一、房地產周期波動的涵義

房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、周期循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段、循環往復、復蘇一繁榮—衰退—蕭條四個環節。盡管房地產波動幅度、波動頻率、持續時間等方面都存在明顯區別，但是就其在連續運行過程中周期性出現的擴張與收縮重復出現、波峰與波谷相繼交替的本質特征而言，各具特色的房地產波動則又是相同的，表現出相似性和規律性，即在房地產業運行過程中，房地產經濟水平所呈現出來的擴張與收縮兩大階段交替出現、復蘇—繁榮—衰退—蕭條四個環節循環往復的周期波動，因此房地產周期也可以稱為房地周期波動。正是在這種意義上，房地產波動就是重復出現擴張與收縮的周期波動，而房地產周期則可以稱為房地產經濟從波峰到波谷的周期性波動。

首先，房地產周期是宏觀經濟周期在房地產領域內的表現形態。房地產周期作為宏觀經濟周期的重要組成部分，是經濟周期在房地產領域內的表現形態。

其次，房地產周期是房地產經濟運行過程中的周期波動。房地產周期首先表現房地產波動，它是房地產運行過程中的波動形態，是波動過程中出現的擴張與收縮，或者復蘇—繁榮—衰退—蕭條性的周期性的波動特征，只有呈現出周期循環特點的周期波動，才可以稱為嚴格意義上的房地產周期。因此，可以說房地產周期是房地產周期波動，但房地產波動并不一定都表現為房地產周期。

總之，房地產周期或房地產周期波動應當從三個方面完整地理解:第一，長度不同，振幅不等的房地產周期，具有相似的波動模式，即都表現為擴張與收縮交替循環、衰退—蕭條—復蘇—繁榮往來運行的周期性波動形態，或者說房地產周期具有相同的展開過程，由此形成房地產周期的規律性。第二，具有相似波動模式的房地產周期，雖然在引發波動的具體原因和波動路徑上存在各不相同的表現形式，但在本質上仍然具有相似的波動傳導機制，大體上分析都可以從外部沖擊與內部傳導兩個方面進行分析。第三，具有相似波動機制和展開過程的房地產周期，在波動的持續時間、振動頻率、波動幅度等方面存在明顯的差異，從而形成各具特色、千差萬別的波動形態，由此構成房地產周期波動的特殊性。顯然，只有從這三個方面綜合起來分析，才可能稱得上是完整意義上的房地產周期或房地產周期波動。

二、目前我國房地產周期波動存在的問題

1房地產行業周期分析的必要性

對于房地產經濟進行周期性的分析研究，既是市場經濟發展的客觀要求，也是推進房地產業健康、理性發展的實際需要．研究周期波動規律可以為宏觀調控提供參考性依據，使政府能采取必要的干預措施，包括制定更準確完善的房地產相關政策，以促進房地產業的發展．研究房地產業經濟的目的是避免遭受因周期性波動而造成的損失或衰退產業的危害．

2房地產業周期現狀及其主要特征

宏觀政策本身應存在著周期．由于房地產政策受整個宏觀經濟政策的影響，同樣也會出現周期性波動．根據美國經濟學家西蒙庫茲涅茨的統計分析，宏觀經濟增長率與房地產業發展存在十分緊密的關系．我國房地產改革以來的實踐也表明，房地產業與國民經濟發展速度呈正相關態勢，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展越快．在經濟發展的不同階段和發展水平不同的地區，房地產業的發展水平也有所區別．目前我國的房地產業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期，需求極其旺盛．除了受市場供求關系變化的影響之外，房地產業投資過快擴張的，引起宏觀經濟失調，使得政府采取宏觀調控措施等因素，都同樣對房地產周期波動有所影響．對于經濟周期的釋義，簡明的定義為，每一次國民經濟的“衰榮更迭”形成一個經濟周期．“二戰”以前的經濟周期分為四個階段：經濟衰退和危機階段、經濟蕭條階段、經濟復蘇階段、經濟繁榮階段．也就是說，國民經濟發展中完整地出現以上四個階段，才叫一個經濟周期．“二戰”以后，由于科學技術和生產力的迅猛發展，也由于政府的宏觀調控能力和企業適應市場變化的不斷提高，經濟周期出現了許多變動，多數專家主張經濟周期分為蕭條和繁榮兩個階段．也顯示出5～7年為一個周期．在每一個周期內呈現萎縮與停滯、復蘇與穩定發展、高速發展五個階段．房地產業周期的主要特征有以下幾點：

2．1房地產業周期與宏觀經濟周期波動的趨勢基本一致

一般說來，經濟發展水平的周期性波動對房地產這類具有獨特性質的消費品和投資品的供求關系會產生較強的影響，結果使得宏觀經濟周期與房地產波動呈同向變化趨勢，但在波動時序上略有區別．房地產周期起點略早于宏觀經濟周期起點．當宏觀經濟處于蕭條期時，一旦政府通過擴張性政策刺激經濟，在這一外部因素沖擊下，同時在房地產價格需求彈性和房地產收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下，社會資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移．由此導致并推動房地產業率先開始復蘇，帶動宏觀經濟步入擴張期．當宏觀經濟進入高漲期后，政府通過提高利率、緊縮銀根等政策沖擊，由投資、消費構成的房地產需求分別在宏觀緊縮政策影響下出現降低．同時又由于受房地產投資被抑制、房地產泡沫因素等特有的產業收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出，結果使得房地產市場先于宏觀經濟進入了收縮期．

摘要：建立在現代經濟周期理論基礎之上的房地產業周期波動研究已經脫離了早期以建筑周期為基礎的理論，對波動產生的原因及傳導機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產業周期波動的宏觀影響還是微觀效應的研究都有了長足的發展，實證分析的證據也越來越充分。但現有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關鍵詞：房地產業；周期波動；發展方向

一、房地產業周期波動研究的理論基礎

1．凱恩斯主義宏觀經濟學。在凱恩斯主義宏觀經濟學的框架下，經濟波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經濟周期的主要傳導機制為經濟變量的剛性或者粘性。根據這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認為政府在經濟波動的過程當中，應當積極采取宏觀調控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進行了動態化的完善和調整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數和加速數的傳導過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發展，包括卡爾多的非線性動態增長周期模型、哈羅德—多馬德動態增長周期模型、希克斯的非線性乘數—加速數模型，但對引起經濟波動的外部沖擊和對沖擊進行強化的內部傳導機制的認識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經濟學。新古典宏觀經濟學的發展起源于對凱恩斯主義宏觀經濟學進行批判的過程中，并引導了為宏觀經濟學尋找微觀基礎的潮流。理性預期和市場出清是新古典宏觀經濟學的起點，盧卡斯在這個基礎上試圖解釋宏觀經濟波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經濟波動的初始根源是什么？波動的傳導機制又是什么？盧卡斯認為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經濟波動。波動的傳導機制是信息不完全，由于當事人無法獲得完全信息，不能準確判斷價格變化的實際情況，從而導致了產量的波動。

經濟周期這個曾經被視為只有在資本主義條件下才存在的經濟現象，已經成為社會主義經濟運行中不可否認的基本事實和宏觀經濟調控中不容忽略的重要因素。正確認識和科學把握中國經濟波動的規律，對保持國民經濟持續、快速、健康發展至關重要。

一、中國的經濟周期波動狀況

經濟周期是國民經濟擴張與收縮、波峰與波谷不斷交替的運動，具體包括復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段，用以反映國民經濟在動態的增長中運行的起伏狀態。它通常分為古典型周期和增長型周期兩類。古典型周期是指經濟總量水平的周期波動，也就是產量絕對值指標的波動；而增長型周期是指依經濟增長率上升或下降而定義的經濟周期波動，表現為增長態勢下速度的加快與放慢。

經濟周期按時間長度可分為四種類型：（1）短周期，即基欽周期，平均長度約40個月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均長度8－10年。（3）中長周期，即庫茲涅茨周期，平均長度15－25年。（4）長周期，即康德拉耶夫周期，平均長度50年左右。

建國以來我國的經濟周期波動分為兩個階段，第一階段是從1953年到1976年，第二階段從1977年到2000年。下面對改革前后這兩個階段我國經濟周期波動的狀態進行對比分析：

第一，從波動的深度看，改革前五個周期波動以古典型為主，波谷平均值為－6.4％，總的呈現為古典型；改革后四個周期的深度平均為6.2％，波動轉變為增長型。谷位的上升表明，我國經濟的增長增強了抗衰退力。

摘要：建立在現代經濟周期理論基礎之上的房地產業周期波動研究已經脫離了早期以建筑周期為基礎的理論，對波動產生的原因及傳導機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產業周期波動的宏觀影響還是微觀效應的研究都有了長足的發展，實證分析的證據也越來越充分。但現有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關鍵詞：房地產業；周期波動；發展方向

一、房地產業周期波動研究的理論基礎

1．凱恩斯主義宏觀經濟學。在凱恩斯主義宏觀經濟學的框架下，經濟波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經濟周期的主要傳導機制為經濟變量的剛性或者粘性。根據這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認為政府在經濟波動的過程當中，應當積極采取宏觀調控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進行了動態化的完善和調整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數和加速數的傳導過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發展，包括卡爾多的非線性動態增長周期模型、哈羅德—多馬德動態增長周期模型、希克斯的非線性乘數—加速數模型，但對引起經濟波動的外部沖擊和對沖擊進行強化的內部傳導機制的認識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經濟學。新古典宏觀經濟學的發展起源于對凱恩斯主義宏觀經濟學進行批判的過程中，并引導了為宏觀經濟學尋找微觀基礎的潮流。理性預期和市場出清是新古典宏觀經濟學的起點，盧卡斯在這個基礎上試圖解釋宏觀經濟波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經濟波動的初始根源是什么？波動的傳導機制又是什么？盧卡斯認為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經濟波動。波動的傳導機制是信息不完全，由于當事人無法獲得完全信息，不能準確判斷價格變化的實際情況，從而導致了產量的波動。

改革開放30多年來，我國經濟的快速發展是在借鑒西方先進的市場經濟體制的基礎上完成的。在這個過程中，經濟大幅度增長的同時，也存在著非常明顯的經濟周期性波動。與此同時，波動起伏的CPI、逐漸拉大的貧富差距、資源嚴重浪費、生態環境持續惡化等現象也給我們敲響了警鐘。中國是一個擁有13億人口的大國，要想確保經濟的繁榮，促進經濟的可持續發展，必須創建穩定的經濟環境，只有如此，我國的經濟才能持續不斷地增長。當前，世界經濟環境并不穩定，美國金融危機的陰霾還沒有散去，歐洲金融危機接踵而至，在這種情況下，認真研究經濟周期的波動，恰當選擇行之有效的金融政策，對于全面建設社會主義市場經濟，促進我國經濟的健康快速發展具有非常重要的現實意義。

一、經濟周期的含義

經濟周期，又叫商業周期或者景氣循環。經濟周期是指在經濟運行的過程中經濟擴張和收縮互相交替、循環出現的一種周期性現象。具體到一個國家，經濟周期是國家的總體收入、總體支出與總體就業狀況的循環往復。經濟周期通常包括四個階段，即：擴張、頂峰、衰退、谷底。

二、美國經濟周期性波動與金融政策的選擇

美國是當今世界上最大的經濟體，也是對世界經濟影響最大的國家之一。從上世紀50年代開始，在工業經濟不斷繁榮的作用下，美國經濟出現了快速的發展，但是由于自然資源以及生產規模的影響，到上世紀80年代，美國的經濟出現了非常明顯的供求背離，從而導致了美國經濟的大幅度波動。上世紀90年代，科學技術水平的快速發展使美國的生產技術得到了很大的提高，美國的經濟水平也得到了很大的提高，特別是在信息技術與通訊技術的大力推動下，美國的經濟不但得到了快速發展，而且其通貨膨脹率也維持低位。這段長達十年的黃金時期，知識化的投入有效抵消了自然資源稀缺等不利因素的影響，知識要素具有的邊際效益不斷遞增，為美國經濟的發展提供了強大的動力，現代化的管理手段以及柔性化的生產為經濟的穩定創造了條件。這段時間，美國經濟增長的內在機制相對穩定，經濟整體也出現穩定上升的態勢。隨著美國信息技術與通訊技術的發展，金融手段不斷得到創新與發展，虛擬經濟快速實現了繁榮。到2007年，快速繁榮的虛擬經濟終于導致了美國非常嚴重的金融危機，次貸危機海嘯般瞬間擊垮了美國的經濟，引起了美國經濟巨大的波動［1］。從上世紀60年代開始，美國經濟一共出現了三次中周期的波動。在這三次波動過程中，美國政府分別采取不同的金融手段來應對，從而使美國經濟起伏不斷。

（一）第一次中周期與金融政策的選擇

摘要：房地產經濟周期分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態都有所不同。而造成房地產經濟周期波動的原因復雜，可以分為直接因素與間接因素，其中直接因素是供需關系的變化以及間接因素包括宏觀經濟、人口紅利、土地政策、固定資產投資等。現文章主要針對房地產經濟周期波動影響因素進行研究。

關鍵詞：房地產經濟；周期波動；影響因素

房地產行業是國民經濟的支柱，對于我國經濟的發展起著至關重要的作用。在房地產行業發展過程中不可避免的會出現規模擴張過度、價格上漲過快、產業運行周期波動明顯等一系列情況。為了保證房地產經濟健康發展，對房地產經濟周期波動影響因素，不僅僅對我國房地產行業的可持續發展有著重大的意義，更為重要的是對建設社會主義和諧社會有著重要的作用。

一、房地產經濟周期

房地產經濟周期與普通經濟周期的表現形式相同，分為復蘇、繁榮、危機與蕭條四個時期，每一個時期都房地產經濟的狀態都有所不同。第一，房地產的復蘇階段經歷的時間較長，在復蘇的初期供給大于需求，房價與租金價格水平較低，樓價開始逐漸回暖，但房地產投資活動停滯，投機者鮮有。復蘇中期房地產需求增多，現樓購買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價逐漸增加，少量投機者出現[1]。復蘇階段后期房地產經濟開始逐漸復蘇。金融貸款機構與房地產投資機構逐漸增加對房地產的投資，并且帶動相關行業一同進入房地產行業投資。樓價、租金上漲，房地產市場交易數量穩步上升，同時帶動了其上下鏈條的發展。第二，房地產在經歷了復蘇階段后將進入繁榮階段，這一階段的持續時間較短，變化趨勢呈現為繁榮前期宏觀經濟發展，經濟環境改善，房地產消費需求逐漸增多，房地產經濟步入繁榮時期，市場交易量增加，價格持續攀升，現樓價格逐漸超出樓花價格。在繁榮階段中期房地產投機者大舉接入，政府出臺一系列政策對炒樓行為進行約束。在繁榮階段的鼎盛時期樓價持續處于上漲階段，部分自用購樓者推出市場，投機者資金繼續撐住，房地產空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現，房地產投資數量減少，投資總量持續下降，房地產價格回落，房地產泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產衰退階段。自用購樓者被排擠在外，僅依靠投機者資金獨立支撐，房地產行業即將迎來衰退。這一時期交易價格與交易量均逐漸減少，房地產空置率進一步增加。鑒于房地產投資風險大，這一時期的投資總量顯著減少，新開發動工項目逐漸減少。中期，房地產價格持續下跌，投資量持續減少，已建項目甚至出現停工。后期，房地產企業利潤縮水，投資項目減少，失業人數增加。第四，房地產蕭條階段。在經歷了時間較短的衰退階段后房地產將進入蕭條階段。這一階段歷經時間相對較長。在初期政府實施的政策調節將持續發揮作用，房地產價格加速下跌，個別樓價甚至跌破建造成本，市場交易量減少；蕭條階段中期在價格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產糾紛持續出現；后期，伴隨著宏觀經濟的收緊，房地產整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產開發成本與政策需求逐漸恢復至政策水平，房價波動取向平穩。政府開始使用減稅等政策來刺激房地產經濟速度。

二、房地產經濟周期波動影響因素

【摘要】本文運用時間序列的HP濾波方法，對北京市外國直接投資序列數據進行趨勢分離，得到了其周期波動的具體形態，并結合北京市乃至全國的宏觀經濟形勢，對FDI的周期波動特點進行了詳細的分析，對北京市今后吸引外資的方向和目標提供一個基本的參考。

【關鍵詞】外國直接投資周期波動HP濾波

一、有關經濟周期波動理論的相關研究概述

1、經濟周期的相關理論研究

經濟周期是指經濟活動中出現的循環往復性的擴張和收縮，它是超越經濟體制和經濟發展階段而普遍存在于世界范圍內的一種經濟現象。對于經濟周期的核心問題，即經濟周期的誘因和傳導機制問題，不同的經濟周期理論有著不同的理解和回答。例如，貨幣主義的經濟周期理論認為主要是貨幣的擾動形成了經濟的周期波動，實際經濟周期(RealBusinessCycle)理論認為經濟的周期波動源于生產率的沖擊，而現代經濟周期理論的新發展則認為經濟的周期波動并不只是由單一某種因素來決定，他們往往在同一周期模型中同時考慮多種因素的影響。

2、周期波動的測量

摘要：本文從房地產經濟周期的角度出發，分析了我國房地產經濟周期的特征，進而從宏觀經濟、投資、消費、政策等方面分析了不同因素對房地產周期波動的影響。

關鍵詞：房地產周期；宏觀經濟；投資；消費；政策

一、房地產周期的定義

房地產周期波動，是指房地產業的實際發展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發生的波動。房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，不是平穩發展，而是波浪式地前進。從長期來看，隨著國民經濟的發展，房地產經濟的發展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結構的失衡或外部因素的沖擊，房地產的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經濟周期不同階段的展開過程分析：第一，當宏觀經濟開始復蘇時，政府一般通過擴張性政策從外部刺激經濟，同時在房地產價格需求彈性和收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下，社會生產資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移，由此導致并推動房地產業的復蘇。第二，在房地產經濟開始復蘇以后，在宏觀經濟持續增長的帶動下，房地產需求不斷上升，同時由于房地產供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產價格全面上揚；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發商資產快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數等作用，房地產經濟周期比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。第三，當宏觀經濟步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費需求開始降低，同時受到房地產投機被抑制、房地產泡沫破滅等房地產業特有的內部收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出，房地產市場先于宏觀經濟進入收縮期。第四，當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現更為猛烈的下降過程，房地產價格大幅下降，房地產交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經過明顯的產業緊縮之后，房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟開始緩慢復蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。

二、我國房地產周期波動特征

一、我國房地產經濟運行的特征

要想深入了解我國的房地產經濟運行，必須要立足于房地產經濟系統這個整體，牢牢把握其與宏觀經濟周期的關系。從此研究中，不難發現，房地產經濟周期已經體現出其先導產業的特征，是宏觀經濟周期的“晴雨表”。從本質上來看，影響房地產經紀周期波動的因素，主要涉及到土地、資金、市場三方面。具體來講，土地一級市場對房地經濟周期波動有著重要影響，特別是土地政策的變動，極大地影響了土地的供給量，從而制約了房地產需求；房地產投資能夠極大地帶動房地產經濟，刺激人們住房需求不斷增加。雖然我國不斷進行住房改革，但是住房需求已經發展成為人們的大額剛性需求，這就造成了消費者的需求變化并不能給房地產經紀帶來顯著影響。同時，要想搞房地產開發，必須要有大量資金投入，因而向銀行融資成了廣大房地產企業解決資金問題的重要途徑。一定程度上，金融政策的變化對房地產經紀周期波動有著重要影響；房地產價格在房地產經濟波動中起著關鍵作用，其主要涉及土地、建安、稅費、利潤等。總起來說，中國房地產經濟運行的主要特征，離不開土地政策的變化、金融政策的調整、住房制度改革等，這些因素都在影響著房地產投資、需求，并且在房地產價格的形成中發揮著至關重要的作用。

二、影響我國房地產經濟周期波動的因素

1.土地因素

在影響我國房地產經濟周期波動的諸多因素中，土地是最為關鍵的一環。在土地一級市場中，不論是土地的使用權使用，還是土地的使用權出讓，政府都扮演著重要角色。在現實中，鑒于預算約束和追求政績的雙重壓力，不少地方政府對土地開發收益的依賴度越來越高，以此來滿足政府不斷增長的各項開支需求。這就造成了新區的盲目設立、房地產的過熱、大量耕地被占等問題日漸突出，使得我國的金融風險更加凸顯。總起來說，政府通過對土地一級市場的直接影響，打破了房地產市場的供需狀況，這也是催生房地產泡沫的關鍵原因。同時，當前我國正處于社會轉型和經濟轉軌的“雙軌期”，政府在房地產經濟發展中扮演著引導者和調控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影響著房地產經濟的波動。特別是土地政策的變動，決定了土地的投入量多少，對房地產供給數量、結構產生影響，從而影響著房地產需求。

2.資金因素