導語：剖析我國經濟適用房的社會定位限購政策論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：經濟適用房制度在實施過程出現了諸多問題，其根源在于目前的制度設計未能以法律形式在物權上明確界定經濟適用房的權利邊界與限制。未來應以立法形式對經濟適用房的占有、使用、收益、處分四項權能以及經濟適用房在民商事領域中的具體權利邊界與限制予以明確定位，給經濟適用房購買人一個確定的權利預期。而相關制度的設計應考慮其他法律的規定并做到與其他法律規定相互銜接與協調。

關鍵詞：經濟適用房；權利邊界；定位

目前，經濟適用房制度在實施過程中出現了諸多問題與弊端，該制度根本無法解決經濟房的權利定位問題，亦無法做到與其他法律規定的有機銜接。由于目前相關規定未能對經濟房的權利予以準確定位與限制，巨大的利益驅動使經濟適用房制度在實施過程中出現權力尋租與黑幕事實上成為不可避免。比較中外相似于我國經濟適用住房制度的法律制度，楊遂全教授認為關鍵是缺少民事基本法的支撐［1］。目前我國各種有關保障性住房的規定，都只是行政法規或規章。。作為一種基本的物權制度，其他國家都有一些立法層次較高的法規調控。我們不能把這種長期的基本類型的物權制度一直置于立法之外。諾斯曾說過“對經濟增長起決定作用的是制度性因素而非技術性因素”［2］。本文認為，當前經濟適用房制度在實施過程中出現諸多問題，其根源在于目前的制度設計未能構建經濟房與商品房之間的巨大鴻溝，未以法律形式對經濟適用房的權利屬性及限制予以明確定位。本文試圖通過深入分析，探討我國未來的相關制度設計，以解決經濟適用房的權利定位與限制問題，并力爭做到與其他法律的規定相互銜接與協調。

一、經濟適用房的范圍及其物權化的意義

首先，目前經濟適用房制度在實施過程中屢屢出現舞弊與暗箱操作事件，經濟適用房領域成為投機與利益不正當輸送的重災區，經濟適用房制度實施的結果遠未能實現制度設計的初衷。對此有學者提出取消經濟適用房，也有學者提出經濟適用房不修廁所，希望以此來解決經濟適用房制度在實施過程中出現的問題。但本文認為，造成當前弊端重重局面的根本原因，在于當前的規定側重于公法上的審查與核準，未能在私法上對經濟房的權利予以明確界定與限制。由于現行的制度未能確定經濟適用房的物權邊界，私法上權利的模糊導致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經濟適用房形式上的層層審查與核準形同虛設。因此，我們只有在物權上明確界定經濟適用房的權利邊界，給房屋購買人一個確定的權利預期，方能物當其用，有效解決當前經濟適用房制度在實施過程中出現的腐敗與權力尋租行為。

其次，要界定經濟適用房的權利邊界，則需要厘清經濟適用房的范圍。盡管2007年《經濟適用住房管理辦法》指出，經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。但在實踐及理論上，對經濟適用房涵蓋的范圍卻并不明確。廣義上的經濟適用房既包括面向不特定社會公眾由政府主導修建的經濟適用房，也包括面向特定對象，單位自建、單位集資建房及住宅合作社建房等。但就現狀而言，目前許多單位自建、單位集資建設的房屋盡管掛著經濟適用房的名義，但建設內容幾乎沒有不超標的，且在分配上往往根據工齡、級別等予以劃定，此類房屋僅體現了福利而絕對未體現保障功能。本文認為，造成目前經濟適用房超標準、超面積建設的原因，很大程度上在于未對經濟適用房的范圍做出明確界定。要理順目前經濟適用房領域的各種關系，首先應將其范圍嚴格限定在面向不特定社會公眾而由政府主導修建的經濟適用房以及符合《經濟適用住房管理辦法》規定條件面向本單位低收入住房困難家庭而由該部分職工集資修建的經濟適用房。除此之外其余各類房屋均應被排除在經濟適用房范圍之外。不符合此類標準的房屋應由其他規范予以規定，而我們應逐步取消沒有法定依據的住房供給，減少住房供給的種類。

最后，根據物權法定原則，只有通過立法方能有效界定經濟適用房的權利邊界。目前普遍觀點認為經濟適用房的產權是受到一定限制的，其依據在于經濟適用房土地的劃撥性質而將其視為一種區別于商品房的新的物權。也有學者提出經濟適用房產權由政府與購買人共有的設想，但不論是對經濟適用房的物權予以限制還是增設一種限制物權，按照物權法定原則，這些內容只能以立法形式予以規定與明確。根據立法法及物權法的規定，現行的部門規章無權也無力對經濟適用房的權利予以定位及限制。此外，經濟適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔保法、房地產法、物權法和婚姻法等法律的協調與銜接，因此，我們只有以法律形式對經濟適用房的權利予以定位，才能在效力及內容上使該制度與其他法律規定相互銜接與協調。

二、經濟適用房的權利定位

經濟適用房就其本意而言，一要經濟，也就是要限定銷售價格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策優惠（包括無償劃撥土地、減免各種稅費等）。二是要適用，適用應理解為當且僅當適用，即要限定套型面積不能超標準建設，但也要具備基本的使用功能。作這些方面限定的原因在于經濟適用房保障功能的特定性以及其面向對象的特定性。正是由于經濟適用房是具有保障性質的政策性住房，購買人享受了特殊的利益輸送，因而經濟適用房的產權是不完整應受到一定限制的。產權是經濟適用房制度中的核心和全局性的問題，是不容回避的。經濟適用房是保障性住房，其在出租、出售時往往受到一定限制，也就是說其收益權和處分權是有限制的，這種限制不僅僅來自于政府，現實中更多還來自于單位或住宅合作社。亦有學者在區分產權和所有權的基礎上進而認為，經濟適用房的產權雖受到一定限制，但仍不失為完全產權。對此，筆者不予茍同，一方面承認其權能受到一定限制，另一方面又認定其為完全產權，如此，則無論何種產權皆可認定為完全產權，那么一種產權是否是完全產權也就失去了辨別的意義了。在此拋開經濟適用房產權受限是否是應然之義不提，其權能受限當是無疑的［1］。對于經濟適用房的產權性質，目前尚有爭論。另有觀點認為產權是可以分解的，完整的產權一經分解，就不再與所有權有對等關系。如果一個人擁有的只是對某物的使用權，并不能說他對該物享有所有權［3］。物權法第三十九條規定了所有權的四項權能，即所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。但這是指取得完全所有權的情形，對經濟適用房這類特殊的物權，法律尚沒有予以明確規定。

1.占有權

占有權是指占有某物或某財產的權利，即在事實上或法律上控制某物或某財產的權利。占有權是所有權最重要的權能之一，是行使所有權的基礎，也是實現資產使用權和處分權的前提。在通常情況下，資產一般為所有人占有，即占有權與所有權合一，但在特定條件下，占有權也可與所有權分離，形成為非所有人享有的獨立的權利。經濟適用房的購買人通過支付一定代價（亦可以看做是若干年累計的房屋租金）取得房屋的合法占有權。但是，這種占有權取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有應是事實上的占有而非法律上的占有，這里不論其是所有人還是按份共有人或非所有人，在規定的年限屆滿并取得完全產權前，本文認為，購買人在居住滿一定年限并補繳土地出讓金及被減免的稅費后，方能取得完全產權。均不能移轉對房屋的實際占有（當然基于合法事由房屋被依法處分的除外）。

2.使用權

使用權是指不改變財產的本質而依法加以利用的權利。經濟適用房購買人的使用權涉及到房屋和土地兩個層面。購買人對房屋的占有和使用均應由本人及其家庭成員行使，不能移轉給第三人。并且，購買人須按照房屋的用途和性質合理使用房屋，不能改變房屋的用途。對于土地使用權，本文認為，不論是國有土地還是農村集體土地，在一定年限內及購買人未補繳土地出讓金前，均不可為購買人分割土地使用權，這也應是經濟適用房與普通商品房的差別。經濟適用房其性質是用于居住保障，故其不能也不應具備投資功能。購買人所取得的物權屬于一種限制物權，我們只有構建起經濟適用房與商品房之間的巨大鴻溝，方有希望解決目前經濟適用房制度在實施過程中的種種弊端與無奈。

3.收益權

收益權是所有權在經濟上的實現形式。對于收益，經濟學與會計學有著不同的解釋，亞當•斯密在《國富論》中將收益定義為“那部分不侵蝕資本的可予消費的數額”，把收益看做是財富的增加。后來，大多數經濟學家都繼承并發展了這一觀點。而作為一種權利的收益權，本文認為其屬于法學范疇，即不管收益內涵如何界定，收益權強調的是獲取收益的權利或收益的歸屬。本文認為，未來的立法應對經濟適用房的收益歸屬做出明確限定。由于經濟適用房的土地為劃撥土地，房屋購買人取得房屋時沒有繳納土地出讓金或未支付土地使用價款（地租），因此，其對房屋的收益權應受一定限制。基于房屋的保障性質，可規定在一定年限內不可用做出租收益。滿一定年限并補繳土地出讓金取得完全產權后房屋方可上市轉讓，該轉讓收益應歸屬于所有權人。按照現行《經濟適用房管理辦法》規定，購買人符合條件上市轉讓經濟適用房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款。從制度設計的嚴謹性出發，我們將不得不考慮如果屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房沒有差價或者差價為負的情況該如何處理，基于此，目前的該規定顯得不夠嚴謹。本文認為，以同地段普通商品住房與經濟適用房差價來確定土地收益，既不準確，又缺乏操作性。第一，房屋的價格往往取決于多種因素包括戶型、樓層、朝向、采光、通風等等而不僅僅局限于地段，同地段同面積的房屋售價往往并不相同甚至差異很大。第二，買受人最初已完全支付了房屋價款（價款中尚有部分利潤），因而房屋升值的收益應歸屬于購買人。購買人未支付的僅僅是最初的地價及享受了部分稅收優惠，因此本文認為，購買人上市轉讓房屋，其補交土地出讓金以屆時該地段土地評估價直接補交即可，將房屋與土地分開計價既清晰又簡便易行。

4.處分權

處分權是財產所有人對其財產在法律規定的范圍內最終處理的權利，是所有權四項權能的核心，是財產所有人最基本的權利。處分權可分為事實上的處分權和法律上的處分權。事實上的處分意味著實物形態的改變，法律上的處分意味著物的轉讓即物權主體的變化。經濟適用房的購買人對房屋事實上的處分受到民法、物權法等相關法律、法規的調控，本文認為經濟適用房購買人事實上的處分權與商品房買受人的處分權并無差別。但經濟適用房基于其保障性質以及購買人取得房屋的特定事由（低收入及住房困難），經濟適用房購買人在法律上的處分權應受到限制。本文認為，經濟適用房性質是為了滿足住房需求，故購買人不能任意轉讓（限制措施如前所述包括使用年限限制及補繳地租和稅費后取得完全產權的限制），如果因特殊情況需要轉讓，在未取得完全產權前，應交由主管部門回購；取得完全產權后需要轉讓的，主管部門享有優先購買權；經濟適用房購買人的其他處分權，如離婚分割、繼承、贈與、抵押、出資等實體權利的處分亦應受到一定限制，本文探討的權利限制是在購買人未取得完全產權前的限制。購買人取得完全產權后，可依據物權法等法律享有所有權的全部權能。對這些具體權利的限制，未來的住房保障立法應予以重視與體現，而相關制度設計應與其他法律規定相互銜接與協調。

三、經濟適用房的權利限制

1.經濟適用房在夫妻共同財產中的權利定位

2001年修正后的《婚姻法》規定了夫妻共同財產制、個人特有財產制和約定財產制三種形式，在夫妻對財產無約定或約定不明、約定不合法的情況下，法定財產制是當然適用的夫妻財產制［4］。我國關于夫妻財產實行約定優先，沒有約定則實行法定共同所有制。婚姻法規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，這里“所得的財產”，按照通說，并非需要實際占有。“財產”可以是權利而非完全的所有權。但是，由于經濟適用房性質的特殊性，其涉及家庭其他成員的住房保障，因此，對于經濟適用房在夫妻共同財產制中的權利定位應解決以下三個方面的問題。

（1）就權利主體而言，按照經濟適用房制度設計的初衷，其保障對象是低收入住房困難家庭即以家庭為保障對象而非個人，目前已經有城市將符合一定條件的個人納入經濟適用房的保障范圍，但本文認為，從效率角度出發，單個個人的住房保障應主要通過廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得財產，故就房屋的權利主體而言，本文認為，全體家庭成員均應成為房屋的權利主體，因此在對經濟適用房房屋權屬進行登記時，應將全體家庭成員均登記為房屋權利人。實務中可能存在部分家庭成員未支付經濟適用房價款，但本文認為經濟適用房是基于家庭成員關系共同取得，在沒有相反證據的情況下，可視為對其他家庭成員的贈與。而在家庭取得經濟適用房后而成為該家庭成員的，不成為權利人。

（2）關于夫妻之間對經濟適用房權利的約定，婚姻法規定夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鑒于經濟適用房的保障性及取得人身份的特定性，本文認為，夫妻之間可以對房屋未來的收益及處分權予以約定，但不得以約定方式排除對方的占有和使用權。此外，夫妻之間的約定不具有對抗第三人的效力，亦不得損害其他家庭成員的合法權利。

（3）關于經濟適用房的離婚分割，經濟適用房系基于家庭成員共同身份而取得，身份關系的消滅可導致房屋的分割。但基于經濟適用房的特殊屬性，未來立法對于離婚時經濟適用房的分割本文僅探討尚未取得完全產權前的分割，取得完全產權后房屋的分割與商品房并無二致。應把握以下方面：第一，如雙方均不主張使用房屋的，該房屋可交由主管部門回購，就所得價款進行分割。但有其他具有完全民事行為能力的家庭成員主張繼續使用的除外。第二，雙方均主張使用且同意競價取得的，應當準許，但取得房屋的一方不得排除家庭其他權利人的占有使用權。第三，一方主張房屋使用權的，可由評估機構按市場價格對房屋做出評估或競價，使用房屋的一方給予另一方相應的補償。第四，法院不判決房屋所有權的歸屬，可根據實際情況判決由當事人使用這里的使用人還應包含家庭內的其他權利人。及房屋項下的其他權利人。使用方給予另外一方補償，但補償的金額應考慮繼續使用房屋的家庭其他成員人數所占的份額。第五，為防止以離婚為手段再次申請購買經濟適用房，因此，將經濟適用房的購買對象限定為以家庭為單位而非個人是必要的。

2.經濟適用房的繼承

我國的繼承分為法定繼承和遺囑繼承，關于遺贈和遺贈扶養協議，二者處分的本質相同，將在經濟適用房的贈與中予以討論。繼承法規定法定繼承人包括第一順序：配偶、子女、父母和第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。經濟適用房的繼承，屬于權利人財產的一種移轉形式。本文認為，經濟適用房以家庭作為保障對象，而家庭則是由夫妻關系和子女關系結成的最小的社會生產和生活的共同體，即這里的家庭成員僅僅包括配偶及其子女。為避免經濟適用房權利主體的多元化以及避免經濟適用房喪失保障功能，在購買人取得完全產權前，未來的立法可規定經濟適用房的繼承人應限于第一順序的繼承人，即配偶、子女、父母之間。如被繼承人沒有第一順序法定繼承人，則由主管部門予以回購，回購的價款作為普通遺產，按照相關法律規定予以繼承。

3.經濟適用房的贈與

基于經濟適用房的社會保障功能，因此應不允許經濟適用房購買人在取得房屋后任意拋棄即無償讓與其權利。經濟適用房的取得系以家庭為單位取得，單個家庭成員無權將房屋贈與他人。即使全體家庭成員均一致同意將房屋贈與他人，由于該權利的取得系基于身份的特定性而取得，也為避免實踐中以贈與之名行買賣之實，故本文主張經濟適用房的購買人在取得完全產權前，其不能將房屋贈與第三人，但公益性贈與或由主管部門回購后贈與價款的除外。關于公民遺贈或簽訂遺贈扶養協議的處理，本文認為，訂立該類遺囑的公民在遺產處分時應取得該房屋的全部產權，即該房屋已經可以自由轉讓；在未取得全部產權前遺贈人死亡的，應認定遺囑人無權處分，房屋可由主管部門回購，受遺贈人可獲得相應價款；如存在其他權利共有人，而其他共有人不同意主管部門回購房屋，則由其他共有人按照遺贈人所享有份額對應價款向受遺贈人予以補償。

4.經濟適用房的抵押

抵押是指為擔保債務的履行，債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。根據目前相關法律規定，經濟適用房的抵押及實行將可能導致兩個方面的問題：第一，涉及抵押權實現后房屋的受讓人身份，如經濟適用房通過拍賣方式流轉，喪失房屋的家庭將重新依靠社會救濟與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會是應予以保障的對象，這將可能違背經濟適用房制度設計的初衷。此外，亦不排除購買人通過這種方式惡意將房屋變相轉讓，從而實現投資增值目的。第二，物權法第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。由于經濟適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設計初衷是為促進社會公平而對低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權主體不能發生變更。因此，本文認為，經濟適用房的權利人在未取得完全產權前，其不能將房屋用于抵押擔保。

但是，這里卻需要解決另一個問題，即由于經濟適用房的購買人其本身就是低收入家庭，其很可能無力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問題。根據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規定，借款人借款需有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經濟適用房具備融資擔保的功能。本文認為，經濟適用房的購買人可以將房屋抵押給指定的貸款人（主管機構認可的金融機構）用于支付購房款，此外其不能用于其他目的抵押擔保。此種情況下權利人實現抵押權的，如是國有土地則可按現行規定予以處理。如果是集體建設用地未來可以考慮在集體建設用地上修建經濟適用房，限于本文主旨，在此不作深入探討。，主管機關應先將房屋所占范圍的土地征收為國有，而后將該經濟適用房產權填補完整后房屋的取得人應補繳土地成本，即土地出讓金。，按照相關法律規定予以處置。

5.經濟適用房的出資

公司法第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。房屋及土地使用權為現實生活中較為常見的出資形式，但房屋或土地用于出資應符合兩個方面的限制性條件：一是可以用貨幣估價。二是可以依法轉讓，即以房屋或土地出資后，出資人應向公司轉移財產所有權或土地使用權。經濟適用房雖然可以用貨幣估價，但購買人取得房屋支付的價款未包含土地價款并享受了特別的政策性優惠，故作為經濟適用房的購買人，在其未取得完全產權時，其處分房屋的權能應受到限制。且經濟適用房的保障性質決定了經濟適用房的所有人只能是自然人而不能是法人，這亦是經濟適用房出資的制度性阻礙。此外，在現行土地管理制度下，與經濟適用房無法分離的土地使用權不能流轉。基于此，本文認為，經濟適用房僅具有保障功能而不具有投資功能，房屋的投資功能應由商品房市場予以解決。同時，由于土地權屬性質的不同及取得土地的特殊方式，故購買人在取得完全產權前及土地未變更為國有出讓土地前，經濟適用房不能用于出資。

經濟適用房制度作為住房保障制度的一部分，將對國民住房條件的改善產生深遠影響。但鑒于其具有的特殊性，我們只有以立法形式從私法上明確界定經濟適用房的權利邊界，明確其物權上的定位與限制，構建經濟適用房與商品房的巨大鴻溝，方能有效解決經濟適用房制度在實施過程中的弊端與無奈，實現我們制度設計的初衷。

參考文獻：

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