導(dǎo)語(yǔ)：大學(xué)城提升政策下的商業(yè)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1政策解讀

通過仔細(xì)研讀“提升大學(xué)城”方案可知，其中所提到的五大工程之一———生活設(shè)施改善工程，旨在提升大學(xué)城教育、商業(yè)、生活配套。根據(jù)《實(shí)施廣州大學(xué)城提升計(jì)劃工作方案》中“大學(xué)城配套建設(shè)計(jì)劃”明確表示，政府將完善大學(xué)城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，引進(jìn)大型品牌連鎖超市和知名商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，增加大學(xué)城購(gòu)物、娛樂等商務(wù)設(shè)施；建設(shè)大學(xué)城中華小吃一條街、步行街，引進(jìn)適應(yīng)國(guó)際學(xué)生的酒吧、咖啡廳、西餐廳，滿足不同層次和類別的師生群體需求。這些新的規(guī)定都為大學(xué)城的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了明確的政策指引。同時(shí)，方案中提到了要在大學(xué)城內(nèi)打造產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新孵化基地、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地、大學(xué)城特色旅游基地，說明大學(xué)城的商業(yè)管理應(yīng)當(dāng)充分利用大學(xué)城自有資源，這為北亭廣場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了創(chuàng)新的思路。

2北亭廣場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀

2.1訪談?wù){(diào)研

通過對(duì)大學(xué)城北亭廣場(chǎng)現(xiàn)存商鋪的訪談?wù){(diào)研，我們收集到以下信息：

（1）換了幾回東家的電影院早在半年多前關(guān)閉了。據(jù)了解，即便電影院推出會(huì)員制，憑會(huì)員卡可以以低至18元的價(jià)格看一場(chǎng)電影，但顧客還是少得可憐。

（2）同期開業(yè)的真功夫、麥當(dāng)勞、NIKE、李寧品牌折扣店，后兩者在一個(gè)多月前相繼退出大學(xué)城，而前兩者雖然仍在營(yíng)業(yè)，但經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，門可羅雀。靠近廣州大學(xué)的商鋪幾乎全部關(guān)閉，一片衰敗，而靠近華師那邊的商鋪卻依舊堅(jiān)挺，還在營(yíng)業(yè)的七八家自行車店時(shí)常有客人光顧，最近還新開了一家。

（3）現(xiàn)存的便利店，金海港面包店和萬(wàn)寧，人流較多的時(shí)候?yàn)橹苣?，顧客主要是村民和?lái)大學(xué)城騎車的自行車愛好者，附近大學(xué)的學(xué)生很少。據(jù)萬(wàn)寧負(fù)責(zé)人透露，其商鋪平時(shí)客流量極小，早上10點(diǎn)開門到中午12點(diǎn)平均每小時(shí)才一兩個(gè)人，而且多數(shù)只逛不消費(fèi)。

（4）廣場(chǎng)的管理十分糟糕，每天晚上6點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)關(guān)閉所有入口，有好幾個(gè)出入口甚至常年封閉，晚上廣場(chǎng)內(nèi)部也不開燈，員工連去洗手間都不敢。

（5）當(dāng)問及北亭廣場(chǎng)的不足時(shí)，萬(wàn)寧負(fù)責(zé)人表示管理不善是最大的問題，其次就是交通不便，距離消費(fèi)群體太遠(yuǎn)，而小洲便橋的封閉更是雪上加傷。再者退出的商鋪越來(lái)越多，北亭廣場(chǎng)的人氣越來(lái)越少、人氣越來(lái)越差。據(jù)該負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，萬(wàn)寧在不久的將來(lái)也會(huì)退出北亭廣場(chǎng)，現(xiàn)在只是等待上級(jí)的撤出通知。綜合各方信息內(nèi)容，我們認(rèn)為北亭廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀可概括為：①大量商家撤出，淪為空城。②人流量小，人氣不足。③管理無(wú)序，秩序混亂。④交通不便，遠(yuǎn)離消費(fèi)群體。

2.2問卷調(diào)研

對(duì)于大學(xué)城的主要消費(fèi)群體———學(xué)生，我們做了一個(gè)網(wǎng)上調(diào)查（受訪者均為大學(xué)城學(xué)生，這里隨機(jī)抽取了100名學(xué)生作為分析樣本）。由于受訪者中90.77%為大一大二學(xué)生，他們?nèi)雽W(xué)時(shí)北亭廣場(chǎng)內(nèi)部的店鋪基本完全撤出，所以調(diào)查結(jié)果中并沒有體現(xiàn)與定位失誤相關(guān)的觀點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，93%的受訪者表示去過北亭廣場(chǎng)，而去過北亭廣場(chǎng)的受訪者中有83.33%表示極少去，這是為什么呢？結(jié)合問卷中“北亭廣場(chǎng)的交通方便與否”這一問題，調(diào)查結(jié)果反映66.67%的受訪者認(rèn)為交通不方便。而在7%回答沒去過北亭廣場(chǎng)的受訪者中，60%選擇沒去過北亭廣場(chǎng)的原因是“交通不便，路程太遠(yuǎn)”。可見交通問題是北亭廣場(chǎng)未旺先衰的一大病因。

2.3調(diào)研總結(jié)

結(jié)合訪談?wù){(diào)研、問卷調(diào)研及實(shí)地考察記錄，我們對(duì)北亭廣場(chǎng)商業(yè)管理發(fā)展的狀況作出以下調(diào)研總結(jié)，并提出相應(yīng)的問題解決思路。

3商業(yè)管理新探索

3.1理論應(yīng)用

根據(jù)對(duì)北亭廣場(chǎng)現(xiàn)狀的分析和探討，我們借用“產(chǎn)品的五級(jí)發(fā)展模式”理論，即“OnionModel”，對(duì)整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行剖析。“產(chǎn)品的五級(jí)發(fā)展”理論，即通過對(duì)商業(yè)營(yíng)銷發(fā)展的先后主次程度進(jìn)行分類，通過層層之間的聯(lián)系和排序，決定商業(yè)發(fā)展的計(jì)劃和步驟。

（1）管理（發(fā)展起步期）

我們發(fā)現(xiàn)由于北亭廣場(chǎng)所有權(quán)及管理權(quán)的不明晰，以及承包商的頻繁變換，導(dǎo)致大量商家退出經(jīng)營(yíng)。所以，對(duì)北亭廣場(chǎng)的改造，首先要明確所有權(quán)及管理權(quán)歸屬問題，并引進(jìn)具有良好服務(wù)口碑的物業(yè)管理公司（可考慮參股）。

（2）人流（發(fā)展初期）

解決人流的方法在于利用大學(xué)城本身學(xué)生資源，在北亭廣場(chǎng)開展招聘會(huì)、美術(shù)展、建立大學(xué)城創(chuàng)業(yè)實(shí)踐基地，并以商務(wù)寫字樓為起點(diǎn)，吸引創(chuàng)業(yè)人員、企業(yè)人員入駐。考慮到交通問題，對(duì)寫字樓推廣銷售的同時(shí)，北亭廣場(chǎng)將提供溝通聯(lián)系大學(xué)城南北地鐵站、城內(nèi)各主干道出入口的往來(lái)穿梭巴士（為日后商業(yè)發(fā)展提供交通保障）。

（3）優(yōu)勢(shì)特色（發(fā)展中期）

北亭廣場(chǎng)需打造區(qū)別于其他商業(yè)區(qū)，但又具備自身優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品領(lǐng)域。這里將整合原有繁榮的自行車商鋪，建立大學(xué)城自行車商城，提供自行車租賃、維修、購(gòu)買、裝備等服務(wù)。同時(shí)，以大學(xué)生品牌折扣店為噱頭，整合多家品牌公司，以中低檔價(jià)格銷售換季、清倉(cāng)等非當(dāng)下的品牌服裝、用具，以此契合大學(xué)生追求時(shí)尚、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。

（4）配套設(shè)施（發(fā)展中期）

商業(yè)區(qū)的繁榮與其本身配套設(shè)施建設(shè)密不可分，相應(yīng)的餐飲、酒店及超市需同步發(fā)展起來(lái)。由于人流的注入對(duì)飲食方面提供大量需求，餐飲應(yīng)為主導(dǎo)。同時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理，對(duì)公共衛(wèi)生設(shè)施等進(jìn)行合理布局。

（5）增值業(yè)務(wù)（發(fā)展成熟期）

增值業(yè)務(wù)主要以建立主題酒店、新鮮潮流娛樂項(xiàng)目、特色美食文化城為主，以此商業(yè)拓展，達(dá)到原北亭廣場(chǎng)期望打造的綜合型商業(yè)中心。

3.2商業(yè)管理實(shí)施步驟

3.2.1前期

（1）更換物業(yè)管理公司。

在整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，我們提到過需要解決的首要問題，是管理問題。重新進(jìn)行招投標(biāo)，引入有經(jīng)驗(yàn)的負(fù)責(zé)任的物業(yè)管理商，整頓現(xiàn)有的物業(yè)管理亂象，提高管理水平，構(gòu)建高效有序的管理秩序，為廣大商戶及消費(fèi)人群提供舒適安全的工作及消費(fèi)環(huán)境。

（2）引入寫字樓商戶。

在解決好管理問題后，重振北亭廣場(chǎng)亟需穩(wěn)定消費(fèi)人流的創(chuàng)造。為了寫字樓的功能發(fā)揮完善，除了教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)外，我們還將對(duì)旅行社、人才市場(chǎng)、設(shè)計(jì)公司和島外公司進(jìn)行招商。旅行社、人才市場(chǎng)、設(shè)計(jì)公司與大學(xué)生的生活、工作密切相關(guān)，引入北亭廣場(chǎng)，將有助于吸引大學(xué)生人群到北亭廣場(chǎng)進(jìn)行咨詢、消費(fèi)。島外公司的招商也攸關(guān)重要。由于建立了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)實(shí)踐基地，北亭廣場(chǎng)能為它們提供來(lái)自各所高校、各個(gè)專業(yè)的優(yōu)秀的人才資源，而且北亭廣場(chǎng)鋪?zhàn)庀鄬?duì)于廣州市區(qū)便宜很多，這兩大方面的優(yōu)勢(shì)將吸引大學(xué)城外的公司進(jìn)駐。

（3）創(chuàng)業(yè)實(shí)踐基地招商。

在創(chuàng)業(yè)實(shí)踐基地的招商中，我們會(huì)將重點(diǎn)放在與大學(xué)城高校簽訂創(chuàng)業(yè)協(xié)議。通過每所高校在學(xué)校內(nèi)進(jìn)行人才吸納，我們鼓勵(lì)更多的大學(xué)生以實(shí)習(xí)生的角色參與到商場(chǎng)商戶的日常經(jīng)營(yíng)中。同時(shí)以優(yōu)惠政策鼓勵(lì)高校大學(xué)生自己來(lái)當(dāng)鋪主合伙或者個(gè)人投資做一些小本經(jīng)營(yíng)，例如格子店、淘寶街等。

3.2.2中期

在前期招商引資策略獲得成功的基礎(chǔ)上，北亭廣場(chǎng)將進(jìn)行中期的招商引資。重點(diǎn)是品牌折扣店的引入，以及現(xiàn)有自行車店的壯大。

（1）引入品牌折扣店。

在完成前期對(duì)北亭廣場(chǎng)核心價(jià)值的挖掘和提供后，在中期，我們注重于其潛在價(jià)值的培養(yǎng)。因此，我們將參考過去耐克品牌折扣店在北亭廣場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，展開與更多知名品牌的合作，如李寧、匹克等，打造大學(xué)城奧特萊斯商城，吸引更多的大學(xué)生顧客。

（2）壯大自行車店。

目前在北亭廣場(chǎng)已有數(shù)家業(yè)績(jī)良好的自行車店，整體而言漸成規(guī)模。我們計(jì)劃引進(jìn)更多的知名自行車店鋪和主營(yíng)不同類型自行車的店鋪，形成集群效應(yīng)，同時(shí)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，讓自行車愛好者有更多的消費(fèi)選擇，在北亭廣場(chǎng)形成一個(gè)獨(dú)具特色的自行車產(chǎn)業(yè)。

3.2.3后期

為了使北亭廣場(chǎng)的發(fā)展之路更為長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定，在長(zhǎng)期來(lái)說，我們注重于發(fā)展北亭廣場(chǎng)的附加價(jià)值。

（1）引進(jìn)娛樂設(shè)施。

在娛樂設(shè)施在招商引資上，我們將汲取過去的失敗經(jīng)驗(yàn)。由于認(rèn)識(shí)到以前的影城、電玩城無(wú)論是初期投資還是運(yùn)營(yíng)維護(hù)過程都耗資極大，而且大學(xué)城GOGO新天地在電玩城方面已經(jīng)構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者，我們將獨(dú)辟蹊徑，走成本較低的招商路線，引入不同新鮮元素，例如年輕人所喜愛的桌游、密室逃脫等新式娛樂方式。

（2）多主題酒店。

為了和大學(xué)城已有的華工大學(xué)城中心酒店或者廣大商務(wù)酒店相對(duì)奢華的環(huán)境形成區(qū)別，我們?yōu)楸蓖V場(chǎng)量身定做，走低價(jià)、舒適的競(jìng)爭(zhēng)策略，將酒店經(jīng)營(yíng)分為三大主題，分別進(jìn)行招商引資。①價(jià)位較低的家庭式旅館，主要針對(duì)學(xué)生群體。②價(jià)位中等的大學(xué)城風(fēng)情客棧，主要針對(duì)游客群體。風(fēng)情客?？梢苑侄鄠€(gè)主題房間。例如大學(xué)城風(fēng)光房，配有落地玻璃，可以眺望外環(huán)和小洲村的風(fēng)光。③價(jià)位中等的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，主要針對(duì)工作人員、老師等群體。

4總結(jié)

北亭廣場(chǎng)商業(yè)的失敗，在于其對(duì)商業(yè)發(fā)展本身所存在的優(yōu)劣勢(shì)剖析不足，導(dǎo)致原商業(yè)規(guī)劃化為泡影。商業(yè)管理的關(guān)鍵在于如何充分運(yùn)用現(xiàn)有的資源以實(shí)現(xiàn)效用的最大化，本文通過解讀大學(xué)城提升政策及總結(jié)北亭廣場(chǎng)的發(fā)展失敗經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)證調(diào)查訪談，對(duì)大學(xué)城商業(yè)管理展開新的探索。希望通過“五級(jí)發(fā)展”模型的運(yùn)用，大學(xué)城的商業(yè)管理能有更好的明天。

作者：羅英喆盧朦陸泳樺黃鎮(zhèn)剛單位：廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)