導語：物業(yè)管理公司資產(chǎn)處置稅收籌劃研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、增值稅

（一）資產(chǎn)重組。根據(jù)國家稅務總局公告2011年第13號，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅征稅范圍。（三）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。根據(jù)國家稅務總局公告2011年第13號規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。（四）正常買賣。屬于征稅范圍。計稅收入=389.43÷1.05=371萬元；應交增值稅=371×5%=19萬元；應交附加稅費=19×12%=2萬元；J物業(yè)應交增值稅及附加稅費合計=19+2=21萬元。

二、契稅

（一）資產(chǎn)重組。根據(jù)財稅〔2018〕17號規(guī)定，兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)財稅〔2018〕17號，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)規(guī)定，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（三）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。根據(jù)財稅〔2018〕17號規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。（四）正常買賣。屬于征稅范圍。J物業(yè)應交契稅=371×3%=11萬元

三、土地增值稅

（一）資產(chǎn)重組。根據(jù)財稅〔2018〕57號規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條已經(jīng)明確規(guī)定土地增值稅是對“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人”征稅。當股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應稅行為。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍。（三）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。根據(jù)財稅〔2018〕57號規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。非股權(quán)投資劃撥，需按照銷售不動產(chǎn)征稅159萬元。（四）正常買賣。屬于征稅范圍。房產(chǎn)賬面原值64萬元，累計折舊27萬元，凈值37萬元。假設土地增值稅按原始購置成本扣除計算，假設房產(chǎn)原始購置成本為64元。土地增值稅扣除項目金額=原始購置成本+應交附加稅費=64+2=66萬元；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額=增值稅計稅收入=371萬元；增值額=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額-扣除項目金額=371-66=305萬元；增值額與扣除項目金額之比=305÷66=5；應交土地增值稅=305×60%-66×35%=182-23=159萬元。

四、企業(yè)所得稅

（一）資產(chǎn)重組。1.所得稅一般性稅務處理。合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎。被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理。具體來說企業(yè)全部資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值或交易價格減除清算費用，職工的工資、社會保險費用和法定補償金，結(jié)清清算所得稅、以前年度欠稅等稅款、清償企業(yè)債務，按規(guī)定計算可以向所有者分配的剩余資產(chǎn)。被清算企業(yè)的股東分得的剩余資產(chǎn)的金額，其中相當于被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中按該股東所占股份比例計算的部分，應確認為股息所得；剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應確認為股東的投資轉(zhuǎn)讓所得或損失。被收購方應確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；收購方取得資產(chǎn)的計稅基礎應以公允價值為基礎確定；被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。因此，根據(jù)以上政策，若J物業(yè)被吸收合并，注銷前需清算，不動產(chǎn)需按社會公允值作為所得稅計稅基礎，計算應納稅所得額，計繳企業(yè)所得稅；兩原股東J集團以及J房地產(chǎn)選擇非股權(quán)支付對價，則應以公允值為計價基礎的股權(quán)支付對價，計算股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓收益，計繳企業(yè)所得稅。不動產(chǎn)增值額=371-37=334萬元；J物業(yè)應交企業(yè)所得稅=334×25%=83萬元；股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓收益=133+（334-83）-50=333萬元；J集團及J房地產(chǎn)應交企業(yè)所得稅=333×25%=83萬元；合計應交所得稅=83+83=166萬元2.所得稅特殊性稅務處理。第一，具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。第二，被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合規(guī)定的比例。第三，企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。第四，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并。第五，企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。3.特殊性稅務處理方法。第一，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎確定。第二，被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼。其中，對稅收優(yōu)惠政策承繼處理問題，凡屬于依照《稅法》第五十七條規(guī)定中就企業(yè)整體（即全部生產(chǎn)經(jīng)營所得）享受稅收優(yōu)惠過渡政策的，合并或分立后的企業(yè)性質(zhì)及適用稅收優(yōu)惠條件未發(fā)生改變的，可以繼續(xù)享受合并前各企業(yè)或分立前被分立企業(yè)剩余期限的稅收優(yōu)惠。第三，可由合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值×截至合并業(yè)務發(fā)生當年年末國家發(fā)行的最長期限的國債利率。第四，被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎確定。因此，根據(jù)以上政策，若J物業(yè)被吸收合并，需要符合上述五點適用條件，所得稅處理才可以采用特殊性稅務處理。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。屬于征稅范圍。被投資的不動產(chǎn)需按社會公允值作為所得稅計稅基礎，計算應稅所得額，計繳企業(yè)所得稅；兩原股東J集團以及J房地產(chǎn)選擇非股權(quán)支付對價，則應以公允值為計價基礎的股權(quán)支付對價，計算股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓收益，計繳企業(yè)所得稅。股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓收益=133+（371-37）-50=417萬元應交企業(yè)所得稅=417×25%=104萬元（三）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。根據(jù)國家稅務總局公告2015年第40號以及財稅〔2014〕109號規(guī)定，受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，在母公司主導下，一家子公司向另一家子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，劃出方?jīng)]有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。劃出方按沖減所有者權(quán)益處理，劃入方按接受投資處理。對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務處理。第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。（四）正常買賣。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益屬于征稅范圍，應交企業(yè)所得稅。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-資產(chǎn)賬面成本-轉(zhuǎn)讓稅收成本=371-37-2-159=172萬元；應交企業(yè)所得稅=172×25%=43萬元。要達到保留J物業(yè)的不動產(chǎn)，清算注銷J物業(yè)的目的。從稅務成本角度出發(fā)，成本最低的重組方式是同一控制下的吸收合并，以及同一控制下的資產(chǎn)劃撥；其次是股東先作股份轉(zhuǎn)讓，使J物業(yè)和目標企業(yè)在同一控制下，然后再由目標企業(yè)吸收合并J物業(yè)；最高是正常買賣。

作者:馮茵 單位:廣州市番禺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總公司