導(dǎo)語：小區(qū)物業(yè)管理問題及策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規(guī)制的方式加強(qiáng)對物業(yè)管理市場的依法管理，但由于我國現(xiàn)有物業(yè)管理制度設(shè)計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業(yè)管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區(qū)物業(yè)管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業(yè)和城市社會的安定穩(wěn)定，必須引起各級政府的充分重視。下面，本文從當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問題出發(fā)，分析問題的成因，并提出相應(yīng)的解決路徑和方法。

一．當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問題及成因

(一)業(yè)委會被控制，成為少數(shù)業(yè)主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規(guī)已明確了業(yè)主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區(qū)業(yè)主的民主意識不強(qiáng)、參與度不高，往往給了某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區(qū)的業(yè)委會利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)的收入中拿出部分給業(yè)委會成員發(fā)工資，而且為了便于業(yè)委會尋租，還采取了物業(yè)單位一年一簽的方式；還有些業(yè)主為了達(dá)到控制業(yè)委會和物業(yè)的目的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識不強(qiáng)、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數(shù)來更換或控制物業(yè)單位，達(dá)致其私人目的。

(二)物業(yè)企業(yè)運作不規(guī)范，損害業(yè)主的合法權(quán)益。由于某些小區(qū)的業(yè)委會沒有成立或者雖然成立了業(yè)委會，但存在業(yè)委會形成虛設(shè)，無法有效監(jiān)督物業(yè)公司，甚至有的還與物業(yè)公司形成利益共同體。這些都直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司在對小區(qū)實施物業(yè)管理過程中不夠規(guī)范、透明。像有的小區(qū)物業(yè)存在隨意公攤公共水電費用，不當(dāng)挪用小區(qū)停車收費、124商家進(jìn)場費、廣告費等屬于小區(qū)全體業(yè)主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)開發(fā)企業(yè)遺留建筑質(zhì)量問題，增加物業(yè)的負(fù)擔(dān)。目前小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量問題主要有兩個方面，一是業(yè)主所購買的房屋的質(zhì)量問題。這以屋面、墻面滲水、衛(wèi)生問、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質(zhì)量通病較為常見。二是小區(qū)的公建部分的質(zhì)量問題。主要集中體現(xiàn)在小區(qū)道路、地下雨污管網(wǎng)、地下室設(shè)備設(shè)施、安防、消防等方面的質(zhì)量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區(qū)的公建設(shè)施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護(hù)、維修就需投人大筆的資金，物業(yè)對此往往無能為力。特別小區(qū)的消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施，由于缺乏專業(yè)人員和相關(guān)設(shè)備維修，使得許多移交物業(yè)管理的小區(qū)普遍存在消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施老化或破壞嚴(yán)重，形成嚴(yán)重的火災(zāi)隱患。像近期福州市組織進(jìn)行的消防大檢查中所發(fā)現(xiàn)的閩發(fā)西湖廣場、芍園1號因消防設(shè)備設(shè)施老化或被破壞，物業(yè)又無力整改，而被消防支隊責(zé)令予以暫時停業(yè)整改就是這方面的典型案例。

(四)物業(yè)費、水電費用欠繳情況普遍，物業(yè)管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區(qū)普遍存在欠繳物業(yè)費的情況。當(dāng)前比較普遍的物業(yè)費欠繳原因在于：一是開發(fā)商遺留問題未解決，導(dǎo)致物業(yè)收費困難。二是物業(yè)管理存在的問題。像安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當(dāng)?shù)鹊榷紩蔀椴焕U物業(yè)費的原因或借口。而物業(yè)管理費作為物業(yè)公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和質(zhì)量。

(五)物業(yè)管理公司稅賦重，運營成本高。物業(yè)管理是一個勞動力密集型的行業(yè)，要保持一定的服務(wù)質(zhì)量和水平，就必須保持有一定的人員配備。因此，物業(yè)員工的社保、醫(yī)保便成為物業(yè)企業(yè)應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)谋夭豢缮俚呢?zé)任。同時，物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的稅賦也很重。以福州市為例，凡福州市的物業(yè)企業(yè)要將營業(yè)收入的6％用于繳納營業(yè)稅、文化建設(shè)城建稅等，而且還需預(yù)繳所得稅(按營業(yè)收入的25％乘以10％進(jìn)行預(yù)征)，這無形中讓物業(yè)企業(yè)要將其營業(yè)收入的8．5％上交國家，再加上企業(yè)需承擔(dān)的社保、醫(yī)保配套費用，物業(yè)企業(yè)稅費成本將達(dá)到營業(yè)收入的10％以上。

(六)物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或動用公用部位維修基金等行為，效率過于低當(dāng)前，在通貨膨脹、人工工資不斷上漲的形勢下，許多小區(qū)如沿用原有的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，勢必留不住物業(yè)管理員工，從而直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量的下降，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主的不滿。但如需調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)又必須征得占總建筑面積和總?cè)藬?shù)1／2的業(yè)主的同意。在時—F，J、區(qū)大多數(shù)業(yè)主民主意識欠缺，參與意愿差的情況要調(diào)高物業(yè)收費無疑是難度極大的任務(wù)。此外，像公共部位維修基金的動用，根據(jù)(福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法)第十一條的規(guī)定，使用住宅專項維修資金須經(jīng)制定方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、首次開戶、資金劃轉(zhuǎn)、竣工驗收、決算審核共七個程序，而且業(yè)主確認(rèn)環(huán)節(jié)更規(guī)定了需占總建筑面積2／3和總?cè)藬?shù)2／3的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)。由于其門檻高，業(yè)主間的利益很難平衡，使得該基金使用效率低下。

(七)物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)與公共行政管理的權(quán)責(zé)不清，極易引發(fā)糾紛。這在實踐中表現(xiàn)最為突出的集中表現(xiàn)在兩個方面：一是物業(yè)的安全保障服務(wù)；二是制止小區(qū)違法、違章裝修行為。根據(jù)(《物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是由于小區(qū)物業(yè)管理使用的基本上都是格式合同，對這部分的內(nèi)容約定非常寬泛，甚至根本沒有涉及，這往往導(dǎo)致業(yè)主的相關(guān)侵權(quán)案件發(fā)生后，物業(yè)和業(yè)主間極易就損失賠償舉證、索賠金額等等事項發(fā)生爭議。除此之外，目前，小區(qū)業(yè)主的在房屋裝修過程中的違法、違章裝修行為相當(dāng)普遍，對于這類的違法、違章行為，無執(zhí)法權(quán)的物業(yè)的勸導(dǎo)和制止根本無法奏效。

(八)物業(yè)管理難以做到城市社區(qū)的全履蓋，嚴(yán)重影響城市居民的居住安全和生活品質(zhì)。目前，由于城市中一些小區(qū)開發(fā)較早，設(shè)施老化嚴(yán)重，業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜且支付能力差，使得小區(qū)存在沒有物業(yè)或物業(yè)形同虛設(shè)的局面。還有一些小區(qū)，由于業(yè)主意見不統(tǒng)一，在趕走舊物業(yè)后，新物業(yè)無法及時到位，形成了小區(qū)物業(yè)管理的真空。據(jù)不完全統(tǒng)截至2010年7月，福州市區(qū)共有住宅小區(qū)2200多個，其中實行專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)有1200個，而未實行物業(yè)管理的小區(qū)約1000個，基本上都是老舊小區(qū)。而小區(qū)沒有物業(yè)或者物業(yè)管理2011年第l2期《發(fā)展研究》不到位，極易對小區(qū)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全造成威脅，甚至損害。

二、完善我國物業(yè)管理制度的思路和辦法

鑒予小區(qū)是現(xiàn)代城市社會構(gòu)成的一個重要細(xì)胞，因此，要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，就必須將小區(qū)物業(yè)管理納入整個社會管理的大體系中去統(tǒng)籌考慮，用開闊的視野，創(chuàng)新的思維，務(wù)實的方法，構(gòu)筑起新形勢下我國物業(yè)管理的新體制、機(jī)制：

(一)把物業(yè)費繳交情況納入個人信用系統(tǒng)。在原有的物業(yè)管理體制下，隨著越來越多的新建小區(qū)投入使用，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)間的矛盾越積累越多，物業(yè)費欠繳情況也越來越普遍。而且由于追索物業(yè)費欠繳的管理成本、司法成本太高，使得眾多物業(yè)企業(yè)只好采取息事寧人的態(tài)度，而這無疑更加助長了業(yè)主的物業(yè)費欠費行為。但少數(shù)業(yè)主的欠費行為，實際上不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，事實上也損害了絕大部分按時繳費的業(yè)主的合法權(quán)益，是一種極不道德的損人不利已的行為。因此，為杜絕這類行為的繼續(xù)蔓延、擴(kuò)散，我們認(rèn)為，除了應(yīng)繼續(xù)推廣完善福州市現(xiàn)有的社區(qū)調(diào)解員制度外，還有必要將物業(yè)費繳交情況納入個人的金融信用系統(tǒng)，讓業(yè)主們不敢、不愿欠繳物業(yè)費。同時’為了保證物業(yè)費欠繳情況信息的公正性、公平性，有必要將物業(yè)費欠繳案件作為簡易類案件，由物業(yè)公司采取向基層法院申請支付令的方式，確保物業(yè)費欠繳情況進(jìn)入個人信用系統(tǒng)的工作效率及權(quán)威性。

(二)實行稅收返還，專項用于社區(qū)科教文衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。現(xiàn)在西方媒體頻頻炒作中國的稅負(fù)和稅收痛苦指數(shù)之類的新聞，這實際上源于我們稅收的轉(zhuǎn)移支付或者使用方向還存在不夠科學(xué)、不夠完善、不夠透明的地方。事實上，在我們看來，實踐中對于業(yè)主向物業(yè)企業(yè)繳納的物業(yè)管理費等所征收的稅收，以及將來可能開征的物業(yè)稅，都必須采取“取于社區(qū)，用于社區(qū)”的政策，將每個小區(qū)業(yè)主向國家所繳納的相關(guān)稅收，直接返還用于社區(qū)和小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、診所、體育館、博物館等公益性機(jī)構(gòu)的修繕、維護(hù)。同時，也可以從上述的稅收返還中切出一塊，專項用于小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主共同共有的公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備的修繕、維護(hù)。實質(zhì)上，采取房產(chǎn)稅、物業(yè)管理稅收屬地化使用后，就有利于真正實現(xiàn)社區(qū)業(yè)主子女入學(xué)、醫(yī)療的劃片管理，有利于社區(qū)公共資源的合理配置。

(三)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)的前期開發(fā)和后期管理。為防止因為開發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量原因而產(chǎn)生小區(qū)公建配套、設(shè)施和設(shè)備質(zhì)量問題，進(jìn)而影響小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和水平，建議對新開發(fā)項目實行物業(yè)管理過渡期制度，規(guī)定對于新開發(fā)項目在一定年限內(nèi)的物業(yè)管理應(yīng)由開發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)負(fù)責(zé)，以便對在過渡期內(nèi)出現(xiàn)的公建配套質(zhì)量問題進(jìn)行及時整改和完善。而對于在過渡期內(nèi)，業(yè)主大會通過法定程序選任新的物業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按過渡期的長短，折成款項交由業(yè)主委員會和新選任物業(yè)專項用于開辦費和小區(qū)公建配套質(zhì)量問題整改及完善，以確保小區(qū)不因開發(fā)企業(yè)遺留的質(zhì)量問題而影響物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。而對于物業(yè)企業(yè)，行政機(jī)關(guān)則可以利用資質(zhì)年檢等行政手段，強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理的各項收費、收入及使用情況進(jìn)行公示，同時可以采取抽檢的方式，對物業(yè)企業(yè)的財務(wù)情況進(jìn)行年度審譏以便及時發(fā)現(xiàn)問題，并進(jìn)行規(guī)范整改。此外，還可以發(fā)動小區(qū)的業(yè)主，采取聘任義務(wù)監(jiān)督員的方式，對小區(qū)物業(yè)的日常管理活動進(jìn)行全方位、全面監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向社區(qū)派駐的監(jiān)事反映，以切實監(jiān)督物業(yè)透明、規(guī)范地對小區(qū)進(jìn)行管理。

(四)社區(qū)向業(yè)委會委派監(jiān)事，加強(qiáng)對業(yè)委會的監(jiān)管。小區(qū)實行業(yè)委會的民主自治管理是一個正確的趨勢，也是一種正確的模式，需要的只是對其加以進(jìn)一步的完善。具體而對于業(yè)委會的選任、職責(zé)，實踐中，除了可繼續(xù)執(zhí)行好《福州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則，積極探索業(yè)主自治與行政干預(yù)間的利益平衡管理模式之外，還可以采取由社區(qū)向業(yè)委會派出監(jiān)事的方式進(jìn)行完善，同時明確監(jiān)事的權(quán)責(zé)利。這樣就可以在小區(qū)內(nèi)構(gòu)建起以業(yè)主大會為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)委會為常設(shè)機(jī)構(gòu)，物業(yè)為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，社區(qū)為監(jiān)事機(jī)構(gòu)這樣一個三足鼎立的類似于公司中股東會、董事會、監(jiān)事會和職業(yè)經(jīng)理人這樣的管理架構(gòu)，從而在“民主監(jiān)督、相互制約”中共同履行好各自的職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作。

(五)明晰公共行政管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作界線，各司其職。小區(qū)是城市社區(qū)的一個重要組成部分，也是城市的一個部分。因此，無論是小區(qū)的公共安全、治安管理、交通安全，還是小區(qū)的建章建筑，政府的相關(guān)職能部門均有義務(wù)和職責(zé)做好相應(yīng)的管理工作，不能把這些職能全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。因此，公安、城管等相關(guān)部門必須把物業(yè)管理與其之間的職責(zé)分工規(guī)范化、明晰化，并把這些分工內(nèi)容納入業(yè)主手冊或者在小區(qū)中進(jìn)行公示，讓業(yè)主們明了物業(yè)的職責(zé)所在。在條件成熟的情況下，還可以采取保安由專業(yè)公司委派或者公安、城管等行政機(jī)關(guān)向小區(qū)派駐代表的模式進(jìn)行小區(qū)的公共行政管理。同噸可以通過技術(shù)手段將小區(qū)內(nèi)的安防體系納入城市安防體系，實現(xiàn)小區(qū)公共、交通、裝修、裝飾管理的行政機(jī)關(guān)與物業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動，以便更加科學(xué)有效地實現(xiàn)對小區(qū)的物業(yè)管理。

(六)充實公共部位維修基金，簡化基金的報批使用手續(xù)。由于目前采取的由業(yè)主在購房時按購房款2-3％比例繳交公共部位維修基金的募集方式渠道過于單一，不利于小區(qū)可持續(xù)管理。因此，有必要在將來開征的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅中提取部分比例用于補(bǔ)充、充實小區(qū)物業(yè)的公共部位維修基金。而且為了防止由于公共部位維修基金的使用程序過于繁瑣和復(fù)雜，基金的使用效率過于低下，影響小區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)和小區(qū)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。可以對基金的使用實行分類管理，對于部分事關(guān)小區(qū)業(yè)主生命財產(chǎn)安全，諸如小區(qū)消防、道路、安防等大修的，可由法律法規(guī)直接予以規(guī)定，126由業(yè)主委員會申請，相關(guān)部門依法核準(zhǔn)即可撥付投入使用。對于涉及部分業(yè)主利益的，可以簡化程序，由涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主進(jìn)行民主表決，在表決通過后，業(yè)主委員會即應(yīng)向相關(guān)部門提出申請，動用屬于這部分業(yè)主所有的公共部位維修基金，以確保物業(yè)安全、合理地可持續(xù)使用。

(七)對老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行整修改造，納入正常物業(yè)管理體系運作。對于沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，各級政府應(yīng)以街道為單位進(jìn)行摸排，在摸排基礎(chǔ)上提出整合方案，由財政出大頭、住戶出小頭的方式，對這些老舊社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)行整改、完善，在整改結(jié)束后，通過把小區(qū)業(yè)主的物業(yè)繳交情況列入個人信用系統(tǒng)，確保物業(yè)收費率，引進(jìn)物業(yè)企業(yè)對小區(qū)實行專業(yè)管理。對于老舊小區(qū)業(yè)主物業(yè)費足額繳交仍無法滿足小區(qū)正常的基本物業(yè)管理要求的，政府相關(guān)部門在經(jīng)過一定程序的認(rèn)定之后，可給給予適當(dāng)?shù)呢斦a(bǔ)貼；對于小區(qū)業(yè)主確實存在生活困難的，納入城市社保、低保行業(yè)予以個案解決，以切實妥善解決老舊小區(qū)的物業(yè)管理問題。