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內容摘要：房地產開發企業在其生產過程、產品和市場特征上，有不同于其他企業的特殊之處。其核心能力體系組成要素與關系的集合最終決定了這一能力體系的結構與功能。外部環境影響因素與企業內部要素特征的特殊性決定核心能力體系結構差異性。本文通過對我國房地產企業現階段特征分析來探討房地產開發企業的核心競爭力構成要素。

關鍵詞：房地產開發企業核心競爭力要素

企業的核心競爭力是指一種基于戰略性資源的、由企業長期積累而形成的知識和技能的動態組織管理體系，通過適應于環境變動的不斷創新和有效整合活動，進而延伸至企業產品和服務領域，使企業不斷獲取持續競爭優勢的能力。這一能力體系是由相互聯系、相互作用的許多要素結合而成的具有特定功能的統一體。能力體系組成要素與關系的集合最終決定了這一能力的結構與功能。外部環境影響因素與企業內部要素特征的特殊性決定核心能力體系結構差異性。

房地產開發企業在其生產過程、產品和市場特征上，有其不同于其他行業的特殊之處。從產品特征看，表現為位置的固定性、耐用性、異質性、高價值性、供給有限性、投資與消費的雙重性、實體構成的二元性等；從市場特征看，房地產市場具有區域性、供給與調節的滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復雜性、受金融市場的強烈影響性、政府干預性等特點。由此，就房地產開發企業而言，其核心競爭力的要素構成除了具備其他行業企業所具有的共性之外，還具有不同于其他企業的特殊性要求。

基于核心競爭力的房地產開發企業特征

（一）房地產開發企業具有虛擬企業性質

從房地產開發企業的價值鏈出發，我們習慣上將房地產開發活動細分為：設想的提出；可行性研究；細節設計；合同與建筑施工；市場營銷；市場化管理六個環節。在整個業務流程之中，房地產企業幾乎將“提出設想”之外的全部環節都外包給專業化的公司進行生產和經營，將可行性研究外包給專業的咨詢公司完成，將細節設計外包給專業的設計公司完成，將建筑施工外包給專業建筑公司完成，將銷售外包給專業銷售公司，最后將物業交由專業物業管理公司，而開發企業自身只是在各個環節之中起到協調與資源整合運用的作用。在這一過程中，房地產開發企業將各專業資源“虛擬”進自身內部，共同完成開發任務。從這一意義上看，房地產企業具有較為典型的虛擬經營性。可見，房地產開發企業的關鍵業務環節是項目產品策劃、資本運作和不同專業知識的“對接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產開發企業規模經濟的特殊性

房地產開發企業的虛擬經營特性，使其成為一個資源整合者，其固定成本的投入相對很少，使得生產規模擴大所帶來的成本分攤效應變得十分有限。就房地產開發企業本身來說，由于房地產產品的區域性所導致的市場容量有限，加之土地供給的有限性，房地產也一般不會有大規模連續性生產，這些因素導致了房地產開發企業的規模效應并不明顯。然而，房地產開發企業的規模經濟效益不明顯，并不表示房地產開發企業不具有規模經濟，其中尤為重要的一點就是具有較大規模的企業在管理上可能會形成規模經濟效應，能夠有相對合理與完備的人才結構體系。另外，規模較大的企業往往具有較強的開發實力，大規模開發會給企業帶來生產成本、材料采購成本和廣告成本的節約。由此可見，實現一定的規模化經營有助于提高房地產開發企業的競爭優勢。

（三）我國房地產業的壟斷競爭與進入壁壘

房地產由于其位置的區域性和不可移動性，使房地產市場呈現顯著的區域性特征，這使得房地產產品被打上了深深的區域文化烙印。除去區位差別之外，房地產產品同時也具有質量、品種、服務和品牌差異，這些均使得房地產產品具有不同于一般工業產品的特殊性，產品差異化特征非常顯著。這一特征造成房地產市場競爭性有限，是事實上的區域性壟斷競爭。

房地產業又是一個資本密集型行業，巨大的項目開發投入在理論上具有行業資本進入壁壘。然而，就我國現階段的實際情況而言，房地產開發企業在市場競爭結構中相對于建筑商的強勢地位，加之政府的扶持，使其具有較強的市場力量，造成我國房地產行業的資本規模壁壘并不顯著，但是可以預見，伴隨國家政策的進一步完備和市場的進一步完善，天平正逐漸轉向消費者一方，資本規模壁壘將逐漸得到加強。事實上，現階段我國房地產行業的進入壁壘主要體現為政府的土地出讓制度和區域內開發商的阻止進入。

（四）房地產開發企業與金融業的互益

對于任何企業來說，資金都很重要。但這一點對于資本密集型的房地產開發企業來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動、同時也是制約房地產企業業務發展的極其重要的因素。這使得房地產的開發與經營離不開金融業的支持，對于房地產的流通與消費，由于其支出數額大，同樣也需要金融業的幫助。除融資之外，運用多種金融工具，通過信托、保險等業務，同樣會對房地產商品的流通與消費產生積極的影響。反之，金融業的發展也需要房地產業開拓業務。金融政策與金融市場對房地產企業的影響深遠。

（五）房地產開發企業的知識密集性

通過價值鏈與供應鏈的分析，房地產開發企業具有虛擬企業的特征，其核心業務是根據城市規劃要求及開發項目本身的特點，進行決策、計劃、組織、領導、控制和協調。其涉及知識范圍廣泛，從社會、經濟、相關政策、法律法規到土地利用、城市規劃、市場調查分析、地質勘測、房屋建筑、資本運營、金融統計、信息處理、組織管理等。這與建筑企業等勞動密集型企業比較而言，房地產開發企業具有相當程度的知識密集型企業特點。

（六）房地產產品的信息不對稱與企業品牌

尼而森、達比和長尼把產品從質量的角度劃分為三類：搜尋品（Searchgoods）、經驗品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜尋品的質量情況可以在購買之前通過搜尋獲得，經驗品的質量情況只有在購買之后的消費中獲得，而信任品的質量即使在之后的消費中也難以獲得。由于房地產產品的質量構成因素較一般商品復雜，有些因素在消費一段時間之后才可以了解，而有的因素即使在消費很長一段時間之后也難以把握（如建筑物的隱蔽工程），因此，房地產產品介于經驗品與信任品之間。這種信息不對稱對于生產高質量產品的房地產開發企業和消費者來說均是不利的，甚至會導致消費者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒成本會使得具有高質量開發產品的房地產開發企業具有相對持久的競爭優勢，而對以信息不對稱謀取不正當利益的開發商來說，最終結果將是在供求雙方的重復博弈中失去市場。

房地產開發企業的核心競爭力要素

房地產開發企業的核心競爭力將最終表現為出色的資源整合能力、市場把握能力、客戶價值創造能力、創新能力及其企業品牌價值。

（一）戰略資源要素

作為三大資源的土地、資金、人才是房地產開發企業的生存和發展的前提，同時也是企業實力的體現。土地資產的稀缺性、增值性、可持續性使其成為房地產開發企業之間競爭的主要對象。資金規模的大小將決定開發商的開發規模，并在一定程度上影響其獲取高質量土地資源的能力和抗風險能力。而戰略性人才要素則包括高素質的企業家人才要素和知識型員工要素。高素質的企業家隊伍是房地產開發企業持續發展的主導因素，而知識型人力資源要素則是企業財富之源。

（二）企業知識要素

米切爾·波蘭尼（MichaelPolanyi，1966）首次將知識區分為顯性知識和隱性知識，顯性知識是經抽象后儲存于客觀世界之中的知識，在無知識主體（攜帶者）的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識則無法被明確表達出來，體現為企業員工的技術專長、創造性解決問題的能力、管理層的領導能力和洞察能力、管理技巧、團隊精神等等，在無知識主體參與之下難以被理解和共享，這種知識難以模仿，難以復制，甚至難以用語言來表述。對于企業而言，企業知識依存于企業的人力資本、結構性資本和關系資本之中，具有路徑依賴性、互補性和隱含性。由此，企業知識的累積是一個長期的集體性學習過程。同時，企業現在和未來的選擇往往取決于企業現有的知識存量，這使得企業所積累的互補性知識不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模仿，就房地產開發企業的知識密集性而言，其技術知識能否被很好的得以發揮，在很大程度上取決于開發企業所具有的制度性知識和管理性知識與其特定的技術性知識的匹配程度。簡而言之，即制度與技術的匹配程度。

（三）組織學習要素

德魯克認為，“創新是一種賦予資源以新的創造財富能力的行為”。波特指出，“公司通過認知或發現行業中更好的競爭新方法，并將其付諸實踐來形成競爭優勢，從而最終演變為創新”。可見，創新能力是核心競爭力的重要體現之一，而實現組織創新能力（技術創新、組織創新、管理創新）的有效途徑，則是通過組織學習。組織學習是指組織通過不斷創造、積累和利用知識資源，努力改變或重新設計自身以適應不斷變化的內外環境，從而保持可持續競爭優勢的過程（陳國權，2002）。組織學習理論主要涉及兩方面內容，一是如何分享、使用和儲存現有知識；二是如何創造新知識，即廣義的知識創新。在此基礎之上，該組織提供了五種組織學習類型：邊干邊學、科學學習、搜索學習、邊使用邊學習和知識外溢學習。

（四）企業文化要素

部分專家將企業文化視作企業核心競爭力的三駕馬車（戰略，人才，文化）之一。作為一種共同的價值觀和行為準則，文化一方面減少了交易費用，提高了企業的專業化市場效率，又改善了組織成員的個體偏好函數，使員工傾向于企業的共同目標，在“共同愿景”之下，組織學習將從“適應型學習”向“創造型學習”轉化，對于房地產開發企業來說，企業文化仍然是推動學習和創新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地產企業的戰略資源的整合能力可細分為組合、協調、判斷與決策能力。而企業則應通過有形資源和無形資源兩方面的持續積累來獲得能力的增強。高素質的企業家隊伍的創造性思維是形成整合集成效益的關鍵因素之一，通過創造性融合，實現最適宜要素的配置組合，從而形成優勢互補，達成一種更為合理的結構形式，實現能力的放大效應，從而形成競爭優勢。值得關注的一點，全球化和信息化使得企業越來越依靠與其內部資源相互補充的外部關系網絡生存和成長，形成所謂的“網絡經濟”，企業需要通過合作來贏得競爭。房地產開發企業的虛擬經營要求其在傳統整合方式下，更有效的使用信息技術手段來加強其資源整合能力，快速融入網絡經濟之中。

參考文獻：

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