一、經營城市的概念和意義

一般而言，經營城市是指在市場經濟條件下，城市政府充分利用市場機制、市場規律和市場化的方法解決城市建設、發展和管理中存在的各種問題，從而滿足居民對城市環境的各種需求的行為。具體來說，就是城市政府通過運作城市內的土地、房產、市政設施及其延伸的無形資產等各種資源，使城市獲得迅速發展。這些運作包括城市發展的各種謀劃、規劃、開發、建設及至管理等等。

經營城市包括三個要點：一是誰來經營城市？二是經營什么？三是如何經營城市？關于經營城市的主體是誰？現階段在我國經營城市的主體是各級城市的政府，因而經營城市是政府行為；關于經營什么？即經營城市的客體是什么？這個客體其實就是“城市資產”，它包括城市中的土地、房產、環境、市政設施等有形資產和依附于其上的名稱、形象等無形資產；有學者把城市資產歸納為自然生成資產（土地等）、人工資產（如道路、橋梁、地下管網等）和延伸資產（如城市建筑和構筑物的冠名等）三大方面。關于如何經營城市？經營城市是城市政府依據有關法律，主要運用經濟手段，通過對所掌握的有形資產和無形資產的使用權、經營權、名義權、冠名權等相關權益進行市場運作。

當然，還需要明確一點，就是為什么經營？簡單地說，就是加速城市化、現代化進程。從實際運營的效果看，經營城市的確解決了城市建設與管理中存在的資金缺乏、建設效率不高等問題，對當今中國城市建設來說不乏是一種新的思路與行為。

經營城市不是人們心血來潮、隨心所欲的炒作，它的產生有著市場經濟發展的內在原因。也就是說，市場經濟要求進行經營城市。隨著中國改革開放的深入和完善，城市建設的形式也越來越豐富多樣，經營城市也就被提出來并加以實踐。

從目前看，經營城市至少有以下四方面的意義：

一、經營城市的概念和意義

一般而言，經營城市是指在市場經濟條件下，城市政府充分利用市場機制、市場規律和市場化的方法解決城市建設、發展和管理中存在的各種問題，從而滿足居民對城市環境的各種需求的行為。具體來說，就是城市政府通過運作城市內的土地、房產、市政設施及其延伸的無形資產等各種資源，使城市獲得迅速發展。這些運作包括城市發展的各種謀劃、規劃、開發、建設及至管理等等。

經營城市包括三個要點：一是誰來經營城市？二是經營什么？三是如何經營城市？關于經營城市的主體是誰？現階段在我國經營城市的主體是各級城市的政府，因而經營城市是政府行為；關于經營什么？即經營城市的客體是什么？這個客體其實就是“城市資產”，它包括城市中的土地、房產、環境、市政設施等有形資產和依附于其上的名稱、形象等無形資產；有學者把城市資產歸納為自然生成資產（土地等）、人工資產（如道路、橋梁、地下管網等）和延伸資產（如城市建筑和構筑物的冠名等）三大方面。關于如何經營城市？經營城市是城市政府依據有關法律，主要運用經濟手段，通過對所掌握的有形資產和無形資產的使用權、經營權、名義權、冠名權等相關權益進行市場運作。

當然，還需要明確一點，就是為什么經營？簡單地說，就是加速城市化、現代化進程。從實際運營的效果看，經營城市的確解決了城市建設與管理中存在的資金缺乏、建設效率不高等問題，對當今中國城市建設來說不乏是一種新的思路與行為。

經營城市不是人們心血來潮、隨心所欲的炒作，它的產生有著市場經濟發展的內在原因。也就是說，市場經濟要求進行經營城市。隨著中國改革開放的深入和完善，城市建設的形式也越來越豐富多樣，經營城市也就被提出來并加以實踐。

從目前看，經營城市至少有以下四方面的意義：

我國的一些城市在市場經濟下，在探討自身的發展、加速城市化的進程時，提出了如何以城市為單位，主要運用經濟手段，操作或運作城市整體國有資產的問題。目前，經營城市的實踐活動已在一些城市展開并取得成效，由此引起了人們對經營城市的關注和研究。

那么，什么是經營城市？為什么要進行經營城市？經營城市主要有哪些方式？本文將對此做一些粗淺的思考。

一、經營城市的概念和意義

一般而言，經營城市是指在市場經濟條件下，城市政府充分利用市場機制、市場規律和市場化的方法解決城市建設、發展和管理中存在的各種問題，從而滿足居民對城市環境的各種需求的行為。具體來說，就是城市政府通過運作城市內的土地、房產、市政設施及其延伸的無形資產等各種資源，使城市獲得迅速發展。這些運作包括城市發展的各種謀劃、規劃、開發、建設及至管理等等。

經營城市包括三個要點：一是誰來經營城市？二是經營什么？三是如何經營城市？關于經營城市的主體是誰？現階段在我國經營城市的主體是各級城市的政府，因而經營城市是政府行為；關于經營什么？即經營城市的客體是什么？這個客體其實就是“城市資產”，它包括城市中的土地、房產、環境、市政設施等有形資產和依附于其上的名稱、形象等無形資產；有學者把城市資產歸納為自然生成資產（土地等）、人工資產（如道路、橋梁、地下管網等）和延伸資產（如城市建筑和構筑物的冠名等）三大方面。關于如何經營城市？經營城市是城市政府依據有關法律，主要運用經濟手段，通過對所掌握的有形資產和無形資產的使用權、經營權、名義權、冠名權等相關權益進行市場運作。

當然，還需要明確一點，就是為什么經營？簡單地說，就是加速城市化、現代化進程。從實際運營的效果看，經營城市的確解決了城市建設與管理中存在的資金缺乏、建設效率不高等問題，對當今中國城市建設來說不乏是一種新的思路與行為。

一、經營城市的概念和意義

一般而言，經營城市是指在市場經濟條件下，城市政府充分利用市場機制、市場規律和市場化的方法解決城市建設、發展和管理中存在的各種問題，從而滿足居民對城市環境的各種需求的行為。具體來說，就是城市政府通過運作城市內的土地、房產、市政設施及其延伸的無形資產等各種資源，使城市獲得迅速發展。這些運作包括城市發展的各種謀劃、規劃、開發、建設及至管理等等。

經營城市包括三個要點：一是誰來經營城市？二是經營什么？三是如何經營城市？關于經營城市的主體是誰？現階段在我國經營城市的主體是各級城市的政府，因而經營城市是政府行為；關于經營什么？即經營城市的客體是什么？這個客體其實就是“城市資產”，它包括城市中的土地、房產、環境、市政設施等有形資產和依附于其上的名稱、形象等無形資產；有學者把城市資產歸納為自然生成資產（土地等）、人工資產（如道路、橋梁、地下管網等）和延伸資產（如城市建筑和構筑物的冠名等）三大方面。關于如何經營城市？經營城市是城市政府依據有關法律，主要運用經濟手段，通過對所掌握的有形資產和無形資產的使用權、經營權、名義權、冠名權等相關權益進行市場運作。

當然，還需要明確一點，就是為什么經營？簡單地說，就是加速城市化、現代化進程。從實際運營的效果看，經營城市的確解決了城市建設與管理中存在的資金缺乏、建設效率不高等問題，對當今中國城市建設來說不乏是一種新的思路與行為。

經營城市不是人們心血來潮、隨心所欲的炒作，它的產生有著市場經濟發展的內在原因。也就是說，市場經濟要求進行經營城市。隨著中國改革開放的深入和完善，城市建設的形式也越來越豐富多樣，經營城市也就被提出來并加以實踐。

從目前看，經營城市至少有以下四方面的意義：

從實證談起：經營城市需要戰略謀劃

目前，中國經營城市較為成功的，既有大城市，也有中、小城市；既有東部較發達地區的城市，也有西部欠發達地區的城市。如杭州“對城市的土地、基礎設施和生態環境等基礎性資源進行集聚、重組和營運，取得了較好的經濟效益、社會效益和生態效益，創造了城市發展的良好條件”（朱鐵臻：《經營城市：提高城市競爭力的新理念》，《江海學刊》，2002.2）。貴州都勻市政府從1998年開始，采取“資本置換”運作方式進行舊城改造和市政建設，城市面貌發生了巨變，城市功能得到較大改善。該市通過土地資源、閑置廠房等出讓，實現了以資產到資本的轉化，為城市建設籌集到雄厚資金。我國著名經濟學家于光遠教授贊許為經營城市的創新之舉。

筆者認為，經營城市并不是把城市的所有資源和資產都拿來經營，它主要是指政府把傳統的由政府直接投資并組織生產的公共產品推向市場，實現從資產向資本的轉化，為城市發展和建設積累資金，謀求滾動發展；同時，政府要推進社會公平，改善生態環境，實現可持續發展。經營城市的精髓在于轉變政府職能，提高工作效率，降低“政府成本”。

經驗表明，經營城市即使只在公共產品范圍，仍然需要把握重點，找準難點，才有成功的亮點，而不能眉毛胡子一把抓。現在不少地方經營城市的內容過于瑣碎，比如，把橋梁冠名權、廣告權等等都開列進去。這有可能導致“抓了芝麻，丟了西瓜”。因此，經營城市需要戰略謀劃。

21世紀中國的城市化趨勢與經營城市戰略

經營城市的機制和戰略，與現在和未來幾十年的中國城市化趨勢息息相關。

阿爾山設市以來，各項事業蓬勃發展，由一個邊境小鎮建設成了一座城市，尤其是城市建設成效顯著，完成了最基本的基礎設施建設，構建了城市框架，城區建設初見規模，這對于阿爾山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的顯著提升、引起自治區政府高度重視而做出建設“阿爾山―柴河”旅游區的決策起到莫大作用。但總體來看，我市城市建設與市委、市政府所明確的旅游城市定位和自治區政府標示建設國際知名、國內一流的旅游區目標相去甚遠，與應發揮的中心城市載體功能、加快經濟和社會發展的要求還很不適應，主要表現在基礎設施不配套，城市功能不完善，載體作用不明顯，建設管理水平低。歸根結底，是我市城建起步晚、經濟基礎薄，城市建設資金來源單一，導致我市城市建設投入總量小，發展慢。

所以，要使我市城市建設步入高速發展的軌道，就必須搶抓自治區規劃建設“阿爾山－柴河”旅游區的歷史機遇，以開展“二次創業”活動為契機進一步解放思想，樹立經營城市新觀念，全方位整合城市資源，通過市場化運作，多渠道籌措建設資金，走以城建城，以城養城，以城興城的城市建設之路，促進我市經濟超常規、高速度、跨越式發展。

整合城市資源，主要是運用市場機制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關的延伸資本（如路、橋冠名權）等進行重組和運營，打破舊體制的束縛，原創：從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設的新領域，即大力改革現行的城市基礎設施投資、運營和管理模式，把城市基礎設施建設與管理納入市場化運作，廣泛吸納外資、內資和民間資本，擴大城建資金來源，以實現城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發展，逐步形成“政府引導、市場運作、社會為主、多方籌集”的新機制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設資金渠道：

一、盤活土地資本，以土地聚集資金

城市最大資本是土地，經營城市政府首先要盤活土地。建設幾年來，阿爾山城市建設與管理飽受體制不理順之苦，基礎設施建設跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在阿爾山的第二次創業中，必須緊緊抓住自治區規劃建設“阿爾山－柴河”旅游區的歷史機遇，在編制“阿爾山－柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中，重新劃定阿爾山市城市規劃建設區，擴大規劃區面積，屯積城市土地資本。

在此基礎上，政府要利用壟斷土地一級市場的優勢，嚴格控制年度供地總量，讓用地者競爭用地，有效發揮市場機制配置資源的手段，建立起“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保城市土地收益全部用于城市建設，使城市土地收益轉化為城市建設主要財源，逐步解決長期以來城市建設資金“瓶頸”制約的問題。

城市是現代社會發展的中心。當今世界最活躍的生產力總是集中于城市，然后再逐漸向鄉村轉移，所以，城市的發展對于整個經濟和社會的發展起著龍頭作用。專家預言，20年后中國將有一半人生活在城市。因而，“中國進入城市經營時代”已經成為市長、開發商和老百姓共同關注的焦點話題。××要率先步入全面小康社會，實現“三新”目標,就必須在城市經營方面有所建樹。筆者僅就實施經營城市問題提出一些思路和對策。

一、經營城市的嘗試和存在問題

近年來，××市領導審時度勢，提出了要從單純的建設城市轉向經營城市的部署，并進行了有益的嘗試和探索：如有償轉讓人力三輪車經營權；公開出售商業用地；拍賣戶外大型廣告經營權；實行環衛保潔有償承包；拍賣公交線路；有償使用海域等等，收到了很好的效果。一些公共服務領域的項目通過有償轉讓經營權，不僅促進了市場有序競爭，而且增加了財政收入。由于經營城市在××剛剛起步，雖然取得了一定的效果，但仍存在一些不足，如經營主體缺位，資產產權不清；城市公用事業政企不分；機制不夠靈活等等。筆者認為主要的問題有以下兩點：

㈠經營城市基本局限在淺層次的經營。許多人一提起經營城市通常只是想到出售土地、拍賣經營權這些能“來錢”的作法。但土地及各類經營權是有限資源。如果一旦賣完了就會坐吃山空。所以這種做法只是淺層次的經營。更深層次的經營應該是從整體的角度來建設、包裝城市，完善城市基礎設施，提高城市的附加值和吸引力，促進招商引資的突破，形成自己的支柱產業，城市才有持續發展的能力。

㈡經營城市沒有凸顯城市特色。提高城市吸引力一方面可以增加游客，增加三產收入，同時還會吸引投資者，可謂一舉兩得。要提高城市吸引力，城市經營就必須考慮到凸顯城市特色，以特色來增添城市魅力。××在這方面就有所欠缺，在城市經營當中考慮凸顯城市特色的作法、思路并不多。

二、關于經營城市的思路和對策

經營城市理念的提出，是隨著我國市場經濟體制的不斷完善、政府職能的轉變以及快速城市化背景下城市建設資金供求矛盾的加劇而提出的。其核心就是作為經營城市主體的城市政府、企業和市民（其中主要是城市政府）運用市場經濟的手段，對經營城市客體即構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（山地、山水、空間等）、人力資源（電力、道路、橋梁、市政公用設施等）、人文資本（文化、科技等）及其相關的延伸資本（城市品牌、形象等）進行市場運作，聚集、輻射城市功能，最終建立符合市場經濟要求的城市功能導向的城市建設投融資新體制，從而實現城市可持續發展。經營城市是擺在各級城市政府面前值得深入研究的新課題，本人就經營城市談一些看法，與大家共同探討。

一、經營城市的突破口在于樹立經營理念

當前，我們要徹底改變計劃經濟條件下城市建設管理的模式和思維方式，實現城市資產作為公共資產到可經營資產的轉變，城市建設作為市政公用事業到資本經營的轉變，城市政府作為城市資產所有者到經營者的轉變。把市場經濟意識和經營城市的意識滲透到城市建設政府決策實施的所有行為中，不斷發掘可供經營的城市公共產品。

一是克服與市場經濟不相適應的傳統觀念。樹立經濟運營以企業為主、管理方式以經濟和法律為主、經濟活動以價值規律為主的市場觀念，確立新的經濟意識、服務意識、雙贏與多贏意識，突出市場機制和價值規律，充分發揮市場配置資源的基礎作用。

二是克服與經濟全球化的不相適應的思維習慣。以開放的胸懷、改革的姿態，學習借鑒國內外好的經驗和方法，并積極探索加快城市跨越式發展的新思路、新舉措、新機制，使思想和行動更加符合經濟全球化、體制市場化、發展工業化和城市化的大趨勢。

三是克服與跨越式發展不相適應的精神狀態。破除“小富即安”、“求穩怕亂”的思維習慣，以及“等靠要”的思想觀念和根深蒂固的“盆地意識”，樹立富而思進、能快則快、只爭朝夕的進取觀念，知難而進、敢創敢干、趕為人先的競爭觀念，盡心盡力、精益求精的質量觀念，雷厲風行、說干就干、干就干好的效率觀念，以觀念的更新推動城市跨越式發展。將城市經濟發展的一切要素納入“經營”的視野范圍，充分應用市場機制和市場規律，采用市場化的方法，調控城市經濟發展與發展條件之間的矛盾。根據城市實際，以符合經濟規律的思路和舉措來經營城區、經營土地、經營產業、經營技術、經營環境等。

歡迎各位領導到檢查指導工作。現將我縣經營城市有關情況作以匯報。

一、基本情況

境內總面積平方公里，縣城建成區面積平方公里。著眼提升城市品位，改善人居環境，某年以來，連續開展大規模城鎮基礎設施建設會戰，累計投資億元，完成百萬元以上基礎設施項目項，開發房地產建筑面積萬平方米。日異完善的城市功能，使蘊藏著巨大的經營城市潛力。

一是從土地儲備看，通過推行土地收購儲備制度，收回、收購、開發、復墾、整理閑置土地，截止去年末，縣級儲備庫中儲有土地公頃。

二是從公有住房存量看，現有房產直屬公有房屋萬平方米，今年起陸續對其中平方米進行出售，可獲收益萬元，將按國家房改有關政策全部用于住房開發建設。

三是從現有城市基礎設施看，全縣道路、園林、環衛、給排水設施等國有固定資產，累計折合資金億元，由于近年來不斷追加投資，增值前景可觀。

摘要：隨著社會主義市場經濟的不斷發展和完善，城市化水平的逐步提高，城市規劃、建設、管理關系的進一步融合，經營城市的作用和地位已上升到了一個戰略高度，如何做好經營城市這篇大文章，需要我們認真加以研究和探討。

一、實施經營城市戰略的必要性

“經營城市”是隨著市場經濟發展興起的一種城市規劃、建設、管理的理論和實踐模式，是一種新的現代城市管理思路，是推進城市化，加快城市建設和發展的一大新戰略。具體地講就是按照市場經濟規律，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本、人力作用資本及其它經濟要素進行集聚、重組和營運，實現資源在容量、結構和秩序上的最大化、最優化。實施這一戰略，要求城市決策者必須站在更高、更遠、更實的角度，以城市的發展、社會的進步、人民物質與文化生活水平的提高為目標，以業主管理的身份將城市的土地、基礎設施、公共服務設施等資本推向市場，進行重新組織和優化布置，從中獲取一定的收益，并再投入到城市建設之中，像經營企業一樣來經營城市，通過滾動經營，達到為城市發展提供資金的目的。所以，經營城市的意義不僅在于城市，而且還能夠形成促進城市建設——繁榮地方經濟——再促進城市建設的良性循環新機制，從整體上推動城市快速、協調、可持續發展。

在城市建設和城市化進程中，規劃是龍頭，建設是基礎，管理是關鍵，經營是靈魂。經營城市的最終目標是城市建設市場化，資金籌措多元化，基礎設施社會化，物業管理企業化，資源利用商品化，重點是開發利用好寶貴的城市資源。

城市資源是城市經濟社會發展的基礎和動力，它不僅包括土地、人口等自然生成資本，道路、橋梁等人力作用資本，還包括路橋等公用設施冠名權、經營權、城市公共廣告空間使用權等相關延伸資本。隨著人們對城市資源這一對象認識和研究的深入、突破，城市資源的內涵及外延還將進一步豐富和擴大，如城市品牌和注意力資源、歷史文化和現代文化資源、信息網絡資源、政府資源、環境資源、科技資源和人才資源等，都需要引起我們足夠的重視，并加以大力發掘。科學合理地經營城市資源，對于加速城市化進程，發展壯大城市經濟，推動政府職能轉換和微觀層面的市場化改革，都具有十分重大的現實意義。

根據《浙江省城市化發展綱要》和《浙江省城鎮體系規劃》，金華將要建成浙江中西部的中心城市（全省第四大城市），然而，金華的經濟實力不是十分雄厚，政府不可能拿出太多的資金來大舉搞城市建設，相對制約了城市的發展。因此，我們必須全面實施“經營城市”戰略，通過經營城市，來解決建設資金嚴重不足的矛盾，使金華盡早實現浙江中西部中心城市的目標。