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本文作者：王星旅劉慶寧工作單位：南京市司法局

(一)

隨著城市經濟及房地產業的發展,房地產市場逐漸成為公證法律服務的重要領域。南京市公證機關自1984年開始涉足房地產市場中的建筑招標投標公證服務以來,公證服務已涉及房地產市場的各個領域,從征地、動遷、開發到國有土地使用權的出讓轉讓;從房屋聯建、抵押按揭貸款到商品房的銷售;從房屋的繼承、贈與到交換等。到目前為止,全市公證機關已辦理各類房地產公證達ro萬余件,為規范房地產市場管理,促進其健康有序的發展,預防糾紛減少訴訟發揮了積極作用,取得了良好的社會效益和經濟效益。公證服務主要表現在以下四個方面:

一是為建筑市場招投標提供公證服務。1984年初,南京市公證處在建筑業剛剛起步急需法律監督保障的情況下,主動與市建委招標領導小組取得聯系,在市建委牽頭下與市工商、建行、建工局聯合辦公,負責建筑招投標公證監督及建筑施工合同公證。至97年底已辦理建筑招投標公證5400余件,其中大型建設項目有揚子乙烯工程、滬寧高速公路、南京祿口機場、南京二橋在建項目等。涉及標的金額累計達人民幣500億元,節省造價近40億元,維護了招標的“公正、公開、平等”原則,規范了建筑招標市場,保障了國家各類工程項目在節省造價基礎上保質保量地如期竣工。

二是為國有土地使用權有償出讓提供公證服務。90年代初,隨著對外開放、吸引外資以及房地產業發展的需要,南京市人民政府成立了土地出讓辦公室,有計1998年第11期劃分步驟開展國有土地使用權有償轉讓制度。市公證部的積極參與土地出讓工作,并開展公證服務。至94年底,共辦理國有土地使用權出讓合同及拍賣公證共190余件,其中較為大型、有影響的地塊出讓有金鷹商城、同仁大廈、天宇大廈、南京國際振新廣場等,保障了土地批租市場的依法進行以及土地資源合理開發有償使用改革的順利發展。

三是為商品房買賣活動提供公證服務。據不完全統計,南京公證機關95年至97三年共辦理商品房買賣合同近400件,經公證的合同履約率達%%,較好地維護了買賣雙方的合法權益。四是為房地產延伸領域提供配套公證服務。公證機關從維護社會穩定及當事人合法權益出發,積極主動配合有關部門做好征地、吸勞、安置等房地產前期開發公證服務工作,為政府有關部門分憂解難。據初步統計,截至97年底,全市公證機關共辦理此類公證5萬余件。此外,公證機關還為發展商業銀行借款所簽抵押(擔保)貸款合同辦理公證,并賦予債權文書的強制執行效力,保障房地產貸款順利進行。同時,近兩年開始辦理了一批購買經濟適用住房公積金抵押貸款、按揭貸款以及組合貸款的公證,促進二房改的深人發展。目前,房地產市場還存在運作不夠規范的問題,某些領域問題還比較嚴重。如在商品房銷售中表現為發展商與購房人的地位不平等,發展商無正當理由延期交房、工程質量不合格、在建筑面積及房價上弄虛作假、做虛假廣告宣傳以及承諾不兌現等損害消費者的行為;在土地使用權轉讓中,轉讓方和受讓方因合同中對有關稅費和轉讓手續以及違約條款規定不明確,導致糾紛不斷等等。近兩年有些領域如商品房買賣、建設工程招投標市場以及土地批租都面臨服務面縮小、服務力度不大方面的問題,究其原因主要有以下幾點:一是一些房地產主管部門所屬機構,出于自身經濟利益考慮,對房地產交易行為實行本部門鑒證登記的行政管理,排斥或不重視利用公證法律手段規范房地產交易行為。他們既履行政府行政職能又實施鑒證行為。其后果必然導致房地產市場運作不規范,產生諸多間題,妨礙房地產市場健康有序的發展。二是在有些房地產領域,法規條文中沒有公證介人的有關規定,如內銷商品房的買賣、房屋的租賃和抵押等法律行為,或者雖然某項法規規定了公證介人的程序,但在表述上為“可以”的字樣,這些都會給當事人造成“公證可有可無、甚至無用”的想法,對公證服務產生不利影響。三是實施公證宣傳的力度不夠,導致一部分當事人可能因擔心公證收費或認為公證作用不大而不申辦公證;一些房地產管理部門擔心公證的介人會削弱其管理權限,影響其工作效率。實踐表明公證不會削弱管理部門的權限,反而為這些部門及時依法行政創造便利條件。四是公證人員自身業務素質也亞待提高。‘目前有的公證處由于業務水平不高,導致出具的公證書發生差錯,或者對經公證后發生的房地產糾紛處理協調不及時,都會造成當事人對公證的不信任。

(二)

隨著城市住房制度改革進一步深化和住房商品化、社會化的發展加快,房地產市場運作和發展過程中還會不斷涌現新情況,新間題,諸如房改房的上市交易、置換;商品房的預租、先租后售、售后包租等,這都需要法律條文作及時有效的調整。房地產交易行為還涉及到婚姻法、繼承法、房地產法、土地管理法等法律、法規的調整。公證及時介人這些房地產領域,可以理順相應的法律關系,保護消費者的合法權益。現階段南京房地產市場的公證介人與國際慣例和我國其他省市相比還有一定差距。世界上大陸法系國家如法國、德國、意大利、日本等,都規定不動產交易應當辦理公證并成為公證的主要業務之一。在我國南方城市如廣州、深圳、廈門等,是較早引進公證介入房地產市場的城市。上海近幾年房地產市場發展較快,及時制定了公證介人房地產的法規,如今上海已建立公證從房地產一級市場到三級市場的法律保障體系。南京作為歷史文化名城和我國經濟發達的省會城市,公證進一步介入房地產市場已刻不容緩。目前,房地產市場在我國還屬新興產業,而且相關法律規定還不夠健全,公證進一步介人房地產市場,有利于法律保障機制的健全和完善,促進城市經濟和建設事業的發展。為此我們認為:

一是人大及政府有關部門應加快制定地方性法規,對現行的法律和行政規章進行必要的修改。將房地產所涉及的重要法律行為,如所有權的取得與放棄、不動產的租賃、轉讓、買賣、贈與.、抵押等,都明文規定必須或者應當公證,為公證進一步介人房地產市場創造有利條件。

二是借鑒國外大陸法系國家公證人辦理不動產轉讓、買賣、抵押的公證程序以及我國其他城市規定公證介人房地產的做法,對商品房買賣(預售)合同等房地產買賣公證實行公證處全程服務,即公證處提供從商品房銷售前有關文件的起草,到組織當事人簽約,再到銷售后的預售、產權登記整個過程中的全部公證及其他法律服務。這樣既使公證處對于房地產買賣各個環節的真實性、合法性予以審查確認,又為當事人簡化手續,節省時間。

三是設立房地產投訴中心,便于當事人及時反映房地產交易中存在的問題,及時予以協調解決。該中心由房產、土地、規劃、建工、工商、監察、公證等部門組成。其主要任務是指導房地產的投訴,答復當事人對投訴的處理意見或解決途徑。從而避免房地產部門之間對房地產出現問題的推誘,提高受理當事人投訴的效率。這對于及時解決糾紛以及培育和發展南京房地產市場健康發展將具有一定的推動作用。