第一條為加強個人出租房屋稅收征收管理工作，保證稅款及時足額入庫，保護納稅人的合法權益，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市個人（含外籍個人、華僑、港澳臺同胞）出租房屋的稅收征收管理工作適用本辦法。

第三條市地方稅務局是本市個人出租房屋稅收征收管理工作的行政主管部門。

各區（縣）地方稅務局具體負責本轄區范圍內個人出租房屋稅收征收管理工作。

第四條將個人所有的房屋用于出租并取得收入的，應依法分別申報繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅。

第五條個人出租房屋取得的應稅收入是指出租房屋所收取的全部價款及有關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

近年來，隨著社會主義市場經濟的建設和發展，各地城市化進程加快，房屋租賃在我國逐漸發展成為一種行業，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國目前房屋租賃業所呈現的主要特點

房屋租賃業是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權或處置權的房屋建筑物在合同規定期內讓渡使用權，并獲取一定經濟利益的行為。從用途上可

分為營業用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉租和再轉租等類型；從權屬性質上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點：

1、隨經濟的發展而發展。它在市場經濟發展中，城市化和大量富余勞動力涌入城市經商和就業的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點多面廣、隱蔽性強。個人私房出租戶在現有的房屋出租戶構成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現象大量存在，如以親戚免費使用為名私下出租、以提供場地合作經營為名實際并不承擔相應的經營風險卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

實施嚴格的責任追究制。各鎮要成立機構負責這項工作，建立強有力的組織保證體系。行政正職要親自掛帥負總責。各行政村黨支部書記、村委會主任要在鎮辦領導下積極開展工作，克服困難，積極主動解決矛盾，依照工作方案中各階段的工作內容、工作要求、工作目標及工作時限，保質保量完成任務，特別是各個重要工作環節的質量和時限上不能遷就、拖延，全力確保此項工作整體推進。

加強土地、房屋租賃業的稅收管理，為進一步規范稅收管理秩序。堵塞稅收漏洞，確保各項稅收政策貫徹落實到位，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》以下簡稱《征管法》中華人民共和國房產稅暫行條例》中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》要求，并結合我區土地、房屋租賃業征管現狀，特制定本方案。

一、工作目標

及時發現和解決當前我區土地、房屋租賃業稅收征管工作中存在問題及薄弱環節，通過稅源清查工作的開展。強化征收管理，完善控管措施，提高征管質量和效率，堵塞稅收漏洞。以這次稅源清查為突破口，積極推進我區依法治稅工作，進一步提高廣大群眾依法納稅意識，公平稅負，確保土地、房屋租賃業各項稅收政策貫徹落實到位。

二、組織領導

決定成立區土地房屋租賃業稅源清查工作領導小組（以下簡稱“領導小組”為加強對稅源清查工作的領導。

第一條為了進一步加強私有經營性房屋的稅收征管，堵塞稅收征管漏洞，提高征管質效，確保公平稅負、穩定稅源，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和有關稅收法律法規，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱私有經營性房屋包括自營私房和出租私房。自營私房是指個人將場地、房屋、門面及其設施用于本人加工、生產經營；出租私房是指個人將場地、房屋、門面及其設施租賃給他人使用。

第三條私房自營和私房出租所繳納的地方各稅，簡稱為私房稅收。私房稅收包括：房產稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅。依本辦法繳納私房稅收的納稅人簡稱為私房稅收納稅人。

第四條地方稅務機關為私房稅收征收的主管稅務機關，邵東縣縣城規劃區范圍內的私房稅收由邵東縣縣城私有經營性房屋稅收管理所負責管轄，縣內其他鄉鎮的私房稅收由各地方稅務管理分局管轄。

第五條私房稅收由產權所有人繳納，產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。

出租人與所出租的房產不在同一地的（以主管地稅機關所在地為確定原則），由承租人或者使用人代繳。

隨著城市經濟體制改革的日趨深入，市場經濟觀念已被人們普遍認識和接受。我們可以看到，近幾年來，房屋租賃市場發展較快，承租群體不斷擴大：坐落在不同繁華區的營業門市房，偏僻處的車庫和倉庫，一些關停并轉企業的廠房、場地，租賃他人用于加工、生產的房屋以及居民的居住用房等等多種形式。房屋租賃市場的興起，促進了房屋租賃收入的增長，經初步調查了解，遼源市區內現有租賃房屋15,000余戶。其中，僅個人出租生產、經營性用房就有3,100余戶，出租面積近22萬平方米，年租金收入從幾千元到幾十萬元不等；出租住宅用房有4,000余戶，年租金收入約1,500-3,500元左右。房屋租賃給租賃者帶來了豐厚的收益和回報，進而拉動了房屋租賃市場的擴展，以至現今流行這樣的說法：“有錢就買幾個門市房，租出去，啥也不用干了，吃香的喝辣的”。因此，正確認識房屋租賃的稅收形勢和稅收地位，針對現存問題和不足，探索解決深層次矛盾的思路和方法，具有一定的現實意義和長遠意義。

一、房屋租賃稅收征管工作存在的問題和不足

近幾年來，對于房屋租賃這一新興的行業，地稅部門有針對性地制定了一系列征管辦法，采取了許多相應措施，但在實際征管工作中仍存在稅收征管難、稅款流失大、措施方法落實不力等諸多問題和不足，按照實際房屋租賃市場的總體形勢和發展規模，房屋租賃稅收管理水平還相當滯后。其主要原因是眾所周知的“三難”，即納稅人難找、租金額難界定、稅款難征收，并具體表現在：

1、稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識淡薄

以往進行的稅法宣傳，大多集中到企業單位、個體承租經營者，而應該被包含的機關團體、事業單位、擁有房屋個人等納稅人群體的宣傳教育往往被忽視，有相當一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道繳稅，特別是機關團體、行政事業單位，自認沒有經營行為，不關心稅法，也沒有納稅習慣，更談不上如實申報、依法納稅等法律義務。

2、房屋管理制度不健全，無法源泉控管

營業稅

1、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號

該文件主要是規范城市房地產開發過程中實行產權調換以及產權調換和作價補償相結合方式下營業稅的稅收處理問題。具體內容如下：

對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

2、《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號

該文件的具體內容如下：根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》（國稅函發[1995]549號）精神，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論以何種方式結算價款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

第一條為進一步加強城區房屋出租行為的稅收征管，提升稅收協控聯管工作水平，使個體稅收社會化管理工作健康有序開展，促進經濟增長，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（以下簡稱《征管法實施細則》）、公安部等六部局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》（公通字〔〕號）文件要求，結合我市實際，制定本辦法。

第二條市地稅局是全市城區房屋出租稅收征管的主體，市地稅二分局具體負責，按照“政府主導、稅務主管、委托代征、協控聯管、績效共建、信息共享”的管理原則，委托慶云山街道辦事處和瓊湖街道辦事處代征各自轄區范圍內的城區房屋出租、房屋自營、房屋裝修稅收工作。

第三條房屋所有權人（單位或個人）為出租房屋應稅行為的納稅義務人，是納稅主體。無法確認房屋所有權人的出租房屋由實際取得租金的出租人代為履行納稅義務。因承租人原因無法與房屋所有權人取得聯系的，由承租人代為繳納相關稅費。

第四條下列行為為房屋出租行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經濟利益。

（二）承租人將租入的房屋再出租的轉租行為。

隨著*北部灣經濟的快速發展和城市化進程的加快，欽州城市規模的不斷擴大，城市原住人口的自然增長和大量的外來務工人員涌入城市經商和就業，他們與城市無房戶一起組成了一支規模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場異常活躍，私房出租行為無論從規模上還是價位上都出現了一種快速增長的態勢。個人房屋租賃在*北部灣逐步發展成為一種新興的行業，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業稅收征管狀況

目前，該市稅務部門對私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規定自覺申報納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業的需要發票報帳的業主迫不得已才向稅務部門申報納稅，稅務機關通過各種形式征收和依法查補、處罰的此項稅款數額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，給私房租賃業稅收流失創造了必要條件，納稅人偷逃稅現象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對個人出租房屋按照國家的稅收政策執行，個人出租房屋收入應繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營業稅；2.按營業稅稅額的7%繳納城市維護建設稅；3.按營業稅稅額的3%繳納教育費附加；4.按營業稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產稅；8.按房屋實際占地面積及適用的等級稅額標準繳納城鎮土地使用稅；9.個人出租房屋用于經營的，按應納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個人所得稅。其計算方式為：個人所得稅應納稅所得額=每月房屋租金收入-相關稅費-法定扣除費用-出租方發生的房屋修繕費；法定扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%；修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據財稅〔*〕24號文件規定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業稅在3%稅率的基礎上減半征收。房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮土地使用稅。個人所得稅計算方法與扣除標準按上述第9點規定計算。

一、指導思想

根據《*縣財稅征管工作實施意見》（農發［2009］4號）文件精神，按照構建“稅務主管、政府協調、部門配合、司法保障、社會參與、信息支撐”為主要內容的社會綜合治稅體系要求，依靠社會各部門的力量，進一步全面準確地掌握納稅人信息，有效地解決漏征漏管、跑冒滴漏等問題。促進稅收征管質量和效能不斷提高。

二、征稅范圍及繳納稅種

從今年開始，對全縣范圍內的個人出租房地產，應繳納房產稅、土地使用稅和租賃業營業稅等。

三、建立機構加強領導

結合我縣社會綜合治稅工作實際，縣政府成立房屋租賃業稅收征收管理工作辦公室（以下簡稱“辦公室”），辦公室設在縣行政執法局，具體負責全縣范圍內的個人房地產租賃稅收征收管理工作。辦公室主任由縣執法局局長趙希超擔任，副主任由縣地稅局副局長曲玉國、縣委縣政府督查室主任王喜文、縣行政執法局副局長申洪章擔任。辦公室下設綜合組、執行組、檔案管理組。

各鎮人民政府，縣工業園區管委會，縣政府各工作部門、直屬機構：

為了加強全縣城鎮房屋租賃業、房地產及建筑業稅收征管工作，堵塞稅收漏洞，促進我縣經濟健康有序發展。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)及其實施細則、《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國發票管理辦法》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國房產稅暫行條例》等有關法律法規，縣政府決定在全縣范圍內開展城鎮房屋租賃業、房地產及建筑業稅收專項檢查活動，現將有關事宜通知如下：

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以規范稅收秩序、優化稅收環境為目標，依照有關稅收政策及法律法規，糾正、清理、規范房屋租賃、房地產及建筑業等行業的稅收征管，打擊涉稅違法犯罪行為，加強征管薄弱環節的稅收征管，提高納稅人依法納稅的自覺性，建立“源頭控管、以整促管”的長效機制，積極創建公平和諧的納稅環境，促進全縣經濟平穩較快發展。

二、專檢范圍

（一）房屋租賃業：縣境內所有出租或其自有房產用于生產經營的單位和個人。房屋出租或者自營所涉及的主要稅種有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅。