導語：海南房產市場現行特點發展趨勢研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:2010年,海南省房地產市場在經歷國際旅游島規劃出臺時期的泡沫化膨脹過程后,正面臨著新一輪房地產調控政策的長期影響。對此,本文從分析海南省房地產市場運行的特點出發,探討了房地產新政出臺后海南省房地產市場面臨的風險,并提出防范和控制市場風險、促進海南省房地產市場平穩健康發展的政策建議。

關鍵詞:海南房地產;國際旅游島規劃;樓市調控;風險

2009年末,國家出臺了關于海南國際旅游島建設的若干意見,國際旅游島建設正式上升為國家戰略[1]。受此影響,海南省房地產市場經歷了新一輪的高速發展時期,房價大幅上漲、成交量迅速增加、各區域房地產開發熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列政策措施,對樓市展開全面調控。海南省房地產業在經歷新一輪的泡沫膨脹過程后,再次面臨政策調控帶來的風險。對此,本文首先分析在國際旅游島建設背景下海南省房地產市場發展的主要特點,其次探討新一輪政策調控給海南省房地產市場帶來的風險,最后提出維護海南省房地產市場健康發展的政策建議。

一、海南省房地產市場運行的主要特點職稱論文

(一)房地產成為海南省經濟發展的支柱產業

近年來,海南省房地產開發投資保持較快的增長勢頭,房地產業對經濟增長的拉動作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產開發投資總額分別達到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產開發投資在城鎮固定投資中的比重逐年上升,于2009年達到30.5%,且高于全國同期水平11.8個百分點。同時,房地產稅收占海南省地方財政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產開發投資占全部投資總額的40%,房地產業對經濟增長的貢獻率達到35.1%,對服務業增長的貢獻率達到48.9%①。目前,海南省經濟發展較為依賴房地產業拉動,其在加快城市建設、改善人居環境、增加就業和帶動相關產業發展等方面做出了重大的貢獻。

(二)房地產信貸擴張明顯,資產質量整體穩定

隨著國際旅游島建設進程的加快以及海南省房地產市場的快速發展,海南省房地產信貸擴張速度加快。2009年,海南省房地產貸款余額307.03億元,同比上漲60.6%,漲幅較2008年同期提高58.38個百分點。其中,房地產開發貸款同比上漲112.44%,房地產購房貸款同比上漲38.01%。此外,以土地、房產為抵押的貸款額度也大幅上升,且在銀行貸款中的占比較大。由于在國際旅游島意見推出之前的海南省房地產價格較低,銀行在發放房地產類貸款時均較為謹慎,且貸后管理較為到位。因此海南省房地產信貸資產質量整體較為穩定,且大部分為優質資產。截至2010年一季度末,海南省房地產開發貸款的不良率不高于1%,個人購房貸款不良率不高于1%,以土地、房產為抵押的貸款不良率不高于2%①。

(三)房地產市場以島外需求為主,且交易中全額付款居多

海南省房地產市場存在“一多一少”和“一高一低”的現象。“一多一少”是海南省房地產購房者中非本地居民數量多,本地居民數量少。島外富裕人群來海南省購房的比例占該省房地產市場份額的60%以上。國際旅游島規劃出臺后,該比例進一步上升,2010年一季度,海南省海口市島外購房需求占比達到70%以上,三亞市部分地區則達到90%以上,而其它的區域二線城市瓊海、萬寧、陵水和保亭等地方樓盤的島外購房比例也高達95%以上。“一高一低”是指海南省房地產交易中一次性全額付款買房比例高,按揭貸款購房比例低。例如,三亞、瓊海等市的住房貸款按揭率不到20%,海口市高一些,但也沒有達到50%。2009年,海南省新增購房貸款50.6億元,占房屋銷售額的比重僅為14.4%②。此外,“一高一低”還體現在市場需求上,投資投機需求比例較高,而剛性需求和改善性需求比例較低。

(四)房價快速上漲,投資增速高位運行

2005年以來,受海南省經濟持續發展、城鄉居民收入水平不斷提高、住房需求旺盛、供求關系漸趨緊張、土地成本逐步上升等因素影響,海南省房地產價格逐步走高。2010年初,受國際旅游島建設意見出臺影響,海南省樓市在短時間內出現量價異常大幅上漲的局面。2010年一季度,海南省商品房銷售面積295.39萬平方米,同比上漲221.67%;商品房平均銷售價格9693.63元/平方米,同比上漲49.58%。此后,受樓市調控新政影響,海南省房地產市場價格高速上漲勢頭被遏制,房價開始在高位徘徊,樓市觀望情緒濃厚,成交量出現較大幅度回落。但得益于前期已動工房地產項目的繼續開發和大批保障型住房建設的開工,海南省房地產開發投資增速仍較為強勁。截至2010年二季度末,海南省房地產開發投資總額205.33億元,同比增長78.9%,但增速較一季度末下降49.8個百分點,增速連續四個月下降③。

(五)多元化市場需求推高樓盤空置率

目前,海南省房地產開發逐步以旅游房地產為主,且有向高端住宅消費品發展的趨勢,并面向旅游度假需求和高端消費人群。隨著海南省房地產價格的高漲,以及海南省樓盤開發定位為資金充裕型的島外高端客戶,這不僅使得海南省房地產市場需求以島外需求為主,也使得海南省的樓盤空置率上升,因為這部分購房者往往不常住在海南省,而投資投機需求也是造成樓盤空置率上升的一個重要因素。2009年,受建設國際旅游島的影響,海南省房地產市場投資投機性需求上升。在2010年初樓市過熱時期,部分房地產開發商借機哄抬房價、悟盤惜售,購銷雙方的非理性投機行為不僅導致海南省房地產市場在短期內高估,也使得一些樓盤出現大量的空置現象。目前,樓盤空置率較高已成為海南省房地產市場運行的一個顯著特點,部分小區樓盤空置率達到70%以上,有些地區甚至達到90%以上④。

二、海南省房地產市場運行面臨的風險分析

在海南國際旅游島建設意見出臺期間,不僅海南樓市量價齊漲,全國其它重點城市的房地產市場價格和成交量均出現快速上漲,高房價成為影響民生的全國性問題,中央也意識到房地產市場泡沫繼續膨脹對整個經濟的危害。為此,中央決定對房地產市場進行全面調控,并出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列的樓市調控政策。海南省房地產市場在經過新一輪的異動行情后,再次面臨著政策調控所帶來的一系列風險[1]。

(一)政策調控引發的風險

目前,隨著國家對房地產市場全面調控的開始,海南樓市可能將面臨長期的房地產調控政策壓力。雖然房地產新政的出臺嚴厲地打擊了炒房者,有效緩解了市場恐慌心理,及時遏制了房價過快上漲的勢頭,但新政也會存在抑制樓市需求和房地產開發投資的負面作用。對于房地產需求而言,房地產信貸的收緊導致剛性需求群體和改善性住房需求者貸款買房的門檻進一步提高,這將降低其購房欲望。新政實施后,海南省房地產市場的投資和投機性購房需求也會受到較大的影響。一方面是貸款買房者資金來源受限,增加了利用銀行信貸資金炒房的投資成本,將異地貸款的炒房者擠出海南省房地產市場;另一方面是全款購房者獲利預期下降,其長期持有住房的成本可能上升,這將使其選擇繼續觀望樓市變化或傾向于拋售手中房源。因此,如果樓市調控政策維持高壓狀態,或是再次出臺后續的樓市調控措施特別是緊縮的金融財稅措施,那么海南省房地產市場可能將長期面臨低迷的狀態。

(二)經濟波動帶來的風險

以房地產投資開發為主的投資擴張是海南省經濟增長的主要驅動力,這種過多依賴房地產拉動經濟增長的模式,不僅扭曲了經濟增長的內在動力,而且降低了整體經濟的競爭力。一旦海南省房地產市場受宏觀調控影響陷入困境,地方政府財政收入將面臨嚴峻的考驗,區域經濟增長可能會失去支撐,從而出現較大的波動,并且通過負反饋作用影響到房地產市場的穩定健康發展。而當前貿易保護主義有所抬頭,外需對海南省經濟增長的拉動作用明顯減弱,內需的增長則依賴旅游業發展和房地產業發展。因此如果宏觀經濟出現較大的波動,來自于島外的房地產投資和消費需求將減弱,海南省房地產業將遭受打擊,進而影響海南省經濟的增長。經濟波動不僅會影響到房地產市場的消費需求和投資需求,而且會影響房地產開發投資,這將與房地產緊縮政策形成負面疊加效應,影響到海南省房地產市場的健康穩定發展。

(三)開發商融資面臨的風險

新一輪房地產調控政策包括房地產刺激政策的退出、信貸投放與地方政府融資平臺的退出。2009年以來,銀行信貸對房地產開發商和購房家庭的融資支持力度明顯增長。目前整體收縮性的信貸政策將會對房地產開發商的資金來源形成較大的沖擊,對于房地產開發商而言,由于房地產開發需巨額的資金支持,緊縮的房地產金融政策和更為嚴格的房地產市場秩序管理會對其資金鏈產生較大的影響,一些中小型房地產商會面臨資金鏈斷裂的風險,而房地產開發資金量的嚴重萎縮也將導致開發商開工減少,停工增多,工程和交房延遲,房地產開發的完工風險也會凸顯。此外,如果未來通脹形勢較為嚴峻,那么加息措施必然會實施,這將進一步增大房地產開發商的融資壓力。

(四)房地產信貸隱含的風險

如果房地產調控政策持續時間較長,且伴隨著加息的到來,那么海南省房地產價格將出現一定幅度的下滑,加上成交量的持續萎縮,這將引發房地產信貸風險。首先,對于已購房者而言,如果房價跌破按揭購房者應付的剩余房款,“斷供”的情況將增加,銀行住房按揭貸款不良率迅速上升不可避免;其次,如果房地產行業不景氣導致流入該行業的開發資金量大幅減少,且成交量低迷導致項目銷售回籠減少,那么開發商將延遲付款或不付銀行的貸款本息,銀行的房地產開發貸款不良率也將上升;第三,房價下跌的同時意味著銀行抵押物市場價值的下滑,由于銀行抵押物的處置價格普遍不高,如果房價下跌導致銀行的抵押物處置所得不能覆蓋貸款,再加上不斷增大的處置費用,那么銀行最終的損失很難避免。

三、促進海南省房地產健康發展的對策建議

(一)圍繞國際旅游島建設規劃,轉變經濟發展方式

第一,要堅決貫徹落實科學發展觀,適應房地產調控政策要求,轉變發展方式,圍繞國際旅游島建設目標,促進房地產業平穩較快發展;第二,把握國際旅游島建設的發展機遇,從《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》出發,在推動房地產業適度、穩步發展的基礎上把握政策機遇,發揮后發優勢,大力發展旅游、物流、文化體育、新型工業和高新技術產業、熱帶現代農業和海洋經濟等產業,逐漸降低經濟增長對房地產業的依賴度,促進區域經濟協調可持發展;第三,要改善以土地出讓為主的地方財政融資模式,地方政府對房地產業的過度依賴緣于緩解地方政府財政困難的需要,但這一模式并不具備可持續性,因此應轉變地方政府職能,合理定位地方政府角色,完善土地收益分配制度,建立健全與事權相匹配的地方財稅體系,并探索推進以房地產稅制為重點的財產稅改革[2]。

(二)引導房地產業轉變發展方式,加快保障型住房建設,完善房地產信息披露機制

第一,適應國際旅游島建設需要,借鑒世界成功經驗,及時轉換思路,以國際化的視野、持續發展的高度來科學規劃旅游房地產項目,使得房地業發展與生態環境資源承載力相適應,與實體經濟發展程度相匹配,這樣才能避免政策調控引發房地產業發展出現較大起伏;第二,應根據政策的要求,加大加快保障型住房建設,這不僅能達到改善民生的房地產政策調控要求,而且可以通過保障型住房投資彌補政策調控可能引發的房地產投資下滑的趨勢,確保房地產投資保持合理的增速;第三,政府相關職能部門還應強化房地產信息披露機制,定期對房地產規劃制定實施、土地供應、商品房可售面積、房價變動和交易狀態等情況及時進行公開披露,促進市場參與者理性決策,避免房地產市場出現大幅波動。公務員之家

(三)房地產開發商應拓展多元融資渠道,提高企業競爭能力

面對緊縮融資渠道的房地產新政措施,海南省本土房地產開發商可以通過外資商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、金融租賃和民間私募基金等多種渠道,提高對外融資能力,進行多元化融資,緩解未來可能出現的資金鏈緊張局面。同時,加強對已籌資金的運作能力,統籌管理,加快資金周轉速度,發揮資金的最大效用。面對政策調控,房地產企業應以此為契機,著力提高競爭能力。一是樹立科學發展的觀念,盡快實現戰略轉換,積極探索健康良性、不斷壯大的可持續發展思路和模式;二是加強戰略合作,努力做大做強做精,堅持品牌經營開發,追求卓越的市場管理,確立以市場為導向的品牌戰略;三是實施人才強企戰略,培育優秀的企業文化,堅持誠信經營和交易,從而贏得市場的認同,在競爭中把握先機,實現企業的可持續發展。

(四)加強房地產信貸風險的管理與控制

目前,房地產調控政策效果逐步顯現,海南省房地產市場將在較長一段時期內面臨政策調控帶來的影響,海南省的商業銀行應積極應對房地產市場出現的問題,切實提高應對風險的能力,防患于未然。一是要密切關注宏觀調控政策的變化情況,理性分析其對海南省房地產市場的影響,科學合理地開展房地產貸款及相關的業務;二是加強按揭貸款項目準入管理,嚴格審核貸款申請的真實性和借款人的信用情況,對于有明顯投機傾向的客戶,應謹慎授信;三是適當提高房地產開發貸款的準入標準,加強項目審批管理,進一步優化房地產信貸結構;四是加強對以房產、土地為抵押的貸款項目的管理,提高對抵押物的價值判斷和處理能力;五是加強貸后管理,注意監測分析房地產貸款質量的變動情況,增強貸后管理的主動性。

參考文獻:

[1]覃道愛,肖毅,石海峰.2009年海南省經濟金融運行形勢分析[J].海南金融,2010(2):30-35.

[2]王舉,呂春梅,戴雙興.土地財政與房地產業發展[J].地方財政研究.2008(10):14-17.