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摘要：由于其行業的特殊性，商業地產行業在財務管理方面往往呈現出高財務風險的狀態，因此，如何根據商業地產公司的實際情況，對財務風險進行有效管理是現階段我們必須解決的問題。在此，結合現階段商業地產公司財務管理的實際情況，分析商業地產財務管理的特點，針對其中存在的問題，進行相應財務風險控制模式策略的提出，希望能夠起到一定的借鑒作用。

關鍵詞：商業地產公司；財務風險；控制模式

一、前言

隨著近年來我國社會經濟的飛速發展，我國商業地產行業形勢風云變幻，國家關于土地與金融方面的政策趨緊。根據現階段商業地產公司的實際情況發現，大型商業地產公司普遍存在償債能力薄弱、抗風險能力不強等問題。商業地產行業作為一個較為典型的資金密集型行業，這一行業的主要特征為資金投入量大、存貨的周期長、回收周期以及變現能力較差等特點，這些特點直接決定著商業地產公司存在較高的財務風險。同時，由于處于后金融時代，政府根據我國經濟發展的實際情況，跟進出臺的多種經濟政策，直接或是間接影響到我國商業地產行業的發展，這也加劇了商業地產公司的財務風險。因此，我們必須對當前商業地產公司的財務風險問題進行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商業地產公司財務風險管理特點以及存在的主要問題

1.資金周轉率偏低

現階段商業地產項目開發的主要流程要經過以下4個階段：一是征地階段；二是土地開發階段；三是房屋開發階段；四是竣工銷售以及物業階段。在這一流程過程中，四個階段都需要公司進行大量資金投入，通常情況下，公司會在達到第三階段的相應條件時進行預售，以實現資金的盡快回籠，進行到第四個階段，才能實現資金的真正回籠。整個開發流程，資金從投入到回收的周期非常長，中途的不可控因素非常大。

2.財務杠桿過度使用

由于商業地產開發需要大量的資金注入，大部分商業地產公司選擇貸款的形式，這在一定程度上造成財務杠桿使用過度。財務杠桿的主要使用方法有兩種：一是能夠讓公司的股東僅僅使用少量的自由資本進行公司的運行，同時，還能夠提高稅盾效應；二是，過高的財務杠桿這代表著公司具有高度的流動資金，一旦公司運用出現問題，企業就會面臨較大的還款壓力，進而極大地影響到股東權益。

3.資產期限不匹配

現階段，大部分的商業地產公司往往會通過舉債的方法進行相關業務的經營，這一種經營方法對于公司資產的變現能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必須要有相應的資產進行匹配，若是不匹配，將導致公司選入短期資金不足的局面。對于商業地產公司而言，其主要流動資產就是存貨。一般按照商業地產開發產品以及非開發產品進行分類，商業地產開發產品包括己完工商品住宅、在建開發產品、出租開發產品和擬開發土地；非開發產品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。對于商業地產公司來說，其存貨一般不容易變現，其資產的流動性較差，往往導致公司的償債壓力較大。

4.現金流入期限不均衡

無論什么樣的公司，若是想保證公司的正常運行其根本就是良好的現金流的保障。但是，現階段我國大部分商業地產公司的現金流存在一年高、一年低的問題。一方面，商業地產公司往往采用預售的方法在地產項目開展的過程中獲得相應的資金流，但是，各個開發項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，進而導致以上問題的出現。另一方面就是因為公司的投入收益現金流也存在不均衡的現象。這一問題直接導致現金流高的那一年出現大量的現金冗余，現金流低的那一年面臨償債風險，現金流入的不均衡導致公司的正常運行無法得到保障。

5.項目調整能力弱

根據現階段商業地產項目的發展情況來看，由于其開發周期長，管理周期也較長。無法進行相應項目的調整，同時，項目轉手的門檻和條件高，一旦資金被投入到相應的項目中，某一不確定因素失控將導致項目出現停滯，現金鏈面臨斷裂的風險，這也為公司的正常運行帶來不利的影響。

三、財務風險控制模式構建

要想保障商業地產行業的可持續發展，公司應該建立相應的財務風險識別模型，并在此基礎上進行日常財務風險管理活動，進一步控制財務風險，不斷降低企業的利益損失。

1.償債風險控制

這一風險主要是在公司發展中，因為各種因素使得公司無法進行各種賬務償還所導致的財務風險，這主要是由債務所引發的。通過上文分析我們可以發現，商業地產公司之所以具有高的負債率，其主要原因是因為具有較高的償債風險，因此，如何進行資金結構的合理安排，具有重要意義。在商業地產企業運行過程中，要重視合理籌款渠道的選擇。企業的負債率多少是一個適當的值，這并沒有相應的規定。一般來說，他必須與企業的償債能力進行相互匹配。在企業中，企業所有者的資產是償還債務的主要來源，因此，企業舉債的整體規模要與所有者的利益相互適應，不應該超過凈資產的總額。（1）重視資本結構控制商業地產公司要根據公司發展的實際情況以及發展的外部環境進行權益與債務比例的確定，對于商業地產項目的開發，應該對整個項目進行整體的考慮，進而確定投資總額的大小以及營銷過程中所遇到的各種問題。一般來說，若是融資環境相對較好，公司的財務情況較為穩定，對于項目開發規模較大、市場需求量大的公司來說，權益資金比率可以適當的降低一些，舉債比例可以適當高一些。反之，權益資金比率可以適當的高一些，舉債比例可以適當降低一些。一般，公司往往可以采用以下資本結構：三分之一的資金來源于自身，三分之一的資金進行銀行貸款，三分之一的資金來源于預售。從公司發展的整體情況來看，這一資本模式更合理。除此之外，企業還要要根據整體發展的實際情況進行合理籌款期限的安排，科學、合理的進行利率形式的選擇，抱我整體發展趨勢，深入研究資金市場的供求關系，根據利率走勢進行合理的安排。當利率較高的時期，企業要盡量減少資金的籌資；當利率處于由高到低過渡期的時候，也要盡量減少利率的籌資。當初與利率較低水平的時候，企業要根據其實際情況進行資金的湊集。在利率上漲的時期，企業要積極進行利率的籌集，在這一過程中，要采用固定利率的計息方式，進而不斷降低負債利率，進而達到降低資金成本的目的。（2）合理進行債務期限的搭配商業地產公司要根據整體發展以及經營活動的實際情況進行資金需求的預測。首先要做的工作就是進行預算，并進行融資計劃的處理。在進行具體財務預算過程中，商業地產公司可以根據自身的總體發展情況、整個行業的主要特點，保持合理的負債比，同時，根據實際經營情況，進行資金需求總量的確定。使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調度，降低空閑資金占用額，避免由于資金不落實或無法償還到期債務而引發的籌資風險。在進行負債計劃制定的過程中，還要重視還債計劃的制定，讓其具有一定的還款保障，商業地產公司負債后的速動比率不宜低于1:1。根據企業發展的實際情況，流動比率應保持在2:1左右的安全區域。除此之外，商業地產公司還應該重視管理、資金周轉方面的問題，不斷提高商業地產公司的盈利能力，在一定程度上壓縮資金占用，盡量縮短產品生產時間，合理進行庫存的設置，讓債務進行有效的安排。

2.加強資金流動性

由于流動性風險十分不容易被化解，商業地產公司不得不采用調整資產負債匹配的情況進行解決。商業地產公司可以通過資產負債的拆分，將未來的資金流與期限進行有效的整合。同時，通過自身資產負債結構的調整還可以在一定程度上降低其防范流動性風險。在這種情況下，商業地產公司可以采用對沖法進行融資活動，進而不斷減少資金缺口。由于債務償債口是固定的，但是未來資金確實不確定的，因此，商業地產公司并不能做到完美匹配。要想不斷降低這一風險，首先，就要重視現金流的流動性的增加，但是，現金流流動性增加，又在一定程度上降低收益。為了避免這一現象的出現，我們要進行流動性資產組合。能夠有效的進行商業地產公司資金需求的保障。

3.盈利風險控制

由于無法進行有效銷售，導致公司的利潤降低，進而導致公司面臨一定的風險，追根究底，產生盈利風險的根本原因是成本的上升、收入的減少。因此，我們要重視盈利風險控制。首先，進行性科學定價。價格的變動始終影響到公司的變現能力以及變現效率，對于商品房開發之后，管理人員應該對開發地區的實際發展情況，綜合分析扣板的質量、品質、價格彈性以及競爭樓盤的定價等進行科學定價；其次，要進行合理的促銷。要想提高銷售量，商業地產公司進行宣傳活動的開展，例如利用廣告、宣傳導報、人員推銷等方法進行，將所開發的商業地產項目的信息不斷傳遞到消費者手中，讓他們對這一開發項目進行全面的了解。由于商業地產行業的特殊性，這導致銷售十分重要，因此，公司必須重視銷售力量的加強，進一步增加預售，進而獲得更多的資金來源。

4.強化企業內審制度

在進行財務風險管理的過程中，企業內部控制對于風險的控制具有十分重要的意義，因此，要重視這一制度的建立并不斷完善。良好的內審制度應該獨立于企業的其他部門，同時，還要對內審制度進行強化，及時發現并不斷改善企業的控制系統中存在的問題。通過這些措施的實施，能夠及時進行問題的辨別，根據其實際情況進行有效措施的提出，并根據其審計情況與結果對高層領導人進行匯報。

四、總結

綜上所述，進行商業地產公司財務風險控制模式的構建對于商業地產行業的健康、持續發展具有十分關鍵的作用。現階段，我國商業地產企業對于財務風險管理的意識不到位，在管理過程中存在較多問題，在此，結合現階段實際情況，進行償債風險控制、加強資金流動性、盈利風險控制、強化企業內審制度等策略的提出，希望能夠不斷提高商業地產公司的財務風險管理水平。

作者:曾娟 單位:重慶廣播電視大學

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