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高校物業管理是高校后勤社會化改革的一項重要內容。隨著高校后勤社會化改革的漸次深入，高校物業管理開始由行政事業型管理模式向專業化的物業管理模式轉變。

1高校物業管理的內涵與特點

高校物業管理是指依照國家有關法律法規，學校與物業管理實體簽訂物業管理合同，合同約定物業服務內容、服務范圍、服務項目、服務標準等，物業管理實體實施專業化的物業管理。高校物業管理自身的內涵決定了高校的物業管理與社會上的物業管理相比具有其自身的特殊性。具體表現為：

(1)服務對象的特定性。高校物業服務的對象始終是高校的廣大師生員工，比起社會物業管理，其服務對象相對固定，這就決定了高校物業管理必須遵循教育規律，堅持以人為本的管理理念。

(2)效益追求的特殊性。企業的生存與發展以追求經濟效益最大化為目標，這是企業的生存之道。但由于高校物業依托于高校這一特殊的環境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業自身經濟效益的同時，也要堅持高校物業管理的社會效益。

(3)多數高校物業實行校內乙方管理模式。雖然后勤改革的社會化方向已在1985年就正式提出，但作為后勤社會化改革重要內容的高校物業管理發展，仍然相對滯后。盡管少數高校物業順應了時代潮流，成立了獨立法人企業的后勤實體，完全從高校后勤管理部門母體中脫離了出來，但多數高校仍沿用了以往的傳統管理模式，實行校內乙方管理模式。即由學校后勤處作為甲方代表，由學校后勤集團下屬的幾個部門作為乙方，以契約合同的形式，來實現甲方對乙方的管理。這種模式從一定程度而言，仍是“新瓶裝舊酒”。

2高校物業管理存在的問題

高校物業管理存在很多亟待解決的問題，主要體現在：

(1)高校物業管理難以與市場化、企業化經營的模式真正接軌。前文已論述多數高校的物業管理仍實行校內乙方管理模式，雖然組建了高校后勤集團，從形式上實現了與高校后勤管理部門的相對分離，撥款方式也由過去的學校直接撥款變為依照合同服務約定，按固定期限支付物業管理費用。但由于受傳統行政管理模式的影響，部分高校仍習慣將后勤集團視為原有的行政部門，其主要領導層人員也大多由學校委派，后勤集團“老人”的行政編制、福利待遇等仍歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業部門并不能真正獨立按企業規律運作，制約了高校物業管理實體經濟效益的實現與自身的發展。

(2)思想觀念轉變困難，管理理念相對滯后。轉變思想觀念，不僅涉及由舊有體制轉軌的后勤集團員工，也涉及被服務對象——師生觀念的轉變。高校物業管理人員中的許多“老人”，屬學校事業編制人員居多，服務意識相對淡薄，缺乏競爭意識，并不能真正適應現代企業發展的要求。同時高校的師生原來一直都是無償得到學校的后勤服務保障的，對花錢買服務的新型市場消費觀念也難以接受。后勤集團員工思想觀念的轉變困難，也造成了后勤集團管理理念的相對滯后，并不能真正按照現代企業制度的模式去管理一個后勤實體。

(3)物業管理實體與高校的權屬剝離尚不規范。規范剝離應包含四方面：經費剝離、人員剝離、資產剝離、物業管理實體按現代企業組建并運行，取得企業法人資格。目前大部分高校物業管理經費為服務收費制，實現了“經費剝離”；且原后勤服務的正式職工也成為物業管理實體的“合同員工”，在形式上也實現了“人員剝離”，但許多高校物業管理實體實質上并沒有清產核資，也沒有登記注冊。因而，所謂規范剝離中的資產剝離、獨立企業法人資格，在多數高校物業管理中并未真正實現。

3加強與改善高校物業管理的對策

高校物業管理是保障正常教育教學秩序，構建和諧校園的一項極為重要的工作。必須從以下幾方面著手，來加強與提高高校物業的管理水平。

(1)建立現代企業制度，成立獨立的法人實體。加強與提高高校物業管理水平，首要一點就是要真正建立起產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業制度，讓物業管理實體從原有高校后勤管理部門的羽翼中獨立出來，真正參與到社會競爭的洪流中去。浙江大學求是物業管理有限公司從最初的物業管理中心，從對最早的浙江大學家屬宿舍區——求是村的管理，經過10年不到的蛻變，一躍而獲得國家建設部核準的國家物業管理企業一級資質證書。這一事例給予了我們深刻啟示，高校的物業管理實體必須真正遵循市場經濟的規律，以市場作為一切經濟活動的導向，把追求一定的經濟效益和社會效益相結合，真正按照《公司法》和《合同法》的有關規定進行獨立的企業運作，實施有償服務，并依靠自己的經營能力和服務質量來爭取和實現自己的位置。

(2)引入競爭機制，促進高校物業的快速發展。目前大部分高校實行的是校內乙方模式。這種模式有幾個不利因素：一是校內甲乙方的關系基本上仍以行政關系為紐帶，資產的產權關系不夠明晰，學校在一定程度上還需直接承擔物業管理實體的部分運營風險。二是校內乙方沒有完整的經營自主權，不具備獨立的企業法人資格，不能參與真正的市場運作。為促進高校物業管理水平的快速提高，學校有必要有選擇地放開部分校內市場，讓社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過強有力的競爭，一方面可以刺激本校的后勤集團提高管理水平，改善相對滯后的管理狀態，另一方面也可以提升整個學校的物業管理水平，為師生員工提供一個整潔、舒適的學習、生活環境。以河海大學為例，物業管理實體分成兩個部分，一部分由學校后勤集團下屬的物業管理中心來管理，另一部分則采取充分競爭的方法，引入獨立的物業公司進行管理。以對河海大學教學區學生宿舍的管轄為例，教學區的前十幢宿舍樓由本校的后勤集團管轄，新建的四幢四期學生公寓由江蘇高校社區有限責任服務公司管轄，通過比較，提高了整個學校的物業管理水平。在強有力的社會競爭面前，學校后勤集團才會有危機意識，才會有生存發展的欲望，而不至于在后勤社會化面前被淘汰。

(3)加強物業企業內部管理體制建設。加強與改善高校物業管理水平，不能僅靠外部因素的作用，還必須做到后勤物業企業內部管理體制的徹底轉變。主要體現在資產管理、人事管理、財務管理、分配制度四個方面。首先要對后勤資產進行合理、全面的評估和剝離。在資產規范剝離的基礎上，允許后勤物業繼續無償或有償地使用校有資產，明確所有者、管理者和經營者的責、權、利及相關的分配關系。其次，在人事管理方面，一方面要完善“老人老辦法”的政策，由政府或者學校支付“老人”改革成本，另一方面要完善“新人新辦法”的政策，對于新人要實行人事制度，采用聘用合同制和企業工資制度。在選聘員工時嚴格把關，使員工隊伍朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業企業的服務水平，提升物業企業的管理專業化程度。同時鑒于高校后勤工作頭緒繁多，服務對象要求高，還需要建立一支懂經營、會管理的高層次職業經理人隊伍。第三，在財務管理方面，將過去的撥款制改為市場驅動的運行機制。物業企業只有通過優秀的服務，贏得了師生員工的好評，才能獲得相應的貨幣報酬。這樣有助于后勤物業不斷提高自身的服務水平。第四，在分配制度方面，根據“效率優先，兼顧公平”的原則，按照崗位、貢獻大小建立相應的工資、獎金分配制度。在后勤物業內部形成積極向上的競爭機制。

(4)營造適合高校物業良性發展的社會氛圍。物業管理是一項具有社會功能的行業，有相應的社會功能與社會目標。高校物業管理的健康有序發展，僅僅依靠高校自身的力量是不夠的，僅僅依靠國家、政府的資助也是微不足道的。它必須獲得一定的社會認同，通過社會各方面的幫助、扶持，才能將高校物業管理這一特殊的物業管理方式真正地融人社會。

4結語

高校物業管理是一項綜合性很強的管理工作，各高校管理模式千差萬別，很難以統一的標準來衡量物業管理的優劣。但無論采取哪種模式都要狠抓質量，以增強高校物業管理企業的活力和市場競爭力為核心，真正實現高校物業企業的市場化運作。