導語：解析小產(chǎn)權(quán)房法律問題一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?？梢姾戏ǖ倪M行房地產(chǎn)開發(fā)只能是在國有土地上進行?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定集體土地的利用范圍只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅以及鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公共事業(yè)建設(shè)中選擇。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除法律外，國務院辦公廳在2007年l2月30日下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中強調(diào)農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

從現(xiàn)行的法律、法規(guī)來看，小產(chǎn)權(quán)房似乎得不到法律的認可與保護，但小產(chǎn)權(quán)房的何去何從也將牽動著眾多農(nóng)民及城市中下等收入水平居民的切身利益。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因分析

(一)日益高漲的屠價．由于土地資源的稀缺，國家嚴格控制農(nóng)業(yè)用地的總量不得突破從而保證糧食的安全。隨著中國改革開放進程的不斷JJu快，中國目前城鎮(zhèn)人口已達到5．8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45％，這是中國歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。土地資源的緊張與日益增多的城市人口對于房屋的需求嚴重失調(diào)。而土地資源的緊張也必然能導致土地的市場價值上升，相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給政府的土地出讓金也會高漲，這也是近年來為什么會有如此多地王誕生的原因。房地產(chǎn)商支付的高額土地成本必然要通過增長房價的方式來保全。相對與城市的大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房自然會受到開發(fā)商以及城市收入水平在中下等的居民的青睞，開發(fā)商不必繳納土地出讓金，成本降低，而且獲得農(nóng)村集體土地相對于城市土地要容易得多。城市中下等收入水平的人由于沒有能力在城市購買高額的房屋，自然會將目光轉(zhuǎn)向價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

(二)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度我國由于特殊的政治歷史原因，將土地分為國有土地和集體所有土地。國家針對的是城市的土地，集體釗對的是城市郊區(qū)和農(nóng)村所有的土地。《中華人民共和國土地管理法》第63條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，只有國家所有的土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)村集體所有的土地是不能直接進行商品房的開發(fā)建設(shè)的，只有通過國家相關(guān)部門的補償征收后，使集體所有的土地轉(zhuǎn)為國家所有的土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房的核心問題是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進入土地交易的一級市場。

在征收集體所有的土地時，國家是按照土地的用途進行補償?shù)模r(nóng)民獲得的少量的征地補償費與政府獲得的天價土地出讓金相比，顯然農(nóng)民處于極度弱勢的地位。農(nóng)民意識到將自己擁有所有權(quán)的土地進行出讓或自行進行房地產(chǎn)開發(fā)，所獲得的利益將會更多，所以在巨大的經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了。

二、小產(chǎn)權(quán)房合法化問題探析

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性究竟如何，其是否合法，能否購買和轉(zhuǎn)讓，是頗具爭議的問題。筆者認為，不論是從憲法和物權(quán)法的基本精神，還是從社會平衡發(fā)展的角度，以至于從世界范圍內(nèi)關(guān)于土地制度的規(guī)定上來看，都能夠為小產(chǎn)權(quán)房的合法合理的存在提供強有力的理論和實踐支持。

(一)從所有權(quán)權(quán)能角度看小產(chǎn)權(quán)房合法化的依據(jù)《民法通則》第7I條規(guī)定財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第39條規(guī)定所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。可見所有權(quán)權(quán)能應當包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)利，缺失任何一項，所有權(quán)權(quán)能都將是不完整的。如前文所述國有土地和集體土地在所有權(quán)權(quán)能中的處分權(quán)是不對等的，國有土地享有充分完整的所有權(quán)，而集體所有的土地在處分權(quán)方面則受到限制。對于集體土地所有權(quán)的處分權(quán)的限制的法律條文主要體現(xiàn)在《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》中，還有一部分是國務院的部委的條例及國務院辦公廳的通知來對集體土地的處分權(quán)加以限制。

《憲法》第10條規(guī)定：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！稇椃ā穼⑼恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓賦予法律來JJu以規(guī)定，并沒有將此項權(quán)利賦予給行政規(guī)章。關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的問題實屬涉及國計民生的重大問題，應當由國家的基本法律JJu以規(guī)定，即由全國人民代表大會來行使立法權(quán)。而《物權(quán)法》第3條第3款已明確規(guī)定：國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展的權(quán)利。該法的第l28條和第133條中對土地的流轉(zhuǎn)方式進一步JJu以界定，具體包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押五種?！段餀?quán)法》并沒有對集體土地的處分權(quán)JJu以限制，集體土地和國有土地的所有權(quán)權(quán)能應當是同等的。從所有權(quán)權(quán)能的理論看，集體土地所應具備所有權(quán)附屬的四項權(quán)利，而不能缺失。從法律的效力上看，《憲法》、《物權(quán)法》均規(guī)定了集體土地所有者和國有土地所有者作為市場經(jīng)濟主體的平等發(fā)展權(quán)。但《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及行政條例都對集體土地的處分權(quán)加以限制，使二者處于不同等的法律地位，這無論如何都與《憲法》和《物權(quán)法》的基本精神相違背，應當對以上法律和條例進行審查，理清效力不同的法律規(guī)范在同一個問題規(guī)定上的一致性，同時也應符合《憲法》的基本精神。

(二)小產(chǎn)權(quán)房合法化是實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化及利益均衡的保證中共中央在十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展的若干重大問題的決定》中明確指出將逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建沒用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。抓緊完善相關(guān)法律法規(guī)和配套政策，規(guī)范推進農(nóng)村土地管理制度改革。從黨中央的政策上不難看出，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地制度將要逐步形成，從而打破現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

小產(chǎn)權(quán)房在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場過程中，其合法的地位將會得到法律上的認可。小產(chǎn)權(quán)房獲得合法的法律地位，對于農(nóng)民和城市中下等收入水平的居民來說，無疑是能夠讓他們的生活質(zhì)量得到切實改善的重大舉措，這對于縮小城鄉(xiāng)居民以及城市居民之間的收入的差距是具有重大意義的。小產(chǎn)權(quán)合法化不僅有法律理論的支持，還有政治政策的支撐。小產(chǎn)權(quán)合法化對于實現(xiàn)我國城鄉(xiāng)居民的利益均衡方面將發(fā)揮更大的作用。

(三)從土地制度的比較與借鑒的角度看小產(chǎn)權(quán)房合法化的依據(jù)同世界其他主要市場經(jīng)濟國家不同，我國實行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，制度的背后是城市和農(nóng)村享有不同的權(quán)利體系，即兩者的所有權(quán)權(quán)能的不對等。而其他主要的市場經(jīng)濟國家則沒有將城市和農(nóng)村土地的使用、管理和市場完全分開。事實上，全球的趨勢恰恰是：各國越來越多地意識到，城市和農(nóng)村經(jīng)濟的融合、快速城市化以及勞動力和資本流動性提高，使得完全分開對待城市和農(nóng)村土地的政策會導致混亂，并阻礙生產(chǎn)力的發(fā)展。將城市和農(nóng)村劃歸不同的管理機制，也許不是實現(xiàn)必要干預的最佳途徑。所以，從全球關(guān)于土地政策的趨勢上來看，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度是同世界發(fā)展趨勢相背離的。國家應當保障每一個19O生活在土地上的人們享有公平利用土地的機會和權(quán)利，而不因為是城市或農(nóng)村的土地而不同等對待，結(jié)果必然是土地資源得不到合理充分的利用，社會全體福利的保障水平也將不平衡。

三、小產(chǎn)權(quán)房合法化的思路構(gòu)想

(一)小產(chǎn)權(quán)房合法化的改良措施對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，應區(qū)分情形區(qū)別對待，不能采取所謂的一刀切措施。對于占用耕地和基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，因為其規(guī)劃違法，同時也觸犯了國家保護耕地的基本國策，必然是要受到處罰的，對于此類小產(chǎn)權(quán)房應當拆除，并追究相關(guān)人員的法律責任。對于規(guī)劃合理的小產(chǎn)權(quán)房，可以讓購買者通過補辦相關(guān)的法律手續(xù)將其合法化。具體操作方法是小產(chǎn)權(quán)房的購買者通過繳納土地出讓金和稅費，補辦有關(guān)手續(xù)便可合法化。將小產(chǎn)權(quán)房通過補辦手續(xù)使之合法化是符合憲法、物權(quán)法的基本精神的，也是符合廣大農(nóng)民和城市中下等收入水平居民的切身利益，有利于化解社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。

(二)小產(chǎn)權(quán)房合法化的根本措施修正我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律制度1．打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度，實現(xiàn)國有土地與集體土地同等的自由流轉(zhuǎn)。由于國有土地與集體土地在現(xiàn)行法律規(guī)定下的不同等的法律地位，導致了集體土地只有在轉(zhuǎn)化為國有土地之后方可自由流轉(zhuǎn)，在未轉(zhuǎn)化之前，其流轉(zhuǎn)的范圍嚴格界定在農(nóng)業(yè)用途等最基本的生存權(quán)方面。但小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的出現(xiàn)說明即使沒有法律支撐，農(nóng)村中的非農(nóng)業(yè)用地仍然按照市場的規(guī)律進行運轉(zhuǎn)。因此，實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的關(guān)鍵在于國有土地與集體土地能夠在法律地位上獲得同等待遇，即同地同權(quán)。

2．完善土地征收法律制度：

(1)明確公共利益的內(nèi)容。我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。而目前法律卻沒有規(guī)定何為公共利益，公共利益是一個比較模糊的概念，法律沒有從內(nèi)涵和外延上給予明確的解釋?，F(xiàn)實生活中出現(xiàn)的許多地方政府以公共利益之名來進行征地，然后進行商品房的開發(fā)建設(shè)，從中獲取巨額的土地出讓金。為了保護農(nóng)民的利益不受侵害，政府的權(quán)利不至于濫用，有必要對公共利益的內(nèi)容加以明確。

(2)改變土地征收的補償標準?，F(xiàn)行的土地征收補償標準是根據(jù)土地的用途來進行計算的，補償費用同土地的市場價值相差甚遠，農(nóng)民在失去土地后僅憑少量的土地補償款是難以維持生計的。在重新就業(yè)困難，社會保障又沒有足夠資金支配的情況下，失地農(nóng)民極易對未來生活產(chǎn)生憂慮，從而導致社會的不穩(wěn)定。

基于此應當提高土地的征收補償標準，改變現(xiàn)行土地補償標準，按照土地的市場價值進行補償，保證農(nóng)民獲得公正的待遇和充足的補償。