通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。

寫字樓租賃契約，規定了在租約存續期間，業主與租客的權利和義務，是租賃雙方都應嚴格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔寫字樓物業管理工作的物業管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業主闡明租客的意見，協助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

寫字樓租賃契約，規定了在租約存續期間，業主與租客的權利和義務，是租賃雙方都應嚴格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔寫字樓物業管理工作的物業管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業主闡明租客的意見，協助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

【內容簡介】文章指出“惡意租約”產生的原因在于抵押人對“買賣不破租約”保護條款的充分利用，以及“惡意租約”具有造假簡便、成功率高和違法成本低的特點。通過對“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商業銀行可通過主動申請不動產抵押物執行異議之訴，依靠刑事責任追究的震懾力，由人民法院依法撤銷或解除抵押人、第三人“惡意租約”執行異議。這對商業銀行依法應對“惡意租約”執行異議，挽回不應有的重大損失具有現實借鑒意義。

【關鍵詞】抵押處置；惡意租約；法律訴訟；法律策略

近年來，商業銀行在申請人民法院依法拍賣處置不動產抵押物過程中，屢屢出現案外第三人拿出一紙租約，申請執行異議，以不動產已于抵押訂立前或者人民法院查封前出租為由，請求人民法院對不動產抵押物進行帶租拍賣或者阻止向司法拍賣受讓人移交占有，對商業銀行不動產抵押物的處置變現設立了很大的法律障礙，即拉長了拍賣處置時間，更拉低了拍賣處置價格，給商業銀行造成意料之外的重大損失。為了能遏制這種被動局面，現就“惡意租約”的法律應對策略進行實踐探討。

“惡意租約”產生原因及主要特征分析

（一）“惡意租約”充分利用現有法律對“買賣不破租約”的保護條款。《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。根據這個條款，“買賣不破租賃”的適用條件有：第一，租賃合同已經成立并生效；第二，租賃物已經交付承租人；第三，所有權發生變動是在租賃期間內；第四，租賃物的所有權變更為受讓人。具備上述條件，即使租賃合約內容明顯不合理，租賃關系仍然對買受人具有約束力。《物權法》第190條進一步規定：訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權。根據這個條款，將適用“買賣不破租賃”的條件限定在訂立抵押合同前出租的，租賃關系才對買受人具有約束力。（二）“惡意租約”造假簡便，抵押人相對容易運作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，隨時隨地可以炮制出一份簽訂時間在訂立抵押合同前的租賃合約，據此第三人申請執行異議即可。為了達到壓低不動產抵押物處置價格，阻撓不動產抵押物成交，此類“惡意租約”一般具有兩個明顯特征：一是租賃時間長，訂立的租賃時間大都20、30年；二是租賃價格低，訂立的租賃價格遠遠低于市場租賃價格。筆者有一案例，抵押人將評估價值2千多萬的兩個黃金地段商鋪，與第三人訂立租賃期限20年，且租賃期前5年免收租金，此后每年租金3萬元整，每5年租金遞增5%，租金收益率算下來每年都不到千分之一，第三人等于是長期免費占有使用不動產抵押物。如果這類“惡意租約”執行異議得逞，商業銀行不動產抵押物的權益將遭受重大損失。（三）“惡意租約”成功率高，使得第三人頻繁申請執行異議。由于我國沒有強制性租賃登記公示制度，只要租賃合約是雙方意思真實表示，租賃合約就可生效。如果抵押人與第三人沆瀣一氣，在以往司法實踐中，由于受限于民事法律關系等諸多因素的制約，人民法院難以徹底查清租約訂立時間真相，無法從證據、法律上判定租約真假，盡管租賃內容有悖常理，租賃合約存疑，但也只能帶租拍賣，嚴重影響不動產抵押物的成交價格。（四）“惡意租約”違法成本低，助長了抵押人有恃無恐的行為。盡管民事訴訟法規定了妨害民事訴訟活動的處罰措施，但與能挽回價值數百萬元、上千萬元的不動產抵押物的收益相比，這種民事處罰難以對違法者形成震懾。訴訟中，人民法院未能查明抵押人、第三人有惡意串通的行為，也無法對妨害執行行為人處以罰款、拘留等強制措施。因此，抵押人權衡利弊，更愿意冒民事法律風險以獲取最大的既得利益。

“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析

承租人：地址：郵碼：電話：出租人：地址：郵碼：電話：第一條租約代號現有規范如附表(略)所描述的摩托/蒸汽船___號的船東__()與租船人__相互達成協議如下：第二條船舶規范船東保證，在交船之日以及在這個租期內，本船應與附表規范相符，如有不符，租金應予以降低，足以賠償租船人由此受到的損失。第三條船舶狀況船東保證，在交船之日以及在整個租期內，本船應緊密、堅實、牢固，處于良好工作狀態，在各方面適于貨運，船殼、機器、設備處于充分有效狀態，并按規定人數配齊合格的船長、船員和水手。第四條租期船東供租，租船人承擔本船日歷月(確切租期由租船人選擇)，從本船交付之日起租。第五條航行范圍本船在倫敦保險人學會保證條款范圍內(但不包括)，本船能經常安全浮起(但同樣大的船舶照例安全擱底的地點可以不浮起)的安全港口、錨地或地點，進行合法貿易。在船東保險人承保的情況下，租船人可派船在許可以外的地區進行貿易，也可隨意派船到船東需要支付兵險附加保費的地區進行貿易。不論哪種情況，船殼、機器附加保費由租船人負擔，但該附加費不得超過按照倫敦保險人最低費率的最少險別所征收的保費，其保險條件不得擴大學會按期保險條款(1/10/1970)的標準格式或學會兵險條款(1/7/1976)的標準格式，但不包括封鎖和圍困險。租船人在收到有關憑證保單附本時將附加保費付還船東。如附加保費有回扣，應退還租船人，船殼、機器保額定為，保費即按此計算，但如保單記載的船殼、機器保額與上列金額不符，則取較小的金額計算。如本船航行中國受阻，租船人有解除有租約的選擇權。除非首先得到租船人的同意，船東不得以任何理由或任何目的派船停靠臺灣港口。第六條禁裝貨載本船用來載運合法貨物，但不包括(租船人)有權按照政府間海事協商組織的規則或任何主管當局適用的條例如，運輸危險品。第七條交船港本船在(租船人)指定的、本船能經常安全浮起，隨時可供使用的泊位，在辦公時間內交給租船人使用，交船時貨艙須打掃干凈，適于在裝船接收貨物。第八條交船日期本船不得在之前交付，如本船在17點之前沒有準備就緒交付，租船人有隨時解除本租約的選擇權，但不得遲于本船準備就緒之日。第九條交船通知船東給租船人天預計交船日通知及天確定交船日通知。第十條貨物檢驗租船人在交、還船港代表雙方在委任驗船師檢驗交、還船時的貨艙和確定船上存油，交船檢驗算船東時間，還船檢驗算租方時間。驗船師費由船東和租船人均等分擔。在測定船上存油前，本船前后吃水要調平或者船首尾吃水差不超過6英尺。第十一條船東供應項目船水供應及/或支付有關船長、船員、和水手的全部食品、工資、領事費以及其他費用，供應及/或支付甲板、房艙、機艙、及其他必需的全部用品，供應及/或支付全部潤滑油和淡水，支付各項船舶保險及入干塢、修船其他保養費。第十二條起貨機船東給全部雙桿吊及/或轉盤吊提供起重裝置和設備，達到格式表所規定的起重能力，并提供裝卸貨物實際使用的一切繩索、滑輪吊纜、吊貨具及滑輪。如本船備有重吊，船東給重吊提供必要的起重裝置。(參見第15條)船東按需要提供甲板水手開關艙，在船到達裝卸泊位或地點之前把起貨機裝置就緒，并提供甲板及/或舷梯看更，配備每艙絞車工及/或轉盤吊工一人，按需要晝夜操作。如港方或工會規章制止水手開關艙或操縱絞車及/或轉盤吊，則租船人雇岸上工人代替并支付費用。第十三條照明船東用船上燈光和群光燈提供充分的照明，使各艙口和貨艙同時作業。第十四條清艙如租船人需要，并為當地規章所許可，船東應提供水手清艙并清除墊料，以適于裝運下航次貨款。租船人付給船東或水手清艙費定額每次最多。第十五條租船人供應項目租船人供應及/或支付(除非為船東的事務而發生或在船東造成的時間損失內發生，不論是否停租)主機和輔機用的全部油料(為了補償船上人員生活用油，每日歷月定額可在支付租金中扣除，不足一月者，按比例扣減)、港口費、強制引水、舢板、拖船、領事費(但按第8條屬于船東支付者除外)、運河、碼頭及其他捐稅(但屬于國際或本地船東或海員所征收者除外)和費用，包括任何外國市政稅和國稅，還支付交船港和還船港的一切碼頭、港口和噸稅(在交船前或還船后發生的除外)、、傭金等費用，并且安排和支付裝載、平艙、碼垛(包括墊料，但船東允許租船人使用船上已有的墊料)、卸載、過磅和理貨、上船執行職務的官員和人員的伙食以及其他各項費用。第十六條燃料租船人接收交船時船上所存全部油料，并按每公噸燃油和每公噸柴油付款。船東接收還船時船上所存全部油料，并按租船人現行加油合同的還船港油價付款，如還船港沒有合同油價，則按鄰近主要加油港的合同油價支付。本船交付時存燃油不少于噸，不多于噸，柴油不少于噸，不多于噸，本船退還時存燃油不少于噸，不多于噸，柴油不少于噸，不多于噸。租船人可在交船前加油，占用的時間不計租金。租船人有使用船東加油合同的選擇權，在租期內，如船東和租船人雙方在航次的主要加油港都不能安排加油，則租船人有權解除本租約。第十七條租率從本船交付之時(格林威治時間)起至還給船東之時(格林威治時間)止，租船人按本船夏季干舷載重噸，2240磅為1噸。每噸每日歷月的租率支付現金，不足1月者，按比例支付。第一期租金應在交船后7個銀行營業日內，以后各期租金應

在到期后7個銀行營業日內，以現款在給預付半月(但最后一期，租金預付到經租船人合理估算足以完成最后一個航次所需的時間)，該項租金除了扣除本租約已具體規定的項目外，還扣除租船人及其人應得的回扣和傭金，有關實際停租或估計停租期間的任何款項或費用，還扣除經租船人合理估算，在上述期間內所發生的費用以及根據本租約，租船人對船東的索賠款項。如付款到期之日，本船停租，則租金余額應在本船起租后7個銀行營業日內支付。租船人還有權在最后整月租金中扣除預計代船東執付的港口使用費或開支以及還船時船上存油的估計金額，以上付款，還船后多退少補。如未履行支付租金，船東有權撤船，不給租船人使用，但這并不損害船東根據本租約在其他方面對租船人具有的索賠權。第十八條還船本船應于租約期滿時，按交付給租船人時大體相同的良好狀態(自然損耗或由于第2條列舉的原因所造成的船舶滅失除外)，在租船人選擇的安全、沒有冰凍的港口退還。租船人有卸畢還船的選擇權，給船東或水手支付包干費最多以代替清艙，清除墊料。第十九條還船通知租船人給船東不少于10天的預計還船港口和日期的通知。第二十條最后航次如本船被指令的航次將超過租期時，租船人要使用本船完成該航次，但如市價高于租約規定的租率，則對于超過租期的時間按市價支付。第二十一條貨位除保留適當足夠的部位供船長、船員、水手使用及存放船具、屬具、家具、食品與船用品外，本船所有空間和運力，如有客艙，也包括在內，均歸租船人使用。第二十二條甲板貨租船人有權按照通常海運慣例，在甲板及/或艙口部分裝滿貨物，費用自理，并承擔風險。裝載甲板貨應受到船舶穩定性和適航性的限制。航行中，船長與水手對甲板貨應妥善照料并拉緊捆索。第二十三條租船人代表租船人有權派代表1至2人上船押運并考察航次盡快運行情況。對他們將免費提供房間并供應與船長的伙食標準，費用由租船人負責。第二十四條證件船東保證持有并隨船攜帶必要的證件，以符合所靠掛港口的安全衛生規定和當前要求。船東保證，本船起貨機及其他一切設備符合本船靠掛港口的規定，還保證本船隨時持有現行有效證件。如船東未能使其符合上述規定或未持有上述證件以致岸上人員不能作業，則由此損失的時間應停租，由此產生的額外費用由船東負擔。租船人有權免費使用船上的絞車、吊桿包括重吊及/或轉盤吊至其最大起重能力，起貨機應保持完好工作狀態，便于即時使用，但租船人打算使用重吊時仍應給予足夠時間的通知。第二十五條熏艙在租期內，船東提供有效的熏蒸滅鼠證書或免疫證書。由于載貨或根據租船人指示而靠掛港需要熏蒸，均由租船人負擔，其他原因的熏蒸由船東負擔。第二十六條停租(A)如時間損失是由于下述原因造成：(1)人員或船用品不足；(2)船殼、機器或設備損壞；(3)船舶或貨物遇到海損事故包括碰撞或擱淺造成延誤；(4)修船、進干船塢或保持本船效能所采取的其他必要措施；(5)未持有或未隨船攜帶貨運需要的有效證件或其他船舶文件，，包括有效的巴拿馬和蘇伊士運河丈量證件；(6)船長、船員或水手的罷工、拒航、違抗命令或失職；(7)任何當局因船東、船長、船員或水手受到控告或違章對本船實行挽留或干預(但租船人的疏忽行為或不軌行為所引起者除外)；(8)船東違反租約而停工；(9)由于本條指示所提到的任何原因或任何目的(惡劣天氣除外)或由于傷病船員上岸治療而使本船繞航、折返或靠掛非租船人所指示的其他港口；(10)本租約另有規定的停租項目或其他任何原因，以致妨礙本船有效運行或使本船不能給租船人使用。(B)如裝卸貨物所需的絞車轉盤吊或其他設備損壞或不堪使用，或絞車轉盤吊動力不足，則開工不足的時間應按所需作業的絞車及/或轉盤吊的數目比例計算時間損失，如上述原因使裝完或卸完整船的時間推遲，則開工不足的時間應相應地全部停租。如租船人要求繼續作業，則船東支付岸上設備費用以代替絞車/轉盤吊，租船人仍應支付全部租金。但如岸上轉盤吊數目不夠，則租金應按岸上可供使用的轉盤吊數比例支付。(C)由于上述原因引起的額外費用，包括裝卸工人待時費，如有罰款也包括在內，均由船東負擔，并入租金內扣除。(D)租船人有將任何停租時間加在租期內的選擇權。(E)如本租約所說的原因使本船延誤達6周以上，租船人有解除租約的選擇權。第二十七條航速索賠根據本租約第1條，如本船航速減低及/或耗油增多則由此造成的時間損失和多耗用燃料費用和，應從租金中扣除。第二十八條征用在租期內，如本船被船籍國政府征用，則租金應從征用之時停止。凡預付而不應得的租金以及征用時船上存油金額應退還租船人。如征用期超過1個月，租船人有解除租約的選擇權。第二十九條干塢從上次油漆船底算起，不超過10個月，本船應在船東和租船人雙方同意的方便地點和時間，至少進干塢一次(清洗、油漆船底)。第三十條船長責任和提單船長和水手應盡快完成所有航次并提供慣常的協助。在航次、或其他安排方面，船長應聽從租船人的指示。船長本人或經租船人要求授權租船人或其人按照大副或理貨收據簽發提供的任何提單。第三十一條指示和航海日志完整正確的航海日志供租船人或其人查閱。甲板、機房日志應用英文填寫，最遲應于每航次完畢時交給租船人或其人，如未照辦，則以租船人提出的數據為準。對此船東無權申訴。如租船人有理由對船長、船員或輪機長的行為不滿，船東在接到不滿的情節后，應立即調查，如情節屬實，船東應予以撤換，不得拖延。裝卸工人和理貨員由租船人安排并作為船東的雇員，接受船長的指示和指導。租船人對雇用的裝卸工人的疏忽、過失行為或判斷錯誤不負責任，對引水員、拖船或裝卸工人的疏忽或裝載不合理或裝載不良造成船舶滅失，也不負責。第三十二條墊款如需要，租船人或其人可墊支船長必要的款項，供船方在港的日常開支，收取2

.5%借款手續費，此項墊款應從租金中扣還。但租船人或其人認為必要時可拒絕墊支。第三十三條冰封本船不得派往或進入冰封的地點，或本船到達之時，由于冰情，即將撤去或可能撤去燈塔、燈船、航標和浮標的地點，本船也不得派往或進入因冰情有危險，使本船不能順利到達或在裝卸完畢后不能駛出的地點。本船沒有破冰航行的義務，但如需要，可尾隨破冰船航行。第三十四條船舶滅失如本船滅失，租金在滅失之日停止；如本船失蹤，租金在本船最后一次報告之日正午停止，凡預付而不應得的租金應退還租船人。第三十五條加班如需要，本船晝夜作業(周六、星期日和假日包括在內)。除非停租，租船人按每日歷月定額付給船東，作為船員和水手的加班費，不足1月按比例計付。第三十六條留置權為了索回本租約屬下的賠償，船東有權留置屬于定期租船人的貨物和轉租運費以及提單運費。為了索回預付而不應得的款項，索回因船東違約而造成的損失，租船人有權留置船舶。第三十七條救助救助其他船舶所得的報酬，扣除船長與水手應得的部分與各項法定費用和其他開支，包括按約對救助損失時間所付的租金和損壞的修復和燃料的消耗等項后，由船東與租船人均等分享。救助人命和救助財產無效所遭受的時間損失和費用(不包括本船的滅失)，由船東和租船人均等分擔。第三十八條轉租租船人有轉租本船的選擇權，但原租船人對船東仍負有履行本船約的全部責任。第三十九條走私船東對其雇員的不法行為犯罪行為，如走私、偷盜、行竊等后果負責，由此造成的船期延誤應予停租。第四十條退保費由于本船在港時間達30天以上并照付了租金，船東因此從保險公司得到的退費應給予租船人(一經從保險公司收到，如數退給租船人，否則從末次租金中扣回估計的金額)。第四十一條戰爭如船旗國卷入戰爭、敵對行動或軍事行動，船東和租船人雙方均可解除本租約，本船將在目的港或在租船人選擇的安全、開放的港口，于卸完貨物后還給船東。第四十二條海牙規則船東或其經理人作為承運人，按照1924年8月25日在布魯塞爾簽訂的海牙規則第三款和第四款的規定(但第三款第六節第四款第五節除外)，對本租約名下所載運的貨物，根據船長簽發的提單或根據第20條由船長授權經租船人或其人所簽發的提單負責短少、滅失或殘損。第四十三條互有過失碰撞及兵險條款雙方互有過失碰撞條款和航運公會兵險1條和2條是本租約的組成部分，本租約名下出具的提單均應載有此項條款。第四十四條共同海損共同海損按照理算規則和清算。第四十五條仲裁本租約發生的一切爭執在提交仲裁。仲裁的裁決是終局的，對雙方均有約束力。第四十六條傭金船東應按本租約所付租金%的回扣付給租船人、百分之%的經紀傭金付給。如任何一方違約以致租金沒有全部支付，則責任方應賠償經紀人的傭金損失。雙方同意解除本租約時，由船東賠償經紀人的傭金損失，在此情況下，傭金不超過為期1年的租金計算的數額。第四十七條其他本合同于年月日在經雙方授權的代表簽字后生效。承租人：出租人：代表人：代表人：電話：電傳：電話：電傳：

一、薩省的礦業權管理制度

基于英美法系的立法背景，薩省對礦產資源的物權描述并不像大陸法系那樣系統，但其管理的核心思想仍有相同之處，即在礦產資源權益源于政府所有的背景下，投資人通過獲取政府許可和簽訂租約的形式從事礦產資源的勘探、開發。根據加拿大薩省礦產處置條例（TheMineralDispositionRegulations．Saskatchewan．1986），薩省礦業權包括勘探許可、礦地聲明和采礦租約三種形式，在不同的勘探和開采階段，分別取得不同的權利。

1、勘探許可

薩省法律法規規定，勘探許可證持有人擁有在已經許可的土地上進行勘探礦產資源和將任何勘探許可轉換成礦地聲明的專屬權利。任何人均可以在許可的區域向部長申請礦產資源勘探權許可。如果是在經過地質調查的區域申請勘探許可，需要附帶申請區域的規范說明和平面圖。在未經過地質調查的區域申請勘探許可，需要提交申請區域的平面圖，平面圖需要標明經緯度坐標。勘探許可申請人不需要在勘探區域進行現場標樁和作出相關邊界標示。薩省可能提供勘探權許可證的面積最低10000hm2，最高50000hm2。在申請的時候需要支付登記費用0．15美元／hm2和提交保證金15000美元。部長可以授予或拒絕授予許可證。許可證的申請期限是在任何一年11月30日至次年2月1日。

2、礦地聲明

1礦地聲明勘探許可證持有人可以在勘探周期結束之前通過書面申請的形式，將勘探許可區域的任何一部分或全部轉成一個或多個礦地聲明。礦地聲明應依法進行登記、公告。根據法律規定，礦地聲明持有人可以在其聲明的地塊上享有勘探礦產資源和將礦場聲明的任何部分或全部轉換成一個或多個采礦租約的專屬權利。轉成礦地聲明之前，勘探許可證持有人必須完成了最低的投入要求，繳納了規定的費用。

摘要:近年來，全球多地船用燃油出現“不合規”或“遭污染”情況,船舶在加注這些燃油后可能導致主機的嚴重損壞，如果進一步遭遇惡劣海況或復雜通航情況，極可能造成更為嚴重的航運事故。事實上，這些問題燃油在初步檢驗時均滿足ISO8217：2005標準，深度化驗才能發現其含有其他不應在煉油過程中的化學物質。航次租船合同下，船東負責提供燃油并支付燃油費用；期租合同下，租家負責提供燃油并支付燃油費用。此處我們以航次租船合同下燃油質量爭議為例，在英國法下，如果船東因燃油不符合規格而向供油商索賠，船東則負有舉證責任，即依據“誰主張，誰舉證”的原則，因此，對于燃油質量索賠案件，證據的收集和保全至關重要。

關鍵詞:英國法;燃油;租船合同

一、船東需證明燃油不符合合同標準或行業標準

當燃油質量問題導致船舶機械損壞時，船東應與供油商一起對船上燃油進行聯合取樣（此處強調聯合取樣是避免供油商日后對船東所取油樣不認可）。船東應與供油商就檢驗方、樣本以及檢驗的實驗室等達成一致。根據檢驗結果和燃油采購合同中有關燃油質量標準的規定，證明燃油商所提供的燃油不符合合同標準。

二、船東需證明燃油的質量是導致船舶主機損壞的直接原因

船東需證明其所遭受的損失或損害是由不符合規格的燃油所造成，這是一個純技術問題，需要聘請海事技術專家進行證據的指導。相比船東繁重的舉證責任，供油商通常只要拿出一個或幾個相反證據便可以對抗船東的索賠主張。因此，我們在收集證據以形成完整證據鏈時，還應防范供油商從以下幾方面對船東的主張進行抗辯：船員操作錯誤導致的主機故障；船舶維護不當導致的主機故障；之前合同所供的燃油有問題導致的主機故障；如果船東使用了更為嚴格的燃油管理程序，就可以避免損失的發生；如果船東采取了預防措施，如將合格的燃油或添加劑加到不符合規格的燃油中去就可以避免損失的發生。

一、行使撤船權時的注意事項

(一)出租人必須向承租人或其人發出撤船通知

通知必須是明確并且是最終的撤船，撤船通知沒有固定的格式，但通知書必須表明，出租人因承租人違反租金支付條款而正式行使撤船權。撤船通知于送達承租人處生效，因此，只發給船長或承租人港口的撤船通知是無效的。有效的撤船通知應符合兩個條件:其一，應在租金到期日的午夜以后才可以發出，提前發出的通知無效;其二，必須表明，如過了寬限期仍未收到租金，出租人一定撤船。

(二)要在合理時間內發出撤船通知

太晚下決定可能會被認定為棄權與禁止翻供。所謂的“合理時間”，法律上并沒有確切的規定，一般認為是出租人向律師咨詢法律意見的合理時間。

(三)撤船通知也應該發給船長

一、《資產評估準則－機器設備》第九條：“…機器設備作為企業資產的一個組成部分，其價值取決于它對企業價值的貢獻程度”第二十二條：“了解對具有獨立運營能力或者獨立獲利能力的機器設備組合進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”也就是說，機器設備可采用收益法進行評估，某企業單臺機器設備，為企業創造了大量的收益，在預期未來也有良好的收益，按收益法進行評估得出的評估值，與調查該設備的市場價值相比，按收益法得出的評估值遠高于按成本法得出的評估值，這樣的結果易導致爭議，按收益法評估的結果合理呢？還是成本法評估的結果合理？實踐中應如何操作？

二、《資產評估準則－機器設備》第十九條：“…注冊資產評估師應當對機器設備的權屬相關資料進行必要的查驗”，在設備評估實務中。企業自行建造的設備，無發票、購置合同等權屬證明，企業外購設備提供的購置合同、發票真假難辨可信度差，對設備的權屬證明的真實性難以判斷，建議評估準則中應對評估機構出具的評估報告僅對評估對象的價值發表專業意見，而對產權有無瑕疵、法律糾紛等不承擔任何相關責任。

三、《資產評估準則－不動產》第二十一條：“注冊資產評估師在利用其他評估機構出具的不動產評估報告時，應當對其不動產評估結果進行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實際工作中，如引用其他評估機構評估結果，是否要先在報告中分析其評估結果是否合理，如有分歧，如何解決？同時如出現責任問題，資產評估師是否要承擔責任。

四、《資產評估準則－不動產》第二十八條：“運用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金”，比方說一個大型商場如果分幾百個柜臺出租，其租期、租金及租金增長率各不相同，如按本條規定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場價來推算。并且如果是關聯方之間租賃，其租金一般為非市場價，租約所確定的租金與市場價的差異，對評估值的影響非常大，按準則采用租約所確定的租金進行評估是否合適，是否可采用市場價來推算不動產市場價值。

五、《資產評估準則－不動產》第十一條：“當不動產存在多種利用方式時，應當在合法的前提下，以最優利用方式進行評估”，在實務中最優用途與實際用途沖突如何處理？實際用途與法定用途沖突如何處理？最典型的例子：住宅樓的底層車庫，一面臨街，產權證用途為住宅，現在作為商鋪使用，采用按實際用途進行評估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？

六、《資產評估準則-機器設備》第十六條的規定“因客觀原因等因素限制，無法實施現場調查的，注冊資產評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露。”我們在實踐中遇到有些企業已將一些舊設備變賣，資產處置損失已帳務處理，稅務機關要求企業提供舊設備的評估報告，我們無法實施現場調查，是否可以依據本條的規定將無法實施現場調查這一情況進行披露，報告是否可出。

一、導致抵押房地產發生風險的幾種情況

1、抵押房地產未辦理抵押登記

2、抵押房地產處分價格低于貸款金額

3、房地產權屬不清或存在權屬糾紛

二、抵押房地產權屬問題是導致抵押風險發生的重要原因

抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業評估機構對抵押房地產進行評估并按照規定辦理抵押登記手續。但是如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：