中國(guó)人民銀行發(fā)表的首份關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專題報(bào)告，引起了社會(huì)上的廣泛關(guān)注。作為宏觀金融管理部門(mén)，中央銀行的研究人員對(duì)房地產(chǎn)的分析最善長(zhǎng)的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產(chǎn)金融報(bào)告，則主要是想表明當(dāng)前中央銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)，以有利于今后房地產(chǎn)金融方面的研究更為廣泛全面。應(yīng)該說(shuō)，由于部門(mén)業(yè)務(wù)的不同和專業(yè)人員知識(shí)背景不一，這份報(bào)告中對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)肯定會(huì)有不全面的地方。事實(shí)上，對(duì)問(wèn)題的廣泛討論是我們實(shí)現(xiàn)認(rèn)識(shí)真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會(huì)之前的關(guān)于真理標(biāo)準(zhǔn)的全社會(huì)的大討論，那么我們也許就沒(méi)有今天思想解放和改革開(kāi)放的大好局面了。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)先生就是這方面的典范。在中央銀行的報(bào)告不到一個(gè)星期，就在各大門(mén)戶網(wǎng)站上公開(kāi)了其題為《地產(chǎn)報(bào)告邏輯混亂-央行報(bào)告中的疑問(wèn)》一文，洋洋數(shù)萬(wàn)言，處處直指央行報(bào)告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一線，中央銀行可能沒(méi)有人比他更了解房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的實(shí)際運(yùn)作，因而任先生的批評(píng)對(duì)于進(jìn)一步促進(jìn)包括中國(guó)人民銀行在內(nèi)的有關(guān)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，做好下一步宏觀調(diào)控，都是善莫大焉的！不過(guò)，看過(guò)任先生的《疑問(wèn)》一文后，雖然筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解遠(yuǎn)沒(méi)有任先生認(rèn)識(shí)的那樣直接與深入，由于個(gè)人水平也有限，對(duì)很多問(wèn)題也只能不置可否，但確實(shí)有一個(gè)新的疑問(wèn)，而這也是前一陣子社會(huì)上早就爭(zhēng)論過(guò)的，那就是，在任先生文中題為“關(guān)于價(jià)格的誤導(dǎo)”的第五部分，在承認(rèn)房?jī)r(jià)一級(jí)市場(chǎng)連年上漲事實(shí)之后，語(yǔ)鋒一轉(zhuǎn)，指出“央行的報(bào)告則帶有明顯的誤導(dǎo)性作用，與銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)相對(duì)應(yīng)的應(yīng)是土地價(jià)格定基指數(shù)和家庭可支配收入定基指數(shù)。假如將這三個(gè)指數(shù)關(guān)系放在一張圖上分析，會(huì)明確的看出土地價(jià)格的定基指數(shù)上漲是造成房?jī)r(jià)上漲的重要因素”。也就是說(shuō)，這些年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲一個(gè)重要的原因是地價(jià)太高了，成本上升嘛，房?jī)r(jià)跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實(shí)有道理，誰(shuí)都知道這幾年政府規(guī)范土地管理，將原來(lái)的協(xié)議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來(lái)與政府素有關(guān)系的企業(yè)用地也必須通過(guò)市場(chǎng)，其成本自然上升。但是，這個(gè)觀點(diǎn)一直就不被國(guó)土資源部等部門(mén)認(rèn)可，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)商是根據(jù)市場(chǎng)供求決定的房?jī)r(jià)來(lái)倒推取得土地的成本，然后到市場(chǎng)上舉牌競(jìng)價(jià)。開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍土地時(shí)并不是毫無(wú)章法，而是根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)來(lái)‘出牌’，多高的土地價(jià)格能維持多高的利潤(rùn)他們心里清清楚楚”，也就是說(shuō)過(guò)高的房?jī)r(jià)反而推動(dòng)了土地價(jià)格的高漲。應(yīng)該說(shuō)，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說(shuō)更符合人們一般的常識(shí)。但是，我們從數(shù)據(jù)上看地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的密切關(guān)系和一般的常識(shí)推理，就能夠有十分充足的理由說(shuō)確是地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)了嗎？那豈不是說(shuō)有關(guān)政府部門(mén)要為此輪房?jī)r(jià)的大漲負(fù)有更大的責(zé)任了嗎？對(duì)此，我們還需要進(jìn)一步的探究，并與任先生商榷。

編者按：本文主要從房?jī)r(jià)收入比概述；我國(guó)使用房?jī)r(jià)收入比存在的問(wèn)題；改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比運(yùn)用的思路進(jìn)行論述。其中，主要包括：房?jī)r(jià)收入比的定義及特性、目前,關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義很多、房?jī)r(jià)收入比指居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)與中等家庭年收入之比、房?jī)r(jià)收入比的特征、房?jī)r(jià)收入比的基本計(jì)算方法、有關(guān)房?jī)r(jià)的計(jì)算口徑不統(tǒng)一,指標(biāo)的可比性有限、對(duì)收入的求取方式不統(tǒng)一,指標(biāo)結(jié)果真實(shí)性有限、目前房?jī)r(jià)收入比的運(yùn)用確實(shí)存在問(wèn)題、平均房?jī)r(jià)收入比使用意義不大、要改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比的用法、要改進(jìn)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法、考慮居民的其他收入及資產(chǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

摘要:近幾年,關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題眾說(shuō)紛紜,房?jī)r(jià)收入比被作為判斷房?jī)r(jià)的一項(xiàng)重要指標(biāo),但房?jī)r(jià)收入比的具體運(yùn)用還存在一些問(wèn)題。首先闡述了房?jī)r(jià)收入比的定義、特性和計(jì)算方法,然后論述了我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)用上存在的問(wèn)題,最后提出使用房?jī)r(jià)收入的改進(jìn)思路。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)收入比;住宅價(jià)格;收入

1房?jī)r(jià)收入比概述

1.1房?jī)r(jià)收入比的定義及特性

1.1.1房?jī)r(jià)收入比的定義

一、貨幣政策應(yīng)密切關(guān)注

資產(chǎn)價(jià)格貨幣政策是否應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)價(jià)格做出反應(yīng)一直都是備受關(guān)注和飽受爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題。美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘盡管也對(duì)資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題表示過(guò)擔(dān)心，但當(dāng)時(shí)在其主持下的美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期保持低利率，未對(duì)資產(chǎn)的持續(xù)高漲做出反應(yīng)。格林斯潘對(duì)自己行為的解釋是資產(chǎn)價(jià)格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫，即使是美聯(lián)儲(chǔ)也無(wú)法判斷資產(chǎn)價(jià)格是否已經(jīng)形成泡沫，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)力度也不容易把握。

國(guó)際金融危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)飽受詬病，美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期的低利率政策被認(rèn)為是這場(chǎng)災(zāi)難的重要誘因。不僅是美國(guó)，近30年來(lái)，全球范圍內(nèi)歷史上重大的金融動(dòng)蕩都離不開(kāi)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的身影，而資產(chǎn)價(jià)格泡沫總是在寬松的貨幣環(huán)境下滋生、膨脹。如果貨幣當(dāng)局對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲無(wú)動(dòng)于衷，那就意味著他們是在對(duì)未來(lái)的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)無(wú)動(dòng)于衷，這是貨幣當(dāng)局的失職。

當(dāng)然，貨幣政策瞄準(zhǔn)和干預(yù)資產(chǎn)價(jià)格，在目前的學(xué)術(shù)界還尚未達(dá)成共識(shí)。然而，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，貨幣政策即使不把資產(chǎn)價(jià)格作為直接的調(diào)控目標(biāo)，至少也應(yīng)該密切關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，及早采取行動(dòng)，運(yùn)用多種方式盡早遏制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的進(jìn)一步放大和隨之而來(lái)的通貨膨脹。貨幣政策以外，金融監(jiān)管政策應(yīng)該在降低杠桿、預(yù)防資產(chǎn)價(jià)格泡沫和減少損失方面發(fā)揮更積極、更有針對(duì)性的作用。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所夏斌認(rèn)為中國(guó)在經(jīng)濟(jì)刺激政策中，政府財(cái)政付出了很多。但中國(guó)積極的財(cái)政政策和貨幣政策同時(shí)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了資產(chǎn)價(jià)格泡沫隱患。盡管應(yīng)該肯定在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快復(fù)蘇過(guò)程中，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒(méi)，但警惕房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，以及防止房地產(chǎn)泡沫突然之間破滅，應(yīng)該是2010年中國(guó)政府宏觀調(diào)控政策中的重大內(nèi)容。

2010年我國(guó)資產(chǎn)泡沫問(wèn)題應(yīng)該受到關(guān)注。2009年以來(lái)，股票與房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一段時(shí)期的恢復(fù)性上漲，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和信心的修復(fù)產(chǎn)生了積極的作用。但是，投資增速過(guò)快、貸款增多所帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題正在催生資產(chǎn)價(jià)格通脹預(yù)期，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。如果不及時(shí)調(diào)整宏觀政策、適度收緊貸款增長(zhǎng)和投資項(xiàng)目審批，大量的未完工程項(xiàng)目可能會(huì)迫使央行在2010年和2011年繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，從而在今后的兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里催生一個(gè)比2007年還要大的資產(chǎn)泡沫。一旦這一資產(chǎn)泡沫破裂，對(duì)我國(guó)企業(yè)、銀行、家庭和政府部門(mén)資產(chǎn)的負(fù)面影響以及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的損害可能難以估計(jì)。因此必須盡早采取宏觀政策的微調(diào)。從這個(gè)意義上說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該對(duì)癥下藥，不應(yīng)該過(guò)度受外需前景暗淡的牽制，應(yīng)該果斷調(diào)整當(dāng)前過(guò)度寬松的貨幣政策和投資策略，及早推出一些微調(diào)措施，前瞻性地應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)泡沫。

摘要:房地產(chǎn)是近年來(lái)中國(guó)利益博弈最典型的領(lǐng)域,房?jī)r(jià)過(guò)高已是不爭(zhēng)的事實(shí),集團(tuán)利益決定著房?jī)r(jià)走勢(shì),高房?jī)r(jià)下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的來(lái)龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的制訂和實(shí)施。

關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià);集團(tuán)利益房?jī)r(jià)走勢(shì);宏觀策略

一、高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益主體,是高房?jī)r(jià)最為直接的受益者。高房?jī)r(jià)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的好處主要在于:1.高價(jià)可促銷(xiāo)差品、積壓品。在高房?jī)r(jià)形成的需求不足供給過(guò)剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競(jìng)銷(xiāo)差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競(jìng)銷(xiāo)存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實(shí)的市場(chǎng)供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過(guò)來(lái)又成為房產(chǎn)商抬高房?jī)r(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),空頭套利。2003年后,房?jī)r(jià)的走高趨勢(shì)、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對(duì)等性,讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)炒作,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房?jī)r(jià)下,更加有利于開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定,即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價(jià)格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國(guó)的房地產(chǎn)定價(jià)已不再是簡(jiǎn)單的成本費(fèi)用定價(jià)、商品價(jià)值定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià),而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價(jià)是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來(lái)完成的,這種定價(jià)方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。

二、高房?jī)r(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過(guò)去5年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢(shì),與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)、單位,獲得了各自利益,實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國(guó)住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門(mén)廣泛,同時(shí),這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財(cái)富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場(chǎng)背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房?jī)r(jià)上漲為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)部門(mén)、單位現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂(lè)觀房?jī)r(jià)上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與開(kāi)發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是多部門(mén)的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的利益保證。

摘要：根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的相關(guān)概念和公式，對(duì)合肥市近幾年的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行了實(shí)證研究，得出合肥的房?jī)r(jià)收入比處于全國(guó)平均水平，房?jī)r(jià)收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度相對(duì)不大。同時(shí)通過(guò)對(duì)不同收入階層以及不同住宅類型的房?jī)r(jià)收入比構(gòu)成分析，得出居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的經(jīng)濟(jì)適用房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，低收入組對(duì)90平方米以下中小面積經(jīng)濟(jì)適用房也具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，只有最低收入戶對(duì)其仍沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟(jì)適用房

一、房?jī)r(jià)收入比的概念和公式

（一）房?jī)r(jià)收入比的概念

房?jī)r(jià)收入比，顧名思義就是房?jī)r(jià)與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)（生境）中心在《城市指標(biāo)指南》中將其定義為居住單元的中等市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭收入之比[1]。國(guó)內(nèi)一些專家將其定義為“一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民年平均收人之比”，也有人認(rèn)為“房?jī)r(jià)收人比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念，不計(jì)其數(shù)的房?jī)r(jià)收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)乃至社會(huì)學(xué)等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)統(tǒng)計(jì)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結(jié)果分別計(jì)算不同階層的房?jī)r(jià)收入比，這種細(xì)化的房?jī)r(jià)收入比比整個(gè)國(guó)家或地區(qū)級(jí)的指標(biāo)更科學(xué)也更有說(shuō)服力。

【摘要】后金融危機(jī)時(shí)代，高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)了居民消費(fèi)升級(jí)形成，擠出效應(yīng)抑制了消費(fèi)升級(jí)增速，而消費(fèi)升級(jí)凈效應(yīng)取決于兩種效應(yīng)疊加。文章利用2008—2016年中國(guó)31個(gè)省、直轄市以及自治區(qū)面板數(shù)據(jù)分析房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)中國(guó)居民消費(fèi)升級(jí)內(nèi)部水平及結(jié)構(gòu)的影響，提出合理化建議，以期促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的質(zhì)性增長(zhǎng)。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)波動(dòng)；消費(fèi)升級(jí)；消費(fèi)水平；消費(fèi)結(jié)構(gòu)

一、問(wèn)題提出

目前，中國(guó)房?jī)r(jià)和消費(fèi)升級(jí)的現(xiàn)狀是，居民的消費(fèi)意愿與消費(fèi)能力不足以支撐整體消費(fèi)升級(jí)的螺旋上升，消費(fèi)升級(jí)也沒(méi)有伴隨房?jī)r(jià)上升引發(fā)的財(cái)富效應(yīng)得以改善，而是更加疲軟[1]。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，中國(guó)商品房平均售價(jià)自2008年的3864元/平方米上漲到2017年的10455元/平方米，而居民消費(fèi)率則由2000年的46.7%下降到2008年的27%，2011年后房?jī)r(jià)上升速度放緩，但居民消費(fèi)率卻開(kāi)始緩慢上升，2014年達(dá)到37.4%，2017年突破58%。這使我們不得不懷疑以往多數(shù)研究過(guò)于肯定房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)價(jià)值，于是李春風(fēng)等（2014）[2]學(xué)者開(kāi)始將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)探討上。當(dāng)然，盡管財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)在中國(guó)房?jī)r(jià)上升中同時(shí)作用于消費(fèi)，但伴隨中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，擠出效應(yīng)愈來(lái)愈大于財(cái)富效應(yīng)，并在房?jī)r(jià)影響消費(fèi)的過(guò)程中成為主導(dǎo)因素。所以，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)并未帶來(lái)居民消費(fèi)升級(jí)中“量”與“質(zhì)”的共同繁榮，并且房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)時(shí)消費(fèi)卻呈現(xiàn)出緩慢上升的態(tài)勢(shì)，這些現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)與經(jīng)典消費(fèi)理論似乎不相符。有鑒于此，探討房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)需求的因果關(guān)系及顯著性程度，不僅能為國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)提供理論支撐，而且有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、理論分析

毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)和居民消費(fèi)升級(jí)的作用關(guān)系研究，其理論依據(jù)是Case、Quigley以及Shiller提出的消費(fèi)決策居住價(jià)格影響模型[3]。鑒于此，消費(fèi)決策居住價(jià)格理論模型對(duì)后金融危機(jī)時(shí)代中國(guó)居民居住消費(fèi)決策同樣具有借鑒意義，如果能夠獲取相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，就有可能研究出房?jī)r(jià)變化對(duì)中國(guó)居民消費(fèi)升級(jí)“量”與“質(zhì)”的影響關(guān)系[4]。財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)之間的作用關(guān)系機(jī)理在于，二者誰(shuí)在房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)升級(jí)關(guān)系中占據(jù)主導(dǎo)需取決于住房雙重屬性（消費(fèi)品屬性或投資品屬性）的影響程度[5]。此結(jié)論可以歸因如下：一是，有研究認(rèn)為正向的財(cái)富效應(yīng)和負(fù)向的擠出效應(yīng)是能夠相互影響的，正負(fù)效應(yīng)對(duì)比是房?jī)r(jià)上升對(duì)消費(fèi)升級(jí)最終凈效應(yīng)的決定因素，若側(cè)重住房的投資品屬性，最終影響將是財(cái)富效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)有利，若側(cè)重住房的消費(fèi)品屬性，最終影響將是擠出效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)不利；二是，有學(xué)者指出，對(duì)于存在不完善信貸市場(chǎng)的國(guó)家來(lái)講，房?jī)r(jià)上升是否能變現(xiàn)成為流動(dòng)性資產(chǎn)更加重要，因而需要更側(cè)重?cái)D出效應(yīng)的影響；三是，還有學(xué)者指出房?jī)r(jià)上升并不會(huì)直接導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)[6]，而是與諸如信貸、利率、收入等具有約束條件特性的影響因素共同作用于消費(fèi)升級(jí)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，才使得二者之間表現(xiàn)出一定程度的正相關(guān)性。那么，假如摒棄這些影響因素，會(huì)得出住房的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)的影響程度將會(huì)被削弱，擠出效應(yīng)可能出現(xiàn)甚至影響程度逐漸強(qiáng)化的結(jié)論。具體表現(xiàn)如下：

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上漲成為宏觀經(jīng)濟(jì)的主要現(xiàn)象之一。2009年，全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到4695元/平方米，比2008年增長(zhǎng)1000多元；2010年伊始，房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高。1月，我國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)9.5%①。房?jī)r(jià)大幅度上漲，通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)的各種傳遞機(jī)制，影響著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個(gè)方面。其中，對(duì)于我國(guó)進(jìn)口貿(mào)易的影響值得深入探討。微觀上，房屋作為昂貴的耐用消費(fèi)品，必然影響消費(fèi)者的預(yù)算約束和效用，而消費(fèi)者對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品的消費(fèi)是否因?yàn)閷?duì)房屋的投入過(guò)多而降低，直接影響到我國(guó)進(jìn)口貿(mào)易的發(fā)展；宏觀上，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，通過(guò)提高我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量，從而促進(jìn)進(jìn)口貿(mào)易的發(fā)展，這一機(jī)制也不可忽視。本文擬通過(guò)利用1991至2009年的月度商品房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格②數(shù)據(jù)，建立合理的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ停饬糠績(jī)r(jià)上漲對(duì)我國(guó)進(jìn)口貿(mào)易的邊際影響，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)與國(guó)際貿(mào)易之間的關(guān)系機(jī)制做進(jìn)一步的闡釋。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的研究，成果豐富，但是直接研究房?jī)r(jià)變動(dòng)與國(guó)際貿(mào)易之間關(guān)系的文獻(xiàn)，至今為止則數(shù)量很少。究其原因，可能在于房?jī)r(jià)變動(dòng)與國(guó)際貿(mào)易的關(guān)系本質(zhì)上并不明顯和直接。而且影響一國(guó)國(guó)際貿(mào)易發(fā)展的因素很多，房?jī)r(jià)變動(dòng)如果不是特別明顯，就很難注意到其對(duì)國(guó)際貿(mào)易所產(chǎn)生的影響。國(guó)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)與進(jìn)口貿(mào)易關(guān)系的研究，較有代表性的是EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）。他們認(rèn)為，價(jià)格波動(dòng)造成人們對(duì)于價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避需求增強(qiáng)，從而將更多的錢(qián)用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而使得房屋價(jià)格上升。

而進(jìn)口貿(mào)易使得國(guó)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格趨于穩(wěn)定，從而降低人們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意愿，因此進(jìn)口與房?jī)r(jià)成反向變化趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)學(xué)者如趙奉軍（2010）認(rèn)為，金融危機(jī)下，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)者債務(wù)積累，房地產(chǎn)泡沫破滅，造成房?jī)r(jià)下降的同時(shí)消費(fèi)也降低，從而影響國(guó)際貿(mào)易；王松濤（2009）通過(guò)利用中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析指出，城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平提高1%，則房?jī)r(jià)上升0.066%。雖然直接研究房?jī)r(jià)與國(guó)際貿(mào)易相互關(guān)系的文獻(xiàn)不多，但是許多從其他角度研究房?jī)r(jià)的文獻(xiàn)成果，仍給予本文許多重要啟示。如WilliamC.Wheaton（1990）通過(guò)利用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的匹配理論，構(gòu)造了房屋市場(chǎng)的匹配模型，指出空地與房?jī)r(jià)存在強(qiáng)相關(guān)性，即預(yù)期的房屋建筑密度將在很大程度上影響居民購(gòu)房的動(dòng)機(jī)；EdwardL.Glaser、JosephGyourko、RavenE.Saks（2005）研究了房?jī)r(jià)上漲的原因，指出政府的許可證制度和政策支持，是房?jī)r(jià)上漲的非經(jīng)濟(jì)因素。居住人員的集體議價(jià)能力缺失，也是房?jī)r(jià)上漲很重要的原因之一。JeremyC.Stein（1995）從分期付款的效應(yīng)入手，研究房屋市場(chǎng)容量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，指出了房?jī)r(jià)與房屋交易之間的相關(guān)關(guān)系，并且進(jìn)一步認(rèn)為房?jī)r(jià)與房屋購(gòu)買(mǎi)者的不同付款行為有關(guān)聯(lián)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者在房?jī)r(jià)研究方面也有很多成果。如況偉大（2009）通過(guò)構(gòu)建消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、投資者三者的混合模型，研究了物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，指出在其他條件給定的前提下，物業(yè)稅的征收會(huì)降低房?jī)r(jià)；梁云芳，高鐵梅（2007）則通過(guò)對(duì)我國(guó)不同地區(qū)房屋價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行的實(shí)證分析，指出居民收入、信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)均有顯著影響。這些文獻(xiàn)雖然沒(méi)有直接探討房?jī)r(jià)與國(guó)際貿(mào)易的關(guān)系，但是分別從不同的角度研究了影響房?jī)r(jià)的因素，并且揭示了房?jī)r(jià)影響宏觀經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域的機(jī)制路徑，為本文的分析提供了很好的參考和借鑒。通過(guò)以上文獻(xiàn)回顧，可以看出，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)與對(duì)外貿(mào)易關(guān)系的研究，依然有值得進(jìn)一步探討的空間。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)與進(jìn)口貿(mào)易究竟是正向關(guān)系還是負(fù)向關(guān)系，觀點(diǎn)不一。本文擬通過(guò)中國(guó)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，進(jìn)行實(shí)證分析，得出房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)進(jìn)口貿(mào)易的邊際影響數(shù)值，從而進(jìn)一步闡述房?jī)r(jià)變動(dòng)與進(jìn)口貿(mào)易發(fā)展的聯(lián)系。

二、房?jī)r(jià)變動(dòng)影響進(jìn)口貿(mào)易的理論路徑

房?jī)r(jià)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，對(duì)同樣是宏觀經(jīng)濟(jì)重要組成部分的國(guó)際貿(mào)易，產(chǎn)生相互的影響，這只是一種比較籠統(tǒng)的說(shuō)法。如前文所述，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)進(jìn)口貿(mào)易的影響，詳細(xì)說(shuō)來(lái)，實(shí)際上是存在微觀和宏觀兩個(gè)層面的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。在微觀層面上，本質(zhì)上體現(xiàn)的是個(gè)體消費(fèi)者的收入，如何在作為耐用品的房屋和作為奢侈消費(fèi)品的進(jìn)口商品之間進(jìn)行合理配置，以達(dá)到最大化效用水平的目標(biāo)。一般而言，由于房屋價(jià)格昂貴，一旦選擇購(gòu)買(mǎi)房屋，往往會(huì)降低對(duì)奢侈品的消費(fèi)，因此房?jī)r(jià)越高可能會(huì)降低我國(guó)的進(jìn)口水平。另外，根據(jù)前面所提到的EyalBiyalogor-sky和EitanGerstner（2004）的成果，如果考慮到價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，那么購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的一個(gè)重要作用，就是規(guī)避價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)現(xiàn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)，激發(fā)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力是提高居民生活福利的重要內(nèi)容，也是宏觀經(jīng)濟(jì)政策制定的主要方向。黨的報(bào)告明確指出，需要完善消費(fèi)體制機(jī)制，充分發(fā)揮消費(fèi)刺激增長(zhǎng)的作用。這對(duì)刺激國(guó)內(nèi)需求，擴(kuò)大市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有重要的指導(dǎo)意義。可以說(shuō)，消費(fèi)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有十分重要的基礎(chǔ)性作用。1998年以來(lái)，住房市場(chǎng)化制度改革激發(fā)了我國(guó)近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，居民信貸和消費(fèi)因房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮實(shí)現(xiàn)了倍數(shù)擴(kuò)張。數(shù)據(jù)表明，1999年每平米住宅銷(xiāo)售價(jià)格為1860元，到2017年每平米住房單價(jià)已猛漲至10500元左右，近20年增長(zhǎng)了4.6倍，年均漲幅10%。與此同時(shí)，中國(guó)居民的消費(fèi)總額不斷增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2003年的45842億元增加到2016年的332316億元，年均增長(zhǎng)16.46%，最終消費(fèi)支出對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率由2003年的35.4%增加到2016年的64.6%，增長(zhǎng)了接近一倍。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由依靠投資、出口拉動(dòng)向依靠消費(fèi)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“第一馬車(chē)”。然而，分析近幾年的發(fā)展趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了不同程度的影響，且存在諸多爭(zhēng)論。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，買(mǎi)房已不是單純意義上的居住，更多地承載著投資資產(chǎn)的期望，成為一種保值增值的重要手段。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著不可分割的聯(lián)系，成為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要指標(biāo)，且房?jī)r(jià)波動(dòng)還會(huì)通過(guò)影響消費(fèi)需求的變動(dòng)對(duì)整體居民福利產(chǎn)生影響。因此，厘清房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)到底是什么關(guān)系具有重要研究意義。

文獻(xiàn)綜述

在房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)影響的研究中，“財(cái)產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”假說(shuō)產(chǎn)生較早，影響深遠(yuǎn)。這一理論認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲將導(dǎo)致業(yè)主消費(fèi)增加。庇古提出的財(cái)富效應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題做了深入分析。其認(rèn)為家庭財(cái)富的增長(zhǎng)會(huì)增加居民消費(fèi)需求，家庭財(cái)富不僅包括收入，還包括各種形式的家庭資產(chǎn)，具體到本文就是住房等不動(dòng)產(chǎn)。莫迪利亞尼和布隆伯格也指出，住房?jī)r(jià)格上漲，直接導(dǎo)致住房擁有者增量財(cái)富增加，可以刺激居民消費(fèi)意愿。基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究方向，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展中，但仍然具有財(cái)富效應(yīng)。基于生命周期儲(chǔ)蓄假設(shè)，Quigley和Hiller研究了20世紀(jì)80年代和90年代美國(guó)各州的面板數(shù)據(jù)和25年來(lái)14個(gè)國(guó)家的跨境面板數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，“財(cái)產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”是顯著的。21世紀(jì)初，美國(guó)股票價(jià)格大幅波動(dòng)，雖然居民工資增長(zhǎng)遲緩，但居民消費(fèi)和投資并未呈現(xiàn)頹勢(shì)，甚至有強(qiáng)勁的趨勢(shì)。對(duì)于這一現(xiàn)象的解釋，他們認(rèn)為，無(wú)摩擦和預(yù)期粘性成為用財(cái)富效應(yīng)解釋這一現(xiàn)象的關(guān)鍵。盡管住房的財(cái)富效應(yīng)和抵押貸款效應(yīng)很有利地解釋了房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的關(guān)系，但是住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的消費(fèi)擠出效應(yīng)也為學(xué)者所關(guān)注。Sheiner認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲將迫使?jié)撛诘馁?gòu)房者節(jié)省更多的首付，減少家庭開(kāi)支。由Yoshikawa和Takagi對(duì)日本進(jìn)行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)本地房?jī)r(jià)上漲時(shí)，打算買(mǎi)房的租戶花費(fèi)更少，從而提高了儲(chǔ)蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定義的金融加速器模型。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的再分配效應(yīng)將抵消動(dòng)態(tài)總體均衡中的部分財(cái)富效應(yīng)。房?jī)r(jià)上漲不僅刺激了賣(mài)方消費(fèi)，還抑制了買(mǎi)方消費(fèi)。因此，從國(guó)家層面而言，房?jī)r(jià)并未體現(xiàn)出應(yīng)有的財(cái)富效應(yīng)刺激消費(fèi)。顏色與朱國(guó)忠建立了一個(gè)動(dòng)態(tài)的生命周期模型來(lái)模擬房?jī)r(jià)與家庭消費(fèi)的關(guān)系，通過(guò)刻畫(huà)市場(chǎng)摩擦，改變傳統(tǒng)模型假設(shè)中無(wú)摩擦的市場(chǎng)假設(shè)，傳統(tǒng)意義上的財(cái)富效應(yīng)會(huì)由于住房抵押貸款效應(yīng)而減弱。基于這一假設(shè)，買(mǎi)房者在買(mǎi)房后，會(huì)受制于還款壓力而壓縮消費(fèi)需求。

房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的雙邊機(jī)制分析

（一）房?jī)r(jià)波動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的機(jī)制。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家庇古對(duì)消費(fèi)、物價(jià)水平與金融資本的研究，其認(rèn)為物價(jià)下降有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)。可以觀察到，由于物價(jià)下降，雖然消費(fèi)者本身自有財(cái)富總量沒(méi)有變化，但是他本身所感知的財(cái)富量是增加的，因而會(huì)激發(fā)消費(fèi)者增加消費(fèi)。根據(jù)凱恩斯的宏觀增長(zhǎng)理論，消費(fèi)的擴(kuò)張直接刺激生產(chǎn)活動(dòng)的增加，有利于擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加產(chǎn)出，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)率的提高。隨后，庇古進(jìn)一步提出庇古效應(yīng)，也可以稱作是實(shí)際貨幣余額效應(yīng)。其認(rèn)為，由于價(jià)格下降，會(huì)導(dǎo)致可感知的各種財(cái)富的實(shí)際總量會(huì)增加，財(cái)富收入比會(huì)提高，其實(shí)這也是家庭財(cái)富的一部分。這一結(jié)果會(huì)誘發(fā)居民降低儲(chǔ)蓄率，增加消費(fèi)支出，刺激社會(huì)總體消費(fèi)需求，增加國(guó)民收入水平。由于傳統(tǒng)的財(cái)富效應(yīng)分析中，僅僅關(guān)注金銀貨幣等傳統(tǒng)家庭財(cái)富價(jià)值的變動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)逐漸發(fā)展的過(guò)程中，財(cái)富形式不僅僅局限于傳統(tǒng)的金銀貨幣。開(kāi)始出現(xiàn)了房地產(chǎn)、股票債券、基金等資產(chǎn)形式，因此社會(huì)財(cái)富形式也開(kāi)始呈現(xiàn)多元化特征。結(jié)合本文的研究，房地產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)富的一部分，會(huì)直接導(dǎo)致家庭財(cái)富效應(yīng)的變動(dòng)，進(jìn)而會(huì)引起居民消費(fèi)行為變化。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，居民可感知的財(cái)富余額會(huì)增加，消費(fèi)者感覺(jué)自身?yè)碛械呢?cái)富價(jià)值會(huì)增加，從而會(huì)激發(fā)消費(fèi)者增加消費(fèi)，提高消費(fèi)支出。因此，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生刺激作用。（二）房?jī)r(jià)波動(dòng)抑制消費(fèi)增長(zhǎng)的機(jī)制。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論對(duì)擠出效應(yīng)的解釋在于，政府支出增加，會(huì)抬高商品價(jià)格，從而會(huì)擠出私人投資和消費(fèi)。根據(jù)這一理論思路將其運(yùn)用到房?jī)r(jià)波動(dòng)研究中發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)擠出效應(yīng)是由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致居民負(fù)債增加，從而擠出居民消費(fèi)和投資。從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)改革以來(lái)，加上國(guó)家政策推動(dòng)，金融市場(chǎng)的泡沫化操作，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連續(xù)20多年猛漲的態(tài)勢(shì)。對(duì)那些投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲為他們帶來(lái)了財(cái)富效應(yīng)，會(huì)增加他們的財(cái)富總額，刺激其消費(fèi)，產(chǎn)生消費(fèi)刺激作用。而對(duì)于那些房屋剛性需求者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)限制其獲得住房，并進(jìn)一步抑制其消費(fèi)行為。首先，城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的過(guò)程中，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市，而要想獲得城市戶口，有一部分政策是需要與住宅掛鉤的。因此，對(duì)于想要獲得城市戶口的外來(lái)務(wù)工人員而言，他們是住宅的剛性需求者，為了實(shí)現(xiàn)擁有住房的目的，他們不得不減少消費(fèi)，提高儲(chǔ)蓄率。其次，還有一部分租房者，由于房?jī)r(jià)上漲，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需緊張，由此抬高房租價(jià)格，也會(huì)擠壓居民消費(fèi)支出。最后，房?jī)r(jià)上漲會(huì)引起社會(huì)恐慌，形成必須擁有一套住房的社會(huì)氛圍。尤其在婚姻市場(chǎng)，為結(jié)婚而買(mǎi)房成為標(biāo)配，這又會(huì)增加為結(jié)婚而儲(chǔ)蓄，降低消費(fèi)。綜合以上三點(diǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生抑制效應(yīng)。模型設(shè)定與數(shù)據(jù)說(shuō)明根據(jù)上文的理論機(jī)制分析，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)存在刺激作用和抑制作用，借鑒石大千（2018）的實(shí)證模型，利用雙邊隨機(jī)前沿模型測(cè)算房?jī)r(jià)波動(dòng)影響消費(fèi)的雙邊效應(yīng)，具體雙邊隨機(jī)前沿模型設(shè)定如下：其中，xit為一些影響居民消費(fèi)的控制變量，這些控制變量包括財(cái)政支出水平、城市化、對(duì)外開(kāi)放、基礎(chǔ)設(shè)施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。δ為參數(shù)估計(jì)向量，i(xit)為與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的消費(fèi)水平。i(xit)=λxit，λ為特征變量估計(jì)參數(shù)。復(fù)合殘差項(xiàng)ζit=ωit-μit+εit，εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。ωit表示房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)水平影響的刺激效應(yīng)，為正效應(yīng)，且ωit≥0；μit表示房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)水平的抑制作用，為負(fù)效應(yīng)，且μit≥0。本文的被解釋變量為居民消費(fèi)水平變量，核心解釋變量為房?jī)r(jià)波動(dòng)變量，控制變量包括財(cái)政支出水平、城市化、對(duì)外開(kāi)放、基礎(chǔ)設(shè)施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。表1為主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)。本文所使用數(shù)據(jù)為2003-2016年中國(guó)實(shí)證結(jié)果分析房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響存在正反兩種效應(yīng)，為了測(cè)算這兩種效應(yīng)的大小，并比較凈效應(yīng)的大小，本文基于雙邊隨機(jī)前沿模型進(jìn)行分析，估計(jì)結(jié)果如表2所示。為了對(duì)兩種效應(yīng)進(jìn)行分解，首先估計(jì)了五個(gè)模型，然后從五個(gè)模型中選取一個(gè)最優(yōu)模型來(lái)進(jìn)行效應(yīng)分解。從表2結(jié)果可以看出，模型4的對(duì)數(shù)似然比值最大，因而選取模型4作為最后的分解模型。從模型4的估計(jì)結(jié)果來(lái)看，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響消費(fèi)的正效應(yīng)顯著為正，負(fù)效應(yīng)顯著為負(fù)，表明房?jī)r(jià)波動(dòng)的正負(fù)兩種效應(yīng)均是顯著的。基于上述模型估計(jì)結(jié)果，本文基于模型的兩個(gè)殘差進(jìn)行方差分解（見(jiàn)表3），結(jié)果表明，房?jī)r(jià)波動(dòng)刺激消費(fèi)的正效應(yīng)系數(shù)為0.3426，房?jī)r(jià)波動(dòng)抑制消費(fèi)的負(fù)效應(yīng)為0.8348，總體而言，房?jī)r(jià)波動(dòng)的負(fù)效應(yīng)超過(guò)了正效應(yīng)。

為了便于比較，進(jìn)一步測(cè)算了兩種效應(yīng)影響消費(fèi)的比重，發(fā)現(xiàn)刺激效應(yīng)的影響比重明顯小于抑制效應(yīng)的比重，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)波動(dòng)總體而言抑制了消費(fèi)增長(zhǎng)。在上述方差分解的基礎(chǔ)上，最終分解出房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的雙邊效應(yīng)大小及其凈效應(yīng)。表4結(jié)果表明，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的刺激效應(yīng)提高了居民消費(fèi)19.03，而房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的抑制作用降低了居民消費(fèi)29.26%，兩者凈效應(yīng)大小為房?jī)r(jià)波動(dòng)抑制了居民消費(fèi)10.23%。通過(guò)對(duì)不同百分位數(shù)的估計(jì)表明，只有在90百分位數(shù)上的那些群體房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)才產(chǎn)生了刺激作用，而50百分位數(shù)以下的群體，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的作用總體以抑制作用為主。結(jié)論與建議本文通過(guò)理論分析房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的雙邊效應(yīng)，基于2003-2016年中國(guó)283個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù)，利用雙邊隨機(jī)前沿模型實(shí)證分解了房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的雙邊效應(yīng)。理論分析表明，房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)進(jìn)而增加居民消費(fèi)，具有正向作用，但另一方面，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)增加了居民生活成本，形成對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。而最終兩者效應(yīng)孰大孰小將由兩種效應(yīng)的凈效應(yīng)決定。基于這一理論分析，不同于以往實(shí)證分析只能估計(jì)房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的單方面影響的文獻(xiàn)，本文將兩種效應(yīng)納入統(tǒng)一模型框架下，借助雙邊隨機(jī)前沿模型優(yōu)勢(shì)估算兩種效應(yīng)的大小，實(shí)證結(jié)論表明，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)同時(shí)存在刺激和抑制兩種效應(yīng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)導(dǎo)致的財(cái)富效應(yīng)可以增加居民消費(fèi)19.03%，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)擠出居民消費(fèi)29.26%，房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)小于擠出效應(yīng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)總體而言擠出效應(yīng)占主導(dǎo)地位，抑制了10.23%的居民消費(fèi)增長(zhǎng)，對(duì)居民消費(fèi)增長(zhǎng)產(chǎn)生了不利影響。基于上述結(jié)論本文認(rèn)為，繼續(xù)堅(jiān)持中央“房子是用來(lái)住的”基本思想，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展，警惕房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。具體而言，一方面，避免一刀切政策，產(chǎn)生打壓剛需的負(fù)面效應(yīng)。采取有針對(duì)性措施堅(jiān)決遏制投資性房地產(chǎn)需求，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。另一方面，需要不斷提高居民收入水平，降低房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的現(xiàn)實(shí)，逐漸提高居民收入可支配能力，降低房?jī)r(jià)波動(dòng)的負(fù)面影響。從政策制定的角度而言，一是要采取更加積極的稅收政策，增加居民個(gè)人收入水平，真正藏富于民。只有當(dāng)居民收入水平提高了，才能平抑房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的負(fù)面沖擊。二是采取更加規(guī)范和穩(wěn)健的金融政策，防范金融體系風(fēng)險(xiǎn)。盡量控制金融資源向房地產(chǎn)等泡沫行業(yè)的投放，更多支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)。只有當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力基礎(chǔ)才能穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展便彰顯活力。

從2003年到現(xiàn)在的七年間，我國(guó)各地城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出普遍且持續(xù)快速上漲的勢(shì)頭，特別是一線城市和大部分二、三線城市房?jī)r(jià)瘋漲。一邊是大量的老百姓在高房?jī)r(jià)壓迫下面臨“買(mǎi)不起房”的困境，另一邊以“溫州炒房團(tuán)”為代表的投機(jī)者不斷推高房?jī)r(jià)并造成大量房屋空置，浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源，扭曲了房屋的市場(chǎng)供求關(guān)系。在“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的神話深入民心之際，“全民炒房”已經(jīng)成為中國(guó)樓市一幅獨(dú)特的景象。房?jī)r(jià)的瘋漲對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)造成嚴(yán)重負(fù)面影響，甚至是破壞了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好秩序，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型。清華大學(xué)區(qū)域與城市發(fā)展研究中心主任施祖麟則指出：“住房分配目前已經(jīng)不只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而應(yīng)從政治的角度進(jìn)行思考。他表示，由于我國(guó)的土地是國(guó)有或集體所有，因此，居住條件的獲得是一個(gè)人人都應(yīng)該擁有的權(quán)利，而不是說(shuō)你有錢(qián)才可以，沒(méi)錢(qián)就不行的問(wèn)題”。住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。總理多次強(qiáng)調(diào)要控制房?jī)r(jià)的瘋漲，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。可見(jiàn)，抑制炒房群體和投資性購(gòu)房群體的過(guò)度投機(jī)或投資行為，控制房?jī)r(jià)的瘋漲，擠去泡沫，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，已成為政府工作的重要任務(wù)。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲的原因

1、供給途徑單一

二十世紀(jì)末，在我國(guó)停止福利分房后，絕大部分企事業(yè)單位也隨之停止建房，只有一小部分有土地的企事業(yè)單位仍然集資建房，大量沒(méi)房的城鎮(zhèn)居民只能加入到購(gòu)房大軍中，大量的購(gòu)房需求在短期內(nèi)集中釋放出來(lái)，造成了過(guò)去幾年內(nèi)樓市一時(shí)供不應(yīng)求的局面，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。是多年的住房需求積累造成的，也是我國(guó)所特有的一個(gè)歷史原因，這是造成我國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲的主要客觀原因之一。

2、壟斷造成瘋漲

我國(guó)住房的供給途徑很少，住房的市場(chǎng)供給幾乎完全被開(kāi)發(fā)商所壟斷，開(kāi)發(fā)商建造房屋是一種商業(yè)行為，拿地建房的目的是為了獲取利潤(rùn)。為了獲取更多的利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合起來(lái)操控價(jià)格，在漲價(jià)上保持高度默契，壟斷使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商謀求暴利，置社會(huì)和諧、穩(wěn)定于不顧。面對(duì)這種局面，購(gòu)房者不得不拿出超出自身承受能力的資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，從而在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的瘋漲。這也是造成房?jī)r(jià)瘋漲的主要原因之一。

房奴現(xiàn)象產(chǎn)生源于高漲的房?jī)r(jià)以及居民不合理的消費(fèi)習(xí)慣等因素,但在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的前提下,根據(jù)購(gòu)房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房?jī)r(jià)上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問(wèn)題給購(gòu)房者帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和心理負(fù)擔(dān),成為影響社會(huì)和諧的不利因素.解決房奴問(wèn)題可以采用預(yù)防和化解兩大類對(duì)策,需要政府,銀行和購(gòu)房者共同采取行動(dòng).

關(guān)鍵詞

房奴經(jīng)濟(jì)學(xué)購(gòu)房者博弈理性違約

房奴是指在購(gòu)買(mǎi)住房后背上沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力的消費(fèi)者.2005年后,房奴成為社會(huì)流行詞匯,房奴現(xiàn)象也成為對(duì)經(jīng)濟(jì)宏微觀層面都產(chǎn)生巨大影響的經(jīng)濟(jì)因素.因此,有必要對(duì)房奴現(xiàn)象成因,危害性及其預(yù)防與化解策略等進(jìn)行分析.

一房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

(一)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的直觀原因