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2010年4月15日，國務院常務會議推出房產新政。新政要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對購買別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；在監管部門的實施細則出臺之前，暫不受理三套（含）以上房貸申請。這一房貸新政的出臺將會給房地產市場帶來一系列的影響。

一、推動房貸新政的原因。

第一，2009年我國GDP增長?！鞍恕?/p>

目標完成。2009年我國國內生產總值為335353億元，按可比價格計算，比2008年增長8.7%，實現年初制定的“保八”的經濟增長目標。為了實現這一目標，中央政府制定了擴張性的財政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業銀行對新增貸款的限制，還推出了一系列房地產救市政策。但現在政府對2010年的宏觀經濟又持比較樂觀的態度，國際經濟形勢也在向好的方向發展，所以調整我國的經濟產業結構又成了比較迫切的任務。

第二，房地產泡沫嚴重。近年來我國的房價不斷地大幅度上漲，導致了房價與收入的比重增高。在上海這一個比重高達16%，遠遠高于日本和韓國的房價收入比，這一數據說明房地產泡沫存在的可能性。但是房價的上漲并沒有帶來房租的大幅上漲，購房的平均資金和月供甚至高于每個月的房租，這個房價和房租的不平衡發展是經濟出現泡沫的信號。無論是作為投資品還是消費品，當前的房價與其基本價值都大相徑庭，所以近年來房地產存在泡沫的說法越演越烈，甚至把我國的房地產泡沫與1990年日本的房地產泡沫、1997年香港的房地產泡沫、2007年美國的房地產次貸危機、2009年迪拜的房地產泡沫。

第三，投機性和投資性購房者居多。

國際上投資性需求占購房目標比重的警戒線為20%，而在我國這一指標高達30%，在大中城市則更加明顯。2009年房價的大漲，讓大家都覺得投資房地產有利可圖，商業銀行對房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機性行為又會導致房價的進一步上漲，這就使我國的房地產市場走向了一個惡性循環。

第四，商業銀行經營風險增大。大部分的商業銀行在盈利、指標和競爭的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門檻低、競爭大的政策導致了各商業銀行的放貸的不良率上升。不良資產的存在，可能會危害商業銀行的利益，危害金融市場的穩定，危害消費者的信心，給存款者帶來巨大的損失。一旦房價和利率出現波動，就會導致居民還貸困難，銀行的流動性就會受到影響，銀行發放貸款的資金主要來自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會導致無法支付到期存款，發生存款支付危機的可能，進而導致銀行經營的高風險。

二、房貸新政推出后的影響。

（一）對購房者的影響。

1、導致購房者心態的變化。一般的購房者都有一種買漲不買跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺得樓市進入了調整期，下半年的房價肯定會下降，都想在房價降到最低的時候再進行購買，但是什么時候房價低，大家都在觀望，個別的樓盤甚至出現客戶退房的現象。轉售為租和轉租為買的趨勢趨于明顯，新政實行后租賃的成交量節節攀升，同時，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調控的力度增大，很多人都推遲了購房計劃，導致租房需求量增大。

2、投機及投資購房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機及投資購房者，面對前所未有嚴厲的房地產新政后，對首付及貸款利率都有所上調。各商業銀行對貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導致炒房者面對投資成本的增加，炒房利潤大幅壓縮，甚至出現資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導致炒房者的流動資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來償還房貸，現在租金與房價不平衡的發展導致投機及投資購房者的進一步減少。

3、需求結構發生改變。新政前，由于投機和投資購房者居多，其主要目標是別墅等高檔住房，住房的價格越高，得到的利潤也就越大，所以新政前更多的是對別墅等高檔社區的需求。新政實行后，投機和投資購房者受到打壓，普通的消費者對別墅等高檔社區的需求量不大，反而是對低總價的商品房需求量增大，而且大部分的購買者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業，還沒有能力購買過于高檔的房子，總價低的住房則成為其首選。

（二）對開發商的影響。

1、開發商持觀望的態度。在這次前所未有嚴厲的房產新政后，雖然成交量出現大幅下降，但房價并沒有出現大幅地下降，房價依然堅挺。每次房產新政的出現都是一場開發商與購房者博弈的過程，開發商在政策實施細則尚未明朗之前不會盲目降價拋售，而購房者卻對高房價的下滑抱以希望，雙方都持一種觀望的態度。一面是“持樓待售”，一面是“持幣待購”，供需雙方博弈使得房產交易量自然降溫。

2、成交量大幅下降，違約率大幅上漲。2010年5月的第一周，15個主要城市的住房成交量下降了將近40%，成交面積和套數都有所縮減，這種情況引起了部分房地產開發商的恐慌。通過對數據的分析筆者認為，2010年的房價會大幅下滑，購房者受到各種媒體報道的影響，覺得房價肯定會大降，現在買房一點都不劃算，寧愿支付違約金也不愿意在這個時候買房，所以造成違約率的大幅上漲，甚至達到了新政前的5倍之多。

3、部分開發商選擇提前開盤。這次新政的嚴厲程度前所未有，為了避免受到房產新政的細則的沖擊，導致住房的銷量和價格大幅下降，所以部分開發商想搶在細則出臺之前開盤。

三、新政推出后對房價的看法。

（一）房價不會出現大幅下降。

1、住房價格存在粘性和政策的時滯。

由于住房價格存在粘性，價格在短期會粘住不動。房價對新出現的政策反應并不靈敏，所以新政出現后并不會使房價馬上大幅下降，而是要經過一段時間的調整適應，才會出現下降的趨勢。再加上新政的出臺也會有一個時滯效應，由此看來房價還是會在高位震蕩一段時間。

2、世界經濟走勢出現反彈。2010年世界經濟從急跌到穩定回升，開始由衰退走向復蘇，其中以我國、印度為首的亞洲的步伐明顯快于歐美發達經濟體，成為推動世界經濟復蘇的主要動力。世界經濟的復蘇必然會導致居民收入的增長，從而導致居民享受高質量生活的需求增大，包括了改善自身的居住條件。

3、住房的需求仍然很大。雖然現在的商品房價格處在高位，但人們的自住型購房需求仍然很大，即住房的剛性需求，很多人還是沒有從沒有住房變成有住房，受我國傳統觀念的影響還是希望能夠擁有自己的住房，所以住房的剛性需求還是很大。

4、商品房的供應量增長不多。房價主要是由供求關系決定的。2010年房地產的需求穩中有升，房地產銷售的面積也有所增長，房地產的銷售額增長較快，現在還有很多人需要買房，住房的剛性需求還是比較大。雖然房地產供給也出現較快的增長，但是大部分都是處于新開工狀態，受到金融危機的影響，竣工的面積增長較慢。供求關系對房價仍有較強的支撐，甚至房價還可能會出現小幅上漲。

5、政府保障性住房的供應量和完成情況。雖然政府要加大保障性住房的供應量，為低收入家庭早日實現住房夢，但是保障性住房的進展卻很緩慢。一些地方由于資金配套不到位、征地和拆遷等前期工作準備不足等情況，導致這些計劃都很難完成。而且就算前期的工作完成得很順利，住房的建造還是需要時間，讓低收入家庭實現住房夢也還需要一定的時間。

（二）房價不會出現大幅上漲。

1、中央高度重視。房價大幅的快速上漲引起了中央的高度重視，2009年12月14日，國務院常務會議指出，要綜合運用土地、稅收、金融等手段來加強和改善對房地產市場進行調控，抑制部分城市房價上漲過快的勢頭。這些對樓市的調控說明中央對房價上漲過快的問題已經高度重視，表達了決策層調控房地產市場、打擊過高房價的決心。

2、銀行上調貸款利率與存款利率。2010年10月19日，央行在時隔36個月后首次加息，一年期的存貸款利率上調0.25個百分點，一年期貸款利率上調至5.56%，一年期存款基準利率上調至2.50%。五年期存款基準利率上調0.6個百分點至4.2%；五年期貸款基準利率上調0.2個百分點至6.14%。銀行出現加息必然會使有些準備投入股市或是房地產來投資的人把錢存到銀行來。貸款利率的上升也會使投資房地產的成本加大，利潤縮水。對房地產投資的人減少了，房價自然會受到影響，在加息和房產新政的夾擊下房價自然不會出現大漲。

3、對地價的控制。某些地方財政依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，開發商就囤積這些土地，來使土地的供求關系出現不平衡，導致土地價格上漲。土地價格的大幅上漲是房價不斷上漲的一大推手，各個地方“地王”

的出現拉高了開發商和購房者對房價的預期，增加商品房的成本，這一部分增加的成本必然會轉嫁到消費者（購房者）的身上，就導致房價大幅的上漲。這次新政嚴厲打擊了土地囤積等行為，土地的價格會出現下降，商品房的成本也會隨之下降，價格也就不會出現大幅度的上漲。

4、對投機投資性購房者的抑制。房貸新政及相關細則的陸續出臺，會對投機和投資購房者出現一定的打擊，投機和投資購房者的減少會對抑制房價上漲起到一定的作用。

5、房貸政策的威力?，F在很多人都覺得房貸新政是治標不治本的政策，但是還是不要低估這一政策的威力。二套房政策出臺于2007年9月27日，這一新政導致2008年的全國房價出現大跌，只是為了刺激2009年樓市的回暖，這一政策才在全國適度放緩，有的地區甚至私下廢除了這一政策，才造成了2009年房價的回暖。

總體來看，2010年的房價不會像2008年那么慘，也不會像2009年那么火。從現在階段來看，我國社會主義市場經濟的發展，已經由供給導向型經濟轉化成需求導向型經濟。消費需求成為經濟增長的根本性、持久性的拉動力量。促進消費需求的增長，是拉動我國經濟增長的一項重大措施。商品房的消費又是市場消費的主導產品，為我國的GDP的增長貢獻了大部分，所以即使政府出臺了有史以來最嚴厲房地產新政，但房價不會真正出現大幅度的下降。只有等到實體經濟真正走向復蘇了，GDP的增長對房地產市場的依賴沒有那么大了，房價才會真正出現下降。