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一、當前我國房地產市場一級土地開發及其風險概述

2010年國土資源部發文要求，國土資源部門將會從土地一級開發市場中退出，土地一級開發的職能將交由企業來完成，政府將從主導者的角色中退出，轉而扮演組織者的角色。這一政策的出臺使得一級市場與二級市場之間的獨立性越來越高，一級開發企業的獲得空間也會因而被壓縮。當前，我國宏觀經濟結構不斷調整，經濟下行壓力較大，房地產市場面臨著較大的調整壓力。房地產開發市場產能的嚴重過剩對于土地一級開發企業的生存與發展而言，無疑在消息層面是極為不利的。房地產產業結構調整的大環境下，人民銀行針對房地產企業的信貸政策不斷縮緊，給土地一級開發企業的生存帶來了較大壓力，增加了房地產開發企業的風險。因而，有必要對土地一級開發企業所面臨的財務相關風險予以識別，并提出一些防范風險的對策。

二、土地一級開發企業財務風險識別

1.籌資風險日益嚴峻，風險不容忽視

首先，土地一級開發企業的融資渠道日益縮窄，可供土地一級開發企業選擇的融資渠道越來越少。目前，土地一級開發企業的融資渠道主要有銀行借款、政府部門的財政撥款和自有資金的籌集與使用。從各項融資占比來看，政府部門的財政撥款和自有資金的籌集所占據的比例較少，債務融資占據了非常高的比例。當前，信貸政策給予房地產開發企業的貸款額度越來越少，土地一級開發企業從銀行取得資金變得越來越困難。由于對于銀行資金的高度依賴，所以宏觀政策的縮緊對于土地一級開發企業的融資而言，帶來了較大的困難。其次，土地一級開發企業的融資成本日益推升。隨著房地產整個行業面臨的風險越來越高，風險也日益暴露在投資者的視野下，使得土地一級開發企業的融資成本越來越高。加之，土地一級開發并不擁有所整理土地的使用權，因而通過土地使用權的抵押來融通資金，進一步推高了土地一級開發企業的資本成本。雖然2015年2月28日人民銀行宣布再次降息，一年期的貸款基準利率下調0.25個百分點，降至5.35%，但是從土地一級開發企業使用資金的成本上來看，大多達到10%至20%，甚至更高。最后，土地一級開發企業自身的債務期限結構是不合理的，資金周轉面臨著較大的壓力。企業由于項目的需要從金融機構取得借款，并在債務期限內回籠資金是正常的做法。但是土地一級開發企業由于項目眾多，各個項目所面臨的情況存在較大的不同，而且大多數項目的開發周期較長，從金融機構取得的借款大多屬于一年期或者兩年期，并不能覆蓋項目的開發周期。企業在借款到期時，如果不能夠從其他渠道籌資到所需要的資金，就會面臨著較大的違約風險。此外，由于長期資金的成本非常高，資金投入土地開發中也會推升資金成本，債權人出于自身利益的考慮，會對貸款的使用進行嚴格的限制，給資金的順利周轉帶來較大困難。

2.土地一級開發投入數額較大，風險日益凸顯

在之前由國土資源部門主導的土地一級開發過程中，投資由政府來決定，相應的投資風險更多的由政府買單，加之當時的市場環境較為寬松，風險沒有得到公眾的過多關注。在國土資源部門轉變自身職能之后，土地開發更多的是由企業自身來主導，加之市場環境從緊，風險日益受到重視。事實上，無論是政府部門，還是企業主導的土地一級開發項目，都不可避免的面臨著投資的風險，而且風險非常高。首先，項目自身的資金需求量較大，只有具有充足的資金，才能保障后續工作的順利開展。當前形勢下，土地一級開發的拆遷成本越來越高，如果前期的溝通協調工作和專項調查工作做的不到位，有可能使得企業面臨著額外的資金支出，擴大企業在成本方面的投入。其次，由于土地一級開發的工作往往需要在遠期才能顯現出收益，宏觀環境日益復雜的大環境之下，如果整理出的土地出現價格風險，投資的項目有可能會因此而遭受損失。還有可能因為土地價格大幅波動導致土地出讓的困難，造成土地閑置的狀況。

3.資金回籠較為困難，風險敞口較大

對于一項特定的土地一級開發項目，要受到土地供應市場的較大影響。土地供應市場上存在的較大不確定性，有可能使得我國的土地一級開發企業實際所得與預期收益兩者之間產生較大的偏差。隨著房地產開發市場的日益不景氣，房地產開發企業本身面臨庫存壓力和資金方面的壓力也較大。下游需求的不斷減少使得土地的需求量也在不斷下降。在這種環境下，土地交易市場也不再活躍，這直接影響到了土地一級開發企業所整理出的土地能否以較好的價格順利變現的問題，如果不能在合理的價格上出讓土地，企業的資金回籠一定會有偏差，這對企業的資金安排而言，是非常不利的。雖然國土資源部門在土地一級開發中的角色發生了轉變，但是更多的規劃與組織工作還是由其完成，土地一級開發企業更多的扮演參與者的角色，項目的收益權、分配權還是在政府部門手中。關于如何分配土地出讓收益，很大程度上要受到政策變動的影響。政策的不利變動勢必會對土地一級開發企業的預期收益帶來不利的影響，資金的收回也會因此受阻。政策的變動會加劇資金回籠的風險。

三、土地一級開發企業財務風險控制

1.土地一級開發企業融資風險的管控

在融資渠道的拓展方面，隨著房地產整體行業信貸政策的不斷收緊，企業應該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業所面臨的極大的融資壓力。企業可以將資金的籌集向信托、債券等債務融資渠道和發行優先股、普通股等股權融資渠道轉移。通過融資渠道不斷被拓寬，企業的風險得以不斷被分散，轉而也會降低通過其他渠道來獲取資金的成本。在股權融資方面，以北京城建投資發展股份有限公司為例，該公司于2009年通過非公開發行股票來募集資金以進行危改和項目一級土地開發。通過發行股票募集到的資金，使得開發及運營階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實力，提高了公司的凈資產，一定程度上降低了公司的資產負債率，償債風險得以減輕，公司的抗風險能力得到加強。通過此次的非公開募股使得公司的財務狀況極大改善，在增強公司盈利能力的同時，公司的發展勢頭也越來越強勁。面對資金成本高的問題，通過信貸等金融機構來獲取資金是不錯的選擇。土地一級開發企業通過設立信托計劃，向受益人募集項目所需的資金，在取得資金后，可以有效補充土地一級開發企業的資金需求，并通過項目信托計劃與信托受益人分享項目收益。在創新型融資層面，資產證券化是值得考慮的內容，土地一級開發企業可以通過土地證券化的相關收益作為擔保發行證券，這樣既使得土地一級開發企業能夠擁有土地的使用權，又能將未來的收益轉化成當前可以使用的資金。面對債務期限的問題，土地一級開發企業應該做長遠的發展規劃，制定長期的資金使用計劃，為進一步資金的募集和使用預留出富余的時間，使得貸款期限與土地一級開發資金運用的時間和期限相匹配，確保土地一級開發資金鏈的完整。

2.土地一級開發企業投資風險的管控

投資風險在房地產開發企業中日益凸顯，土地一級開發項目的成本中，被拆遷企業的成本主要發生在補償費、安置費中，可以通過制定相關的補償標準來對該項成本的發生予以適當控制。首先，應該明確被拆遷房屋的性質與用途，針對不同的性質與用途的房屋，細化補償標準，并嚴格執行；其次，應該考慮拆遷過程中的時效性問題，針對在較短時間內完成拆遷工作的團隊或者項目組建立獎勵機制。在土地價格變動層面，應與政府或者土地受讓方簽訂協議，以最為合適的價格鎖定價格變動所帶來的風險。

3.土地一級開發企業資金回籠的管控

在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級土地的開發周期，通過與土地儲備機構簽訂協議等方式，使得一級土地在滿足土地出讓的相關標準以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開發成本。另一方面，土地一級開發的成本核算工作應該積極落實，通過成本核算來確定土地出讓的合適價格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開發的增值收益達到最大。四、結論受到房地產開發產業整體大環境的影響，土地一級開發企業面臨的風險日益擴大，在財務層面的壓力更大。土地一級開發企業應該將融資、投資和資金回籠層面的風險進行深入分析，并有針對性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級開發企業在不利的產業背景下做到財務風險整體可控，企業運營良好。

作者:毛棟杰單位:河南國土開發建設有限公司