導語：淺談國有企業物業管理的思考一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業管理概述

1.1相關概念

物業是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動產，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設施、市政、設備，如庭院、停車場、小區內非主干交通道路等。物業管理是企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。總之，物業管理是為物業業主和用戶服務的，做好物業管理服務工作，對提升物業使用功能、延長使用壽命、完善物業環境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業管理是一種企業化、專業化、社會化、市場經營型的服務，與社區建設緊密相關，如：把物業管理與創建“安全小區”、“文明小區”、“衛生小區”進行有效結合，為業主和用戶創建一個“整潔、文明、安全、方便”的良好物業區域，從而實現物質文明和精神文明的相統一。

1.2物業管理的內容

物業管理基本的服務內容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項服務內容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車輛道路管理等等；特色服務內容包括：特約服務、便民服務、商業網點、文體娛樂、教育衛生、交通網點等。物業公司追求全方位服務、高效能管理、專業化經營，維持和拓展服務范圍，由單純管理服務走向多種經營軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務，從而達到以業養業、多種經營、全面發展的目的。

2原物業管理運行模式現狀及存在的問題

隨著市政行業的激烈競爭和公司改革的進一步深化，發展多元化經濟已成為市政行業發展的主流。作為企業職能部門之一的行政科，主管企業的后勤，通過改制過渡成為具有獨立法人資格運行的物業公司，是企業改革的必然。

2.1原物業管理運行模式簡述和現狀

（1）物業管理。原行政科主要負責的業務是：公司機關和機關家屬院生活區設施、設備的日常管理運行和維護；環境保潔；固定資產管理；公司機關辦公用品管理；機關用車服務保障；員工食堂管理；水、電、暖三項費用收繳和管理；公共事業的代辦（街辦、社區、環衛、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動服務；公司創衛、計劃生育管理；商業房管理；公司房地產管理與開發，職工住宅樓報建與建設。（2）產權狀況。公司現有職工住宅及商業房共計52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產權屬于公司所有，同時是不同年代建成的，比較分散，建筑規劃不合理，生活配套設施和基礎設施不健全，手續不全建筑較多，綠化水平較低。多年來，由于產權不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發生的費用相當大，目前暫由公司所屬單位負責管理。（3）管理狀況。物業管理的對象是本單位的職工住房和商業房產，物業管理的經費是以企業福利基金作為后盾的，相對比較充足，一旦與屋宇相關的公共設施出現損壞需要維修時，就可以向相關部門反映，并及時得到有效解決。此外，由于領導一元化，出現問題行政領導可以進行干預，這使得從管理上到經費的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問題，主要體現在：一是住房已經成為企業十分重視的問題和工作，單位自行建設管理的物業比較多，且分散不集中，有的在高新區，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進行管理，這無疑也增加了物業管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自主權的提高，招聘、解聘、辭職等導致大量人才流動，這給企業的福利性住房管理也帶來了很多阻力；三是企業后勤部門成立的物業管理公司無獨立法人資格，在經營管理工作中限制較多，很難實現政企分離、職能分解和規模經營。

2.2原物業管理運作模式存在的主要問題

目前的國有企業，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結，其中“三線腫”就是指企業龐大的后勤機構和人員。據統計，在北京的31家集團公司中，國有企業設有內部食堂就有620個，從業人員3萬多人，服務對象206萬人，另外再加上企業內部自辦的公安、醫院、學院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機構更是種類數量繁多。雖然國有企業在90年代就開始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現實原因以及企業后勤改革的復雜特殊性，物業管理在運行模式中還存在一些亟需解決的問題，這些問題主要表現為：一是產權不清晰；二是體制不健全，制約了企業順利發展；三是技術落后，阻礙了物業管理服務質量的提高；四是管理不到位，無法充分調動起員工的工作積極性；五是相關措施不配套，不利于物業管理服務工作的有效開展。以上問題，究其原因是原有計劃經濟體制下的制度障礙。

3物業管理改制的必要性

目前物業管理服務職能在公司還沒有全面展開，由于公司基礎設施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業知識和服務意識，職工都端著鐵飯碗沒有危機意識，這都導致物業化管理服務是無法實現。要推行物業規范化管理，我們認為：首先確定管理服務的范圍；其次進行水電等基礎設施改造；再次進行廣泛的宣傳教育和充分的市場調研。結合公司實際情況建議進行股份改制，注冊物業服務有限公司。從當前的企業制度來看，建立物業管理公司的管理模式具有四個方面的優點：一是物業管理的思路非常清晰、市場經濟意識強烈，對服務對象是業主（使用人）也很明確，工作起來認真、負責和熱情；二是對物業管理企業成本的相關內涵理解到位，能夠嚴格按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問題；三是機制建設較為靈活。按照市場經濟發展的運行規律采用優勝劣汰的競爭機制，對員工采用合同聘任制、實行定期考核和評定，這不僅逐步現代企業制度符合當前的市場經濟發展規律和戰略決策，并具有很頑強的生命力和強大的發展動力。而根據現代企業制度建立起來的物業管理公司的管理模式在實踐中發揮的作用顯而易見，因此，這也是本市物業管理行業發展和進步的方向。然而，因受到國情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現為：一是人們的思想意識還停留在計劃經濟時代的福利房上，對花錢買享受不予理解；二是由于當前經濟發展還不平衡，加之一些物業管理公司自身經營能力水平低、服務跟不上等，出現了經營虧損。這些問題的存在，必須要引起物業管理公司的高度重視，并不斷提升和增強公司內部管理，擴大規模，從而扭虧為盈。加快物業改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業分公司員工的整體素質和適應力，建立健全各項管理規定，逐步接管公司全部物業，提供服務，完全自主經營、自負盈虧，使其適應現有市場化發展的要求。國有企業改革作為經濟體制改革的中心環節，正處于攻堅階段，也是最艱難的時期。其中最困難的問題之一是深化企業后勤改革。在當前的經濟形勢下，國有企業既面臨著巨大的發展機遇，又面臨著國內外市場經濟競爭壓力，因此，實現國有企業自身的深化改革勢在必行，同時這也是企業持續健康發展的動力和必然選擇。當前，國有企業的物業管理還處于由企業總務后勤的行政服務向現代物業管理的過渡階段。在主輔沒有分離的前提下，其管理模式、管理內容和管理形式都是由企業做主。同時，物業小區的前期規劃和后期管理也由企業做主，物業作為企業的后勤輔助，在工作中需要的經費和員工的工資待遇大多數都是企業承擔的。雖然企業已經在對職工住房實行全額集資，差價補貼（即住房商品化），但是住戶還是沒有權利對物業進行選擇，這也導致了職工和物業公司既對企業的住房無選擇權，又對房屋的建設計劃與管理、消費管理等物業沒有自主權利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業蓋的房越多，物業管理的就越多，給企業帶來的包袱就越重。當前，我國很多國有企業的物業管理單位都未實現主輔分離，因此，加強物業管理改制非常必要。

4物業管理改制的對策建議

（1）培養所有職工的物業管理意識。物業管理的對象是物，服務對象是業主，房屋、設施、環境等是業主，花錢購買，為業主所享有，確保其正常運作乃至保值、增值，是管理企業的責任和對業主的承諾，其本質也是為業主服務的。讓業主成為真正的“上帝”，物業管理公司首先必須弄清自己與業主的關系，尊重業主的權利，履行自己的職責。業主是物業真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務的企業，而不是管理者。物業管理企業只有增強本身的責任感，同時，強化業主對物業管理的參與意識，雙方相互配合，才能使物業管理走向正途，才能體現雙方應盡的義務和權利。因此，作為業主需要樹立管理服務等價有償、權利義務同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹立服務觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質。在市場經濟條件下，物業公司要想在行業中立于不敗之地，并取得競爭優勢，就必須要轉變服務理念、提高管理人員的素質水平和服務質量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務。（3）盡快在小區推行規范化的物業管理模式。新的物業管理模式促使了物業面向市場化運營，且追求利益的最大化。同時，我們與行業公司的競爭，主要體現為成本價格和質量的競爭，而我們物業公司要取得持續健康的運行，就必須要充分挖掘新的經濟增長點，并在經營中以快和質取勝。這不僅為社區經濟的發展帶來了經濟效益，還方便了住戶，提高了服務質量的滿意度。此外，還要在小區內建立一個由業主選舉產生的、對物業公司起到監督作用的業主委員會，并明確其權利和義務。有了業主委員會，就可以協助物業公司收取物業管理費用和各項維修基金，并有效督促物業公司是否規范開展工作，促進物業公司的財務透明度。

作者:蘇敬波 單位:西安市第二市政工程公司

參考文獻：

［1］王文杰.國有企業的物業管理初探［J］.經營管理者，2013.

［2］丁秀娟.鹽池縣城市住宅小區物業管理模式研究［D］.北京：中央民族大學，2011.

［3］肖劍.湘誠物業（公務員小區）管理模式研究［D］.長沙：中南大學，2010.

［4］杜娟.多元利益共存下的社區物業管理模式研究［D］.上海：上海交通大學，2010.

［5］竇蓉.我國物業管理存在的問題與對策研究［J］.四川建材，2013.