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摘要：我國的物業管理公司隨著房地產開發企業的興起而興起，其內部控制建立的時間更是十分短暫。尤其在財務管理方面，物業管理公司的內部控制更是存在著財務人員意識不足，體系不夠健全、內部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強物業管理公司財務管理的內部控制的有效性，實現企業內部控制的現代化。

關鍵詞：物業公司；內部控制；財務管理

企業的財務內部控制對于企業的內部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業能夠在各方面實行有效管理的重要保證。近年來，我國物業管理公司迅速發展，整個行業也是處在一個快速成長的階段。但是，較快的發展也會給企業的管理帶來一定的挑戰，尤其是在財務內部控制問題上，更需要企業的重視。我國房地產企業的迅速發展帶動了物業管理公司的發展。由于物業管理公司業務性質的特殊性，其收入呈現出少次多量的特點，支出呈現出零且雜的特點。這就給公司的內部控制帶來了極大的難度與挑戰。同時，因為物業管理公司的收入只占集團總收入較少的一部分，因此其內部控制更是很難得到重視，從而給企業的財務管理帶來巨大的風險。通過對物業管理公司發展中財務內部控制中所存在的問題進行分析，可以考慮建立財務內部控制中需要注意的關鍵點，才能促進物業公司財務內部控制的發展，保證企業更加穩步的發展。

一、我國物業管理公司財務管理存在的內部控制問題

(一)財務人員的內部控制意識不足

物業管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨自成立的公司，與所管理的小區、商場等的所有方沒有直接的聯系，另一種是由房地產開發企業集團建立的公司，與所屬的房地產企業共同歸屬于集團公司管理。在前一種模式下，物業管理公司的規模一般比較小，因此對于公司的財務管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務活動帶來風險。后一種模式下，由于物業管理公司是從集團企業的房地產項目中剝離出來的，其財務管理多于房地產企業掛鉤。且物業的收入只相當于整個收入的很小的一部分，因此許多企業集團會將整個財務部門中專業技能較為薄弱的財務人員分管物業公司的財務，并且相對于房地產企業的財務管理，對于物業管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業管理公司財務風險的增加。物業管理公司財務人員的內部控制意識不足，一方面是由于企業上層對于財務管理不夠重視，另一方面也是由于財務人員本身的內部控制的意識薄弱。

(二)財務管理的內部控制體系不夠健全

正是由于物業管理企業的對于財務管理的內部控制不夠重視，所以在大多數物業管理企業并不能制定出完善的財務管理的內部控制體系。一方面，傳統模式下的房管部門轉變為物業管理公司的這一情況，大多公司都難以適應市場的激烈競爭,開發商下所附屬的物業管理公司大部分由開發商決定,加上市場競爭的意識薄弱,造成了虧損較為嚴重的情況；另一方面，自主經營的物業管理公司的經營狀況較好一些,但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現還是要歸于物業管理公司的財務內部控制并不完善,使得企業喪失了進行激烈市場競爭的能力在近年來頻發的出納等財務人員通過各種手段盜竊公司財產的案件來看，歸根結底都是由于財務管理的內部控制體系不夠健全導致的。對于這些已經發生的問題，許多物業公司并沒有引以為戒，仍然執行原有的內部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內部控制體系，整個公司的財務僅有一名或兩名財務人員負責，而企業股東只會過問企業的利潤等綜合數據，這些漏洞給財務人員留下了較大的操作空間，給公司的財務安全造成極大的威脅。

(三)內部控制措施執行的有效性不足

在企業現代化的過程中，也有一些物業管理公司認識到了了內部控制對于財務管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內部控制體系，這些內部控制措施并沒有得到有效的執行。一方面是由于物業管理公司的財務部門的規模較小，而內部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實現相互監督。較小的財務部門的規模就導致內部控制層級之間的相互制約難以實現，內部控制的措施難以執行。另一方面是因為財務部門人員并不會嚴格按照內部控制的措施進行財務管理活動。許多物業管理公司由于規模較小，因此股東具有很大的發言權，公司的大股東向公司借去數額不菲的借款，同時從不償還等現象時有發生。或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導致公司資產的流失。這些都是財務管理的內部控制未能有效執行的表現。僅僅建立內部控制的體系是遠遠不夠的，更為重要的是能夠有效的執行內部控制的措施，才能真正實現對公司財務的管理與保護。

二、物業管理公司財務管理的內部控制完善建議

(一)提高財務人員的內部控制意識

財務人員的內部控制意識是企業內部控制能夠有效執行的重要因素。提高內部控制意識，物業管理公司主要有兩方面需要加強。一是物業管理公司在招聘財務人員時，將其內部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務人員的工作要求。企業不能因為自身的業務較為簡單或者其他原因就降低招聘財務人員的要求，而應對財務人員的整體素質進行審核。招聘具有較高專業素養的財務人員，這樣從一開始就能夠將整個財務部門的內部控制系數保持在較高水平。二是不具備較高專業素養財務人員的物業管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內部控制的思想，將內部控制的思想貫徹到企業生產經營的各個方面。同時企業還應經常召開公司內部的內部控制學習交流會，讓整個企業的各個部門都參與到內部控制的活動中來，在全公司養成內部控制的風氣，在提高整個內部控制水平的同時，一并提高財務部門的內部控制水平。只有將財務人員的內部控制意識常抓不懈，企業才能真正的將內部控制一直貫徹下去。

(二)建立健全內部控制體系

內部控制系統的完善是實現企業內部控制現代化的重要基石。企業內部控制體系的建立對于內部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業的內部控制體系的建立，尤其是財務部門的內部控制，國家已經出臺了許多的指導文件對我國企業的內部控制給予指導。物業管理公司應當根據國家已經出臺的文件，結合本企業經營活動的實際和特點，針對本企業的真實情況與存在的問題，制定適合本企業財務部門的內部控制措施，并且在日常的經營實踐中不斷的加以完善。同時，物業管理企業還應借鑒其他內部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業的內部控制的措施，并且加以學習利用，能夠將其消化吸收，為己所用。此外，物業管理公司在制定內部控制體系時，應當將財務部門的內部控制與本公司其他部門實現聯動，通過加強企業內部的內部控制的綜合應用，在企業內部各部門之間形成一個較為完整的內部控制體系，加強各個部門之間的相互監督力度，推動企業財務部門的內部控制邁向一個更高的臺階。

(三)加大內部控制的執行力度

具備了完善的內部控制體系，同時財務部門擁有較高專業素養的財務人員，更為重要的是內部控制的貫徹實施，這樣企業的內部控制才能真正的發揮作用。年度預算是企業進行財務管理的內部控制的一個重要方面。首先，物業管理公司在年末制定了下一年度企業的預算，并且確保預算的合理性，符合本企業經營活動東的實際。其次，在新的一年中，企業應當以此年度預算為藍本，嚴格執行企業的年度預算。最后，企業在預算的執行過程中，應當及時發現問題，并且對預算適時做出調整，以便于以后年度預算制定的更為合理。除了對于預算的執行中加強內部控制的執行力度，還應當在財務工作的各個方面對企業的內部控制進行貫徹。

三、結語

財務管理的內部控制是公司實現經營活動現代化的重要保障。物業管理公司也應順應時展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業的財務管理內部控制體系，同時將內部控制能夠有效的實現。

作者:崔婧 單位:遼寧省大連時代豪庭物業管理有限公司財務部

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