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[摘要]本文分析了土地價格與房產價格的關系。影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯系,但是并不象人們想象的那么單純。

[關鍵詞]城市土地房產價格關系分析

當前房價的極速上漲已經成為媒體和社會普遍關注的問題。近年來,關于土地價格與房產價格的關系有多種觀點,房產價格的迅速攀升,以及頻頻出現高達幾十億元土地出讓金的“地王”事件,這些看似緊密相連的現象,使許多相當有影響力的經濟學家都將房價上漲的情況與不斷攀升的土地價格聯系到一起。然而不動產業內人士卻持有不同的看法,影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯系,但是并不象人們想象的那么單純。

那么什么是土地價格和房產價格呢?城市的土地價格大致可以分為兩種:城市基準地價和宗地價格。城市基準地價是平均價格,用來反映城市某種用地類型的土地平均價格水平,受國家宏觀調控政策和經濟發展水平影響;宗地價格是指某一時點某宗不動產交易達成的成交價格,受城市土地微觀因素影響。本文分析的與房價相關的土地價格主要是指宗地價格,即開發商得到土地而付給政府的土地價格,也可以說是土地成交價。房產價格比較容易理解,本文所指房產價格是指可以在市場上自由交易的商品房價格,但不包括經濟適用房、廉租房、工業廠房等供需受到政府嚴格控制的房產價格。

另外,多數學者普遍認為影響城市土地價格的因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素對城市土地價格有普遍性、一般性、共同性的影響,簡單說宏觀因素包括政府的政策法規、經濟發展水平、GDP、銀行利率、城市規模等,其中政府的政策法規對城市土地價格的影響最重要。微觀因素主要指土地個別因素、臨近土地因素和區位因素。外國學者利用回歸分析法對這三項因素進行分析的結果是三項之和可以在近80%的程度上解釋城市土地價格的變化。

經我們對西方國家的調查,我們看到在大多數西方國家中,土地的所有權是與房屋所有權緊密相連的,即土地轉讓的同時地上房屋也一起轉讓,因此若地上房屋處于優良狀態,可以賣很好的價格,那么一定影響土地的轉讓價格,這與我國的土地出讓價格有很大的不同。我國的土地出讓價格,也就是土地在招牌掛交易過程中形成的價格是由競買方即開發商決定的,開發商的出價只要不低于政府的底價,且高于其他開發商出價,就可以該價格獲取土地,所以在現行的土地招牌掛交易過程中,交易價格的主動權通常不掌握在政府手中。即使現在也存在政府通過評審開發商的詳細開發規劃,人為決定中標者,并不以出價最高者獲取土地的現象,但是對多數依靠土地財政運作的地方政府來說,價高者競得的規則在相當長的時間里依舊不會改變。

從理論上講,根據不動產估價的原理,具有投資開發或在開發的不動產估價適用于假設開發法。開發商以這樣的原則確定拍賣出價。基本公式為:

開發完成后的不動產價值=待開發不動產價值+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤+購買待開發不動產應負擔的稅費。

根據市場需要,大多城市地方政府已經設立土地儲備交易中心,因此開發商通過招牌掛形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的條件,上述公式可以寫成:

房產價值=成交土地價值+土建成本價+公司管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤+配套費+土地以及配套費應負擔的契稅。熟地價值即開發商估算的扣除利潤、銷售費用、資本成本后成交一宗地出的價格,可以看到,在這個公式中,不動產價值基本由不動產開發完成后出租出售的獲利狀況來決定,估算時取決于開發商對未來市場的預測和信心;開發成本、投資利息、銷售費用、銷售稅費基本上屬于已知部分;而銷售利潤則取決于開發商的要求,簡單來說越是大型地產公司,越是大宗土地出讓交易,開發商預期的利潤就越高,因為公司對自已的成片開發運作能力已經有了足夠的信心,且大宗土地的交易也容易開發為高端的不同類型的不動產組合,例如大型居住社區,或者綜合商業用地,而這些都要比未形成規模的單一的樓盤獲利能力高許多。

近幾年中國的經濟高速運行,國內地產商爭先恐后上市融資,擴大企業規模,資金實力日益雄厚,以土地為題材的上市公司一旦獲取某熱點地區的“地王”,便迅速出現光環效應,狂熱的股民便會孤注一擲,再次抬高公司身價。這使公司再次增發、擴股,高達30倍甚至50倍的市盈率使股價也迅速上漲,轉眼間公司就可以付清高額拿地的費用。所以,開發商之所以在土地交易市場上一再抬高對土地的出價,增加開發成本,根本原因在于公司的股東對未來市場形式的看好,即使是在土地拍賣交易中樓面價格已經遠遠高于周邊已建成的房屋單價的情況下,人們仍然愿意相信中國經濟的增長可以推動房價的不斷上漲,總有人為虛高的房價買單,相信自己可以從中獲取更多的利益。也就是說,現在房地產開發商的游戲規則已經發生了改變,過去的出價是根據單個項目投資回報率來決定,而現在又加上了對未來房價的預期,更多的是對風險的測算。當宏觀經濟形勢給開發商暗示,只要有地就會帶來超額利潤的時候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司運轉的基礎,是股東利益的根本,因此土地價格的急劇上漲也不再能用一般的成本理論來分析。用高價拿來的土地只能用于開發更高級的房屋,對周邊房屋價格也產生了帶動作用,人們往往看到的是地價房價不斷循環上漲。

地價和房價的關系看似簡單的成本價格與產品價格的關系,然而中國的房地產市場卻是嚴格的土地壟斷,開發市場充分競爭,作為土地供應壟斷方的政府只能限制最低價,卻沒有定價的權利,只能根據開發商的報價來出讓土地。而流動性過剩的經濟現實讓眾多的投資熱錢涌入房地產行業,對房地產開發的獲利普遍看漲,刺激了作為利潤來源的土地價格的上漲。

總而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起來并熱衷于投資的人們,將房屋視為了投資的第一要選。大中城市的不斷擴張和中小城市的極速城鎮化進程導致住房總體上呈現供不應求的狀態,兩種因素的綜合導致房價還在迅速上漲,而土地作為房屋的承載物和存在的前提,同時又具有區位上的不可復制性和稀缺性,導致價格上漲的速度甚至超過房價也就不足為奇。