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摘要：隨著經濟結構轉型和改革的深化，社會環境對房地產企業尤其是民營房地產企業的沖擊顯而易見。而風險管控能力的高低影響到房地產企業的經營戰略成效，進而影響企業生存。因此，作為民營房地產企業應更加重視風險問題。文章在分析民營房地產企業特點的基礎上，依據風險識別、風險管理等理論知識分析其風險管理現狀，并提出相應的建議。

關鍵詞：民營房地產企業　;風險管理;　風險控制

一、問題的提出

在過去的數十年間，房地產企業得到了長足的發展，同時也逐步成為中國經濟的重要助推力。但房地產行業的過快發展與國家經濟新常態發展不相適應且不利于該行業合理、持續的發展，這使得國家在政策及法律制定方面進行相應的約束和限制。房地產企業面對的經濟環境已出現了一定的改變，且事實上也已影響到企業的生產經營。所以，房地產企業在未來的生產經營中應制定和執行更加科學合理的經營戰略以面對嚴酷的市場競爭。通過分析企業生產經營活動，筆者發現：風險管理控制在企業發展中作用十分關鍵，只有重視企業風險并加以管理控制才能制定出科學合理的經營戰略。同時相關數據顯示：民營房地產企業是房地產行業的重要組成部分，但其政策和經濟環境的風險承擔能力相對較弱。因此，要發展好房地產行業就必須要重視民營房地產企業的發展，而民營房地產企業要想發展好就更應加強對風險管控以降低政策、經濟環境改變引發的影響。

二、民營房地產企業及風險特征

（一）民營房地產企業特征。1．資金需求大。民營房地產企業主要是房地產開發為主，通過建設開發和出售商品房而獲取一定的利潤。房地產開發流程主要包括土地競拍、規劃設計、工程施工、銷售或者出租房產直至交房等多個流程，同時，政府對商品房出售設定了一系列條件，這直接提高了房地產企業在項目開發過程中獲得資金回報的難度。具體到從事房地產開發的企業而言，土地競拍、拆遷等環節的大量支出完全需要其進行墊付，這就要求企業必須在房產項目開發前做好籌融資、和資金管理活動，為項目開發提供足夠的資金支持。否則，資金不足不僅會造成企業資金鏈斷裂，更可能對企業的持續發展甚至生存造成致命的傷害。2．易受到政策和經濟環境影響。相對其他行業的企業而言，房地產企業更易受到政策和經濟環境的影響，對資金資源和社會資源相對缺乏的民營房地產企業更是如此。一是房地產行業項目開發期長的經營特點使得企業在進行項目開發時容易受到市場經濟環境改變所帶來的沖擊，使得其在房產銷售時面臨的市場環境與開發初期所處的環境存在較大差異，并最終影響到企業經濟效益；二是房地產行業涉及面較廣，商品房價格波動對民生與國民經濟影響過大導致政府易通過財政政策和貨幣政策進行宏觀調控，并最終影響房地產企業的生產經營。3．核心競爭力不足。民營房地產企業的資源較為缺乏，且其提供的商品房具有較強的區域特點，使得其在房地產開發時往往以成本最小化和利潤最大化為目標，其產品、品牌、文化、客戶服務的能力較弱，這使得民營房地產企業在開發、建設和銷售過程中承擔風險的能力較差。而核心競爭力的培養又需要資金的進一步投入，這又與企業的短期利益相背離。加之民營房地產企業在進行風險管理時過于分散，這進一步提高了風險發生的概率。（二）風險界定及民營房地產企業風險分析。1．企業風險界定。風險是客觀存在的，是可度量的不確定性。換言之，由于事物發展有多種結果的可能，同一行為或事件因時間、地點等客觀環境不同會導致不同的結果，并對主體產生沖擊。具體到企業而言，風險則是指特定情境下企業經營活動所產生的結果差異，即企業的實際狀況與預期目標的差異與區別。2．民營房地產企業風險分析。戰略風險主要是由于企業在生產經營管理過程中未能貼合企業活動所處環境而造成實際經營成果與預期經營成果差異，主要可分為宏觀經濟、政策、社會責任和企業文化等方面。就民營房地產企業而言，其戰略風險大致因為其對環境變化認識水平和過度追求利潤而引發的。同時，由于民營房地產企業的區域性和資金不足的現實使得其戰略風險主要顯示為政策風險、企業文化風險兩類。市場風險是指企業在市場環境及市86中國總會計師•月刊場競爭引發的，主要包括項目開發、價格、產品、客戶、品牌和匯率等方面。隨著經濟發展和互聯網的興起，民營房地產企業在項目開發、建設、銷售中不得不面對市場的競爭。法律風險是由企業經營管理行為與法律、法規不適宜和法律環境改變引發的。一方面表現為企業在正常的經營管理活動中，由于項目開發銷售過程中產品涉及的專利權、銷售糾紛及簽訂的重大協議、業務合同涉及法律、法規及合同糾紛，使企業存在法律訴訟，并直接影響到企業的聲譽、經濟效益。另一方面，由于項目開發的時期較長導致了企業在建設、開發和銷售時的法律環境出現變化，直接影響到預期目標能否實現的風險。財務風險主要是由資金的籌集、運用引發的，主要包括現金流風險、資金使用風險、預算管理風險、會計與報告風險和涉稅風險。就民營房地產企業而言：房地產項目開發周期較長且墊資規模較大使得其在籌集資金時既要考慮規模又得考慮資本結構和成本問題，若風險管控能力不足則可能會出現資金斷裂并最終影響企業生存；在項目開發時，資金的用途如不能根據企業所處環境進行改變，可能會增加資本成本、降低企業利潤；房地產企業在項目開發、銷售過程中涉及行業眾多且業務相對復雜，加之民營房地產企業的財務會計人員的意識、能力不足導致會計信息失實，既增加了法律風險又使資源配置缺乏效率進而影響企業的經營和發展；房地產企業的高稅負水平可能使得民營房地產企業出于降低稅負進行低成本、高風險的納稅籌劃，進一步加大了法律風險。人力資源風險主要是由于人力資源獨特性與管理不匹配所引發的，主要包括規劃風險、培訓風險、績效風險與薪酬風險。一般來說，民營房地產企業追求成本至上的理念使得其在人員規劃與招聘時過于在乎關鍵人員而忽略一般工作人員崗位權責，這使得企業在執行、運行時存在一定的風險。同時為了更好地壓縮成本費用，企業有降低在職培訓質量和數量的意愿，進而降低了員工對環境變化所引發風險的識別、應對能力，并最終影響企業生存與發展。此外，在對員工進行績效評價以及薪酬制定時，企業也過于關注成本效益尤其是經濟效益問題，這進一步加劇了企業的人力資源風險。

三、完善全面風險管理體系

（一）樹立全面風險管理意識。隨著經濟轉型和國家調控的強化，房地產行業競爭也日趨加劇，民營房地產企業應根據政策、市場改變不斷地強化風險管理，更新風險管控意識，建立風險全面管理體系，實現企業健康、持續地發展。首先，建立風險全面管理意識，將風險管理與業務活動融合。民營房地產企業應根據房地產行業特征和企業自身條件，立足生產經營過程，將風險管控與業務活動進行有效結合，實現事前、事中與事后的全面風險管理，對項目開發的可行、執行實行全方位管控，實現全員參與、范圍全面覆蓋的風險管理。其次，民營房地產企業要從戰略層面入手整合資源，將經營目標作為戰略目標的一部分，實現企業短期利益與長期目標的一致性。最后，企業要根據戰略目標完善內部管理體系，出臺具體、有效的內部管理制度，整合企業資源以實現企業能夠快速應對政策環境和市場環境變化所帶來的沖擊，并能為企業的資源配置優化提供事實的支持。（二）明確全面風險管理原則。全面風險管理應體現全面性、重要性、適應性和獨立性原則。全面性原則要求全面風險管理要覆蓋整個企業部門和子公司，對整個企業的活動存在風險進行管理。重要性是指企業應根據當前的市場環境和企業自身特點，從業務的源頭對業務進行全面的監控，制定相應標準識別、判斷，相關業務活動是否需要重點關注，實行相關管控措施。適應性原則是指全面風險管理體系要與企業的業務活動、文化環境以及市場環境相結合，能夠在現有資源的支持和現有環境的約束下順利進行，在提升企業管理水平和應對環境變化能力的基礎上，做到有利于企業的運行和促進企業的持續發展。獨立性原則是指企業要高度重視全面風險管理活動，在體系建設時要從根本上提高企業職能部門和業務部門對風險管理的意識，并確保風險管理監督的獨立性，以避免企業出現一些因認識和管理引發的不必要風險。（三）完善全面風險管理組織體系。依據全面風險管理相關理論，立足企業實際建立和完善基于全面風險管控的組織體系，有利于企業的發展。目前，民營房地產企業的風險管理大多是相對割裂的，且并不全面。其大致做法是：將經營與業務分開。具體為經營方面風險管理主要是公司領導進行直接決定，業務風險由部門負債人進行管理控制，雖具有一定的針對性，但不利于從根源上管理風險。所以，全面風險管理組織體系要實現從業務一線、職能部門到風險管理、審計專業部門的立體化。做到從一線進行風險評估、分析，到風險管理部門的組織、協調，并最終由審計部門進行監督、評價的全面風險管控。（四）完善全面風險管理運行體系。（1）利用大數據技術，優化信息收集、處理。民營房地產企業要在全面風險管理活動中建立全員重視風險管控的意識，暢通信息收集渠道，達到信息收集全面、及時的目標。同時，企業還要在決策層面建立一個風險信息處理機構，利用大數據技術分析信息，識別風險點，并針對應對對策進行有效性分析。（2）完善內部管理制度，提高人員素質和資源利用效率。一方面，完善企業運營管理制度和內部控制制度，通過制定具體可行的授權控制、權責分離控制以及信息技術控制相關制度，降低業務活動中可能出現的權責不清、內控效率引發的風險，以提高企業的生產、運營的效率。另一方面，完善人力資源管理制度以提高員工業務能力，并最終降低因員工素質不高所引發的風險。企業在該類制度設計時，要結合實際出臺涵蓋人才招聘、崗位培訓和考核三個方面的制度。首先，企業要在保證職工素質與企業需求相適應的基礎上，創新選才、用才的機制，實現招聘人員能力與崗位契合。其次，企業要根據經營業務需要出臺培訓規定，以實現員工個人發展與企業發展的融合，做到人盡其才。最后，要完善考核制度，調動員工的積極性和培養員工的責任感，并引導員工為企業發展建言獻策。（3）規范風險應對的決策。在識別出風險后，民營房地產企業應先分析該類風險及其影響，再根據風險的緣由和企業的承受能力制定出相應的防范計劃。在風險應對策略決策時要進行規范其決策機制，要遵循可接受、可規避、可轉移的原則。首先，要判斷風險與自身的承擔能力，比對維持與應對的成本收益，進而通過合理設計進行處理，以抵消風險帶來的影響；其次，面對風險帶來的影響，通過企業的制度或業務的安排來規避相關風險；再次，根據風險的影響，對外找尋相關的合作伙伴，在企業戰略層面上，通過合作、結盟等方式獲取相應的回報。

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作者:盛輝 單位:浙江建工房地產開發集團有限公司