導(dǎo)語：住宅反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：通過對住宅反向抵押貸款理論的研究，分析了反向抵押貸款的概念、特征；進(jìn)行了反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)識別；最后提出了住宅反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一些具體措施。

關(guān)鍵詞：住宅反向抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)識別；風(fēng)險(xiǎn)防范

1住宅反向抵押貸款的概述

住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產(chǎn)權(quán)抵押給貸款人，將房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，抵押人無需支付任何利息

和償還本金，直到房屋所有權(quán)人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。

住宅反向抵押貸款的主要特征包括：

（1）對象是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，對其年齡有一定規(guī)定；

（2）抵押人去世或者永久搬離，貸方就有權(quán)出售房屋；但即使貸款額度超過了房屋的市場價(jià)值，貸方也不能要求抵押人搬離或者出售；抵押人在貸款期間，可以出售或者轉(zhuǎn)讓房屋，但是必須償還從貸方獲得的金額，包括利息以及其他費(fèi)用；

（3）反向抵押貸款是無追索權(quán)的，即貸方不能要求抵押人用其他資產(chǎn)來抵償貸款。

2住宅反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1老年人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)

住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預(yù)期壽命的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)對第一種情況有較大影響。借款方壽命越長，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補(bǔ)支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個(gè)信息不對稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多病，但壽命卻很長。反向抵押貸款申請人的實(shí)際壽命與預(yù)期壽命相差越大，貸款方面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

2.2貸款利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于貸款利率的波動(dòng)，使資產(chǎn)的收益和價(jià)值相對于負(fù)債的成本和價(jià)值發(fā)生非等量變化而造成貸方損失的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)的成因與宏觀經(jīng)濟(jì)走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調(diào)整息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性直接導(dǎo)致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致銀行發(fā)放住房反向抵押貸款時(shí)面臨更大的利率風(fēng)險(xiǎn)；由于在反向抵押貸款中，房屋的價(jià)值較大，抵押時(shí)間較長，因此貸款利率的調(diào)整關(guān)系到未來貸款方的收益合理性。

2.3房屋價(jià)值波動(dòng)及評估風(fēng)險(xiǎn)

反向抵押貸款必須對房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。房屋價(jià)值評估涉及的范圍較廣，內(nèi)容復(fù)雜，評估對象的異質(zhì)性決定了評估存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款的房地產(chǎn)評估，不僅要對房屋的現(xiàn)價(jià)進(jìn)行估算，還要對房屋的未來收益進(jìn)行預(yù)測，抵押期限越長，房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)越大。在反向抵押貸款評估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經(jīng)濟(jì)性貶值等問題。房屋價(jià)值評估風(fēng)險(xiǎn)還存在評估專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)以及制度風(fēng)險(xiǎn)等問題。

2.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需求，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長期性消費(fèi)貸款，客觀上要求銀行有穩(wěn)定的資金來源與其相匹配。多數(shù)反抵押貸款計(jì)劃期限長，而回收卻要在借款人死亡、搬遷、出售房屋之后。這個(gè)時(shí)間是不確定的，抵押貸款機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)很容易陷入困境。房產(chǎn)變現(xiàn)的容易與否也是影響流動(dòng)性的很大因素。

3住宅反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1合適的貸款一房價(jià)比（LTV）

合適的貸款一房產(chǎn)價(jià)值比例是降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負(fù)債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機(jī)構(gòu)定期為抵押人發(fā)放年金，一直到其死亡為止。對于反抵押貸款機(jī)構(gòu)來講，這時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)房主死亡時(shí)累計(jì)的貸款額及應(yīng)計(jì)利息可能超過其死亡時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。為了避免這種情況，只有控制定期發(fā)放的貸款額，使最終累計(jì)的貸款數(shù)額控制在到期時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值之內(nèi)。

3.2資產(chǎn)組合分散化

資產(chǎn)組合起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。就單個(gè)反抵押貸款項(xiàng)目來說，潛在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失是很難預(yù)測的，而當(dāng)數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數(shù)定理”就起作用，這些風(fēng)險(xiǎn)被分散化。道德風(fēng)險(xiǎn)、壽命風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)這些非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在反抵押貸款數(shù)量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風(fēng)險(xiǎn)可以被分散。

反抵押貸款要有足夠數(shù)量的貸款數(shù)目，因此要盡可能地?cái)U(kuò)大反抵押貸款的市場。此外反抵押貸款也要有跨地區(qū)的分布。房地產(chǎn)的價(jià)格很大程度上取決于地段，因此地區(qū)的關(guān)聯(lián)度比其他商品要小，這就為分散風(fēng)險(xiǎn)提供了有效的途徑。通過建立跨地區(qū)的分支機(jī)構(gòu)，吸引各個(gè)地區(qū)的反抵押貸款，可減少房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3住房反抵押貸款證券化

住房反抵押貸款證券化是以一系列住房反抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為擔(dān)保，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。售房養(yǎng)老計(jì)劃中，購房機(jī)構(gòu)雖然取得住房的產(chǎn)權(quán)，但是最后的現(xiàn)金流入要等到售房養(yǎng)老者死亡或者搬遷，期限太長，流動(dòng)性不足。資產(chǎn)證券化有效地解決了這個(gè)問題，一方面增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性，另一方面分散了風(fēng)險(xiǎn)，吸引了更多投資者進(jìn)入住房抵押貸款證券化市場。

3.4房產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)

房產(chǎn)價(jià)值還經(jīng)常受一些不可抗力的因素影響而毀壞，如地震、臺(tái)風(fēng)。這時(shí)到期時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值低于累計(jì)的貸款及利息額可能性大大增大，反抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨著損失的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)的目的是房屋一旦由于自然災(zāi)害或意外事故造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可根據(jù)保險(xiǎn)合同，對投保人支付一定比例的賠償金額，使投保人減少經(jīng)濟(jì)損失，那么反抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)將大大減小。

此外還可以考慮引入房產(chǎn)價(jià)值的期權(quán)市場，通過期權(quán)的方式，給予反抵押貸款機(jī)構(gòu)一個(gè)選擇權(quán)，從而規(guī)避未來的房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。需要考慮的是，如何形成一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值的期權(quán)市場，期權(quán)的標(biāo)的物是單個(gè)房屋還是一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場指數(shù)。從長遠(yuǎn)來看，這是一個(gè)很有發(fā)展前景的金融創(chuàng)新。

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