導(dǎo)語(yǔ)：城市住宅小區(qū)物業(yè)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律界定

（一）物業(yè)及住宅小區(qū)物業(yè)

“物業(yè)”對(duì)應(yīng)的英文是“REALESTATE”或“REALPROPERTY”，含義是：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”，在我國(guó)粵港地區(qū)作為房地產(chǎn)的俗稱。隨著物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)已成為有確切定義的規(guī)范化術(shù)語(yǔ)。一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場(chǎng)地，由以下四個(gè)部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊。《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

住宅小區(qū)物業(yè)系指一個(gè)住宅小區(qū)的房地產(chǎn)的總稱。首先以小區(qū)宗地土地使用權(quán)的土地的四至為界，其次在該宗地上附著了可供所有權(quán)人或使用權(quán)人使用的各種房屋、設(shè)施、綠化等。住宅小區(qū)物業(yè)具有以下法律特點(diǎn)：1．房屋所有權(quán)具有多業(yè)主。2．土地具有共用性。3．小區(qū)配套房屋產(chǎn)權(quán)具有模糊性。

（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理及界定

住宅小區(qū)物業(yè)管理，是對(duì)住宅小區(qū)作為房地產(chǎn)的物業(yè)管理：業(yè)主通過(guò)選聘具有相應(yīng)等級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

所謂住宅小區(qū)物業(yè)的界定，是指如何區(qū)分A小區(qū)與B小區(qū)的邊界。中華人民共和國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)對(duì)待房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)的一貫原則是，不經(jīng)取得土地使用權(quán)，不得進(jìn)行地上建筑；地上建筑物、構(gòu)筑物、定著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，連同其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移；合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。多年來(lái)，我國(guó)司法、規(guī)劃和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)都是按照這一原則，處理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的。上述原則體現(xiàn)在相關(guān)憲法和法律條文中：中華人民共和國(guó)憲法第12條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。”中華人民共和國(guó)土地法第11條規(guī)定“土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”由于開(kāi)發(fā)商不同，規(guī)劃不同，各個(gè)小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施的完善程度都各不相同。如果根據(jù)一定的評(píng)價(jià)指標(biāo)將住宅小區(qū)劃分為好、中、差的話，就會(huì)出現(xiàn)相鄰小區(qū)實(shí)際上處在不同居住環(huán)境等級(jí)中，不同小區(qū)的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格也不同。一個(gè)小區(qū)的業(yè)主出高價(jià)買(mǎi)了住房和與之配套的設(shè)施、環(huán)境，讓他的小區(qū)與居住環(huán)境較差的小區(qū)并為一個(gè)“物業(yè)管理區(qū)域”，顯然他對(duì)配套設(shè)施、綠化、土地使用權(quán)的權(quán)利都會(huì)受到不同程度的侵害。

所以，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)的法律界定，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，確定合適級(jí)別以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以當(dāng)前中央提出的建立和諧社會(huì)為指導(dǎo)原則，把事情做細(xì)做好。鄭州中方園小區(qū)經(jīng)過(guò)11月8日事件使方圓物業(yè)退出后，原來(lái)的東西兩小區(qū)分別聘請(qǐng)不同的物業(yè)公司來(lái)服務(wù)，有利于競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。所謂業(yè)主管理物業(yè)，就是業(yè)主通過(guò)某種手段、措施達(dá)到所要的服務(wù)質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，都是在業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會(huì)并聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司來(lái)具體管理，根據(jù)業(yè)主大會(huì)做出的決定行使一定的權(quán)限。

（一）現(xiàn)階段業(yè)主如何行使管理物業(yè)的權(quán)利

1．業(yè)主如何通過(guò)業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)

《物權(quán)法》草案第77條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主會(huì)議或者選舉業(yè)主委員會(huì)，給予指導(dǎo)和協(xié)助。”所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。如何計(jì)算參加投票的業(yè)主投票權(quán)問(wèn)題？《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計(jì)算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：（1）住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算；（2）非住宅物業(yè)按建筑面積計(jì)算。確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會(huì)制定。

2．業(yè)主委員履行職責(zé)不力

國(guó)務(wù)院頒布的《條例》第15條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。上述規(guī)定已經(jīng)明確了兩個(gè)問(wèn)題：一是住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益；二是住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)的代表和維護(hù)活動(dòng)是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)實(shí)施。

3．業(yè)主委員會(huì)備案問(wèn)題。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

備案的本意應(yīng)當(dāng)是登記備查。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主選舉產(chǎn)生，不因備案產(chǎn)生。到所在地縣級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案，是為了備查，方便工作。不能讓備案成為一道關(guān)卡。一方面我們?cè)趶?qiáng)調(diào)業(yè)主自治，另一方面我們又增加審批程序，這與當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是不相容的。解決的辦法就是明確規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)將選舉結(jié)果報(bào)送房地產(chǎn)主管部門(mén)登記備案。只要選舉符合法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)就不得拒絕備案，簡(jiǎn)化程序，合法即備，規(guī)定在若干個(gè)工作日內(nèi)作出給予備案或不與備案理由的答復(fù)。

（二）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的關(guān)系

1．業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主代表大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。可以說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，其有效的工作是社區(qū)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

2．業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的關(guān)系：業(yè)主委員會(huì)在相關(guān)主管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用。

3．業(yè)主和物業(yè)公司的對(duì)立關(guān)系。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿意，或者物業(yè)公司對(duì)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)用采取停水停電的不當(dāng)做法，導(dǎo)致矛盾對(duì)立。業(yè)主作為弱者，被物業(yè)公司人員聚眾毆打經(jīng)常出現(xiàn)：05年11月8日出現(xiàn)的鄭州中方園小區(qū)多位業(yè)主被方圓物業(yè)公司保安人員毆打即為典型案例。此事引起鄭州多家主流媒體前往采訪，甚至于河南電視臺(tái)一攝影記者也喋血小區(qū)。11月10日，《東方今報(bào)》頭版頭條推出“誠(chéng)招十大解決物業(yè)難題”，希望借助專家和社會(huì)的力量解讀物業(yè)出現(xiàn)的難題。

4．業(yè)主、業(yè)委會(huì)炒物業(yè)公司不容易。“本來(lái)管家是為主人服務(wù)的，現(xiàn)在管家把家都占了。”鄭州德億小區(qū)一位業(yè)主的這句話，講出了現(xiàn)今物業(yè)管理中許多業(yè)主的無(wú)奈與尷尬。該小區(qū)選出的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為原物業(yè)公司的服務(wù)不夠好，業(yè)主招聘的新物業(yè)前來(lái)服務(wù)，原物業(yè)公司以某些物業(yè)費(fèi)未能收齊為借口，拒絕撤出，一副不管你樂(lè)意不樂(lè)意，我要為你服務(wù)到底的架勢(shì)。于是在小區(qū)門(mén)口出現(xiàn)了身穿迷彩服和藍(lán)色工裝的兩家物業(yè)公司保安并排而立值班“一門(mén)兩崗”的罕見(jiàn)現(xiàn)象。但后來(lái)，業(yè)主聘請(qǐng)的鄭州大宇物業(yè)終于抵不住對(duì)方給予的各種壓力，包括8月17、18日兩次流血沖突，終于堅(jiān)持一周后無(wú)奈離開(kāi)。

從道理上講，業(yè)主既然是花錢(qián)請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)服務(wù)的，雙方是平等的民事主體。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主有權(quán)依法更換。但是從南到北，從東到西的城市，居民小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要換物業(yè)，為首的業(yè)主被黑惡勢(shì)力恐嚇甚至打傷的事情屢有發(fā)生，物業(yè)公司為你服務(wù)儼然成了一種霸權(quán)。在物業(yè)管理中，盡管理論上承認(rèn)業(yè)主種種權(quán)利，也規(guī)定了物業(yè)公司種種的責(zé)任。《物權(quán)法》草案第78條，對(duì)業(yè)主炒物業(yè)公司作了規(guī)定：應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。但是在具體的技術(shù)操作中，由于業(yè)主在法律條文及實(shí)踐中處于弱勢(shì)，其權(quán)利往往被稀釋、被挾持、被屏蔽、被蠶食。在業(yè)主自我維權(quán)中，法律和政府提供的保護(hù)也常常缺位，使業(yè)主處在與物業(yè)公司很不平等的弱勢(shì)地位。

就拿上文所說(shuō)那個(gè)原物業(yè)公司拒絕撤出的理由來(lái)說(shuō)，是很滑稽的，但究根結(jié)底是其不撤出將來(lái)所得的利益驅(qū)使。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是個(gè)人和物業(yè)公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，完全可以通過(guò)司法途徑追索，這和業(yè)主集體行使權(quán)利是兩種法律關(guān)系。如果在技術(shù)層面上，不為一種權(quán)利兌現(xiàn)掃除重重障礙，那么這種權(quán)利就不是真正的權(quán)利，而只能停留在紙面上，服務(wù)的霸權(quán)將自然滋生。

（三）作為業(yè)主委員會(huì)，如何才能履行好監(jiān)督物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支情況？很少物業(yè)公司定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表。應(yīng)要求物業(yè)公司財(cái)務(wù)公開(kāi)化，增加透明程度。

1．管理預(yù)算年度期間

（1）對(duì)物業(yè)公司每月報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表（一般指管理費(fèi)收支表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對(duì)管理費(fèi)用支出明細(xì)表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費(fèi)用和不合理費(fèi)用的存在。

（2）定期檢查管理公司的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財(cái)務(wù)收支情況是否公開(kāi)。

（3）建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。

2．管理預(yù)算年度年終

（1）根據(jù)被委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后的年度報(bào)告，分析各項(xiàng)指標(biāo)的收支情況。

（2）根據(jù)年度預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)與年度報(bào)告相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行一一分析對(duì)比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對(duì)超預(yù)算執(zhí)行的費(fèi)用支出，可由業(yè)主委員會(huì)代表進(jìn)行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。

（3）對(duì)產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費(fèi)預(yù)算提供參考依據(jù)。

（四）重新審視業(yè)主委員會(huì)制度的缺陷

1．業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)模糊

《條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界觀點(diǎn)不一：（1）業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的社團(tuán)法人；（2）業(yè)主委員會(huì)屬于享有獨(dú)立的訴訟主體資格的非法人組織。筆者贊同后一種。《中國(guó)物權(quán)法草案》第113條也規(guī)定，管理委員會(huì)和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨(dú)立充任原告或被告。由此可以看出，《中國(guó)物權(quán)法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會(huì)納入“非法人組織”予以規(guī)制，并賦予其訴訟當(dāng)事人的地位。。

2．業(yè)主委員會(huì)成立的數(shù)量少

《條例》第11條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。”第10條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。”但是，由于《條例》對(duì)此并未做強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查，鄭州市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)400余家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而，全市1000多個(gè)住宅小區(qū)，有近80％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司是“父子”關(guān)系，即物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商派生的，他們當(dāng)然不積極支持讓將來(lái)成立的業(yè)主委員會(huì)挑刺。因此僅有不到十分之一的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與住宅小區(qū)的數(shù)量相差懸殊。據(jù)查40%的物業(yè)糾紛源于開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，建議在選聘業(yè)主委員會(huì)之前的物業(yè)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，好處在于：在經(jīng)濟(jì)利益的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商會(huì)竭力避免因商品房質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生物業(yè)糾紛，從而在建房時(shí)充分考慮房屋質(zhì)量；開(kāi)發(fā)商將會(huì)積極促進(jìn)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)委會(huì)的成立，從而使業(yè)委會(huì)能行使選聘或者解聘物業(yè)公司的權(quán)力。

3．業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)

《條例》第15條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)職責(zé)，但是沒(méi)有規(guī)定其辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)委員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。對(duì)于物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》也有明確的規(guī)定：“利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會(huì)另作決定的除外。”小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司利用小區(qū)公用部位、公用設(shè)施從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的收益進(jìn)行核算并監(jiān)督物業(yè)管理公司合理分配、使用該收益。應(yīng)制定相關(guān)法律、采取適當(dāng)措施包括通過(guò)對(duì)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)等方面，解決業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

4．業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)、濫用職權(quán)。

《條例》雖然對(duì)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力及其對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。上述問(wèn)題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)，甚至濫用職權(quán)損害全體業(yè)主利益的情況。例如業(yè)主委員會(huì)，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便聘用物業(yè)公司或同意物業(yè)管理公司使用專項(xiàng)維修基金。

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三、住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)存在的問(wèn)題

《河南物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

第四十一條物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

第四十六條物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其改正，扣減相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)，并按合同約定追究違約責(zé)任。

第四十七條業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可書(shū)面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門(mén)進(jìn)行調(diào)處。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條也規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，企業(yè)可以向人民法院起訴。”根據(jù)該條的規(guī)定，物業(yè)公司在和業(yè)主因交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，物業(yè)公司享有向人民法院起訴的權(quán)利，但無(wú)權(quán)自行采取措施停水停電。

在當(dāng)今仍不完善的城市小區(qū)管理中，業(yè)主委員會(huì)的缺失導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主之間缺少一個(gè)交流溝通的重要環(huán)節(jié)。于是，在服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題上，變成了物業(yè)公司跟單個(gè)業(yè)主的對(duì)峙。在某些時(shí)候，單個(gè)業(yè)主便喪失了一些選擇權(quán)，因此導(dǎo)致了雙方在很多時(shí)候難以達(dá)成互相理解，甚至矛盾激化。我并不贊同部分業(yè)主長(zhǎng)期拒交物業(yè)費(fèi)的行為，在應(yīng)對(duì)物業(yè)公司的訴訟實(shí)例中，業(yè)主屢屢因此敗訴的結(jié)果應(yīng)當(dāng)引起業(yè)主的重視。業(yè)主遇到問(wèn)題，可以采取向物業(yè)管理、物價(jià)、消協(xié)等部門(mén)投訴等方式來(lái)解決問(wèn)題，也可進(jìn)行仲裁裁決，快速高效。另外，雙方要注重協(xié)調(diào)，理性處理好服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，激化矛盾對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。如果雙方能夠有一個(gè)充分而善意的溝通，相信問(wèn)題能夠更好地解決。

物業(yè)管理在國(guó)外已有100多年的歷史，在我國(guó)從深圳開(kāi)始到目前，只有20多年的時(shí)間，目前物業(yè)管理也已成為我國(guó)的新興行業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著鄭州市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，十余年來(lái)，全市的物業(yè)管理公司也迅速發(fā)展到400余家，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化物業(yè)管理的商品房面積達(dá)2000萬(wàn)平方米，占全市住宅面積的1／3多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來(lái)越高。實(shí)踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí)，我國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場(chǎng)化物業(yè)管理的推行。一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的立法完善及對(duì)策

（一）物業(yè)管理的法律法規(guī)有待完善。筆者認(rèn)為：應(yīng)從立法上樹(shù)立物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)，物業(yè)公司的注冊(cè)名稱去掉“管理”，增加“服務(wù)”字樣；物業(yè)公司部分從業(yè)人員素質(zhì)較低，應(yīng)該盡快設(shè)立物業(yè)管理資格證門(mén)檻，讓所有的從業(yè)人員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)才能上崗；政府要承擔(dān)管理責(zé)任，及時(shí)化解矛盾；對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)縮水問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)監(jiān)督物業(yè)公司整改；業(yè)主要多學(xué)點(diǎn)相關(guān)法律知識(shí)，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容，既能保持市容的優(yōu)美整潔，又能鞏固城市建設(shè)成果，逐步向現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。通過(guò)創(chuàng)新工作，拆除違章建筑、加大綠地覆蓋面積、整修道路、建設(shè)文化娛樂(lè)等公共設(shè)施，達(dá)到初具現(xiàn)代文明小區(qū)的規(guī)模。在此基礎(chǔ)上，逐步建立完善物業(yè)管理體制，實(shí)行綜合管理，不僅可以延長(zhǎng)城市住宅和公用設(shè)施的使用壽命，還能提高居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市水平。

（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主委員會(huì)的亮點(diǎn)

亮點(diǎn)一第一部國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)，客觀上填補(bǔ)了20多年沒(méi)有國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)的空白；統(tǒng)一了物業(yè)管理立法，規(guī)范了物業(yè)管理行為，明確了物業(yè)管理各主體的責(zé)、權(quán)、利，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化。

“第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”

把原來(lái)的委托合同改為服務(wù)合同是正本清源的事。一向以來(lái)，業(yè)主與物業(yè)管理簽定的合同被認(rèn)為是物業(yè)管理委托合同，這是一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。按照這種理解，物業(yè)管理是業(yè)主委托物業(yè)管理公司小區(qū)物業(yè)管理工作。而在法律上對(duì)是有明確界定的：“一是人以被人的名義去從事法律行為；二是人只能在被人授權(quán)范圍內(nèi)從事行為；三是人的所有行為，法律后果歸屬于被人”。事實(shí)上，物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。原先對(duì)物業(yè)管理的合同這種委托和的法律關(guān)系的認(rèn)定導(dǎo)致了主仆論、管家論和保姆論的流行，一直以來(lái)不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展，此次國(guó)家條例擺正雙方的位置。事實(shí)上雙方是平等的，完全按照合約來(lái)辦事。

亮點(diǎn)二明確業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

“第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。”“第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)……”。盡管“國(guó)家條例”對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法律地位的界定還不太明確，但已經(jīng)有了一個(gè)進(jìn)步，把業(yè)主大會(huì)定性為業(yè)主自治的組織，代表業(yè)主的合法權(quán)益，并且業(yè)主大會(huì)作出的決定全體業(yè)主都必須執(zhí)行。同時(shí)國(guó)家條例明確說(shuō)明業(yè)主委員會(huì)只能是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而維修基金的使用、續(xù)籌，物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用和監(jiān)控，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及選聘管理公司等影響業(yè)主利益的重大事宜則由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。這約束了業(yè)委會(huì)的職權(quán)，而原來(lái)的省市條例則過(guò)大的給予了業(yè)委會(huì)職權(quán)，比如業(yè)委會(huì)有選聘物業(yè)管理公司的權(quán)力等等，導(dǎo)致鄭州市一些小區(qū)業(yè)委會(huì)濫用權(quán)利。

亮點(diǎn)三業(yè)委會(huì)須督促業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)

“第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”“第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。”國(guó)家條例關(guān)于對(duì)業(yè)委會(huì)有義務(wù)督促業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)是一大進(jìn)步。物業(yè)管理公司的服務(wù)是整體性的，收取的物業(yè)管理費(fèi)是為全體業(yè)主利益服務(wù)的，個(gè)別業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)果是傷害了絕大多數(shù)業(yè)主的利益。新條例明確說(shuō)明了當(dāng)業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)業(yè)委會(huì)有義務(wù)做好督促的工作，這體現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)真正成為自我管理約束的自治組織。

亮點(diǎn)四物管公司職能劃分更明細(xì)

“第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。”由此也引發(fā)了不少物業(yè)管理糾紛，在鄭州引發(fā)多次眾多物業(yè)公司集體“罷收”以示抗議。國(guó)家條例明確了物業(yè)管理公司沒(méi)有代公共配套單位向業(yè)主收取費(fèi)用的義務(wù)，意味著物業(yè)管理公司今后與各相關(guān)公共部門(mén)只是一種協(xié)調(diào)配合的關(guān)系，而不必承擔(dān)代收、代交的義務(wù)，就減少了許多糾紛的來(lái)源，對(duì)一些物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一種解放。

（三）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)對(duì)策

2003年9月1日，我國(guó)正式實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》，至今已實(shí)施二年多了，它是我國(guó)第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)步入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期，但現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理還存在許多問(wèn)題無(wú)法可依。

1．學(xué)習(xí)廣州等地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)政府立法。對(duì)于業(yè)主、物業(yè)公司矛盾比較突出的住宅小區(qū)，按社區(qū)規(guī)模大小確定相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司參與競(jìng)標(biāo)。必須按《招投標(biāo)法》有關(guān)國(guó)定按法定程序進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，在媒體上發(fā)表招標(biāo)公告，必須對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查、必須召開(kāi)評(píng)標(biāo)大會(huì)，由專家評(píng)審、現(xiàn)場(chǎng)答辯，由高分到低分排序交給招標(biāo)單位；新建現(xiàn)售商品房、預(yù)售商品房和非出售的新建物業(yè)分別在現(xiàn)售物業(yè)30日、取得《商品房預(yù)售許可證》和交付物業(yè)使用90日之前，由建設(shè)單位組織招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施前期物業(yè)管理。招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)專家在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的比例應(yīng)當(dāng)不少于評(píng)標(biāo)成員總數(shù)的2/3，且這些專家應(yīng)當(dāng)從市國(guó)土房管局建立的物業(yè)管理專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起30日內(nèi)，與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。對(duì)未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司的建設(shè)單位，由區(qū)國(guó)土房管局責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，處10萬(wàn)元以下的罰款。

2．業(yè)主要主動(dòng)學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，積極依法維護(hù)自己合法權(quán)益。如鄭州市某小區(qū)未建成時(shí)，就有熱心業(yè)主在網(wǎng)上建立QQ群，很快引來(lái)了小區(qū)其他業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主加入該群，共同監(jiān)督開(kāi)發(fā)商的建設(shè)質(zhì)量等事項(xiàng)。由于地下室高度增加，開(kāi)發(fā)商將地下室價(jià)格上調(diào)100元，但事先沒(méi)有告知業(yè)主。業(yè)主們由此和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，最后增加費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單，從而維護(hù)了自己的合法權(quán)益。

3．對(duì)于時(shí)常出現(xiàn)暴力問(wèn)題的小區(qū)，多是由有保安和業(yè)主發(fā)生肢體沖突。往往是保安聽(tīng)命于物業(yè)公司，有些保安是物業(yè)公司直接從社會(huì)上直接招聘的，讓干什么就干什么。鄭州市公安局12月初規(guī)定：嚴(yán)格保安管理、培訓(xùn)，決不能讓保安充當(dāng)黑惡勢(shì)力的打手。此規(guī)定應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)、執(zhí)行到位。

鑒于以上，筆者提出以下觀點(diǎn)：第一、加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)；第二、各個(gè)省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問(wèn)題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無(wú)效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn)；第三、在合適的時(shí)候，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改，加入物業(yè)服務(wù)一章，專門(mén)調(diào)整物業(yè)服務(wù)中各種法律關(guān)系。同時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)踐操作中遇到的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)具體國(guó)情，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強(qiáng)。第四、盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)體制，實(shí)行行業(yè)自律管理。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)目前還存在巨大的潛力可以挖掘，物業(yè)管理的法治化任重而道遠(yuǎn)，目前我們能做的就是為物業(yè)管理行業(yè)的全面法治化打好基礎(chǔ)。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐摸索之后對(duì)條例進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補(bǔ)缺。隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢(shì)。音樂(lè)是流動(dòng)的建筑，建筑是凝固的音樂(lè)，物業(yè)管理法律制度就是現(xiàn)代建筑這場(chǎng)交響樂(lè)的最精彩的一篇樂(lè)譜。隨著物業(yè)管理法律制度的深化和完善，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)將會(huì)步入一個(gè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時(shí)期，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙和諧、雄渾精彩的樂(lè)章！

參考文獻(xiàn)資料：

1．張尚，《鄭州物管糾紛“病根”難除？》，大河報(bào)2005年11月23日。

2．王紅偉、陳松,《首個(gè)吃螃蟹小區(qū)緣和何被扎了嘴》,河南商報(bào)2005年11月5日。

3．黃達(dá)、馬驚，《關(guān)注圓方物業(yè)與業(yè)主流血沖突事件矛盾背后都是利益惹的禍》，鄭州晚報(bào)2005年11月10日

4．夏善勝主編：《物業(yè)管理法》，法律出版社，2003年4月版

5．何培華主編：《房產(chǎn)法》，法律出版社，2003年4月