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摘要：簡要介紹物業服務行業在我國的發展過程，詳細介紹現代物業服務企業職責，企業組織結構的主要形式及其優缺點，對北京外交人員房屋服務公司現行組織結構進行分析，并提出改進方向，提高物業服務效率，對現代物業服務企業適用的組織結構提出設想。

關鍵詞：現代物業服務；組織結構；區域性；效率

0引言

現代物業服務在我國可以說是一個新興產業。物業一詞由香港傳入內地，其含義主要是指以土地及地上建筑物的形式存在的不動產。自1998年國家啟動了住房體制改革，福利分房取消，老百姓開始自己花錢買房子，商品房交易日趨火爆。老百姓擁有了自有產權的房子，隨之物業服務企業也逐漸發展起來。隨著《物業管理條例》、《物權法》等國家及地方相關法律法規逐步出臺，現代物業服務企業逐漸走向正規化、市場化。

1現代物業服務企業職責

現代物業服務企業在我國剛剛起步時，都稱之為物業管理企業，2007年修訂的《物業管理條例》中將物業管理企業改為現代物業服務企業。實際上，物業管理企業屬于第三產業，屬于服務業范疇，服務時其向市場提供的商品，物業管理企業更名為現代物業服務企業是將這個行業的本質特點在企業名稱上表現出來。

根據國家頒布的現代物業管理條例規定物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。在這里，本文要討論的是物業服務企業要采用哪一種組織結構形式，才能夠更好提供物業服務，滿足業主及使用人的要求。

2企業組織結構形式

組織在管理學中組織結構形式有直線制、職能制、直線職能制、事業部制等形式。

2.1直線制分析

直線制是一種最簡單的組織形式，它的特點是企業各級行政單位從上到下實行垂直領導，下屬部門只接受一個上級的指令，各級主管負責人對所屬單位的全權負責。企業不設職能機構，一切管理職能上都由行政主管自己執行。直線制組織結構的優點是：結構比較簡單，責任分明，命令統一，指令傳達效率高、執行速度快。但是直線制存在明顯的缺點，它對行政負責人提出了較高的要求，要求行政負責人對所屬單位的業務全面了解，要通曉多種知識和技能，精通處理各種業務。把所有管理工作、專業職能都集中到最高主管一人身上，這種組織結構形式與向規模化、專業化發展的現代企業顯然是不適應的。因此，直線制只適用于規模較小，生產技術比較簡單的企業，對生產技術和經營管理比較復雜的企業并不適宜。對于物業服務企業來講，隨著市場變化，現代物業服務正在向多樣化、專業化發展，直線制顯然不是用于現代物業服務企業。

2.2職能制分析

職能制組織結構是指在企業領導下面設立職能部門和人員，協助領導從事職能管理工作，各職能部門有權在自己業務范圍內向下級行政單位下達指令。這種組織結構要求行政主管把相應的管理職責和權力交給相關的職能部門，下級行政負責人除了接受上級行政主管人指揮外，還必須接受上級各職能部門的領導。

職能制組織機構的優點是能適應現代企業技術比較復雜，管理工作比較精細的特點，能充分發揮職能部門的專業管理作用，減輕行政負責人的工作負擔。同時，職能制組織機構的缺點也很明顯，由于行政單位要接受多個職能部門的指令，在行政單位內部妨礙了必要的集中領導和統一指揮，不利于明確行政負責人和職能科室的責任。在上級行政領導和職能機構的指導和命令發生矛盾時，下級行政單位就無所適從，影響工作的正常進行，容易造成管理秩序混亂。由于這種組織結構形式的明顯的缺陷，現代企業一般都不采用職能制。

2.3直線職能制分析

在我國，大多數的企業的組織結構形式采用的是直線職能制。直線職能制，也叫生產區域制，或直線參謀制。它是在直線制和職能制的基礎上，取長補短，吸取這兩種形式的優點而建立起來的。這種組織結構形式采用了直線制和職能制相結合，以直線為基礎，在各級行政負責人之下設置相應的職能部門，實行行政負責人統一指揮與職能部門參謀、指導相結合的組織結構形式。這種組織結構形式是把企業管理機構和人員分為兩類，一類是直線領導機構和人員，按命令統一原則對各級行政組織行使指揮權；另一類是職能機構和人員，按專業化原則，從事組織的各項職能管理工作。直線領導機構和人員在自己的職責范圍內有一定的決定權和對所屬下級的指揮權，并對自己部門的工作負全部責任，職能機構和人員，則是直線指揮人員的參謀，不能對直接部門發號施令，只能進行業務指導。

直線職能制把直線制組織結構和職能制組織結構的優點結合起來，職能部門擬訂的有關指令，由直線主管批準下達，各級行政領導人逐級負責，實行高度集權。既能保持統一指揮，又能發揮參謀人員的作用，部門和人員分工精細，責任清楚，各部門僅對自己應做的工作負責，效率較高。

3北京外交人員房屋服務公司現狀

筆者所在的北京外交人員房屋服務公司是專門為駐華外交使團及新聞機構提供房屋租賃及物業服務的公司，公司成立于建國初期，現管理著5個高檔涉外公寓群及幾座辦公樓，下設5個物業管理部。公司與市場上的物業服務企業不同，公司隸屬于外交部下屬單位，公司所管轄的物業產權為公司所有，因此公司各物業部執行著物業管理與產權業主的雙重職能。物業部在日常的物業管理工作中，不僅僅要負責常規的物業管理項目，而且還要擔負租賃合同中業主需要承擔的責任與義務，因此物業部比單純的物業公司的服務范圍要廣、服務內容要多，對物業服務水平提出了更高的要求。

3.1公司現狀分析

公司的組織機構形式屬于直線職能制。公司總部下設公司辦公室、物業部、銷售部、材料采購中心、財務部、人事部、衛星服務部、電梯服務部、工程部、消防保安部等職能部門。

公司下設的5物業部門負責所轄公寓的物業服務，下設客戶服務組、工程管理組及治安委員會為客戶提供清潔、維修、安保服務。銷售部負責聯系客戶，價格談判，簽訂理合同。

材料采購中心負責全公司的各項材料采購包括日常辦公、維修材料采購，公寓套房內配套家具、電器的采購及維修。

財務部負責租金及維修費用收繳等各項財務工作。

人事部負責公司所轄人員培訓、人事、薪金管理。

衛星服務部負責全部公寓群內的衛星電視的信號接收及調試。

電梯服務部負責全部公寓群內的電梯維修、保養、裝飾工作。

工程部負責大型施工項目的管理。

消防保安部負責組織、監督、檢查公司所轄區域內的各項安全工作。

從公司總部目前的組織架構設置和部門職能設置來看，符合直線職能制的組織結構的設置要求。但是公司的主要業務部門5個物業部的轄區并不在一起，各物業部對自己轄區負責，實行屬地管理，即各物業部轄區內的各項服務工作均有各物業部負責。各物業部的組織結構就變成了職能制，各物業部的具體工作要受到上級行政領導的指揮，各職能部門的指令也要服從。銷售部門與客戶簽訂合同后，客戶需求的各項物業服務均由物業部負責提供。公司5個公寓群位置不同，客戶群體也有較大的區別，客戶的個性化需求差別也較大，但是除了物業部常規的清潔、維修、保安服務外，客戶的個性化需求提出后常常要由物業部向上級行政領導或其他職能部門協調請示，手續繁瑣，工作效率低。因此，公司現行的組織結構需要改進。

3.2公司組織結構改進方向

隨著近年來物業服務行業的發展，各項法律法規的建立健全，以及業主對物業服務的標準要求越來越高，物業服務企業之間的競爭也漸露崢嶸。物業服務企業除了提供常規服務外，提供的服務種類和效率在很大程度上標志著物業服務企業水平。

對于承租人和產權人來講，承租人尤其是涉外高檔公寓的承租人要更看重物業服務的水平和質量。以北京外交人員房屋服務公司為例，公司的經營收入主要是房屋租賃收入，物業服務的質量對公司的經營業績至關重要。目前物業部開展工作受到的職能部門的制約較多，物業部經理的工作重點都放在了與職能部門的協調上，工作效率低下。針對目前狀況，為提高物業部的工作效率，公司總部直線職能制的組織結構形式應在二級單位即物業部中實行，在設備設施保障、材料以及銷售等方面向物業部的行政負責人放權，由其負責所轄區域內的各項事務，使物業部提供物業服務過程中更加高效。

4物業服務企業組織結構的發展

筆者認為采用直線職能制并不是物業部最佳的組織結構形式，事業部制的組織結構形式更符合物業服務企業的特點，是一種更佳的組織結構形式。下面簡要介紹一下事業部制組織結構形式。

4.1事業部制

美國的通用汽車公司在20世紀20年代初購并了許多小公司，企業規模急劇擴大，產品種類和經營項目增多，而內部管理卻很難理順。當時擔任通用汽車公司常務副總經理的阿爾弗雷德•P•斯隆于1924年完成了對原有組織的事業部制改造，使通用汽車公司的整頓和發展獲得了很大的成功，從而奠定了事業部制管理的基礎，因此事業部制又稱“斯隆模型”。1927年，日本的松下公司也采用了事業部制，這種管理架構在當時被視為劃時代的機構改革，充分發揮了資源投入優勢，提高了企業的管理效率。公務員之家

事業部制就是按照企業所經營的事業，包括按產品、按地區、按顧客（市場）等來劃分部門，設立若干事業部。事業部是在企業宏觀領導下，擁有完全的經營自主權，實行獨立經營、獨立核算的部門。

在總公司領導下設立多個事業部，各事業部有各自獨立的產品或市場，在經營管理上有很強的自主性，實行獨立核算，是一種分權式管理結構。

在企業總部根據具體情況設置一些職能部門，如資金供應和管理、法律咨詢、公共關系、物資采購等部門。按照職能制結構進行組織設計。實現集中控制下的分權，提高整個企業管理工作的經濟性。

4.2事業部制與物業服務企業

按物業服務企業的地域特點，可按地區劃分成立事業部。采用事業部制的組織結構形式有以下幾個有點：

每個事業部都可以根據自己轄區的客戶特點，結合企業總部提出的利潤指標提供物業服務，獨立核算。每個事業部都能靈活自主的適應市場出現的新情況迅速做出反應，改進服務質量，增加服務項目。

各事業部均為利潤中心，實行獨立核算。實行事業部制，則意味著把市場機制引入到企業內部，有利于在企業內部推行績效考核，加強成本控制。

事業部經理負責領導一個自成系統，獨立經營的部門，有利于培養全面管理人才。

5結論

隨著現代物業服務企業的發展，企業規模的擴大，企業的組織結構形式應向事業部制轉變。

參考文獻：

劉秋華；柳雨霽《現代企業管理》中國社會科學出版社2002P16-20

趙有生《企業管理》電子工業出版社2007P18-19

李東《管理學——理論·方法·工具》科學出版社2008P202-20