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摘　要：房地產企業的發展，科學合理的管理策略決定了其發展方向，其中財務管理工作至關重要，文章將以房地產企業的財務管理工作為切入口，通過對企業財務管理工作影響因素的分析，從多個層面研討財務管理工作的方法，旨在消除有關影響因素，為房地產企業發展提供有益借鑒。

關鍵詞：財務管理　;房地產企業　;影響因素

一、房地產企業財務管理工作影響因素分析

房地產市場的復雜性和多變性，使得企業需面對的財務管理工作困難重重，相對大多數房地產企業而言，企業規模、組織形式和經營策略為企業發展的咽喉，對財務管理工作有著直接影響。1.企業規模。房地產企業規模的差異，使得企業發展實力存在懸殊。一般情況下，規模較大的房地產企業，其經營管理模式相對成熟，而且鮮有資金緊缺的情況出現，有足夠的能力為企業發展配備人員，但一旦擴張速度太快，盲目開發種類繁多的產品，企業必然需要分暇資金保證產品開發正常，假設所采取的財務管理策略不科學，可能會逐漸削弱企業的實力水平，最終導致產品開發失敗。反之，規模較小的房地產企業，容易出現資金匱乏情況，但由于經營簡單，財務管理程序簡單，只要保證信息渠道的暢通，一般都能夠保證經營活動的順利進行。2.組織形式。當前國內的房地產企業組織形式，主要有職能型結構、融合性結構、N型結構、H型結構，不同組織形式的房地產企業，為迎合組織形式所對應的基本財務管理需求，通常都會制定針對性的財務管理策略。譬如采用職能型結構的房地產企業，財務管理工作偏向于集權模式，管理決策權掌握在企業高層手中，決定了財務管理模式的集權特征；再如融合性組織形式的房地產企業，兼容了集權和分權管理模式，整體操縱相對靈活，企業部門間也能夠互相協調。3.經營戰略。房地產企業的經營戰略，概括了該企業的整體發展方向，作為企業發展的重要步驟之一，財務管理工作自然跟隨經營戰略，在后者改變時，前者會進行因地制宜地調整。換句話說，任何一個房地產企業的財務管理工作，不能夠脫離這個企業的整體經營策略，而必須服從于這個企業的總體經營目標，或采取穩健型管理方法，或采取擴張型管理方法，或財務混合型管理方法，或采取緊縮型管理方法，選擇匹配的財務管理模式，支撐經營戰略按部就班地落實。

二、房地產企業財務管理方法探討

圍繞以上所提到的房地產企業影響因素，并結合當前國內房地產企業的發展現狀，筆者認為企業的財務管理工作重點，應該放在資金控制、成本費用控制和財務信息控制三個方面：1.資金控制。房地產屬于資金緊密型的行業，對資金投入和回收的需求量比較大，而大多數房地產企業資金量有限，除了部分自有資金，還需要通過外部融資等方法，彌補資金的不足。因此，對于大多數房地產企業來說，資金控制關系到企業的總體經濟效益，在投資決策層面，試圖以最少的資金投入，換取最大的經濟收益。那么，我們應該如何進行資金的控制？筆者認為至少要從以下兩個方面著手：一是資金來源的控制，當前供以房地產企業選擇的資金來源，包括注冊資本金、公積資金、盈余資金、未分配利潤、政府財政資金、銀行貸款和其他籌資方式，房地產企業只有在確定具體資金來源之后，才能夠從源頭上制定規避財務風險的方法，并結合企業實際情況，進行資金資源的組合優化，為其發展提供相對充足的資金保障力量；二是資金使用控制，在確定具體資金量后，開始計算企業運營相關的成本，為盡最大努力避免資金周轉不靈的問題，企業要結合銷售工作，加快客戶的付款速度，設法增加資金的流入，同時結合企業的實際效益狀況，控制好宣傳的規模。據筆者了解，目前有很多房地產網絡媒體的興起，譬如搜房網、房博士和閱房網等，這些房地產網絡媒體網站，已經開始逐步取締傳統的房地產宣傳模式，這種宣傳模式“物美價廉”，正好能夠輔助解決宣傳費用過高的問題。2.成本費用控制。在資金控制過程中，成本費用控制所占份額最高，在此單獨列為重點進行研討。房地產企業結合運營過程中的活動耗費，進行有計劃的組織、協調和監督，使得成本費用在計劃目標的控制范疇內。以某房地產企業樓盤開盤時的費用控制為例，根據開盤活動的籌劃情況，譬如人員配置數量、樓書制作標準和數量、現場布置標準、邀約媒體宣傳費用等，合理把握每項籌劃的費用標準，旨在以最小的損耗，換取最大的活動效益。實踐證明，這種成本費用控制方法，的確能夠將活動的不必要損失降至最低。當然，成本費用控制內容繁多復雜，包括土地支出、開發費用、工程建設等，而不同的成本費用控制內容，所采取的控制措施往往不同，但總體可概括為以下幾點：首先是成本預算，以季度或者半年度作為基礎標準，獨立規劃單月或者單項標準的費用支出，而不能夠盲目估算成本；其次是分解成本指標，按照成本費用屬性，劃分成本費用類型，譬如開發建設的成本費用、固定資產購置的成本費用、宣傳活動的成本費用等，這樣一來，成本費用控制目標將會更加明確；最后是限定金額，根據成本費用控制的目標，設定費用支出的上限，通過限額的合理控制，將企業成本費用的控制具體化和經常化，才能夠真正起到節約企業資金的目的。3.財務信息控制。財務管理所形成的信息，是以貨幣作為主要形式的數據資料，資料可折射出財務活動的基本狀況和特征。在信息化時代，房地產企業基于科學決策的需求，建立了財務信息管理系統，系統匯總信息的內容，并有發送和接收信息的基本功能。系統中的信息數據，要求真實體現企業的財務情況，譬如資金收入與支出量，期間涉及到數字計算的，必須核對無誤，或者有相關資料的輔助證明補充，才能夠編制成財務報表。在形成財務信息后，財務信息直接報送至系統中心，適時務必保證信息傳遞的及時、可靠和完整，否則可能削弱信息的使用價值。以某房地產企業為例，該企業就現金控制、成本費用控制等為信息管理內容，構建了涵蓋現金收入、現金支出、成本費用等為內容的財務信息管理體系，在日常財務管理活動中，及時將有關財務管理事項輸入系統當中，系統將進行自動分類和匯總，進而形成財務報表。企業在做出有關財務活動的決策時，會以財務報表的信息作為依據，譬如企業的銷售宣傳活動，歷史財務報表的宣傳費用支出信息，可作為本次費用的參考基準，適時只需要增加新的費用或者刪減無關的費用，即可形成一套相對完整的宣傳費用決策，將宣傳費用降至最低狀態。這種財務信息控制方法，以“因地制宜”作為基本原則，不僅不能夠脫離企業的實際，而且需要同步考慮企業的發展需求，方可體現出該套財務信息系統的實用性價值。

三、結語

綜上所述，房地產市場的復雜性和多變性，使得企業需面對的財務管理工作困難重重，相對大多數房地產企業而言，企業規模、組織形式和經營策略為企業發展的咽喉，對財務管理工作有著直接影響。文章通過研究，基本明確了房地產企業財務管理的方法，但考慮到不同企業財務管理要求和條件的差異性，以上方法在實際的財務管理工作時，必須緊扣企業的實際情況，予以靈活參考借鑒，以確保這些方法的適用性。

作者:何慶杰 單位:天津海泰房地產開發有限公司

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