1加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機(jī)器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國(guó)14%居第二位，僅次于美國(guó)16%。然而，我國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)高”的現(xiàn)象普遍存在。長(zhǎng)期以來(lái)，這筆巨大的財(cái)富由于法律和管理制度的約束，除用于滿(mǎn)足農(nóng)戶(hù)自身生產(chǎn)生活需要外，無(wú)法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場(chǎng)中有序流動(dòng)。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會(huì)保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)。在中國(guó)，土地是農(nóng)民的根本。對(duì)于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地依法享有的各種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利[1]。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對(duì)自己所擁有的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對(duì)所擁有的財(cái)產(chǎn)通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財(cái)產(chǎn)性收入的多少[2]。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)戶(hù)的財(cái)產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶(hù)的房屋價(jià)值占其家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個(gè)地區(qū)越富裕，其居民的財(cái)產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財(cái)產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個(gè)地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。

1.2加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是我國(guó)基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。我國(guó)農(nóng)村土地管理制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)時(shí)國(guó)家的建設(shè)規(guī)模有限，對(duì)農(nóng)民的影響并不大。隨著我國(guó)市場(chǎng)化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場(chǎng)。以成本價(jià)征用農(nóng)民土地，再以市場(chǎng)價(jià)出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場(chǎng)價(jià)值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤(rùn)，使國(guó)家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動(dòng)力[3-4]。政府過(guò)度介入經(jīng)濟(jì)生活，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用。現(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制落后于時(shí)代的發(fā)展，違背了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。黨的十八大明確提出，不失時(shí)機(jī)深化重要領(lǐng)域改革，堅(jiān)決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機(jī)制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)體系。

1.3加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

摘要：土地是石油企業(yè)發(fā)展的重要載體，加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的科學(xué)管理可以有效促進(jìn)石油企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，文章在討論石油企業(yè)土地資產(chǎn)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，使用PEST分析法從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)四個(gè)方面分析了石油企業(yè)土地資產(chǎn)管理的外部宏觀環(huán)境，進(jìn)一步提出了改善石油企業(yè)土地資產(chǎn)管理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：石油企業(yè)；土地資產(chǎn)管理；PEST分析法；對(duì)策

在石油企業(yè)的資產(chǎn)中，土地不僅是一項(xiàng)基本的生產(chǎn)資料，更是能促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展極為重要的資源。近年來(lái)，石油企業(yè)對(duì)土地的需求隨著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張變得越來(lái)越大，與此同時(shí)，土地利用率不高、缺乏土地保護(hù)意識(shí)、管理機(jī)制不健全等問(wèn)題日益增加，土地資產(chǎn)的價(jià)值沒(méi)有得到充分體現(xiàn)。作為石油企業(yè)資產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，加強(qiáng)土地資產(chǎn)的科學(xué)管理，對(duì)石油企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起到了至關(guān)重要的作用，是當(dāng)前應(yīng)該重點(diǎn)做好的工作。

1石油企業(yè)土地資產(chǎn)概況

1.1油田企業(yè)土地資產(chǎn)分類(lèi)和來(lái)源。根據(jù)《土地管理法》和《礦產(chǎn)資源法》的明確規(guī)定可知，油氣企業(yè)用地屬于建設(shè)用地中的工業(yè)用地，不僅包括用于油氣勘探的勘查用地和石油、天然氣開(kāi)采的采礦用地，還包括管道建設(shè)的管道運(yùn)輸用地。依據(jù)具體用途可劃分為臨時(shí)占用的土地、永久性建設(shè)用地、道路交通用地和管道占用的土地等四種類(lèi)型。對(duì)于承擔(dān)國(guó)家能源戰(zhàn)略安全重任的國(guó)有石油天然氣企業(yè)，國(guó)家在土地供應(yīng)方式上給予了特殊的政策支持，其土地資產(chǎn)的來(lái)源主要包括劃撥、出讓、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、租賃、作價(jià)出資或入股等多種形式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，作為國(guó)內(nèi)兩大石油公司的中石油和中石化，其企業(yè)存量土地資產(chǎn)中通過(guò)劃撥方式取得的占比高達(dá)69.7％和59.84％，由此可見(jiàn)石油企業(yè)土地資產(chǎn)最主要是通過(guò)劃撥方式取得的，通過(guò)授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓方式、租賃、國(guó)家作價(jià)出資等其他方式取得的土地資產(chǎn)數(shù)量?jī)H為少數(shù)一部分。而且，在石油企業(yè)現(xiàn)有的大量閑置土地中，存量閑置土地總面積的86%都是通過(guò)劃撥方式取得的。近幾年，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)新的土地管理政策，新修訂的《土地管理法》即將進(jìn)入正式立法程序，針對(duì)油田企業(yè)劃撥用地的范圍將會(huì)極大縮減，以往國(guó)家無(wú)償提供石油企業(yè)大面積土地資源時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，石油企業(yè)獲得土地資源主要將采用出讓方式。出讓包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)三種具體方式，出讓程序也有所不同。獲得土地的成本以及現(xiàn)有土地分保有成本也將大幅度上升。1.2石油企業(yè)土地資產(chǎn)的特點(diǎn)。石油企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性與日俱增，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面高速發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。石油企業(yè)土地資產(chǎn)主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：①石油企業(yè)獲取土地的方式主要有國(guó)家劃撥、出讓、授權(quán)經(jīng)營(yíng)和作價(jià)入股等，其中國(guó)家劃撥占到了石油企業(yè)土地組成的絕大部分。②石油企業(yè)占用土地面積廣區(qū)域大。石油企業(yè)特殊的勘探開(kāi)發(fā)模式使其對(duì)地形條件也有一定的要求，導(dǎo)致建設(shè)用地相對(duì)分散，占地面積廣泛。③石油企業(yè)土地位置具獨(dú)特性。因?yàn)槭托纬蓷l件的限制，決定了土地開(kāi)發(fā)采用的特殊性。④石油企業(yè)土地利用數(shù)量不確定性。土地利用的規(guī)模在很大程度上影響了油田勘探開(kāi)發(fā)建設(shè)用地?cái)?shù)量。⑤占用耕地面積多。石油企業(yè)在開(kāi)發(fā)用地過(guò)程中大多占用基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，臨時(shí)用地相對(duì)來(lái)說(shuō)較少。⑥土地資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值與入賬價(jià)值存在一定的差異。石油企業(yè)土地資產(chǎn)在取得土地資產(chǎn)使用權(quán)時(shí)把所有資本化的費(fèi)用作為入賬價(jià)值，忽視了土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

2石油企業(yè)土地資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

【摘要】文章以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為背景，以企業(yè)為視角，主要采用定性分析的方法，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)知識(shí)和理論，遵循會(huì)計(jì)學(xué)理論研究思路，對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)確認(rèn)、會(huì)計(jì)信息披露等會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究，指出要從現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)和建立土地資產(chǎn)的非財(cái)務(wù)信息報(bào)告兩方面對(duì)土地資產(chǎn)信息進(jìn)行充分披露。

【關(guān)鍵詞】土地資產(chǎn)；確認(rèn)；披露

自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓給中國(guó)航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心以來(lái)，土地有償使用制度在全國(guó)推行。不過(guò)這種有償使用制度主要針對(duì)增量土地而言，國(guó)有企業(yè)原來(lái)取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權(quán)，土地價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。國(guó)企改制中對(duì)土地處置的力度和量度都很有限。即使通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式或完成改制、通過(guò)土地使用權(quán)處置獲得土地產(chǎn)權(quán)的原國(guó)有企業(yè)，對(duì)土地資產(chǎn)的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于土地資產(chǎn)有別于其他一般資產(chǎn)的特性，土地資產(chǎn)的管理經(jīng)營(yíng)也有不同于其他資產(chǎn)管理的特點(diǎn)，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要方面，土地資產(chǎn)的管理在現(xiàn)階段還沒(méi)有普遍地被企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產(chǎn)列入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)等不同的處理方式在各個(gè)企業(yè)都有，土地資產(chǎn)確認(rèn)缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會(huì)計(jì)處理混亂，無(wú)法反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和相關(guān)處置信息。而在土地資產(chǎn)信息披露方面，現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，那些通過(guò)交易取得的土地資產(chǎn)才能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中進(jìn)行確認(rèn)和披露，且采用歷史成本計(jì)量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來(lái)超額獲利能力的土地資產(chǎn)，卻無(wú)法用現(xiàn)值來(lái)計(jì)量。其次是不能充分披露土地資產(chǎn)的信息內(nèi)容。在現(xiàn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中不披露企業(yè)擁有的土地資產(chǎn)的詳細(xì)項(xiàng)目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計(jì)量，使得許多與無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的、對(duì)決策者有重要參考價(jià)值的、難以用貨幣計(jì)量的重要信息，不能反映在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中。因此，土地資產(chǎn)信息披露問(wèn)題的研究，對(duì)企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產(chǎn)的特殊性以及企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，本文對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行分析研究，以適應(yīng)我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r，解決我國(guó)企業(yè)中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產(chǎn)，為完善我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

一、研究成果綜述

我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地制度與西方國(guó)家存在差異，因此國(guó)內(nèi)對(duì)土地資產(chǎn)的研究主要集中在對(duì)土地資產(chǎn)的特性和權(quán)屬性質(zhì)的討論上；此外，由于土地資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對(duì)土地資產(chǎn)的重視程度有所提高，因此對(duì)土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關(guān)于土地資源的特性和土地價(jià)格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經(jīng)濟(jì)屬性。土地資源的生產(chǎn)性是它的自然屬性，土地資源的使用價(jià)值是它的經(jīng)濟(jì)屬性。不能認(rèn)為土地沒(méi)有經(jīng)濟(jì)屬性，或者認(rèn)為土地的自然屬性是“資源”，經(jīng)濟(jì)屬性是“資產(chǎn)”（葉艷妹，1996）。土地價(jià)格既包括由于對(duì)土地資源的壟斷所形成的價(jià)格，也包括勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)的價(jià)格，它是自然資源的價(jià)格和勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的貨幣表現(xiàn)價(jià)格的統(tǒng)一（張振華，1995）。

［摘要］現(xiàn)階段我國(guó)土地制度改革速度持續(xù)增快，對(duì)于相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)需要持續(xù)地提升土地利用水平，改善土地資源管理措施，能夠看出在可持續(xù)發(fā)展理念背景下，各項(xiàng)措施的落實(shí)都得到了可靠的保障，因此我國(guó)土地利用使用水平也得到了顯著的提升。不過(guò)在這個(gè)時(shí)期，土地資產(chǎn)管理還是存在較多的問(wèn)題，一部分地區(qū)存在濫用土地或者違法用地等情況，這就需要及時(shí)地采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，防止給土地資源的正常使用造成影響。

［關(guān)鍵詞］土地利用;經(jīng)營(yíng)管理;資產(chǎn)管理

1引言

新時(shí)期我國(guó)各地區(qū)面臨的土地管理工作的復(fù)雜程度在不斷提高，尤其是在進(jìn)程不斷推進(jìn)的情況下，各地區(qū)的土地利用水平差距在明顯擴(kuò)大。雖然部分發(fā)達(dá)地區(qū)的土地管理工作已經(jīng)得到了完善與優(yōu)化，但是大部分地區(qū)的土地管理工作仍然存在一定的滯后性，這也是土地利用水平無(wú)法得到顯著提高的主要原因。因此，文章探討了新時(shí)期土地利用水平提高的土地管理策略，以供參考和借鑒。

2完善土地經(jīng)營(yíng)管理，提升土地資產(chǎn)管理效率的重要程度

2.1滿(mǎn)足農(nóng)民利益需求

摘要：在城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程之中，閑置的土地面積已經(jīng)大程度減少，所以對(duì)于油田企業(yè)來(lái)講，必須要做好土地資產(chǎn)的管理環(huán)節(jié)工作，這樣才能夠更好使用土地，但是現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié)工作還相應(yīng)缺欠，油田企業(yè)的負(fù)責(zé)人、土地公路管理等環(huán)節(jié)的人員等要仔細(xì)思考。本文將從油田企業(yè)的土地資產(chǎn)著手，以土地資產(chǎn)在管理環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題以及解決方法予以思考，希望油田企業(yè)可以此加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的管理。

關(guān)鍵詞:油田企業(yè)；土地資產(chǎn)；管理

油田的挖掘、建造等環(huán)節(jié)工作必須使用相應(yīng)面積的土地，而我國(guó)的土地整體資源不足，由此油田企業(yè)必須要認(rèn)真管理對(duì)應(yīng)的土地資產(chǎn)，但是現(xiàn)在整體管理環(huán)節(jié)還存有較多的問(wèn)題，油田企業(yè)負(fù)責(zé)人必須仔細(xì)思考，做到對(duì)土地資產(chǎn)的良好管理。

1油田企業(yè)的土地資產(chǎn)

油田企業(yè)的建筑、油井、站點(diǎn)、線(xiàn)路等設(shè)施都需要使用對(duì)應(yīng)的土地，而這些土地資源正是企業(yè)的資產(chǎn)，油田企業(yè)的土地資產(chǎn)特征為：第一，需要的面積數(shù)較多，但是使用的過(guò)程之中，并不能做到“集中”，比如油井的位置邊不能夠再建造儲(chǔ)存的場(chǎng)所，而且石油、燃?xì)獾缺仨氁謩e轉(zhuǎn)運(yùn)，所以必須用較多的線(xiàn)路來(lái)設(shè)置；第二，石油、燃?xì)獾仍诘叵碌奈恢弥辉趲讉€(gè)城市之中，所以企業(yè)可以選擇的土地整體面積較“固定”；第三，油田企業(yè)在規(guī)模層面還有一些差別，所以他們可擔(dān)負(fù)的土地面積也是不同的。

2油田企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)的管理環(huán)節(jié)工作現(xiàn)存問(wèn)題

第一條為了加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益,推進(jìn)土地使用制度的改革,根據(jù)國(guó)務(wù)院的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條*市行政區(qū)劃范圍內(nèi)(包括市轄縣、市)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,以及本辦法第六條規(guī)定的行為,必須依據(jù)本辦法進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估。

第三條本辦法所稱(chēng)土地資產(chǎn)評(píng)估是指政府土地主管部門(mén)委托或授權(quán)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料,運(yùn)用規(guī)定的原則、程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對(duì)被評(píng)估宗地地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)和估算,作出該宗土地的地價(jià)。土地資產(chǎn)評(píng)估的地價(jià)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可得利益反映出的價(jià)格形態(tài),包括級(jí)差地租、配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本等。

第四條*市國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估工作,由*市土地評(píng)估委員會(huì)實(shí)施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),由*市土地管理局實(shí)施統(tǒng)一管理。國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,市區(qū)范圍內(nèi)(即市轄五區(qū))必須經(jīng)*市土地管理局確認(rèn)后方可生效;各縣(市)范圍內(nèi)必須經(jīng)各縣(市)土地管理局確認(rèn)后方可生效。

第五條國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓,市區(qū)由*市土地管理局、各縣(市)由各縣(市)土地管理局統(tǒng)一組織土地資產(chǎn)評(píng)估。集體所有制土地需要出讓使用權(quán)的,必須先征用為國(guó)有土地,并進(jìn)行相應(yīng)的土地資產(chǎn)評(píng)估,方可辦理出讓事宜。

第六條行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中凡涉及到下列經(jīng)濟(jì)行為的,必須申請(qǐng)市、縣(市)土地管理局進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估:

各區(qū)、縣人民政府，**管委會(huì)，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，推進(jìn)國(guó)土資源市場(chǎng)化配置，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）精神和有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產(chǎn)管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用制度

除國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應(yīng)的土地之外，其它建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅開(kāi)發(fā)等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式公開(kāi)出讓。

（二）工業(yè)用地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項(xiàng)目用地必須達(dá)到投資強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等控制性指標(biāo)要求。

一、資產(chǎn)證券化的內(nèi)涵

資產(chǎn)證券化即AssetSecuritization，就是將資產(chǎn)原始權(quán)益人或發(fā)起人（賣(mài)方）缺乏流動(dòng)性的存量資產(chǎn)或可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)現(xiàn)金流量，構(gòu)造和轉(zhuǎn)變?yōu)樵谫Y本市場(chǎng)可流通的金融產(chǎn)品的過(guò)程。在這一過(guò)程中，特定的存量資產(chǎn)（如應(yīng)收賬款、貸款）被包裝后轉(zhuǎn)讓給一個(gè)受托人控制的專(zhuān)門(mén)為此目的而設(shè)立的特設(shè)載體（special-purposeVehicle，簡(jiǎn)稱(chēng)SPV），受托人通過(guò)SPV向資本市場(chǎng)投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）獲取資金，用以購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。受托人擁有的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于支付投資者回報(bào)，而資產(chǎn)發(fā)起人則可得到用以進(jìn)一步發(fā)展業(yè)務(wù)所需的資金。由于資產(chǎn)發(fā)起人（賣(mài)方）在出售資產(chǎn)進(jìn)行證券化的同時(shí)由外部取得資金的融通，因此證券化的過(guò)程事實(shí)上就是一種外部融資的過(guò)程，其實(shí)質(zhì)是發(fā)起人進(jìn)行的融資行為。它的結(jié)構(gòu)由一系列的合約或者法律行為來(lái)實(shí)現(xiàn)，其設(shè)計(jì)的精妙之處就在于它通過(guò)各利益參與方的共同參與，使得由它們各自的承諾所確立的各種合約（如轉(zhuǎn)讓合約、擔(dān)保合約等），能夠相互支持、相互牽制，猶如組成一臺(tái)精密的機(jī)器，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，各取所需之目的。

根據(jù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的證券化資產(chǎn)的類(lèi)型不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS）和資產(chǎn)支撐證券化（簡(jiǎn)稱(chēng)ABS）兩大類(lèi)。其區(qū)別在于：前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款，而后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。

MBS是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類(lèi)型。它是以住房抵押貸款這種信貸資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)信貸進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐，通過(guò)金融市場(chǎng)發(fā)行證券融資的過(guò)程。

ABS是以非住房抵押貸款資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，它實(shí)際上是MBS技術(shù)在其他資產(chǎn)上的推廣和應(yīng)運(yùn)。隨著資產(chǎn)證券化技術(shù)的日益完善，它在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中所發(fā)揮的作用也越來(lái)越明顯，并且日益受到各經(jīng)濟(jì)、金融單位的重視。ABS的種類(lèi)也日趨繁多，具體可以細(xì)分為以下品種：

1.汽車(chē)消費(fèi)貸款證券化；

摘要：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答》等國(guó)家一系列有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)的法規(guī)，都將土地使用權(quán)歸屬于無(wú)形資產(chǎn)，本文認(rèn)為存在不妥之處，并提出質(zhì)疑，建議將土地使用權(quán)從無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，劃分為兩類(lèi)不同性質(zhì)的資源，單獨(dú)列示，以下詳細(xì)闡述本文的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)、歸屬、無(wú)形資產(chǎn)、質(zhì)疑、建議

一、土地使用權(quán)不具備無(wú)形資產(chǎn)的諸多特征

1、土地使用權(quán)不具備無(wú)形性特征

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)無(wú)形資產(chǎn)定義為：“無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹](méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)”。然而，從土地使用權(quán)的實(shí)際意義來(lái)看，土地使用權(quán)和企業(yè)的房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備一樣，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供依托，有其實(shí)物形態(tài)。既然土地使用權(quán)的實(shí)物形態(tài)存在，則不應(yīng)將其歸屬于無(wú)形資產(chǎn)。

2、土地使用權(quán)不具備價(jià)值的不確定性特征

為貫徹落實(shí)黨的十五屆四中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》精神，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理工作提出如下意見(jiàn)。

一、提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，積極為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展服務(wù)

各級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)要深入學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)黨的十五屆四中全會(huì)精神，充分認(rèn)識(shí)合理處置土地資產(chǎn)對(duì)促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的重大意義。要從有利于搞活整個(gè)國(guó)有經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略調(diào)整和國(guó)有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組，推動(dòng)企業(yè)科技進(jìn)步出發(fā)，盤(pán)活和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)，積極參與和支持國(guó)有企業(yè)改革工作。要與企業(yè)改革的主管部門(mén)建立工作聯(lián)系制度，及時(shí)了解企業(yè)改革和發(fā)展的進(jìn)度與要求，在進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國(guó)家土地管理局8號(hào)令）的基礎(chǔ)上，遵循“明晰產(chǎn)權(quán)、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類(lèi)型、合理處置、規(guī)范管理、促進(jìn)發(fā)展”的原則，進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理力度。

二、區(qū)分類(lèi)型，合理處置，完善土地資產(chǎn)配置體系，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略調(diào)整和國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略性改組

國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類(lèi)型和改革的需要，采用不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。

（一）在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。