導(dǎo)語：出臺政策法規(guī)避免房產(chǎn)泡沫論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

編者按：本文主要從基于指標(biāo)法的泡沫分析；基于指標(biāo)法的實證分析；結(jié)論和建議進行論述。其中，主要包括：根據(jù)某個特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重、一般國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%、房價收入比、房價收入比衡量居民購房承受能力的指標(biāo)、在對房地產(chǎn)價格及收入這兩個關(guān)鍵指標(biāo)的選取上、房價與物價指數(shù)比、房價與居民消費價格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟部門、四個指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫、蘇州城市居民人均可支配收入實際情況要小于統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)等，具體請詳見。

摘要：本文通過計算2003—2008年蘇州的相關(guān)指標(biāo)進行分析，結(jié)果表明：蘇州房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫且有增長趨勢，已給居民帶來了較大負(fù)擔(dān)，政府應(yīng)該防微杜漸，提前規(guī)劃，出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，已避免房地產(chǎn)泡沫給實體經(jīng)濟造成較大的破壞。今年來蘇州房地產(chǎn)獲得較快發(fā)展，但同時也帶來了房價不斷攀升，居民出現(xiàn)購房難問題，房價是否存在泡沫引發(fā)爭議。

關(guān)鍵詞：蘇州房地產(chǎn)泡沫

蘇州市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運用指標(biāo)分析法對蘇州市房地產(chǎn)泡沫做出初步判斷，希望本文的研究成果能盡可能反映市場的真實狀況，并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標(biāo)法的泡沫分析

指標(biāo)法，即根據(jù)某個特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。該方法計算簡單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重、房價收入比、房價與物價指數(shù)比和個人中長期消費貸款與居民儲蓄存款比四個指標(biāo)來對蘇州市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進行初步判斷。

二、基于指標(biāo)法的實證分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重

該指標(biāo)直接反映了全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，是反映房地產(chǎn)投資擴張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，會擠占基本建設(shè)、更新改造資金，從而使經(jīng)濟發(fā)展后勁不足。一般國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重的警戒水平為10%。但是，無論是固定資產(chǎn)還是房地產(chǎn)開發(fā)投資,在發(fā)展中國家都會明顯高于發(fā)達國家，因為投資對于發(fā)展中國家的經(jīng)濟發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，它和內(nèi)需、外貿(mào)被稱為拉動經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”。所以，國際上的警戒線并不適用我國，只作為參考。

從表1可以看出，2003年～2008年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重從2003年的17%穩(wěn)步上升到2008年的28%，年平均增長率達到19.88%，遠遠高于全社會固定資產(chǎn)投資的年平均增長率10.83%，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重遠遠高于10%的警戒線。因此蘇州在房地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)過熱情況，這必然會對其他投資產(chǎn)出相應(yīng)的擠出效應(yīng)，對整個社會經(jīng)濟后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定的消極影響。

2.房價收入比

判斷房價是否正常，最常用的指標(biāo)就是房價收入比，它是衡量居民購房承受能力的指標(biāo)。所謂房價收入比就是指每套住房平均價格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對住房的支付能力。通俗一點講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房價偏高，居民的支付能力降低了。通過對數(shù)十個經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3-6（世界銀行專家的說法為4-6）。即房價的“合理的價格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。

在對房地產(chǎn)價格及收入這兩個關(guān)鍵指標(biāo)的選取上。目前的算法歸納起來有兩種：一種為某一國家一套平均水平的商品住房的銷售價格(商品房的面積和價格都為平均值)與居民平均家庭年可支配收入的比值；另一種為“居住單元的中等自由市場價格(中位數(shù))與中等家庭年收入之比值”。由于第二種算法所需數(shù)據(jù)在我國不可獲取,故我國采用第一種算法。

房價收入比的計算公式為：房價收入比＝每套住房平均價格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價×人均住房面積×平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)＝商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照江蘇城鎮(zhèn)人均住房面積進行計算，數(shù)據(jù)來源于江蘇統(tǒng)計局網(wǎng)站；商品住房均價和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來自于蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)和蘇州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng)。從表2計算結(jié)果可以看出，2003年～2008年蘇州市房價收入比一直在警戒線之上；簡單對房價收入比做兩年平均，可以看出蘇州房價收入比趨勢不斷升高，特別是2007年達到最高值為9.86，從這一指標(biāo)的變化可以看出蘇州市居民買房變得越來越困難，應(yīng)該引起重視。

3.房價與物價指數(shù)比

房價與居民消費價格指數(shù)之比反映了貨幣供給更多地流入到哪些經(jīng)濟部門,如果貨幣供給沒有被實體經(jīng)濟部門吸收,而是流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)部門,那么將造成房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的上升,而其他商品的價格保持較為穩(wěn)定的水平。如果指數(shù)之比大于1,就說明房價的上漲幅度超過了居民消費價格指數(shù)增長的幅度,說明貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),市場泡沫因素加大。

從表3可以看出,住宅銷售價格指數(shù)與CPI之比始終大于1,說明我國房價的上漲始終快于CPI的上漲,貨幣供給較多地流入房地產(chǎn)業(yè),這必然會對其他的行業(yè)造成一定的擠出效應(yīng)，不利于整個經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，從長期來看，房價泡沫不斷攀升，也為以后帶來隱患。

三、結(jié)論和建議

由于住房是居民的基本生活保障，正如中央提出的“住有所居”目標(biāo)，要切實實現(xiàn)人民群眾的根本利益，就要切實地解決我國人民的住房問題，而根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看到房價存在相當(dāng)?shù)呐菽煞郑績r泡沫不僅不利于百姓的正常生活，同時房地產(chǎn)的大量資金占用，也對經(jīng)濟的其他成分構(gòu)成擠出效應(yīng)，如不利于其他實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，百姓由于背負(fù)房貸也不敢消費，也易造成經(jīng)濟的不均衡發(fā)展。這要求政府要從實際出發(fā)，出臺相應(yīng)政策規(guī)定解決好這個問題。

通過對以上四個指標(biāo)的計算，四個指標(biāo)一致地顯示出蘇州房地產(chǎn)存在一定的泡沫，網(wǎng)上進行的民意調(diào)查反應(yīng)的居民購房困難情況，以及現(xiàn)實生活中一對年輕人購房過程中，年輕人雙方父母提供相當(dāng)數(shù)額資金的情況也與本文數(shù)據(jù)所顯示的問題相一致。

另外我們也要注意到統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在的缺陷，例如城鎮(zhèn)人均可支配收入的統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局人口就業(yè)司司長馮乃林明確針對一些網(wǎng)友反映的收入“被增長”情況進行解釋時說，城鎮(zhèn)單位在崗職工工資統(tǒng)計的范圍包括城鎮(zhèn)國有單位、集體單位和股份合作、聯(lián)營、有限責(zé)任公司、股份有限公司、外資和港澳臺商投資單位。不包括私營單位、個體工商戶和靈活就業(yè)人員。現(xiàn)有各類人員約三億人，統(tǒng)計的僅為一點三億。從中可以看出，蘇州城市居民人均可支配收入實際情況要小于統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，這必然導(dǎo)致房價收入比要比現(xiàn)在計算的要高，也說明了居民購房的困難加大。此外，我國居民收入之間的距離不斷擴大，這也導(dǎo)致大部分居民的負(fù)債率要高于本文中計算的數(shù)據(jù)，居民實際承擔(dān)的還款壓力還要大。

參考文獻：

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⑶竇爾翔，何小峰.我國房地產(chǎn)泡沫的判斷、效應(yīng)及致因分析[J].價格理論與實踐，2006（12）